O setor de crédito imobiliário tem dado mostras de que entrou, finalmen-te, em um ciclo virtuoso e sustentá-vel e já é possísustentá-vel traçar cenários em que, no médio prazo, romperemos a
barreira dos 10% da relação crédito imobiliário/ PIB. A velocidade de crescimento projetada para o crédito imobiliário, nos próximos anos, nos leva a um ‘bom problema’, qual seja, o crédito direcionado - caderneta de poupança e FGTS - tende a ser insuficiente para sustentar este cres-cimento. Isso remete os agentes econômicos a buscarem, no mercado, funding alternativo para complementar as fontes atualmente disponíveis. Os resultados esperados deste movimento apre-sentam várias possibilidades de desdobramentos positivos, tais como: i) minimizar a dependência do crédito direcionado podendo, no futuro, até mesmo torná-lo desnecessário; ii) mitigar o risco de descasamento entre ativos e passivos, introdu-zindo modalidades de funding mais adequadas às operações de longo prazo; iii) maior gestão e pla-nejamento sobre as fontes de recursos; iv) melhor interação com o mercado internacional; iv) mo-dernização do segmento de crédito imobiliário, internalizando as melhores práticas e processos de sucesso nas economias desenvolvidas.
No entanto, não é recomendável construir um ‘edifício moderno’ sobre uma base de ‘entulhos’. Nesse contexto, para que efetivamente ocorra não apenas um salto quantitativo, mas também qualita-tivo, é imprescindível sanear problemas do passa-do, que ainda se mantém latentes e que contami-nam a nova carteira de crédito imobiliário. O ideal seria a construção de um novo arcabouço legal, compatível com a atual realidade e em sin-tonia com a economia global e a conseqüente
re-vogação de todo o emaranhado de leis e normas que entravam a evolução do crédito imobiliário nacional. Porém, antes da construção do ‘novo’, deve-se ‘cremar’ alguns esqueletos, para que não continuem a assombrar o futuro. O maior de todos é a polêmica sobre a capitalização de juros. Para não ser repetitivo, vamos apenas reafirmar a urgência e a importância de uma ampla pesquisa e documentação das experiências internacionais e trazer o resultado para o debate interno, de for-ma qualificada. Outro desses esqueletos – a cha-mada ‘Inversão da Tabela Price’ – finalmente foi sepultado por meio da Súmula 450, do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Prevaleceu o lógico e o racional – ou seja, nos contratos de crédito imo-biliário, primeiro se deve corrigir o saldo devedor e apurar os juros, para somente então amortizá-lo. No entanto, transcorreram quase 30 anos para se superar um problema por demais simples, que afrontava a lógica financeira e matemática e que não tinha nenhuma sustentação legal. Esse hiato de tempo, certamente, custou centenas de milhões de reais na elaboração de defesas e na frustração de fluxos de caixa contratados/preci-ficados, encarecendo o custo do capital empres-tado e, por conseguinte onerando a sociedade em geral. Por outro lado, teve como beneficiário uma minoria de ‘espertos’ (não confundir com experts). Caso este problema tivesse sido identifi-cado e enfrentado de forma organizada e articu-lada pelo governo federal e pelo setor produtivo/ financeiro, com certeza poderia ter sido supera-do a um custo e tempo muito inferior.
Neste artigo, trataremos de um problema associado à massa antiga de contratos, assinados até 2001, regidos pela equivalência salarial, a
cha-Um esqueleto
a ser cremado
mortização negativa
A
Teotonio Costa Rezende
Mestre em Gestão e
Estratégia de Negócios
SFI - 27
donadas práticas equi-vocadas como a proi-bição da capitalização de juros. Portanto, é possível contratar fi-nanciamentos preven-do, explicitamente, a ocorrência de ‘amorti-zações negativas’, que são, como não podia ser diferente, conver-tidas simultaneamente em capital, passando a compor a base de cál-culo dos juros subse-qüentes. Como
exem-plo, podemos citar os Estados Unidos, em que o sistema de amortização-padrão é o Straight Line (Tabela Price). Existe uma variante muito parecida com a antiga Série em Gradiente, que foi utilizada no Brasil no início da década de 1990. Este mo-delo de financiamento GPM (Graduated Payment Mortages) tem como público-alvo profissionais em início de carreira e que têm perspectiva de aumen-to da renda. As prestações iniciais são reduzidas em relação ao que seria o pagamento normal pela Tabela Price - 2,5%, 5% ou 7.5% durante os pri-meiros cinco anos, ou aumentos de 2% a 3% du-rante 10 anos - e vão sendo reajustadas até atingir o patamar de equilíbrio. Exemplo: financiamen-to de US$ 200.000, por 30 anos, com taxa fixa de
6,5% ao ano. A presta-ção, pelo Straight Line (Tabela Price), seria de U$ 1.264. Caso se opte pelo GPM, com o plano 7,5%, a presta-ção inicial se reduzirá para US$ 940 e sofrerá acréscimo de 7,5% nos cinco primeiros anos, até atingir a prestação de equilíbrio.
Nota-se que, du-rante certo período, o devedor pagará uma prestação que é infe-rior aos juros mensais, gerando o que no Brasil chamamos de ‘amortização negativa’. A parte dos juros vencidos e não pagos são mensalmente con-vertidos em capital, passando a compor a base de cálculo para os juros subseqüentes, ou seja, tem-se explicitamente a ocorrência de anatocismo.
Os exemplos a seguir evidenciam os impac-tos dos diversos tratamenimpac-tos da amortização negativa. Tem-se como referência um financia-mento de 5.000 UPF, prazo de 30 anos, concedi-do em janeiro/1983, pela Equivalência Salarial, com revisões de índice da categoria profissional. Para facilitar as demonstrações, foi considerada uma taxa de juros de 6,0% ao ano, para melhor evidenciar a relação entre ativos e passivos.
Tabela 2 - Tabela Price – evolução Normal (aTivo ageNTe fiNaNceiro)
n 0 1 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 mês jan-83 fev-83 jan-84 jan-85 jan-86 jan-87 jan-88 jan-89 jan-90 jan-91 jan-92 jan-93 jan-94 jan-95 jan-96 jan-97 jan-98 jan-99 jan-00 jan-01 jan-02 jan-03 atualização monetária _._ 873.300,00 2.655.375,45 11.752.700,65 49.260.643,12 47.740,46 418.143,10 8.139,68 238.807,10 1.479.023,32 11.171.783,25 129.849.146,56 4.935.033,24 2.071,85 1.406,73 1.026,02 1.781,20 1.154,83 556,92 236,35 376,14 798,16 Juros pagos. _._ 77.139,75 187.971,73 618.415,51 2.089.889,44 3.521,74 16.876,70 182,08 3.423,81 45.534,37 252.406,89 3.360.084,70 91.726,90 372,10 519,17 603,48 702,58 803,13 901,65 977,29 1.060,70 1.157,33 amortização _._ 27.134,28 3.960,94 (213.275,66) (1.017.209,68) (2.227,50) (11.337,16) (133,16) (3.025,58) (42.720,61) (241.625,23) (3.257.080,07) (89.853,13) (366,72) (512,25) (595,68) (693,76) (793,33) (890,98) (966,07) (1.048,88) (1.144,81) P(a+j) _._ 104.274,03 191.932,66 405.139,85 1.072.679,76 1.294,23 5.499,54 48,92 398,23 2.813,77 10.781,66 103.004,63 1.873,77 5,38 6,92 7,81 8,83 9,80 10,67 11,22 11,83 12,52 Saldo devedor 14.554.650,00 15.400.815,72 37.590.384,18 123.896.376,71 418.995.097,30 706.575,38 3.386.716,46 36.549,26 687.788,03 9.149.595,57 50.723.002,10 675.274.020,10 18.435.233,15 74.787,65 104.346,58 121.292,64 141.210,56 161.420,08 181.220,94 196.424,20 213.189,60 232.610,94 Saldo em uPf 5.000,00 4.991,21 4.981,51 5.071,06 5.234,32 5.436,03 5.673,46 5.923,70 6.235,05 6.597,82 6.986,49 7.404,01 7.850,69 8.328,25 8.835,44 9.373,46 9.944,41 10.550,33 11.193,39 11.875,71 12.599,86 13.368,44 Fonte: o autor
Os modelos
de cálculo
têm de prever
que a parcela
de juros
previstos mas
não pagos é
incorporada
ao saldo
devedor
26 - SFImada ‘amortização negativa’. Trata-se de um evento decor-rente do descasamento entre a periodicidade e os índices de reajustes dos saldos devedores e das prestações, fazendo que estas se tornassem insuficientes até mesmo para a quitação da parcela mensal de juros. A par-cela dos juros que supera o va-lor da prestação de amortização e juros [J> P(a+j)] é incorpora-da ao saldo devedor, convertiincorpora-da em capital, passando a compor a base de cálculo de juros para os períodos subseqüentes.
A discussão que vem sendo travada, principalmente a par-tir do início da década de 1980, é que o fato de se incorporar a amortização negativa ao saldo devedor implica em
capitaliza-ção de juros e, portanto, incorre na proibicapitaliza-ção es-tabelecida no artigo 4º do Decreto 22.626/33: “E proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano”.
Os tribunais, reiteradamente, têm conside-rado a amortização negativa como capitalização de juros, divergindo apenas quanto à forma de seu tratamento. Ora cumpre-se literalmente o que está previsto no Decreto
22.626/33, ou seja, determina que a amortização negativa deva ser tratada em separado, sendo incorporada ao saldo devedor anualmente, ora estabelece que a amortização negativa somente deva ser somada ao saldo deve-dor ao final do prazo de amor-tização.
Uma recente decisão do STJ, ao analisar a questão da capitalização de juros, trouxe um novo agravante a este tema. Decidiu-se que, para os contratos assinados anteriormente à Lei 11.977, de 7/7/2009, não pode haver capitalização de juros em nenhum período. Muito embora seja evidente que, para atender à referida decisão, a amortiza-ção negativa somente possa ser
adicionada ao saldo devedor ao final do prazo de amortização, devendo ser integralmente qui-tada juntamente com a última prestação, tem surgido uma tese segundo a qual se deve isentar, integralmente, o pagamento dos juros não quitados durante a fase de retorno da dívida (amortiza-ção negativa). É, portanto, um tí-pico problema em que a demora em seu enfrentamento somente contribui para agravá-lo.
Na visão do Poder Judiciá-rio, no caso de contratos assina-dos anteriormente a 7/7/2009, há muito está pacificada a proi-bição da capitalização mensal da amortização negativa.
Do ponto de vista econômi-co, é inquestionável que o fato de não se incorporar a amortiza-ção negativa ao saldo devedor, na data de sua ocor-rência, afeta negativamente o resultado financeiro da operação, fazendo que a taxa de juros realizada seja inferior à taxa de juros contratada. Assim, ao se proibir a incorporação mensal da amortização negativa ao saldo devedor (contratos firmados até 7/7/2009), do lado do devedor cumpse um re-quisito legal, o Decreto 22.626/33. No entanto, do lado do credor descumpre-se uma condição
funda-mental contratada entre as par-tes e, vital para definição do re-sultado da operação – a taxa de juros. A rigor, dentro da lógica financeira, os juros não quitados no vencimento devem ser vistos de forma similar a um novo em-préstimo concedido ao devedor, razão pela qual devem ser con-vertidos em capital e, assim, pas-sando a ser remunerado como se capital fosse. Deixar esses juros esterilizados, sem remuneração enquanto não quitados, impli-ca enriquecimento sem impli-causa do devedor, impondo ao credor ônus não precificado quanto da estruturação da operação.
Nas economias desenvolvi-das, que priorizam a transparên-cia das relações entre devedores e credores, há muito foram
aban-Tabela 1: gPm graduaTed PaymeNT morTageS - PlaNo 7,5%
n 0 1 12 24 36 48 60 120 180 240 300 360 juros 0 1.083,33 1.092,11 1.097,98 1.099,20 1.095,07 1.084,84 983,61 842,92 648,36 379,31 7,28 amort. 0 (143,33) (152,11) (87,48) (12,91) 72,68 170,50 367,53 508,23 702,79 971,83 1.343,87 P(a+j) _._ 940,00 940,00 1.010,50 1.086,29 1.167,76 1.255,34 1.351,15 1.351,15 1.351,15 1.351,15 1.351,15 Sd 200.000,00 200.143,33 201.772,18 202.791,38 202.941,80 202.094,97 200.108,57 181.222,65 155.106,87 118.993,52 69.055,36 (0,00)
Fonte: simulação realizada em site norte-americano
Não é
recomendável
construir um
edifício sobre
uma base
de entulhos,
como é o
caso da
amortização
negativa
Tabela 5 - iNcorPoração aNual da amorTização NegaTiva n 0 1 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 mês jan-83 fev-83 jan-84 jan-85 jan-86 jan-87 jan-88 jan-89 jan-90 jan-91 jan-92 jan-93 jan-94 jan-95 jan-96 jan-97 jan-98 jan-99 jan-00 jan-01 jan-02 jan-03 atualização monetária _._ 873.300,00 2.649.333,40 11.564.843,92 47.736.704,61 45.917,64 399.203,28 7.750,65 225.112,20 1.382.472,39 10.402.263,88 120.421.512,22 4.559.617,82 1.907,14 1.290,58 938,24 1.623,47 1.049,11 504,27 213,30 338,35 715,61 Juros devidos _._ 77.139,75 187.544,01 608.530,67 2.025.236,14 3.387,27 16.112,27 173,38 3.227,47 42.561,88 235.020,94 3.116127,38 84.749,10 342,52 476,31 551,85 640,37 729,61 816,42 882,42 954,14 1.037,63 Juros pagos _._ 77.139,75 187.544,01 405.139,85 1.072.679,76 1.294,23 5.499,54 48,92 398,23 2.813,77 10.781,66 103.004,63 1.873,77 5,38 6,92 7,81 8,83 9,80 10,67 11,22 11,83 12,52 amortização _._ 27.134,28 4.388,65 _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ P(a+j) _._ 104.274,03 191.932,66 405.139,85 1.072.679,76 1.294,23 5.499,54 48,92 398,23 2.813,77 10.781,66 103.004,63 1.873,77 5,38 6,92 7,81 8,83 9,80 10,67 11,22 11,83 12,52
Saldo devedor teórico*
14.554.650,00 15.400.815,72 37.504.414,19 121.706.133,93 405.713.605,07 679.001,32 3.232.065,50 34.785,33 647.718,48 8.547.944,02 47.212.283,64 626.042.422,22 17.027.398,34 68.821,28 95.704,39 110.885,00 128.670,62 146.602,43 164.044,93 177.224,88 191.718,55 208.494,71 Saldo em uPf 5.000,00 4.991,21 4.970,12 4.981,41 5.068,40 5.223,89 5.414,39 5.637,82 5.871,80 6.163,97 6.502,93 6.864,21 7.251,16 7.663,84 8.103,67 8.569,17 9.061,31 9.581,86 10.132,48 10.714,93 11.330,88 11.982,45 Fonte: o autor
Os resultados apresentados nas tabelas 1, 2, 3 e 4 não deixam dúvida de que, pela óptica econômica e financeira, a única forma de garantir que a taxa realizada seja idêntica à taxa contratada é incorpo-rar, ao saldo devedor, as amortizações negativas nas respectivas datas de ocorrência. No entanto, em que pese argumentos coerentes e justificáveis contrários a esta tese, entendemos ser inquestionável que a amortização negativa
seja, efetivamente, sinô-nimo de capitalização de juros. Aliás, no caso específico dos modelos adotados para o crédi-to imobiliário no Brasil, esta é a única hipótese de ocorrência de capi-talização de juros. Neste contexto, estando paci-ficado que o artigo 4º do Decreto 22.626/33 se aplica às operações de crédito imobiliário contratadas anterior-mente a 7/7/2009, há que se sobrepor à lógica econômica os ditames legais. No entanto, se é para colocar em prática algo irracional, pelo me-nos que o faça de forma
correta. O que diz o referido artigo? Que não pode haver cobrança de juros sobre juros em período in-ferior a um ano. Por conseguinte, em que pesem as distorções econômicas, colocar essa regra em prática é por demais simples. Basta que se desen-volva um saldo paralelo das amortizações negativas, apenas sendo atualizadas monetariamente, sem in-cidência de juros. Cada amortização negativa,
devi-Tabela 6 - Saldo Paralelo - iNcorPoração aNual da amorTização NegaTiva
n 0 1 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 mês jan-83 fev-83 jan-84 jan-85 jan-86 jan-87 jan-88 jan-89 jan-90 jan-91 jan-92 jan-93 jan-94 jan-95 jan-96 jan-97 jan-98 jan-99 jan-00 jan-01 jan-02 jan-03 entrada no mês _._ _._ _._ 8,3247513 11,8998654 16,1027728 17,7785538 20,1720497 25,6480076 28,6625754 30,8862729 33,0372392 35,2926771 37,5433480 39,7449861 42,0437711 44,4746379 47,0462870 49,7678859 52,6471411 55,6922577 58,9141594 baixa no mês _._ _._ _._ _._ 8,3247513 11,8998654 16,1027728 17,7785538 20,1720497 25,6480076 28,6625754 30,8862729 33,0372392 35,2926771 37,5433480 39,7449861 42,0437711 44,4746379 47,0462870 49,7678859 52,6471411 55,6922577 Saldo pendente _._ _._ 11,292642 86,989503 155,490182 190,498475 223,428370 233,984388 292,165843 338,958235 361,285920 386,950957 412,677014 439,834018 465,491225 492,146048 520,547220 550,626252 582,441358 615,957783 651,570910 689,275377 Saldo em uPf 5.000,00 4.991,21 4.981,41 5.068,40 5.223,89 5.414,39 5.637,82 5.871,80 6.163,97 6.502,93 6.864,21 7.251,16 7.663,84 8.103,67 8.569,17 9.061,31 9.581,86 10.132,48 10.714,93 11.330,88 11.982,45 12.671,73 Fonte: o autor
A tabela 2 apresenta a evolução do financia-mento, pela Tabela Price - ativo da instituição fi-nanceira – considerando a evolução normal da dívida. Em praticamente todo o período ocorre-ram amortizações negativas, as quais foocorre-ram incor-poradas ao saldo devedor nas respectivas datas de ocorrência. Esta é a prática adotada pelas institui-ções financeiras brasileiras e é a única forma de garantir que a taxa de juros contratada (6,0% ao
ano) seja igual à taxa de juros realizada.
Na tabela 3 apre-senta-se o passivo da instituição financei-ra, ou seja, a evolução de uma caderneta de poupança - funding da operação - pelo mesmo valor do financiamento e considerando que, mensalmente, seja saca-do valor idêntico ao va-lor da prestação. Nota-se absoluta igualdade entre todos os valores - juros e saldos - entre o ativo (financiamento) e o passivo (caderneta de poupança).
Considerando-se que às vezes procura-se atribuir a ocorrência de amortização negativa à Tabela Price, a tabela 4 apresenta a evolução do mesmo financiamento, porém, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). Nota-se, também, a ocorrência de amortizações negativas no SAC, evi-denciando que referido evento nada tem a ver com o sistema de amortização. A amortização negativa decorre apenas de as prestações sofrerem reajustes inferiores àqueles aplicados ao saldo devedor.
Tabela 4 - Sac - evolução Normal
n 0 1 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 mês jan-83 fev-83 jan-84 jan-85 jan-86 jan-87 jan-88 jan-89 jan-90 jan-91 jan-92 jan-93 jan-94 jan-95 jan-96 jan-97 jan-98 jan-99 jan-00 jan-01 jan-02 jan-03 atualização monetária _._ 873.300,00 2.610.694,26 11.398.788,89 47.330.514,58 9.558,04 396.311,27 7.668,48 224.223,00 1.386.897,81 10.465.562,87 121.557.642,35 4.617.666,98 1.938,02 1.315,51 959,22 1.664,79 1.079,08 520,25 220,73 351,20 745,07 Juros pagos. _._ 77.139,75 184.808,78 599.793,02 2.008.003,47 2.892,20 15.995,54 171,54 3.214,72 42.698,13 236.451,07 3.145.526,83 85.828,05 348,07 485,50 564,20 656,67 750,45 842,29 912,72 990,38 1.080,35 amortização _._ 56.277,88 60.767,22 (81.420,47) (635.520,01) (1.519,72) (8.958,94) (108.95) (2.705,18) (39.097,94) (222.656,04) (3.013.733,39) (83.430,57) (341,18) (476,65) (554,21) (645,37) (737,91) (828,63) (898,36) (975,25) (1.064,32) P(a+j) _._ 133.417,63 245.576,00 518.372,55 1.372.483,46 1.372,48 7.036,60 62,59 509,54 3.600,19 13.795,03 131.793,44 2.397,47 6,89 8,85 9,99 11,30 12,54 13,66 14,36 15,13 16,02 Saldo devedor 14.554.650,00 15.371.672,13 36.900.989,38 120.040.024,05 402.236.214,81 579.960,05 3.208067,15 34.416,94 645.648,75 8.578.723,24 47.512.870,78 632.119.099,18 17.249.040,51 69.954,96 97.577,53 113.393,41 131.978,97 150.828,13 169.286,88 193.442,89 190.051,67 217.133,64 Saldo em uPf 5.000,00 4.981,76 4.890,15 4.913,22 5.024,96 5.124,68 5.374,19 5.578,11 5.853,04 6.186,16 6.544,33 6.930,84 7.345,55 7.790,09 8.262,28 8.763,01 9.294,29 9.858,05 10.456,26 11.090,86 11.764,28 12.478,94 Fonte: o autor
Tabela 3 - caderNeTa de PouPaNça – (PaSSivo ageNTe fiNaNceiro)
n 0 1 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 mês jan-83 fev-83 jan-84 jan-85 jan-86 jan-87 jan-88 jan-89 jan-90 jan-91 jan-92 jan-93 jan-94 jan-95 jan-96 jan-97 jan-98 jan-99 jan-00 jan-01 jan-02 jan-03 atualização monetária _._ 873.300,00 2.655.375,45 11.752.700,65 49.260.643,12 47.740,46 418.143,10 8.139,68 238.807,10 1.479.023,32 11.171.783,25 129.849.146,56 4.935.033,24 2.071,85 1.406,73 1.026,02 1.781,20 1.154,83 556,92 236,35 376,14 798,16 Juros auferidos _._ 77.139,75 187.971,73 618.415,51 2.089.889,44 3.521,74 16.876,70 182,08 3.423,81 45.534,37 252.406,89 3.360.084,70 91.726,90 372,10 519,17 603,48 702,58 803,13 901,65 977,29 1.060,70 1.157,33 Saque _._ 104.274,03 191.932,66 405.139,85 1.072.679,76 1.294,23 5.499,54 48,92 398,23 2.813,77 10.781,66 103.004,63 1.837,77 5,38 6,92 7,81 8,83 9,80 10,67 11,22 11,83 12,52 Saldo credor 14.554.650,00 15.400.815,72 37.590.384,18 123.896.376,71 418.995.097,30 706.575,38 3.386.716,46 36.549,26 687.788,03 9.149.595,57 50.723.002,10 675.274.020,10 18.435.233,15 74.787,65 104.346,58 121.292,64 141.210,56 161.420,08 181.220,94 196.424,20 213.189,60 232.610,94 Saldo em uPf 5.000,00 4.991,21 4.981,51 5.071,06 5.234,32 5.436,03 5.673,46 5.923,70 6.235,05 6.597,82 6.986,49 7.404,01 7.850,69 8.328,25 8.835,44 9.373,46 9.944,41 10.550,33 11.193,39 11.875,71 12.599,86 13.368,44 Fonte: o autor
SFI - 31 Tabela 9 - excluSão ToTal da amorTização NegaTiva
n 0 1 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 mês jan-83 fev-83 jan-84 jan-85 jan-86 jan-87 jan-88 jan-89 jan-90 jan-91 jan-92 jan-93 jan-94 jan-95 jan-96 jan-97 jan-98 jan-99 jan-00 jan-01 jan-02 jan-03 atualização monetária _._ 873.300,00 2.649.333,40 11.538.626,92 46.888.047,47 43.786,74 367.540,26 6.854,34 191.200,46 1.119.370,07 7.985.538,97 87.586.806,47 3.139.574,10 1.242,53 795,22 546,71 894,62 546,71 248,51 99,40 149,10 298,21 Juros devidos _._ 77.139,75 187.544,01 607.151,16 1.989.231,75 3.230,08 14.834,31 153,33 2.741,27 34.461,81 180.419,27 2.266.469,18 58.354,91 223,16 293,49 321,57 352,88 380,21 402,33 411,03 420,47 432,40 Juros pagos _._ 77.139,75 187.544,01 405.139,85 1.072.679,76 1.294,23 5.499,54 48,92 398,23 2.813,77 10.781,66 103.004,63 1.873,77 5,38 6,92 7,81 8,83 9,80 10,67 11,22 11,83 12,52 amortização _._ 27.134,28 4.388,65 _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ P(a+j) _._ 104.274,03 191.932,66 405.139,85 1.072.679,76 1.294,23 5.499,54 48,92 398,23 2.813,77 10.781,66 103.004,63 1.873,77 5,38 6,92 7,81 8,83 9,80 10,67 11,22 11,83 12,52
Saldo devedor teórico*
14.554.650,00 15.400.815,72 37.504.414,19 121.430.231,44 397.846.349,42 646.015,99 2.966.862,49 30.665,63 548.253,76 6.892.361,42 36.083.854,95 453.293.835,43 11.670.981,18 44.631,66 58.697,10 64.313,33 70.575,68 76.042,81 80.466,22 82.205,76 84.094,40 86.480,06 Saldo em uPf 5.000,00 4.991,21 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12
cente decisão do STJ que enten-deu não ser possível a ocorrên-cia da capitalização de juros, em qualquer período, para os contra-tos assinados até 7/7/2009, as dis-torções sobre a lógica financeira e sobre as condições contratadas serão ainda mais relevantes. No entanto, tecnicamente também não existe nenhuma complexida-de sobre como dar efetividacomplexida-de a mais esta distorção. As tabelas 7 e 8 apresentam a forma de fazê-lo, ou seja, segrega-se as amortiza-ções negativas em um saldo para-lelo e, durante todo o período de retorno da dívida, sofrem apenas atualização monetária. Na data de vencimento da última presta-ção adiciona-se, ao saldo devedor remanescente, o saldo das amor-tizações negativas.
Comparando-se a tabela 2 com a tabela 8, nota-se que ampliou-se a distorção entre passivo (13.368,44 UPF) e ativos (9.801,65 UPF), sendo que, exclusivamente em decorrência de não se re-munerar as amortizações negativas durante todo o período do contrato, a taxa realizada foi reduzida em ¼, passando de 6,0% ao ano para 4,5% ao ano.
A tabela 9 apresenta, para fins de alerta, a hi-pótese absurda que ora se começa a veicular, de que deva haver a plena isenção de cobrança das
amorti-zações negativas. Veja que o ativo da instituição financeira é redu-zido para 4.970,12 UPF, equiva-lente a apenas 37,2% do passivo correspondente, sendo que a re-muneração do ativo se reduz para apenas 1,23% ao ano.
O gráfico 1 apresenta uma síntese dos impactos do trata-mento da amortização negati-va. Conforme já evidenciado, a única hipótese em que as linhas do ativo e passivo se so-breponham é aquela em que as amortizações negativas são capitalizadas nas datas de sua ocorrência. Nas demais, o passi-vo suplanta o atipassi-vo, propassi-vocando desequilíbrios nos resultados originalmente precificados e contratados.
Feitas estas demonstrações técnicas, retor-namos à questão da urgência e importância de se eliminar estes esqueletos. Isso, para que não comprometam a nova carteira de crédito imobi-liário, constituída a partir do fim da equivalên-cia salarial e, sobretudo, pós estabilidade da eco-nomia brasileira. Visa-se, principalmente, evitar que este ‘esqueleto’ esteja, a todo instante, se ‘reencarnando’ e provocando impactos negati-vos na modernização e ampliação do mercado de crédito imobiliário brasileiro.
Uma questão
urgente é
eliminar o
risco de que
surjam novos
esqueletos
nos sistemas
habitacionais,
como ocorreu
no passado
30 - SFIdamente atualizada monetariamente, será incorpo-rada ao saldo devedor após transcorridos 12 meses de sua ocorrência. As tabelas 5 e 6 apresentam, de forma didática, a forma de evoluir a dívida, sem a incidência de juros sobre as amortizações negativas em período inferior a um ano.
O confronto da tabela 5 (ativo, desvirtuado pela capitalização anual das amortizações
negati-vas) com a tabela 3 (passivo - caderneta de poupan-ça evoluída normalmente) demonstra claramente o desequilíbrio entre ativo x passivo. Nota-se que, par-tindo da mesma base e idênticas condições, o passi-vo da instituição financeira, ao final, é de 13.368,44 UPF, enquanto que o ativo foi reduzido para 12.671,73 UPF, sendo que a remuneração realizada foi reduzida para 5,74% ao ano, abaixo da
contra-tada e custo do passivo - 6,0% ao ano. Este re-sultado depende, ainda, da liquidação integral do saldo remanescente na data de vencimen-to da última prestação. Esta distorção será tanto maior quanto maior for a diferença entre os índi-ces de reajustes das pres-tações em relação aos re-ajustes do saldo devedor. Alguém tem de pagar a diferença. Se um dispo-sitivo legal impede que o devedor a pague, não é razoável que o agente financeiro, que não deu causa a este problema, arque com este prejuízo.
Se prevalecer, de forma inalterada, a
re-Tabela 8 - Saldo Paralelo - iNcorPoração da amorTização NegaTiva No fiNal do Prazo
n 0 1 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 mês jan-83 fev-83 jan-84 jan-85 jan-86 jan-87 jan-88 jan-89 jan-90 jan-91 jan-92 jan-93 jan-94 jan-95 jan-96 jan-97 jan-98 jan-99 jan-00 jan-01 jan-02 jan-03 entrada no mês _._ _._ _._ 8,2682881 11,4500785 14,8934105 15,6377137 16,9224466 21,2404501 22,8215684 23,3655476 23,7212027 24,0526408 24,2512037 24,2649252 24,2472622 24,2288927 24,2099600 24,1912859 24,1719422 24,1516662 24,1309389 No mês _._ _._ _._ 202.011,31 916.551,99 1.935,85 9.334,78 104,41 2.343,03 31.648,04 169.637,61 2.163.464,54 56.481,13 217,78 286,57 313,76 344,05 370,41 391,66 399,80 408,65 419,88 baixa no mês _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ Saldo pendente _._ _._ 11,292642 98,182307 251,068812 431,540384 634,649716 835,982389 1.081,816438 1.358,885173 1.639,362996 1.924,560540 2.213,071703 2.504,821432 2.796,738615 3.088,206552 3.379,416108 3.670,403010 3.961,153084 4.251,515828 4.541,632474 4.831,526817 Saldo em uPf 5.000,00 4.991,21 4.981,41 5.068,30 5.221,19 5.401,66 5.604,77 5.806,10 6.051,93 6.329,00 6.609,48 6.894,68 7.183,19 7.474,94 7.766,86 8.058,32 8.349,53 8.640,52 8.931,27 9.221,63 9.511,75 9.801,65 Fonte: o autor
Tabela 7 - iNcorPoração da amorTização NegaTiva No fiNal do Prazo
n 0 1 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 mês jan-83 fev-83 jan-84 jan-85 jan-86 jan-87 jan-88 jan-89 jan-90 jan-91 jan-92 jan-93 jan-94 jan-95 jan-96 jan-97 jan-98 jan-99 jan-00 jan-01 jan-02 jan-03 atualização monetária _._ 873.300,00 2.649.333,40 11.538.626,92 46.888.047,47 43.786,74 367.540,26 6.854,34 191.200,46 1.119.370,07 7.985.538,97 87.586.806,47 3.139.574,10 1.242,53 795,22 546,71 894,62 546,71 248,51 99,40 149,10 298,21 Juros devidos _._ 77.139,75 187.544,01 607.151,16 1.989.231,75 3.230,08 14.834,31 153,33 2.741,27 34.461,81 180.419,27 2.266.469,18 58.354,91 223,16 293,49 321,57 352,88 380,21 402,33 411,03 420,47 432,40 Juros pagos _._ 77.139,75 187.544,01 405.139,85 1.072.679,76 1.294,23 5.499,54 48,92 398,23 2.813,77 10.781,66 103.004,63 1.873,77 5,38 6,92 7,81 8,83 9,80 10,67 11,22 11,83 12,52 amortização _._ 27.134,28 4.388,65 _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ _._ P(a+j) _._ 104.274,03 191.932,66 405.139,85 1.072.679,76 1.294,23 5.499,54 48,92 398,23 2.813,77 10.781,66 103.004,63 1.873,77 5,38 6,92 7,81 8,83 9,80 10,67 11,22 11,83 12,52
Saldo devedor teórico*
14.554.650,00 15.400.815,72 37.504.414,19 121.430.231,44 397.846.349,42 646.015,99 2.966.862,49 30.665,63 548.253,76 6.892.361,42 36.083.854,95 453.293.835,43 11.670.981,18 44.631,66 58.697,10 64.313,33 70.575,68 76.042,81 80.466,22 82.205,76 84.094,40 86.480,06 Saldo em uPf 5.000,00 4.991,21 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 4.970,12 Fonte: o autor
gráfico 1 - SaldoS em difereNTeS modeloS de TraTameNTo da amorTização NegaTiva
evolução Saldo Passivo x Saldos ativos
14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 0 1 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 Cd. Poupança TP Normal TP A. Neg. Anual TP A. Neg. Final TP - Exclusão A. Neg.
Para tanto, entende-se como recomendável que o governo federal tome a iniciativa de re-gulamentar esta questão, esta-belecendo que os contratos de crédito imobiliário firmados an-teriormente a 7/7/2009, exclusi-vamente aqueles sem cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), tra-tem as amortizações negativas de forma segregada do saldo deve-dor, sofrendo apenas atualização monetária. Neste contexto, de-ve-se avaliar, exclusivamente sob a óptica jurídica, se prevalece o disposto no Decreto 22.626/33, capitalizações anuais ou, o en-tendimento recente do STJ de que as amortizações negativas somente podem ser somadas ao
saldo devedor ao final do prazo de amortização. A relação custo/beneficio desta ação tem tudo para ser positiva. Isto porque, de um lado rompe um problema que tem grande impacto de conta-minação sobre as demais carteiras de crédito imo-biliário e geram grande risco jurídico. De outro, o estoque de contratos de crédito imobiliário que tem as características de ocorrência de amortiza-ção negativa não é por demais expressivo, princi-palmente se se considerar que a maior parcela está em poder da Empresa Gestora de Ativos (Emgea).
Considerando que essa empresa já concede, regularmente, des-contos muito superiores àqueles que decorreriam do tratamento das amortizações negativas por meio de capitalização anual ou mesmo, somente ao final do prazo de amortização, para este grupo, dar tratamento automáti-co às amortizações negativas na forma preconizada pelo Poder Judiciário não traria qualquer ônus adicional. Para os contratos em poder de outras instituições financeiras, é indubitável que estas não têm responsabilida-de pelo problema aqui tratado, uma vez que se limitaram a cum-prir as normas e regras que lhes foram impostas. Portanto, é im-portante se buscar, em parceria entre o governo federal e instituições financeiras, a forma adequada de se compensar este prejuízo. Contudo, esta negociação não deve ser justificativa para postergar, ainda mais, o enfrentamento defi-nitivo deste problema.
Este seria um passo importante para ir além de se buscar a criação de barreiras entre o ‘velho’ e o ‘novo’ crédito imobiliário. Propiciaria, isso sim, eliminar os fantasmas do passado e desmontar a estrutura que faz com que no Brasil, em se tratando de crédito imobili-ário, “o passado é mais incerto do que o futuro”.
