APRESENTAÇÃO PÚBLICA AO MERCADO

(1)

APRESENTAÇÃO PÚBLICA AO MERCADO

Novembro de 2012

Torre Matarazzo

Shopping Center Cidade de São Paulo

São Paulo, SP

(2)

Cyrela Commercial Properties

O que fazemos

Nosso diferencial

Experiência Comprovada

Portfolio de Qualidade

Parcerias Estratégicas

Mercado de Capitais

Sustentabilidade

Desenvolvimento, aquisição, locação, venda e gerenciamento de propriedades comerciais

Foco em 3 segmentos: edifícios corporativos, shopping centers e galpões logísticos

Portfolio de alta qualidade, em localizações estratégicas, que nos permite ter inquilinos únicos, aluguéis premium

e baixas taxas de vacância.

Spin off em 2007 da Cyrela Brazil Realty (51 anos de experiência no mercado imobiliário brasileiro)

16 anos de experiência no segmento de propriedades comerciais

AAA – Foco no eixo da Avenida Faria Lima (destino principal de empresas de primeira linha, em São Paulo)

Portfolio de Shopping Centers em acelerada expansão

Gestão e Desenvolvimento de Galpões Logísticos modernos e sofisticados

Parcerias Estratégicas com GIC, CPP e Prologis para investir, desenvolver e gerenciar propriedades comerciais no

Brasil

Bovespa – Novo Mercado – Companhia listada desde 2007

R$2,17 bilhões de Market Cap

(1)

Membro fundadora da seção brasileira do Green Building Council e membro do UN Global Compact

Principais Indicadores

Receitas Recorrentes de Aluguel: R$166 MM em 2011; R$134 MM em 9M12

_{Altas Margens de EBITDA Ajustado: 86,3% em 2011; 87,1% em 9M12}

(3)

Modelo de Negócios CCP

3 Desevolvimento

Dois modelos independentes de negócio

+

Alta rentabilidade

Expertise

Qualidade superior

Modelo de negócio integrado

Histórico

Fluxo de caixa estável e Recorrente

Retorno do Spread x Financiamentos

Ganho de escala e redução de custo

Gestão eficaz da taxa de vacância

Property Portfolio

Geração contínua de Múltiplos

Portfolio diversificado e de alta qualidade

(4)

Parcerias Estratégicas

CCP + Prologis Inc. Joint Venture



GIC Real Estate é o braço de Real Estate do Government of

Singapore Investment Corporation



CPPIB é uma subsidiária do Canada Pension Plan



Joint Venture para investimentos no mercado imobiliário comercial

no Brasil



R$1,3

Bilhão

comprometidos

para

investimentos

no

desenvolvimento e administração de Edifícios Corporativos,

Shopping Centers e Centros de Distribuição (Logísticos)

General Partner



Companhia Norte-Americana focada no desenvolvimento e

aquisição de propriedades industriais, especialmente centros

logísticos e de distribuição



Atuação em 22 países



Portfolio Global de aproximadamente 60 milhões de metros

quadrados sob administração



Mais de 4.500 clientes no Mundo

CCP Asset Management

37,5% 37,5%

(5)

SEGMENTOS DE NEGÓCIOS

Escritórios Corporativos

(6)

Edifícios Corporativos – Dinâmica de Mercado

Taxa de Vacância Média: São Paulo e Rio de Janeiro (%)

9,1%

5,5%

6,6%

3,9%

3,6%

4,8%

5,2%

4,5%

3,6%

2,0%

4,1%

3,5%

2,9%

0,9%

2,0%

_0,9%

0,8%

0,0%

2007

2008

2009

2010

2011

3Q12

São Paulo

Rio de Janeiro

CCP

6%

11%

39%

44%

Triple A

Classe A

Outros com Ar Condicionado

Sem Ar Condicionado

3%

15%

40%

42%

Qualidade do Estoque de Escritórios - 2011

(7)

Edifícios Corporativos – Estratégia Competitiva

Experiência no processo de desenvolvimento



Edifícios sofisticados, com arquitetura diferenciada e infraestrutura tecnológica



Projetos e especificações que seguem os mais avançados padrões internacionais, buscando a certificação de “Prédio Verde” pelo LEED

Estratégia de Crescimento



Desenvolvimento de novos projetos com qualidade superior para retornos financeiros mais adequados



Aquisição “oportunista” de propriedades existentes

Portfolio de Qualidade Superior



Portfolio de qualidade superior tem menor volatilidade em tempos de crise; e maior elasticidade em condições favoráveis de mercado

Equipe de Gestão



Management com foco na relação com os locatários – e em sua retenção



Gerenciamento ativo dos custos operacionais e de condomínio

Reconhecimento de Marca



CCP é reconhecida como proprietária e operadora dos melhores ativos neste segmento

(8)

Edifícios Corporativos – Portfolio CCP

Edifício Nova São Paulo

Aquisição 1994

Classe A

Metragem (% CCP) 12.084

Vacância 0%

Principais Inquilinos Atento, MZ Consulting

Local São Paulo (SP)

Edifício Verbo Divino

Aquisição 1994

Classe A

Vacância 0%

Principais Inquilinos NET

Edifício C.E. Faria Lima

Aquisição 1998

Classe A

Vacância 0%

Principais Inquilinos Gusmão Labournie

Edifício C. E. São Paulo

Aquisição 1994

Classe A

Vacância 0%

Principais Inquilinos Nokia, Audatex

(9)

Edifícios Corporativos – Portfolio CCP

9

Edifício Brasílio Machado

Aquisição 1998

Classe A

Vacância 0%

Principais Inquilinos Dia, Alupar, Alergan

Edifício Leblon Corporate

Aquisição 2002

Classe A

Metragem (% CCP) 824

Vacância 0%

Principais Inquilinos Banco Itaú Local Rio de Janeiro (RJ)

Edifício Suarez Trade

Aquisição 2008

Classe A

Vacância 0%

Principais Inquilinos Banco Itaú

(10)

Edifícios Corporativos – Portfolio CCP

Edifício JK Financial Center

Entrega 2000

Classe Triple A

Vacância 0%

Principais Inquilinos BNP Paribas, ING Bank

Edifício Corporate Park

Entrega 2002

Classe Triple A

Vacância 0%

Principais Inquilinos JP Morgan, Leite & Tosto

Edifício Faria Lima Financial Center

Entrega 2003

Classe Triple A

Vacância 0%

Principais Inquilinos Itaú BBA, Merrill Lynch, CSN

(11)

Edifícios Corporativos – Portfolio CCP

11

Edifício Faria Lima Square

Entrega 2006

Classe Triple A

Vacância 0%

Principais Inquilinos Morgan Stanley, Standard Chartered

Edifício JK 1455

Entrega 2008

Classe Triple A

Vacância 0%

Principais Inquilinos Cyrela Brazil Realty, Bank of New York

(12)

Edifícios Corporativos – Em Desenvolvimento

Edifício CEO – Corporrate Executive Offices

Desenvolvimento Em andamento

Classe Triple A

Status da Obra 65%

Entrega (E) 2T13

Local Rio de Janeiro (RJ)

CEO

(13)

Edifícios Corporativos – Em Desenvolvimento

13

Edifício Thera Corporate

Classe Triple A

Status da Obra 30%

Entrega (E) 2T14

Thera Corporate

(14)

Edifícios Corporativos – Em Desenvolvimento

Edifício Torre Matarazzo

Classe Triple A

Metragem (% CCP) 0 (empreendimento vendido)

Status da Obra 10%

Entrega (E) 4T14

Torre Matarazzo

(15)

Edifícios Corporativos – Em Desenvolvimento

15

Edifício Faria Lima - Morizono

Classe Triple A

Status da Obra 0%

Entrega (E) TDB

Edifício Faria Lima - Morizono

(16)

Edifícios Corporativos – Em Resumo

Categoria

Empreendimentos

Metragem (%CCP)

Status

Classe A

7

35.937 Vacância Zero

Triple A

5

58.306 Vacância Zero

Em Desenvolvimento – Triple A

4

28.181 _{investimentos a incorrer}

R$182 MM de

(17)

SEGMENTOS DE NEGÓCIOS

Shopping Centers

(18)

Shopping Centers – Dinâmica de Mercado

46

50

58

65

74

91

108 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

CAGR:

15,5%

Vendas de Shopping Centers no Brasil (R$ Bilhões)

9,4%

9,9%

16,0%

11,4%

8,4%

15,0%

11,6%

3,2%

4,0%

6,1%

_5,1%

-0,3%

7,5%

2,7%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Vendas em Shoppings

PIB Brasil

(19)

2.180

1.290

219 ₁₀₅

51 USA

Canada

França

Mexico

Brasil

Shopping Centers – Dinâmica de Mercado

19 6,5

7,5

8,3

8,6

9,1

9,5

10,3

181

203

305

325

328

329

376

0 50 100 150 200 250 300 350 400 0 5 10 15 20 25

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

ABL (milhões de m²)

Tráfego (milhões de visitantes/mês)

Área Bruta Locável (milhões de m²) vs. Tráfego (milhares de visitantes/mês)

ABL (m²) de Shopping Centers por milhares de habitantes (Jul/12)

(20)

Shopping Centers – Estratégia Competitiva

Experiência na Gestão



Quase 20 anos de experiência no gerenciamento de shopping centers



Equipe própria

Estratégia de Crescimento



Desenvolvimento de novos projetos para retornos financeiros mais adequados



Expansão das propriedades existentes

Parcerias Estratégicas



Parcerias estratégicas para aceleração da expansão

(21)

Shopping Centers – Portfolio CCP

21

Shopping Center Grand Plaza ABC

Inauguração 1997

Metragem (Total) 74.488 Metragem (% CCP) 44.340

Número de Lojas 368

Ocupação 99,4%

Local Santo André (SP)

Shopping Center Shopping D

Inauguração 1994

Metragem (Total) 29.417

Ocupação 98,2%

(22)

Shopping Centers – Portfolio CCP

Shopping Center Parque Shopping Belém

Inauguração 2012

Ocupação 96,2%

Local Belém (PA)

Shopping Center Shopping Estação BH

Inauguração 2012

Ocupação 96,1%

(23)

Shopping Centers – Em desenvolvimento

23

Shopping Center Shopping Metropolitano

Inauguração 2S13

Local Rio de Janeiro (RJ)

Shopping Metropolitano

(24)

Shopping Centers – Em desenvolvimento

Shopping Center Tietê Plaza Shopping

Inauguração 2S13

Tietê Plaza Shopping

(25)

Shopping Centers – Em desenvolvimento

25

Shopping Center Shopping Cidade de São Paulo

Inauguração 4T14

Shopping Cidade de São Paulo - Matarazzo

(26)

Shopping Centers – Em desenvolvimento

Shopping Center Shopping Cerrado

Inauguração 2S14

Local Goiânia (GO)

Shopping Cerrado

(27)

Shopping Centers – Em Resumo

27 Categoria

Empreendimentos

Metragem (Total)

Metragem (%CCP)

Status

Em Operação

4

169.167

74.775 1,7% de vacância física

Em Desenvolvimento

4

130.048

59.495 R$349 MM de

investimentos a

incorrer

(28)

SEGMENTOS DE NEGÓCIOS

Galpões Logísticos

(29)

0

5

10

15

20

25 2007

2008

2009

2010

2011

2012

Galpões Logísticos – Dinâmica de Mercado

29 Preço Médio de Aluguel (R$/m²/mês) – Galpões Classe A + AAA

40%

35%

15%

10%

25%

6 a 8 metros

8 a 10 metros

Mais de 10 metros

Mais de 10 metros - Melhor Qualidade

Qualidade do Estoque – Altura do Pé Direito Livre (m)

(30)

Galpões Logísticos – Estratégia Competitiva

Condições Macro favoráveis



Brasil: Mercado Interno robusto e em expansão



Falta de ativos que atendam às necessidades dos players globais do setor



Mercado potencial em várias regiões do País



Mercado muito fragmentado, explorado por investidores individuais e “não-core”



Restrições ao trânsito nas principais metrópoles brasileiras

Estratégia de Crescimento



Aliança estratégica com a PROLOGIS, INC



Desenvolvimento de propriedades de altíssimo valor agregado (características dos ativos e localização)



Desenvolvimento especulativo (não built-to-suit)



Criação de plataforma de propriedades para diversificação de riscos (vendas estratégicas de participação em projetos)

Portfolio de Qualidade Superior

(31)

Galpões Logísticos – Portfolio CCP

31

Galpão Logístico Tamboré

Aquisição 2007

Metragem (Total) 40.350 Metragem (% CCP) 40.350 Principais Inquilinos Decathlon, Penske

Local Barueri (SP)

(32)

Galpões Logísticos – Portfolio CCP

Galpão Logístico Cajamar

Cajamar I Metragem (Total) 115.067 Cajamar I Metragem (% CCP) 2.877 Principais Inquilinos Zara, Novapontocom, Penske, SKF Brazil, SC Johnson, Schneider Electric Status Em operação

Cajamar II Metragem (Total) 67.990 Cajamar II Metragem (% CCP) 1.700 Status Em Desenvolvimento

Local Cajamar (SP)

(33)

Galpões Logísticos – Portfolio CCP

33

Galpão Logístico Jundiaí

Jundiaí I Metragem (Total) 66.104 Jundiaí I Metragem (% CCP) 13.551

Status Em Desenvolvimento

Jundiaí II Metragem (Total) 75.800 Jundiaí II Metragem (% CCP) 18.950

Local Jundiaí (SP)

(34)

Galpões Logísticos – Portfolio CCP

Galpão Logístico Queimados I

Queimados I Metragem (Total) 178.751 Queimados I Metragem (% CCP) 44.688

Local Queimados (RJ)

(35)

Galpões Logísticos – Portfolio CCP

35

Galpão Logístico Queimados II

Queimados II Metragem (Total) 173.737 Queimados II Metragem (% CCP) 43.434

Local Queimados (RJ)

Queimados II

(36)

Galpões Logísticos – Portfolio CCP

New Cajamar

_{Galpão Logístico} _{New Cajamar}

Área Terreno 573.000

New Cajamar Metragem (Total) 242.772 New Cajamar Metragem (% CCP) 60.693

(37)

Galpões Logísticos – Portfolio CCP

37 Centro Logístico Dutra

_{Galpão Logístico} _CLD

Área Terreno 132.000

New Cajamar Metragem (Total) 115.000 New Cajamar Metragem (% CCP) 69.000

Local Arujá (SP)

(38)

Galpões Logísticos – Em Resumo

Tipos

Empreendimentos

Metragem (Total)

Metragem (%CCP)

Status

Em Operação

2

155.418

43.227 Vacância zero

Em Desenvolvimento

6

920.154

252.016 R$244 MM de

investimentos a

incorrer

(39)

DESTAQUES OPERACIONAIS

(40)

66%

26%

7%

1%

Edifícios Corporativos

Shopping Centers

Galpões Logísticos

Outros

Destaques Operacionais

Receitas – Portfolio Operacional e Portfolio em Desenvolvimento

42%

35%

22%

1%

Receitas de Aluguel com projetos em Desenvolvimento

86,6

43,2

66,5

18,5

28,2

252,0

67,8

120,0

Edifícios

Corporativos

Industrial

Shopping Centers

Outros

Portfólio Atual

Portfólio em Desenvolvimento

Landbank

295,2

234,8

134,3

Evolução do Portfolio (em milhares de m²)

Portfolio 000 m²

Operacional 214,8

Em desenvolvimento 348,0

Landbank 120,0

(41)

0,0%

1,0%

0,0%

0,2%

Escritórios Classe A Escritórios Triple A

Shopping Centers

Galpões Logísticos

Outros Ativos

Total

Destaques Operacionais

41 0,5%

0,2%

0,8%

0,2%

0,6%

0,5%

0,6%

0,3%

0,8%

0,2%

0,6%

0,2%

2Q11

3Q11

4Q11

1Q12

2Q12

3Q12

Vacância Física

Vacância Financeira

Índices de Vacância CCP (%)

(42)

0%

18%

16%

14%

22%

30%

24%

40%

22%

14%

0%

2012

2013

2014

2015

2016

2017 e Após

Renovatórias

Revisionais

Destaques Operacionais

Renovatórias e Revisionais (%)

(43)

SUSTENTABILIDADE

(44)

Práticas Sustentáveis

A CCP busca certificar todos as suas propriedades nos conceitos de edifícios

sustentáveis, registrando propriedades operacionais e em desenvolvimento para

receber a Certificação LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design)

concedida pelo US Green Building Council.

Certificação LEED “Existing Building” - Operação e Manutenção

Certificação LEED “New Construction” - Core & Shell

Certificações emitidas (outubro-12)

• Faria Lima Square - SILVER

• JK 1455 – GOLD (1º edifício do Brasil)

Em processo de certificação

• Faria Lima Financial Center

• JK Financial Center

• Torre Matarazzo (Gold pre-certification)

• Shopping Cidade São Paulo (Gold pre-certification)

• Shopping Tietê Plaza (Silver pre-certification)

• Thera Corporate (Gold pre-certification)

• CEO Corporate Executive Offices (Silver pre-certification)

• Cajamar Industrial Park

Selo PROCEL

O Selo de Eficiência Energética criado pela PROCEL/ Inmetro classifica os edifícios de acordo com sua performance em consumo

de energia. Estamos no processo de obtenção do Selo PROCEL para o edifício JK 1455.

(45)

DESTAQUES FINANCEIROS

Torre Matarazzo

Shopping Center Cidade de São Paulo

São Paulo, SP

(46)

55%

28%

9%

5%

3%

Receita Bruta Recorrente 3T12 (%)

Edifícios Corporativos

Shopping Centers

Serviços de Administração

Industrial / Centro de Distribuição

Outros Empreendimentos

193,4

378,1

56,5

79,8

134,1

148,0

48,8

50,6

9M11

9M12

3T11

3T12

Receita Bruta (R$ MM)

Receita Bruta

Receita Bruta Recorrente

Receita Bruta

10% 96% 4% 41%

Receita Bruta (R$ MM)

(47)

1.964 _1.604

1.530

2.745 3T11

3T12

Receita de Prestação de Serviços (R$ Mil)

Adm. de empreendimentos

CCP Asset Management

4.349

3.494 Receita de Prestação de Serviços

47 24%

4.518

4.890

7.276

8.384 9M11

9M12

13.274

11.794 13%

(48)

69%

13%

12%

5%

1%

Composição do Custo (%) - 3T12

Locação de Shopping Centers

Locação de Edifícios Corporativos

Locação de outros empreendimentos

Prestação de Serviços de Administração

Locação de Centros de Distribuição

187,3

366,6

55,0

77,3

71,4%

53,9%

80,5%

59,6%

9M11

9M12

3T11

3T12

Receita Líquida (R$ MM) e Margem Bruta (%)

Receita Líquida e Custos

96%

35%

(49)

103,3

117,7

38,1

43,6

79,3%

87,1%

_80,3%

88,4%

9M11

9M12

3T11

3T12

EBITDA Ajustado (R$ MM) e Margem EBITDA Ajustada (%)

EBITDA Ajustado (R$ MM)

Margem EBITDA Ajustada (%)

111,4

126,0

41,3

44,2

93,7%

_93,2%

_94,1%

90,2%

9M11

9M12

3T11

3T12

NOI – Receita Operacional Líquida (R$ MM)

NOI

Margem NOI

EBITDA e NOI

49 EBITDA Ajustado (R$ MM) e Margem EBITDA Ajustada (%)

NOI – Receita Operacional Líquida (R$ MM)

14%

13%

(50)

0,262

0,386

0,724

1,090

1,376

1,399

2007

2008

2009

2010

2011

9M12

83,3

116,1

25,1

23,5

44,4%

_31,7%

45,7%

_30,4%

9M11

9M12

3T11

3T12

Lucro Líquido (R$ MM) e Margem Líquida (%)

Lucro Líquido (R$ MM)

Margem Líquida (%)

Lucro Líquido e Lucro Líquido por ação

Lucro Líquido (R$ MM) e Margem Líquida (%)

Lucro Líquido/Ação (R$)

39%

-6%

CAGR:

51%

(51)

0,954

1,502

0,323

0,357

9M11

9M12

3T11

3T12

FFO/Ação (R$)

FFO e FFO por ação

51 78,9

124,7

26,7

29,7

42,1%

34,0%

48,6%

38,4%

9M11

9M12

3T11

3T12

FFO - Recursos das Operações (R$ MM)

FFO

Margem FFO

FFO – Recursos das Operações (R$ MM)

FFO/Ação (R$)

58%

11%

57%

(52)

Endividamento

Cronograma de Amortizações

(2)

Caixa em 30/09/2012: R$ 299,6 MM

CDI

61%

TR

31%

TJLP

8%

Endividamento Contratado por Indexador

16,4

151,5

49,3

54,3

20,6

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

Dívida Líquida (R$ mil)

2011

3T12

Dívida Líquida Total

329.662

581.307 Dívida Líquida Total / EBITDA

(1)

_1,92x

_2,53x

Dívida Líquida Corporativa

327.257

252.090 Dívida Líquida Corporativa / EBITDA

(1)

_1,91x

_1,10x

Dívida Líquida Produção

2.405

329.217

(53)

Diretoria e Conselho de Administração

Diretoria

Conselho de Administração

Roberto Perroni

CEO

Dani Ajbeszyc

Diretor Financeiro e de Relações com Investidores

Nessim Daniel Sarfati

Diretor de Propriedades Comerciais

José Roberto Voso

Diretor de Shopping Centers

Hilton Rejman

Diretor de Desenvolvimento

Elie Horn

Presidente do Conselho de Administração

Leo Krakowiak

Vice-Presidente do Conselho de Administração

Rafael Novelino Membro George Zausner Membro Décio Tenerello Membro Independente Pedro Sales Membro Independente Marcos Prado Membro Independente Ilan Goldfajn Membro Independente Anos de Experiência Anos de Experiência 28 17 22 28 20 43 41 48 44 13 38 43 18

53

(54)

Composição acionária e performance

Volume diário médio de negociação R$ 284 Mil

nos últimos 90 pregões

Variação nos últimos 12 meses

CCPR3

73,2%

IBOV

1,6%

IMOB

11,2%

Fonte: Economatica 0 5 10 15 20 25 0 50 100 150 200

18/11/2011

18/1/2012

18/3/2012

18/5/2012

18/7/2012

18/9/2012

Volume

CCP

IBOV

IMOB

Performance das Ações

73,2%

11,2%

1,6%

Control

44,3%

Leonis (1)

25,1%

CSHG(2)

15,2%

Outros

15,5%

Fr

ee

F

lo

at

=

56 %

(55)

CYRELA COMMERCIAL PROPERTIES S.A.

EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES

(56)

Considerações

Esta apresentação inclui considerações e declarações acerca do futuro que foram baseadas em fatos históricos e refletem as expectativas e objetivos da administração da CCP.

Tais considerações envolvem riscos e incertezas e, portanto, não constituem garantia de resultados futuros. Os resultados futuros da CCP podem diferir, de forma relevante, dos

resultados apresentados devido a vários fatores importantes, dentre outros: conjuntura econômica, política e de negócios do Brasil (especialmente nos locais onde os

empreendimentos da CCP estão localizados); sucesso em implementar a estratégia de negócios e o plano de investimentos da CCP; capacidade de obter

equipamentos/fornecedores sem interrupção e a preços razoáveis; concorrência; riscos associados à incorporação imobiliária, construção, locação e venda de imóveis; risco de não

receber os resultados das subsidiárias (na qualidade de companhia holding); riscos regulatórios; risco de não desenvolvimento de um mercado ativo e líquido para as ações da

CCP; e outros riscos atuais ou iminentes, conhecidos ou não pela CCP.

As informações e dados estatísticos relativos ao mercado de atuação e participação de mercado da CCP, inclusive previsões de mercado, foram obtidos por meio de levantamentos

internos, pesquisas de mercado, informações públicas disponíveis, publicações setoriais, consultorias independentes e órgãos governamentais.

A CCP não é responsável por decisões de investimento tomadas com base nas informações contidas nesta apresentação. Esta apresentação não deve, em nenhuma circunstância,

ser considerada uma recomendação de compra de ações de emissão da CCP. Ao decidir adquirir ações de emissão da CCP, potenciais investidores deverão realizar sua própria

análise e avaliação da condição financeira da CCP, de suas atividades e dos riscos decorrentes do referido investimento.

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