DOCUMENTOS A PROBLEMÁTICA DA VIVENDA EN GALICIA

(1)

A PROBLEMÁTICA DA VIVENDA EN GALICIA

gabinete técnico de cc oo de galicia – área económica n.º 119 / agosto de 2007

(2)

Elaboración:

Autoras: Maica Bouza Seoane e Silvia Parga Rodríguez

(3)

1. INTRODUCIÓN... 5

2. ESTRUTURA DO PARQUE DE VIVENDAS... 6

3. CONSTRUCIÓN DE VIVENDAS RESIDENCIAIS... 11

4. A VIVENDA EN ALUGUER... 13

5. PREZO E ACCESIBILIDADE Á VIVENDA... 14

5.1. EVOLUCIÓN DO PREZO DE COMPRA DA VIVENDA... 14

5.2. PREZOS DA VIVENDA PROTEXIDA E DA VIVENDA LIBRE... 17

5.3. CUSTO DA VIVENDA EN ALUGUER... 18

6. O PROBLEMA DO SOLO... 19

7. O ESFORZO PARA ACCEDER A UNHA VIVENDA... 21

8. TIPOS DE XURO E PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS... 22

(4)

(5)

gabinete técnico económico 5

1. INTRODUCIÓN

O acceso á vivenda digna é un elemento imprescindible en calquera proxecto persoal; pero en Galicia, como en España, resulta cada vez máis difícil facelo a un prezo accesible tanto de compra coma de aluguer. O problema non é a falta de vivendas, senón o seu desorbitado custo de adquisición ou aluguer. Este desequilibrio xorde porque a provisión da vivenda deixouse ao mercado, convertendo a vivenda nunha mercadoría máis suxeita ao intercambio e á especulación, co beneficio como único eixe de actuación e excluíndo do seu acceso a demanda non rendible. Neste contexto, o mercado da vivenda experimentou unha dinámica extraordinariamente expansiva nos últimos anos, cun incremento moi notable do endebedamento dos fogares que comeza a preocuparlles aos analistas, ás institucións financeiras internacionais e tamén ás autoridades monetarias.

A compra dunha vivenda é, para a maioría das familias, a principal decisión investidora da súa vida, á que se lle dedica unha boa parte do total dos ingresos. Nos últimos anos, o desmesurado crecemento dos prezos da vivenda obrigou as familias a aumentar o esforzo ata acaparar unha parte maior das rendas obtidas no seu ciclo vital. A perda de rendibilidade dos mercados de valores trasladou inxentes recursos ao mercado inmobiliario, que tamén influíron na elevación dos prezos. A situación ideal viría dada pola conxunción da plena satisfacción da demanda, ao dispoñer dun parque de vivendas abondo e accesible, e o mantemento dun ritmo de actividade produtiva suficiente para crear riqueza de forma sostida e, coa mesma, emprego estable e de calidade. Pero, ende mal, os múltiples e fortes factores de influencia agrupados ao redor da construción residencial fan difícil alcanzar o equilibrio entre actividade económica e demanda social, e os intereses de parte desempeñan adoito un papel influente de máis, prexudicando en última instancia a defensa de dereitos fundamentais, como o acceso a unha vivenda digna a un prezo razoable.

(6)

documento 119

6 A problemática da vivenda en Galicia

Na práctica, os desequilibrios entre demanda e oferta xeran repercusións negativas: falta de integración social do individuo, imposibilidade da xuventude para independizarse, desarraigamento social como consecuencia de residir en cidades dormitorio, sen esquecer deseconomías determinadas polos longos desprazamentos aos centros de traballo, etc.

O elevado prezo da vivenda inflúe tamén de forma directa na baixa natalidade, na inflación pola aparición de fáciles excedentes xerados nun mercado inmobiliario especulativo…; en definitiva, na calidade de vida dos traballadores, ao limitar a súa renda dispoñible.

En conclusión, acceder a unha vivenda digna a prezos razoables é un obxectivo desexable para satisfacer un dereito da cidadanía pero, ademais, convértese nun factor de estabilidade económica ao delimitar a súa influencia na definición dos prezos e na correcta asignación de recursos e factores produtivos.

2. ESTRUTURA DO PARQUE DE VIVENDAS

O último censo de vivendas elaborado polo Instituto Nacional de Estatística en 2001 recolle un parque de case 1,3 millóns de vivendas en Galicia. Esta cifra supón que, entre 1991 e 2001, o número total de vivendas aumentou en 160.875 ao pasar de 1.136.833 a 1.297.708. Este notable incremento (14 %) do stock de vivenda contrasta coa evolución da poboación que, no mesmo período, diminuíu nun 1,3 %.

Debemos destacar que, mesmo diminuíndo a poboación, o número de fogares principais medra nun 14,6 %. A diverxencia entre as taxas de crecemento da poboación e dos fogares reflicte unha modificación nos patróns de comportamento dos fogares, como é o caso da diminución do número de integrantes por familia tanto polo alongamento da esperanza de vida como polos cambios na conduta social (aumentan as separacións e divorcios e os fogares unipersoais entre a mocidade, etc.). A mellor situación económica e a inmigración —en menor medida ca no resto de España— son outros factores que explican a maior demanda de vivendas.

(7)

gabinete técnico económico 7 O que cualificamos como un notable incremento do número de vivendas en Galicia vólvese moderado ao comparármolo co do conxunto do Estado, onde o parque de vivendas medra nun 20,5 %. Esta variable económica —a expansión do parque de vivendas— evidencia, outra volta, o menor dinamismo da economía galega.

Cadro 1. EVOLUCIÓN DO PARQUE DE VIVENDAS SEGUNDO O USO EN GALICIA

1991 2001 1991/2001 Número total 1.136.833 1.297.708 14,1 % Uso da vivenda Principais 788.670 904.086 14,6 % Secundarias 133.425 165.329 23,9 % Desocupadas 209.277 214.675 2,6 % Distribución en % Principais 69,37 % 69,67 % 0,3 % Secundarias 11,74 % 12,74 % 1,0 % Desocupadas 18,41 % 16,54 % – 1,9 %

FONTE:censo de poboación e vivendas 1991 e 2001. INE. Elaboración propia.

A primeira conclusión que podemos tirar do cadro 1 é que, entre os anos 1991 e 2001, o incremento das vivendas principais foi intenso en Galicia (14,6 %) pero aínda foi maior o das dedicadas a segunda residencia (23,9 %); non obstante, en valores absolutos o crecemento das vivendas principais triplica o das secundarias. Pola contra, as desocupadas só medran un 2,5 %. No conxunto de España, as vivendas principais aumentaron nun 20,9 % (6 puntos por riba da media galega) e as secundarias nun 14,9 % (9 puntos por baixo da taxa galega).

Malia os diferentes ritmos de crecemento, a estrutura do parque de vivendas segundo o seu uso non se modificou en Galicia na década analizada: o 69,6 % das vivendas galegas utilízanse como vivenda principal, o 12,7 % como secundarias e a porcentaxe de baleiras acada o 16,5 %.

(8)

documento 119

Se comparamos co que sucede no conxunto de España, comprobamos que a distribución das vivendas polo uso é diferente en Galicia, xa que os maiores volumes atopámolos nas principais e nas desocupadas, mentres que en España corresponden ás principais e ás secundarias con porcentaxes do 68,5 % e do 16 %, respectivamente.

As causas que poden explicar as diferenzas son variadas: as vivendas da poboación emigrada, que permanecen sen usar períodos longos; a menor cultura galega pola segunda vivenda, froito da dispersión xeográfica ou da nosa serodia incorporación ao mercado das vivendas de aluguer no litoral.

A falta de estatísticas fiables non nos permite coñecer por que non se utilizan as vivendas baleiras, aínda que parece factible pensar que unha parte representativa delas non se usan como vivenda pola súa mala conservación ou porque están localizadas en áreas con poucos habitantes. Sendo certo o anterior, tamén o é que o resto das vivendas baleiras si poderían ser obxecto de utilización eficiente.

As cifras do censo de vivendas tamén permiten coñecer a súa distribución territorial e comprobar que nas provincias da Coruña, Lugo e Pontevedra se reproduce a estrutura galega en función do uso, co predominio das vivendas principais seguidas das baleiras, mentres que en Ourense teñen unha estrutura idéntica á media estatal con predominio das principais e das secundarias.

Cadro 2. EVOLUCIÓN DO PARQUE DE VIVENDAS POR PROVINCIAS

VIVENDAS PRINCIPAIS SECUNDARIAS BALEIRAS

A Coruña 520.298 365.271 62.259 85.481 Lugo 185.092 124.619 23.870 34.053 Ourense 195.679 126.422 34.945 33.354 Pontevedra 396.639 287.774 44.255 61.787 Galicia 1.297.708 904.086 165.329 214.675

(9)

VIVENDAS PRINCIPAIS SECUNDARIAS BALEIRAS

Distribución en % A Coruña 100 % 70,2 % 11,9 % 16,4 % 1,4 % Lugo 100 % 67,3 % 12,9 % 18,4 % 1,4 % Ourense 100 % 64,6 % 17,9 % 17,0 % 0,5 % Pontevedra 100 % 72,5 % 11,2 % 15,6 % 0,7 % Galicia 100 % 69,7 % 12,7 % 16,5 % 1,1 %

FONTE:censo de poboación e vivendas 2001. INE. Elaboración propia.

Se analizamos o que sucede noutras comunidades autónomas, vemos que Galicia —para unha media estatal do 14 %— está entre as comunidades cunha importante porcentaxe de vivendas baleiras (16,5 %), e as provincias de Lugo (18,4 %) e Ourense (17 %) superan esa media. Outras comunidades na mesma situación son Estremadura (17,7 %), Canarias (16 %), a Rioxa (15,2 %) e Murcia (14,8 %). Pola contra, o País Vasco (9,7 %) e Madrid (11,7 %) presentan as porcentaxes máis baixas.

Cadro 3. EVOLUCIÓN DO PARQUE DE VIVENDAS SEGUNDO O RÉXIME DE PERTENZA

1991 2001 Propiedade 629.175 698.046 Gratuíta ou semigratuíta 32.474 25.158 Aluguer 116.138 94.524 Outras formas 10.883 82.648 Distribución en % Propiedade 79,8 % 77,5 % Gratuíta ou semigratuíta 4,1 % 2,8 % Aluguer 14,7 % 10,5 % Outras formas 1,4 % 9,2 %

FONTE:censo de poboación e vivendas 2001. INE. Elaboración propia.

Os datos do cadro 3 reflicten que a fórmula de acceso á vivenda habitual máis común dos fogares galegos é a propiedade. Segundo o Censo de

(10)

documento 119

2001, o 77,5 % dos fogares galegos teñen unha vivenda en propiedade, o 10,5 % utilizan a modalidade de aluguer e só o 2,8 % vive nunha vivenda de cesión gratuíta ou semigratuíta.

En comparanza con outros países, en España hai pouca propensión a vivir de aluguer, característica que se acentúa no caso de Galicia, como se ve na evolución entre 1991 e 2001, período en que o arrendo perde peso tanto en termos absolutos como en proporción no total (pasa do 14,7 % ao 10,5 %). Na estrutura segundo o réxime de pertenza, o aluguer reduciuse nun 18 % —fronte a un incremento da vivenda en propiedade do 11 %— ou, o que é o mesmo, hai 22.000 vivendas menos nesta modalidade cando o número de vivendas principais totais se incrementou en 115.000.

Na década analizada, e froito dunha transformación nos patróns de comportamento social e cultural, cambiou o tamaño medio dos fogares en Galicia ao pasar o número de persoas por fogar de 3,4 a 3. Malia a diminución do tamaño medio de fogares, a dimensión media do núcleo familiar segue a ser superior á dos países da Unión Europea (2,5 persoas).

A dimensión media dos fogares é o resultado dunha distribución máis irregular do seu tamaño porque medrou de maneira significativa o número de persoas que viven soas e reducíronse os de cinco ou máis membros (consecuencia, en gran medida, do descenso da natalidade). Este cambio reflicte a transformación dun tipo de familia tradicional noutros distintos, o que tamén inflúe de maneira decisiva nas necesidades de vivenda.

En España, a superficie media da vivenda é de 85,3 metros — lixeiramente inferior á media comunitaria de 87,1 metros—, aínda que a media agacha unha distribución bastante irregular dependendo da localización das vivendas en núcleos de poboación máis ou menos habitados.

(11)

3. CONSTRUCIÓN DE VIVENDAS RESIDENCIAIS

O intenso ritmo de construción nos últimos anos non se traduce nunha mellora nas condicións de acceso á vivenda para uso habitual por mor da forte elevación dos prezos de venda.

No período comprendido entre 1991 e 2006, mantívose con algunhas oscilacións un intenso ritmo de construción de vivendas residenciais (inícianse 24.287 en media anual). Se atendemos á tipoloxía das vivendas construídas, dáse unha repartición moi desigual entre protexidas e libres: 2.914 vivendas iniciais protexidas como media anual fronte a 21.373 vivendas iniciais libres.

Cadro 4. CONSTRUCIÓN DE VIVENDAS EN GALICIA

TOTAL VIVENDAS INICIADAS

% SOBRE TOTAL VIVENDAS ANO PROTEXIDAS LIBRES TOTAL PROTEXIDAS LIBRES

1991 2.582 9.799 12.381 20,8 % 79,1 % 1992 2.792 9.834 12.626 22,1 % 77,9 % 1993 1.608 6.622 8.230 19,5 % 80,5 % 1994 971 10.636 11.607 8,4 % 91,6 % 1995 930 15.891 16.821 5,5 % 94,5 % 1996 3.285 13.453 16.738 19,6 % 80,4 % 1997 3.190 7.762 10.952 29,1 % 70,9 % 1998 2.385 21.618 24.003 9,9 % 90,1 % 1999 3.783 26.378 30.161 12,5 % 87,5 % 2000 3.040 28.741 31.781 9,6 % 90,4 % 2001 3.677 27.049 30.726 11,9 % 88,0 % 2002 2.739 26.812 29.551 9,3 % 90,7 % 2003 4.833 32.368 37.201 12,9 % 87,0 % 2004 3.900 31.016 34.916 11,2 % 88,8 % 2005 2.666 35.739 38.405 6,9 % 93,1 % 2006 4.241 38.246 42.487 9,9 % 90,0 % 46.622 341.964 388.586

(12)

documento 119

Durante a etapa 1991-2006, o elevado dinamismo do sector da construción deu como resultado que comezaran a construírse 388.586 vivendas. Aínda sendo superior o número de vivendas libres iniciadas en todo o período analizado, o intenso ritmo de construción agudizou as diferenzas. Así, se en 1991 o número de vivendas libres multiplicaba por catro o de protexidas, en 2006 a proporción disparase ata as nove libres por cada protexida iniciada.

É dicir, o gran número de vivendas construídas amosa a positiva evolución do sector da construción en Galicia pero oculta outras características máis negativas para a poboación: aumentan as vivendas destinadas a segunda residencia e, nas de tipo libre, limitan o acceso á vivenda da maior parte da poboación, que ten menores niveis de renda.

Cadro 5. EVOLUCIÓN DAS VIVENDAS INICIADAS

ANO PROTEXIDAS VARIACIÓN

ABSOLUTA LIBRES VARIACIÓN ABSOLUTA TOTAL VARIACIÓN ABSOLUTA 1991 2.582 — 9.799 — 12.381 — 1992 2.792 210 9.834 35 12.626 245 1993 1.608 – 1.184 6.622 – 3.212 8.230 – 4.396 1994 971 – 637 10.636 4.014 11.607 3.377 1995 930 – 41 15.891 5.255 16.821 5.214 1996 3.285 2.355 13.453 – 2.438 16.738 – 83 1997 3.190 – 95 7.762 – 5.691 10.952 – 5.786 1998 2.385 – 805 21.618 13.856 24.003 13.051 1999 3.783 1.398 26.378 4.760 30.161 6.158 2000 3.040 – 743 28.741 2.363 31.781 1.620 2001 3.677 637 27.049 – 1.692 30.726 – 1.055 2002 2.739 – 938 26.812 – 237 29.551 – 1.175 2003 4.833 2.094 32.368 5.556 37.201 7.650 2004 3.900 – 933 31.016 –1.352 34.916 – 2.285 2005 2.666 – 1.234 35.739 4.723 38.405 3.489 2006 4.241 1.575 38.246 2.507 42.487 4.082

FONTE:Ministerio de Vivenda. Elaboración propia.

Os anos de maior construción de vivendas protexidas foron o 2003 e o 2006, con 4.833 e 4.241, respectivamente; pola contra, en 1994 e 1995 só se

(13)

gabinete técnico económico 13 iniciaron ao pé de 1.000. No que respecta á vivenda libre, os anos de maior intensidade construtora foron 2005 e 2006.

En definitiva, o peso das vivendas de tipo libre aumenta a súa presenza ata acadar o 90 % das vivendas iniciadas en 2006. Ao mesmo tempo, as protexidas agudizan a súa traxectoria á baixa ao pasar do 20,8 % en 1991 ao 9,9 % en 2006.

O incremento nun 243 % no número de vivendas iniciadas en Galicia é un resultado moi positivo desde a perspectiva da oferta, porque implica un notable aumento da actividade construtora e, por conseguinte, do emprego. As consecuencias para as persoas que queren comprar unha vivenda non son xa tan favorables pois, como veremos, este proceso foi acompañado dunha forte suba dos prezos.

4. A VIVENDA EN ALUGUER

Segundo o estudo sobre a situación do mercado de aluguer en España elaborado polo Ministerio da Vivenda con datos ata novembro de 2006, existían 95.000 vivendas de aluguer en Galicia, o que supoñía un 6 % do total do parque de vivendas, cifra que queda ben lonxe do 57 % de Alemaña, o 47 % de Holanda ou o 45 % de Dinamarca. A situación do aluguer empeorou nos últimos quince anos ao se reducir o número de fogares que utilizan esa modalidade de vivenda desde o 15 % do total recollido no censo de 1991 ata o 6 % que dan os datos do Ministerio de Vivenda.

O descenso do aluguer é consecuencia da falta de promoción deste tipo de vivenda e dunha lexislación pouco atinada, que durante moitos anos foi excesivamente desequilibrada a favor dos inquilinos (mesmo penalizando os intereses dos propietarios) para, logo, desenvolver unha norma en sentido totalmente contrario. O mantemento dunha situación dual, moi favorable para algúns inquilinos e moi prexudicial para os novos arrendados e, en sentido inverso, para os propietarios, terminou por desalentar o uso desta modalidade de acceso á vivenda.

(14)

documento 119

A decidida aposta das Administracións públicas de situar o bloque maioritario das súas axudas na compra de vivenda foi, e segue sendo na actualidade, un elemento básico de influencia negativa no uso do arrendamento como forma de acceso á vivenda.

Tan escasa representación do aluguer no mercado de vivenda vese, ademais, penalizada pola anecdótica presenza de vivendas sociais en aluguer, segmento normalmente de propiedade pública (comunidade autónoma e corporacións locais).

5. PREZO E ACCESIBILIDADE Á VIVENDA

Un dato pode resumir o problema do acceso á vivenda en España: o prezo medio multiplicouse por seis en termos nominais no período 1987-2006 (197,9 % deducida la inflación). Pola contra, os salarios só se multiplicaron por 2,5 en euros nominais (18 % sen inflación). É dicir, o prezo da vivenda en termos reais incrementouse once veces máis ca os salarios das persoas que deberían acceder a elas.

Este maior esforzo reflíctese no índice que relaciona o salario bruto co prezo medio dunha vivenda. En 1987 adquirir en propiedade unha vivenda de noventa metros cadrados requiría 3,4 veces o salario bruto medio. No 2006 había que destinar 8,1 veces o salario bruto medio para poder adquirila.

5.1. EVOLUCIÓN DO PREZO DE COMPRA DA VIVENDA

Os datos do cadro 6 reflicten o incremento acumulado no prezo da vivenda entre os anos 1987 (primeiro para o que existen datos) e 2006 (último ano completo). A conclusión non ten faladoiro: nos últimos vinte anos, o prezo medio dunha vivenda en Galicia multiplicouse por catro; dito doutro xeito, incrementouse nun 340,3 %. Aínda que a evolución desmedida dos prezos á alza se repite en todas as comunidades autónomas (por termo medio, en España o prezo da vivenda multiplicouse por seis), as porcentaxes de variación son ben diferentes e agudizan as diferenzas iniciais.

(15)

Cadro 6. VARIACIÓN ACUMULADA DO PREZO DA VIVENDA POR CC. AA.

COMUNIDADE AUTÓNOMA

PREZO VIVENDA (EUROS/M2₎ _{SUBA ACUMULADA}

PREZO VIVENDA 4º TR.2006 1987 4º TR.2006-1987 Madrid 2.955,00 443,10 566,9 % País Vasco 2.824,10 589,20 (*) 379,3 % Cataluña 2.316,80 315,60 634,1 % Baleares 2.264,50 321,90 603,5 % Total estatal 1.990,50 317,30 527,3 % Cantabria 1.943,10 290,00 570,0 % Aragón 1.876,20 277,70 575,6 % Canarias 1.726,40 343,70 402,3 % Navarra 1.698,30 302,90 460,7 % Andalucía 1.677,80 276,30 507,2 % Asturias 1.634,90 328,40 397,8 % A Rioxa 1.600,80 259,40 517,1 % Comunidade Valenciana 1.598,20 223,80 614,1 % Murcia 1.496,40 226,90 559,5 % Castela e León 1.451,20 318,70 355,3 % Galicia 1.448,00 328,90 340,3 % Castela-A Mancha 1.401,60 244,50 473,3 % Estremadura 974,20 232,90 318,3 %

FONTE: Ministerio de Vivenda. Elaboración propia. Os datos de 2004 e 1987 non son totalmente comparables.

(*) O dato dispoñible corresponde a 1998 e o acumulado a 1998-4º tr. 2006.

En 1987, o prezo na comunidade coa vivenda máis cara (Madrid) era o dobre da comunidade coa vivenda máis accesible (Comunidade Valenciana). Ao rematar o ano 2006, o custo de adquisición da vivenda na comunidade autónoma máis cara (Madrid) era tres veces o de Estremadura, a comunidade cos prezos máis baixos. É dicir, polo prezo medio dunha vivenda en Madrid é posible mercar tres similares en Estremadura.

(16)

documento 119

Detrás de Madrid, o País Vasco, Cataluña e Baleares son as outras comunidades cun custo da vivenda claramente por riba da media. Doutra banda, detrás de Estremadura, as comunidades autónomas onde aínda resulta máis accesible mercar unha vivenda en propiedade son Castela-A Mancha e Galicia.

Na análise da evolución dos prezos da vivenda dende 1987 obsérvase que os prezos inmobiliarios aumentan máis nas comunidades autónomas que teñen un maior nivel de riqueza e que xa contaban cos prezos máis elevados en 1987. Pola contra, as comunidades onde menos se encareceu a adquisición dunha vivenda rexistran un nivel de renda inferior á media e xa tiñan os prezos da vivenda por baixo da media en 1987.

A Comunidade Autónoma de Cataluña é onde máis se encareceu a vivenda dende 1987, seguida de Baleares e Madrid. A suba dos prezos inmobiliarios en Cataluña (634,1 %) é case o dobre do crecemento acumulado en Estremadura (318,3 %) ou Galicia (340,3 %).

Na actual fase expansiva dos prezos da vivenda, comunidades como Murcia, Andalucía ou a Comunidade Valenciana, que ata hai poucos anos incrementaban os seus prezos por baixo da media, aceleraron as súas taxas de crecemento e son na actualidade as comunidades que impulsan o encarecemento da vivenda en todo o estado. Pola contra, a comunidade de Madrid, tras varios anos de fortes subas nos prezos da vivenda, parece que empeza a moderar o seu crecemento.

A evolución do prezo da vivenda dende 1987 tamén presenta diferenzas acusadas en función do tamaño do municipio onde estea localizada. Así, os municipios meirandes e as súas áreas de influencia rexistran incrementos sensiblemente superiores ás subas dos prezos nos municipios máis pequenos.

Doutra banda, os datos recollidos na estatística do Ministerio de Fomento non nos permiten coñecer a evolución dos prezos dependendo de se a localización é na costa ou no interior. Con todo, nunha primeira aproximación ao enfrontar áreas urbanas comparables pódese concluír que o encarecemento da vivenda foi similar no interior e na costa.

(17)

5.2. PREZOS DA VIVENDA PROTEXIDA E DA VIVENDA LIBRE

O prezo básico da vivenda protexida no ámbito estatal fíxase no proxecto do Plan de Vivenda 2005-2008 en 688,4 euros o metro cadrado útil. Pero este non é o prezo real que pagan os compradores dunha vivenda protexida. Segundo estimacións do Ministerio de Vivenda, a media nacional do prezo medio ponderado para as vivendas protexidas situouse no primeiro trimestre de 2007 en 1.023,30 euros por metro cadrado, e o prezo medio das vivendas libres en 2.024,2 euros por metro cadrado. Malia que as vivendas protexidas seguen a ser máis baratas que as libres (1.000 euros/m2_{no primeiro trimestre de 2007), os datos amosan}

o progresivo encarecemento daquelas, que cada vez é menos accesible para as persoas que legalmente poden optar a elas (de ingresos baixos e medios).

Cadro 7. PREZOS DA VIVENDA PROTEXIDA E LIBRE POR CC. AA.

COMUNIDADE AUTÓNOMA VIVENDA PROTEXIDA VIVENDA LIBRE

Cataluña 1.164,6 2.357,4 Navarra 1.149,2 1.729,0 País Vasco 1.096,5 2.872,4 Madrid 1.086,7 3.002,2 Baleares 1.068,6 2.311,7 Cantabria 1.048,5 1.986,9 Asturias 1.021,7 1.655,3 Total nacional 1.020,3 2.024,2 Canarias 1.008,4 1.750,8 Comunidade Valenciana 1.002,9 1.626,5 A Rioxa 1.001,5 1.600,0 Castela e León 986,3 1.480,7 Aragón 970,2 1.883,7 Galicia 966,4 1.471,1 Murcia 926,5 1.533,6 Andalucía 920,4 1.707,0 Castela-A Mancha 898,6 1.407,4 Estremadura 774,5 978,5

(18)

documento 119

Unha vivenda protexida de noventa metros cadrados tiña no primeiro trimestre de 2007 un prezo medio 86.976 euros, sen incluír o custo dos rochos ou os garaxes. Esta cantidade, aínda sendo inferior á dunha vivenda de prezo libre, non deixa de ser inaccesible para todas as persoas con baixos ingresos, que en moitas ocasións son consideradas como demanda non solvente polas entidades financeiras e impídenlles o acceso a un crédito hipotecario para comprar a súa vivenda.

Os prezos da vivenda protexida presentan unha forte disparidade no conxunto do estado dependendo da comunidade autónoma. Os prezos da vivenda protexida nas comunidades onde supón un custo máis elevado (Cataluña, o País Vasco) é un 50 % superior ao de Estremadura, a comunidade onde é máis accesible mercala.

En xeral, as comunidades que teñen uns prezos máis elevados da vivenda protexida rexistran uns prezos maiores na vivenda libre. Esta carestía da vivenda protexida vén determinada por parámetros autonómicos e municipais, que pretenden axustarse ao maior custo desas vivendas no seu territorio, motivado en gran medida polo custo do solo.

5.3. CUSTO DA VIVENDA EN ALUGUER

Segundo as cifras manexadas polo Ministerio da Vivenda, o prezo medio do aluguer en Galicia era de 3,3 euros por metro cadrado por 5,3 euros por metro cadrado na media española. É dicir: para unha vivenda dunha superficie media de 90 m2_{, o prezo medio do aluguer en Galicia foi de}

298,8 euros ao mes e de 482,4 euros na media estatal.

O número de vivendas en aluguer en Galicia era de 95.000 (un 67,2 % con mobles e o 32,8 % sen eles), que equivalen ao 5,3 % do total de vivendas alugadas en España. Cabe destacar que o 58,1 % das vivendas en aluguer concéntranse en tres comunidades: Cataluña (25,7 %), comunidade de Madrid (18,5 %) e Andalucía (13,9 %).

O perfil da persoa que demanda unha casa de aluguer é o de alguén que traballa, con estudos, cunha idade comprendida entre os 36 e os 50 anos e con nacionalidade española.

(19)

gabinete técnico económico 19 O pago medio mensual para acceder a unha vivenda de aluguer, igual que acontece coa opción de compra, ofrece importantes oscilacións dependendo da comunidade autónoma en que se localice a vivenda. Estremadura é a comunidade coas rendas máis accesibles, fronte a Madrid e Navarra coas máis caras. Outra variable que inflúe decisivamente nos prezos do aluguer é a concentración da poboación: o arrendo aumenta co número de habitantes.

Os elevados prezos do aluguer son causados pola estreiteza do mercado polo lado da oferta, que pon o propietario nunha situación privilexiada para fixar rendas elevadas que en moitas ocasións reproducen a evolución da letra mensual da hipoteca. Os posibles «fallos de mercado» ou riscos derivados do aluguer cóbreos o propietario con rendas máis elevadas, fixando fianzas ou varias mensualidades a conta, etc. Por iso cómpre promover medidas e instrumentos para fomentar o arrendamento, achegando garantías e estabilidade tanto aos inquilinos (garantías públicas) como aos propietarios (seguros fronte a falta de pagamentos ou estragos).

6. O PROBLEMA DO SOLO

O solo aparece de maneira reiterada como o maior compoñente do custo actual da vivenda e como o principal causante da suba do seu prezo. Co cal, teoricamente, a diminución do prezo do solo implicaría tamén unha redución do prezo da vivenda. Porén, esta afirmación non é certa de todo, xa que o prezo da vivenda non se fixa só en función dos custos e dos insumos, senón tamén en función das expectativas de venda do promotor.

É certo que nos últimos anos o solo urbano se encareceu notablemente, pero fronte á opinión que sinala como causa principal a súa escaseza, hai outra visión diferente da relación entre causas e consecuencias no proceso inmobiliario: o prezo do solo determínase en función do prezo de venda da vivenda que se construirá nel e do ritmo de vendas destas. É dicir, se os promotores prevén que poden vender as vivendas

(20)

documento 119

construídas a un prezo elevado e crecente no tempo, están dispostos a pagar maiores contías para facerse co solo.

Polo tanto, a orde dos factores inverteuse no procedemento, e a nova forma de construír implica que a vivenda non poida venderse a un prezo inferior á previsión que se fixo no momento de mercar o terreo ou, cando non, os promotores verían diminuída a súa marxe de beneficios. O problema estoupará cando a burbulla inmobiliaria non poida seguir inchando e non exista demanda solvente suficiente que permita un crecemento indefinido do prezo final da venda. Será nese momento cando os últimos compradores do solo non poidan amortizar os elevados prezos que pagaron por el e terán perdas.

En resumo, o principal problema do solo é o seu elevado prezo como consecuencia principalmente de actitudes oligopolistas que restrinxen a oferta e permiten procesos especulativos facendo da compravenda do solo un gran negocio.

O solo como espazo físico ten valor de seu, particular e colectivo, e non debería concibirse como un mero espazo potencial para a construción. O solo, ademais de ser factor principal de produción e de desenvolvemento urbanístico, ten a calidade de ser irreproducible e conter diferenzas respecto a calquera outro factor inmerso na política de vivenda e urbanismo. Analizar e identificar as causas do problema e formular posibles solucións dependen do obxectivo perseguido: a primacía do interese social sobre o solo, ou a primacía do dereito de propiedade sobre o interese social, ou unha combinación de ambos en diferentes graos. Seguindo a Constitución española, a aposta debería ser protexer o interese social sobre o solo e o territorio fronte ao dereito de propiedade do solo, permitindo a este último o exercicio das súas prerrogativas de maneira subordinada á súa función social.

O obxectivo debe ser abaratar o prezo da vivenda como mecanismo para garantir o dereito de acceso a unha vivenda digna. E este obxectivo poderase acadar, xunto con outras medidas, contendo o prezo do solo.

(21)

7. O ESFORZO PARA ACCEDER A UNHA VIVENDA

O salario bruto medido en termos nominais amosa, no período estudado, unha evolución moito máis suave en comparación coas bruscas oscilacións dos prezos da vivenda. O ritmo de crecemento dos salarios nominais presenta unha desaceleración ligada ao proceso de contención da inflación rexistrado desde mediados da década dos noventa do século pasado.

O prezo da vivenda en Galicia multiplicouse por máis de catro en termos nominais desde 1987. Un piso de 90 metros custaba 29.601 euros en 1987; en 2006, o prezo incrementarase en 100.719 euros.

O esforzo necesario para comprar unha vivenda varía enormemente dunhas comunidades autónomas a outras. Os diferentes niveis de riqueza e desenvolvemento de cada territorio poden compararse con dous indicadores: o salario bruto anual medio e o prezo medio do metro cadrado da vivenda en cada comunidade.

Cadro 8. ESFORZO DE ACCESO Á VIVENDA POR CC. AA.

COMUNIDADE AUTÓNOMA SALARIO BRUTO ANUAL

PREZO VIVENDA LIBRE

ESFORZO SALARIAL(*) (en euros) (euros por m2₎ _{70 m}2 _{90 m}2

Madrid 23.934,4 3.002,2 8,8 11,3 País Vasco 21.849,4 2.872,4 9,2 111,8 Cataluña 20.456,5 2.357,4 8,1 10,4 Navarra 20.384,8 1.729,0 5,9 7,6 Total estatal 19.256,3 2.024,2 7,4 9,5 Asturias 19.166,4 1.655,3 6,0 7,8 Aragón 18.621,8 1.883,7 7,1 9,1 Baleares 18.096,4 2.311,7 8,9 11,5 Cantabria 17.636,8 1.986,9 7,9 10,1 Castela e León 17.368,4 1.480,7 6,0 7,7 Andalucía 17.210,9 1.707,0 6,9 8,9 Comunidade Valenciana 17.049,5 1.626,5 6,7 8,6

(22)

documento 119

COMUNIDADE AUTÓNOMA SALARIO BRUTO ANUAL

PREZO VIVENDA LIBRE

ESFORZO SALARIAL(*) (en euros) (euros por m2₎ _{70 m}2 _{90 m}2

A Rioxa 16.927,6 1.600,0 6,6 8,5 Castela-A Mancha 16.568,4 1.407,4 5,9 7,6 Galicia 16.335,9 1.471,1 6,3 8,1 Canarias 16.316,8 1.750,8 7,5 9,8 Murcia 16.132,2 1.533,6 6,7 8,5 Estremadura 15.670,1 978,5 4,4 5,6

FONTE:Ministerio de Vivenda. Enquisa trimestral do custo laboral (INE). Datos do 1º trimestre. Elaboración propia.

(*) Número de salarios anuais brutos necesarios para adquirir unha vivenda dese tamaño ao prezo do metro cadrado construído en cada comunidade autónoma.

En Galicia, no primeiro trimestre de 2007, necesítanse 8,1 salarios anuais brutos para comprar unha vivenda de 90 m2_{. Para comprar unha vivenda}

de 70 m2_{segue necesitándose un esforzo importante aínda que diminúen}

ata 6,3 o número de salarios necesarios.

O País Vasco, Baleares e Madrid son as comunidades onde resulta máis caro adquirir unha vivenda, mentres que Estremadura é onde resulta máis accesible. O esforzo salarial necesario nas tres primeiras comunidades duplica o dos residentes en Estremadura.

Polo xeral, as comunidades autónomas como Galicia, onde a compra dunha vivenda supón un menor esforzo salarial, son as que presentan un menor salario medio e un prezo da vivenda inferior á media. É dicir, nas comunidades con menor nivel de riqueza deben realizar un menor esforzo para adquirir unha vivenda en propiedade.

8. TIPOS DE XURO E PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

A compra e venda de vivendas ten adoito amplas repercusións macroeconómicas, pero nos últimos anos cobrou unha influencia especial no caso español. A construción e rehabilitación de vivendas ten unha influencia decisiva no crecemento da economía e no nivel de emprego.

(23)

gabinete técnico económico 23 Pero asemade, o intenso aumento dos prezos está a crear un forte endebedamento na sociedade que pode limitar o seu crecemento económico futuro.

Durante o último ano, a suba dos tipos de xuro dificulta aínda máis o acceso á vivenda en propiedade. De decembro de 2005 a decembro de 2006 o Euribor (o indicador de referencia na maioría das hipotecas deste país) subiu do 2,8 % ao 3,9 %. Esta forte suba trasládase á cota mensual que pagan miles de familias, con especial repercusión nas hipotecas constituídas nos últimos anos.

A curto prazo, as subas adicionais dos tipos de xuro seguiran endurecendo as condicións hipotecarias actuais e futuras e, a medio prazo, a suba dos tipos de xuro axudará a frear o encarecemento da vivenda. Dependendo das repercusións do proceso de suba dos tipos sobre o emprego e a economía, así será o efecto axuste sobre os prezos inmobiliarios e as implicacións que terán para a accesibilidade da vivenda.

As caixas de aforro son as entidades que conceden un maior número de préstamos hipotecarios (en marzo de 2007 concederon o 61,2 % do total) seguidas dos bancos (30,2 % no mesmo período). As cooperativas e outros organismos completan as fontes financeiras.

A inferior evolución dos salarios en relación co prezo da vivenda soluciónase recorrendo a un maior endebedamento con terceiros e ampliando os prazos dos préstamos.

Este elevado endebedamento das familias pode supoñer riscos tanto en situacións expansivas como recesivas. Unha aceleración no ritmo da actividade económica traería consigo unha elevación dos tipos de xuro, o que implicaría un encarecemento das cotas mensuais para pagar en concepto de amortización dos créditos hipotecarios. Unha recesión con destrución de emprego aínda sería peor, ao perder as familias unha parte dos ingresos necesarios para afrontar os seus pagamentos (que en moitos casos son asumidos ao límite dos recursos dispoñibles no momento de solicitar o préstamo). A terceira posibilidade, a inflación con baixo crecemento —estanflación— sería aínda mais daniña.

(24)

documento 119

9. CONCLUSIÓNS E PROPOSTAS

O prezo da vivenda medrou de forma espectacular entre 1987 e 2006, ata acumular unha suba que duplica o seu valor real. O elevado prezo da compra e do aluguer estase a converter nunha barreira infranqueable para moitas persoas, con efectos negativos especialmente visibles para a mocidade e as persoas con menores ingresos.

As persoas que conseguen superar o elevado listón de entrada asumen, como mal menor, unha cota hipotecaria ou unha renda que lles reduce sensiblemente durante moitos anos o seu poder adquisitivo para afrontar outras decisións de consumo ou investimento.

No período analizado, os traballadores viron como aumentaba o esforzo esixido sobre o seu salario para adquiriren unha vivenda. O prezo medio dunha vivenda de 90 m2_{pasou de 3,4 a 8,1 veces o salario anual no}

período delimitado por 1987 e 2006. O dito esforzo neste breve espazo de tempo aumentou máis do dobre.

Este notable esforzo individual vai acompañado dun forte endebedamento global das economías domésticas (supera o 100 % da súa renda dispoñible) ata converter a situación nun factor de inestabilidade ante calquera tendencia da economía. Se a economía vai ben, aumentarán os tipos de xuro co conseguinte encarecemento na amortización da débeda e, se vai mal, perderase emprego e aumentará a morosidade. Un dos factores que inflúen é a significativa rebaixa que se está a dar no prezo do diñeiro desde 1995, que lles permitiu aos compradores acceder a préstamos hipotecarios con tipos de xuro máis baratos, aínda que o forte aumento nos prezos e o alongamento dos períodos de amortización dos préstamos supoñen un incremento notable no prezo final.

A maiores, a acumulación dunhas políticas públicas nada neutrais (deducións fiscais concentradas na compra de vivenda e escasas actuacións e axudas dirixidas á vivenda en aluguer no sector privado) dan como resultado a elección da propiedade como opción maioritaria de acceso á vivenda, nun contexto onde se aproveitou de maneira moi pouco eficiente o parque dispoñible de vivendas desocupadas.

(25)

gabinete técnico económico 25 Para superar esta situación, na procura de combinar acceso razoable e sostemento da actividade produtiva, a política de vivenda debe incentivar unha oferta suficiente en cantidade, localización e diversidade, cun prezo que permita o acceso a toda a cidadanía, utilizando para este fin unha parte razoable dos seus ingresos. Trátase de conseguir un acceso xeneralizado a unha vivenda sen perder a capacidade de atender outras necesidades básicas.

A política de vivenda ha ter en conta tamén a nova estrutura da sociedade española. Desde hai anos está mudando o tipo de familia dentro dun proceso de aumento dos fogares unipersoais. Ademais, descoñécese se o actual alongamento da estancia dos fillos no fogar familiar é unha decisión propia ou só reflicte a súa imposibilidade económica de independizarse.

Polo tanto, potenciar a vivenda en aluguer semella unha alternativa desexable e necesaria. Para lograr este obxectivo, é condición imprescindible a creación dunha oferta ampla abondo en cantidade, calidade e prezo, que se converta nunha fórmula alternativa á propiedade.

Neste contexto expoñemos algunhas propostas que pretenden un maior equilibrio entre a satisfacción da demanda social e o mantemento dun volume suficiente no ritmo de actividade do sector construtor no seu apartado residencial:

1. Ampliar o número de vivendas en réxime de aluguer, co obxectivo de aumentar o atractivo desta fórmula fronte á compra.

2. Fomentar como fórmula complementaria a construción de vivendas de protección oficial en réxime de propiedade promovidas por cooperativas.

3. Crear un observatorio inmobiliario con participación de todas as partes implicadas, con posibilidades reais de actuar como intermediario competente na fixación de prezos razoables cando finalizan os contratos de arrendamento.

4. Modificar a política fiscal en materia de vivenda, iniciando un traspaso progresivo cara ao gasto público directo dunha parte do actual gasto en deducións existentes no IRPF cunha distribución equilibrada do custo

(26)

documento 119

entre a compra e o aluguer. Como complemento, débese incrementar o orzamento en materia de vivenda.

5. Desde o criterio de considerar o solo como algo máis ca un valor de mercado, cómpre mellorar o seu uso evitando a especulación. Como elemento fundamental débese romper coa actual situación do propietario que consolidou expectativas infinitas de revalorización do solo.

6. Coordinación das actuacións das distintas administracións respecto dunha política de vivenda de carácter global e integrador, xa que as competencias directas nesta materia pertencen ás comunidades autónomas e corporacións locais.