ECLI:PT:TRL:2011:1634.05.2TCSNT.L1.7.A6
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Relator Nº do Documento
Orlando Nascimento rl
Apenso Data do Acordão
22/11/2011
Data de decisão sumária Votação
unanimidade
Tribunal de recurso Processo de recurso
Data Recurso
Referência de processo de recurso Nivel de acesso
Público
Meio Processual Decisão
Apelação procedente
Indicações eventuais Área Temática
Referencias Internacionais Jurisprudência Nacional Legislação Comunitária Legislação Estrangeira Descritores
Sumário:
I - É nulo o contrato de mediação em que as partes omitiram a identificação determinada pelo art.º 20.º, n.º 2, al. h), do Dec. Lei n.º 77/99, de 16 de março devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, nos termos do disposto no art.º 289.º, n.º 1, do C. Civil.
II - Tratando-se de uma prestação de atividade, a sua restituição in natura não é possível devendo ser restituído o valor correspondente.
Tendo a entidade mediadora desenvolvido toda a atividade a que se tinha obrigado, fazendo-o com sucesso uma vez que a mesma conduziu à celebração de um contrato-promessa com entrega, efetiva, de uma quantia a título de sinal, a remuneração acordada entre as partes contratantes é a única quantia que, de uma forma objetiva, se pode reconduzir ao conceito de valor correspondente. III - Por força do disposto no art.ºs 236º e 238º do Código Civil, a estipulação de pagamento a ter lugar aquando do primeiro sinal recebido, deve reconduzir-se à previsão legal de pagamento após a celebração do contrato-promessa, estabelecida pelo art.º 19.º, n.º 2, al. b), do Dec. Lei n.º 77/99, de 16 de março.
(Sumário do Relator)
Decisão Integral:
Acordam os Juízes que constituem o Tribunal da Relação de Lisboa. 1. RELATÓRIO.
A… , Ld.ª propôs contra:
B…C… D… E… F… e H… esta ação declarativa de condenação, ordinária, pedindo a condenação destes a entregarem-lhe a quantia de € 36.600,00, a título de comissão pelos serviços de mediação que
lhes prestou e de despesas por si, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento.
Citados, contestaram os Réus:
- H…pedindo a sua absolvição com fundamento em que é imputável aos restantes RR a responsabilidade pela não feitura da escritura.
- C… e …, pedindo, também a absolvição com fundamento em que foi a R. H… a inviabilizar o negócio prometido, sendo que o contrato de mediação imobiliária é nulo por nele não constar a identificação das entidades, seguradoras ou bancárias, através das quais foram prestadas as garantias
constantes do art. 24º do DL 77/99, de 16/03, como exige a alínea h) do nº 2 do art. 20º do mesmo diploma.
Realizada audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença, julgando a ação improcedente absolvendo os RR do pedido.
Inconformada com essa decisão a A dela interpôs recurso, recebido como apelação, pedindo a procedência da ação e formulando, para o efeito, as seguintes conclusões:
1. O contrato celebrado entre a A. Recorrente e R. Recorrida configura um Contrato de Mediação Imobiliária, datado de 17 de setembro de 2009, ao qual eram aplicáveis as disposições constantes do à data em vigor DL n.º 77/99, de 16 de março;
2. Sendo certo que estão provados os requisitos de validade do Contrato estabelecidos na
improcedente, decidiu mal.
3. A douta sentença recorrida, ao assacar nulidade ao Contrato de Mediação Imobiliária sub judice, não considerou, nem valorou, como se impunha, prova coligida aos autos que afasta por si só tal vício, designadamente a cópia da Apólice de Seguro junto à Réplica como doc. 1;
4. Ao decidir diversamente, a douta decisão recorrida violou as disposições dos artigos 20º e 24 do DL n.º 77/99, de 16 de março, aplicável à data do Contrato sub judice;
5. Era lícito às partes de um Contrato de Mediação Imobiliária estabelecer que a comissão convencionada seria paga, em caso de existir contrato de promessa de compra e venda, após a formalização deste, nos termos do n.º 2, alínea b) do artigo 19º DL 77/99, de 16 de março; 7. Ao abrigo do citado artigo 19º do DL 77/99, bem como do principio da liberdade contratual consagrado no artigo 405º do Código Civil, as partes convencionaram expressamente que o montante referente à contraprestação devidas pelos serviços da A. Recorrente, no valor
correspondente a 5% do valor real da venda, deveria ser pago pelos RR. Recorrentes aquando do primeiro sinal recebido.
8. Para além do Contrato de Mediação Imobiliária sub judice, do conteúdo da relação jurídica entre a A. Recorrente e a os RR. Recorridos, com o seu feixe de direitos e de deveres, faz ainda parte integrante o Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado em 04 de agosto de 2004, para a formalização do qual a A. Recorrente contribuiu e participou ativamente.
9. A A. Recorrente desenvolveu diligências e contactos no sentido de encontrar um interessado para a venda pretendida, o que veio a suceder, tendo os RR. Recorridos, em 04 de agosto de 2004, celebrado um Contrato de Promessa de Compra e Venda, na qualidade de promitentes
vendedores, com Dra. I… na qualidade de promitente compradora, e recebido, em simultâneo a quantia de € 50.000,00, como sinal e princípio do pagamento do preço acordado de € 600.000,00 (cfr. Alíneas G, H) e I) dos Factos Assentes).
10. E esse pagamento de sinal só poderia suceder, mediante a celebração de um Contrato de Promessa, nos precisos termos que a lei o define no artigo 441º do Código Civil.
11. Ao interpretar a Cláusula Quarta do Contrato de Mediação imobiliária no sentido de não vincular os RR. ora Recorridos à obrigação do pagamento da contraprestação acordada a quando do sinal recebido no âmbito do Contrato de Promessa de Compra e Venda referente ao imóvel objeto de mediação, a douta decisão recorrida violou o disposto nos artigos 236º e 238º do Código Civil; 12. Considerar-se, como se faz no douto Acórdão recorrido, que não existem nos autos elementos probatórios suficientes que confirmem a factualidade alegada pela A. Recorrente ora Recorrente, no sentido dos RR. Recorridos terem assumido o compromisso do pagamento da comissão aquando do primeiro sinal recebido no âmbito do Contrato de Promessa de Compra e Venda, não implica a improcedência do pedido formulado pela A.
Recorrente;
13. Ao invés, e por se tratar se matéria decidida no despacho saneador, caberia apurar o sentido da declaração, nos termos do artigo 236º do Código Civil, para o que sempre seria indispensável a correspondente produção de prova.
14. Perante a mais que provada ultrapassagem, pelos RR. ora Recorridos, dos limites impostos pela boa-fé, a decisão recorrida, não dá a menor relevância ao facto, e, em lugar de censurar tal procedimento, absolve os faltosos de qualquer penalização, em manifesta violação dos artigos 334º, 406º, 763º, n.º 1, 798º e 799º do Código Civil.
A apelada H.. apresentou contra-alegações, pugnando pela confirmação da sentença recorrida. 2. FUNDAMENTAÇÃO.
A) OS FACTOS.
O Tribunal a quo julgou provados os seguintes factos: Os factos provados são os seguintes:
1. A Autora dedica-se à atividade de mediação imobiliária e prestação de serviços para obtenção de todo o tipo de documentos no âmbito do objeto, encontrando-se devidamente licenciada para o correspondente exercício através do competente Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI), conforme resulta das cópias da respetiva certidão comercial e licença AMI n.º 2452 (docs. de fls. 16 a 20).
2. Por documento particular, datado de 17 de setembro de 2003, a Autora celebrou com a C… , por si e em representação dos Réus …, um contrato de mediação imobiliária referente ao prédio urbano denominado Regueira… , composto por casa de rés do chão e 1º andar, para habitação, sito em …, freguesia de São João…, concelho de …, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º … e inscrito na matriz sob o art.º …, registado a favor dos Réus, em comum e sem determinação de parte ou direito, pela inscrição G-1 (docs. de fls. 21 a 29).
3. Em data não concretamente apurada, a Ré H … apôs a sua assinatura no contrato de mediação imobiliária de fls. 21 e 22, aceitando sem quaisquer reservas todo o respetivo conteúdo.
4. Pelo referido contrato de mediação imobiliária, os Réus autorizam a Autora, em regime de não exclusividade, a promover a venda do imóvel acima identificado e melhor descrito na certidão da Conservatória do Registo Predial (doc. de fls. 30 e 31).
5. O referido contrato foi celebrado pelo prazo de 6 meses, automaticamente renovável por igual período, salvo denúncia de alguma das partes (cfr. cláusula 3ª do contrato de fls. 21 e 22). 6. A título de remuneração pelos serviços de mediação imobiliária a prestar pela Autora, estipularam as partes o pagamento de uma comissão, por parte dos Réus à Autora, de valor
correspondente a 5% sobre o valor real da venda, acrescido de IVA (cfr. cláusula 4ª do contrato de fls. 21 e 22), o qual deveria ter lugar aquando do 1º (primeiro) sinal recebido.
7. Na sequência dos melhores esforços realizados, e em resultado direto e exclusivo da intermediação e promoção levada a cabo, a Autora apresentou aos Réus uma potencial
compradora, Dr.ª I…., com a qual se veio a formalizar, em 4 de agosto de 2004, o contrato-promessa de compra e venda constante de fls. 33 a 35, cujo teor se dá por reproduzido.
8. Pelo referido contrato de promessa de compra e venda, os ora Réus prometeram vender à ali promitente compradora, que prometeu comprar, o supra referido imóvel, livre de ónus ou encargos e pessoas e bens, pelo preço de € 600.000,00 (cfr. cláusula 2ª do contrato de fls. 33 a 35), valor esse que seria liquidado da forma seguinte:
- € 50.000,00 (cinquenta mil euros), na data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, a título de sinal e princípio de pagamento, do qual foi dada a competente quitação;
- € 550,000,00 (quinhentos e cinquenta mil euros), correspondente ao remanescente, na data da escritura pública de compra e venda.
9. Em 04/08/2004, a então promitente compradora, Dr.ª I…, entregou à Ré C …, um cheque no valor de € 50.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento, cheque cuja cópia consta a fls. 36.
10. A prometida compra e venda viria a ser registada pelas partes junto da Conservatória do Registo Predial de …, registo esse lavrado provisoriamente por natureza nos termos da inscrição G-3 (cfr. doc. de fls. 30 e 31).
11. A escritura definitiva de compra e venda deveria realizar-se logo que estivesse reunida toda a documentação necessária, por parte dos Réus, que se previa no prazo de 100 dias, contado da data do contrato de promessa (cfr. Cláusula 3ª, alínea b) in fine do contrato junto como doc. de fls. 33 a 35).
12. Foi então agendada a data para a realização da escritura definitiva para o dia 4 de março de 2005, pelas 11h30m, nas instalações do Banco I., SA, sitas na R. ., n.º 42, 6º Piso, em ...
13. Chegado o dia da outorga da escritura, estando presentes ou representados todos os intervenientes na mesma, incluindo o representante da Autora, após várias e longas horas de discussão instalada entre os Réus, os mesmos não lograram obter consenso sobre a forma de distribuição do produto da venda prometida, pelo que esta não pôde realizar-se, conforme decorre do documento emitido pela Primeira Ajudante do …º Cartório Notarial de Lisboa (doc. de fls. 37 e 38).
14. Por cartas datadas de 14 de junho de 2005 foram as Rés H… e C… … instadas a pagar a verba de € 36.600,00, devida à Autora, não tendo as mesmas procedido a esse pagamento (docs. de fls. 39 a 44).
15. No âmbito do referido contrato, a Autora suportou, antecipadamente e por conta dos Réus, diversas despesas, nomeadamente junto do Cartório Notarial de … e da Repartição de Finanças de …, no montante de € 71,97, a saber:
- € 40,00 – Cartório Notarial de … - fotocópias certificadas;
- € 10,97 – Repartição de Finanças de …. - pedido de n.º de contribuinte e caderneta predial; - € 1,00 – Repartição de finanças de … - pagamento de coimas;
- € 20,00 – Repartição de finanças de …. - quitações de imposto de selo (docs. de fls. 45 a 54).
B) O DIREITO APLICÁVEL.
O conhecimento deste Tribunal de 2.ª instância, quanto à matéria dos autos e quanto ao objeto do recurso, é delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente como, aliás, dispõem os art.ºs 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1 e 2 do C. P. Civil, sem prejuízo do disposto no art.º 660.º, n.º 2 do C. P. Civil (questões cujo conhecimento fique prejudicado pela solução dada a outras e questões de conhecimento oficioso).
Atentas as conclusões da apelação, supra descritas, as questões submetidas ao conhecimento deste Tribunal pela apelante consistem em saber se: a) o contrato celebrado entre as partes é nulo por estas não terem respeitado na sua celebração o disposto no art.º 20.º, n.º 2, al. h), do Dec. Lei n.º 77/99, de 16 de março; b) quais as consequências dessa nulidade; c) as partes contratantes acordaram o pagamento da remuneração com a celebração de contrato promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação.
Vejamos.
I. Quanto à primeira questão, a saber, se o contrato celebrado entre as partes é nulo por estas não terem respeitado na sua celebração o disposto no art.º 20.º, n.º 2, al. h) do Dec. Lei n.º 77/99, de 16 de março.
Como é pacífico nos autos, as partes celebraram entre elas um contrato de mediação imobiliária, nos termos em que esta espécie contratual é definida pelo art.º 3.º, n.º 1 do Dec. Lei n.º 77/99[1], por descrição da respetiva atividade, como: “aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respetivos imóveis”, podendo essa atividade ser acompanhada da prestação de serviços de documentação relativa ao negócio visado, desde que não constituam exclusivo legal de outras profissões (n.º 2).
Tratando-se de um contrato sujeito a forma legal, escrita (art.º 20.º, n.º 1, do Dec. Lei n.º 77/99), deve ele conter os elementos que a lei prescreve (n.º 2) sob pena de nulidade (art.º 220.º do C. Civil), com um regime especial, qual seja, o de não poder ser invocada pela entidade mediadora (art.º 20.º, n.º 8).
Dispõe o art.º 20.º, n.º 2, al. h) que do escrito que consubstancia o contrato deve constar: “A identificação das entidades, seguradoras ou bancárias, através das quais foram prestadas as garantias previstas no artigo 24.º”, ou seja, a prestação de uma caução e a celebração de um contrato de seguro de responsabilidade civil, por parte da empresa de mediação.
Como se extrai dos n.ºs 2 e 3 da matéria de facto, por remissão para o escrito de fls. 21 e 22 dos autos, as partes contratantes omitiram do texto do contrato a identificação determinada pela citada al. h), do n.º 2, do art.º 20.º, o que a apelante confirma nas suas alegações, não obstante referir que juntou cópia da apólice de seguro com o seu articulado de réplica.
Todavia, do que trata a exigência de forma legal não é só da existência ou não existência das garantias, mas da sua identificação no texto do contrato.
E essa identificação, na realidade, foi omitida pelas partes.
O contrato é, pois, nulo, com a consequência legal estabelecida pelo art.º 289.º, n.º 1, do C. Civil, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente[2], o que nos reconduz à segunda questão suscitada pela apelante.
II. A segunda questão suscitada pela apelante consiste em saber quais as consequências da nulidade do contrato, a que aportámos na apreciação da primeira questão e constitui o cerne do litigio sub judice.
Como resulta da matéria de facto supra descrita, a apelante prestou toda a atividade de mediação a que se obrigou perante os apelados, agenciando uma compradora, que celebrou com os apelados um contrato-promessa de compra e venda (n.ºs 7 e 8 da matéria de facto), o qual foi averbado no registo predial do imóvel em causa (n.º 10), tendo os apelados recebido uma quantia a título de sinal (n.º 9) de tal modo que o contrato definitivo só não foi celebrado por facto relativo aos apelados, que no ato da escritura, em pleno notário, se desentenderam sobre a forma de
distribuição do produto da venda do imóvel a que se reportava o contrato de mediação (n.º 13 da matéria de facto).
Ora, tratando-se de uma prestação de atividade, a sua restituição in natura não é possível pelo que, como dispõe o art.º 289.º, n.º 1, do C. Civil, deve ser restituído o valor correspondente.
Na determinação do que, em concreto, seja este valor correspondente aos serviços prestados, não podemos deixar de considerar desde logo, por objetivo e consensual entre as partes contratantes, a remuneração por estas estabelecida (n.ºs 2, 3 e 14 da matéria de facto supra), o que fazemos na
esteira dos acórdãos do STJ, de 20/04/2004 e desta Relação de Lisboa, de 24/03/2009[3]. No caso sub judice, em que a apelante desenvolveu toda a atividade a que se tinha obrigado, fazendo-o com sucesso uma vez que a mesma conduziu à celebração de um contrato-promessa com entrega, efetiva, de uma quantia a título de sinal, a remuneração acordada entre as partes contratantes afigura-se-nos, aliás, a única quantia que, de uma forma objetiva, se pode reconduzir ao conceito de valor correspondente.
O mesmo raciocínio é válido para a quantia de € 71,97 dispendida pela apelante em benefício dos apelados.
Em conexão com esta resta-nos, por último, apreciar os termos em que as partes acordaram a remuneração dos serviços de mediação da apelante.
III. Quanto à terceira questão, a saber, se as partes contratantes acordaram o pagamento da remuneração com a celebração de contrato promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação.
Como acima consta, sob o n.º 6 da matéria de facto: “A título de remuneração pelos serviços de mediação imobiliária a prestar pela Autora, estipularam as partes o pagamento de uma comissão, por parte dos Réus à Autora, de valor correspondente a 5% sobre o valor real da venda, acrescido de IVA (cfr. cláusula 4ª do contrato de fls. 21 e 22), o qual deveria ter lugar aquando do 1º
(primeiro) sinal recebido”.
Sobre a remuneração no âmbito do contrato de mediação, o art.º 19.º do Dec. Lei n.º 77/99 estabelece como regime regra, que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (n.º 1) e duas exceções a esse regime, uma quando o contrato foi celebrado em regime de exclusividade (art.º 20.º, n.º 3 e 4) e o negócio visado não se concretiza por causa imputável ao cliente (n.º 2, al. a)) e outra quando as partes estipulem o pagamento da remuneração após a celebração de contrato-promessa relativo ao negócio visado (n.º 2, al. b)).
Já vimos que o negócio visado se não concretizou, por facto imputável aos apelados mas, como consta sob o n.º 4 da matéria de facto supra (cláusula 3.ª do contrato), o contrato de mediação foi celebrado em regime de não exclusividade pelo que excluída fica a primeira das referidas exceções ao regime regra.
Resta-nos, pois, aquilatar se as partes estipularam o pagamento da remuneração após a
celebração de contrato-promessa relativo ao negócio visado, situação que configura a segunda dessas exceções.
O que as partes acordaram foi: “o pagamento de uma comissão, por parte dos Réus à Autora, de valor correspondente a 5% sobre o valor real da venda, acrescido de IVA … o qual deveria ter lugar aquando do 1º (primeiro) sinal recebido”.
Ao contrário do decidido pelo tribunal a quo, pretende a apelante que os termos dessa cláusula contratual são reconductíveis à exceção prevista no art.º 19.º, n.º 2, al. b) uma vez que, por força do disposto nos art.ºs 236º e 238º do Código Civil, a estipulação de pagamento a ter lugar aquando do primeiro sinal recebido se deve reconduzir à citada previsão legal de pagamento após a celebração do contrato-promessa e afigura-se-nos que lhe assiste razão por duas ordens de razões.
A primeira é que, sendo o negócio visado pelo contrato de mediação, a venda de um imóvel, para um cidadão médio, na posição dos contraentes, a expressão sinal recebido só poderia reportar-se à celebração do correspondente contrato-promessa.
especialmente relacionado com a aquisição de habitação própria, faz parte do conhecimento do cidadão médio a associação entre a entrega de sinal e a celebração do correspondente contrato-promessa.
A outra (de sinal contrário) é que, no contexto do contrato de mediação celebrado entre as partes, não vislumbramos a que outra realidade concreta se poderia reportar a estipulação em causa. Temos, pois, que concluir que, com a celebração do contrato-promessa e com a entrega do sinal nele acordado, em 4/08/2004 (n.º 7, 8 e 9 da matéria de facto) a remuneração acordada passou a ser devida à apelante.
Procedem, pois, as conclusões da apelação devendo revogar-se a sentença e condenar-se as apelantes a entregarem à apelada a quantia por ela peticionada.
C) EM CONCLUSÃO.
É nulo o contrato de mediação em que as partes omitiram a identificação determinada pelo art.º 20.º, n.º 2, al. h), do Dec. Lei n.º 77/99, de 16 de março devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, nos termos do disposto no art.º 289.º, n.º 1, do C. Civil.
Tratando-se de uma prestação de atividade, a sua restituição in natura não é possível devendo ser restituído o valor correspondente.
Tendo a entidade mediadora desenvolvido toda a atividade a que se tinha obrigado, fazendo-o com sucesso uma vez que a mesma conduziu à celebração de um contrato-promessa com entrega, efetiva, de uma quantia a título de sinal, a remuneração acordada entre as partes contratantes é a única quantia que, de uma forma objetiva, se pode reconduzir ao conceito de valor correspondente. Por força do disposto no art.ºs 236º e 238º do Código Civil, a estipulação de pagamento a ter lugar aquando do primeiro sinal recebido, deve reconduzir-se à previsão legal de pagamento após a celebração do contrato-promessa, estabelecida pelo art.º 19.º, n.º 2, al. b), do Dec. Lei n.º 77/99, de 16 de março.
3. DECISÃO.
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação procedente, revogando a decisão recorrida e condenando os apelados a entregarem à apelante as quantia de € 36.600,00 e € 71,97, acrescidas de juros moratórios à taxa supletiva legal desde 4/8/2004 até integral pagamento.
Custas pelos apelados
Lisboa, 22 de Novembro de 2011 Orlando Nascimento
Ana Resende Dina Monteiro
Texto escrito conforme o Acordo Ortográfico - convertido pelo Lince.
art.º 12.º, n.º 2, 1.ª parte, do C. Civil, é aplicável este diploma, já revogado pelo Dec. Lei n.º 211/2004, de 20 de agosto.
[2] Não aderimos, assim, ao decidido no acórdão desta Relação, de 18/09/2007, em dgsi.pt (com voto de vencido), que reconduziu a invocação da nulidade ao instituto do abuso de direito, por entendermos que a simples invocação de uma nulidade por vicio de forma, desacompanhada de outros elementos, configura apenas o exercício de um direito e não um exercício desviante do escopo com que foi estabelecida.
[3] Ambos em dgsi.pt.
No mesmo sentido o acórdãos da Relação de Guimarães, de 12/01/2005, Col. J. I, pág 277 e da Relação do Porto, de 20/03/2007, Col. J. I, pág. 162.
