Aula 01 (Prof. Igor Maciel)
Direito Urbanístico e Legislação Ambiental p/ CODHAB (Analista - Arquitetura e Urbanismo) Pós-Edital
Sumário
Sumário... 1
Considerações Iniciais ... Erro! Indicador não definido. 1 - Considerações Iniciais... 3
Capítulo I – Disposições Preliminares ... 3
Capítulo II – Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento ...13
Capítulo III – Do Projeto de Loteamento ...16
Capítulo IV – Do Projeto de Desmembramento ...22
Capítulo V – Da Aprovação do Projeto de Loteamento e Desmembramento ...24
Capítulo VI – Do Registro do Loteamento e Desmembramento ...31
Capítulo VII – Dos Contratos ...38
Capítulo VIII – Disposições Gerais ...46
Aspectos Processuais previsto na Lei...50
Desapropriação ...50
Legitimidade ...51
Foro ...51
Intimações ...51
Capítulo IX – Disposições Penais ...53
Capítulo X – Disposições Finais ...54
2 -Bibliografia ...56 3 – Questões Objetivas ...57 3.1 - Questões Objetivas ...57 3.2 – Gabaritos ...65 3.3 – Comentários ...66 4 - Considerações Finais ...86 0
Apresentação
Olá meus amigos, tudo bem?Meu nome é Igor Maciel, sou advogado e professor.
Graduado na Universidade Federal de Pernambuco, com extensão na Universidade de Coimbra/Portugal. Especialista LLM em Direito Corporativo pelo IBMEC/RJ. Mestre em Direito e Políticas Públicas pelo UNICEUB/DF.
Minha atuação profissional é centrada no Direito Público, lidando, inclusive com diversas causas em face de Municípios, sendo o Direito Urbanístico matéria que possuo grande interesse.
Procuraremos, neste curso, analisar as questões de concurso e os últimos julgados do STJ e do STF acerca do tema. A ideia é fazer um curso com bastante jurisprudência e focando nas questões de concursos das principais bancas do Brasil.
Isto porque, meus amigos, quando analisamos a profundidade com que as bancas, em geral, tem cobrado a matéria de direito urbanístico, perceberemos que facilmente conseguiremos superar todas as questões da prova, com um curso relativamente rápido e prático.
Estou à disposição dos senhores.
Grande abraço,
Igor Maciel
profigormaciel@gmail.com
Convido-os a seguir minhas redes sociais. Basta clicar no ícone
desejado:
1 - Considerações Iniciais
Hoje falaremos em nossa aula sobre a Lei 6.766/79 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Referida norma é também conhecida por Lei Lehmann. De acordo com o artigo 1º:
Art. 1º. O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.
Parágrafo único - Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
Assim, em que pese o parcelamento do solo ser regido por esta lei, Estados, Distrito Federal e Municípios poderão estabelecer normas complementares para adequar as disposições legais às peculiaridades regionais e locais. A legislação em análise divide-se em 10 (dez) capítulos e geralmente é cobrada em provas de concursos com a “letra fria” da lei.
Iremos, então, analisar cada capítulo do texto legal, apontando, sempre que possível, a forma de cobrança dos dispositivos em prova, bem como eventual doutrina cabível no contexto.
Capítulo I
– Disposições Preliminares
De acordo com o artigo 2º, da lei em análise, o parcelamento do solo urbano poderá ocorrer de duas formas: através de loteamento ou desmembramento.
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
E o que seria um loteamento?
A própria norma explica a definição de loteamento, tratando-se de uma subdivisão da gleba em lotes destinados a edificação, desde que haja alteração
nas vias de circulação existentes (abertura de novas vias de circulação, de
logradouros públicos, prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes).
§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
E o que seria um desmembramento?
Já o desmembramento é a subdivisão da gleba também em lotes destinados a edificação, mas sem alteração nas vias de circulação, aproveitando-se o
sistema viário existente (inexistirá abertura de novas vias e logradouros
públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
§ 2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
E o que seria um lote?
Para José Afonso da Silva (2015, pg. 354):
A formação de lotes constitui o objetivo do processo de loteamento (arruamento e divisão em lotes). Lote é a porção do terreno com frente para logradouro público em condições de receber edificação residencial, comercial, institucional ou industrial. Lotes são, pois, unidades edificáveis. Por isso, a legislação de ordenação do solo há que estabelecer um mínimo de normas quanto às suas dimensões e contornos, para que se prestem à sua finalidade.
A lei, definindo o conceito de lote, estabeleceu ser um terreno servido de
infraestrutura básica e com dimensões que atendam aos índices urbanísticos
da sua área.
§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Como este ponto já foi cobrado em prova?
CESPE
– FUB – Engenheiro Civil - 2015
O loteamento de solo urbano será considerado viável, desde que a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento
do sistema viário existente, não acarrete abertura de novas vias e logradouros públicos ou mesmo prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Comentários Percebam, meus amigos, que o item está Falso.
A diferença básica entre o desmembramento e o loteamento está na alteração ou não do sistema viário existente.
No loteamento, ocorrerá a alteração do sistema viário existente, incluindo a abertura de novas vias e logradouros públicos ou mesmo a modificação ou ampliação dos já existentes.
CESPE
– MPOG – Analista - 2012
Nos termos da Lei de Parcelamento vigente, considera-se desmembramento a subdivisão de glebas com ou sem abertura de vias, desde que haja criação de logradouro público.
Comentários O item também está Falso.
Isto porque, conforme vimos acima, o desmembramento, nos termos da legislação vigente, não permite a abertura de novas vias ou logradouros públicos. Aproveita-se, em tal instituto, as vias públicas existentes.
CESPE
– CEF – Engenheiro Civil - 2006
No que se refere a parcelamento do solo urbano, considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Comentários
Item verdadeiro, conforme disposto no parágrafo 2º, do artigo 2º, da Lei 6.766/79.
E, professor, a Lei também define o que seria infraestrutura básica?
Sim. Mas aqui precisamos ter um pouco de atenção.
É que o texto original da lei já foi alterado algumas vezes, razão pela qual as bancas gostam de cobrar este ponto. Para não confundir, veremos apenas o texto vigente (desde a Lei 11.445/2007):
§ 5o A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
Necessário, pois, que no parcelamento do solo haja a previsão de infraestrutura básica de iluminação, escoamento de águas pluviais, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, enfim, condições mínimas para assegurar qualidade de vida à população que passará a ocupar aquele determinado ponto do território.
E, aqui, meus amigos, necessário a memorização do dispositivo. Isto porque até mesmo o CESPE cobra a “letra fria” da lei.
Como este ponto já foi cobrado em prova?
CESPE
– FUB – Engenheiro Civil - 2015
De acordo com a legislação federal vigente aplicada ao parcelamento do solo urbano, julgue o item subsequente.
A lei considera como estrutura básica dos parcelamentos do solo urbano os equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, as redes de esgoto sanitário, de abastecimento de água potável e de energia elétrica pública e domiciliar, a iluminação pública, bem como as vias de circulação, pavimentadas ou não.
CESPE – MPE - RR – Promotor - 2008
Quanto ao parcelamento do solo urbano, julgue o item subsequente.
São considerados infraestrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar, bem como as vias de circulação pavimentadas ou não.
Comentários
Ambos os itens estão verdadeiros, conforme parágrafo 5º, do artigo 2º, da Lei 6.766/79.
E quanto à infraestrutura básica dos parcelamentos situados em Zonas de Interesse Social?
A Lei 9.785/99 acrescentou à norma estudada a possibilidade de se exigir uma infraestrutura básica diferenciada para parcelamentos situados em Zonas Habitacionais de Interesse Social (ZHIS) assim declaradas por lei. Nestes casos,
a infraestrutura consistirá, no mínimo de:
I - vias de circulação;
II - escoamento das águas pluviais;
III - rede para o abastecimento de água potável; e
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.
Percebam que comparativamente com o parágrafo anterior, não se exige neste tipo de zona equipamentos urbanos de iluminação pública w energia elétrica pública.
Eis o texto legal para análise:
§ 6o A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
I - vias de circulação;
II - escoamento das águas pluviais;
III - rede para o abastecimento de água potável;
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.
Como este ponto já foi cobrado em prova?
CESPE
– MPE/RR – Promotor - 2008
Para as ZHIS, as exigências para o parcelamento restringem-se às vias de circulação, ao escoamento de águas pluviais, à rede de abastecimento de
água potável e às soluções para o esgotamento sanitário, para a biodigestão de resíduos sólidos e a energia elétrica domiciliar.
Comentários
O item está falso, eis que não se exige para as ZHIS soluções para a biodigestão de resíduos sólidos.
CESPE
– MPE/RR – Promotor - 2008
Os equipamentos públicos de educação, saúde e lazer não fazem parte obrigatória da infraestrutura básica, salvo no que se refere às ZHIS, onde, por força de lei, fica o poder público local obrigado a restabelecer as condições mínimas de inserção social das comunidades carentes.
Comentários Item falso.
A lei estabelece quanto às Zonas Habitacionais de Interesse Social um conteúdo inferior de exigências de infraestrutura básica e não superior ao parcelamento do solo tradicional.
A Lei 13.465/2017 acrescentou ao artigo 2º, da Lei 6.766/79 os parágrafos 7º e 8º que assim estão estabelecidos:
7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
Percebam que o novel dispositivo legal acrescentou ao artigo 2º a definição das formas de constituição do lote. Estes poderá ser constituído sob a forma de:
Imóvel Autônomo ou Unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes
A Lei 13.645/2017 procurou regularizar uma situação bastante corriqueira no Brasil: os diversos condomínios de loteamentos existentes onde o Empreendedor loteava uma gleba de terra e vendia os lotes individualizados sem casas construídas, mas os compradores não conseguiam constituir um condomínio.
Isto porque a Lei 4.591/64 que dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias apenas definia dois tipos de condomínio: o horizontal, constituído por casas e o condomínio vertical, constituído em um edifício de dois ou mais pavimentos.
Além disso, o parágrafo 8º definiu o que seria o condomínio de acesso
controlado.
Penso ser ponto com alta probabilidade de cobrança em provas e apenas a letra da lei pode nos socorrer no estudo:
§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento
de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
Apenas a título de exemplo, imaginemos que em um prédio de apartamentos residenciais (condomínio vertical) seja necessária a instituição de uma taxa de condomínio extra para pagamento de uma reforma na área da piscina.
Acaso a assembleia de condôminos delibere pelo pagamento de um valor extra por cada condômino, ainda que um destes não tenha comparecido à reunião, todos estarão obrigados pela decisão assemblear. Trata-se de interpretação do artigo 12, caput e parágrafo quarto, da Lei 4.591/64:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.
E se o condômino se recusar a pagar as taxas?
Amigos, neste caso, o condomínio (pessoa jurídica que engloba a coletividade dos condôminos) poderá executar os valores judicialmente e o imóvel do particular – ainda que seja bem de família – responderá pela dívida. Neste sentido:
Execução. Penhora. Imóvel financiado. Bem de família. Taxas condominiais. Precedentes da Corte.
1. A jurisprudência da Corte admite a penhora de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação para pagamento de taxas condominiais, não obstando o fato de ser considerado bem de família, a teor do art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90. 2. Recurso especial não conhecido.
(REsp 172.866/SP, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/1999, DJ 02/10/2000, p. 162)
E o condomínio de lotes, como funcionava?
Os proprietários de imóveis em “condomínio de lotes” precisavam constituir não um “condomínio do edifício X” para administrar as taxas de manutenção do patrimônio comum. Para tanto, era necessária a constituição de associações de moradores que não gozavam das mesmas vantagens de um condomínio.
A mesma reforma na área da piscina de um “condomínio de lotes“ seria instituída pela assembleia da associação de moradores. Contudo, acaso um dos moradores se recuse a pagar, o STJ definiu que nestas hipóteses – por inexistir previsão deste tipo de condomínio na lei 4.591/64:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.
(REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015)
Parcelamento apenas é permitido em Zonas Urbanas, expansão urbanas ou de urbanização específica.
Este é mais um ponto bastante cobrado em provas. O parcelamento do solo para fins urbanos não será possível, via de regra em áreas rurais. É que somente se admite o parcelamento em áreas urbanas, em zonas consideradas como de expansão urbana ou em zonas de urbanização específica.
Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos
em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
E onde não será permitido o parcelamento do solo?
Este talvez o dispositivo da Lei 6.766/79 que mais deverá ser memorizado. Trata-se do parágrafo único do artigo 3º que estabelece não ser possível o parcelamento do solo:
I – Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, sem que antes
sejam tomadas as medidas necessárias para assegurar o escoamento das águas. A ideia é exatamente evitar a construção de imóveis em terrenos que irão, no futuro próximo, alagar.
II – Em terrenos alterados com material nocivo à saúde pública,
antes de terem sido saneados os impactos nocivos à saúde;
III – Em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), a não ser que as autoridades competentes façam
exigências específicas permitindo o parcelamento e estas sejam devidamente atendidas;
IV – Em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V – Em áreas de preservação ecológica;
VI – Em áreas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Transcreve-se o texto legal para análise e memorização:
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as
providências para assegurar o escoamento das águas;
II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública,
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Como este ponto já foi cobrado em prova?
CESPE
– FUB – Arquiteto - 2015
Em referência a planejamento e projeto de espaços urbanos, julgue o próximo item.
É defeso por lei o parcelamento do solo em terrenos, com declividade igual ou superior a 40% como também os alagadiços, ainda que seja providenciado o escoamento prévio de suas águas, visto que, em épocas de chuvas, esses locais estarão sujeitos a inundações.
Comentários O item está falso por vários motivos.
O índice de declividade proibitivo é igual ou superior a 30% (trinta por cento) e não 40;
Já os terrenos alagadiços, acaso sejam tomadas providências prévias que garantam o escoamento das águas poderão ser objeto de parcelamento.
CESPE
– CEF – Engenharia Civil - 2014
No Brasil, legislação federal regula o parcelamento do solo urbano desde os anos 70 do século passado, com definição das devidas restrições em relação à ocupação de áreas frágeis e insalubres, além das obrigações do poder público, dos loteadores e dos compradores. Acerca desse assunto, julgue o item que se segue.
Não se permite o parcelamento do solo em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações antes que sejam tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas.
Item verdadeiro, conforme disposto no artigo 3º, parágrafo único, inciso I, da Lei 6.766/79.
CESPE
– Senado Federal – Consultor Legislativo - 2002
Para a aprovação de projeto de parcelamento, é preciso que o município inclua a respectiva gleba em sua zona urbana ou de expansão urbana. É o poder público local que define onde e quando poderá haver parcelamento do solo. A lei federal, entretanto, veda o parcelamento de áreas insalubres ou perigosas até que a situação de risco esteja sanada.
Comentários Item Verdadeiro.
Interpretação que sintetiza o entendimento que tivemos em aulas anteriores com o disposto na Legislação ora estudada.
Notem, meus amigos, que independente da área do concurso, nesta matéria a cobrança sempre passa pelos dispositivos legais. Seguiremos com a mesma didática no restante da aula.
Capítulo II
– Dos Requisitos Urbanísticos para
Loteamento
Os requisitos urbanísticos do loteamento estão previstos nos artigos 4 e 5 da Lei 6.766/79. O artigo 4º traz exigências mínimas que os loteamentos deverão atender, como:
I – Áreas de circulação mínimas e espaços livres de uso público, além de área destinada à implantação de equipamento urbano comunitário, todos proporcionais à densidade de ocupação prevista para a zona respectiva;
II – Lotes com área mínima de 125 m² e frente mínima de cinco metros;
As exceções dizem respeito às urbanizações específicas ou edificações de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
III – Reserva obrigatória de uma faixa não-edificável mínima de 15 metros de cada lado em faixas de domínio público em rodovias e ferrovias e também ao longo de águas correntes e dormentes;
Legislação específica pode ampliar tais exigências.
IV – As vias do loteamento devem harmonizar-se com a topografia local e articular-se com as vias adjacentes oficiais;
Eis o texto legal para análise:
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de
equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público,
serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio
público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa
não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes
oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
Ademais, a legislação municipal definirá para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (parágrafo 1º).
§ 3o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente,
conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes.
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.
A Lei nº 13.465/2017 acrescentou o parágrafo 4º ao artigo 4º da Lei 6.766/79 que está assim redigido:
§ 4o No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.
A ideia, portanto, é que se surgira um condomínio de lotes que antes não estava legalmente previsto, o Poder Público poderá estabelecer limitações administrativas e direitos reais sobre o imóvel em benefício da população em geral.
Assim, poderá ser estabelecido, por exemplo, uma servidão de passagem, onde o proprietário do imóvel (cada um dos condôminos) permite a comunicação entre vias ou logradouros públicos para a população.
A lei 6.766/79 estabelece ainda a possibilidade de o Poder Público exigir para cada loteamento reservas de áreas sem construção alguma (áreas non aedificandi) destinada a equipamentos urbanos. Ou seja, o Poder Público garante uma reserva de área para que no futuro possa construir equipamentos públicos, conforme caput do artigo 5º:
Art. 5º. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.
E o que seriam estes equipamentos públicos urbanos?
Conforme previsão do parágrafo único, do artigo 5º, são urbanos os equipamentos públicos destinados aos serviços públicos essenciais como abastecimento de água, esgoto, energia elétrica, telefone, gás canalizado e coleta de águas das chuvas.
Parágrafo único - Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de
abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
Como este ponto já foi cobrado em prova?
CESPE
– Senado Federal – Consultor Legislativo - 2002
A definição do perímetro urbano, das exigências de infra-estrutura e da destinação de áreas públicas e de áreas de lotes é feita pelo município, no exercício de sua competência para a ordenação do território urbano.
Comentários
Item verdadeiro, conforme parte final do inciso I, do artigo 4º, acima estudado.
CESPE
– Câmara dos Deputados– Analista Legislativo - 2014
Com relação ao desenvolvimento urbano e aos aspectos legais relacionados a esse assunto, julgue o item subsecutivo.
Um lote, segundo a legislação, deve ter área mínima de 125 m2.
Comentários
Item Verdadeiro.
Trata-se da especificação do lote prevista no artigo 4º, inciso II, acima transcrito.
CESPE
– CEF – Engenharia Civil - 2006
Julgue o item que se segue, relativo a legislação ambiental e urbanística.
Em loteamentos, os lotes devem ter área e dimensão de frente mínimas estabelecidas por legislação pertinente, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.
Comentários
Item Verdadeiro.
Trata-se da interpretação do inciso II, do artigo 4º, da Lei 6.766/79.
Capítulo III
– Do Projeto de Loteamento
Antes de elaborar o projeto de loteamento, caberá ao interessado solicitar à Prefeitura Municipal (ou DF) que defina as diretrizes do uso do solo, bem como o traçado dos lotes, do sistema viário e das áreas reservadas para equipamentos urbano e comunitário.
O interessado apresenta, então, requerimento com as plantas do imóvel e projeto com as divisas da gleba e demais requisitos do artigo 6º, da Lei 6.766/79.
A Prefeitura, quando for o caso, indicará nas plantas apresentadas, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal o traçado básico do sistema viário principal, bem como a localização dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário das áreas livres de uso e demais aspectos constantes no artigo 7º.
Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá
solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário,
dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
Art. 7º. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:
I - as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;
II - o traçado básico do sistema viário principal;
III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;
IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;
V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.
Ressalte-se que as diretrizes expedidas pelo Município vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos, consoante determinado pelo parágrafo único do artigo 7º:
Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos.
Há possibilidade de os Municípios dispensarem as exigências vistas nos artigos 6º e 7º?
Sim, de acordo com o artigo 8º, tanto os Municípios com menos de
cinquenta mil habitantes, como os Municípios cujo plano diretor já tenha
diretrizes de urbanização para aquela determinada zona em que se situe o parcelamento, poderão dispensar a fase de fixação das diretrizes previstas nos dispositivos 6º e 7º da Lei 6.766/79.
Mas atenção! Tal dispensa apenas pode ser feita através de lei.
Art. 8o Os Municípios com menos de cinqüenta mil habitantes e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar, por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos arts. 6o e 7o desta Lei.
Uma vez recebidas as orientações do Município, o que deve o interessado fazer?
Deverá, então, o interessado apresentar ao Município projeto do loteamento contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução de obras com duração máxima de quatro anos. Estas exigências todas devem ser orientadas pelo traçado e diretrizes oficiais previamente definidas.
Além disso, deverá também o interessado apresentar certidão atualizada da gleba expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, certidão negativa de tributos municipais e instrumento de garantia.
O título de propriedade será, contudo, dispensado na hipótese de se tratar de parcelamento popular destinado às classes de menor renda, ou imóvel declarado de utilidade pública e em processo de desapropriação.
Art. 9o Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 1º - Os desenhos conterão pelo menos:
I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração; Il - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;
IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças; V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;
VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.
§ 2º - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;
II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;
IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.
Por fim, destaque-se as orientações do parágrafo 3º, do artigo 9º:
§ 3o Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das conseqüências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações consequentes.
Como este ponto já foi cobrado em prova?
CESPE – MPOG – Analista - 2012
O poder público municipal, por meio da emissão de diretrizes, estabelece parâmetros para parcelamentos, como a frente mínima dos lotes, o comprimento máximo das quadras e os tipos das infraestruturas urbanas exigidas.
Comentários
Item verdadeiro.
Esta a interpretação que se faz dos artigos 6º e 8º acima transcritos, cabendo, pois, ao Município a emissão das diretrizes e parâmetros para os parcelamentos.
CESPE
– Senado Federal – Consultor Legislativo - 2002
Ainda que a gleba se localize em zona urbana, ou de expansão urbana, nem por isso seu proprietário dispõe do direito de parcelá-la. Antes de apresentar o projeto de parcelamento, o proprietário deve, necessariamente, aguardar e atender diretrizes específicas estabelecidas pela prefeitura municipal.
Comentários
Item Verdadeiro.
Trata-se da interpretação do artigo 6º, da Lei 6.766/79, eis que caberá ao Município dar diretrizes e parâmetros ao parcelamento que se pretende aprovar.
CESPE
– Câmara dos Deputados– Analista Legislativo - 2014
Considerando a Lei n.º 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, julgue o item subsequente.
Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à prefeitura municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, a definição das diretrizes para o uso do solo.
Comentários Item verdadeiro.
Trata-se da interpretação do artigo 6º, da Lei 6.766/79, eis que caberá ao Município dar diretrizes e parâmetros ao parcelamento que se pretende aprovar.
CESPE
– MPU - Analista - 2010
Em áreas municipais, o loteador deve apresentar as diretrizes de uso do solo à prefeitura antes da elaboração do projeto de loteamento.
Comentários
Item Falso.
Conforme visto acima, tais diretrizes são apresentadas pelo Poder Público Municipal (artigo 6º, Lei 6.766/79).
CESPE
– TRE/GO - Analista – 2009 - ADAPTADA
Considerando a Lei n.º 6.766/1979,(...), assinale a opção correta.
a) São considerados equipamentos comunitários as escolas de ensino fundamental e médio localizadas em cidades de até 30.000 habitantes. b) As diretrizes para a elaboração de projetos de loteamentos expedidas pelo poder municipal vigorarão pelo prazo máximo de 4 anos.
c) Ao poder federal caberá disciplinar a aprovação pelos municípios de loteamentos e desmembramentos quando localizados em áreas de interesse histórico.
d) Os municípios com menos de 100.000 habitantes serão dispensados da fase de fixação de diretrizes de planejamento para a elaboração do projeto de loteamento.
Comentários
Alternativa correta, letra B, conforme disposto no parágrafo único do artigo 7º:
Art. 7º. Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos.
A alternativa A está falsa, em razão de que o parágrafo 2º, do artigo 4º,
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.
Não há, portanto, qualquer ressalva quanto à quantidade de habitantes da cidade, tornando a alternativa falsa.
A alternativa C está falsa, conforme será visto adiante no artigo 13, inciso I.
Referida competência cabe aos Estados.
A alternativa D está falsa, eis que, conforme artigo 8º, os municípios com menos
de 50.000 habitantes poderão dispensar por lei a fase de fixação de diretrizes de planejamento para elaboração do projeto de loteamento.
Art. 8o Os Municípios com menos de cinqüenta mil habitantes e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar, por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos arts. 6o e 7o desta Lei.
Capítulo IV
– Do Projeto de Desmembramento
Vimos acima as disposições quanto aos projetos de loteamento. Quanto aos projetos de desmembramento, a lei regula as disposições nos artigos 10 e 11 que serão vistos a seguir.
O interessado em um projeto de desmembramento deverá apresentar requerimento à Prefeitura Municipal acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis e da planta do imóvel correspondente.
O título de propriedade será, contudo, dispensado na hipótese de se tratar de parcelamento popular destinado às classes de menor renda, ou imóvel declarado de utilidade pública e em processo de desapropriação.
O requerimento deve conter, ainda, as exigências do artigo 10:
Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado contendo:
I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos; II - a indicação do tipo de uso predominante no local;
Além disso:
Art. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas vigentes para as regiões em que se situem ou, na ausência destas, as disposições urbanísticas para os loteamentos.
Parágrafo único - O Município, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixará
os requisitos exigíveis para a aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinação da área pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 1º do art. 4º desta Lei.
Como este ponto já foi cobrado em prova?
Para resumir o que estudamos sobre desmembramento tanto no artigo 2º, como nos artigos 10 e 11 da Lei 6.766/79, eis uma excelente questão do CESPE cuja afirmativa fora considerada VERDADEIRA:
CESPE
– Câmara dos Deputados– Analista Legislativo - 2014
Com relação ao desenvolvimento urbano e aos aspectos legais relacionados a esse assunto, julgue o item subsecutivo.
Realiza desmembramento aquele que subdivide a gleba em lotes com a finalidade de edificação, se tal subdivisão não implicar na abertura de novas vias e logradouros públicos. O projeto de desmembramento deverá ser apresentado junto à prefeitura municipal ou ao Distrito Federal, quando for o caso, de modo a indicar as vias existentes, os loteamentos próximos, o tipo de uso predominante no local e a divisão de lotes pretendida na área.
Capítulo V
– Da Aprovação do Projeto de Loteamento
e Desmembramento
Tanto a aprovação do projeto de loteamento como do projeto de desmembramento seguem as disposições do Capítulo V da Lei.
Os projetos devem ser aprovados pela Prefeitura Municipal a quem compete a fixação de diretrizes e, uma vez aprovado, o projeto deve ser executado respeitando o prazo constante no cronograma de execução, sob pena de
caducidade da aprovação.
Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.
§ 1o O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação.
E se o Município possuir áreas suscetíveis à ocorrência de
deslizamentos de grande impacto, como fica a aprovação do projeto?
Nestes casos, a aprovação de projetos nos municípios inseridos no cadastro nacional com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos ficará vinculada ao atendimento dos requisitos constantes da carta geotécnica de aptidão à urbanização.
Trata-se do disposto no parágrafo 2:
§ 2o Nos Municípios inseridos no cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos, a aprovação do projeto de que trata o caput ficará vinculada ao atendimento dos requisitos constantes da carta geotécnica de aptidão à urbanização. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012) (Vigência)
Ressalte-se, por fim, que é vedada a aprovação de projeto de
loteamento e desmembramento em áreas de risco definidas como não edificáveis, no plano diretor ou em legislação dele derivada. (parágrafo
E qual o prazo para aprovação ou rejeição de um projeto de parcelamento?
De acordo com ao artigo 16, lei municipal irá definir os prazos para:
I - Aprovação ou rejeição dos projetos;
II - Aceitação ou recusa das obras executadas;
Contudo, se a legislação Municipal for omissa, os prazos devem ser considerados como (parágrafo 2º):
I – 90 (noventa) dias para aprovação ou rejeição dos projetos; II – 60 (sessenta) dias para aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização;
Eis o texto legal para análise:
Art. 16. A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas.
§ 2o Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização
E se referido prazo transcorrer sem a manifestação expressa do Poder Municipal? Quais os efeitos da omissão Administrativa?
Para o parágrafo 1º, do artigo 16, acaso transcorram os prazos sem a manifestação do Poder Público:
I – O projeto apresentado será considerado rejeitado, ou;
Neste caso, assegura-se eventual indenização por eventuais danos derivados da omissão.
§ 1o Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados da omissão
Professor, é possível que a disciplina para aprovação de loteamentos e desmembramentos pelos Municípios fique a cargo dos Estados?
Sim. E aqui precisamos ficar atentos. A CESPE e FCC gostam muito destas hipóteses.
.
I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;
II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal;
III - quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m².
Além disso, quando o loteamento estiver localizado em área do município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação dos projetos caberão à autoridade metropolitana, conforme parágrafo único do artigo 13:
Parágrafo único - No caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.
Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e
A lei de parcelamento prevê hipóteses em que o Estado atua por meio de Decreto?
Sim. Os artigos 14 e 15 estabelecem hipóteses onde os Estados devem atuar por Decreto:
I – Na definição das áreas de proteção especial (a exemplo, da
proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal);
II – No estabelecimento das normas a que deverão se submeter os projetos de loteamento e desmembramento de sua
competência, devendo sempre atender às exigências
urbanísticas do planejamento municipal.
Neste sentido:
Art. 14. Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial, previstas no inciso I do artigo anterior.
Art. 15. Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão submeter-se os projetos de loteamento e desmembramento nas áreas previstas no art. 13, observadas as disposições desta Lei.
Parágrafo único - Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o Estado procurará atender às exigências urbanísticas do planejamento municipal.
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Finalizando este tópico, cabe-nos destacar que a partir da aprovação do loteamento, o loteador não poderá alterar a destinação dos espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.
Art. 14. Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial, previstas no inciso I do artigo
A exceção fica por conta das hipóteses da caducidade da licença ou desistência do loteador, hipótese em que algumas exigências, estudadas mais adiante, devem ser observadas.
Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 23 desta Lei.
Como este ponto já foi cobrado em prova?
CESPE
– MPOG – Analista - 2012
Para reforçar a divisão das responsabilidades governamentais, as áreas de proteção especial devem ser definidas pelos municípios, juntamente com os estados, no plano diretor ou em legislação dele derivada.
Comentários
Item Falso.
Conforme artigo 14, da Lei 6.766/79, as áreas de proteção especial são definidas por meio de decreto estadual e não através de lei.
CESPE
– Câmara dos Deputados– Analista Legislativo - 2014
Considerando a Lei n.º 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, julgue o item subsequente.
Caso a área de um loteamento pertença a dois municípios, a definição das diretrizes para o traçado dos lotes e do sistema viário caberá ao município onde estiver localizada a maior área desse loteamento.
Comentários
Conforme inciso II, do artigo 13, da Lei 6.766/79, caso a área de um loteamento pertença a dois muncípios, a definição das diretrizes caberá aos Estados:
Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de
loteamentos e desmembramentos nas seguintes condições.
II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal.
CESPE
– TCE/ES – Analista Administrativo - 2013
Com relação ao parcelamento do solo urbano no Brasil, assinale a opção correta.
a) Lote é legalmente definido como o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou pela lei municipal para a zona em que se situa.
b) A existência de rede de gás liquefeito de petróleo é um dos requisitos de infraestrutura básica para os parcelamentos situados em zonas habitacionais de interesse social.
c) Em loteamentos de urbanização específica, a área mínima estabelecida para o lote é de 125 m2.
d) A definição das diretrizes de uso do solo para parcelamento é de responsabilidade do arquiteto e urbanista, em parceria com o proprietário da área.
e) Cabe à União formular as diretrizes para a aprovação dos loteamentos em regiões metropolitanas.
Comentários
Alternativa correta, letra A, dada a definição de lote vista no parágrafo 4º, do
artigo 2º, da Lei 6.766/79:
§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
A alternativa B está falsa, eis que inexiste tal exigência no parágrafo 6º, do
§ 6o A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: I - vias de circulação;
II - escoamento das águas pluviais;
III - rede para o abastecimento de água potável;
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.
A letra C também está falsa, uma vez que a área mínima de 125 m² é a regra
geral para o tamanho de um lote. Em loteamento de urbanização específica, a área pode ser diferenciada, conforme inciso II, do artigo 4º:
Artigo 4º.
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
Já a letra D está errada porque a definição de diretrizes do uso do solo é de
responsabilidade do Poder Público, conforme disposto np caput do artigo 6º:
Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá
solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário,
dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:
Por fim, a letra E está falsa, eis que a competência para formular as diretrizes
para a aprovação dos loteamentos em regiões metropolitanas é do Estado, consoante estudado no inciso II, do artigo 13:
Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de
loteamentos e desmembramentos nas seguintes condições.
II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal.
Capítulo VI
– Do Registro do Loteamento e
Desmembramento
Aprovado o projeto de loteamento ou desmembramento, a Lei 6.766/79 estabelece que deve o loteador submetê-lo ao registro imobiliário. E, acaso não o faça no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, ocorrerá a caducidade do projeto.
O artigo 18 estabelece, ainda, os documentos que devem acompanhar o pedido de registro do imóvel no Cartório, quase todos relacionados a certidões negativas, ao título de propriedade do imóvel e a ações e títulos relacionados ao proprietário e ao imóvel.
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos: I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;
III - certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.
IV - certidões:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.
A eventual existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes.
E, acaso o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, este suscitará a dúvida perante o juiz competente. (parágrafo 2º).
Além disso, o inciso VII acima transcrito exige a anuência do cônjuge quanto ao registro do loteamento. Esta não dispensa também o consentimento para os atos de alienação ou promessa de alienação dos lotes
§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.
O destaque necessário deve ser feito quanto à desnecessidade de se acostar o título de propriedade quando se tratar de parcelamento popular destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse:
§ 4o O título de propriedade será dispensado quando se tratar de
parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados,
Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação.
§ 5o No caso de que trata o § 4o, o pedido de registro do parcelamento , além dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído
com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos
Para José Afonso da Silva (2015, pg. 336):
A inscrição do loteamento produz os seguintes efeitos urbanísticos:
(a) Legitima a divisão e as vendas de lotes, com a perda da individualidade objetiva do terreno loteado e a aparição das individualidades dos lotes;
(b) Torna imodificável unilateralmente o plano de loteamento e arruamento;
(c) Transfere para o domínio público do Município as vias de comunicação e as áreas reservadas constantes do memorial e da planta, independentemente de qualquer outro ato alienativo.
Qual o procedimento a ser adotado dentro do Cartório de Imóveis?
De acordo com o artigo 19:
Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do
Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.
Após este prazo, o registro será feito imediatamente.
E se houver impugnação de terceiros?
Neste caso, o procedimento a ser adotado pelo Oficial de Registros será:
i. Intimação da Prefeitura Municipal para se manifestar em cinco dias, sob pena de arquivamento do processo;
ii. Com as manifestações, o processo será enviado ao juiz competente para decisão;
Recebidos os autos, o juiz:
i. Ouvirá o Ministério Público no prazo de cinco dias;
ii. Após, o juiz decidirá de plano ou fará uma instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.
Trata-se do disposto nos parágrafos 1º e 2º:
§ 1º - Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão.
§ 2º - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.
Quanto aos editais, a lei prevê que:
§ 3º - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região.
E, se o Oficial de Registro de Imóveis efetuar o Registro em desacordo com as exigências legais, a ele serão aplicadas as seguintes sanções:
§ 4º - O Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro em desacordo com as exigências desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os
emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em que for
aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis.
Por fim, o registro do loteamento será feito por extrato no livro próprio, com a indicação de cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos. (artigo 20 e parágrafo único).
E, após registrado o loteamento, o Oficial de Registro comunicará, por certidão, o seu registro à Prefeitura (artigo 19, parágrafo 5º).
E se área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária?
Imaginemos a hipótese de um loteamento que ocupe terrenos situados em mais de uma circunscrição imobiliária (mais de um Cartório de Registro de Imóveis é competente para o registro da área).
