R$ ,00 R$ ,00

(1)

nº 530 UF MS F. Ideal (%) Formato 100,0% irregular Unidade casa Total

EDUARDO ALEIXO ENGENHARIA LTDA

LAUDO DE AVALIAÇÃO Solicitante: Banco Santander Brasil S/A

Altos do Indaiá Dourados 79822-490

2 - Cliente CNPJ

Banco Santander (Brasil) S/A

Endereço Complemento

Avenida Joaquim Luiz Azambuja Res. Tulipa II

Bairro Município CEP

Terreno

Fachada

4 - IMÓVEL

Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Idade Aparente

Casa Simples - Médio Regular 4

56,32 0,00 56,32

Área (m²) Testada (m) Topografia

152,71

8,80 Plano

Construção

Área Averbada Área Não Averbada Área total

56,32 0,00 56,32

5 - AVALIAÇÃO

Valor de Mercado Valor de Liquidação Forçada

LAUDO DE AVALIAÇÃO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela

elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros.

“ A avaliação tem por finalidade atribuir a atualização do valor de mercado e liquidação forçada."

R$ 130.000,00

R$ 92.000,00

Empresa / CREA / Assinatura Uso exclusivo da Engenharia do Banco

Data

(2)

Objetivo: Valor de Mercado e Liquidação Forçada do Imóvel

Dourados - MS, 27 de janeiro de 2017

Predio residencial localizado na Avenida Joaquim Luiz Azambuja, 530 - Residencial Tulipa II - Altos do Indaiá em Dourados - MS.

LAUDO DE ENGENHARIA AVALIATÓRIA

Objeto: Solicitante e

(3)

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO 1

2. METODOLOGIA 1

3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO 5

4. DO MUNICÍPIO 6

5. VISTORIA 7

6. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 8

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 12

8. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO 12

9. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO 12

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA 17

11. ENCERRAMENTO 18

ANEXO 01. Ficha de Pesquisas 19

ANEXO 02. Planilha de determinação do valor do terreno 20

ANEXO 03. Planilha de determinação do valor da construção 21

ANEXO 04. Especificação da avaliação - método evolutivo 22

ANEXO 05. Croqui de localização e pesquisas 24

(4)

1. INTRODUÇÃO

O resultado da vistoria, bem como as etapas e informações necessárias à execução e fundamentação do trabalho, estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo do laudo e em seus anexos.

A metodologia adotada neste trabalho consiste na análise das características físicas da propriedade e das diversas informações levantadas no mercado, que são devidamente tratadas a fim de determinar o valor de locação do respectivo imóvel. Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a NBR. 14.653, da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Os procedimentos avaliatórios usuais, com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, o seu custo, bem como aqueles para determinar indicadores de viabilidade, são descritos a seguir, conforme consta da norma.

2. METODOLOGIA

LAUDO DE ENGENHARIA AVALIATÓRIA

A empresa EDUARDO ALEIXO ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES é especializada no ramo de perícias judiciais e avaliações de imóveis urbanos, rurais e industriais.

Possui escritório em Campo Grande/MS na Rua Alagoas, 396 - Edifício Atrium Corporate, Sala 1501 – Jardim dos Estados, Fone: (67) 3321-2514 / 3383-4494 e em Cuiabá/MT na Av. Historiador Rubens de Mendonça, 2368 - Edificio Top Tower - Sala 501, Fone: (65) 3322-3564 / 2127-6735.

Por solicitação da BANCO SANTANDER S.A., procedeu-se a avaliação do Predio residencial localizado na Avenida Joaquim Luiz Azambuja, 530 Residencial Tulipa II -Altos do Indaiá em Dourados - MS.

O objetivo do presente trabalho é obter o Valor de Mercado e Liquidação Forçada do Imóvel para fins de Garantia.

(5)

2.1 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

Método Involutivo

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

Método Evolutivo

Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. Método da Capitalização da Renda

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

2.2 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM Método Comparativo Direto de Custo

Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

Método da Quantificação de Custo

Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

(6)

Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.

2.3 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO

Os trabalhos relacionados à Engenharia de Avaliações consistem na mensuração de valor de uma determinada propriedade e bens em certo momento.

Referidos trabalhos são, conforme preceituação da Lei 5.194, de 24.12.66, de COMPETÊNCIA EXCLUSIVA do profissional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, sendo regulamentada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, através da NBR 14.653, que subsidiam quanto à metodologia e procedimentos relativos às Perícias de Engenharia na construção civil, sendo tais preceituações obrigatórias em todas as manifestações escritas que caracterizem o valor de imóveis, seus frutos ou direitos sobre os mesmos, judiciais ou extrajudiciais.

Inicialmente, cabe definir alguns conceitos que, eventualmente, serão utilizados no presente laudo:

2.4 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Conforme nosso melhor entendimento, todos os dados contidos neste relatório são verdadeiros e acurados. Embora tirados de fontes confiáveis, não podemos dar nenhuma garantia nem assumir qualquer responsabilidade legal pela precisão de quaisquer dados, opiniões ou estimativas fornecidos por terceiros e utilizados na formulação desta análise. Nossa empresa não tem nenhum interesse atual ou futuro na propriedade que é objeto deste relatório e não tem nenhum interesse pessoal ou parcialidade com relação às partes envolvidas.

A remuneração da empresa não está condicionada a nenhuma ação nem resulta das análises, opiniões, conclusões contidas neste relatório ou de seu uso.

(7)

Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data. Bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio

Benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano

Campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo

Dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem

Empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (ex.: loteamento, prédios comerciais/residenciais) de base imobiliária (ex.: hotel, “shopping center”, parques temáticos), industrial ou rural

Engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de bens

Engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA

Homogeneização: Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando

Imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação

Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta norma, para avaliar o bem

Pesquisa: Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado

situação paradigma: Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem Tratamento de dados: Aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando

Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

(8)

3.

3.1

1)

2)

3.2

IMÓVEL AVERBADA IPTU ESTIMADA

Terreno: 152,71 Terreno: 152,71 Terreno: -Construída: 56,32 Construída: 56,32 Construída:

-Terreno: 152,71 Terreno: 152,71 Terreno: -Construída: 56,32 Construída: 56,32 Construída: -Observações: Área construída adotada equivalente a área averbada na matrícula

90.400.888/000-42 ÁREAS (m2):

SOMA LOTE 08 CPF / CNPJ:

IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO

DOCUMENTAÇÃO ANALISADA

Outros documentos: Contrato de venda e compra do imóvel

DESCRIÇÃO DO BEM AVALIANDO

PROPRIETÁRIO:

Relacionamos abaixo a documentação analisada para a elaboração deste relatório, que é, por premissa, considerada boa e válida, não tendo sido efetuadas análises jurídicas:

Matrícula 99864 do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Dourados/MS.

OBJETO DA AVALIAÇÃO:

O objeto avaliando é um Predio residencial localizado na Avenida Joaquim Luiz Azambuja, 530 - Residencial Tulipa II - Altos do Indaiá em Dourados - MS.

(9)

PIB Municipal (2013) 1250 Km Estimativa populacioanal (2015) 212.870 Localização habitantes

4. DO MUNICIPIO

A cidade de Dourados está localizada no sul do Estado de Mato Grosso do Sul na região Centro-Oeste. Fundada em 20 de dezembro de 1935. O Município de Dourados divisa as suas terras: ao Norte: com Rio Brilhante, Maracaju, Douradina e Itaporã; ao Sul: Fátima do Sul, Caarapó, Laguna Carapã e Ponta Porã; ao Leste: com Deodápolis; e a Oeste, com o município de Ponta Porã.

Dourados situa-se aproximadamente a 220 km de Campo Grande, e 120 Km da fronteira com o Paraguai.

Destaca-se pela agricultura, com a produção de grãos de soja e milho; e a pecuária, com a criação de bovinos. Também se destaca na produção de aves, ovos e mel de abelha.

Indicadores Sócioeconômicos

R$ 5.583.503.978,58 Distância da capital federal

(10)

5. VISTORIA

Latitude: 22° 13' 21,34' S

Longitude: 54° 50' 58,11' W

A seguir temos apresentados, em linhas gerais, os principais aspectos relativos ao imóvel a ser vistoriado, bem como sua ilustração através dos registros fotográficos produzidos mediante vistoria.

O imóvel encontra-se localizado na região oeste da cidade, região predominantemente residencial de padrão construtivo médio-baixo.

A Avenida Joaquim Luiz Azambuja desenvolve-se no sentido norte-sul mas ainda não se encontra pavimentada. O logradouro possui canteiro central e é classificado como via coletora pela municipalidae.

No dia 07 de janeiro de 2017, às 10:00h, diligenciamo-nos ao endereço do imóvel avaliando para efetuarmos os procedimentos avaliatórios necessários ao cumprimento do objetivo deste Trabalho.

Abaixo temos reproduzida uma imagem orbital do sofware livre Google Earth, indicando a localização do objeto em apreciação:

(11)

Área (m2) Testada Esquina Largura: Traçado: Calçadas: Foto do Logradouro 4,00 6.2 LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

De acordo com a Lei de Zoneamento e Plano Diretor da Prefeitura Municipal de Dourados -MS, o imóvel localiza-se na Area de Uso Misto, com os seguintes índices urbanísticos e restrições aplicáveis à zona:

Zona de Uso: Uso Predominante: Taxa de Permeabilidade Taxa de Ocupação: Coeficiente de Aproveitameto nulo / 1,00 /1,50 Area de Uso Misto

residencial unifamiliar 70,00%

via coletora

6. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

6.1 ZONEAMENTO Frente Índice de Elevação Lotes Mínimos (m) Testada Meio de Quadra Lateral e Fundos RECUOS MÍNIMOS 15,00% 3 8 300,00 12,00 12,00

Mão de direção: Duas regular

Avenida Joaquim Luiz Azambuja

inexistente Denominação:

Pavimentação: não implantada 60,00m

(12)

CARACTERÍSTICAS DO TERRENO

LOTE Área Frente

Principal Fundos Lado Direito Lado Esquerdo Forma 8 152,71 8,80 7,85 21,46 17,48 irregular

Superficie Cota/greide Esquina Frentes Forma Topografia

Seco No nível não uma irregular Plano

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO TERRENO

Fonte: Prefeitura Municipal de Dourados 6.3 DESCRIÇÃO DO TERRENO

Terreno Urbano denominado de fração ideal do Lote A da Quadra 74, loteamento - Altos do Indaiá, com frente de 8,8 metros para a Avenida Joaquim Luiz Azambuja e área de 152,71 m².

O imóvel está localizado na Avenida Joaquim Luiz Azambuja entre a Rua Eikishi Sakaguti e Rua Francisco Martins Viegas na quadra formada também pela Rua General Castelo Branco.

(13)

Unidade: 1

Médio 3 56,32

Grupo: Casa Intervalo:

Padrão: 4 - Simples Idade:

Esquadrias:

-Paredes/Painéis:

Fachada Detalhe numeração do imóvel

Teto:

-Observações:

DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

CASA

Dependencias Internas:

01 sala, 01 cozinha, 02 quartos, 01 banheiro, 01 área de serviço e garagem descoberta.

Prédio Residencial em alvenaria, térreo, padrão construtivo médio Descrição:

DESCRIÇÃO DO

EMPREENDIMENTO prédio residencial unifamiliar em alvenaria, padrão médio.

Piso:

-Estado de Cons.: Regular Área averbada:

Acabamentos Internos Observados

Estrutura:

-Segundo informações da senhora que se apresentou como doméstica, não permitiu que adentrássemos no imóvel, informando ainda que encontra-se ocupado pelo Sr. Vitor - proprietário anterior. Verificamos ainda que dispunha de um banner com propaganda de aquecedor solar - Hidrasol - fones (67)99907-8780 / 3032-2121

(14)

DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

Fachada Fachada

(15)

7. DIAGNOSTICO DE MERCADO

9.1.PESQUISA DE VALORES Média Baixo Difícil Recessivo Nível de Oferta Nível de Demanda Absorção Desempenho do Mercado Atual

De uma forma geral, o mercado imobiliáro encontra-se estabilizado, com construtoras e incorporadoras mais cautelosas em razão da inflação e da recessão econômica brasileira. Com a expectativa da retomada da atividade econômica no segundo semestre, o setor desenha um melhor cenário para 2017.

Trata-se de uma região destinada ao uso predominantemente residencial unifamiliar, na região norte de Dourados.

8. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nas partes 1 e 2 da NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.

Para a determinação do valor do imóvel foi aplicado o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, que Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

9.TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO

Para a base de dados que será utilizada na determinação do valor do imóvel, efetuamos uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, coletando-se elementos comparativos através de anúncios de jornais, contatos com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins.

A seleção dos elementos que comporão a amostra do mercado a ser analisada foi definida de acordo com as recomendações das Normas, buscando sempre:

avaliando, no que diz respeito a sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas.

(16)

9.2 TRATAMENTO DOS DADOS

No presente trabalho, foram utilizados fatores que refletem, em termos relativos, o comportamento do mercado imobiliário, numa determinada região, num determinado tempo, O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes, se verificar que o conjunto dos novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação do que os dados do conjunto anterior. Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores não serão utilizados.

Após a homogeneização, será feito o saneamento da amostra com a eliminação dos dados discrepantes com a utilização de critérios estatísticos consagrados.

A isenção e identificação das fontes de informação, cruzando as informações sempre que possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado.

A correta identificação dos dados de mercado, com endereço completo, a especificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo.

A verificação do tempo de exposição no mercado dos imóveis ofertados e a data e forma de pagamento praticada, no caso de transações.

Da mesma forma, as características quantitativas do imóvel avaliando também não ultrapassam em 50% dos limites observados na amostra e ainda o preço homogeneizado, resultado da aplicação de todos os fatores de homogeneização também deverá estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50.

Para a determinação do valor do imóvel, utilizaremos o TRATAMENTO POR FATORES, onde o valor do bem é homogeneizado com aplicação de fatores e critérios, fundamentados por estudos de entidades técnicas regionais reconhecidas, devendo ser feita uma análise estatística dos resultados homogeneizados. Ainda conforme a Norma da ABNT, alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo seja anexado ao laudo.

É admitido a priori a existência de relações fixas entre diferenças de atribuições específicas e os respectivos preços. Todas as informações provêm de contato pessoal com proprietários ou intermediários e as amostras foram visitadas externamente uma a uma.

No tratamento dos dados, consideramos como dado de mercado com atributos semelhantes, àqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação ao avaliando, esteja contido entre 0,50 e 1,50.

Nos cálculos de homogeneização, a utilização dos fatores será feita na forma multiplicativa.

(17)

Fator de Oferta: Fator de Local: Fator Esquina: Fator Testada: Fator Área: 9.4 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

PRECISÃO GRAU III

A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.

Portanto, com base no item 9 da NBR-14.653 – Parte 2, que trata dos Graus de Fundamentação e Precisão nos casos de utilização de tratamento por fatores, atribuiu-se ao presente trabalho de avaliações:

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - NBR 14653-2:2011

FUNDAMENTAÇÃO GRAU II

comportamento do mercado imobiliário, numa determinada região, num determinado tempo, considerando: a elasticidade de preços; a localização; os fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes) e fatores padrão construtivo e depreciação.

Analisamos ainda o coeficiente de variação antes e depois da aplicação de cada variável isoladamente, visando a sua redução. Este procedimento foi utilizado, pois os fatores regionais não foram publicados até o fechamento deste trabalho.

A especificação de uma avaliação, de acordo com a sua fundamentação e precisão, será estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado.

Conforme as normas da NBR-14653, a fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.

Fator empregado para corrigir as distorções existentes entre terrenos com testadas distintas onde os terrenos com maior testada são comercializados com valor unitário maior.

Fator que faz uma relação entre os elementos comparativos, onde foram corrigidos em função de sua área.

Adotou-se um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento.

Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível econômico,fator comercial, acessibilidade, entre outros

Terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorização diferenciada, igualmente diferente se comercial ou residencial.

(18)

9.3 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

400,02

10,09%

326,69

-10,09%

Valor de Mercado - Adotado R$ 130.000,00

Valor da construção R$ 74.230,29

Soma R$ 129.718,29

Valor do terreno (R$) 55.488,00

FORMAÇÃO DE VALOR (TERRENO + CONSTRUÇÃO)

Valor do terreno R$ 55.488,00

FORMAÇÃO DE VALOR DO TERRENO

Área (m²) 152,71 Unitário (R$/m²) 363,36 Limite Inferior (R$/m²) Intervalo de Confiabilidade 20,18% t de Student 1,48 Limite Superior (R$/m²) Coeficiente de Variação 0,17 SANEAMENTO

Número de elementos saneados 6,00

Unitário Médio Saneado (R$/m²) 363,36

A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos discordantes.

O intervalo de confiança foi calculado segundo a distribuição t de Student, segundo as Normas da ABNT, com 80% de certeza mínima.

Aplicando-se os métodos estatísticos descritivos sobre a amostra, conforme memória de cálculo apresentada nos anexo 02 e 03, foram encontrados os seguintes valores:

(19)

9.4 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

O Valor de liquidação forçada, muito utilizado em garantias bancárias, é definido pela norma da ABNT como sendo o valor de um bem na hipótese de uma venda compulsória ou em um espaço de tempo menor do que normalmente observado.

De uma forma geral os valores de liquidação forçada são obtidos através de uma função financeira onde as variáveis chaves são definidas pelo valor do imóvel, o prazo de comercialização e as taxas de juros vigentes.

O Boletim Técnico Btec-2016/005, elaborado pelos Engenheiros Osório Accioly Gatto e Rosana Akemi Murakami, traduz de uma forma prática a necessidade da adoção de uma taxa de desconto que leve em consideração o custo de oportunidade e uma taxa de risco na comercialização do imóvel, em decorrência de sua atratividade no mercado imobiliário, representando valores mais próximos da realidade atual e incorporando as despesas referentes à retomada do imóvel pela instituição financeira com despesas cartorárias, IPTU, condomínio, segurança, avaliação e manutenção do imóvel, no período entre a retomada do imóvel e a leilão. O índices encontrados foram os seguintes:

Atratividade Alta

Risco Imóvel 4,00%

Atratividade 6,00%

Taxa de liquidez anual 19,00%

Valor de Liquidação adotado R$ 92.000,00 Taxa de liquidez mensal 1,4602%

0,7062 Valor de Mercado 6,00% 8,00% Baixa Média

Taxa SELIC anual 13,00%

Em nossos cálculos adotamos a taxa de desconto como sendo o taxa financeira acrescida da taxa de atratividade do imóvel (SELIC + prêmio de risco).

Valor de Liquidação

R$ 129.718,29 R$ 91.602,49 Velocidade de venda (meses)

Indice de Liquidez

(20)

10.

RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA

Valor de Mercado:

Valor para Liquidação Forçada:

Observações importantes

Nos valores apresentados consideramos somente a área construída averbada na matrícula.

Atribuímos ao imóvel localizado na Avenida Joaquim Luiz Azambuja, 530 - Residencial Tulipa II - Altos do Indaiá, objeto da Matrícula 99864 do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Dourados/MS., o valor de:

R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais)

Atribuímos ao imóvel acima descrito, utilizando um índice de liquidez de 35%, o valor de:

(21)

Nome

ANEXO 01 Ficha de pesquisa

ANEXO 02 Planilha de determinação do valor do terreno ANEXO 03 Planilha de determinação do valor das benfeitorias ANEXO 04

ANEXO 05 ANEXO 06

Esperando ter correspondido à confiança em nós depositada, nos colocamos ao inteiro dispor para quaisquer outros esclarecimentos que se fizerem necessários.

11. ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a lavrar, foi encerrado o presente laudo que está relatado em 15 folhas, todas devidamente rubricadas, sendo a última folha datada e assinada por este Perito.

Fazem parte integrante deste trabalho, o total de 6 anexos, conforme discriminado abaixo.

Dourados - MS, 27 de janeiro de 2017

Especificação da avaliação - metodo evolutivo

Eng. Civil EDUARDO VARGAS ALEIXO

Discriminação

Croqui de localização das pesquisas

Pós Graduado em Perícia, Auditoria e Gestão Ambiental Membro Titular do IBAPE/MS 001 - CREA/MS 151/D

(22)

Endereço:

Cidade: Bairro: Estado: MS

Informante:

Área Priv./Constr.: Frente do terreno: Qtde. Eleva.: 0

Área do Terreno: Padrão construtivo: Qtde. Dorm.: 3

Grupo: Intervalo: Vagas: 2

Idade: Estado de conservação: Andar: 1

Valor: Unitario: Banheiros: 3

Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Foto I

Alerta:

Endereço:

Informante:

Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Foto II

Alerta:

Endereço:

Informante:

Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Foto III

Alerta:

Endereço:

Informante:

Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Foto IV

Alerta:

Endereço:

Informante:

Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Foto V

Alerta:

Endereço:

Informante:

Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Foto VI

Alerta:

Oferta 19/01/2017

Dado 6

Rua Shonei Fujinaka, 65

Oferta 19/01/2017

Dourados Jardim Europa

Cristiano Stranieri - (67)99274-7109 167,00 15,00 540,00 6 - Superior Casa Médio 8 Regular 450.000,00 2.694,61 Dado 5

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Ademar Junior - (67)3421-1965 / 99601-6106 51,00 8,00 105,00 5 - Médio Casa Máximo 0 Bom 135.000,00 2.647,06

(23)

Fonte Local Frente do

terreno Esquina Outros Outros Área terreno

Indice aplicado

Aval. Avenida Joaquim Luiz Azambuja, 530 - Residencial Tulipa _{II - Altos do Indaiá} 8,80 152,71 56,32 0,00 56,32 0 - - - 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 8,00 1,00 - -1 Rua Cassiano Raimundo Ojeda, 1970 7,67 115,00 55,00 55,00 2 150.000,00 R$ 100.754,08 4,095% R$ 96.628,20 464,10 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,97 0,87 403,14 403,14 2 Rua Eikishi Sakaguti, 270 12,00 540,00 53,59 53,59 0 250.000,00 R$ 87.221,26 0,000% R$ 87.221,26 301,44 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,17 1,05 317,70 317,70 3 Rua Cassiano Raimundo Ojeda, 2000 8,00 154,00 60,00 60,00 0 190.000,00 R$ 109.913,54 0,000% R$ 109.913,54 520,04 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 468,53 468,53 4 Rua Eisei Fuginaka 8,00 105,00 51,00 51,00 0 135.000,00 R$ 93.426,51 0,000% R$ 93.426,51 395,94 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,86 340,04 340,04 5 Rua Joaquim Luiz Azambuja 8,00 226,00 128,00 128,00 3 250.000,00 R$ 208.328,44 18,630% R$ 169.516,85 356,12 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,95 336,60 336,60 6 Rua Shoei Fujinaka, 65 15,00 540,00 167,00 167,00 8 450.000,00 R$ 348.285,02 22,140% R$ 271.174,72 331,16 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,17 0,95 314,11 314,11

Pesos 1 1 420,38 média 363,36 363,36

400,02 10,09% 326,69 -10,09% Maior indice aplicado na homogeneização 1,17 Menor indice aplicado na homogeneização 0,86

Custo de reedição R$/m²

(Novo)

PLANILHA DE DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO

Nº Endereço Testada Área do terreno Área construída _{principal (m²)} Área construída _{secundaria (m²)} Área equivalente da _{construção (m²)} Idade Preço pedido (R$) Coeficiente de deprecição (%)

Custo de reedição R$/m² (Depreciado)

Valor unitário do terreno R$/m²

Tratamento por fatores

Unit.Homog. (R$/m²)

Unit.Saneado (R$/m²)

HOMOGENEIZAÇÃO FORMAÇÃO DE VALOR DO TERRENO

363,36 Unitário (R$/m²): 363,36 Número de elementos 6 Área do terreno (m²): 152,71

Número de elementos saneados 6 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 254,35 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 472,36

Unitário Médio Saneado (R$/m²) 363,36 Desvio Padrão 60,69 Coeficiente de Variação 16,70% T. de Student 1,48 Limite Superior (R$/m²) Limite Inferior (R$/m²) Intervalo de Confiabilidade 20,18% SANEAMENTO Valor do terreno (R$): 55.488,00 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²)

(24)

CUB-MS

dez/16 BDI 30%

GRUPO PADRÃO INTERVALO PRINCIPAL ANEXO F.EQ_. AVERBADA NOVO DEPRECIADO NOVO DEPRECIADO

1 CASA Casa 5 - Médio Médio 56,32 79,23 0,0 56,32 Regular 3 60 10% 18,63% 1.619,77 1.318,01 91.000,00 74.230,29

135,55 56,32 R$ 74.230,29

6

Pontos Minimos 7 5 3

II Itens obrigatórios no grau correspondente 1, com os demais no mínimo no Grau II 1 e 2, no mínimo no Grau II Todos, no mínimo no grau I

SOMA PONTOS Tabela 7 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias (ABNT NBR 14653-2:2011)

Graus III II I

2 2

2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 2

3 Depreciação física Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixá-_{lo no estado de novo ou casos de bens novos ou projetos hipotéticos} considerando-se a idade, vida útil e estado de Calculada por métodos técnicos consagrados,

conservação Arbitrada

1 Estimativa do custo direto Pela elaboração de orçamento, no mínimo sintético Pela utilização do custo unitário básico para _{projeto semelhante ao projeto padrão} Pela utilização do custo unitário para projeto diferente _{do projeto padrão, com os devidos ajustes}

SOMA

Tabela 6 - Grau de fundamentação no caso de utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias (ABNT NBR 14653-2:2011)

II I

Item Descrição GRAUS

III

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO, COM DEPRECIAÇÃO PELO MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE R$ 1.078,77

CONSTRUÇÃO / BENFEITORIA CARACTERIZAÇÃO DA BENFEITORIA ÁREAS (m²) ESTADO DE

CONSERVAÇÃO APARENTEIDADE REFERENCIALVIDA RESIDUALVIDA DEPRECIAÇÃO

(25)

9

2 2

6

2

SOMATÓRIA:

BDI Calculado Justificado Arbitrado

3 Depreciação Física

Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixá-lo

em estado de novo Ou

Casos de bens novos ou projetos hipotéticos

Calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se

idade, vida útil e estado de conservação

Arbitrada 1 Estimativa de Custo Direto Pela elaboração de orçamento no

mínimo sintético

Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante

ao projeto padrão

Pela utilização de custo unitário básico parra projeto diferente do

projeto padrão, com os devidos ajustes

2

QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS

ITEM DESCRIÇÃO GRAU PONTOS

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno

da estimativa de tendênica central <=30% <=40% <=50%

INTERVALO DE CONFIANÇA: 20,18%

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II

GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAU

III II I

Pontos Mínimos 10 6 4

Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no Grau II e os

demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo no grau I

SOMATÓRIA:

ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES

GRAUS III II I

4 Intervalo admissível de ajuste para o

conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 2 3 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todas as características dos

dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor

do laudo

Apresentação de informações relativas a todas as caracteristicas dos dados

analisadas

Apresentação de informações relativas a todas as características dos

dados correspondentes aos fatores utilizados

2 2 Quantidade minima de dados de

mercado efetivamente utilizados 12 5 3 2

1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados

Completa quanto aos fatores

utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma 3

GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR 14653-2:2011)

III II I

(26)

5

Pontos Minimos 8 5 3

Itens obrigatórios no grau correspondente 1 e 2, com o 3 no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I

SOMATÓRIA:

ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO

GRAUS III II I

3 Fator de comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado 1 2 Estimativa dos custos de reedição Grau III de fundamentação no método

da quantificação do custo

Grau II de fundamentação no método da quantificação do

custo

Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo 2 1 Estimativa do valor do terreno Grau III de fundamentação no método

comparativo ou no involutivo

Grau II de fundamentação no método comparativo ou no

involutivo

Grau I de fundamentação no método comparativo ou no involutivo 2

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO

III II I

Pontos Minimos 7 5 3

Itens obrigatórios no grau correspondente 1 no grau III, com os demais no

mínimo no grau II 1 e 2, no no mínimo no Grau II Todos, no mínimo no grau I

ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS

(27)

(28)

(29)