Laudo de avaliação de imóveis

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Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário ALDA MARIA DA

ROCHA Nº CPF / CNPJ 49125915720 Nome Empreendimento I Offices Niterói

Valor Compra Venda R$ 250.000,00 Data Venda N° Controle Interno 0127.23000.298-0

Proprietário / Construtora Nº Cartório: 18 Matrícula: 11794

Logradouro R DOUTOR CELESTINO Nº 122 Andar Complemento SL 702

Bairro CENTRO Cidade NITEROI UF RJ CEP 24020-091 Latitude -22.895361 Longitude -43.115407

Caracterização da Região

Região

Residencial Industrial

Comercial Outro - Descrever Abaixo Misto

Infraestrutura

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:

Favela Risco Ambiental Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários Metrô Centro Escola

Comercial

Segurança Ônibus Rede Bancária Lazer Coleta de Clínicas/Hospitais

Lixo

Aeroporto Shopping Parque Outro

-Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente

Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Tendência do Uso do Terreno Comercial Industrial Residencial Limites do Bairro

Vizinho aos bairros de São Domingos, Icaraí, Ingá, Ponta D'Areia, Fátima e São Lourenço.

Padrão da Região:

Alto Médio-alto Baixo Médio

Médio-baixo Fatores Valorizantes

Vista - Mar Metrô

Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Topografia

Plana Aclive

Desnível Pronunciado Declive

Formato Regular Irregular

Dimensões

Área (em m²): 8.954,31 m² Testada (Frente): 40,25 m Fração Ideal: 0,297000 % Fundos 49,45 m

Lado Direito: 232,32 m Lado Esquerdo: 211,80 m Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliado

Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado

N° Andares Tipo: 9 Unidades Por Andar: 29 Nº Total de Unidades: 272 N° de Elevadores: 8 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano Descrição dos Andares Pavimento térreo com

acesso, 03 lojas, áreas de uso comum e garagem, pavimento jirau com garagem, 03 pavimentos de garagem elevados, 5º pavimento tipo com 29 salas comerciais e garagem localizada nos fundos do pavimento (com acesso através de escadas a partir do 3º pavimento de garagem elevado), 6º ao 13º pavimentos tipo com 29 salas comerciais por andar, pavimento de cobertura com 08 salas comerciais e áreas de uso comum.

Uso do Condomínio: Comercial Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliado

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala

Comercial Outro - Descrever

Abaixo

Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado

Idade Aparente Anos 2

Ano Construção 2013

Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Comercial Fechamento das Paredes: Alvenaria / DryW all

Fachada Vidro/Revestimento texturizado Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 0

Dimensões Nº Vagas Garagem Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste Área Privativa: 29,15 Área Comum (m²): 0,00 Área Total (m²): 29,15 Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 1

m² m² m²

Área Averbada: m² Área não Averbada m²

Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto

Sala de Estar / Visitas 1 -- --

--Lavabo 1 -- --

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Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

O Centro de Niterói, destaca-se pela proximidade à Icaraí, um dos bairros de maior infra-estrutura de lazer e serviços da cidade, e possui características comerciais, com predominância de edificações de uso comercial, além de galpões, colégios, faculdade, concessionárias de veículos, supermercados, etc.

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Sim Não

Data da Vistoria: 17/08/2017

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?

Não consta na Certidão do Registro de Imóveis a área do imóvel avaliando. 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

A área utilizada nos cálculos avaliatórios foi obtida através de Laudo de Plano Piloto realizado para o próprio Banco, tendo em vista que na área constante no IPTU de 65 m², provavelmente, estão incluídas as partes comuns.

4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

Observações Finais

Não foi realizada vistoria interna do imóvel.O imóvel foi estimado em bom estado de conservação. A descrição do prédio, da unidade e a área utilizada nos cálculos avaliatórios foram obtidas através de Laudo de Plano Piloto realizado para o próprio Banco.

Amostras:

Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro Rua Dr. Celestino Nº 122 Andar 6º Complemento Sala 628 Proximidade do Imóvel 0 km

Bairro Centro Cidade Niterói UF RJ CEP 24.020-091 Latitude 0 Longitude 0

Descrição Sala comercial Fonte de Informações BR Brokers - Sergio_Barros Telefone (21) 99957-4559

Status Vendido Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios Idade Aparente 2 Ano Construção 2013 Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$

160.000,00

Data Venda /

Oferta 01/05/2017 Valor m² R$ 5.848,00 Padrão Médio Testada (Frente) 40,25

Área do Terreno (em m²) 8.954,31

Área da Edificação (m²) 27,36

Área Privativa 27.36 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100

Descrição Sala comercial Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454

Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios Idade Aparente 2 Ano Construção 2013 Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$

220.000,00

Data Venda /

190.000,00

Data Venda /

240.000,00

Data Venda /

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Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00

Área da Edificação (m²): 29,15 Valor m²: R$ 5.990,00 Valor Edificação: R$ 174.609,00

Valor de Liquidez: R$ 125.000,00 Valor Imóvel: R$ 175.000,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 175.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real

Valor Edificação R$ 175.000,00 Valor por extenso: cento e setenta e cinco mil reais Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

Valor Imóvel R$ 175.000,00 Valor por extenso: cento e setenta e cinco mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa Brasplan Rio Planejamento, Administração e Participação Ltda Nome do Avaliador Antônio José Dias de Lemos CREA / CAU 45.259-D/RJ

Local e Data Rio de Janeiro 17/08/2017

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

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Representação Vista da Rua Descrição

Data Foto 17/08/2017

Representação

Descrição Identificação do Empreendimento Data Foto 17/08/2017 Representação Fachada Descrição Data Foto 17/08/2017

Laudo de avaliação de imóveis

Identificação do Imóvel

Caracterização da Região

Terreno

Condomínio / Imóvel Avaliado

Manifestações sobre a garantia

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Observações Finais

Amostras:

Cálculo Valor Avaliação

Avaliação para Garantia de Financiamento

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5

Imagem - Mapa