Reabilitação de Edifícios em Áreas Centrais
para Habitação de Interesse Social
FINANCIAMENTOS E PROCEDIMENTOS
-Reunião Técnica - Salvador – março/2006
Legislação Edilícia e Urbanística, Tecnologia,
Custos, Procedimentos e Financiamentos
LINHAS DE FINANCIAMENTO E PROCEDIMENTOS
INTRODUÇÃO
OBJETIVO:
•Analisar as linhas de financiamento voltadas para reabilitação de edifícios em áreas centrais para a habitação de interesse social – HIS , e de seus respectivos procedimentos, a partir dos estudos de caso apresentados pelas três capitais (São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador).
• Identificar os avanços e entraves comuns ou distintos nas cidades em estudo, assim como os pontos do processo que devem ser melhorados e aqueles que devem ser tomados como exemplo.
Financiamentos
• Programas e linhas de financiamentos disponibilizados pelo Estado em suas diversas esferas governamentais. Desde apoios a recuperação de fachadas, como processos que vão da aquisição do edifício, sua reforma e adaptação até a administração do empreendimento.
• O principal programa de efetivação das reabilitações para HIS tem sido o
Programa de Arrendamento Residencial – PAR desenvolvido pela Caixa
Econômica Federal – CEF.
• Carta de Crédito Associativo - CEF
•Destinado a pessoas com renda familiar mensal de até R$ 1.560,00. •Reabilitação de empreendimentos urbanos voltados para habitação. • O investimento do custo da obra pode chegar até R$72 mil.
Financiamentos
• Linhas de financiamento complementares:
Atuação indireta → Salvador: Mecenato – Lei Rouanet, e o Monumenta.
Atuação direta → São Paulo – CDHU do Governo do Estado através do PAC, e o FMH
Limitação do acesso ao financiamento.
• A maioria contempla, de fato, famílias com renda entre 5 e 6 salários • Da rigidez na concessão do crédito, a utilização de critérios
conservadores na análise de risco, a ausência de uma política de subsídios para compatibilizar o custo do imóvel à capacidade de renda da população mais pobre .
• Fundo proveniente do FGTS utilizado em desacordo com a distribuição regional do déficit.
Financiamentos
• Diferenças regionais nos valores de créditos.
• Atender à diversidades de demanda encontrada em cada área.
•Renda média local
→
valor total da obra→
definição das normas técnicas.• Pouca divulgação das linhas de crédito e seus procedimentos. •PAR – A demanda é apresentada pela Prefeitura
•Não existe um programa de marketing
• Programas de reabilitação em Áreas Centrais para HIS seguem padrão
convencional. Uma exceção é o Programa Novas Alternativas do
Prefeitura do Rio de Janeiro → extrapolam os padrões convencionais de layout e programa mínimo das habitações.
Procedimentos
•Atuação de movimentos sociais •Atuação marcante em São Paulo. •Quase inexistente no Rio de Janeiro
•Os movimentos sociais são incentivadores dos programas para HIS → mobilizar as vontades políticas → conhecimento da realidade urbana → apresentação de diretrizes para o desenvolvimento de políticas
habitacionais.
•Escritórios de Assessoria Técnica
• Constituídos por profissionais de áreas complementares
• Apóiam os movimentos sociais e os agentes financiadores na definição da demanda.
•São Paulo – CAEHIS •Salvador – ETELF
Procedimentos
•Principais dificuldades na viabilização de projetos de reabilitação para
HIS
• Alto valor da terra.
• Procedimentos jurídicos gerados → situação fundiária complexa.
•Falta formação técnica, legal, financeira e social aos projetistas e técnicos
• Morosidade no processo de viabilização.
• Presença de áreas e bens tombados pelo patrimônio histórico – RJ e Salvador.
• Importância da concordância dos interesses políticos do mandato
vigente com a implementação de programas de HIS em áreas centrais.
Procedimentos
• Construtoras credenciadas junto à CEF (gericadas) → Serviços terceirizados → aumento do custo
→Impossibilidade de produção de edificações por autogestão
• Falta de previsão e planejamento dos gastos da pós-ocupação põe em
risco a sustentabilidade do empreendimento e cria um processo burocrático quanto à gestão condominial e sua operacionalização.
Exemplo: PAR – FAR
•Administração condominial terceirizada
•Gastos extras de manutenção → Desestabilizam o Fundo •Inadimplência → Suspensão do Programa
Procedimentos
•Reintegração do imóvel →processo jurídico lento
• Problemas construtivos nos edifícios pós-ocupados
→ Tempestividade e morosidade no processo de solução de um problema quando este é identificado.
→ Sistema de gestão descentralizada.
Considerações Finais
• Comum às três cidades: Programa de Arrendamento Residencial – PAR desenvolvido pela Caixa Econômica Federal – CEF. → programa de arrendamento → taxa de arrendamento
•Atuação tímida no Rio de Janeiro no caso de reabilitação de centros urbanos para HIS.
•Importância de haver um esforço de projetar e implementar linhas que viabilizem o atendimento de uma demanda de grupos sociais com faixas de renda inferiores aos atendidos e que são agentes importantes do contexto da área central.
Considerações Finais
• Carta de Crédito FGTS - Operações Coletivas
•Tem como objetivo atender a população com renda inferior a 3 salários mínimos.
•Implementação de linhas de crédito complementares às linhas de
financiamento voltadas para HIS, por exemplo, o Mecenato – Lei Rouanet.
• Sugestão: que pode indicada é a da criação de um banco de terra federal •Possibilidade de controle do valor da terra no mercado.
Considerações Finais
• Exemplos exteriores que devem servir como modelo:
•Problemas de ordem fundiária: “O Plano de Requalificação em Santa Clara” de Portugal → Favorecimento do estabelecimento de protocolos com estruturas públicas nacionais e estrangeiras acreditadas,
visivelmente descomprometidas dos mecanismos da especulação fundiária.
•Modalidade de Financiamento: Programa OPAH (Operações Programadas de Melhorias da Habitação) de Paris
→ Empréstimo a 0% de juros
• Equilíbrio na distribuição de HIS: PLH - Programa Local de Habitação 2003-2007, França → melhoraria na qualidade das habitações e dos aspectos sociais do local (limpeza pública, criação de espaços de lazer, criação de empregos)
