E-book sobre o Fórum promovido pelo portal Regularização edilícia e seus usos - setembro 2021

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Regularização de Edificações

E-book sobre o Fórum promovido pelo portal

ParaConstrucao.com.br @paraconstrucao

Sumário

Apresentação do portal “Para Construção” ... 3

O planejamento urbano e o desenho da cidade ... 4

Código de Obras ou de Edificações e Legislação Edilícia Urbanística ... 7

Licenciamentos de Obras e Projetos ... 10

Por que contratar um arquiteto ou engenheiro? ... 13

Auto construção ... 18

Programa Moradia Econômica ... 23

Anistia ... 25

REURB – Regularização Fundiária... 28

Apoiadores ... 33

Apresentação do portal “Para Construção”

Andréa Madeo, Arquiteta e Urbanista - Idealizadora e Gestora do portal Para Construção

Somos um guia, uma ponte entre profissionais e contratantes. Somos pessoas em interação. Um local onde reunimos quem procura e quem quer ser encontrado.

O

arquitetura que tem por objetivos:

- estreitar o caminho entre profissionais/empresas e contratantes - facilitar o encontro de profissionais, empresas e produtos do setor

- levar conteúdos que informem, esclareçam, orientem profissionais e clientes - informar sobre cursos, palestras, wokshops, feiras, eventos gerais

- promover o setor de forma ampla e irrestrita.

O objetivo desse material é apresentar informações sobre a regularização de edificações, não apenas sobre sua construção, mas também quanto a sua utilização (uso pós obra, licenciamentos necessários para o funcionamento dos diversos tipos de uso nelas instalados) e fomentar a discussão sobre regularidade das edificações, a profissionais e contratantes, levando informações sobre legislação, importância do acompanhamento técnico com profissional habilitado e demais assuntos relacionados.

Arq. Andréa Madeo - Idealizadora do Fórum

Arquitetura e Urbanismo pela UnG;

Planejamento Urbano no entorno de Aeroportos - Instituto de Aviação Civil;

Design de Interiores - Escola Panamericana de Artes; Paisagismo - Escola Paulista de Paisagismo

O planejamento urbano e o desenho da cidade

A cidade é um organismo vivo que nasce, cresce e pode até morrer (ex. Detroit- EUA). Ela é fruto de um processo de construção coletiva, com diversos interesses específicos. Nós fazemos a cidade todos os dias. Ela cresce de forma orgânica, a partir da produção das edificações (arquitetura), feitas pelo somatório de centenas ou milhares de decisões individuais, que devem obedecer a um conjunto de normas gerais.

Para administrar esse crescimento físico temos o que chamamos de Planejamento Urbano. O planejamento urbano é um campo de conhecimento multidisciplinar, de caráter estratégico que visa, entre outras coisas, ordenar o desenvolvimento urbano para que tudo que é construído pontualmente seja coerente com o que se espera para a cidade como um todo. A arquitetura, por outro lado, tem a importante função de garantir que as construções sejam adequadas ao uso, que sejam sustentáveis, funcionais e contribuam para a composição da paisagem urbana. Neste sentido, várias normas existem para disciplinar e orientar o seu crescimento, como o Plano Diretor; Lei de parcelamento, uso e ocupação do solo; Zonas Especiais de Interesse Social-ZEIS;

Código de Edificações; etc. Enquanto o planejamento urbano foca no crescimento das cidades e organização dos espaços, os projetos de arquitetura pensam na criação das edificações.

É na interface entre o Planejamento Urbano e a Arquitetura que se forma o desenho

da cidade. O desenho da cidade (aqui denominado desenho urbano) integra um amplo

processo no âmbito do planejamento territorial entre a escala do planejamento urbano e

do edifício. Lida com a integração de elementos dos espaços público e privado, livres e

construídos, da cidade. O desenho da cidade, no entanto, é muito mais do que o desenho

de ruas e praças, como muitas vezes se acredita, não existindo um consenso sobre o

que é o desenho urbano. Seja qual for o seu entendimento, ele é a compatibilização entre

a forma edificada e os espaços livres. Através dessa escala de projeto é possível definir

a melhor maneira de implantar os edifícios dentro da coerência do funcionamento do

lugar, compatibilizando a mobilidade, drenagem urbana, espaços livres, fluxos de

pessoas, locais de moradia, trabalho e lazer. Infelizmente, o Desenho Urbano é uma

escala de projeto que muitas vezes é negligenciada no Brasil, mas poderia ajudar a

resolver muitos dos problemas urbanos e ambientais de nossas cidades. A atual conformação das legislações de uso do solo, além de não dar conta do desenho urbano, costuma também boicotar o Plano Diretor. O modelo tradicional da legislação urbana vigente precisa ser adaptado para se tornar mais flexível e mais sensível ao desenho, pois mudou-se a forma de enxergar a cidade. Precisamos pensar num modelo de desenho urbano mais acolhedor, que agregue mais qualidade a paisagem. Precisamos também estabelecer uma relação mais estreita entre legislação urbana e forma urbana.

Pensar determinadas formas urbanas que queremos gerar na cidade e traduzir isto em parâmetros de uso e ocupação do solo.

Outro problema grave que contribui para agravar ainda mais os problemas do planejamento urbano e do desenho da cidade, diz respeito às construções e parcelamentos irregulares. Cerca de 750 mil imóveis residenciais e comerciais na capital paulista foram construídos de forma irregular (sem autorização da Prefeitura). Temos um grande número de ocupações irregulares decorrentes de parcelamentos clandestinos e irregulares do solo que têm se consolidado ao longo de décadas, e que não atendem aos padrões urbanísticos mínimos da legislação municipal, nem trazem consigo equipamentos comunitários, como planejamento de escolas, de postos de saúde etc.

As ocupações irregulares nas cidades, os parcelamentos clandestinos, a expansão urbana desordenada, a falta de fiscalização por parte do município, além da ausência de um profissional habilitado para garantir a qualidade e a segurança das edificações, impedem que tenhamos um planejamento territorial mais saudável e equilibrado.

A recente revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo e as demais

legislações urbanísticas dele geradas, inseriram novas diretrizes para simplificação da

regularização de edificações e para o uso e ocupação do solo, diretrizes essas que são

potencializadoras da escala do desenho urbano como os Projetos Urbanos; Planos de

Bairro; Parcerias Público Privadas- PPPs; Operações Urbanas Consorciadas e Projetos

de Intervenção Urbana – PIU, mas infelizmente ainda falta urbanismo nas nossas

legislações. É fato que as legislações urbanísticas sozinhas não vão conseguir resolver

os problemas de desenho da cidade. Em São Paulo, na revisão da Lei de Parcelamento

Uso e Ocupação do Solo (2016) foram realizados o Concurso

Nacional Ensaios Urbanos: Desenhos para o Zoneamento de São Paulo e o Atelier

de Ensaios Urbanos. Estes instrumentos são um bom começo para mudarmos a relação entre legislação urbana e forma urbana das nossas cidades. Diante desse contexto, fica claro que se faz necessário aperfeiçoar os mecanismos de gestão urbana com vistas não só à adequação dos imóveis às normas de construção e de ocupação do solo da cidade, como também uma melhor integração entre o planejamento urbano e o desenho da cidade.

Arq. Plinio Soares

Arquiteto e Urbanista, Mestre em Urbanismo; Especialista em gestão estratégica pública; em Metodologia de Projetos de Desenvolvimento Municipal Urbano e em Planejamento Estratégico Situacional

Código de Obras ou de Edificações e Legislação Edilícia Urbanística

Código de Obras ou de Edificações e Legislação Edilícia Urbanística Instrumentos legais para iniciar projeto e construção:



PLANO DIRETOR



USO, OCUPAÇÃO E PARCELAMENTO DO SOLO



CODIGO DE OBRAS



LEGISLAÇÃO AMBIENTAL



DRENAGEM URBANA



SISTEMA VIARIO



LEGISLAÇÃO AEROPORTUÁRIA



PATRIMONIO HISTÓRICO



PROTEÇÃO DE INCENDIO

Todo e qualquer projeto/construção/obra está atrelado e vinculado ao Direito de Propriedade, de vizinhança, de Construir, Urbanístico, Ambiental entre outros.

O fundamento no Direito de Construir está no Direito de propriedade onde é reconhecido ao proprietário o poder legal de usar, gozar e dispor de seus bens, naquilo que a legislação permitir.

O proprietário ou possuidor que inicia a obra ou serviço fica responsável pela manutenção das condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel, edificações e equipamentos, bem como pela observância do projeto aprovado, das disposições legais que envolvem o respectivo. Sempre com a anuência e conivência do poder publico

Se faz necessário para início de projeto e obras a consulta às legislações aplicáveis

e incidentes sobre o imóvel onde pretende implantar a atividade.

Com consulta preliminar deve-se obter junto aos órgãos responsáveis do

(Município), às questões de permissividade da atividade em função da Legislação de Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo que vai orientar sobre as exigências Urbanísticas e Edilícias:

Se o uso pretendido é permitido bem como as informações de Taxa de ocupação, Coeficiente de Aproveitamento, Recuos e Lotes mínimos possíveis.

Esta informação irá definir e nortear, haverá continuidade ou não da pretensão.

Entre os documentos necessários para início de obra estão: :Certidão de uso e Ocupação do Solo, Diretrizes urbanísticas, Alvará de construção, Termo de Compromisso Ambiental, RIT, EIV/RIV, Anuências Aeronáutica e ANTT/ DER, Cetesb.

Habite-se

Algumas atividades dependerão pelo porte e classificação também de Diretrizes Urbanísticas Municipais e também depende cada aspecto necessário a execução do Empreendimento que passara por várias aprovações e anuências municipais, estaduais e federais, conforme o caso

Passada da esta fase a consulta deve ser seguida pelo Código de Obras e pelos Instrumentos Legais Ambientais, Viários, Águas Pluviais, Sanitários e outros exigidos pela característica de cada município.

O Código de Edificações deve ser seguido em sua totalidade como instrumento obrigatório, pois é a somatória de regras e normas legais que possibilita ao município o total controle urbano.

Aplicados os conceitos básicos que visam garantir: conforto ambiental, segurança, conservação de energia, salubridade e, atualmente com grande foco em acessibilidade e Mobilidade Urbana, com o objetivo de permitir uma melhor qualidade de vida para as pessoas.

Sendo de extrema importância para que todo e qualquer tipo de atividade a ser implantada, garanta o máximo de conforto em sua utilização.

O Código de Obras ou de Edificações varia de acordo com cada município e que

possui as normas técnicas especificas a serem seguidas para todo tipo de construção

onde estão definidos os procedimentos de aprovação de projetos e obtenção de licenças

para execução das obras e sua fiscalização e aplicadas a estas eventuais penalidades.

Na prática o Código de obras integra os cuidados que devemos ter tanto com a legislação urbana municipal, quanto com as normas já estabelecidas por outros órgãos públicos ou reguladores em relação à construção civil, e deve ser estudado juntamente com as leis do Plano Diretor do município que engloba aspectos e linhas gerais para definição de desenvolvimento da cidade, atrelado aos planos urbanísticos específicos tais como:

Ambiental, Educação, Saúde, Uso do Solo, Drenagem, Viários, Habitacional, Cultura, etc. Essenciais para a correta concepção de projetos e desenvolvimento urbano planejado para cada Município.

.Arq. José Joaquim Pinto da Silva

K.I.M. ARQUITETURA E CONSTRUÇÃO LTDA Pós-graduado no curso de Direito Urbanístico da USP

Licenciamentos de Obras e Projetos

Chamamos de licenciamento de obra a fase de aprovação do projeto para a construção residencial, industrial, comercial ou institucional.

Uma obra deve ser licenciada na fase de projeto dentro das normas do código de obras, posturas e zoneamento.

Uma cidade planeja seu crescimento através do Plano Diretor, organiza seu desenvolvimento através do Zoneamento e administra seu funcionamento fazendo cumprir o Código de Posturas, e a aprovação prévia de projetos é fundamental para a organização e funcionamento de um município.

O projeto deve ser apresentado junto com a documentação do terreno, do requerente e do profissional responsável para analise do departamento municipal responsável pelo uso e ocupação do solo, onde serão verificadas as exigências técnicas necessárias para a liberação do alvará de provação e de construção.

Qualquer obra a ser executada no município: construção nova reforma estrutural ou demolição, deve ser analisada e aprovada pelo departamento técnico da prefeitura, para que sejam licenciados dentro dos parâmetros técnicos, normas de segurança e mediante pagamento de taxas, tributos e impostos pertinentes à construção civil.

Além do licenciamento de projeto na fase pré-construção, é possível fazer através de regularização do projeto já construído, nas seguintes situações:

O Build: quando a obra é executada com diferença de metragem do projeto

aprovado, em até 5%.

Substituição: quando a obra é executada de forma e com área diversa a aprovada,

e se substitui o projeto por um correspondente a realidade, com pagamento das taxas e impostos, antes da solicitação do Certificado de Conclusão.

Regularização: quando o processo só é iniciado depois que a obra esta em

andamento ou concluída, e é passível de aprovação por que esta respeitando os recuos,

altura máxima, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento para o local.

Regularização por anistia: é a regularização da obra concluída sem projeto 11

aprovado ou em desacordo com o projeto e os parâmetros do código de obras e uso de solo.

Projetos residenciais e comerciais tem a mesma base de apresentação e aprovação, porem cada modalidade tem seus projetos complementares mínimos que devem ser apresentados no momento da solicitação do Certificado de Conclusão de Obra, conforme segue:

Projeto Residencial tipo 1 e 2: para casas unifamiliares individuais e geminadas para conclusão será apresentado o Atestado para Certificado de Conclusão.

Projetos residenciais tipo 4: para edifícios residenciais deverá ser solicitada uma diretriz urbanística antes da aprovação, para definir qual o grau de influência do empreendimento no local, e para a emissão do Habite-se deverão ser apresentados os documentos das diferentes secretarias de que todas as exigências foram concluídas:

transito, meio ambiente, drenagem, desenvolvimento urbano, bem como certidão da Cetesb com relação ao esgotamento sanitário, AVCB emitido para o sistema de prevenção e combate a incêndio, certidão da Sabesp sobre o fornecimento de agua e o registro da Convenção de Condomínio.

Projeto Comercial: será apresentado o CLCB para imóveis de até 750m² e AVCB para demais, e todos os documentos complementares solicitados na Diretriz Urbanística para imóvel com mais de 500m².

Projetos Industriais: será apresentado o CLCB para imóveis de até 750m² e AVCB para demais, e todos os documentos complementares solicitados na Diretriz Urbanística para imóveis com mais de 500m², e também adequação as exigências da Cetesb para uso industrial, conforme tabela para cada atividade instalada.

Projetos hospitalares, educacionais e institucionais: além de toda a documentação acima, deve estar adequado as normas da vigilância sanitária, legislação trabalhista e normas próprias de cada atividade: uso médico, religioso, educacional, lazer, etc.

Para todas as modalidades de projetos, para todas as obras com mais de 1.000 m²

devem ser mantidos no local da obra os seguintes documentos:

 -o projeto arquitetônico aprovado. 12

 -os projetos executivos de fundações, estrutural, instalações elétricas e

hidráulicas.

 -os projetos complementares solicitados nas Diretrizes Urbanísticas (projeto

de drenagem, terraplenagem, rede de água e esgoto, paisagístico, quando for o caso).

 -projeto orientado pelo Corpo de Bombeiros para áreas comercias,

industriais, hospitalares, educacionais, institucional e R4.

Apesar de muitas pessoas acreditarem que a autoconstrução, sem projeto ou planejamento prévio, e principalmente sem regularização junto à prefeitura seja uma solução pratica e barata, em curto prazo ela se torna danosa para o município e principalmente para o próprio munícipe, pois uma construção sem licença não pode ser averbada na matricula, não tem seu valor monetário funcional, não serve para ser dada em garantia ou vendida por financiamento bancário.

Cabe à fiscalização de a prefeitura coibir a construção irregular, aos conselhos profissionais fiscalizar as obras sem a presença e participação de arquitetos e engenheiros e aos profissionais trabalharem para que o maior numere possível de pessoas possam ter acesso a seus serviços, para desta forma fomentar o licenciamento de projetos e obras e o respeito à legislação urbana.

Arq. Magda Berberich

Arquiteta Urbanista; atuante no mercado de licenciamento de obras e empresas desde 1994

Por que contratar um arquiteto ou engenheiro?

A pergunta que mais ouvimos, não importa se verbalizada ou não, é clássica em nossa profissão:

- Porque devo contratar um arquiteto ou engenheiro para fazer meu projeto/construção?

Embora eu seja um suspeito direto, vou tentar explicar em etapas a importância do nosso trabalho (dos colegas arquitetos e engenheiros), no desenvolvimento do seu empreendimento.

Existe um ditado popular, que insiste em não me sair da mente quando falamos de fazer um projeto ou uma obra, não importando a profissão que as pessoas exerçam: “De

Pode ter certeza que isso se aplica também ao trabalho dos arquitetos e engenheiros. Todos somos um pouco arquitetos e engenheiros, pensamos e fazemos o que achamos ser as melhores soluções para nossos projetos, nos esquecendo que nos falta em princípio o distanciamento, a isenção, além do conhecimento e experiência mais complexa para desenvolver ou avaliar o trabalho, como fazem esses profissionais.

É fácil imaginar que ninguém em sã consciência se proporia a fazer uma autocirurgia, mas ficaria melhor de se imaginar que as pessoas de forma geral não hesitam em se diagnosticar (diria que na maioria das vezes de forma incorreta), ou se automedicar de igual forma. Como as consequências nem sempre aparecem de forma imediata, imagino que essas atitudes possam até passar desapercebidas e creio que isso ocorre em maior ou menor medida com todos nós.

Imagine agora, que o diagnóstico poderia estar equivocado e o medicamento

tomado pudesse nos colocar em risco, certamente isso nos levaria a pensar várias vezes

antes de repetirmos a dose, ou simplesmente, consultaríamos um especialista.

Certamente o especialista não seria o farmacêutico, porque esse só nos aviaria

uma receita formulada, mas um médico mesmo.

Da mesma forma, ao falarmos de projetos e construções, podemos pensar em algumas questões análogas.

1 – A primeira delas, diz respeito ao seu projeto!

Embora você possa pensar que ninguém melhor que você sabe das suas necessidades, é necessário avaliar que talvez um distanciamento ou isenção em relação a elas seja uma condição muito desejável para solucioná-las, não o contrário; e acho também, que será um normalmente um arquiteto, o mais qualificado profissional para avaliar as suas reais necessidades, aquilo que você diz e aquilo que você não diz, mas que ele certamente lerá nas entrelinhas. O objetivo final será o seu projeto, elaborado através do processo de interação entre você, sua família e o profissional, ao longo do tempo que vocês determinaram. O processo de elaboração, será qualitativo, iniciando- se através do programa elaborado, de forma que o projeto final, refletirá as suas necessidades, para que não fique além ou aquém daquilo que você precisa e pode fazer.

O projeto final, será precedido de algumas fases, que podemos falar resumidamente como:

 Programa Inicial, desenvolvido com a contribuição de todos os interessados;

 Anteprojeto de Arquitetura;

 Projeto Legal;

 Projeto pré executivo de arquitetura;

 Projeto Executivo de Arquitetura.

Todas essas fases, serão organizadas e condicionadas a algumas variáveis, que normalmente nem é percebida, mas que são o dia a dia do profissional, tais como:

Legislação edilícia do local do empreendimento, o conjunto de normas e outras

condicionantes ambientais como insolação, ventos, e ainda outras como a

disponibilidade financeira, por exemplo.

Isso tudo junto e misturado, sinteticamente, ao final do processo comporá o seu

projeto de empreendimento.

Os engenheiros por sua vez, orientados pelo projeto arquitetônico, elaborarão com base nas Normas Brasileiras específicas, os projetos de fundações, estrutura, instalações elétricas e hidráulicas, os projetos complementares do empreendimento, inclusive a geração própria de energia e abastecimento de água se necessário.

Talvez possamos diferenciar mesmo de forma simplista, um e outro profissional para tentar elucidar o papel de cada um: Enquanto os arquitetos são profissionais com formação em ciências humanas e desenvolvem com ênfase os projetos de arquitetura e suas relações humanas; os engenheiros são profissionais com formação em ciências exatas e desenvolvem normalmente os projetos técnicos complementares das obras:

Fundações, Estrutura, Hidráulicos, Elétricos, Energia e outros.

2 - A segunda diz respeito ao custo e qualidade dos projetos e obras.

É possível você pensar que o envolvimento de todos esses profissionais possa resultar em alto custo, para o qual você não tenha recursos necessários, ou mesmo que isso possa ser um desperdício de precioso recurso que poderia ser transformado diretamente em obra.

Isso não é verdade! Em princípio, todos profissionais habilitados são inscritos em Conselhos Federais que regulam sua atuação; além disso, os bons profissionais são comprometidos com seu trabalho, e dentro desse comprometimento, uma condição básica será sempre fazer o melhor pelo menor custo, ou ainda obter através de um projeto bem elaborado, o melhor desempenho (lembre-se nem além, nem aquém do necessário) possível a um mínimo custo, e aqui vamos diferenciar o preço, do custo.

Nesse contexto, imagina-se que o preço é o valor instantâneo do bem que se pretende adquirir, e, o custo, é o preço + desempenho do bem ao longo do tempo; com isso, é possível imaginar que o nem sempre o melhor preço resulta em menor custo, e essa é uma avaliação que se faz desde o projeto; ou seja, a qualidade aplicada desde o início do projeto através da história e experiência de cada profissional.

3 - A terceira, é relacionada à fase de planejamento do seu empreendimento.

Projetos finalizados, é hora do planejamento da execução das obras!

Nesse momento, o profissional contratado (o arquiteto ou engenheiro) tratará dos valores disponíveis, os mais adequados métodos de construção para atender à condição técnica e financeira ou econômica aos projetos elaborados; ou seja, ainda a melhor relação custo-benefício da obra, seus prazos, organização, fornecedores escolhidos, e outros itens que podem comprometer os custos ou mesmo os prazos de execução. Um dos desafios que essa etapa impõe, é exatamente fazer a maquete numérica e temporal do empreendimento, de forma a satisfazer o mais proximamente possível as necessidades do contratante no que diz respeito às diversas condições estabelecidas, inclusive as restrições de custos ou desvios de orçamentos.

4 - A execução das obras.

Ao longo dessa etapa, ocorrem os maiores desafios, normalmente de monitoramento e constante replanejamento da obra, de forma a cumprir as condições planejadas anteriormente. É simplista, mas usual dizer que uma obra bem planejada é um detalhe, ao passo que uma obra mal planejada é uma enorme enxaqueca!

Um profissional com conhecimento e experiência, pode diminuir muito os riscos e dores de cabeça que essa etapa pode causar.

O relacionamento com a mão de obra empregada no empreendimento, seja por empresa própria ou mesmo por empreitada ou outra forma de prestação de serviços, a segurança desses trabalhadores, e finalmente os vínculos estabelecidos entre as partes, são parte integrante dessa etapa que precisará ser continuamente avaliada.

Mesmo com muito planejamento, pode haver surpresas indesejáveis, que se tratadas com profissionalismo e experiência, podem ser sempre e rapidamente contornadas.

5 - Finalização das obras.

Se você chegou ao final das obras de seu empreendimento sem grandes surpresas,

inclusive as financeiras, certamente isso se deve em grande parte ao desempenho dos

profissionais que você eventualmente contratou-eles conseguiram cumprir a condição

básica na relação Custo-Benefício que foi estabelecida, e o valor investido nesses

profissionais, deve ter sido resultado direto da racionalização dos trabalhos, ou mesmo do controle de perdas e desperdícios, que nem sempre são aparentes para você, mas certamente sairiam do seu bolso.

O que quero dizer é que você vai sentir grande diferença entre um empreendimento feito por profissionais e outro feito sem eles. Com eles, haveria certamente o custo de seu trabalho, mas o custo da obra tenderia a ser muito inferior–sem as perdas visíveis e invisíveis, ou então, o empreendimento ganharia qualidade e por consequência, alto valor agregado pelo mesmo preço.

Esses profissionais sabem por experiência de sua história o lugar de cada profissional na equipe; assim, conseguem obter o melhor rendimento dos recursos humanos investidos e mesmo dos materiais e equipamentos aplicados na execução dos serviços. Melhor que isso, seu empreendimento agregou qualidade e segurança, desde o projeto arquitetônico criativo, os projetos técnicos de instalação complementares, e finalmente, o acabamento e desempenho obtidos do conjunto da obra (literalmente). Os recursos humanos foram aplicados com segurança e confiança, fazendo o melhor trabalho possível, e o resultado, será certamente um imóvel mais valorizado que outros que não tiveram o mesmo resultado final; ou seja, o seu

investimento terá melhor retorno ou rentabilidade garantida.

Finalmente, você terá sempre um alinhamento das responsabilidades dos diversos e habilitados profissionais, um cadastro confiável de sua obra, que poderá ser utilizado a qualquer tempo, inclusive nas futuras reformas ou ampliações, ou mesmo atualizações desejadas.

Arq. Sérgio Mário da Costa e Silva

Auto construção

Marineia Lazzari Chiovatto, Arquiteta Urbanista.

A casa, o abrigo e o Direito humano

As necessidades primárias definidas na Carta Magna da nossa nação não deixam dúvida quanto à moradia ser um direito básico e primário de cidadãs e cidadãos.

Tratado vergonhosamente como questão ideológica as estatísticas deixam claro que ter um abrigo num pedaço de chão seja na cidade legal quanto na cidade desigual perpassa pelo direito e também por dois contrapontos poderosos: a indústria da construção civil e a omissão das políticas públicas habitacionais para a solução real e em escala dada as necessidades nas cidades onde os números disponíveis são alarmantes.

Com 150 milhões de brasileiras e brasileiros morando nas periferias, 6 milhões de famílias sem casa, 34 milhões de famílias não têm acesso ao saneamento básico (49% de todas as casas brasileiras) e 48 milhões de famílias não têm acesso à água potável. E com um mercado de construções sem profissionais de arquitetura e engenharia e que apesar disto movimenta bilhões de reais por ano, convergindo um contingente de mão de obra desqualificada que se vira nos bicos e vai aprendendo na escola da vida.

A Autogestão que se configura no território vai se consolidando, estratificando os territórios e relegando aos menos favorecidos o estigma, o preconceito e a precarização da salubridade, habitabilidade e segurança em suas construções autônomas.

Já a quantidade de residências que apresentam algum tipo de inadequação chega a mais de 24,8 milhões – esta foi a primeira vez que esse dado foi consolidado na pesquisa.

O indicador inclui características de infraestrutura urbana, como falta de abastecimento

de água, de esgotamento sanitário, de energia elétrica e de coleta. Além de

inadequações edilícias, como a falta de espaço de armazenamento, ausência de

banheiro, cobertura inadequada e piso inadequado, entre outros.

A Inadequação edilícia são apontados em 11.2 milhões de moradias no país:

Fonte: Fundação João Pinheiros - Apresentação do Déficit Habitacional - 04 de março de 2021 - Dados de 2016-2019

Os números específicos em Guarulhos disponíveis são do PLHIS -Plano Local de Habitação de Interesse Social e são de 2012:

Fonte: PLHIS - Plano Local de Habitação de Interesse Social-2012 - Prefeitura de Guarulhos e empresa INTEGRA SOCIEDADE COOPERATIVA

São consideradas moradias inadequadas aquelas construídas com materiais não

duráveis ou improvisados, que estão em risco, que possuam um número excessivo de pessoas vivendo em um pequeno espaço – como no caso da coabitação, ou aquelas que não foram construídas com o objetivo de serem habitadas por uma família.

É importante que se saiba que as moradias não adequadas, que estão associadas à qualidade de vida oferecida ao indivíduo que nelas residem, especificamente, não recebem a classificação de habitação precária. Portanto, moradias que não possuem esgoto, luz, água encanada, ou carecem de serviços básicos não participam do cálculo do déficit habitacional.

Na modalidade tratada como solução precária, há uma tradição das famílias em adotarem a autoconstrução, que resulta do contexto socioeconômico brasileiro, de concentração de renda e falta de alternativas no mercado formal de moradias, resultando em má qualidade das construções.

Sem planejamento geral da obra, ocorrem problemas tanto nos aspectos financeiros quanto estruturais. Sem o projeto não é possível saber quanto será consumido e controlar estes gastos.

As implicações da autoconstrução sem a responsabilidade e acompanhamento profissional é risco de vida! Considerando que o concreto pesa 2,5 T/m³ (duas toneladas e meia por metro cúbico) mais o peso dos blocos e tijolos, argamassas, ferragens e ainda o peso da laje e tudo que vai dentro da casa.

Na autoconstrução, a obra vai acontecendo sem estudos sobre o direcionamento das águas servidas e as água de chuvas, sem dimensionamento das áreas e das aberturas, não contemplando com qualidade a ventilação e iluminação. E os moradores só vão reconhecer estas falhas após todo o processo e uso no dia a dia.

Em geral as casas são construídas sem respeitar as normas oficiais para recuos,

sem dimensionamento de ambientes e sem os cálculos de escadas, pois atualmente os

terrenos estão menores, antes, nas décadas de 60 e 70 possuíam quintais e hoje em dia

eles são menores e mais estreitos, ou seja, as casas que antes eram térreas hoje são

sobrados, potencializando os riscos envolvidos.

É também acompanhada pela falta de informação, o que pode acarretar em

irregularidades sobre as burocracias necessárias para regularização da construção perante a Prefeitura Municipal e no Cartório de Imóveis.

Ao conhecer as consequências da autoconstrução e a importância de um projeto e a contratação profissional qualificada para construção e como envolvem a saúde, o bem-estar e o patrimônio, bem como a responsabilização civil e criminal por eventual acidente na obra é evidente que não pode ser algo feito de qualquer forma e sem os cuidados necessários.

Quanto as riscos no território, envolvendo as construções vizinhas, verifica-se os problemas relacionados ao corte indevido e perigoso no terreno para “encaixar” a construção, às quedas de muros de divisa, o improviso no escoamento do esgoto e direcionamento das águas pluviais e o desabamento da construção, este por vezes afetando vários imóveis, sendo obrigados a interdição pela Defesa Civil do município.

Por outro lado, a lei 11.888 de 2008 é a Lei de Assistência Técnica – ATHIS – que até hoje não foi de fato implantada, recentemente com algumas iniciativas pontuais, seja pela ausência de recursos públicos e privados a ela vinculados para a realização dos serviços, seja pela displicência e até negligência do Poder Público municipal, em fazer o seu cumprimento, seja profissionais arquitetos e engenheiros que não perceberam ainda o potencial de trabalho e pela ausência de ação das escolas de arquitetura e de engenharia que não encaram ainda o ensino para haja a formação social que envolve a assistência técnica.

Pesquisa realizada pelo CAU-BR em 2016 apontou que mais de 85% dos imóveis no Brasil são construídos sem a participação de nenhum profissional, seja arquiteto urbanista ou engenheiro, portanto é evidente a necessidade de realizar serviços de ATHIS com urgência, pois o desconhecimento não é uma opção.

O caminho para isto começa pela informação e formação, sendo necessário que

haja efetivamente ação dos representantes locais para a implantação das políticas

públicas voltadas para habitação, consequentemente instrumentalizando por meio da

educação de uma forma ampla e geral toda a população.

Bibliografia: 22

-PLHIS - Plano Local de habitação de Interesse Social- Guarulhos-SP- 2012 - Secretaria de Habitação-Prefeitura Municipal de Guarulhos

- IBGE - Instituto Brasileiro de geografia e Estatísticas

- PNAUD - Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento - CEM - Centro de Estudos da Metrópole

- CEBRAP - Centro Brasileiro de Análise e Planejamento

- FJP - Fundação João Pinheiros - Apresentação do Déficit Habitacional - 04 de março de 2021 - Dados de 2016-2019

- Observatório das Metrópoles

CAU/BR - Cartilha ATHIS - Conselho de arquitetos Ubanistas de Santa Catrina https://www.caubr.gov.br/wp-content/uploads/2018/12/nova-cartilha.pdf CAU/SP - Conselho de arquitetos Urbanistas de São Paulo

CAU/RS - Conselho de Arquitetos Urbanista do Rio Grande do Sul - Wellington Souza Silva Geografia (Centro Universitário Fundação Santo André, 2014)

Arq Marineia Lazzari Chiovatto Arquiteta Urbanista Especialista em Habitação e Cidade e em Gestão de Projeto de Arquitetura

P

rograma Moradia Econômica

O Programa de Moradia Econômica é um benefício, garantido pela Lei Municipal 6.046/04, em que a Prefeitura de Guarulhos, através da Secretaria de Habitação, auxilia os munícipes interessados em construir ou regularizar imóvel de até 70 metros quadrados.

O programa tem à disposição mais de 30 projetos de um, dois e três dormitórios e dependendo das características do lote, os técnicos podem elaborar um novo projeto.

Os técnicos acompanham a obra desde a fundação até o acabamento e todos são habilitados pela respectiva entidade de classe, neste caso, o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) ou o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).

O munícipe interessado deverá comparecer a uma unidade do Fácil, munido da cópia do documento do terreno (escritura ou contrato), identidade e IPTU, assim como, solicitar via requerimento o benefício, sendo que nesta fase não há custo.

Após o requerimento, o pedido é analisado e um dos técnicos vai até a área para verificar se ela está apta para implantação da residência ou regularização do imóvel.

O benefício de construção através da Moradia Econômica, isenta o munícipe do pagamento de ISS (Imposto Sobre Serviço), além de fornecer sem custos, a placa de identificação da obra.

O custo do Programa de Moradia Econômica se refere a pequenas taxas como:

RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou ART (Registro de Responsabilidade Técnica), taxa para emissão de Projetos e a taxa para a emissão do Certificado de Conclusão.

Pré-Requisitos

O munícipe interessado em projeto para construção ou regularização pela Moradia

Econômica deverá observar as seguintes condições: O requerente não pode possuir

outro imóvel além do terreno objeto da solicitação do projeto popular; Ter conhecimento

de que não poderá adquirir mais de um projeto para construção ou regularização de

residência popular, por mais de uma vez, no espaço de 6 (seis) anos; Para a obtenção

do benefício, o terreno deverá estar de acordo com as leis municipais vigentes, seja para construção nova a ser iniciada ou para a regularização de unidade já consolidada, devendo, neste caso, apresentar condições de salubridade e estabilidade da edificação.

Arq. Alecsandra Barbosa Arquiteta e Urbanista da Prefeitura de Guarulhos desde Setembro de 2007

Chefe da Seção Técnica de

Construção de Moradia Econômica desde 2018

Anistia

Angela Ramires, Arquiteta.

A palavra anistia vem do grego amnestia, que significa esquecimento.

Juridicamente o termo é usado para identificar aqueles atos do Estado que implicam perdão de condutas reprováveis.

A anistia de imóveis é uma alternativa que os municípios oferecem para aquelas edificações que estejam em desacordo com a legislação edilícia, de parcelamento, uso e ocupação do solo que são geralmente: Plano Diretor Estratégico, Lei de Zoneamento, Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo e Código de Obras e Edificações.

A Lei de Anistia ou Lei de Regularização de Imóveis é uma lei específica que permite a regularização de edificações construídas em desacordo com a legislação de ordenamento do território.

Os proprietários que fazem a adesão à anistia passam a ter garantia sobre seus imóveis, tornando a edificação residencial ou comercial, completamente regulares, podendo ser averbados posteriormente aos documentos oficiais, matriculas e escrituras.

Essas leis regulatórias de anistia geralmente autorizam a legalização de edificações construídas (consolidadas) até a data da publicação da lei ou até uma data pré- determinada pelo município.

Alguns procedimentos de regularização estão sendo utilizados por alguns municípios como São Paulo por exemplo que adotou as seguintes:

Regularização Automática: que acontece sem a necessidade de solicitação por

parte do munícipe, a prefeitura verifica através dos impostos, aqueles que possuem

isenção total e anistia automaticamente e disponibiliza a informação por sites ou portal,

esse formato contempla, no caso de São Paulo, por exemplo, residências unifamiliares

de baixo e médio padrão, isto é, casa simples ou conjuntos de casas com valor venal

igual ou superior a R$160 mil e cujos proprietários contam com isenção total de

pagamento de IPTU, pensionistas com rendimento mensal inferior a três salários

mínimos e que não possuam outro imóvel. Algumas exceções são imóveis em áreas

tombadas ou envoltórias, áreas de proteção de mananciais, ambientais oi de

preservação permanente.

Regularização Declaratória: nessa modalidade os interessados protocolam

formulários, requerimentos, documentos, declarações e peças gráficas assinadas por um profissional habilitado, arquiteto ou engenheiro civil que atestará a veracidade das informações apresentadas à Prefeitura e o atendimento às condições de segurança necessárias. Neste caso, o imóvel só poderá ser regularizado após análise e decisão do Município. pelos documentos apresentados.

A prefeitura de São Paulo aplicou em edificações até 1.500 m2 e em Guarulhos até 150.00 m2.

Regularização Comum: os documentos assinados por profissional habilitado são

apresentados a Prefeitura para posterior análise.

Benefícios que a regularização do imóvel traz:

Para o proprietário do imóvel: estar dentro da legalidade; poder negociar, vender,

transferir e alugar com segurança; adquirir financiamento imobiliário; assegurar a veracidade de informações para a realização de inventários e testamentos;

Para a cidade: amplia a segurança do espaço construído e a proteção dos

cidadãos; orienta o planejamento territorial da cidade a fim de promover a melhoria da infraestrutura e serviços; estimula o desenvolvimento urbano mais equilibrado; promove a justiça social na aplicação do fator regularização.

Para o empreendedor e comerciante: obtenção da licença de funcionamento;

valorização do imóvel; vender, transferir e alugar o estabelecimento com segurança;

redução do valor de seguro predial.

Para imóveis institucionais: obter licenças de funcionamento e de segurança de

uso; regularizar sem incidência de outorga onerosa (onde houver); planejar e ampliar

seus imóveis de acordo com a legislação municipal.

Contudo tenho que salientar que projetos e obras devem ser feitos por profissionais

habilitados, arquitetos e engenheiros civis que são profissionais que estudaram para dar qualidade e bons resultados.

Um arquiteto irá verificar todas as necessidades do cliente, adequando-as ao espaço disponível do terreno, atendendo com criatividade e técnica, as normas e legislações dos órgãos públicos, adicionando ao projeto espaços personalizados, com conforto térmico e ambiental, acessível e bonito.

Um bom projeto resulta em uma obra de maior qualidade e mais econômica.

Arq. Angela Ramires

Arquiteta Urbanista pós graduada em Higiene e Segurança do Trabalho e Educação para o Ensino Superior

REURB – Regularização Fundiária

REURB: Oportunidade de trabalho e aumento de renda praticando o DESAPEGO A EXPOSIÇÃO NO FÓRUM SOBRE REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS, se consubstanciará em um bate papo sobre Regularização Fundiária com enfoque na oportunidade profissional para atuação de Arquitetos, Engenheiros, Advogados e Técnicos.

A regularização fundiária é quebra de paradigmas para profundas mudanças sociais em nossas cidades, aliás em todo país.

Há um vasto mercado para a atuação profissional, já que no Brasil, são cerca de 30milhões de imóveis que não possuem documento de propriedade, segundo dados do Ministério do Desenvolvimento Regional.

Cerca de R$2,5 trilhões é o valor do capital morto referente ao patrimônio imobiliário das famílias brasileiras, segundo o CORI-MG, com repercussões sociais, ambientais, tributárias e econômicas num círculo vicioso de ocupação. Daí decorrem o ingresso em áreas ambientalmente frágeis, aumento da poluição saneamento básico precário ou inexistente, acesso precário ou inexistente de água tratada, exposição à enchente e com isso advém segregação social, como dificuldade de acesso à infraestrutura básica e à serviços legalizados, exposição à violência, dificuldade de acesso à Justiça, menores oportunidades de emprego, discriminação social, sem falar no prejuízo econômico quando se compreende que o imóvel irregular é um capital morto, sobretudo considerando que o principal ativo das famílias, no mundo todo é a casa própria.

Isso, sem falar nos prejuízos para arrecadação municipal relativo aos tributos

típicos IPTU, ISS, ITBI e consequente baixo investimento em melhorias urbanas,

escassez de recursos públicos, como se fosse uma renúncia de receita, podendo

inclusive incidir em improbidade administrativa.

Que imóvel regularizado é sinônimo de dignidade humana, tranquilidade social,

ninguém contesta. Que a regularização favorece o desenvolvimento econômico com geração de renda, todos concordam. Que os ocupantes, saem da marginalidade registral e passam a ter o direito real sobre o imóvel e com o título e com isso investem em reformas, ampliação, pintura, melhorias porque dissipa o medo de perdê-lo, se aquiesce.

Que o poder público aumenta a arrecadação, favorecendo a implantação de melhorias, que com saneamento e melhores condições de infraestrutura e que o meio ambiente também agradece, se aceita. Entretanto, quando se fala em REURB, não é pequeno o

“coro” com vozes do contra, muitas vezes, opiniões exaradas por preconceito, desconhecimento ou por incompreensão dos motivos ensejadores das Legislações Federais e Municipais sobre da Reurbe suas aplicações. Essas vozes traduzem o apego ao passado e aos ordenamentos antecessores da Reurb (13.465∕17) e demonstram que muitos profissionais, por falta de conhecimento estão perdendo oportunidades por estarem de olhos fechados para a realidade e para as possibilidades da atual legislação fundiária no Brasil.

O “apego” a que nos referimos é a ideia arraigada às normas anteriores à Lei 13465/17 e tratavam sobre a matéria de regularização fundiária e parcelamento do solo, inclusive com possibilidades de intervenção mais ferrenha do Ministério Público. Dentre elas o Estatuto das Cidades(lei 10.257/01) e sua regulação pela lei n.6.766/79, com instrumentos de política urbana e ferrenhas normas urbanísticas, sanitárias, civis e penais que, visando disciplinar a ocupação do solo em prol de frear o desenvolvimento urbano desordenado, dificultaram e até impediram a regularização.

Em que pesem as regras rígidas, não foram suficientes para impedir as ocupações irregulares, invasões e proliferação de loteamentos informais ou clandestinos, incidindo no círculo vicioso de consequências retro mencionadas. Isto significa que o que inibe a irregularidade é a atuação vigilante do poder público, a fiscalização, e a implementação de programas habitacionais e outras medidas.

O fato é que com o tempo, pouca fiscalização, a situação consolidou-se, formaram-

se núcleos hoje com aparelhos públicos e infraestrutura, ainda que minimamente

instalada. Bairros inteiros formados à margem da regularidade registral, com o mercado

imobiliário baseado na posse informal, sem controle, sem arrecadação, sem proteção

jurídica, sem segurança. Não dá pra fechar os olhos a isso. Á realidade de fato, à

consolidação desses núcleos de difícil reversão e que precisam ingressar no mundo registral. A Reurb viabiliza essa inclusão.

A REURB Lei Federal13.465/17,trouxe flexibilização de regras em prol da regularização dos imóveis, tomando-se por base a realidade existente, promovendo a possibilidade de dentro da lei, promover a regularização do que de fato já está consolidado. Contudo, não é o regularizar por regularizar. A Lei traz em contrapartida, uma série de medidas urbanísticas, sociais, ambientais, propondo adequações.

A Reurb surge como solução para os beneficiários terem seus imóveis regularizado junto aos Registros Imobiliários e todo cabedal de possibilidades que isso traz. Dentre elas, a movimentação da economia, com possibilidade de acesso econômico que o imóvel regularizado permite ao proprietário. Traduz-se em aumento da arrecadação para os municípios, tem viés urbanístico, porque obriga, exige ou responsabiliza necessárias intervenções de infraestrutura e ambientais e traz muitas soluções quanto aos problemas urbanísticos, sem contar nos benefícios à vida do ocupante.

A Lei Federal possibilitou, como não poderia deixar de ser, que os Municípios, com base na Reurb, legislassem sobre Regularização Fundiária e Guarulhos tem lei própria e está, por meio da Secretaria de Obras, aplicando a Reurb para regularização de áreas e certificação dos ocupantes.

O que poucos enxergam é que a REURB, enquanto atividade multidisciplinar traz oportunidades de ouro para Arquitetos Engenheiros, Agrimensores, Advogados, técnicos, em novo e vasto campo de trabalho. Engana-se quem pensa que REURB é só pra “distribuir matriculas”, ignorar regras urbanísticas ou favorecer a irregularidade”. Isto porque, cabe Reurb até pra regularização de edificações de loteamentos já existentes e com documentação de domínio regular. É uma oportunidade de ter, fora das campanhas municipais de anistia, a possibilidade de regularizar edificações e rígidas fora dos padrões.

Contudo, para que realmente possa o profissional aproveitar esse momento, é

preciso que haja uma ruptura de paradigmas. Para compreender a REURB e aproveitar

as possibilidades profissionais que vem com ela é preciso “DESAPEGAR”, ou, como

preconiza Michely Freire Fonseca, em sua obra e treinamento: “#DESAPEGA ”

Onde se vê “favela”, “comunidade”, “puxadinho”, quem entende de REURB, enxerga oportunidades de negócios, de desenvolvimento, de trabalho e ganhos.

As duas palavras que, ao nosso ver, definem a REURB são desapego e oportunidades.

E é sobre isso que vamos debater no fórum para Construção no Instagram, onde contarei um pouco da história da ocupação irregular no Brasil, trataremos sobre REURB, suas classificações, suas espécies, procedimentos, com dicas e orientações e sobretudo as oportunidades de trabalho e negócios para os profissionais e os impactos Mercado Imobiliário, na construção civil e na vida das pessoas.

Adv. Rose Ramires

Especialista em REURB e Regularização de Imóveis

Os vídeos com apresentações dos temas estão disponíveis em nosso canal do YouTube https://www.youtube.com/channel/UCLQ9JvY48wPVWBXlXR_mm6w

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Agradecemos profundamente todos os amigos profissionais que nos ajudaram com seu precioso tempo, conhecimento e dedicação, para que esse Fórum tornasse realidade. Síntese do espírito do nosso trabalho

Arq. Andréa Madeo, idealizadora do evento

Apoiadores

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Realização

Maiores informações sobre os profissionais https://paraconstrucao.com.br/um-time-muito-especial/