O alojamento local, ao longo dos anos, levantou inúmeras questões de índole jurídica, económica e social, uma vez que estamos perante um fenómeno que está em constante mudança, variando em consonância com uma realidade que não se assume estática.
Como será exposto posteriormente, esta figura é relativamente recente na nossa ordem jurídica, isto porque o fenómeno turístico foi alvo de um crescimento exponencial nas últimas décadas1, originando assim uma necessidade de dar resposta a novas realidades que até então eram desconhecidas ou irrelevantes. Acabou então por ser imperativo suprimir vazios normativos que se mostravam problemáticos e que originavam um fenómeno quase anárquico quando a estadia era efetuada fora do que devia ser classificado como empreendimento turístico.
Com o passar dos anos foram aprovados inúmeros diplomas legislativos, sendo dada cada vez mais importância ao fenómeno do alojamento local, passando assim a ser regulado de maneira autónoma no Decreto- lei nº 128/2014 de 29 de Agosto2, uma vez que até aqui era tratado como categoria residual. Esta autonomização é expressão do impacto que a figura teve no nosso país, estando isto ligado com o grande fluxo de turistas que procuram este tipo de estadia, o que está compaginado essencialmente com a mudança de tendências dos sujeitos, os baixos preços e o crescimento no mercado das plataformas digitais.34
Independentemente da regulação da figura em análise ser cada vez mais completa, existindo atualmente uma maior cobertura de certas vicissitudes que anteriormente não
1 SALGUEIRO, Teresa, “Alojamentos Turísticos em Lisboa”, Scripta Nova Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales, Universitat de Barcelona, Vol. XXI. Núm. 578, 15 de noviembre 2017, (p. 23)
2 In, https://dre.pt/web/guest/pesquisa/-/search/56384880/details/maximized (consultado a 05/12/2019).
3 GARCIA, Maria, “Arrendamento de curta duração a turistas: um (impropriamente) denominado contrato de alojamento local”, Revista Electrónica de Direito, Faculdade de Direito da Universidade do Porto, – N.º 3, Outubro 2017, (p. 6 e 7).
4 HENRIQUES, Vitor, “Plataformas Digitais de Partilha de Alojamento Local em Portugal – Perspetiva do Lado da Oferta”, Dissertação de Mestrado, Faculdade de Economia da Universidade do Porto, 2019, (p. 9 a 16).
encontravam resposta, ainda nos deparamos com zonas de grande incerteza normativa, nomeadamente no que toca ao problema central desta dissertação, ou seja, o conflito entre o alojamento local e o regime da propriedade horizontal.
Nos tempos que correm é cada vez mais frequente os conflitos entre os condóminos e as pessoas que procuram estadia em imóveis regulados pelo regime do alojamento local.5 Os problemas que derivam da exploração deste tipo de negócio em edifícios que se regulam por um título constitutivo de propriedade horizontal são fáceis de vislumbrar, uma vez que estamos por um lado perante sujeitos que desenrolam a sua vida na sua habitação, com toda a rotina que vem associada e por outro temos sujeitos que procuram na maioria dos casos passar umas férias longe da sua residência, procurando assim de alguma forma fugir às rotinas que são normais da vida quotidiana.
São inúmeras as razões que originam um conflito entre as partes, nomeadamente a falta de privacidade que passa a existir nas partes comuns do prédio, uma vez que é normal a entrada e saída constante de pessoas que não são conhecidas dos condóminos. Os horários dos alojados muitas vezes não se compaginam com o normal funcionamento de um prédio, sendo que os alojados muitas vezes chegam a horas em que é normal os condóminos estarem em repouso. Além disso, as queixas de demasiado ruído também são muito vulgares, tal como as reclamações pelo desgaste das partes comuns, nomeadamente piscinas6, elevadores, luzes, entre outras zonas que são de uso de todos os condóminos.
Os interesses dos condóminos acabam por estar em constante conflito com os do alojador, existindo uma necessidade de aqueles fazerem valer o seu direito perante uma situação que não lhes é favorável. Desta forma, o argumento que é normalmente utilizado é de que a exploração da atividade de alojamento local vai contra o fim habitacional, sendo assim uma violação do título constitutivo da propriedade horizontal e do projeto aprovado pela Câmara Municipal, quando os mesmos estabelecem que o
5 ALMEIDA, Paula, et alli, “Las Medidas Legislativas e de Fiscalização Necessárias ao Controlo do Crescimento do Alojamento Local Como Meio de Prevenir a Perda de Identidade Cultural”, International Journal of Scientific Management and Tourism 4-3: 7-21, 2018, (p. 16 e 17).
6 Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 20/10/2016 (ILÍDIO SACARRÃO MARTINS), Proc. nº 12579-16.0T8LSB.L1-8, in site, www.dgsi.pt (consultado a 06/01/2020).
fim da fração é aquele. Por outras palavras, certa parte da doutrina e dos tribunais, classificam o alojamento local como uma atividade comercial, por essa razão acabam por concluir que este tipo de negócio colide com o fim da fração, quando o mesmo seja habitacional, o que infringe tanto a licença camarária de utilização, como o título constitutivo da propriedade horizontal.
Por essa razão, para o alojamento local ser feito numa fração onde o fim seja habitacional, será necessário a aprovação das entidades administrativas legalmente competentes e ainda uma alteração do título constitutivo da propriedade horizontal7, algo que só pode acontecer com o acordo de todos (artigo 1419 nº1 do Código Civil)89, ou no caso do fim não ser referido no título, a modificação ao seu uso necessita do consentimento da assembleia de condóminos, aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422 nº4 do CC).
Importa ressalvar que o caso paradigmático desta questão é o da conformidade ou não do alojamento local em fração com finalidade habitacional10, contudo podemos também pensar no caso inverso. Pode surgir o caso de um proprietário começar a explorar a atividade de alojamento numa fração cujo fim seja comercial. Neste caso poderá existir o mesmo problema, uma vez que parte da doutrina e da jurisprudência considera que esta atividade se integra no fim habitacional da fração, logo se for exercida num imóvel com um fim comercial, vai existir novamente uma ilegalidade perante o título constitutivo da propriedade horizontal e com a licença camarária de utilização.
Conseguimos com isto perceber a magnitude do problema, uma vez que existe uma lacuna na nossa lei, o que permite interpretações antagónicas. Não existe qualquer norma que nos indique expressamente se o alojamento local é uma atividade comercial ou não. Por essa razão são levantados problemas quanto à conformidade desta figura
7 Araújo, Borges; “A Propriedade Horizontal e o Notariado”; Edições Almedina; 1990 (p.36)
8 In, http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=775&tabela=leis, (consultado a 11/11/2019).
9 Doravante denominado por “CC”.
10ALMEIDA, Aristides, “A actividade de exploração de estabelecimento de alojamento local”, Revista Electrónica de Direito, Faculdade de Direito da Universidade do Porto, – N.º 3, Outubro 2017, (p. 20 e 27).
com a norma que menciona que é vedado aos condóminos dar um uso à fração diverso do fim a que é destinada (alínea c) do artigo 1422º nº2 do CC).11
Importa assim com esta dissertação, definir em que consiste o alojamento local e aferir sobre a sua compatibilidade com o regime da propriedade horizontal. Nomeadamente perceber se esta atividade contraria o fim de uma fração, quando o mesmo seja habitacional, uma vez que é uma questão que tem levantado muita divergência, originando recorrentemente uma falta de uniformidade quando o tema é colocada perante os tribunais. Então será oportuno avançar com algumas soluções que marcam o rumo deste trabalho, mencionando desde já a via que parece mais coerente com o nosso sistema jurídico, isto sem dispensar uma fundamentação mais aprofundada posteriormente.
Dito isto, importa referir que o alojamento local consiste na disponibilização a um terceiro, por pessoa com legitimidade para ceder o gozo da coisa, de um imóvel, ou parte dele, com o objetivo de oferecer ao alojado, serviços de habitação, primordialmente o de dormida, mediante retribuição e durante um período breve, ficando o alojado a habitar de forma temporária, como se fosse aquela a sua residência12. Daqui retiramos uma conclusão de grande relevo, isto é, o alojado efetivamente vai habitar no imóvel. Desta forma como podemos concluir que o fim habitacional está a ser desrespeitado, quando o imóvel está a ser utilizado exatamente para esse fim, ainda de que forma temporária?
Nesta problemática, cumpre tomar posição, logo parece mais coerente sufragar a solução de que o alojamento local não vai contra o fim habitacional, uma vez que devemos distinguir a natureza comercial do título, do uso que é permitido por este. Por outras palavras, não é relevante saber se o alojamento local tem natureza comercial ou civil, uma vez que isto não nos diz o que o título permite ou não fazer. Além disso, em termos substanciais não encontramos diferenças entre o alojamento local e o arrendamento urbano, uma vez que neste caso, existe um senhorio que recebe uma
11ALMEIDA, Aristides, “A actividade de exploração de estabelecimento de alojamento local”, Revista Electrónica de Direito (p. 20 a 27).
12 REIS, Nuno; COSTA E SILVA, Paula e CALDAS, Filipa; “Alojamento Local e Título Constitutivo da Propriedade Horizontal”, Parecer de 21 de abril de 2017, Lisboa; (p. 41 a 43).
retribuição em troca da cedência do seu imóvel a um terceiro que o utiliza para habitar.
Por esta razão parece pouco coerente existirem soluções tão diferentes para situações tão similares.
Feita uma breve alusão à problemática que está subjacente ao tema em questão e apontadas as soluções que parecem ser as mais coerentes com o nosso ordenamento jurídico, importa agora detalhar o que foi supramencionado, conseguindo assim resolver de maneira mais aprofundada situações que são fonte de grande divergência na atualidade, prosseguindo desta forma o objetivo da presente dissertação.