Feito o percurso histórico da figura do alojamento local e fazendo menção aos diplomas mais relevantes que antecederam ao regime atual (Decreto-lei nº 128/2014 de 29 de
186 in, https://dre.pt/home/-/dre/116152179/details/maximized (consultado a 05/12/2019).
187 ALMEIDA, Aristides, “A actividade de exploração de estabelecimento de alojamento local”, in Revista Electrónica de Direito, cit., (p.25).
Agosto188, que foi posteriormente alterado pelo Decreto-Lei nº 63/2015189, de 23 de Abril e mais tarde, pela Lei nº 62/2018, de 22 de Agosto190) conseguimos entender a importância desta temática e as fragilidades com que nos deparamos quando estamos perante a mesma. O alojamento local ao longo dos anos foi tendo uma maior relevância no nosso território, o que justificou a criação de um regime próprio que viesse atender às necessidades que se vinham sentindo. Contudo mesmo com um regime jurídico cada vez mais completo em virtude das sucessivas alterações legislativas, algumas questões ficaram por responder, nomeadamente o assunto sobre o qual nos debruçamos nesta dissertação, isto é, a relação entre o alojamento local e a propriedade horizontal, mais precisamente a admissibilidade daquele numa fração com uma destinação habitacional.
Para tomarmos posição, começamos por tentar perceber qual o fundamento para a restrição da alínea c) do artigo 1422º nº2 do Código Civil, uma vez que esta disposição legal acaba por colocar limitações na utilização de uma fração, não podendo a mesma ter um fim diverso ao destinado. Como mencionamos anteriormente esta norma visa cumprir por um lado cumprir interesses de ordem pública, isto é, “a segurança e a solidez das construções, a salubridade das construções, o ambiente, a higiene e a segurança pública, o alinhamento estético dos edifícios ou a consecução da política do ordenamento do território vigente em determinado momento”191 e por outro acautela os interesses dos restantes condóminos de perigos que o legislador considera prováveis quando a destinação de um certo imóvel é distinta daquela que foi inicialmente prevista, acabando assim por ter um função preventiva.
Encontrado o fundamento que se encontra subjacente à restrição acima referenciada e partindo da premissa de que o fim de uma fração não poderá ser desrespeitado, foi imperativo aferir se o alojamento local é conforme ou não com o fim de uma fração quando a mesma tem um fim habitacional. Dito isto começámos por constatar que mesmo que se considere a atividade de alojamento local como tendo natureza comercial, tal classificação não é suficiente para concluirmos que existe uma violação do
188 In, https://dre.pt/web/guest/pesquisa/-/search/56384880/details/maximized (consultado a 05/12/2019).
189 In, https://dre.pt/pesquisa/-/search/67059141/details/maximized (consultado a 05/12/2019).
190 In, https://dre.pt/home/-/dre/116152179/details/maximized (consultado a 05/12/2019).
191 REIS, Nuno, COSTA E SILVA, Paula e CALDAS, Filipa; “Alojamento Local e Título Constitutivo da Propriedade Horizontal”, cit.(p.54 e 55).
fim que foi previsto para um certo imóvel, uma vez que em última instância o alojado vai efetivamente habitar a fração, tal como faria um arrendatário comum, ainda que o faça por um período temporal mais curto. Como tal seria incoerente afirmar que um alojado, simplesmente porque está durante menos tempo no imóvel, deva ter um tratamento diferente do arrendatário, uma vez que em ambos os casos o sujeito vai utilizar a fração para habitar e não para desenvolver uma atividade comercial.
Como foi mencionado anteriormente, “podemos reconhecer, com base na realidade que se verifica na atualidade, que o alojamento local normalmente traz mais riscos de violação de direitos de personalidade dos condóminos do que outros tipos de contrato, nomeadamente o contrato de arrendamento. Contudo essa observação acaba por ser meramente tendencial, uma vez que um arrendatário ou um proprietário podem causar exatamente os mesmo danos aos restantes condóminos.” Em todos os casos vamos verificar que quem ocupa o imóvel vai utiliza-lo para habitar, podendo ser de forma mais ou menos prolongada. “O critério temporal não deve servir para aferir a conformidade do uso com a destinação de uma fração, uma vez que o relevante é o modo como a mesma vai ser ocupada.” Será assim mais prudente verificar se no caso concreto existe uma lesão e resolver a questão com base na violação de direitos de personalidade, para dessa forma conseguir uma resolução equilibrada do conflito, acautelando por um lado os direitos de personalidade dos condóminos sem com isso restringir em demasia o funcionamento da atividade de alojamento local.
Além disso, quando seja verificada alguma lesão de um direito de algum condómino, o nosso sistema jurídico oferece algumas soluções para conseguir harmonizar as partes em questão. Contudo estas soluções apontadas não parecem equilibrar as posições, acabando por trazer alguma desigualdade ou insegurança principalmente para o sujeito que está a explorar uma fração para a atividade de alojamento local. Desta forma, parece mais prudente recorrer aos tribunais para que a divergência seja resolvida através da análise do caso concreto para com isso verificar qual o direito que deve prevalecer perante o outro e dessa maneira alcançar uma solução mais justa.
Para finalizar, cumpre salientar que o alojamento local pode ser feito em frações com um fim habitacional mesmo que seja num prédio regulado pelo regime da propriedade horizontal, uma vez que o alojado vai efetivamente utilizar o imóvel para habitar, sendo
isto em tudo idêntico ao que faz um arrendatário ou um proprietário. Dito isto, os contratos de alojamento local e de arrendamento, independentemente das suas especificidades e de um regime jurídico distinto, são materialmente semelhantes, sendo incongruente que se faça uma diferenciação no que toca ao fim da fração onde as mesmas se podem desenvolver.