TIPOS DE PATOLOGIAS PRESENTES EM EDIFÍCIOS
RESIDENCIAIS DE ALTO PADRÃO NO MUNICÍPIO DE RIBEIRÃO
PRETO – SP
Marcelo Nogueira Augusto – Acadêmico do Curso de Engenharia Civil do Centro Universitário Estácio de Ribeirão Preto.
Luís Guilherme da Silva - Acadêmico do Curso de Engenharia Civil do Centro Universitário Estácio de Ribeirão Preto.
Anderson Manzoli – Coordenador e docente do Curso de Engenharia Civil do Centro Universitário Estácio de Ribeirão Preto.
Resumo
O presente trabalho tem como objetivo apresentar as diversas patologias existentes e ocorrentes em edifícios habitacionais de alto padrão no município de Ribeirão Preto. Será apresentado as características, causas e tratamentos para as patologias. Procurou-se focar nas patologias que causam mais preocupações e objetivando expor as principais causas e sua recuperação. Com este propósito fez-se um estudo de caso mais aprofundado com o auxílio dos chamados dos usuários no sac. Ficou ratificado que a grande maioria das falhas registradas se encontram nos sistemas prediais. Mais especificamente, nas instalações hidro-sanitárias, com ênfase nas instalações de água fria/quente, instalações de esgoto e nos metais sanitários. Os resultados descritos no trabalho comprovam que a gestão de qualidade no setor de construção civil possui grande importância para minimizar a maioria das patologias presentes nas edificações.
Palavras-chave: Patologia, Instalações Hidro-Sanitárias, Sistemas Prediais, Gestão de Qualidade.
Abstract
This work has the purpose to present the various types of pathologies verified in high standard residential buildings in Ribeirão Preto and its characteristics, causes and solutions. The focus is on pathologies that cause most concern and, in these cases, their causes and solutions. Based on it, a further study was done using the SAC user’s data. It was verified that most failures occur in the building systems, mainly in the hydro sanitary and hydraulic system with emphasis on hot-cold water installations, sewage plants and sanitary metals. The results described on the case study show that quality management in the construction field has an important role in minimizing most pathologies present in buildings.
Introdução
O termo patologia vem da medicina e o significado de estado patológico pode ser definido como sendo o de estado doentio, de anormalidade ou falta de saúde. Na construção civil, o significado é considerado o mesmo e basicamente, é quando uma edificação apresenta defeitos. Na prática, uma obra apresenta patologias quando são verificadas situações de problemas, falhas ou defeitos que comprometem para que ela não exerça de modo adequado uma ou mais funções em que foi projetada para exercer, sendo submetida a serviços de reparos (FÓRUM DA CONSTRUÇÃO, 2013).
A partir da revisão bibliográfica feita sobre o tema abordado, foi verificado que as principais causas são erros em projeto e planejamento, falhas na execução, má qualidade dos materiais empregados e falta de manutenção nas edificações, sendo tudo isso englobado no que se refere ao setor de gestão de qualidade de uma construtora e por fim, a má utilização dos edifícios por parte dos usuários. E os principais tipos encontrados são umidade, infiltrações, trincas e fissuras, falhas nos sistemas prediais, acabamento final deficitário, entre outros (Revista Fórum da Construção, 2017).
Na última década o consumidor passou a ser mais exigente em relação à qualidade do empreendimento que adquiriu, tendo um aumento significativo de reclamações nos órgãos de sua defesa. Como consequência da mudança de mentalidade do consumidor, as construtoras também tiveram aumento de custos no pós-obra, passando a se preocupar mais com a incidência de defeitos, tentando minimiza-los consideravelmente (BAUER, 2001, OLIVEIRA; DANIEL FERREIRA, 2013).
Diante dessa necessidade de minimizar, apontar e analisar os tipos de patologias foi feito um estudo de caso em edifícios residenciais de alto padrão já entregues e habitados pelos usuários, onde será identificado e analisado os tipos e causas de defeitos mais ocorrentes e os chamados mais solicitados pelos clientes. A pesquisa foi realizada na cidade de Ribeirão Preto, interior do estado de São Paulo, uma cidade com pouco mais de 600 mil habitantes, de grande porte industrial e econômico. As edificações foram entregues por uma construtora local, sendo preservada sua identidade e assim chamada de Construtora RP.
1. Desenvolvimento
Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, houve uma proliferação de órgãos de defesa, tal como o PROCON. O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos (OLIVEIRA; DANIEL FERREIRA, 2013). No trabalho de Kim (2003), afirma-se que a percepção de valor que os clientes têm em relação à reclamação é determinante para que ele a faça ou não; ou seja, ele fará a reclamação caso os benefícios que ele espera obter sejam vantajosos diante dos aborrecimentos e do tempo gasto com ela.
Segundo Oliveira (2013), para adaptarem-se às mudanças da lei e ao novo consumidor as empresas da construção civil começou a sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de qualidade para dentro das obras. Na construção civil as falhas construtivas significam gastos em pós-ocupação, onerando os custos previstos do empreendimento.
Brito, Formoso e Echeveste (2011) e também Carraro e Dias (2014) levantam a necessidade de refletir sobre a qualidade das construções, mais especificamente sobre as habitações de interesse social, pois a deficiência em sua qualidade representa desperdício de recursos públicos, ineficiência no combate ao déficit habitacional e impactos socioeconômicos e ambientais negativos. Entretanto, deve-se abranger essa reflexão sobre as habitações de uma forma geral e não somente para as de interesses sociais, uma vez que esse setor da construção civil concentra grandes investimentos dos setores público e privado.
Alves, Costa e Neto (2009) através de avaliação pós-ocupação, realizada tanto em empreendimentos de interesse social, quanto de médio/alto padrão, determinam que uma das insatisfações comuns nos clientes de habitações é a demora no atendimento de problemas construtivos. Lima, Maia e Barros Neto (2012) também determinam que uma das insatisfações apresentadas em áreas de serviços residenciais é a falta de qualidade, refletida em problemas de vazamentos e infiltrações.
Andrade (1998) aponta que falhas na implementação do Sistema de Gestão da Qualidade (SGQ) nas fases de projeto e execução aumentam a chance de ocorrência de patologias no produto final. O que gera reclamações feitas pelos usuários às empresas construtoras. A análise dessas reclamações é uma forma importante de estudar essas falhas.
Dentro dos diversos sistemas que constituem uma edificação os sistemas prediais se destacam na literatura técnica como um daqueles com maior número de ocorrências (BERNARDES et al, 1998; BOSCHETTI, 2010). Entretanto, as características das edificações no Brasil não são homogêneas devido aos diferentes tipos de técnicas de execução e gerenciamento de obras, presentes em cada região do país. Portanto, é importante não generalizar conclusões obtidas com a análise de um conjunto de dados e sim testá-las em
cada uma das realidades de modo a ratificar os estudos anteriores ou a chegar em novas conclusões.
2. Objetivo
O estudo de caso realizado tem como objetivo apresentar os diversos tipos de defeitos verificados em edificações residenciais de alto padrão, entregues por uma construtora de Ribeirão Preto - SP, apontando suas causas e soluções relacionadas ao setor de gestão de qualidade da empresa, a fim de encontrar possíveis medidas preventivas e melhora na execução dos processos construtivos. Além disso, serão identificados os defeitos de maiores ocorrências no sistema hidros sanitário e apresentadas possíveis soluções técnicas empregadas pela Construtora RP durante a execução do processo construtivo.
3. Justificativa
Sabe-se que a construção civil é uma das mais importantes atividades do homem, não só pelo desenvolvimento que ela produz, mas principalmente pela melhoria da qualidade de vida resultante. Esse estudo de caso está sendo feito para mostrar os diversos tipos de defeitos que podem existir em edificações de alto padrão entregues e já habitadas pelos usuários em um determinado período de tempo e os principais chamados dos moradores ao Departamento de Assistência Técnica da empresa. O presente estudo tem como público alvo alunos do curso de engenharia civil, engenheiros e pessoas ligadas ao setor de construção civil.
4. Métodos e Procedimentos
Formando a base de estudo e sendo suporte para a revisão bibliográfica desenvolvida foram utilizadas bibliografias, artigos acadêmicos e artigos de revistas correspondentes ao tema abordado. Além disso, foram utilizados dados, checklists e imagens disponibilizadas pelo Departamento de Assistência Técnica da construtora em questão, auxiliando na definição, exemplificação e separação em sistema e subsistemas os defeitos encontrados nas edificações, além de demonstrar a frequência de ocorrência e momento em que esses defeitos ocorrem após a habitação da edificação. Também será definida uma data limite (36
meses) de entrega das edificações aos usuários, sendo utilizada como parâmetro para o estudo.
5. Resultados
Foram analisados dados referentes a 10 empreendimentos. Desses, um é condomínio de casas e os demais são torres residenciais. Todos os empreendimentos estão localizados na cidade de Ribeirão Preto e o estudo foi feito a partir de dados dos últimos 36 meses anteriores a abril de 2017.
As informações relevantes para o trabalho, extraídas do banco de dados do sistema de registro de chamados da construtora estudado são: data da abertura do chamado; empreendimento e indicação das patologias identificadas pelo vistoriador, bem como o sistema/subsistema/elemento da edificação em que a patologia ocorreu.
A classificação das patologias é feita de acordo com os manuais dos empreendimentos, que estão de acordo com a NBR 15.575 -1 – Edificações Habitacionais - Desempenho - Parte 1: Requisitos Gerais (ABNT, 2013). Os resultados encontram-se no Gráfico 1 e na Tabela 1.
TABELA 1 – Número de chamados em suas respectivas áreas
Local do defeito Número de chamados
Sistemas Prediais 270 Revestimento Cerâmico 106 Revestimento de Argamassa 98 Esquadrias 54 Impermeabilização 30 Pintura 26 Outros 60 TOTAL 644
Foi constatado na literatura e nesta pesquisa que nos sistemas prediais ocorrem as maiores falhas, seguidos pelo sistema de acabamento, em que foram considerados defeitos nos revestimentos cerâmicos, revestimentos de argamassa, esquadrias, impermeabilização e pintura (POLITO, 2006; OLIVEIRA, 2013).
5.1. Apresentação dos defeitos no subsistema hidro sanitário
Verifica-se que os defeitos nos sistemas prediais atingiram o maior índice de recebimento de chamados. Sendo que, nas instalações hidráulicas e hidro sanitárias, é onde ocorrem as maiores falhas, seguidas por instalações elétricas, interfone/telefone e instalações de gás respectivamente (Gráfico 2).
A partir dos dados observados, foi realizada uma análise mais detalhada focando nesse subsistema de maior frequência de falhas - o hidro sanitário. Foram desmembrados seus elementos em instalações de água fria e quente, instalações de esgoto, metais sanitários e águas pluviais. Os resultados estão apresentados no Gráfico 3 e na Tabela 2.
GRÁFICO 3: Distribuição percentual das falhas no subsistema hidro sanitário.
TABELA 2: Distribuição em números absolutos das falhas no subsistema hidro sanitário.
Elementos Defeitos Número de
chamados Instalações de água
fria/quente
Problemas com as instalações embutidas e
vedação 64
Mau desempenho do material 7
Caixa d'água - Problemas com a Instalação. 2
Instalações de esgoto
Ralo entupido 50
Ralo sem sifão 15
Ralos - Mau desempenho do material 8
Ralo furado 4
Vaso sanitário entupido 2
Metais sanitários Problemas nas vedações das junções 48
Louças sanitárias
Problemas com a vedação de louças sanitárias e
pias 12
Mau desempenho dos materiais empregados 2 Água pluvial
Problemas com a instalação de calhas, condutores
metálicos entre outros. 2
Na Tabela 2 é possível identificar as falhas de cada elemento das instalações hidros sanitárias. De acordo com tal, há um maior numero de problemas em execuções de instalações hidráulicas de água fria e quente (73 chamados), onde mais de 87% desse tipo de chamado foram por problemas nas instalações embutidas e vedação, geralmente manifestados como vazamentos, tendo como principais causas mão de obra desqualificada e pressa na execução do serviço. Em torno de 10% são defeitos por mau desempenho dos materiais e próximo aos 3% estão relacionados ao sistema de reservatório superior.
Há também um alto percentual de chamados para defeitos em vedações de metais sanitários com destaques para torneiras e sifões de cubas e pias. Além disso, apresentam-se falhas em instalações de esgoto, tais como ralos entupidos, geralmente tendo como causa o próprio entulho da obra ou mal-uso do usuário, e ralos sem sifões ou de mau desempenho.
Após essa análise mais detalhada, infere-se que em é possível reduzir o numero de chamados de cada elemento do sistema hidro sanitário, a partir de soluções técnicas de baixo custo e esforço. Por exemplo, como solução para os vazamentos na parte hidráulica deve haver um maior planejamento e atenção na escolha dos materiais empregados antes da execução e um acompanhamento próximo pelo setor de qualidade durante a execução, para que o serviço relacionado à instalação hidráulica seja feito de forma correta, sem pressa e por mão de obra qualificada. Já para os problemas em ralos entupidos, o correto a se fazer é uma proteção durante a execução da obra para que não caia entulhos, além de uma inspeção e regularização antes da entrega da obra por meio de estagiários, mestre de obras e encarregados da execução de reparos.
5.2. Defeitos provenientes de falhas no sistema acabamento
Diferentemente da divisão e demonstração das falhas encontradas no sistema predial, os defeitos em revestimentos cerâmicos, argamassa e pintura serão abordados de forma conjunta.
O maior número de chamados foi por falhas em revestimentos cerâmicos, ocasionando em manifestações como destacamentos ou descolamentos, eflorescências, manchas, trincas ou deterioração do rejunte da cerâmica em fachadas e áreas molhadas, assim como observado por Roscoe (2008). As causas principais que resultaram nos defeitos encontrados foram má aderência entre a placa cerâmica e argamassa de assentamento,
excessivas dilatações térmicas, infiltrações por meio das juntas (rejuntes), falha na especificação de materiais, erros na execução e falta de verificação de conformidade.
A respeito do revestimento em argamassas destacam-se as fissuras e trincas, manchas de bolor ou mofo, eflorescências e vesículas que são pequenos buracos que se abrem no revestimento. Destaque para causas como infiltrações, umidade, execução incorreta, movimentações térmicas, erro na definição do traço da argamassa e má qualidade dos materiais empregados, assim como observado por Segat (2005) e Antunes (2011).
Já na parte de pintura, as manifestações consideradas foram presença de bolhas, descolamento da pintura (desprendimento do substrato), eflorescência classificada então como descascada e perda da cor original, passando a ser considerada uma pintura desbotada. Novamente infiltrações e umidade foram as causas identificadas.
Conclusão
Os resultados descritos anteriormente comprovam que a gestão de qualidade no setor de construção civil possui atualmente uma importância maior devido ao fato de estar relacionada com a maioria das patologias presentes nas edificações e de que os usuários, amparados pelas leis dos consumidores, passaram a ser cada vez mais exigentes com suas aquisições. Assim, para a construtora abordada, o enfoque da gestão de qualidade tem um peso maior passando de uma visão corretiva que é geralmente utilizada pelas empresas do setor, baseada na inspeção, para uma visão voltada às ações preventivas em todas as etapas do processo construtivo. Na fase de projeto está o principal foco da gestão de qualidade da empresa, proporcionando resultados positivos no processo de construção e qualidade final do produto, condicionando o nível final de satisfação do usuário.
A fase de execução dos sistemas construtivos também possui sua importância, devido aos inúmeros defeitos provenientes de mão de obra desqualificada. Por isso, a construtora RP passa por uma transição na utilização de mão de obra terceirizada para a utilização de equipes próprias, especializadas e treinadas por programas internos da empresa, obtendo resultados significativos. Além disso, a construtora abordada possui atualmente uma central de testes, onde são desenvolvidos e avaliados novos métodos para os processos construtivos, para posteriormente empregados em suas obras.
Por fim, através dos gráficos explicitados foi possível verificar que são nos sistemas prediais os locais de maiores números de falhas e as instalações hidros sanitárias, sistema de impermeabilização e acabamento final, responsáveis pelo maior número de chamados e desgastes junto aos usuários. Sendo assim, cabe agora por parte da construtora, a continuação de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificações de projeto, visando reduzir cada vez mais os custos e desgastes com reparos após a entrega de obras.
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