Ações Imobiliárias
Direito Imobiliário
Finalidades das ações possessórias
•
A tutela jurídica da posse tem por fundamento a
interdição da violência e a preservação da paz social.
•
O Estado atrai para si o dever de restituir a posse àquele
que injustamente a perdeu.
•
Rapidez da resposta estatal.
•
Efetividade da decisão judicial.
Características
Para a garantia da rapidez e efetividade das decisões
judiciais as ações possessórias têm características
que lhes próprias.
I. Fungibilidade
II. Cumulatividade
III. Caráter dúplice
IV. Irrelevância da exceção de domínio
V. Possibilidade de concessão de liminares
VI. Exigibilidade de caução por partes daqueles que
se beneficiam das liminares
Fungibilidade
Art. 554/CPC
A propositura de uma ação possessória em
vez de outra não obstará a que o juiz
conheça do pedido e outorgue a proteção
legal correspondente àquela, cujos
requisitos estejam provados.
Exceção ao Princípio Processual do
Dispositivo e do “ne procedat judex ex
officio”
Cumulatividade
Art. 555. É lícito ao autor cumular ao pedido
possessório o de:
I - condenação em perdas e danos;
Il – indenização dos frutos;
Parágrafo único. Pode o autor requerer, ainda,
imposição de medida necessária e adequada
para:
I - evitar nova turbação ou esbulho;
Caráter dúplice
Art. 556. É lícito ao réu, na contestação,
alegando que foi o ofendido em sua posse,
demandar a proteção possessória e a
indenização pelos prejuízos resultantes da
turbação ou do esbulho cometido pelo autor.
Irrelevância da Exceção de Domínio
Em matéria possessória o “ius possessionis”
prevalece sobre a “ius possidendi”
Súmula 487 do STF “Será deferida a posse a
quem, evidentemente, tiver o domínio, se com
base neste for ela disputada”.
Art. 557. Parágrafo único. Não obsta à
manutenção ou à reintegração de posse a
alegação de propriedade ou de outro direito
sobre a coisa.
Possibilidade de Concessão de
Liminares
Art. 558. Regem o procedimento de
manutenção e de reintegração de posse as
normas da Seção II deste Capítulo quando a
ação for proposta dentro de ano e dia da
turbação ou do esbulho afirmado na petição
inicial.Ação de Força Nova
E as Ações de Força Velha?
– Artigo 300 e seguintes do CPC. (tutelas de
urgência)
Exigibilidade de caução
Art. 559. Se o réu provar, em qualquer tempo,
que o autor provisoriamente mantido ou
reintegrado na posse carece de idoneidade
financeira para, no caso de sucumbência,
responder por perdas e danos, o juiz
designar-lhe-á o prazo de 5 (cinco) dias para requerer caução,
real ou fidejussória, sob pena de ser depositada a
coisa litigiosa, ressalvada a impossibilidade da
Reintegração de Posse – Ocupações coletivas
• Cada vez mais crescente – ocupação por
movimentos “sociais”
• Elevado número de ocupantes
• Validade do processo – citação
• Problema de citação de inúmeros requeridos
ocupantes e invasores
Quem e como citar?
• De acordo com o
artigo 554
, parágrafo 1º, deve ser realizada a
citação pessoal dos ocupantes que forem encontrados no
local e a citação por edital para os demais invasores.
“Como se percebe, o normativo viabiliza a propositura de
ação em face de diversas pessoas indistintamente, sem que se
identifique especificamente cada um dos invasores (os
demandados devem ser determináveis e não
obrigatoriamente determinados), bastando que se indique o
local da ocupação para que o oficial de Justiça efetue a citação
daqueles que forem encontrados no local – citação pessoal –,
devendo os demais serem citados presumidamente – citação
REsp nº 1314615 / SP – j 12.6.2017
RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INVASÃO COLETIVA
DE IMÓVEL POR NÚMERO INDETERMINADO DE PESSOAS. CITAÇÃO POR EDITAL DOS
INVASORES NÃO ENCONTRADOS PELO OFICIAL DE JUSTIÇA. NECESSIDADE. LITISCONSÓRCIO PASSIVO MULTITUDINÁRIO FORMADO POR RÉUS INCERTOS. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO FICTA.
NULIDADE DO FEITO.
2. Nas ações possessórias voltadas contra número indeterminado de invasores de imóvel, faz-se obrigatória a citação por edital dos réus incertos.
3. O CPC/2015, visando adequar a proteção possessória a tal realidade, tendo em conta os interesses público e social inerentes a esse tipo de conflito coletivo, sistematizou a forma de
integralização da relação jurídica, com o fito de dar a mais ampla publicidade ao feito,
permitindo que o magistrado se valha de qualquer meio para esse fim.
4. O novo regramento autoriza a propositura de ação em face de diversas pessoas
indistintamente, sem que se identifique especificamente cada um dos invasores (os
demandados devem ser determináveis e não obrigatoriamente determinados), bastando a indicação do local da ocupação para permitir que o oficial de justiça efetue a citação daqueles que forem lá encontrados (citação pessoal), devendo os demais serem citados presumidamente (citação por edital).
5. Na hipótese, deve ser reconhecida a nulidade de todos os atos do processo, em razão da falta de citação por edital dos ocupantes não identificados.
6. Recurso especial provido
Reintegração de Posse - Herança
Em caso de transmissão de da posse por herança, com quais
qualidades são transmitidas as posses?
O herdeiro que nunca exerceu de fato a posse e que continua
sem o exercício de fato da posse após a morte do autor da
herança, pode ser considerado possuidor?
Art. 1.784/CC. Aberta a sucessão, a herança transmite-se,
desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
O princípio da saisine é de uma ficção jurídica
1 autoriza uma apreensão possessória de bens do de
cujus pelo herdeiro vocacionado, legítimo ou testamentário
2 independentemente de qualquer ato, ingressará na
posse dos bens que constituem a herança do antecessor
falecido, de forma imediata e direta, ainda que desconheça a
morte do antigo titular.
Reintegração de Posse - Herança
O co-herdeiro poderia propor reintegração de posse contra
o ocupante?
A prova a efetiva posse pelo transmitente da posse é
fundamental.
Recebe a posse no exato estado em que era exercído pelo
autor da herança.
STJ, através do relator ministro Moura Ribeiro, reconheceu
que o exercício fático da posse não é requisito essencial
para que o herdeiro tenha direito à proteção possessória,
em virtude do princípio da saisine, que estabelece que o
falecido já transmite o patrimônio aos herdeiros
RECURSO ESPECIAL Nº 1.547.788 - RS
CIVIL E PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AÇÃO DE
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73 QUE NÃO SE VERIFICA. MORTE DO AUTOR DA HERANÇA. PRINCÍPIO DA SAISINE . AQUISIÇÃO EX LEGE. PROTEÇÃO POSSESSÓRIA INDEPENDENTE DO
EXERCÍCIO FÁTICO PELO HERDEIRO. SUCESSÃO QUE NÃO CRIAR DIREITOS E OBRIGAÇÕES. BENS
TRANSFERIDOS AOS HERDEIROS DA MESMA FORMA COMO SE ENCONTRAVAM COM O DE CUJUS. ATO
EFETIVO DE POSSE NUNCA EXERCIDO PELA FAMÍLIA LO PUMO. CONCLUSÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM COM BASE NAS PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
(...)
3. Em virtude do princípio da saisine , os herdeiros são investidos na posse e administração dos bens do autor da herança. Assim, o exercício fático da posse não é requisito essencial para que o herdeiro tenha
direito à proteção possessória contra eventuais atos de turbação ou esbulho, tendo em vista que sua
transmissão se dá ope legis. Precedente.
4. Contudo, tal sucessão não tem o condão de criar direitos e obrigações, uma vez que ela se efetiva em mera sub-rogação, isso quer dizer, os bens são transferidos aos herdeiros da mesma forma como se
encontravam com o de cujus, ou seja, com todas as suas qualidades e vícios.
5. Se o autor da herança jamais exerceu posse sobre a área questionada, como afirmado pelas instâncias ordinárias, o que não pode mais ser questionado (Súmula nº 7 do STJ), se torna inviável a herdeira
pretender defender a posse que seu pai jamais teve.
6. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. Rel. Min Moura Ribeiro DJE – 26/05/2017
Reintegração de Posse – Indenização por benfeitorias
Um dos efeitos da posse é a possibilidade de
indenização por benfeitorias.
Benfeitorias – conceito
São obra ou despesas feitas na coisa, para o fim de
conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la
Decorre da atividade humana – excluindo-se o
Classificação de benfeitorias
Necessárias
Conservar a coisa e evitar a sua deterioração
Reparo da rachaduras na viga, na laje.
Troca de encanamentos vencidos.
Úteis
Aumentam ou facilitam
Troca de portão manual pelo elétrico
Voluptuárias
Mero deleite e ornamento
Colunas gregas, troca de revestimento para mármore
Indenizabilidade
Boa-fé
Necessárias
Úteis
Voluptuárias – não
tem
Pode levantar se não
danificar a coisa
Má-fé
Necessárias
Úteis – não tem
Voluptuárias – não
tem
Pode levantar
(levar)?
Critério de Indenização
Boa-fé
Valor atual das
benfeitorias
Má-fé
O reivindicante
optará entre o valor
de custo ou atual
Por óbvio, escolherá
Reintegração de Posse – Indenização por benfeitorias
Momento para alegar as benfeitorias realizadas para fins de
indenização.
No primeiro momento em que se manifesta nos autos contra o
pedido de reintegração.
NA CONTESTAÇÃO, sob pena de preclusão.
PROCESSUAL CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE PROCEDENTE.
EMBARGOS DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. DISCUSSÃO NÃO
REALIZADA NA FASE COGNITIVA. PRECLUSÃO. "Tratando-se de
ação possessória, dada a sua natureza executiva, o direito à
indenização e retenção por benfeitorias deve ser discutido
previamente na fase de conhecimento" (REsp 549.711/PR,
relatado pelo eminente Ministro Barros Monteiro, DJ
05/04/2004). Recurso especial não conhecido. (REsp
649.296/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA
TURMA, DJ 06/11/2006, p. 329).
Reintegração de Posse – Indenização por benfeitorias
Forma de alegação – específico.
Indicar de forma pormenorizada as benfeitorias que houver
introduzido.
A mera alegação genérica de que realizou benfeitorias não tem
eficácia.
“Na hipótese vertente, para ser indenizado, o co-réu deveria
especificar as benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias; o
estado anterior e atual do imóvel, o custo dos melhoramentos e seu
valor corrigido e, ainda, a valorização da coisa decorrente das
supostas benfeitorias.
Por outras palavras, para que o apelante possa ser indenizado,
precisa de no mínimo discriminar na contestação as benfeitorias e
provar os seus custos. E a nada disso procedeu.
Assim, não basta a alegação genérica da realização de benfeitorias e
indicação de valor em contestação, desprovida de qualquer prova,
para pleitear a indenização.(...)” (TJSP - Apelação n.º
Reintegração de Posse – Indenização
por benfeitorias
“Para pleitear indenização e retenção, deve a parte
descrever as benfeitorias que pretende haver
realizado, não se admitindo simples menção genérica
à sua existência” (STJ – Resp. 4.073-SP, Rel. Min.
Direito de Retenção
Pode ser exercido por meio dos chamados EMBARGOS
DE RETENÇÃO na fase de executiva
Previsão Legal
Art. 917. Nos embargos à execução, o executado poderá alegar:
(...)
IV – retenção por benfeitorias necessárias ou úteis, nos casos de
execução para entrega de coisa certa;
• Mas, assim como na indenização, se for reconhecido
na fase de conhecimento, não há possibilidade de
Reintegração de Posse – Indeferimento Liminar
ou Justificação
Art. 562. Estando a petição inicial devidamente
instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição
do mandado liminar de manutenção ou de
reintegração, caso contrário, determinará que o autor
justifique previamente o alegado, citando-se o réu
Reintegração de Posse – Indeferimento Liminar
ou Justificação
“AÇÃO DE INTERDITO POSSESSÓRIO - MANUTENÇÃO
NA POSSE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS
-DIREITO DE RETENÇÃO - INDEFERIMENTO DA
LIMINAR SEM DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE
JUSTIFICAÇÃO NULIDADE DE OFÍCIO - VIOLAÇÃO DOS
ARTS. 928 E 933, DO CPC - RECURSO PREJUDICADO.”
(TJSP, Agr. Instr. 0287060-47.2011.8.26.0000 22ª
Reintegração de Posse – Indeferimento Liminar
ou Justificação
Art. 562. Estando a petição inicial devidamente
instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição
do mandado liminar de manutenção ou de
reintegração, caso contrário, determinará que o autor
justifique previamente o alegado, citando-se o réu
Reintegração de Posse – Bem Público
Aos particulares que ocupam terras públicas sem
destinação específica é permitido o pedido judicial de
proteção possessória.
O STJ tem apresentado o caráter da relatividade da
posse das terras públicas
Vários julgamentos tem aberto a possibilidade da posse
do particular em relação a outro particular
1 garantia da função social da propriedade
2 dignidade da pessoa humana
3 direito à moradia
Bem Público
a)Bem de uso comum: Utilizado por todos do
povo. (parques, ruas, praças etc)
b)Bem de uso especial: Utilizado exclusivamente
pela Administração Pública e por aqueles que
precisem.(Fóruns, repartições, hospitais etc)
c) Bem dominical: Pode ser utilizado pela
Relatividade da posse de bens públicos
Se a pretensão é exercida em face do próprio ente
público – NÃO HÁ POSSE.
Como já pacificou o STJ, em se tratando de bem
público, não há que se falar em posse, mas mera
detenção, de natureza precária, o que afasta, por
conseguinte, o direito de retenção por benfeitorias,
ainda que à luz de alegada boa-fé.
AgRg no REsp 1470182/RN – j. 04/11/2014
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL
EM RECURSO ESPECIAL. ART. 535, II DO CPC. VIOLAÇÃO NÃO
CONFIGURADA. BEM PÚBLICO. OCUPAÇÃO IRREGULAR. DIREITO
DE INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES. INEXISTÊNCIA.
1. O fato de as conclusões do acórdão recorrido serem
contrárias aos interesses da parte, não configura violação ao
artigo 535, II do Código de Processo Civil.
2. Restando configurada a ocupação indevida de bem público,
não há falar em posse, mas em mera detenção, de natureza
precária, o que afasta o direito de retenção por benfeitorias e
o almejado pleito indenizatório à luz da alegada boa-fé.
3. Agravo regimental não provido.
Relatividade da posse de bens públicos
Se a pretensão é exercida entre dois particulares tendo como
objeto um bem público – PODE HAVER POSSE ENTRE ELES
As turmas de direito privado do STJ costumavam caracterizar o
ocupante de bem público como mero detentor do imóvel, sem
legitimidade para pleitear proteção possessória ou indenização
por benfeitorias realizadas.
Houve evolução de posicionamento dos colegiados do tribunal
no sentido de que, dependendo do caso, é possível a discussão
possessória em bens dessa natureza por particulares, “devendo
a questão ser interpretada à luz da nova realidade social”.
ENTRETANTO – somente para BENS DOMINICAIS
REsp 1296964-DF j. 07/12/2016)
RECURSO ESPECIAL. POSSE. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. BEM
PÚBLICO DOMINICAL. LITÍGIO ENTRE PARTICULARES. INTERDITO
POSSESSÓRIO. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL. OCORRÊNCIA.
1. Na ocupação de bem público, duas situações devem ter
tratamentos distintos: i) aquela em que o particular invade imóvel
público e almeja proteção possessória ou indenização/retenção em
face do ente estatal e ii) as contendas possessórias entre particulares
no tocante a imóvel situado em terras públicas.
(relatividade)
2. A posse deve ser protegida como um fim em si mesma, exercendo
o particular o poder fático sobre a res e garantindo sua função social,
sendo que o critério para aferir se há posse ou detenção não é o
estrutural e sim o funcional. É a afetação do bem a uma finalidade
pública que dirá se pode ou não ser objeto de atos possessórias por
um particular.
3. A jurisprudência do STJ é sedimentada no sentido de que o
particular tem apenas detenção em relação ao Poder Público, não se
cogitando de proteção possessória
REsp 1296964-DF j. 07/12/2016)
4. É possível o manejo de interditos possessórios em
litígio entre particulares sobre bem público dominical,
pois entre ambos a disputa será relativa à posse. 5. À luz
do texto constitucional e da inteligência do novo Código
Civil, a função social é base normativa para a solução dos
conflitos atinentes à posse, dando-se efetividade ao bem
comum, com escopo nos princípios da igualdade e da
dignidade da pessoa humana.
6. Nos bens do patrimônio disponível do Estado
(dominicais), despojados de destinação pública,
permite-se a proteção pospermite-sessória pelos ocupantes da terra
REsp 1296964-DF j. 07/12/2016)
7. A ocupação por particular de um bem público
abandonado/desafetado - isto é, sem destinação ao uso
público em geral ou a uma atividade administrativa -,
confere justamente a função social da qual o bem está
carente em sua essência.
8. A exegese que reconhece a posse nos bens dominicais
deve ser conciliada com a regra que veda o
reconhecimento da usucapião nos bens públicos (STF,
Súm 340; CF, arts. 183, § 3°; e 192; CC, art. 102); um dos
efeitos jurídicos da posse - a usucapião - será limitado,
devendo ser mantido, no entanto, a possibilidade de
invocação dos interditos possessórios pelo particular.
9. Recurso especial não provido
• Conceito do instituto
• Prescrição aquisitiva: tempo como determinante da
aquisição (exceções: CC, art. 197): CC, Art. 1.244. Estende-se
ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das
causas que obstam, suspendem ou interrompem a
prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
• Sentença meramente declaratória: Contra: Silvio Rodrigues,
• Curso, vol. 5, 1991, p. 111, que entende ser constitutiva.
• Modo originário de aquisição do domínio: rompimento com
todas as características que gravavam o bem (contra: Caio
Mário – Vol IV – 13a. Ed. p. 104, que entende ser derivado,
vez que a propriedade contava com um titular).
Por ser modo originário de aquisição, não importa se o bem
foi penhorado, está hipotecado ou está clausulado
TJSP: Usucapião Extraordinário Recurso: AC 162772 1 Origem:
Barretos Orgão: CCIV 1 - Relator: Renan Lotufo Data: 02/06/92.
“Usucapião Extraordinário - INDEFERIMENTO FACE AS CLÁUSULAS
DE INALIENABILIDADE – inadmissibilidade - Tais cláusulas não são
obstáculo para impedir o direito de usucapir, visto que a aquisição
está baseada em situação de fato consolidada no tempo - recurso
provido. A INALIENABILIDADE E UMA PROIBIÇÃO DIRIGIDA A
PESSOA DO PROPRIETÁRIO, E NÃO A COISA EM SI MESMA,
compreendendo-se que o que esta proibido e simplesmente a
doação, a venda, a permuta, e não a aquisição de tais coisas pelos
modos originários da acessão, da ocupação ou da prescrição
aquisitiva, os quais se realizam exatamente contra aquela vontade e
nem SEQUER CONSTITUEM, EM TERMO PRÓPRIO, ALIENAÇÕES.”
• USUCAPIÃO - Adquirente de metade de imóvel gravado com
cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e
incomunicabilidade - Pretensão a que a ação de usucapião
regularize a propriedade - Possibilidade, tendo em vista que
a usucapião representa aquisição de propriedade de imóvel
em sobreposição a todos os direitos anteriores, inclusive às
cláusulas limitativas - Sentença anulada - Prosseguimento da
ação de origem que é de rigor - Recurso provido, com
determinação.
(TJSP; Apelação 0007412-44.2011.8.26.0568; Relator
(a): Mendes Pereira; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito
Privado; Foro de São João da Boa Vista - 3ª Vara Cível; Data
do Julgamento: 25/09/2013; Data de Registro: 04/10/2013)
• TJSP. Usucapião. Extinção sem exame do
mérito. Descabimento. Constatação quanto à
regularidade do loteamento ou parcelamento
do solo. Irrelevância. Modo originário de
aquisição da propriedade. Precedentes deste
Tribunal. Sentença anulada e determinado o
prosseguimento do feito. Recurso Provido
(Apel. nº: 9103683-22.2008.8.26.0000 Relator
Coelho Mendes 10ª Câmara de Direito
Usucapião Extraordinário (CC, art.
1.238)
• Não há necessidade de justo título e boa-fé,
presumidos absolutamente
• Requisitos:
• Posse: mansa e pacífica – posse originada na
violência e clandestinidade autorizam-no
depois de cessadas tais causas – jamais a
precária (CC, arts. 1.203 e 1.208)
• POSSESSÓRIA - Reintegração de posse - Bem imóvel –
COMODATO VERBAL - Ocorrência - Usucapião urbano e
ordinário argüido em defesa - Inviabilidade de considerar
isoladamente cada lote entre os quatro que compõem o
imóvel - Imóvel é um só e somente pode ser usucapido
levando-se em conta a sua metragem total, que ultrapassa o
requisito de tamanho previsto na Lei 10.257/2001 – POSSE
PRECÁRIA dos réus não pode ser transformada em posse "ad
usucapionem" - Posse guarda o mesmo caráter de sua
aquisição, não podendo transformar-se em posse própria,
com ânimo de dono - Esbulho configurado - Ação procedente
Recurso improvido. (TJSP Apelação Cível n. 944.6626
-Mauá - 20ª Câmara de Direito Privado - Relator: Álvaro
Torres Júnior - 16.08.05 - V. U. - Voto n. 11.028)
• Lapso Temporal
• 15 anos;
• 10 anos se o possuidor tornar o imóvel
produtivo (fábrica, plantações etc) ou utilizá-lo
como moradia habitual.
• Animus domini: o que impossibilita a posse
precária, v.g. do comodatário e do locatário
(CC/16, art. 497 e novo CC, art. 1.208);
• Res habilis: objeto hábil – impossíveis, v.g., os
bens públicos (Súmula 340 do STF; CF/88, art.
183, § 3º).
Usucapião ordinária
• (CC, art. 1.242) Como o lapso temporal é menor,
exige-se justo título e boa-fé
• Requisitos:
– Posse mansa e pacífica;
– Animus domini;
– Res habilis;
– Boa-fé: (CC., art.1.201) – convicção de não estar
violando direito alheio – ausência de má-fé em
relação à posse;
– Justo título - abstratamente passível de constituir o
direito.
• Lapso temporal:
– 10 anos;
– 5 anos se (cumulativamente):
• 1) a aquisição for onerosa;
• 2) houver registro posteriormente cancelado;
• 3) o possuidor estabelecer moradia ou realizar
investimentos de caráter social ou econômico
(parcelamento do solo, plantações etc)
Usucapião constitucional urbana (CF/88., art. 183;
Estatuto da Cidade,Lei n. 10.257, de 11.07.2001, art.
9º; CC, art. 1.240)
• Requisitos:
– Objeto: constituído de imóvel urbano particular que
não ultrapasse 250 m2 (construção ou terreno, o que
for maior);
– Posse: mansa e pacífica sem oposição;
– Lapso temporal: 5 anos;
– Animus domini: especial, ou seja, o possuidor deve
agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que
pretende usucapir, nele residindo, e, ademais, não
ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.
Usucapião Especial pelo Abandono do Lar - Art.
1.240-A do Código Civil (Lei 12.424/2011)
• Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois)
anos ininterruptamente e sem oposição, posse
direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano
de até 250m² (duzentos e cinquenta metros
quadrados) cuja propriedade divida com
excônjuge ou ex-companheiro que abandonou o
lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde
que não seja proprietário de outro imóvel
requisitos
• a) Posse DIRETA mansa e pacífica;
• b) Lapso temporal: dois anos;
• c) Res habilis: imóvel urbano, utilizado para moradia
do cônjuge abandonado ou dele e de sua família e
não pode ultrapassar 250 m2 de área total; e,
• d) Animus domini especial: o possuidor deve agir com
ânimo de dono em relação ao imóvel que pretende
usucapir, nele residindo e, ademais, não ser
proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.
• Questões:
– Ex-cônjuges ou ex-companheiros?
– Regime matrimonial?
• Aspectos polêmicos
• Cabe usucapião entre condôminos?
• “Não sendo exclusiva a posse do condômino,
elanão é apta a gerar a propriedade por
usucapião”. (TJSP - RT 449/248);
• Sim, “desde que exercite posse ‘pro suo’, com
exclusividade, em área delimitada,
demonstrando inequivocamente o animus
domini, pelo prazo previsto em lei” (TJRS – RT
427/82), ou seja, desde que impeça a posse
pelos demais condôminos, sem oposição, de
toda a área (STF – RT 493/239).
• USUCAPIÃO – Imóvel rural – Cessão de direitos de posse –
Antecessores titulares de parte ideal – Não é possível o
reconhecimento do instituto do usucapião sobre parte ideal
incerta em imóvel em condomínio – Recurso improvido. (Apelação Cível n. 485.929-4/2-00 – Bragança Paulista - 7ª Câmara de Direito Privado - Relator: Luiz Antonio Costa – 18.04.07 - V.U. - Voto n. 07/519)
• USUCAPIÃO – Possibilidade de o condômino pleitear
usucapiãodesde que a posse seja exercida com exclusividade sobre o bem almejado – Hipótese em que a usucapião de parte certa e determinada de condomínio, tem o efeito de, nesta
medida individualizar a área desapossada como propriedade exclusiva – Condições da ação presente – Extinção do processo afastada – Recurso provido para esse fim. (Apelação nº 390.646-4/3-00 –Mococa – 3ª Câmara de Direito Privado – 05/09/06 – Rel. Des. Beretta da Silveira – v.u.)
Área comum de condomínio
• EXTINÇÃO DO PROCESSO - Usucapião - Vaga indeterminada de garagem em condomínio - Pretensão de registro de área localizada –
Impossibilidade - Área comum com atribuição mediante sorteio em assembléia de condôminos Impossibilidade jurídica do pedido
-Reconhecimento - Processo extinto - Recurso provido (Apelação Cível com Revisão n. 396.173-4/8-00 - São Paulo - 3ª Câmara de Direito Privado - Relator: Elcio Trujillo - 07.02.06 - V. U. - Voto n. 2.018) • USUCAPIÃO - Área comum - Não tem amparo legal a pretensão
decondômino de usucapir área comum do edifício - Posse, mesmo que prolongada, É SEMPRE DOTADA DE PRECARIEDADE, revogável a qualquer tempo a autorização de uso, pela Massa Condominial - Além do mais, as áreas comuns são institucionais, constituindo-se requisitos para a
caracterização do condomínio horizontal e não podem ser usucapidas. (Apelação Cível n. 74.5014 Marília 3ª Câmara de Direito Privado -Relator: Alfredo Migliore - 09.02.99 - V.U.)
COBRANÇA (EXECUÇÃO) DE
CONDOMÍNIO
OBRIGAÇÃO PROPTER REM:
• CC, art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
• (TJ/SP AI 1.152.493-0/0 – 31ª Câmara – Julg: 01/04/2008)
EXECUÇÃO TÍTULO JUDICIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PÓLO PASSIVO - SUBSTITUIÇÃO
PROCESSEUAL NOVO ADQUIRENTE DA UNIDADE CONDOMINIAL -POSSIBILIDADE, Em se tratando de obrigação 'propter rem’ em havendo alteração na titularidade do domínio da unidade
condominial geradora das despesas cobradas em ação de
cobrança, na qual houve descumprimento do acordo entabulado pelas partes, ora em fase de execução de título judicial permite-se a sucessão processual mesmo porque a nova proprietária é
também atingida pela sentença, na forma do artigo 42, § 3º, do Código de Processo Civil. [art. 109, § 3º do atual CPC]
Condômino?
• A princípio é o PROPRIETÁRIO;
• Todavia, o compromissário comprador ou
cessionário de seus direitos (Lei n. 4.591/64,
arts. 9º e 12, § 4º; CC, arts. 1.333 e 1.334, § 2º)
também são considerados condôminos para
efeito de cobrança de despesas condominiais,
desde que:
– o contrato esteja registrado (direito real); ou,
– o condomínio tenha sido cientificado ou saiba do
negócio – contrato de gaveta.
• O assunto ficou mais claro com o art. 72 da Lei 11.977/2009
“Programa Minha Casa Minha Vida”
• Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de
condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da
posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.
• Logo, se são “notificados” (intimados) e não citados, não são
Sobre a Legitimidade Passiva do promitente comprador
:
• Apelação Sem Revisão 1174291000 - Relator: Felipe Ferreira - Comarca: Osasco - Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 13/10/2008 Data de registro: 22/10/2008
-DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR. Tendo o
Condomínio ciência inequívoca sobre a venda do imóvel, e tratando-se de ônus “propter rem”, que grava o próprio bem, a dívida condominial se transfere ao comprador, que tem de saldá-la para manter o equilíbrio econômico financeiro da comunidade que passou a integrar. Recurso provido.
• _____________________________
• Apelação Sem Revisão 1171366000 - Relator: João Omar Marçura - Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 14/08/2008 - Data de registro: 18/08/2008 – (...) - CONDOMÍNIO - DESPESAS - AÇÃO DE COBRANÇA - LEGITIMIDADE PASSIVA – PROPRIETÁRIO OU COMPROMISSÁRIO-COMPRADOR - OPÇÃO DO CREDOR - RECONHECIMENTO –
RECURSO IMPROVIDO. "A ação de cobrança de despesas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o compromissado-comprador, pois o interesse prevalecente é o da
coletividade em receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel"
• ______________________________
• Agravo de Instrumento 1181077000 - Relator(a): José Malerbi - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 35ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 25/08/2008 Data de registro: 28/08/2008 -Ementa: DESPESAS DE CONDOMÍNIO - EXECUÇÃO - Admissível a penhora sobre a unidade
condominial, ainda que em nome do promitente vendedor no registro de imóveis, tendo em vista a natureza 'popter rem' da obngação - e o executado compromissario comprador da unidade
Procedimento
• CPC: Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
• (...)
• X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou
extraordinárias de condomínio edilício, previstas na
respectiva convenção ou aprovadas em assembleia
geral, desde que documentalmente comprovadas;
• CPC, art. 785. A existência de título executivo
extrajudicial não impede a parte de optar pelo
processo de conhecimento, a fim de obter título
executivo judicial.
Prestações vincendas...
• TJSP. Agravo de Instrumento. Condomínio. Execução de Título
Extrajudicial. Determinação de citação do executado para
pagamento do débito. (...). Decisão que rejeitou os Aclaratórios, sob entendimento de inaplicabilidade do art. 323, CPC, aos
processos de execução. Inclusão do crédito referente às cotas condominiais vencidas durante o processo, até a satisfação da obrigação. Possibilidade. Prestações periódicas e de trato
sucessivo, exigíveis enquanto durar a obrigação. Art. 323, que tem aplicação subsidiária aos processos de execução de despesas
condominiais, nos termos do art. 771, parágrafo único, do aludido Código. Primazia dos princípios da economia e celeridade
processual, bem como da efetividade da prestação jurisdicional. Decisão reformada. Recurso provido. (Agravo de Instrumento
2037112-76.2017.8.26.0000 - Relator: Bonilha Filho; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Data do
Algumas características
• Parcelas vincendas: (CPC., art. 323) considero atécnica
sua inclusão, entretanto, a maioria das decisões admite
a inclusão "enquanto durar a obrigação” (vide TJSP,
Apel. nº 0262920- 11.2009.8.26.0002, julg.:
07/08/2012);
• Penhora: da própria unidade mesmo no caso de
alienação fiduciária ou compromisso de compra e
venda (conclusão polêmica) ou de qualquer outro bem.
• Não incide a proteção do bem de família (Lei n.
8.009/90, art. 3º, IV) ou cláusula de impenhorabilidade
(J. Nascimento Franco, Condomínio, p. 255).
O condomínio pode adjudicar ou arrematar o imóvel
em hasta pública?
“Os fatos e o avanço social reclamam por um novo tratamento e uma nova
abordagem, pois a intensidade da vida jurídica dos condomínios determina uma inversão acentuada, para efeito de se considerar como "regra", e não
como"exceção" tais disposições legais que admitem a personalização (art. 63). A adjudicação ou arrematação de bem imóvel pelo condomínio em ação de cobrança da taxa interna, atende, evidentemente, os propósitos condominiais. Evidente que nestes casos pode nascer uma nova obrigação tributária determinada pelo eventual lucro imobiliário, o que não significa risco ou prejuízo para os condôminos. As
unidades autônomas sempre estarão preservadas, pois não compõem o acervo
coletivo ou condominial, assim como a parte comum, que mesmo estando registrada em nome do condomínio, representa frações que tocam a cada um dos condôminos. Dúvida levantada em nota devolutiva pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis julgada improcedente, com a consequente expedição de mandado para o registro da carta de arrematação.” (1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo; Dúvida nº
508.000.01.040948-3-São Paulo-SP; Juiz Venicio Antonio de Paula Salles; j. 10/7/2001.) BAASP, 2284/610-e, de 7.10.2002.
• Se a unidade está hipotecada, a quem cabe a
PREFERÊNCIA na hasta pública de corrente da
execução promovida pelo credor
hipotecário?
AO CONDOMÍNIO OU
AO CREDOR HIPOTECÁRIO?
AO CONDOMÍNIO
• A OBRIGAÇÃO É PROPTER REM (CC, art. 1.345): DO
PAGAMENTO DO CONDOMÍNIO DEPENDE A PRÓPRIA HIGIDEZ
DO CRÉDITO;
• O arrematante, NA EXECUÇÃO PELO CREDOR HIPOTECÁRIO,
não se torna o devedor do condomínio (o valor decorrente da
arrematação deve ser destinado ao condomínio);
• Não deve haver adjudicação ou arrematação sem o prévio
pagamento do condomínio. Todavia, se houver adjudicação ou
arrematação sem pagamento do condomínio, o arrematante
passa ser o devedor (CUIDADO COM O EDITAL).
• No último caso, basta ao condomínio requerer a substituição
processual (CPC, art. 109, § 3º), ainda que seja na fase de
• Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça:
• "Na execução de crédito relativo a cotas
condominiais, este tem preferência sobre o
hipotecário.”
• A arrematação na EXECUÇÃO PROMOVIDA PELO
CONDOMÍNIO EXTINGUE A HIPOTECA DO
CREDOR INTIMADO (CC, arts. 1.499, VI, e 1.501;
CPC arts. 799, I, 804 e 889, V).
• O valor apurado é destinado com preferência ao
Denúncia Vazia
• Ação de despejo: única forma de o locador reaver o imóvel (art 5º
da Lei n. 8.245/91)
• Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do
locador para reaver o imóvel é a de despejo.
• Exceções, nas quais cabe reintegração de posse em regra, vez que
não se aplica a Lei n. 8.245/91 (art. 1º):
– Vagas autônomas de garagem; – Espaços para publicidade;
– Apart-hotéis (que prestamserviços regulares); – Leasing;
– Imóveis da União, Estados, Municípios, suas autarquias e – fundações (Decretos ns. 9.760/46 e 6.874/44).
• Em razão de Lei Especial (art. 30, da Lei n. 9.514/1997) – na
Locação NÃO RESIDENCIAL (arts. 51, 55 e 56) e não
protegida (não sujeita à renovatória)
• DENÚNCIA VAZIA (IMOTIVADA) (arts. 56 e 57 e 59)
• POSSIBILIDADE DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO EM
15 DIAS
• (ART. 59, § 1º, VIII):
– Primeira Hipótese: término do contrato e despejo em até
30 dias (art. 56, parágrafo único):
– A ação independe de qualquer notificação, vez que o
contrato não se prorrogou por prazo indeterminado.
– Segunda hipótese: contrato prorrogado por prazo
indeterminado, que é aquele que o locador não
providenciou o despejo em até 30 dias do seu fim (art.
57): A ação dependerá de prévia notificação, com prazo
de 30 dias para que o locatário desocupe.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL celebrada (art. 46)
• por escrito;
• com prazo mínimo de 30 meses.
– Primeira hipótese: término do contrato e despejo em até
30 dias:
– A ação independe de qualquer notificação, vez que o
contrato não se prorrogou por prazo indeterminado.
– Segunda hipótese: contrato prorrogado por prazo
indeterminado, que é aquele que o locador não
providenciou o despejo em até 30 dias do seu fim:
– A ação dependerá de prévia notificação, com prazo de 30
dias para que o locatário desocupe.
Locação RESIDENCIAL celebrada (art. 47)
• verbalmente; ou,
• por escrito, com prazo inferior a 30 meses.
– Primeira hipótese: término do prazo contratual, inferior a
trinta meses ou verbal:
• Impossível a denúncia vazia.
– Segunda hipótese: vigência do contrato atinge 5 anos:
• A ação de despejo, independentemente de notificação que, entretanto, se recomenda. Não há liminar!
– Terceira hipótese (denúncia cheia): uso próprio de cônjuge ou
companheiro (ainda que comercial e ainda que tenham outros imóveis) e residencial de ascendente ou descendente que não tenham outro imóvel (inclusive os cônjuges e companheiros dos ascendentes/descendentes); demolição e edificação que aumente a área em 20% ou, se for hotel, 50%; extinção do contrato de trabalho;
Locação para temporada (arts. 48 a 50)
• Permite cobrança adiantada de aluguéis, o que é vedado
em regra, exceto se ausente garantia (art. 43, III)
• Locação celebrada (art. 48):
– para lazer; cursos; tratamento de saúde; realização de obras na
residência do locatário e outros fatos que dependam de tempo;
– por prazo inferior a 90 dias.
• Primeira hipótese: até 30 dias do término do prazo
contratual:
– Ação de despejo, independentemente de notificação e
possibilita liminar para desocupação em 15 dias (art. 59).
• Segunda hipótese: depois de 30 dias do término do
contrato, sem a propositura da ação:
– A ação de despejo, precedida de notificação com prazo de 30
DENÚNCIA CHEIA
• Denúncia cheia significa que há um motivo
quedeve ser declinado ao juiz para a
propositura da ação.
MOTIVOS COMUNS A TODAS AS ESPÉCIES DE
LOCAÇÃO
• Mútuo acordo (art. 9º, I): se houver resilição bilateral
do contrato prevendo prazo de 6 meses para
desocupação, há possibilidade de liminar para
desocupação em 15 dias (art. 59).
– Não há necessidade de notificação;
• Infração legal ou contratual (art. 9º, II): v.g.: não
emprestar, ceder ou sublocar; não efetuar o seguro,
etc.
– Não há necessidade de notificação;
• Realização de obras urgentes, determinadas pelo
Poder Público (art. 9º, IV): sendo necessária a prova
da propriedade ou compromisso registrado! (art. 60).
nesse caso há possibilidade de liminar com prazo de
15 dias para desocupação (art. 59);
• Permanência de sublocatário após o término da
locação, qualquer que seja a causa (art. 59, § 1º, V):
nesse caso há possibilidade de liminar com prazo de
15 dias para desocupação. Não há necessidade de
notificação;
• Contrato celebrado por pessoa casada, com prazo
superior a 10 anos, sem vênia conjugal (art. 3º,
parágrafo único): possibilidade de despejo após o
prazo excedente, promovido pelo cônjuge que não
consentiu. Não há necessidade de notificação,
embora se recomende;
• Extinção de usufruto (art. 7º): mister se faz, antes da
ação, a notificação levada a efeito em até 90 dias do
fim do usufruto, com prazo de 30 dias para
• Alienação do imóvel durante a locação (art. 8º),
Observada a PREFERÊNCIA (arts. 27 e seguintes):
– Notificação para que o locatário adquira pelo preço
conseguido (renúncia à aquisição apenas no
momento do negócio)
– 30 dias para exercer a preferência, sob pena de
decadência;
• Não há preferência nos seguintes casos: venda
por decisão judicial, alienação fiduciária,
execução hipotecária, permuta, doação,
integralização de capital, cisão, fusão e
incorporação de empresas.
• O locatário, A QUEM NÃO FOR CONCEDIDA A
PREFERÊNCIA nos casos determinados por
lei, PODERÁ ADJUDICAR o imóvel se (art. 33):
– o contrato de locação estiver averbado pelo
menos 30 dias antes da venda;
– requerer no prazo de 6 meses do registro da
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E/OU
ENCARGOS (ART. 62)
• Dies interpellat pro homine: é possível o despejo no dia seguinte ao
do vencimento (mora ex re – arts. 394 e 397 do CC)
• A notificação é desnecessária;
• Cumulação de pedidos (despejo e cobrança): Há carência de ação de
conhecimento por já existir título executivo? Não, vez que a Lei permite.
• Problema do efeito suspensivo da apelação quanto à cobrança:
• Em matéria locatícia, havendo cumulação de pedidos de rescisão e
cobrança, possível a desocupação antecipada do imóvel no curso da lide com seu prosseguimento restrito à cobrança de alugueres e
encargos. Contudo, na hipótese deixam de incidir as disposições especiais do artigo 58 da Lei 8245/91, regendo-se a cobrança pelas regras do Código de Processo Civil, em especial quanto aos efeitos dos recursos (STACiv-SP - AI 868.788-00/4 - 11ª Câm. - Rel. Juiz Egidio
Pagamento pelo réu
• Purgação da mora (art. 62, II): no prazo de 15
dias, acrescidos de honorários de 10%, mais
multas, juros legais e correção monetária,
mesmo para beneficiários da justiça gratuita
(não há sucumbência, mas mora).
• POSSIBILIDADE DE PEDIDO DE PURGAÇÃO DA
MORA APENAS 1 VEZ NO PRAZO DE 24 MESES
(nova redação do parágrafo único do art. 62).
• O devedor deve efetuar o depósito com os
honorários legais ou contratuais, vez que não há
sucumbência;
LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO EM 15 DIAS (ART. 59,
IX), DESDE QUE
• NÃO HAJA QUALQUER ESPÉCIE DE GARANTIA (fiança, seguro
fiança ou caução – art. 37) porque (art. 40, parágrafo único):
• Não foi contratada; ou
• Houve extinção ou exoneração da garantia originariamente
concedida Fiança e exoneração do fiador no prazo indeterminado e art. 12: comunicação da ocorrência de sub-rogação através da notificação do subrogado dirigida ao locador e ao fiador;
querendo, o fiador renotifica o locador em 30 dias se exonerando. Casos de sub-rogação: Cônjuge por morte ou separação, herdeiros ou pessoas que viviam sob a dependência do locatário)
AÇÃO RENOVATÓRIA
• Tratando-se de locação comercial ou não
residencial protegida (PONTO), o locatário
pretende permanecer mais um período no
imóvel, vez que:
• Pagou luvas no primeiro contrato
• Às vezes até para renovar
REQUISITOS PARA SE OBTER A
RENOVAÇÃO (arts. 51 e 71)
• Contrato a renovar (renovação por “igual
prazo” – interpretação):
• Escrito;
– Um contrato com prazo mínimo de 5 anos ou
soma de prazos ininterruptos de 5 anos em mais
de um contrato:
– Pequenos lapsos temporais (alguns dias,
meses...?) destinados às negociações não
descaracterizam o prazo ininterrupto (accessio
temporis).
Requisitos cont.
• Apresentação de garantia: o locatário deve instruir a
petição
• com:
– Carta do fiador e de sua mulher, aceitando o encargo por
• mais um período; ou,
– Carta de novo fiador e de sua mulher, aceitando o
encargo.
– Agora, AINDA QUE SEJA O MESMO FIADOR, a carta deve
ser acompanhada de prova de idoneidade financeira
(certidões negativas e prova de propriedade de bens)
(nova redação do art. 71, V pela Lei 12.112/2009)
– Alguns, mesmo diante da omissão legal, admitem a
prestação e outras garantias estipuladas no art. 37, ou
seja, seguro fiança e caução.
• Propositura da ação em tempo hábil:
– a ação renovatória deve ser proposta no prazo decadencial que vai de 1 ano até 6 meses antes do fim do contrato
• Processual civil. Tema não ventilado na instância a quo.
Inadmissibilidade. Ausência de prequestionamento. Incidência da súmula 211/STJ. Ação renovatória. Prazo de decadência.
Contagem. Momento em que se considera intentada a ação. Art. 51, § 5º, da lei 8.245/91. Alínea "c". Ausência do cotejo analítico. Inexistência de similitude fática. Art. 255/RISTJ. Recurso
desprovido. (...) II – Este Eg. Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que se considera proposta a ação renovatória, nos termos do art. 51, § 5º, da Lei do Inquilinato combinado com o art. 263, do CPC [atuais arts. 240 e 312], com o ingresso em juízo do pedido bastando, portanto, protocolizar no
foro competente, para afastar a decadência. III - (...) IV - Agravo
interno desprovido. (STJ. AgRg no REsp 866.672/MG, Rel. Ministro Gilson Dipp, Quinta Turma, julgado em 19.06.2007, DJ 06.08.2007 p. 670)
• Proposta de novo aluguel e condições:
– Forma, periodicidade e índice de reajuste;
– Novo aluguel: é conveniente consignar na
petição a aceitação do aluguel arbitrado no caso
de discordância do réu, evitando a sucumbência.
Possíveis defesas do locador
• Ausência dos requisitos legais para a renovação;
• Insuficiência do valor do aluguel proposto: não é
recusa e não impede a renovação; Neste caso o
juiz determina o aluguel provisório em 80% do
valor pedido pelo locador na contestação (com
elementos concretos) e, ao depois, determina
perícia para aferição do valor real (na
• Necessidade de obras determinadas pelo
Poder Público que importem em radical
transformação do imóvel ou obras que
aumentem o valor do negócio (art. 52, I):
• Exceção de retomada, implicando em
indenização (desvalorização do fundo de
comércio, lucros cessantes e demais
prejuízos) se as obras não se iniciarem em 3
meses da entrega do imóvel (§ 3º do art. 52);
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA
Conceito
• Trata-se de espécie de ação de obrigação de
fazer, mediante a qual o promitente
comprador, que pagou todas as parcelas do
preço, obtém, em face do promitente
vendedor, uma sentença constitutiva com a
mesma eficácia da escritura omitida.
• AGA 575115/SP (200302242694) - CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 239/STJ. FINANCIAMENTO DE
IMÓVEL. HIPOTECA POSTERIOR. INEFICÁCIA. I – Em consonância com o enunciado 239 da Súmula desta Corte, o direito à
adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do
compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. II - A
hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em ata posterior à celebração da promessa de compra e venda com
promissário-comprador não tem eficácia em relação a este último. Agravo improvido. Relator: Ministro Castro Filho - Fonte: DJ Data: 17/12/2004 Pg: 00526
• Súmula 239/STJ: O direito à adjudicação compulsória não se
condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
