ANEXO AO INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE AUTÔNOMA A SER CONSTRUÍDA E OUTRAS AVENÇAS
UNIDADE HOTELEIRA QUADRO RESUMO
UNIDADE: _________
ITEM 01 - DAS PARTES
a) PROMITENTE VENDEDORA
HESA 100 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com sede na Cidade de Mogi
das Cruzes, Estado de São Paulo, na Avenida Voluntário Fernando Pinheiro Franco, n° 515, Centro, devidamente inscrita no CNPJ/MF, sob o nº 12.988.512/0001-97, neste ato representada na forma de seu Contrato Social, doravante designado simples e abreviadamente como “VENDEDORA”; e,
b) PROMITENTE COMPRADOR, doravante designado simples e abreviadamente como
“COMPRADOR”, independentemente do número e gênero:
ITEM 02 – DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
2.1. O Empreendimento imobiliário denominado “EDIFÍCIO HELBOR STAY BATEL” será incorporado e construído nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e legislação complementar aplicável.
2.2. O EDIFÍCIO HELBOR STAY BATEL será um empreendimento de uso apart-hoteleiro, contendo unidades autônomas apart-hoteleiras (destinadas ao uso como meio de hospedagem, através de exploração por Operadora Hoteleira), conforme aprovado pela Prefeitura de Curitiba (PR), consoante Alvará de Aprovação nº 323232, emitido em data de 01/11/2013 e extraído do processo administrativo nº 1-115733/2013.
2.3. O Memorial de Incorporação encontra-se registrado sob o nº 05, na matrícula nº 103.344, do Registro de Imóveis – 6ª Circunscrição - de Curitiba, Estado do Paraná.
2.4. O EDIFÍCIO HELBOR STAY BATEL terá 241 (duzentas e quarenta e quatro) unidades autônomas, divididas em 221 unidades autônomas condominiais apart-hoteleiras e 20 (vinte) unidades autônomas – vagas de garagem – denominadas “Grupos de vagas de garagem”, sendo que o uso de referidas unidades autônomas deverá observar as disposições estabelecidas na Convenção de Condomínio e nos contratos celebrados com a Operadora Hoteleira.
ITEM 03 - DO IMÓVEL OBJETO DESTE CONTRATO
Consiste na futura unidade autônoma hoteleira nº. _____ .
ITEM 04 - DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
a) Preço total: R$ ... (...).
b) A título de sinal e princípio de pagamento, neste ato o COMPRADOR paga e a
VENDEDORA recebe, a importância de R$ ... (...).
c) O saldo do preço deverá ser pago da seguinte maneira:
4.1. NÃO integram o preço da unidade autônoma os valores referentes à montagem,
equipagem e decoração da unidade autônoma e das áreas comuns, tampouco as despesas pré-operacionais e as taxas devidas à Operadora Hoteleira, constantes dos contratos com ela firmados, bem assim os valores devidos às empresas Implantadora e Vistoriadora, conforme adiante mencionado.
ITEM 05 - DA FORMA DE REAJUSTE E FIXAÇÃO DOS JUROS
5.1 Todas as prestações e parcelas, em que se desdobra o saldo do preço, a partir do primeiro dia do mês corrente, até a expedição do habite-se (a “data-base”), serão atualizadas mensal e cumulativamente de acordo com a variação percentual mensal do Índice Nacional da Construção Civil – INCC, calculado e editado pela Fundação Getúlio Vargas - FGV. Após tal data-base, a atualização monetária a ser aplicada deverá ser feita pelo Índice Geral de Preços de Mercado – IGP/M, editado pela mesma Fundação Getúlio Vargas, considerando, também, a respectiva variação percentual mensal cumulativa.
5.1.1. Em virtude de o índice adotado (INCC-FGV) ser divulgado no mês seguinte ao vencido, bem assim para atender operações administrativas em tempo adequado, ajustam que a correção monetária das prestações e parcelas em que se desdobra o saldo do preço serão calculadas segundo a variação decorrida entre o índice de dois (02) meses anteriores ao da data base (primeiro dia do mês da assinatura do contrato) e o índice de dois (02) meses anteriores ao do vencimento da obrigação.
5.2. As parcelas e prestações com vencimentos marcados a partir de 01/04/2018 (primeiro
de abril de dois mil e dezoito serão acrescidas de juros calculados à razão de 12% (doze
por cento) ao ano (efetivos), por fração de mês, de acordo com o Sistema Francês de Amortização “Tabela Price”.
5.2.1 Em virtude de o índice adotado (IGP-M-FGV) ser divulgado no mês seguinte ao
vencido, bem assim para atender as operações administrativas em tempo adequado, ajustam as Partes que a correção monetária das prestações e parcelas em que se desdobra o saldo do preço será calculada segundo a variação decorrida entre o índice de dois (02) meses anteriores ao da data-base (primeiro dia do mês da assinatura do contrato) e o índice de dois (02) meses anteriores ao do vencimento da obrigação.
5.3. Considerando que a partir de Abril de 2018 (dois mil e dezoito), haverá incidência de juros sobre as parcelas e prestações vincendas, o montante do contrato, com base nessa consideração, é estabelecido em R$ _____________ (__________________________). 5.4. O COMPRADOR declara ter conhecimento que a unidade autônoma objeto deste Contrato foi aprovada para finalidade não residencial, o que, nos termos da legislação atualmente em vigor, não permite o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS para fins de pagamento do saldo do preço. Da mesma forma o COMPRADOR declara que em razão do tipo de aprovação do empreendimento, caso opte por pagar parte do saldo do preço da unidade com recursos obtidos com agente financeiro, deverá se sujeitar às normas de tal agente aplicáveis aos imóveis não residenciais.
ITEM 06 – DO PRAZO DE OBRA CIVIL
6.1. A conclusão das obras civis do Empreendimento está prevista para ocorrer até
31/03/2018 (trinta e um de março de dois mil e dezoito). Não se encontra previsto neste
prazo o período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, tampouco eventuais atrasos decorrentes de casos fortuitos e de força maior. Da mesma forma, não se encontra previsto no referido prazo de conclusão das obras o prazo para realização das atividades de implantação hoteleira e de pré-operação, conforme disposto nas Normas Gerais deste Contrato, especialmente nas Cláusulas XIX – Da Condição Suspensiva Deste Contrato e XXIV – Das Disposições Especiais.
6.2. Não se confunde a data de conclusão das obras civis com a data de início das
atividades operacionais hoteleiras, haja vista que para que esta ocorra deverão ser
observados os requisitos estabelecidos neste Contrato.
ITEM 07 - DA VISTORIA E POSSE DA UNIDADE AUTÔNOMA
7.1. A vistoria e entrega das chaves da unidade autônoma objeto do presente será procedida pelo COMPRADOR que, para tanto, se fará representar pela Mandatária adiante mencionada, ou por pessoa física ou jurídica especializada por ela contratada. Para tanto, o
COMPRADOR deverá estar em dia com todas as obrigações assumidas neste Contrato, sob
pena de a VENDEDORA exercer o direito de retenção da unidade ora compromissada, conforme dispõe o artigo 52 da Lei nº 4591/64. Para os fins do ora disposto, o
COMPRADOR, neste ato, confere especiais poderes à Mandatária para que esta faça a
vistoria e o recebimento das chaves ou contrate o mencionado perito e lhe confira os necessários poderes para que este vistorie e receba as chaves da unidade autônoma ora compromissada, observando-se, no mais, as disposições estabelecidas neste instrumento. 7.2. Para fins de vistoria e recebimento das chaves da unidade ora compromissada, a Mandatária ou a pessoa física ou jurídica por ela contratada, em nome do COMPRADOR, deverá assinar o(s) respectivo(s) termo(s) no prazo de até 30 (trinta) dias, contados da data da comunicação expedida pela VENDEDORA de que a unidade autônoma se encontra concluída, declarando-se ciente de que, no prazo máximo e improrrogável de 06 (seis) meses contados da data de expedição do "habite-se" do empreendimento, a construtora fará os eventuais serviços de revisão, ajustes, consertos ou reparos, quer nas unidades autônomas, quer nas partes comuns, desde que os defeitos não sejam causados por mau uso ou falta de conservação e/ou manutenção, conforme Manual do Proprietário.
7.3. Caso a VENDEDORA exerça seu direito de retenção da unidade ora compromissada, conforme dispõe o artigo 52 da Lei nº 4591/64, fica desde logo ajustado que até que
COMPRADOR esteja apto a se imitir na posse, eventuais valores recebidos em razão da
exploração hoteleira de referida unidade, pertencerão com exclusividade à VENDEDORA, nos termos do art. 1.214 do Código Civil, não cabendo ao COMPRADOR qualquer direito de indenização ou compensação a que título e tempo forem.
7.4. A responsabilidade da Mandatária ou da pessoa física ou jurídica por ela contratada é limitada à constatação de eventuais defeitos aparentes e de fácil constatação, os quais deverão ser apontados e reclamados perante a VENDEDORA que, como incorporadora do Empreendimento, é a responsável por saná-los ou determinar que sejam sanados.
7.5. Só será vistoriada e recebida a unidade autônoma ora compromissada se o
COMPRADOR estiver adimplente com as obrigações assumidas em face da VENDEDORA, conforme informação prestada por esta.
7.6. Se o COMPRADOR estiver inadimplente com o pagamento das verbas de implantação hoteleira do empreendimento, nestas incluídas as relativas à montagem, equipagem, decoração de unidades autônomas e áreas comuns, pré-operação, a Operadora Hoteleira implementará as atividades hoteleiras em sua unidade, e a VENDEDORA, nesta hipótese, exercerá seu direito de retenção nos termos previstos no Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma Condominial a ser Construída e Outras Avenças, sem que o COMPRADOR tenha direito ao recebimento de qualquer valor relativo à exploração hoteleira realizada no empreendimento, devendo, ainda, em tal período, arcar com o pagamento de todas as despesas incidentes sobre a unidade.
O COMPRADOR, complementarmente ao disposto neste item 7, deverá observar as condições estabelecidas no Capítulo XI do Instrumento Particular de Contrato de
Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma Condominial a ser Construída e Outras Avenças
ITEM 08 – DA OPERAÇÃO HOTELEIRA
8.1. O COMPRADOR declara ter conhecimento de que a unidade autônoma se acha inserida em um Empreendimento destinado ao uso apart hoteleiro, conforme aprovado pela Prefeitura de Curitiba (PR).
8.2. Como condição essencial para a viabilização da exploração hoteleira a ser empreendida nas unidades autônomas e prestação de serviços de natureza hoteleira, a VENDEDORA ajustou a contratação de uma empresa especializada em operação hoteleira. Em razão desta contratação, o COMPRADOR declara sua ciência, anuência e sub-rogação a todos os termos e condições dos contratos abaixo descritos, celebrados com a HOTELARIA
ACCOR BRASIL S/A (a “HAB”), a saber:
(a) Contrato de Afiliação à Marca ADAGIO; e, (b) Contrato de Locação e Outras Avenças.
8.2.1. Adicionalmente, a VENDEDORA celebrou com a empresa JONES LANG
LASALLE HOTELS S/A (a “Mandatária”) para atuar como Mandatária e representante do COMPRADOR e demais adquirentes de unidades autônomas em face da HAB, conforme
Contrato de Mandato Civil. Em razão de tal contratação, o COMPRADOR, por este instrumento, declara sua ciência, anuência e sub-rogação a todos os termos e condições do referido contrato.
8.2.2. O COMPRADOR declara ter ciência e concordar que a eficácia de sua adesão aos contratos indicados nos itens 8.2 e 8.2.1, acima, está vinculada à implementação das seguintes condições: (1) pagamento do preço estabelecido neste Contrato e cumprimento das
obrigações nele estabelecidas; (2) pagamento de todas as verbas previstas neste item 08 (itens 8.5 e 8.6, com seus subitens) deste Quadro Resumo; (3) recebimento da posse da unidade compromissada na forma do item 7, anterior; e, (4) cumprimento das demais condições estabelecidas neste instrumento, no Contrato de Locação e Outras Avenças, no Contrato de Afiliação à Marca ADAGIO, e do Contrato de Mandato Civil.
8.3. A VENDEDORA informou de modo claro ao COMPRADOR os termos e condições abaixo, que foram orientadores da concepção e aprovação das unidades autônomas para uso apart-hoteleiro e, portanto, são essenciais à sua regular operação, declarando o
COMPRADOR estar ciente e concordar com as mesmas, assumindo neste ato e na melhor forma de direito a obrigação de cumpri-las, a saber:
(a) que, a montagem, equipagem e decoração do Empreendimento (unidades autônomas e áreas comuns) deverão respeitar os padrões adotados pela HAB, para a marca ADAGIO; (b) que, a VENDEDORA fica autorizada em caráter irretratável e irrevogável a fazer as alterações e/ou adaptações no projeto do Empreendimento, inclusive com alteração de áreas, desde que não privativas, e de destino destas, bem assim na Convenção de Condomínio, a fim de viabilizar o fiel cumprimento das disposições contidas nos contratos celebrados com a HAB;
(c) que, as aquisições dos bens e equipamentos para decoração, montagem e equipagem do Empreendimento serão feitas por empresa do Grupo Setin, na qualidade de “Implantadora”, e que será contratada por regime de administração, mediante uma remuneração, livre de tributos, conforme percentual definido em contrato, podendo eventualmente a VENDEDORA, no exclusivo interesse do COMPRADOR, indicar outra empresa especializada para a realização destes trabalhos;
(d) que, a VENDEDORA compromete-se a convocar e realizar Assembleia Geral de Instalação de Condomínio sem Uso, conforme previsto na Convenção de Condomínio, por volta de 18 (dezoito) meses antes da data prevista para a abertura do Empreendimento, para nela ser declarada a instalação do Condomínio sem uso, para fins de obtenção de inscrição do Condomínio no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas - CNPJ, junto à Secretaria da Fazenda Nacional, abertura de conta corrente bancária e deliberadas, deliberadas, entre outras, as seguintes matérias: (i) apresentação e aprovação do valor consolidado do Orçamento de Aquisições de bens e equipamentos para as áreas comuns; (ii) apresentação e aprovação do valor consolidado do Orçamento de Aquisições de bens e equipamentos para montagem, equipagem e decoração das Unidades Autônomas Hoteleiras do Empreendimento; e, (iii) outras matérias que a VENDEDORA entenda como necessárias submetê-las à aprovação dos Condôminos.
(e) que, os valores aprovados na Assembleia Geral de Instalação de Condomínio sem Uso deverão ser pagos pelo COMPRADOR, em, aproximadamente, 16 (dezesseis) parcelas
mensais, iguais e sucessivas, à partir do mês imediatamente subsequente à realização da assembleia e, por decorrência, antes da entrega das chaves. Os vencimentos e quantidade de parcelas poderão ser alterados pela VENDEDORA, em razão da antecipação da entrega das obras do Empreendimento e/ou da data de realização de referida assembleia;
(f) que, será contratada empresa para fazer a vistoria das áreas comuns e das unidades autônomas apart-hoteleiras (a “Vistoriadora”), sendo que os gastos respectivos não integram o preço da unidade autônoma, mas integram as estimativas abaixo indicadas.
8.4. Conforme acima mencionado, não integram o preço da unidade autônoma os gastos com aquisição de bens e equipamentos para sua montagem, equipagem e decoração, bem assim das áreas comum do Empreendimento, as taxas devidas à HAB, conforme contratos que com ela foram firmados, a taxa devida à Implantadora e os honorários da Vistoriadora, devendo os respectivos montantes ser suportados pelos adquirentes de unidades autônomas e, pois, pelo COMPRADOR.
8.5. O COMPRADOR declara ter conhecimento e aceitar a seguinte estimativa:
8.5.1. Bens, equipamentos e demais despesas necessárias à montagem, equipagem e
decoração das unidades autônomas e áreas comuns: R$ 2,200,00 (dois mil e duzentos reais), por metro quadrado de área privativa, incluída a taxa de administração que será cobrada pela empresa “Implantadora”.
8.5.2. O valor acima é apresentado de forma estimativa, sendo resultado de orçamentos preliminares da “Implantadora”, elaborados com base nos projetos de equipagem e decoração, e também nas premissas da Operadora Hoteleira, e será alterado em razão da aplicação de correção monetária calculada com base na variação positiva do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, tendo como base o mês de Julho/2014, e que também poderá sofrer alteração em função das especificações relativas aos padrões da Marca ADAGIO. 8.5.3. O valor final, resultante das despesas efetivamente ocorridas, será rateado com base na fração ideal de terreno de cada unidade autônoma, sendo que a forma, o prazo de arrecadação e a consolidação do valor estimado se encontra estabelecido na Convenção de Condomínio.
8.5.4. Os valores arrecadados para montagem, equipagem e decoração do Empreendimento serão depositados, preferencialmente, em conta corrente bancária do Condomínio, e serão administrados pela VENDEDORA, ou por pessoa física ou jurídica por ela indicada, nos termos previsto na Convenção de Condomínio.
8.6. O COMPRADOR declara ter conhecimento e aceitar que além do valor da unidade autônoma e daquele necessário à montagem, equipagem e decoração do Empreendimento, deverá pagar à VENDEDORA, a título de reembolso, os valores abaixo indicados,
acrescidos dos tributos decorrentes que incidirem nos termos da legislação em vigor, atualizados monetariamente desde janeiro/2014:
(i) Taxa de Afiliação devida à HAB, conforme previsto no contrato específico que com ela foi firmado – R$ 2.103,00 (dois mil, cento e três reais), por unidade autônoma (mês-base janeiro/2014); e,
(ii) Honorários Pré-Operacionais – R$ 6.000,00 (seis mil reais), por unidade autônoma, conforme previsto no contrato específico que com ela foi firmado (mês-base janeiro/2014).
8.6.1. Fica ajustado, ainda, que além do valor indicado no parágrafo anterior, todo e qualquer outro valor que a VENDEDORA eventualmente vier a pagar à HAB, o COMPRADOR promoverá o respectivo reembolso, juntamente com o pagamento da parcela do preço imediatamente subsequente ao pagamento feito pela VENDEDORA à HAB.
8.7. O COMPRADOR declara, ainda, ter conhecimento e aceitar que:
(a) o nome do Empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis é EDIFÍCIO HELBOR
STAY BATEL, sendo que a marca ADAGIO, veiculada no material publicitário de venda
pertence à HAB e será utilizada na forma e prazo estabelecidos nos contratos firmados com tal empresa;
(b) o Empreendimento será explorado pela HAB ou por uma sociedade a ela coligada ou de seu grupo econômico, nos termos dos contratos celebrados pela VENDEDORA, aos quais adere;
(c) para os fins de exploração do Empreendimento pela HAB, na condição de adquirente de unidade autônoma, deve fazer com que sejam mantidas as regras básicas que atendam às necessidades operacionais de referida empresa;
(d) em razão da natureza apart-hoteleira do empreendimento e do contrato de locação firmado entre a VENDEDORA e a HAB, caso queira utilizar-se de sua Unidade Autônoma deverá submeter-se obrigatoriamente às políticas de hospedagem e preços praticadas pela Operadora Hoteleira no ato da hospedagem.
(e) a VENDEDORA, se preciso for, faça as alterações e/ou adaptações na Convenção de Condomínio que sejam necessárias para viabilizar o fiel cumprimento das disposições contidas nos contratos firmados com a HAB;
(f) a utilização das unidades autônomas como meio de hospedagem só poderá ser feita pela ou por meio da HAB que, para tanto, poderá operacionalizá-la pelo sistema de hospedagem diária, longos períodos ou qualquer outro meio legalmente admitido em lei;
(g) os demais termos e condições relacionadas à exploração hoteleira, incluindo os procedimentos de entrega de chaves das unidades encontram-se disciplinados nos contratos celebrados com a HAB e no Capítulo XXV - Disposições Especiais Específicas, deste Contrato;
(h) a HAB não tem qualquer responsabilidade pela construção e pela montagem hoteleira do Empreendimento.
(i) a VENDEDORA, por si ou por terceiros que contratou, não informou ou ofereceu qualquer tipo de garantia de retorno ao investimento feito com a aquisição da unidade autônoma;
ITEM 09 – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
(a) 9.1. Os "Croquis" da unidade objetivada e o da implantação do Empreendimento, devidamente rubricados pelas Partes, são parte integrante do presente instrumento. O
COMPRADOR declara ter recebido e conferido, no momento de assinatura deste
instrumento, o CD-ROM contendo versão digitalizada dos seguintes documentos: (a) Minuta da Convenção de Condomínio; (b) Memorial Descritivo das Especificações da Obra (art. 32, letra “g”, da Lei 4591/64); (c) Matrícula do Empreendimento; (d) Contrato de Afiliação à Marca ADAGIO; (e) Contrato de Locação e Outras Avenças e (f) Contrato de Mandato Civil. O COMPRADOR declara que os documentos constantes do CD-ROM foram disponibilizados para sua análise em versão física, previamente à assinatura deste Contrato. Além dos documentos retro indicados, integra o presente Contrato como seu Anexo “j”, a ser rubricado e assinado pelo COMPRADOR, Termo de Adesão, para os fins previstos neste Contrato.
9.2. O COMPRADOR obriga-se a assumir todas as obrigações constantes da Convenção Condominial do Empreendimento, nas proporções cabíveis à unidade ora objetivada. 9.3. O COMPRADOR obriga-se a comunicar expressamente a seus cessionários e sucessores a qualquer título todas as condições relacionadas a este Contrato e ao Empreendimento, em especial em relação à Convenção de Condomínio, o respectivo Regimento Interno, as decisões tomadas em assembleia e os contratos celebrados com a
HAB.
9.4. Fica estabelecido que a VENDEDORA, quando da implantação do projeto de montagem, equipagem e decoração das unidades autônomas hoteleiras e das respectivas áreas comuns do Empreendimento, bem como a realização dos testes de funcionalidade e operacionalidade de tais unidades, que serão realizados em data próxima ao término das obras civis do Hotel, poderá, eventualmente, substituir ou suprimir quaisquer materiais ou
peças que se apresentem no Memorial de Decoração, em folders, materiais publicitários e em unidade decorada existente no stand de vendas, aplicando os recursos em materiais ou peças equivalentes e/ou de durabilidade similar ou, ainda, em outras não equivalentes, mas que se mostrem mais adequadas à operacionalidade e funcionalidade das atividades hoteleiras que serão desenvolvidas no Empreendimento.
9.5. Fica facultado à VENDEDORA, ainda, realizar modificações em qualquer unidade ou áreas comuns, inclusive naquela objeto deste Contrato, para atender a necessidades técnicas ou de segurança do projeto, ou a exigências da Administração Pública ou, ainda, da HAB. 9.6. O presente Quadro Resumo é parte integrante do INSTRUMENTO PARTICULAR DE DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE AUTÔNOMA A SER CONSTRUÍDA E OUTRAS AVENÇAS do empreendimento denominado “EDIFÍCIO
HELBOR STAY BATEL”, constituindo um único contrato, para todos os fins e efeitos de
direito.
ITEM 10 - DATA E ASSINATURAS
Curitiba, __ de _________ de _______.
___________________________________________________ HESA 100 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
COMPRADORES: ________________________________________________ ________________________________________________ TESTEMUNHAS: Nome: Nome: RG: RG: CPF: CPF:
(Página integrante do Quadro Resumo do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma
a ser Construída e Outras Avenças, relativa ao Empreendimento “EDIFÍCIO HELBOR STAY BATEL”, contendo as assinaturas da Vendedora HESA 100 – Investimentos Imobiliários Ltda., dos Compradores e de duas testemunhas)
