Processo 290/2010-JP
Data do documento 30 de abril de 2022
Relator
Dionísio Campos
JULGADOS DE PAZ | CÍVEL
Sentença
DESCRITORES
Arrendamento – reparações urgentes
SUMÁRIO
N.D.TEXTO INTEGRAL
SENTENÇA1. - Identificação das partes Demandante: A
Demandados: 1 - B e 2 - B 2. - OBJECTO DO lITIGIO
A Demandante intentou a presente acção com base em arrendamento urbano, tendo pedido que os Demandados: (A) sejam condenados a: (i) pagarem a reparação legitimamente feita pela Demandante no valor de € 1059,60; e (ii) pagarem os respectivos juros de mora relativos àquele valor, à taxa legal, desde 20-03-2009 e que, até ao presente momento, importam em € 72,34, bem como os que se vencerem até efectivo ou integral pagamento; (B) em alternativa, seja reconhecido à Demandante o direito de efectuar a compensação esse seu crédito pelas despesas com a realização da obra, com a obrigação de pagamento de renda, nos termos do art. 1074.°, n.° 3 do Cód. Civil.
Para o efeito e em breve síntese, a Demandante alegou que há mais de 10 anos é inquilina dos Demandados no 4.º andar do prédio de exclusiva propriedade destes identificado nos autos; por carta de 13-11-2008 comunicaram aos senhorios demandados que o locado necessitava de reparações urgentes, designadamente, o elevador estava avariado desde 24-07-2008, o telhado apresentava infiltrações, causando manchas de humidade no locado, e as portadas em madeira da varanda estavam apodrecidas, causando mais infiltrações; os senhorios não realizaram as obras urgentes e necessárias e a Demandante substituiu-se a estes e substituiu as portadas da varanda por outras em alumínio, com o que despendeu €
1.059,60, que reclama dos Demandados, assim como juros de mora vencidos e vincendos, ou, em alternativa a compensação nas rendas a pagar.
Os Demandados contestaram por impugnação, concluindo pela improcedência da acção com a absolvição do pedido e contra alegando que, não obstante a Demandante ter-lhes enviado a carta em que identificava três situações relativas ao prédio (avaria no elevador, infiltrações pelo telhado e problemas nas portadas da varanda), eles inteiraram-se das situações, deram solução às duas primeiras, e só não deram às portadas por motivos imputáveis à Demandante uma vez que fez deslocar ao locado um encarregado de obras mas este não conseguiu verificar o que se passava por não terem atendido no locado aos seus chamamentos, uma vez que ninguém lá se encontrava; não reconhecendo as obras como urgentes nem as virtualidades da carta da Demandante para desencadear os efeitos jurídicos invocados, não assiste a esta o direito de reclamar o reembolso das despesas em que incorreu.
Valor: € 1.131,94 (mil e cinquenta e trinta e um euros e noventa e quatro cêntimos).
3. – FUNDAMENTAÇÃO 3.1.1 – Os Factos Provados
Consideram-se provados e relevantes para o exame e decisão da causa os seguintes factos:
1) Os Demandados são proprietários de todo o prédio urbano sito em Coimbra.
2) O prédio tem mais de 40 anos.
3) A Demandante é arrendatária do 4.° andar do referido prédio por contrato de arrendamento celebrado há mais de 10 anos.
4) A Demandante sempre cumpriu as suas obrigações e utilizou o locado de forma cuidada e diligente.
5) Por carta registada com aviso de recepção datada de 11-11-2008 (enviada em 13-11-2008 e recebida em 17-11-2008), a Demandante informou os Demandados que existia “a necessidade urgente de proceder a algumas reparações no imóvel, algumas já bastante antigas”, designadamente: “o elevador encontra-se avariado desde 24 de Julho” (…) “tal situação foi já várias vezes comunicada ao encarregado de receber as rendas, sem que tivesse surtido qualquer feito” “esta situação é especialmente penosa para nós e para os nossos clientes, pois o locado encontra-se precisamente no último andar do edifício”. “Por outro lado, “o telhado apresenta infiltrações” (…) que “têm provocado o aparecimento de manchas de humidade no tecto da sala e da cozinha do arrendado, necessitando o telhado de ser reparado”. “Também as portadas da varanda, feitas de madeira, apresentam-se apodrecidas, originando infiltrações, pelo que necessitam de ser substituídas. Tal situação mantém-se há já algum tempo, mas agravou-se agora com a chegada das primeiras chuvas e necessitará de solução urgente, pois o inverno aproxima-se”. (…) “Por isso, vimos por este meio pedir a reparação do elevador, do telhado e das portadas, no prazo máximo de 15 dias a contar da data de recepção da presente carta, a fim de evitar que sejamos nós próprios a fazê-las”.
6) À data de 11-11-2008, o elevador encontrava-se avariado desde 24-07-2008, o telhado do imóvel apresentava infiltrações que provocaram o aparecimento de manchas de humidade no tecto da sala e da cozinha do locado, e as portadas de madeira da varanda estavam muito deterioradas e apodrecidas e originavam infiltrações que começaram a provocar manchas no chão e humidades com bolores.
7) A avaria do elevador causava grande transtorno aos funcionários e aos clientes da Demandante, que funciona no 4.º piso locado.
8) No Outono de 2008, com a chegada da chuva, a humidade no locado começou a deteriorar os papéis e documentos da Demandante.
9) As humidades infiltradas pelas portadas de madeira apodrecida tornaram a sua reparação necessária e urgente face às chuvas.
10) As humidades infiltradas pelas portadas de madeira apodrecida diminuíram o gozo do locado pela inquilina Demandante.
11) Apesar de instados pela Demandante, os Demandados não procederam às reparações das deteriorações e avarias denunciadas por aquela na carta de 11-11-2008, e só responderam a esta em 01- 08-2010.
12) A Demandante substituiu as três portadas de madeira da varanda por outras novas em alumínio.
13) A Demandante escolheu esse material (alumínio) pelas suas qualidades de impermeabilidade, resistência e durabilidade, sendo também menos oneroso que a madeira.
14) Pelas três portas em alumínio, em 17-12-2008 o fornecedor facturou à Demandante a quantia de € 1.059,60, sendo € 883,00 acrescido de € 176,00 a título de IVA a 20%, IVA que a Demandante deduziu.
15) Por carta com aviso de recepção datada de 03-03-2009 (enviada em 04-03-2009 e recebida em 06-03- 2009), a Demandante comunicou aos Demandados que, no seguimento da carta de 11-11-2008, se tinha visto forçada a substituir as portadas da varanda, e que “os custos dessa reparação urgente e necessária importaram em € 1.059,60, conforme factura de que anexo cópia”, convidando os Demandados a verificar a obra feita para o que se colocaram à disposição.
16) Na mesma carta de 03-03-2009, a Demandante declarou que tal reparação era da responsabilidade do senhorio e pediu-lhe para proceder ao respectivo pagamento no prazo máximo de 15 dias.
17) Ainda na mesma carta de 03-03-2009, a Demandante voltou a pedir ao senhorio “que proceda à reparação do elevador com a maior urgência possível pois, como já lhe referi anteriormente, está-me a causar muitos prejuízos e incómodos”.
18) Por carta registada datada de 23-07-2010 (enviada em 26-07-2010), a Demandante deu conta aos Demandados que não tinha recebido destes qualquer resposta às cartas registadas que lhes tinha enviado
“para que procedesse ao pagamento dos custos de sua responsabilidade, havidos com as reparações urgentes e necessárias (substituição de três portas exteriores)” interpelando-os novamente a cumprir no prazo máximo de quinze dias, sob pena de proceder “ao respectivo desconto no montante das rendas a pagar, a partir do próximo mês de Outubro de 2010, até integral pagamento das quantias em dívida”.
19) Por carta datada de 01-08-2010 (recebida em 04-08-2010), os Demandados responderam à carta da Demandante de 11-11-2008 e posteriores, designadamente à de 23-07-2010, dizendo que não responderam antes por as reparações do elevador e das infiltrações terem sido resolvidas e que as portadas nunca foram vistoriadas pois quando foi tentado, não foi possível, “pois não se encontrava ninguém no escritório da A”.
20) Nessa carta de 01-08-2010, relativamente às portadas e respectivo custo, os Demandados declaram à Demandante que “sem qualquer diálogo adicional, a substituição foi efectuada por v/iniciativa, sem meu conhecimento prévio, da necessidade da referida reparação e apresentação do respectivo orçamento”, (…)
“sem qualquer autorização sobre o material, o tipo de portadas e o preço a pagar”, e não assumiram o
pagamento da substituição das portadas da varanda.
21) Os Demandados não compensaram nem reembolsaram a Demandante da despesa que esta teve com a substituição das três portadas.
22) Os juros de mora vencidos à taxa legal de 4%, desde 20-03-2009 até à data da proposição da acção (10-12-2010) sobre a quantia de € 883,00 são de € 60,96.
3.1.2 – Os Factos Não Provados
Não se provaram os factos não consignados.
3.1.3 - Motivação
A convicção do tribunal formou-se com base nos autos, complementados pelas explicações das partes que se tiveram em consideração ao abrigo do princípio da aquisição processual, na prova documental de fls. 6 a 14, 49-50 e 81 a 93, e no depoimento da testemunha apresentada pela Demandante. Os Demandados não apresentaram prova testemunhal.
A testemunha, interrogada aos costumes, respondeu que é empregado da Demandante; ajuramentada e advertida nos termos legais, prestou o seu depoimento de modo claro, objectivo e isento, não obstante aquele vínculo, revelando conhecimento directo dos factos, pelo que mereceu inteira credibilidade.
3.2 – O Direito
Na presente acção a Demandante inquilina visa efectivar dos Demandados senhorios o reembolso da despesa de € 1.059,60 (acrescida de juros de mora) que fez no locado com a substituição de três portadas de madeira (que estavam deterioradas e deixavam entrar humidades) por outras novas em alumínio, ou, em alternativa, a compensação dessa despesa nas rendas.
Uma das principais obrigações do locador consiste em assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina em conformidade com o contrato (art. 1031.º, al. b) do CC). Deste dever legal genérico resulta para o locador a obrigação específica de realizar as obras de conservação ou reparação indispensáveis à manutenção desse gozo se e quando posto em crise, por exemplo, por deteriorações que ocorram no locado. Nesse sentido, salvo estipulação em contrário, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, para assegurar a materialidade da qualidade do gozo da coisa (art. 1074.º, n.º 1 do CC).
Da matéria de facto provada resulta que o contrato de arrendamento entre as partes que tem por objecto o locado 4.º andar, identificado nos autos, subsiste há mais de 10 anos, e no prédio, que é todo ele propriedade dos Demandados, ocorreram diversas anomalias que impunham aos senhorios a obrigação de reparação. Por carta de 11-11-2008, a Demandante confirmou aos senhorios a avaria do elevador que ocorrera já em 24-07-2008 e ainda não fora reparada (quase 4 meses depois), apesar de anteriormente por diversas vezes ter sido comunicada ao encarregado de receber as rendas, e o que se revestia de especial penosidade para colaboradores e clientes da Demandante, por o locado se situar no 4.º piso; comunicou também as humidades provenientes de infiltrações do telhado, com deteriorações nos tectos do locado; tal como comunicou que as portadas de madeira da varanda se encontravam apodrecidas, originando infiltrações, o que se tinha agravado com a chegada das primeiras chuvas, “pedindo” que era necessária uma solução urgente; pelo que a Demandante fixou aos Demandados o prazo de 15 dias para procederam
à reparação sob pena de ela se substituir a estes nessa reparação.
No caso, a urgência da reparação das portadas (a reparação aqui relevante por constituir a base do pedido), deve ser aferida pela iminência de maiores prejuízos que a demora na eliminação das deteriorações possa causar no prédio do senhorio, nos bens do inquilino e na qualidade do uso e fruição do locado por este, agravados com a chegada das primeiras chuvas, atento o estado de suma degradação das portadas de madeira como provado pelos documentos fotográficos juntos a fls. 81 a 93, confirmados pela testemunha. A urgência da reparação requerida ficou assim expressa de modo relevante para efeitos do art. 1036.º, n.º 1 do CC.
Quanto à reparação das portadas, invocaram os Demandados que atempadamente tinham mandado lá um encarregado de obras para verificação da situação e que este não tinha conseguido por ninguém ter atendido no locado. Apesar de tal invocação, os Demandados não concretizaram em que dia e a que horas tal tentativa tinha sido realizada, sabendo-se que o locado é um escritório em funcionamento, nem tentaram provar tal facto, o que poderia ter relevância para ilidir a sua culpa. Os Demandados também não alegaram nem demonstraram que o prazo de quinze dias fixado pela Demandante era insuficiente para eles realizarem a reparação ou que tinham diligenciado junto desta para acordarem o modo e o tempo dessa reparação que se localizava dentro do locado, não tendo feito outra prova, para além da sua carta de 01-08-2010 (quase um ano e oito meses depois!). Em resumo, os Demandados não lograram provar, como lhes competia (art. 342.º, n.º 2 do CC), que a não reparação das portadas se devera a motivos imputáveis não a si mas à Demandante e, assim, ilidir a sua culpa contratual (art. 799.º CC).
Quanto ao momento do cumprimento desta obrigação do senhorio, pelo menos em casos como o dos autos, trata-se de uma obrigação pura subordinada ao princípio geral de imediata exigibilidade das obrigações sem prazo consagrado no art. 777.º, n.º 1 do CC. Com efeito, a obrigação do senhorio de reparar as deteriorações, repondo a conformidade com o contrato, não tem o carácter de uma obrigação a termo ou a prazo que requeira o estabelecimento de prazo, convencional ou judicial, que fixe o vencimento diferido dessa obrigação, porquanto nem a lei nem a sua natureza, nem as circunstâncias, nem a força dos usos determinam ou sugerem o contrário (art. 777.º, n.º 2 do CC). Pelo contrário, esta obrigação impõe-se imediatamente ao senhorio logo que toma conhecimento de que se verificam deteriorações que afectem o locado e que diminuam para o inquilino o gozo da coisa, e tem o dever de actuar positivamente logo que seja possível para obstar ao prolongamento e/ou agravamento das deteriorações e de outros prejuízos que estas possam causar.
No caso, o senhorio não teve conhecimento por si, mas por aviso do inquilino que, em sentido técnico jurídico, tem o nome de interpelação, como é próprio das obrigações puras, e que se traduz no acto pelo qual o credor exige ou reclama do devedor o cumprimento da obrigação.
É bom de ver que, para se tratar de verdadeira interpelação, o aviso não fica na dependência semântica da locução verbal usada (exigir ou relamar), mas antes do sentido que ele encerra para o declaratário normal (art. 236.º, n.º 1 do CC). Ainda assim, de acordo com os dicionaristas, reclamar é fazer determinada exigência, é pedir aquilo a que se julga ter direito, é fazer um pedido a alguém com vista à obtenção de alguma coisa, ou seja, em geral e no caso, avisar o senhorio das deteriorações e pedir-lhe que faça as necessárias reparações não pode ter outro sentido que reclamar tais reparações. Aliás não consta que os
Demandados enquanto declaratários da carta da Demandante de 11-11-2008 a tenham entendido de forma diferente, como se depreende da sua carta de 01-08-2010. Desejar dar a essa interpelação o carácter de mero pedido gracioso, seria indiciar que os Demandados não teriam em boa conta as suas obrigações legais de senhorios, e da matéria provada não é lícito retirar tal ilação. Conclui-se, pois, que o aviso da arrendatária constante da sua carta de 11-11-2008 (recebida pelos senhorios em 17-11-2008) constitui verdadeira interpelação do credor ao devedor para que este cumpra a obrigação de fazer as reparações necessárias e urgentes.
Nas obrigações sem prazo estabelecido (‘puras’), a interpelação tem o efeito de fixar o vencimento da obrigação, e de constituir em mora o devedor que, após interpelação, por causa que lhe seja imputável não efectue a prestação, ainda possível, no tempo devido; e a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (arts. 804.º e 805.º, n.º 1 do CC).
Existe mora do senhorio quando é avisado pelo locatário acerca da pretensão de obras que se mostram necessárias e não prove que as fez ou diligenciou por as fazer (cfr. Ac. STJ de 27-09-94: CJ-STJ, 1994, T.3, p.
75; e Acs. STJ de 11-10-2005 e de 10-01-2006: www.dgsi.pt). Em tal situação, a falta de cumprimento pelo senhorio da sua obrigação de fazer obras, fá-lo incorrer em responsabilidade contratual, com o correspondente dever geral de indemnizar (art. 562.º CC; por outro lado, se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do processo judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso (art. 1036.º, n.º 1 do CC).
Face ao exposto, provou-se que os senhorios Demandados estavam em mora, que a urgência da reparação não se compadecia com as delongas de um processo no tribunal judicial, e que a Demandante despendeu com a substituição das portadas a importância de € 1.059,60 (IVA incluído à taxa de 20%), da qual exerceu o direito à dedução do IVA suportado no valor de € 176,00, pelo que o custo efectivo se traduziu em apenas € 883,00, valor que tem direito a reembolsar dos Demandados.
Acessoriamente, pediu a Demandante também a condenação dos Demandados no pagamento de juros de mora relativos à quantia despendida, à taxa supletiva legal de 4%, vencidos desde 20-03-2009 e os que se vencerem até efectivo e integral pagamento.
Ora, o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor (art. 798.º do CC), constituindo a simples mora do devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor. No caso e como referido, os Demandados constituíram-se em mora.
Na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora sendo, em princípio, devidos os juros legais (art. 806.º, n.os 1 e 2 do CC).
Pelo exposto, procede igualmente o pedido acessório de juros moratórios vencidos no valor de € 60,96, calculados à taxa supletiva legal de 4% sobre a quantia de € 883,00 desde 20-03-2009 (como peticionado) até à data da proposição da acção (10-12-2010), e vincendos até efectivo e integral pagamento da dívida principal.
4. - DECISÃO
Face ao que antecede, e às disposições legais aplicáveis, julgo a presente acção parcialmente procedente e, consequentemente, condeno os Demandados a pagarem à Demandante a quantia de € 943,96, sendo €
883,00 a título de dívida principal e € 60,96 de juros de mora vencidos até 10-12-2010 à taxa supletiva legal de 4%, ao que acrescem juros vincendos até efectivo e integral pagamento.
Custas: por ambas as partes que declaro vencidas na proporção do respectivo decaimento, que fixo em 17% para a Demandante e em 83% para os Demandados (n.º 8 da Port. n.º 1456/2001, de 28-12; e art.
446.º, n.º 2 do CPC).
As custas devem ser pagas no Julgado de Paz no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação (n.º 10 da Port. 1456/2001, de 28-12, alterado pela Port.
209/2005, de 24-02).
Notifique os Demandados para o pagamento das custas devidas, e quanto à Demandada cumpra o disposto no n.º 9 da Port. n.º 1456/2001 na medida do aplicável.
Registe e notifique.
Coimbra, 30 de Agosto de 2011.
O Juiz de Paz, (Dionísio Campos)
Fonte: http://www.dgsi.pt
