Curso de Direito Civil – Contratos – 3ª Série – UNIARA.
Períodos Diurno e Noturno: Prof. Marco Aurélio Bortolin
Aulas 21 e 22 – Ementa – Contrato de Compra e Venda (1ª parte) – conceito, classificação e aspectos
gerais.
I. Contrato de Compra e Venda.
1. Conceito. O contrato de compra e venda admite conceituação de facílima
compreensão por alunos e alunas em razão da sua enorme frequência em nosso cotidiano, bastando, para tanto, aprimorarmos com rigor técnico uma noção que já nos é própria, tantas são as contratações de compra e venda que realizamos ao longo de nossa vida. De forma bastante simples podemos considerar que a compra
e venda é o negócio jurídico contratual através do qual um dos contratantes, denominado de vendedor, se
obriga a transferir bem móvel ou imóvel de sua posse ou domínio ao outro contratante, mediante contraprestação deste último, intitulado de comprador, que por seu turno também se obriga, mas no seu caso, em pagar ao vendedor determinada quantia em dinheiro.
Não há como fugir ou rebuscar mais esse conceito tão intuitivo, igualmente delineado no artigo 481, do Código Civil1.
2. Classificação comentada. O contrato de compra e venda é um contrato
bilateral, consensual, oneroso (podendo ser comutativo ou aleatório dependendo da intenção das partes e
do objeto contratado), translatício de propriedade, paritário (ou de adesão, dependendo do ajuste das partes), em regra não solene (mas podendo variar para ser solene na hipótese do artigo 108, do Código Civil), nominado, típico, impessoal, em regra não causal, individual, com função econômica de trocas,
instantâneo (com execução imediata ou diferida dependendo do ajuste entre as partes), e, em relação a outros contratos, principal e definitivo.
Vejamos. A compra e venda é um contrato primordialmente bilateral, já que sua carga obrigacional é naturalmente dividida e assumida pelos contratantes comprador e vendedor, assim como seus efeitos.
1Art. 481, Código Civil. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de
Esse contrato é ainda consensual, pois a lei civil o considera perfeito e acabado com a emissão do consentimento em torno do preço e objeto, não exigindo para a sua formação a efetiva entrega do bem, como claramente dispõe o artigo 482, do Código Civil2.
A compra e venda é igualmente onerosa, mas sua estrutura pode conter avença comutativa ou aleatória, de acordo com a vontade das partes. Em tese, conforme já estudado ao tempo da análise da classificação dos contratos, a onerosidade importa na assunção, por cada parte contratante, de uma obrigação que importará em uma desvantagem patrimonial em sentido estrito (independentemente da ideia de lucro), sendo que a vontade criadora das partes contratantes poderão tornar essas desvantagens recíprocas como uma consequência certa das avenças, ou subordinar uma delas a um evento futuro e incerto, cujos riscos de sua não ocorrência passam a ser assumidos pelas partes contratantes. A compra e venda bilateral e onerosa-comutativa representa o modelo tradicional e corrente do aludido negócio através do qual o vendedor troca a coisa por um preço, e o comprador, por sua vez, entrega o dinheiro correspondente ao preço para obter a coisa, em uma contratação sinalagmática certa, por estabelecer uma correlação exata de mútua dependência entre as obrigações recíprocas do comprador e do vendedor.
Contudo, esse perfil comutativo tão corrente nos contratos de compra e venda pode ser substituído, mais raramente, por uma onerosidade aleatória, o que aqui ressaltamos para distinção e melhor fixação. Tal característica poderá ser encontrada na compra e venda caso as partes contratantes estabeleçam eventual incerteza quanto à aplicação concreta de uma das prestações, quiçá por sua subordinação a um evento futuro e incerto, como, por exemplo, na compra e venda de safra agrícola futura, cuja colheita ficará subordinada ao sucesso ou ao insucesso da produção, mas é fundamental que as partes contratantes, para a hipótese de objeto futuro, escolham e definam cargas obrigacionais com comutatividade ou aleatoriedade, pois no silêncio, se inexistir o objeto no futuro, perderá o contrato sua eficácia, e é exatamente esse aspecto que o artigo 483, do Código Civil busca estabelecer 3.
Destacamos ainda que a compra e venda é um contrato bilateral e
translatício de propriedade, capaz de gerar a transferência da propriedade da coisa por sua troca pelo preço
em dinheiro, daí porque recebe proteção e tratamento jurídico da lei civil para as situações já estudadas de
2 Art. 482, Código Civil. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no
objeto e no preço.
3 Art. 483, Código Civil. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta
vícios redibitórios e evicção, com a finalidade normativa de se garantir o equilíbrio das obrigações.
A compra e venda é um contrato que pode ser formado de maneira
paritária, ou seja, negociada, em que a contratação brota como resultado de uma negociação autêntica e
concreta entre as partes, ou ainda, ser formado de maneira adesiva, ou por adesão, em que as cláusulas contratuais são elaboradas unilateralmente por um dos contratantes, sem a participação do outro contratante, senão para concordar com as estipulações contratuais, o que se mostra muito frequente nos contratos de compra e venda do Direito do Consumidor. Aliás, o contrato de adesão, para as relações de consumo, é assim conceituado pelo Art. 54, do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90):
Art. 54, Código de Defesa do Consumidor. Contrato de adesão é aquele cujas
cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. § 1° A inserção de cláusula no formulário não desfigura a natureza de adesão do contrato. § 2° Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desde que a alternativa, cabendo a escolha ao consumidor, ressalvando-se o disposto no § 2° do artigo anterior. § 3o Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres
ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor. (Redação dada pela nº 11.785, de 2008) § 4° As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão. § 5° (Vetado).
O contrato de compra e venda normalmente se apresenta como contrato não
formal (não solene), o que significa considerar que não necessita observar uma forma específica, podendo
se materializar verbalmente, por escrito particular ou escritura pública. Essa é a regra. No entanto, para a compra e venda envolvendo bem imóvel que apresente valor superior a trinta salários mínimos, a compra e venda passa a ser um contrato formal ou solene, que para ser válido deve ser estabelecido por escritura pública. Sob tal prisma, vale lembrar a regra de forma da Parte Geral do Código Civil:
Art. 108, Código Civil. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é
essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
A compra e venda, como sabem os alunos, é um contrato nominado, pois ostenta um nome jurídico estabelecido, e é igualmente típico por contar com uma disciplina legal específica na lei civil brasileira, ou seja, um tratamento legal específico através dos artigos 481 a 532, do Código Civil. As demais classificações seguem uma aplicação quase automática por explicação lógica de cada aspecto estudado quando vimos o tema da classificação dos contratos. Assim, possível identificar que a compra e venda é de fato uma contratação impessoal, pois não depende da estrita pessoa do vendedor para se aperfeiçoar, como na transferência de um bem pelo espólio do vendedor após o falecimento deste. Normalmente a compra e venda é também uma contratação abstrata em relação ao
motivo determinante do negócio, mas as circunstâncias podem levar as partes a uma contratação causal
como decorrência de um fator determinante qualquer, desde que este não seja de cunho pessoal, necessitando ser um liame negocial objetivo e declarado. Não podemos nos esquecer que a compra e venda é um contrato
individual porque os contratos normalmente são firmados por contratantes considerados individualmente e
não coletivamente, cujas obrigações são individualizáveis em seus respectivos patrimônios, e apresentam
função econômica de troca por permitir a circulação de riquezas, ativação da economia e satisfação das
necessidades no meio social e econômico. A compra e venda prevê a produção de seus efeitos de uma única vez, motivo pelo qual esse contrato é considerado instantâneo, podendo conter previsão de execução
imediata, ou seja, os efeitos são produzidos de uma única vez e tão logo celebrada a compra e venda, ou
adotar execução diferida, em que os efeitos são produzidos de uma única vez, mas postergados para data futura. Por fim, a compra e venda é um contrato ainda principal, não se prestando a vincular as partes a uma contratação futura, e definitivo, pois não tem a finalidade de preparar a celebração de outros contratos, ostentando, em regra, vida e intenção contratual próprias.
3. Elementos essenciais. Conforme se faz possível extrair do próprio
conceito de compra e venda, tal espécie de contrato apresenta como elementos essenciais o consentimento das partes, o preço e a coisa ou o objeto, e sem qualquer desses elementos constitutivos a compra e venda não chega a se formar. Assim, dada a importância do tema, mister aprofundarmos um pouco nosso estudo em torno desses elementos constitutivos da compra e venda, para entendermos um pouco melhor suas variáveis possíveis.
3.1. Consentimento (consensus). Conforme já ressaltado em aulas iniciais,
os alunos devem aqui recordar o estudo do negócio jurídico (Código Civil - Parte Geral) e adequá-lo ao estudo do contrato. Assim, sabemos que a vontade externada pelos contratantes é um pressuposto de existência de qualquer negócio jurídico, e, assim, também, do contrato. Mas não podemos nos esquecer que a manifestação de vontade deva ser válida, ou seja emitida pelo contratante de forma livre e de boa-fé, e no caso da compra e venda alcançar a coisa e o preço, outros dois elementos essenciais da constituição desse negócio segundo a letra do artigo 482, do Código Civil.
Assim, no campo do consentimento, devemos apurar se este se deu através da emissão de uma vontade livre e de boa-fé, ou seja, aquela que não sofre turbação para ser emitida, e que se traduz por qualquer alteração ou modificação em relação ao verdadeiro querer do contratante, talvez provocada por um vício de consentimento, tal como o erro, que permeia a exteriorização da vontade sem que exista exata correspondência entre o verdadeiro querer do agente e sua manifestação volitiva. O erro invocado, assim como o dolo e a coação geram anulabilidade do contrato, dentre outros fatores (lesão, estado de perigo, fraude contra credores) previstos no artigo 171, II, do Código Civil.
3.2. Coisa (res). O objeto da compra e venda deve ser lícito, ou seja, legal,
jurídica e fisicamente possível, e, por fim, o objeto deverá ser determinado ou determinável. A lei civil, inclusive, expressamente admite que o objeto da contratação exista atualmente ao tempo do negócio, ou que possa existir no futuro, sendo que se firmada a contratação, a coisa não sobrevier, o compra e venda se extingue pela ausência de elemento constitutivo, salvo se o comprador assumir esse risco de não sobrevir a coisa, azo em que estarão os contratantes assumindo natureza aleatória para a compra e venda, tal como já vimos no artigo 483, do Código Civil.
Vale recordar que a coisa deve ainda pertencer ao vendedor sob pena de gerar evicção pela venda a non domino. Também se admite que a compra e venda se dê a vista de amostras, modelos ou protótipos, o que obriga o vendedor a entregar posteriormente igual coisa, com a mesma qualidade da amostra, independentemente de o contrato eventualmente permitir que o vendedor entregue coisa com qualidade diversa, porque nessa hipótese de divergência entre a qualidade da amostra e qualidade da coisa entregue, deverá prevalecer a da amostra, como destaca o artigo 484, do Código Civil 4.
Evidencia-se, aqui, um autêntico diálogo entre as fontes Código Civil e Código de Defesa do Consumidor, arrostando a vulnerabilidade do comprador e privilegiando a vinculação da oferta baseada na visualização da amostra ou protótipo, independentemente de regras de adesão que frustrem essa legítima expectativa do contratante comprador.
3.3. Preço (pretium). Verdadeiro é sustentar que o preço, em regra, é eleito
pelas partes contratantes diretamente, ou, indiretamente, referenciado pelo patamar de mercado, ou tabelas indicativas, ou ainda, cotações em bolsa ou ditados por terceiros ou critérios objetivos livremente escolhidos pelas partes, de acordo com as regras legais dos artigos 485 a 488, todos do Código Civil5.
4 Art. 484, Código Civil. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura
ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
5 Art. 485, Código Civil. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou
prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Art. 486, Código Civil. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e
lugar.
Art. 487, Código Civil. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva
determinação.
Art. 488, Código Civil. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver
tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único.
Nesse sentido, leciona Tartuce:
“[...] No tocante ao preço, remuneração do contrato, este deve ser certo e determinado e em moeda nacional corrente, pelo valor nominal, conforme consta do art. 315 do CC (princípio do nominalismo). O preço, em regra, não pode ser fixado em moeda estrangeira ou em ouro, sob pena de nulidade absoluta do contrato (art. 318 do CC). Exceção deve ser feita para a compra e venda internacional, nos termos do Decreto-lei 857/1969. Cumpre salientar que o preço pode ser cotado dessas formas, desde que conste o valor correspondente em Real, nossa moeda nacional corrente. Isso porque o art. 487 da codificação material consagra a licitude dos contratos de compra e venda cujo preço é fixado em função de índices ou parâmetros suscetíveis de objetiva determinação, caso do dólar e do ouro (preço por cotação). O preço pode ser arbitrado pelas partes ou por terceiro de sua confiança (preço por avaliação), conforme faculta o art. 485 do CC. A título de exemplo, cite-se que é comum, na venda de bens imóveis, a avaliação por uma imobiliária ou por um especialista do ramo. No que interessa a essa confiança, deve-se mencionar que o princípio da boa-fé objetiva está implícito nesse comando legal. Se esse terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato (ineficácia), salvo quando os contratantes concordarem em indicar outra pessoa. Em complemento, determina o art. 486 do CC que o preço pode ser fixado conforme taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. É de se concordar com Maria Helena Diniz quando afirma que “se a taxa de mercado ou de bolsa variar no dia marcado para fixar o preço, este terá por base a média da oscilação naquela data” (DINIZ, Maria Helena. Código..., 2005, p. 451). Isso para evitar a onerosidade excessiva, o desequilíbrio negocial, à luz da função social do contrato e da boa-fé objetiva. O art. 488 do CC é uma novidade da atual codificação privada, frente ao Código Civil de 1916. Dispõe esse comando legal que “convencionada a venda sem fixação do preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio” . Aqui, surge a seguinte dúvida: há previsão no art. 488 do CC de compra e venda sem preço? A resposta é negativa. Conforme leciona Paulo Luiz Netto Lôbo, “não há compra e venda sem preço, pois o comando legal em questão menciona que, se não houver preço inicialmente fixado, deverá ser aplicado o preço previsto em tabelamento oficial; ou, ausente este, o preço de costume adotado pelo vendedor. Ademais, na falta de acordo, deverá ser adotado o termo médio, a ser fixado pelo juiz” (LÔBO, Paulo Luiz Netto. Código..., 2004, p. 265). Nesse sentido, a conclusão constante em enunciado aprovado na V Jornada de Direito Civil, de autoria de Cristiano Zanetti: “Na falta de acordo sobre o preço, não se presume concluída a compra e venda. O parágrafo único do art. 488 somente se aplica se houver diversos preços habitualmente praticados pelo vendedor, caso em que prevalecerá o termo médio” (TARTUCE, Flávio. Direito Civil - Vol. 3 - Teoria Geral dos Contratos em Espécie, 11ª edição. Forense, 12/2015. VitalBook file, p. 291/292).
Por fim, estabelece a lei civil em seu artigo 489, que o contrato se torna nulo se o preço da compra e venda ficar sujeito ao exclusivo arbítrio de uma das partes. Ora, em um contrato de adesão, o preço é ditado pelo vendedor, mas não é disso que a regra trata, e sim, como causa de nulidade temos a hipótese em que não é definido o preço até a celebração, e o ajuste autoriza uma das partes a ditar
o preço de forma exclusiva e sob critério impreciso, vinculado apenas ao querer do beneficiado com tal tipo de previsão contratual, vinculando a outra cegamente ao preço que vier a ser ditado unilateralmente pela parte beneficiada de tal cláusula. Tal situação é vedada pelo artigo 489, do Código Civil6, que determina ser
o contrato nulo nessa hipótese.
4. Despesas com o contrato. Na classificação do contrato de compra e
venda, vimos que essa modalidade contratual é consensual e não solene para a transferência de móveis e semoventes de qualquer valor e imóveis que apresentem valor inferior a trinta vezes o maior salário mínimo do País, e consensual e solene para imóveis de valor superior a esse limite legal do artigo 108, do Código Civil.
Também sabemos que apesar de o contrato se formar consensualmente, ou seja, independentemente da efetiva entrega da coisa, a propriedade efetivamente considerada somente se transfere ao comprador, no caso dos bens móveis, após a entrega ou tradição, e no caso dos bens imóveis, com o registro imobiliário da contratação solene.
Além das cargas obrigacionais básicas atribuídas ao vendedor e ao comprador (respectivamente, entregar coisa e pagar quantia), há as despesas decorrentes do negócio, e ressalvada disposição contratual em contrário, ou no silêncio do contrato, o artigo 490, do Código Civil elege que o vendedor deve assumir as despesas com a tradição ou entrega da coisa ao comprador, e ao comprador cumpre assumir as despesas de contratação solene e registro.
Mas não é somente isso. Não podemos nos esquecer que os bens conservam a incidência de algumas despesas que seguem a natureza de obrigações propter rem, e nesse prisma, as despesas que seguem a própria coisa independentemente da sua transmissão, também devem ser carreadas ao seu possuidor, no caso, ao vendedor, mesmo após a celebração contratual, mas incidentes antes da tradição, conforme clara dicção do artigo 502, do Código Civil7, salvo se de forma expressa e distinta
dispuser o contrato.
6 Art. 489, Código Civil. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do
preço.
7 Art. 490, Código Civil. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do
vendedor as da tradição.
Art. 502, Código Civil. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento
5. Riscos. A regra geral é a de estabelecer a norma civil uma divisão dos
riscos que possam porventura atingir a coisa alienada enquanto esta não efetivamente passar ao domínio do comprador, da mesma forma em relação aos riscos em torno do preço a ser pago, enquanto não repassada a justa quantia pelo comprador ao vendedor.
Claramente, eventuais riscos oriundos de caso fortuito ou de força maior que possam atingir a coisa antes da tradição são atribuídos ao vendedor ou alienante até porque já visto que a contratação de compra e venda, embora se torne perfeita e acabada pelo consenso apenas – e por essa razão esse contrato é tido como consensual - somente se mostra capaz de gerar a efetiva transferência de
propriedade da coisa com a concreta tradição (no caso de móveis, semoventes e imóveis de valor inferior a trinta vezes o maior salário mínimo do País em vigor ao tempo da contratação) ou com o registro da
contratação solene (no caso de imóveis de valor superior ao limite do artigo 108, do Código Civil). Assim, embora se possa considerar perfeito um contrato de compra e venda que afora seus pressupostos gerais de existência, validade e eficácia, somente a contratação em si não é capaz de representar a transferência da propriedade, que exige, por seu turno, a tradição ou o registro imobiliário, conforme a natureza do bem. Portanto, antes da tradição do bem móvel ou do registro da contratação do bem imóvel, a eventual concretização dos riscos que normalmente pairam sobre a coisa não transferida efetivamente atingirão o vendedor, da mesma forma que o atingiriam se não tivesse contratado a compra e venda, tal como prevê o artigo 492, do Código Civil8.
Essa regra geral de divisão dos riscos que pairam sobre a coisa (carreados
ao vendedor ou alienante) e sobre o preço (carreados ao comprador) antes da efetiva tradição, registro e
consequente pagamento, comportam duas exceções lembradas pela lei civil, que contemplam hipóteses de atribuição desses riscos sobre a coisa antes da tradição ao próprio comprador.
Na primeira delas, caso a coisa dependa de ser pesada, contada, marcada ou assinalada para ser retirada pelo comprador do local em que as mesmas se encontravam depositadas, ou seja, se houver a necessidade de o comprador destacar de uma parte maior de coisas existentes sob domínio do vendedor aquelas outras compradas, como cabeças de gado em um pasto contendo número maior do que as adquiridas, e que exigem que o comprador retire e destaque do grupo maior as suas adquiridas,
8 Art. 492, Código Civil. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do
comprador; § 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem,
contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste; § 2o
Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
as eventualmente, ou mesmo, contando-as simplesmente, desde que disponibilizada ao comprador a coisa para ser assinalada, contada ou marcada, já por conta do alienatário (comprador) correrão os riscos de perecimento da coisa se a força maior ou o caso fortuito incidirem a partir desse momento.
Na segunda exceção legal, também correrão por conta do comprador quaisquer riscos que incidam sobre a coisa adquirida, se o comprador estiver em mora de as receber, seguindo-se no contrato as regras da Teoria Geral das Obrigações para o tempo, lugar e modo contratualmente fixados para a obrigação assumida.
Devemos ainda ressaltar, até porque estamos a tratar de lugar da tradição, que no caso da coisa vendida, o lugar da tradição da coisa vendida será o mesmo lugar no qual a coisa se encontrava ao tempo da sua alienação, na exata dicção do Art. 493, do Código Civil, que reza:
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á
no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.
Portanto, salvo estipulação contratual em sentido inverso, na compra e venda de cabeças de gado, por exemplo, se um pecuarista do interior paulista adquire cabeças de gado de um pecuarista sul mato-grossense cujo gado se encontra depositado na propriedade rural do vendedor na Região Centro-Oeste, o lugar da tradição é o da fazenda rural do vendedor (alienante), cabendo ao comprador retirá-las naquele lugar. A obrigação do vendedor é disponibilizá-las para a tradição, o que se dará no próprio lugar em que as reses estavam ao tempo da compra e venda (Art. 493, CC), e se no ato de separação do gado houver algum acidente, os riscos são assumidos pelo comprador (Art. 492, § 1º, CC). Igual exemplo se encaixa a essa imagem do gado, se o contrato previa que o comprador deveria retirar o gado até determinada data e se o comprador tivesse incorrido em mora. Nessa hipótese, após incorrer em mora, eventuais riscos materializados sobre a coisa seriam de responsabilidade do comprador (Art. 492, §
2º, CC).
Afora a regra geral de lugar da tradição, as partes podem livremente estabelecer qualquer outro lugar para a tradição por ajuste contratual, mas essa hipótese é regulada pelo artigo 494, do Código Civil9, ou seja, se a coisa for expedida para lugar diverso do legalmente previsto como
lugar da tradição, ou seja, por solicitação contratual do comprador, por conta deste correrão os riscos até a efetiva tradição por transporte empreendido pelo próprio alienante ou por terceiro contratado por este, salvo
9 Art. 494, Código Civil. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma
se não observadas as instruções do comprador, hipótese em que os riscos voltam a ser atribuídos ao vendedor.
Finalizando esse tópico, e seguindo dispositivo legal da Teoria Geral dos
Contratos, observamos que a insolvência do comprador pode gerar insegurança do vendedor em
disponibilizar a coisa à tradição, ante o receio de não recebimento efetivo do preço, e por esse motivo, como já permite a norma a exceção do contrato não cumprido em caso de pedido de resolução contratual por aparente mora, pode o vendedor, com base na regra especial do artigo 495, do Código Civil, exigir a prestação de caução suficiente do comprador (real ou fidejussória) para disponibilizar o bem à tradição, sob a proteção legal de poder retardar a tradição da coisa até a efetiva caução.
Nesse sentido pontifica o artigo 495, do Código Civil: “Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado”.
II. Dispositivos do Código Civil referidos nesta aula (fonte: www.planalto.gov.br).
Art. 481, Código Civil. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa
coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Art. 482, Código Civil. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes
acordarem no objeto e no preço.
Art. 483, Código Civil. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o
contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
Art. 484, Código Civil. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o
vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
Art. 485, Código Civil. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo
designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Art. 486, Código Civil. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e
determinado dia e lugar.
Art. 487, Código Civil. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de
objetiva determinação.
Art. 488, Código Civil. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não
houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.
a fixação do preço.
Art. 490, Código Civil. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador,
e a cargo do vendedor as da tradição.
Art. 491, Código Civil. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber
o preço.
Art. 492, Código Civil. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço
por conta do comprador. § 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que
comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. § 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se
estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
Art. 493, Código Civil. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se
encontrava, ao tempo da venda.
Art. 494, Código Civil. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão
os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.
Art. 495, Código Civil. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em
insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
III. Julgados relacionados aos temas da aula (Fonte:www.tjsp.jus.br).
“REVISÃO – Compra e venda - Admissibilidade – Caso em que é incabível a alegação de exceção de contrato não cumprido, porque, segundo o compromisso de fls. 8, cabia à apelante cumprir, por primeiro sua prestação – Recurso parcialmente provido, com observação” (TJSP - Apelação n. 358.423-4/1 – 9ª Câmara de Direito Privado – Relator:
José Luiz Gavião de Almeida – 1º.03.05 - V.U.).
“Ementa: APELAÇÃO – CERCEAMENTO DE DEFESA – Análise que, no caso, se confunde com o mérito – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA – Inexistindo dever contratual de realização de campanhas de marketing, tampouco cláusula de exclusividade no contrato firmado, os eventos elencados como causadores da onerosidade excessiva devem ser considerados como riscos decorrentes da operação, ainda que não previstos pelos apelantes, mas previsíveis na análise de atuação do mercado de postos de combustíveis – Não comprovação de eventos extraordinários e Imprevisíveis causadores de desequilíbrio contratual, conforme requer o artigo 478, do Código Civil – RECONHECIMENTO DO DESEQUILÍBRIO PELA PARTE CONTRÁRIA NÃO DEMONSTRADO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO OCORRÊNCIA - Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO
(TJSP – Apelação 0176183-02.2009.8.26.0100 – Rel. Des. Luiz Fernando Nishi – 32ª Câmara de Direito Privado – Comarca: São Paulo – J. 12/04/2018).
