Luiz Henrique Teixeira Pinto CNAI: Perito Judicial Avaliador Imobiliário CRECI:

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EXCELENTÍSSIMO JUIZO DE DIREITO DA 45ª VARA CÍVEL

CENTRAL

PROCESSO Nº 1124350-49.2014.8.26.0100

LUIZ HENRIQUE TEIXEIRA PINTO, Perito Avaliador honrosamente indicado para atuar no processo supramencionado, diante da conclusão e apresentação do Laudo de vistoria do imóvel que segue anexo, requeiro:

1) a competente expedição do Mandado de Levantamento Eletrônico;

2) Informo, por oportuno, ciência e cumprimento ao Comunicado Conjunto n º 474/2017, promovendo, para tanto, a juntada do competente formulário a seguir.;

Ao seu dispor, para o que mais se fizer necessário. Renovo meus cumprimentos de cortesia e admiração.

São Paulo, 13 de fevereiro de 2019.

LUIZ HENRIQUE TEIXEIRA PINTO lhpinto@uol.com.br

CRECI 122339 CNAI 14.884

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Rua Cuiabá, 353 – Alto da Mooca, São Paulo / SP lhpinto@uol.com.br

FORMULÁRIO MLE

_{– MANDADO DE LEVANTAMENTO}

ELETRÔNICO

(1 Formulário para cada parte. Válido para depósitos a partir de 01/03/2017)

Número do processo

(padrão CNJ)

: 1124350-49.2014.8.26.0100

Nome do beneficiário do levantamento: Luiz Henrique Teixeira

Pinto

Advogado:

OAB:

Nº da página do processo onde consta procuração:

Tipo de levantamento: ( ) Parcial

( X ) Total

Nº da página do processo onde consta comprovante do

depósito:

págs. 263/ 267/ 272/ 275/ 310/ 313/ 318

Valor nominal do depósito (posterior a 01/03/2017): cinco mil e

novecentos reais

CPF ou CNPJ:183.944.678-14

Tipo de levantamento: ( ) I - Comparecer ao banco;

( X ) II - Crédito em conta do Banco do

Brasil;

( ) III

– Crédito em conta para outros

bancos;

( ) IV

– Recolher GRU;

( ) V

– Novo Depósito Judicial

Agência e número da conta do beneficiário do levantamento:

Observações:

Banco do Brasil

AG. 5942-0 - C/C : 1331-5

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1124350-49.2014.8.26.0100 e código 676DA81.

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1 – SOLICITANTE

“Esser Espanha Empreendimentos Imobiliários Ltda”

LOCALIZAÇÃO

Rua Aracajú, 69

– núcleo residencial Célia Motta – Barueri / SP.

Processo: 1124350-49.2014.8.26.0100

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PTAM – LHP 32*maio/2018 LUIZ HENRIQUE TEIXEIRA PINTO CRECISP122.339 – CNAI 14.884 Pá g in a

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2. Índice

1. - Solicitante e endereço do imóvel em avaliação pág. 01

2. - Índice pág. 02 3. - Objetivo pág. 03 4. - Número do Parecer pág. 03 5. - Da competência / ABNT- NBR 14653 pág. 04 6. - Abreviaturas pág. 05 7. - Preliminares / vistoria pág. 06 8. - Descrição da área pág. 07

9. - Características da Região/ melhorias e confrontações pág. 08 10. - Localização / Vista aérea por satélite pág. 09 / 10

11. - Documentação em anexo pág. 11

12. - Fotos do imóvel avaliando pág.12 / 15 13. – Metodologia aplicada e fonte de pesquisas referenciais pág. 16 / 17 14. - Fotos de Imóveis referenciais pág. 18 / 21 15. - Homogeneizações de dados para imóvel avaliando pág. 22

16. - Conclusão do Parecer pág. 23 / 24

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3- OBJETIVO

Este Laudo tem por objetivo determinar o valor de mercado da área situada na Rua Aracajú, 69 – núcleo residencial Célia Motta – Barueri / SP, propriedade de Pórtico Real Ind e Com., área descrita nos termos da matrícula nº 49.401 do Cartório de Registro de Imóveis de Barueri / SP.

4 – NUMERO DESTE LAUDO - “PTAM”

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5 – Partes da ABNT / NBR

A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações de Bens”.

Parte 1: Procedimentos gerais; Parte 2: Imóveis urbanos; Parte 3: Imóveis rurais; Parte 4: Empreendimentos;

Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral; Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

Parte 7: Patrimônio histórico.

Esta parte da NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizado em conjunto.

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6 _{– Abreviaturas} IA - Imóvel em Avaliação

CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários

Art. _{– Artigo}

ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR - Normas Brasileiras

M2 - Metro quadrado

IPTU - Imposto predial, territorial e urbano. R – Referenciais

V.V - Valor de venda V.L - Valor da locação

A. T.C - Área Total construída A. T. T - Área Total do Terreno AT - Área do terreno

C.M2 - Custo por metro quadrado

V. G.V ou V. G.L - Valor global da venda ou locação V.M - Valor médio

TG - Total Geral MG - Média geral

I. A.C - Idade aparente da construção

DTC – Depreciação por Tempo de Construção R. F. D - Resultado do fator de depreciação.

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7. PRELIMINARES

7.1 - Trata-se de Cumprimento de Sentença - Adimplemento e Extinção, proposta por Esser Espanha Empreendimentos Imobiliários Ltda, em face de Portico Real Industria Comercio e Locação de Equipamentos Ltda. Requerida a nomeação de pericia para avaliação do imóvel, pelo requerente, em 05 de outubro de 2017 (pág.227), foi este signatário nomeado pelo D. Juízo, aos 18 de outubro de 2017 (pág.239), com respectiva intimação para o início dos trabalhos em 17 de dezembro de 2018 (pág.320).

Segue o Laudo a seguir.

7.2 - O imóvel objeto deste parecer, está devidamente registrado na matrícula nº 49.401 do Cartório de Registro de Imóveis de Barueri / SP constante dos autos (págs. 169 / 174).

7.3 VISTORIA

A área foi vistoriada "in Loco" por este subscritor, no dia 11 de fevereiro de 2019 no período da tarde, acompanhada pela Sra. Claudia, funcionária da empresa.

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8. DESCRIÇÃO DA ÁREA

A área em avaliação tem 645m2 (terreno) e localiza-se em área industrial no bairro Cachoeira - Núcleo Residencial Clélia Motta - Barueri / SP.

A visita foi realizada de maneira a vistoriar a localização da área, sua metragem e tipo de construção.

Durante a vistoria realizada, verificou-se que na área em avaliação encontra-se um galpão industrial, aparentemente desativado e com diversos itens em seu interior. Tendo em vista que o objeto da penhora, conforme descrito no termo de penhora (pág.179) é um terreno e no local há a estrutura (galpão), a vistoria considerou esta segunda, também fazendo parte dos cálculos para a definição do valor.

O relevo é predominantemente plano, com baixo declive e localizado na esquina da avenida Cachoeira com a rua Aracajú.

O galpão mencionado tem acesso pela rua Aracaju, assim como, pela área interna, com acesso pela empresa Pórtico Real, com entrada principal localizada na avenida Cachoeira, 1071.

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9. - Características da região

Região predominantemente industrial, destacando-se pela proximidade com a Rodovia Castelo Branco e Rodoanel Mário Covas.

9.1 - Melhorias públicas

A região conta com energia elétrica, coleta de lixo, telefonia e transporte público.

9.2 _{– CONFRONTAÇÕES}

A descrição exata e suas confrontações estão melhores caracterizadas na matrícula nº 49.401 do Cartório de Registro de Imóveis de Barueri / SP constante dos autos (págs. 169 / 174).

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10. - MAPA DE LOCALIZAÇÃO / VISTA AÉREA

Google maps

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Google earth

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11.- DOCUMENTAÇÃO ANEXA

- E-mail com aviso da data da vistoria, em atendimento ao artigo 474 do Código de Processo Civil vigente;

- Tabela de cálculo

Ao final deste laudo, encontram-se cópias simples dos documentos acima descritos.

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12. _{– FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO (“IA”)}

lateral da área

testada principal

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vista dos fundos

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vista ampla interna

vista do mezanino

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escritório

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13. METODOLOGIA APLICADA

A metodologia aplicada para a elaboração do presente Parecer foi a de “METODO COMPARATIVO”. tendo sido possível identificar junto ao MERCADO IMOBILIÁRIO, imóveis com características semelhantes ao vistoriado e obedecendo as Normas NBR 14653-1 e 14653-2 da ABNT com encontro da média entre os chamados IMÓVEIS REFERENCIAIS, considerando que são semelhantes entre si e ao próprio IMÓVEL VISTORIADO aplicando a seguir a devida HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS.

Portanto, ao final será apresentado o valor para condição de solicitação distinta.

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13.1 - FONTES DE PESQUISA DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS:

A pesquisa de mercado foi realizada com base em informações de imóveis que se encontram à venda e que são ofertados pelos vários escritórios imobiliários da região, bem como, em sites de imóveis, referências no mercado da região, identificados em cada foto dos referenciais “R”.

Esta identificação permitiu então a obtenção de imóveis selecionados abaixo, descritos com características intrínsecas semelhantes ao imóvel vistoriado e identificados como “R1 a R4”.

Após a coleta de dados descritos na Tabela de Pesquisa, foi possível homogeneizar os dados obtidos e efetuar os cálculos matemáticos que conduziram à conclusão do valor da área, apresentado ao final deste laudo, assim como contatos feitos com diversos profissionais do mercado imobiliário e proprietários de áreas na região.

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14. _{– IMÓVEIS REFERÊNCIAIS} Imóvel R1

Imobiliária Time Adm

endereço Av Cachoeira – V. Pindorama

metragem 1200 m²

valor venda R$2.500.000,00

tel contato 11 4326.4047 / 96898.8000

Infos adicionais https://www.vivareal.com.br/imovel/galpao- deposito-armazem-vila-pindorama-bairros-barueri-1200m2-venda-RS2500000-id-90531815/?__vt=rpmb:a

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Imóvel R2

Imobiliária Coelho da Fonseca

endereço estrada dos Romeiros

metragem 850 m²

tel contato 11 4134.8444

Infos adicionais https://www.vivareal.com.br/imovel/galpao- deposito-armazem-vila-sao-silvestre-bairros-barueri-com-garagem-850m2-venda-RS3000000-id-1042270786/?__vt=rpmb:a

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Imóvel R3

Imobiliária Retha imóveis

endereço chácara Marco

metragem 807 m² valor venda R$2.100.000,00 tel contato 11 4777.9800 Infos adicionais https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+galpao-deposito-armazem+chacaras-marco+barueri+sp+807m2/ID-20749923/?paginaoferta=16

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Imóvel R4

Imobiliária Pablo galpões

endereço chácara Marco

metragem 750 m²

tel contato 11 94012.4896 / 98170.8000

Infos adicionais https://www.vivareal.com.br/imovel/galpao- deposito-armazem-chacaras-marco-bairros-barueri-750m2-venda-RS1800000-id-93106991/?__vt=rpmb:a

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15.- Homogeneizações de dados para imóvel avaliando

15.1. _{– EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS (tabela em documentos anexos)} Homogeneização:

VENDA

IA = (valores referencias 01 a 04) x (m² IA) 4

15.2 _{– Gráfico demonstrativo (de acordo com cálculos iniciais da tabela)}

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23 CONCLUSÃO

Em vistoria realizada segundo a NBR n.º 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT, aplicando fatores de transposição e correção justificadas segundo técnicas de avaliações que contribuíram para a formação da convicção do valor aqui expresso, assim como, pesquisa de mercado a qual mostrou claro déficit de oferta na região onde se localiza a área e estando a ÁREA VISTORIADA em localização privilegiada a beira da rodovia e com suas averbações de acordo com matrícula juntada (pág.169 / 174), CONCLUO que:

O valor da área, representa nesta data a

importância de:

R$1.200.000,00

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Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, que se embasa em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com características e localização sócia econômica semelhante, deve-se prever uma possível variação de até 5% nos valores acima expressos (-5% a + 5%), diante dos interesses inerentes do próprio mercado e de seu proprietário.

Este perito coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

Atenciosamente

__________________________________ Luiz Henrique T. Pinto

CRECI: 122.339-F – CNAI: 14.884 (HABILITADO EM 2011)

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14 - PESQUISA DE PREÇO

Esser Espanha Emp. PARA AVALIAÇÃO

E HOMOGENEIZAÇAO DE DADOS

Área VALOR Valor m2

TIPO ENDEREÇO m² VENDA VENDA - m2

R1 a v Ca choei ra 1200 2.500.000,00 2.083,33

R2 es tra da dos Romei ros 850 3.000.000,00 3.529,41

R3 chá ca ra Ma rco 807 2.100.000,00 2.602,23

R4 chá ca ra Ma rco 750 1.800.000,00 2.400,00

tota l i móvei s 4 somas _{R$ 10.614,98}

VENDA - VM R$ 2.653,74 ATT

IMOVEL AVALIANDO- IA 450 R$ 1.194.184,75

matrícula 49.401 rua Aracajú,69 -Barueri