UNIVERSIDADE FEDERAL DE PELOTAS Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo
Dissertação
Avaliação do estado de conservação das fachadas de habitações de interesse social do PAR em Pelotas/RS:
Residencial Regente, Jardins da Baronesa e Estrela Gaúcha
Tais Marini Brandelli
Tais Marini Brandelli
Avaliação do estado de conservação das fachadas de habitações de interesse social do PAR em Pelotas/RS:
Residencial Regente, Jardins da Baronesa e Estrela Gaúcha
Dissertação apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Pelotas, como requisito parcial à obtenção do título de Mestre em Arquitetura e Urbanismo
Orientador: Profa. Dra. Ariela da Silva Torres Coorientador: Prof. Dr. Charlei Marcelo Paliga
Tais Marini Brandelli
Avaliação do estado de conservação das fachadas de habitações de interesse social do PAR em Pelotas/RS: Residencial Regente, Jardins da Baronesa e Estrela
Gaúcha
Dissertação aprovada, como requisito parcial, para obtenção do grau de Mestre em Arquitetura e Urbanismo, Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade Federal de Pelotas.
Data da Defesa: 01 de outubro de 2019.
Banca examinadora:
... ... Profª. Drª. Ariela da Silva Torres (Orientadora)
Doutora em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul
... ... Prof. Dr. Charlei Marcelo Paliga (Coorientador)
Doutor em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul
... ... Profa. Dra. Celina Maria Britto Correa
Doutora em Arquitetura pela Universidade Politécnica de Madrid
... Profa. Dra. Rosilena Martins Peres
Doutora em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul
... Prof. Dr. Fabio Costa Magalhães
Agradecimentos
Aos meus orientadores, Ariela da Silva Torres e Charlei Marcelo Paliga, pela disponibilidade, confiança e apoio em todas as etapas deste trabalho.
Aos colegas do Núcleo de Estudo de Materiais e Patologia pelo apoio e companhia durante essa trajetória.
Aos meus pais, Ademir José Brandelli e Adriana Marini Brandelli, por me incentivarem desde sempre a buscar o que almejo.
Às minhas irmãs Talita Marini Brandelli e Taiane Marini Brandelli, por terem me apoiado em todos os momentos da minha vida.
Aos meus amigos que me acompanharam nesta fase e torceram pelo meu êxito, especialmente ao meu colega e amigo Fernando.
Ao meu namorado Pedro pela companhia nas etapas finais deste trabalho. Por fim, agradeço à Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior, pelo apoio financeiro recebido para a execução desde trabalho.
Resumo
BRANDELLI, Tais Marini. Avaliação do estado de conservação das fachadas de
habitações de interesse social do PAR em Pelotas/RS: Residencial Regente,
Jardins da Baronesa e Estrela Gaúcha. 2019. 159f. Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) – Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade Federal de Pelotas, Pelotas, 2019.
A produção de conjuntos habitacionais é a forma mais utilizada pelo governo federal para atender à demanda de moradias da população de baixa renda. Porém, a baixa qualidade no processo produtivo acarreta maior necessidade de manutenção, que se torna crítica, devido a limitação de disponibilidade de recursos dos moradores, influenciando na satisfação do usuário. Neste contexto, esta pesquisa avaliou, através de procedimentos metodológicos de Avaliação Pós-Ocupação, as fachadas de três conjuntos habitacionais de interesse social do PAR, na cidade de Pelotas/RS. Os empreendimentos estudos de caso desta pesquisa foram: Residencial Regente, Residencial Jardins da Baronesa e Residencial Estrela Gaúcha. A fim de avaliar o estado de conservação das fachadas foi realizado o levantamento de manifestações patológicas em cada conjunto, verificando a influência da modalidade do PAR no estado de conservação. Também foi realizada a avaliação da satisfação do usuário quanto ao estado de conservação das fachadas, através da aplicação de formulários aos moradores. Foi alvo de discussão a influência da orientação solar das fachadas e do pavimento da edificação no estado de conservação dos conjuntos habitacionais. Os resultados foram comparados aos dados obtidos no projeto INQUALHIS (MEDVEDOVSKI, 2010), onde foi identificada uma tendência no aparecimento de manifestações patológicas nos levantamentos realizados nos conjuntos recém construídos. Mas que, além das falhas de projeto, execução ou seleção de materiais, as manifestações patológicas incidentes nos objetos de estudo são originadas pela falta de manutenção. Quanto a modalidade do PAR, foi observado que a modalidade do PAR não tem influência no aparecimento de manifestações patológicas nos revestimentos de argamassa. Verificou-se que os pavimentos térreos dos três residenciais possuem maior incidência de manifestações patológicas por metro quadrado, e esta decresce com o aumento da altura do pavimento. Quanto a posição geográfica dos blocos, observou-se maior incidência de umidade nas fachadas sudoeste e sudeste e maior incidência de fissuras e trincas nas fachadas noroeste e nordeste. Para finalizar, foi possível verificar que a degradação das fachadas, indicado pela incidência de manifestações patológicas, acarreta maior insatisfação dos moradores com aparência das fachadas devido ao seu mau aspecto.
Palavras-chave: manifestações patológicas; avaliação pós-ocupação; habitação de
interesse social; Programa de Arrendamento Residencial; uso, operação e manutenção; tecnologia da arquitetura.
Abstract
BRANDELLI, Tais Marini. Evaluation of the conservation status of PAR social
housing façades in the city of Pelotas/ RS: Regente Residential, Jardins da
Baronesa and Estrela Gaúcha. 2019. 159f. Thesis (Master Program in Architecture and Urbanism) – Graduate Program in Architecture and Urbanism, Faculty of Architecture and Urbanism, Federal University of Pelotas, 2019.
The development of housing complex is the most used practice by the Brazilian government in order to supply the needs for housing for the low-income population. However, the low quality during the process of production of this housing complex entails greater needs of maintenance – becoming critic due to the limitations of resident’s resources availability, influencing directly in the users’ satisfaction. In this context, this research evaluated the façades of three social housing complex of PAR located in the city of Pelotas/ RS, Brazil, through the methodological procedures of Post-Occupancy evaluation. The buildings chosen as a case of study for this research were: Regent Residential, Jardins da Baronesa Residential and Estrela Gaúcha Residential. In order to evaluate the conservation status of the façades, a pathological manifestation survey was done in each housing complex to verify the influence of PAR models in the preservation state. Users’ satisfaction evaluation was also performed regarding the status of conservation of the façades through a questionnaire applied to the residents. The influence of the solar orientation of the façades and the building pavement in the conservation status of the target housing complex were a discussion point through the research. The results were compared to the gathered data in the INQUALHIS project (MEDVEDOVSKI, 2010). With this comparison, it was identified as a tendency in the onset of pathological manifestations in the survey done in the newly built housing complex. Besides the project, execution or material selection failures, the pathological manifestation founded in the study objects has their origin due to the lack of maintenance. Regarding the PAR modality, it was observed that the PAR modality has no influence on the appearance of pathological manifestations in the mortar coatings. With this research, it was verified that the first story of all the three residential buildings have greater incidence of pathological manifestations per square meter, and it decreases when increased the story height. About the geographic position of the building blocks, it was observed a greater incidence of humidity in the southwest and southeast façades, and greater incidence of fissures and cracks in the northwest and northeast façades. Finally, it was possible to verify that the degradation of the façades, indicated by the incidence of pathological manifestations, causes greater dissatisfaction of the residents with the appearance of the façades due to their bad aspect.
Keywords: pathological manifestation; post-occupancy evaluation; social housing;
Programa de Arrendamento Residencial; use, occupation and maintenance; architectural technology.
Lista de Figuras
Figura 1 - Cortiço Vaticano... 27
Figura 2 - Vila em Santa Cecília ... 28
Figura 3 - Localização dos conjuntos PAR no município de Pelotas ... 34
Figura 4 - Manchas de bolor. ... 46
Figura 5 – Eflorescência. ... 47
Figura 6 - Descolamento por empolamento. ... 49
Figura 7 - Fissuras mapeadas ... 50
Figura 8 - Fissuras horizontais ... 51
Figura 9 – Sujidade. ... 53
Figura 10 - Delineamento da pesquisa ... 63
Figura 11 - Conjunto habitacional de tipologia de edifício ... 65
Figura 12 - Residencial Regente ... 66
Figura 13 - Residencial Jardins da Baronesa ... 66
Figura 14 - Residencial Estrela Gaúcha ... 66
Figura 15 - Localização do Residencial Regente ... 68
Figura 16 - Implantação do Residencial Regente ... 69
Figura 17 - Pátio central do Residencial Regente ... 70
Figura 18 - Acesso ao bloco A e ao salão de festas do Residencial Regente ... 70
Figura 19 - Fachada do Residencial Regente ... 71
Figura 20 - Detalhe do beiral do Residencial Regente ... 72
Figura 21 - Detalhe da pingadeira e da esquadria do Residencial Regente ... 72
Figura 22 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Regente ... 73
Figura 23 - Localização do Residencial Jardins da Baronesa ... 74
Figura 24 - Implantação do Residencial Jardins da Baronesa ... 74
Figura 25 - Portão de acesso do Residencial Jardins da Baronesa... 75
Figura 26 - Marcação dos acessos aos blocos em cinza claro do Residencial Jardins da Baronesa... 76
Figura 27 - Detalhe do beiral do Residencial Jardins da Baronesa ... 76
Figura 28 - Detalhe da pingadeira e da esquadria do Residencial Jardins da Baronesa ... 77
Figura 29 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Jardins da Baronesa ... 77
Figura 30 - Localização do Residencial Estrela Gaúcha ... 78
Figura 31 - Implantação Residencial Estrela Gaúcha ... 79
Figura 32 - Corredor de acesso ao Residencial Estrela Gaúcha ... 80
Figura 33 - Blocos do Residencial Estrela Gaúcha ... 80
Figura 34 - Quadras de esportes e salão de festas ao fundo do terreno do Residencial Estrela Gaúcha ... 81
Figura 35 - Marcação dos acessos aos blocos em cinza claro do Residencial Estrela Gaúcha ... 81
Figura 36 - Detalhe das calhas e do tubo de queda do Residencial Estrela Gaúcha 82 Figura 37 - Detalhe da laje de cobertura do acesso dos blocos do Residencial Estrela Gaúcha ... 82
Figura 38 - Detalhe da pingadeira e da esquadria do Residencial Estrela Gaúcha .. 83
Figura 39 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Estrela Gaúcha ... 83
Figura 40 - Localização dos blocos do Residencial Regente... 85
Figura 41 - Localização dos blocos do Residencial Jardins da Baronesa ... 86
Figura 42 - Localização dos blocos do Residencial Estrela Gaúcha... 87
Figura 43 - Ficha de levantamento utilizada por Silva (2016) ... 88
Figura 44 - Exemplo de ficha de levantamento deste estudo ... 90
Figura 45 - Exemplo de levantamento em fachada ... 91
Figura 46 - Exemplo de levantamento em fachada ... 92
Figura 47 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Regente quanto a classificação ... 96
Figura 48 - Incidência por tipo de fissuras e trincas no Residencial Regente ... 97
Figura 49 - Fissuras horizontais nas arestas vivas das paredes no Residencial Regente ... 97
Figura 50 - Fissuras nos cantos das janelas no Residencial Regente ... 98
Figura 51 - Fissura vertical localizada na fachada de fundos do Edifício 4 do Residencial Regente ... 99
Figura 52 - Fissura vertical localizada na fachada frontal do Edifício 4 do Residencial Regente ... 99
Figura 53 – Recalque de fundação de edificação sobre seção mista ... 100
Figura 55 - Incidência por tipo de descolamento de revestimento no Residencial
Regente ... 101
Figura 56 - Descolamento de revestimento por pavimento no Residencial Regente ... 102
Figura 57 - Descolamento de revestimento no Residencial Regente ... 102
Figura 58 - Incidência por tipo de umidade no Residencial Regente ... 103
Figura 59 - Fungos no Residencial Regente ... 103
Figura 60 - Musgos nas paredes do reservatório do Residencial Regente ... 104
Figura 61 - Musgos na viga de fundação do Residencial Regente ... 104
Figura 62 - Umidade por pavimento no Residencial Regente... 104
Figura 63 - Fungos no pavimento térreo do Residencial Regente ... 105
Figura 64 - Sujidade na viga de fundação no Residencial Regente... 105
Figura 65 - Suporte de condicionador de ar em processo de corrosão no Residencial Regente ... 106
Figura 66 - Sujidade por pavimento no Residencial Regente ... 106
Figura 67 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Jardins da Baronesa quanto a classificação ... 107
Figura 68 - Incidência por tipo de fissuras e trincas no Residencial Jardins da Baronesa ... 108
Figura 69 - Fissuras ao redor das janelas no Residencial Jardins da Baronesa ... 108
Figura 70 - Fissuras e trincas por pavimento no Residencial Jardins da Baronesa 109 Figura 71 - Incidência por tipo de descolamento de revestimento no Residencial Jardins da Baronesa ... 109
Figura 72 - Descolamento de revestimento por pavimento no Residencial Jardins da Baronesa ... 110
Figura 73 - Descolamento de revestimento no Residencial Jardins da Baronesa .. 111
Figura 74 - Incidência por tipo de umidade no Residencial Jardins da Baronesa ... 111
Figura 75 - Fungos no Residencial Jardins da Baronesa ... 112
Figura 76 - Umidade por pavimento no Residencial Jardins da Baronesa... 112
Figura 77 - Fungos no pavimento térreo do Residencial Jardins da Baronesa ... 113
Figura 78 - Sujidade por pavimento no Residencial Jardins da Baronesa ... 113
Figura 79 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Estrela Gaúcha quanto a classificação ... 114
Figura 80 - Incidência por tipo de fissuras e trincas no Residencial Estrela Gaúcha
... 114
Figura 81 - Fissuras e trincas por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha ... 115
Figura 82 - Incidência por tipo de descolamento de revestimento no Residencial Estrela Gaúcha ... 116
Figura 83 - Furos de instalação de condicionador de ar no Residencial Estrela Gaúcha ... 116
Figura 84 - Descolamento de revestimento por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha ... 117
Figura 85 - Descolamento de revestimento no Residencial Estrela Gaúcha ... 117
Figura 86 - Incidência por tipo de umidade no Residencial Estrela Gaúcha ... 118
Figura 87 - Vegetação parasitária e musgos na viga de fundação no Residencial Estrela Gaúcha ... 118
Figura 88 - Umidade por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha ... 119
Figura 89 - Umidade no revestimento do Residencial Estrela Gaúcha ... 119
Figura 90 - Vegetação do terreno vizinho do Residencial Estrela Gaúcha ... 120
Figura 91 - Ninhos nas empenas do Residencial Estrela Gaúcha ... 120
Figura 92 - Pichação no Residencial Estrela Gaúcha ... 121
Figura 93 - Instalação de venezianas e condicionadores de ar no Residencial Estrela Gaúcha ... 121
Figura 94 - Sujidade por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha ... 122
Figura 95 - Comparativo da incidência de manifestações patológicas do levantamento atual com o levantamento INQUALHIS do Residencial Regente ... 123
Figura 96 - Comparativo da incidência de manifestações patológicas do levantamento atual com o levantamento INQUALHIS do Residencial Jardins da Baronesa ... 123
Figura 97 - Comparativo da incidência de manifestações patológicas do levantamento atual com o levantamento INQUALHIS do Residencial Estrela Gaúcha ... 124
Figura 98 - Comparativo entre a incidência por metro quadrado nos três conjuntos habitacionais dos dois levantamentos ... 125
Figura 99 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado ... 126
Figura 100 - Incidência por classificação de manifestações patológicas por metro quadrado ... 126
Figura 102 – Incidência por conjunto de manifestações patológicas por metro quadrado ... 127 Figura 103 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado em cada orientação solar no Residencial Regente ... 128 Figura 104 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado em cada orientação solar no Residencial Jardins da Baronesa ... 129 Figura 105 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado em cada orientação solar no Residencial Estrela Gaúcha ... 129 Figura 106 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado por orientação solar nos três conjuntos ... 130 Figura 107 - Incidência de manifestações patológicas por pavimento no Residencial Regente ... 131 Figura 108 - Incidência de manifestações patológicas por pavimento no Residencial Jardins da Baronesa ... 131 Figura 109 - Incidência de manifestações patológicas por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha ... 131 Figura 110 - Manifestação patológica mais relevante no Residencial Regente ... 133 Figura 111 - Relevância das manifestações patológicas no Residencial Regente . 133 Figura 112 - Necessidade das ações de manutenção do Residencial Regente ... 134 Figura 113 - Prioridade de manutenção das fachadas do Residencial Regente ... 134 Figura 114 - Avaliação da situação atual dos prédios do Residencial Regente ... 135 Figura 115 - Manifestação patológica mais relevante no Residencial Jardins da Baronesa. ... 136 Figura 116 - Relevância das manifestações patológicas no Residencial Jardins da Baronesa ... 136 Figura 117 - Necessidade das ações de manutenção do Residencial Jardins da Baronesa ... 137 Figura 118 - Prioridade de manutenção das fachadas do Residencial Jardins da Baronesa ... 137 Figura 119 - Avaliação da situação atual dos prédios do Residencial Jardins da Baronesa ... 138 Figura 120 - Manifestação patológica mais relevante no Residencial Estrela Gaúcha ... 139
Figura 121 - Relevância das manifestações patológicas no Residencial Estrela Gaúcha ... 139 Figura 122 - Necessidade das ações de manutenção do Residencial Estrela Gaúcha ... 140 Figura 123 - Prioridade de manutenção das fachadas do Residencial Estrela Gaúcha ... 140 Figura 124 - Avaliação da situação atual dos prédios do Residencial Estrela Gaúcha ... 141 Figura 125 - Avaliação da situação atual dos três conjuntos habitacionais ... 141 Figura 126 - Incidência de manifestações patológicas x Satisfação do usuário ... 142
Lista de Tabelas
Tabela 1 - Adaptação do histórico da política habitacional brasileira para cidade de Pelotas ... 32 Tabela 2 - Empreendimentos do PAR na cidade de Pelotas ... 35 Tabela 3 - Especificações técnicas iniciais e após gestão do Ministério das Cidades ... 36
Lista de Quadros
Quadro 1 - Estudos realizados sobre manifestações patológicas em HIS ... 55
Quadro 2 - Estudos realizados sobre manifestações patológicas em Pelotas ... 59
Quadro 3 - Empreendimentos do PAR analisados no INQUALHIS ... 64
Lista de Siglas
APO Avaliação Pós-Ocupação BNH Banco Nacional de Habitação COHAB Companhia de Habitação Estadual FAR Fundo de Arrendamento Residencial FAUrb Faculdade de Arquitetura e Urbanismo FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço FHC Fernando Henrique Cardoso
FINEP Financiadora de Estudos e Projetos HIS Habitações de Interesse Social
IAP Institutos de Aposentadoria e Pensões
INQUALHIS Geração de Indicadores de Qualidade dos Espaços Coletivos em Empreendimentos de Habitação de Interesse Social
IPASE Instituto de Aposentadoria e Pensões dos Servidores do Estado NAURB Núcleo de Pesquisa em Arquitetura e Urbanismo
PAC Programa de Aceleração do Crescimento PAR Programa de Arrendamento Residencial PMCMV Programa Minha Casa Minha Vida SFH Sistema Financeiro de Habitação UFPel Universidade Federal de Pelotas
Sumário 1 Introdução ... 19 1.1 Problema de pesquisa... 21 1.2 Questões de pesquisa... 23 1.3 Objetivos da pesquisa... 23 1.4 Delimitações da pesquisa ... 24 1.5 Limitações da pesquisa ... 24 1.6 Estrutura do trabalho ... 25 2 Revisão Bibliográfica ... 26
2.1 Breve histórico da habitação social no Brasil ... 26
2.2 Breve histórico da habitação social em Pelotas/RS ... 32
2.3 Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ... 33
2.4 Revestimentos de argamassa ... 39
2.5 Manifestações patológicas em revestimentos de argamassa ... 41
2.5.1 Umidade ... 44
2.5.2 Fissuras e trincas ... 49
2.5.3 Descolamento de revestimento ... 51
2.5.4 Sujidade ... 52
2.6 Estudos realizados sobre o tema ... 54
3 Método de pesquisa ... 61
3.1 Estratégia de pesquisa... 61
3.2 Delineamento da pesquisa ... 62
3.3 Caracterização dos objetos de estudo ... 63
3.3.1 Residencial Regente ... 67
3.3.2 Residencial Jardins da Baronesa ... 73
3.3.3 Residencial Estrela Gaúcha ... 77
3.4 Avaliação técnica do estado de conservação ... 84
3.5 Avaliação da satisfação do usuário quanto ao estado de conservação 93 4 Resultados ... 95
4.1 Estado de conservação ... 95
4.1.1 Levantamento de manifestações patológicas ... 95
4.1.1.1 Residencial Regente ... 95
4.1.1.2 Residencial Jardins da Baronesa ... 107
4.1.1.3 Residencial Estrela Gaúcha ... 113
4.1.2 Comparação com INQUALHIS ... 122
4.1.4 Influência da orientação solar ... 128
4.1.5 Influência do pavimento ... 130
4.2 Satisfação do usuário ... 132
4.2.1 Residencial Regente ... 132
4.2.2 Residencial Jardins da Baronesa ... 135
4.2.3 Residencial Estrela Gaúcha ... 138
4.3 Discussões ... 141
5 Conclusões ... 144
5.1 Sugestões para trabalhos futuros ... 146
Referências... 147
Apêndices ... 156
Apêndice A – Residencial Regente ... 157
Apêndice B – Residencial Jardins da Baronesa ... 158
A indústria da construção civil tem significativo impacto ambiental, social e econômico numa sociedade. As atividades de construção fornecem ao ser humano edificações e instalações que satisfazem suas necessidades, além de proporcionar oportunidades de emprego e contribuir para a economia nacional. Entretanto, junto às vantagens, decorrem o consumo de recursos naturais e energéticos e a geração de poluentes e resíduos durante as atividades de produção, de manutenção e de demolição das edificações (ZUO; ZHAO, 2014; JOHN, 2001).
Como grande consumidora de recursos naturais e geradora de resíduos, a indústria da construção civil busca, cada vez mais, a utilização de estratégias de sustentabilidade, fazendo-se necessária uma análise crítica do impacto de suas atividades e uma reformulação dos seus processos de produção e de consumo (JOHN, 2001). Diante disso, o aperfeiçoamento do setor deve ser tomado como prioridade, empregando estratégias que objetivem reduzir o impacto ambiental, como a utilização de recursos renováveis, recicláveis e de resíduos, bem como estratégias que possibilitem aumentar a qualidade do ambiente construído, ou seja, das edificações, colaborando na preservação do meio ambiente (KHATIB, 2016; KIBERT, 1994).
A durabilidade é entendida como a capacidade de um edifício cumprir sua função durante um tempo especificado sob a influência dos agentes previstos em serviço (JERNBERG et al., 2004). Diante disso, a durabilidade é uma importante estratégia sustentável, pois quanto maior o tempo em que o edifício é usado, menor é a parcela anual de energia incorporada na sua construção (CELADYN, 2014; KESTNER; WEBSTER, 2010). Entretanto, apesar da notável evolução tecnológica na indústria da construção civil, tem se observado que, na busca pela máxima economia, a racionalização e a ausência do controle de qualidade na construção comprometem o desempenho das edificações, aumentando a ocorrência de problemas (DAL MOLIN, 2016; IANTAS, 2010; PERES, 2004).
É comum encontrar construção com alto nível de degradação, com problemas relacionados à qualidade e à durabilidade, que afeta a estética, a segurança, a durabilidade e a vida útil das edificações (DAL MOLIN, 2016).
Num edifício, as fachadas, além de definirem a aparência, funcionam simultaneamente como uma barreira às agressões externas e um elemento de comunicação entre o interior e o exterior. Umidade, radiação, temperaturas extremas, sujeira, sais, plantas, pássaros e deformações, por exemplo, podem afetar significativamente o desempenho das fachadas, portanto a fachada de um edifício requer manutenção periódica, assim como os outros sistemas (MADUREIRA et al., 2017).
De acordo com a NBR 5674 (ABNT, 2012), para garantir uma maior vida útil, desde o início do uso de uma edificação devem ser realizados serviços de manutenção, sejam eles de caráter rotineiro, corretivo ou preventivo, e que, apesar do custo relevante na fase de uso, devem ser entendidos como investimento na preservação da mesma.
No entanto, no Brasil, as ações de manutenção predial são culturalmente vistas como despesas inconvenientes. As ações normalmente são realizadas somente para correção de falhas ou anomalias, desconhecendo a necessidade de periodicidades das atividades de manutenção preventivas, contribuindo significativamente para a depreciação prematura das edificações (VIEIRA, 2015).
Shimbo e Martins (2002) destacam que, no caso de habitações de interesse social (HIS), os serviços de manutenção não são priorizados pelos programas habitacionais, por objetivar atender critérios mais quantitativos do que qualitativos, simplesmente voltados ao número de unidades habitacionais produzidas. Além disso, a minimização de custos e prazos de construção fazem surgir problemas quanto ao desempenho e durabilidade dos empreendimentos (STUCKERT; SOBRINHO JUNIOR, 2016).
Ademais, a aparência externa das edificações e dos espaços abertos de conjuntos habitacionais de interesse social influencia na satisfação dos moradores. Reis e Lay (2010) observaram maior insatisfação dos moradores em conjuntos habitacionais que apresentaram sérios problemas na aparência.
1.1 Problema de pesquisa
Após um histórico de tentativas de suprir a grande demanda de habitações para a população de baixa renda no Brasil, através de políticas habitacionais públicas, em 1999 o Governo Brasileiro criou o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), um programa de financiamento habitacional (Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001), que propunha conceder a posse do imóvel ao arrendatário mediante pagamento de taxas mensais, oferecendo, através da Lei da Compra Antecipada, a opção de compra após um período de 5 anos. Porém, até a quitação do imóvel, a CAIXA é mantida proprietária e destina a gestão condominial a empresas terceirizadas (CHIARELLI, 2014).
Na cidade de Pelotas, no Rio Grande do Sul, foram implantados 21 conjuntos habitacionais pelo PAR entre os anos de 2002 a 2008, de duas tipologias diferentes, sendo casas geminadas de dois pavimentos e edifícios de apartamentos de quatro ou cinco pavimentos. Até 2004, o PAR funcionava na modalidade Normal, atendendo moradores na faixa entre três a seis salários mínimos. Porém, objetivando atender uma faixa de renda mais baixa, de dois a quatro salários mínimos, foi criado o PAR na modalidade Especial, reduzindo as especificações mínimas de projeto e execução. Tal fato alterou a legislação da cidade de Pelotas, permitindo a construção de edificações de até cinco pavimentos sem elevador, que até então eram de no máximo de quatro pavimentos (CHIARELLI, 2014).
Com o objetivo de avaliar os empreendimentos habitacionais de interesse social do PAR, em 2010 foi publicado o Relatório do Projeto INQUALHIS (Geração de Indicadores de Qualidade dos Espaços Coletivos em Empreendimentos de Habitação de Interesse Social) (MEDVEDOVSKI, 2010), resultado de uma pesquisa executada pelo Núcleo de Pesquisa em Arquitetura e Urbanismo (NAURB), na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAUrb), da Universidade Federal de Pelotas (UFPel). A pesquisa INQUALHIS, financiada pelo FINEP (Financiadora de Estudos e Projetos), investigou onze conjuntos habitacionais construídos entre os anos de 2005 a 2008 em Pelotas pelo Programa de Arrendamento Residencial, visando melhorar a qualidade das futuras habitações através da retroalimentação do processo de projeto, construção, gestão e uso. Entre os onze conjuntos habitacionais analisados pela pesquisa, seis são de tipologia de casas geminadas e cinco de edifícios, sendo dois da modalidade Normal e três da modalidade Especial.
O INQUALHIS abrangeu três grandes áreas de estudo: gestão condominial, manifestações patológicas e espaços coletivos, e utilizou estratégias de Avaliação Pós-Ocupação (APO), priorizando os aspectos relacionados à satisfação do usuário, principalmente no espaço condominial. No que diz respeito às manifestações patológicas, foram realizados levantamentos quantitativos e qualitativos nas áreas condominiais das edificações (fachadas, circulação interna e salão de festas), a fim de serem utilizados como indicadores de qualidade dos empreendimentos (MEDVEDOVSKI, 2010).
Através do diagnóstico realizado no INQUALHIS, cujos levantamentos foram realizados nos empreendimentos recém construídos, num período máximo de dois anos entre a data da entrega do conjunto habitacional e a data do levantamento, Medvedovski (2010) verificou que a incidência de manifestações patológicas constatada foi de falhas construtivas, originadas principalmente pela falta de detalhamento dos projetos e de controle de qualidade durante a execução da obra.
Em dois dos empreendimentos do PAR, o Residencial Solar das Palmeiras e o Residencial Paraíso, ambos de tipologia de edifício com cinco pavimentos, da modalidade PAR Especial, foi realizado um novo levantamento de manifestações patológicas por Silva (2016), aproximadamente oito anos após o levantamento realizado pelo INQUALHIS.
Silva (2016) comparou ambos os levantamentos e verificou um considerável aumento na incidência de manifestações patológicas durante o período entre os levantamentos. A incidência foi significativamente maior no Residencial Paraíso pois não foi realizada nenhuma intervenção de reparo desde a sua construção, e no Residencial Solar das Palmeiras foi realizado reparo no revestimento, lavagem e pintura em todas as fachadas do Residencial. Porém, Silva (2016) destaca que tal resultado também pode ter sido influenciado pelas construtoras responsáveis pela execução dos empreendimentos serem diferentes.
Ainda no estudo, Silva (2016) por meio da aplicação de formulários com os moradores, analisou a percepção do usuário sobre as manifestações patológicas presentes nas fachadas dos conjuntos. Na análise foi reconhecida a necessidade de manutenção nos conjuntos habitacionais, apesar da maioria dos entrevistados considerar as fachadas em condição razoável e boa.
1.2 Questões de pesquisa
Além de contribuir para o entendimento do processo de produção de habitações, de maneira a minimizar a incidência de problemas em futuras edificações, torna-se importante a investigação das manifestações patológicas incidentes em habitações de interesse social, para subsidiar trabalhos de recuperação e permitir a criação de um plano de manutenção a ser gestado pelo condomínio (IOSHIMOTO, 1988).
Diante disso, dando prosseguimento aos estudos desenvolvidos nos empreendimentos PAR na cidade de Pelotas pela FAUrb/UFPel, e visando contribuir para melhorar a qualidade das habitações de interesse social a seguinte questão de pesquisa foi elaborada:
• Qual o estado de conservação das fachadas de habitações de interesse social de diferentes modalidades do PAR em Pelotas/RS?
A partir da questão principal, as seguintes questões secundárias foram definidas:
• Qual o nível de degradação dos empreendimentos em comparação com os dados produzidos durante o Projeto INQUALHIS?
• Qual a influência da modalidade do PAR no estado de conservação das fachadas de HIS?
• Qual a influência da orientação solar no estado de conservação das fachadas de HIS do PAR?
• Qual a influência do pavimento da edificação no estado de conservação das fachadas de HIS do PAR?
• Qual o nível de satisfação dos moradores dos conjuntos habitacionais quanto ao estado de conservação das fachadas de habitações de interesse social de diferentes modalidades do PAR?
1.3 Objetivos da pesquisa
Este trabalho tem como objetivo principal avaliar o estado de conservação das fachadas de habitações de interesse social do Programa de Arrendamento Residencial de diferentes modalidades, especificamente dos estudos de caso:
Residencial Regente, Jardins da Baronesa e Estrela Gaúcha, construídos na cidade de Pelotas/RS entre os anos de 2005 e 2007.
De acordo com o objetivo principal, foram definidos os seguintes objetivos específicos:
a) Caracterizar a incidência de manifestações patológicas nas fachadas dos empreendimentos, observando o nível de degradação em comparação com os dados produzidos durante o Projeto INQUALHIS;
b) Verificar a influência da modalidade do PAR, Normal ou Especial, no estado de conservação das fachadas dos empreendimentos;
c) Verificar a influência da orientação solar das fachadas dos empreendimentos no estado de conservação;
d) Verificar a influência do pavimento da edificação no estado de conservação das fachadas dos empreendimentos;
e) Analisar a satisfação do usuário dos empreendimentos de diferentes modalidades quanto ao estado de conservação das fachadas dos empreendimentos.
1.4 Delimitações da pesquisa
Este trabalho apresenta as seguintes delimitações:
a) A pesquisa utiliza como objeto de estudo as habitações de interesse social promovidas pelo Programa de Arrendamento Residencial na cidade de Pelotas que foram analisadas pela Pesquisa INQUALHIS (MEDVEDOVSKI, 2010). b) A avaliação do estado de conservação dos empreendimentos delimita-se a análise de manifestações patológicas dos revestimentos de argamassa das fachadas externas, devido a inviabilidade de estudo de todas as partes componentes de um edifício devido ao grande número de variáveis.
1.5 Limitações da pesquisa
Seguindo o mesmo método do INQUALHIS (Medvedovski, 2010), o levantamento de manifestações patológicas foi realizado através de inspeção visual, contabilizando o número incidências por área de fachada, não foram aplicados outros métodos exploratórios.
1.6 Estrutura do trabalho
Este trabalho está estruturado em cinco capítulos. No presente capítulo foram apresentados o tema, o problema, as questões, as delimitações, as limitações, os objetivos e o contexto da pesquisa.
O capítulo 2 apresenta uma revisão bibliográfica sobre os temas pertinentes para a construção da pesquisa, trazendo um breve histórico sobre as políticas habitacionais no Brasil e fazendo uma abordagem acerca da habitação social no Brasil e na cidade de Pelotas. O capítulo também trata sobre a construção da habitação de interesse social, a gestão condominial de conjuntos habitacionais, os revestimentos de argamassa e as principais manifestações patológicas incidentes nos revestimentos de argamassa. Por fim, é apresentado um levantamento de trabalhos recentes realizados sobre o tema e de trabalhos existentes realizados na cidade de Pelotas.
No terceiro capítulo está apresentado o método de pesquisa utilizado, apresentando as estratégias adotadas, o delineamento da pesquisa, a caracterização dos objetos de estudo e as etapas de desenvolvimento do trabalho.
O capítulo 4 descreve e discute os resultados da pesquisa, comparando e relacionando os dados obtidos.
No capítulo 5 são apresentadas as principais conclusões do trabalho, sintetizando as principais contribuições, bem como são recomendadas as sugestões para o desenvolvimento de futuros trabalhos relacionados ao tema.
Após o quinto capítulo, estão expostas as referências bibliográficas. Por fim, estão expostos os apêndices.
A revisão bibliográfica aborda sobre os principais assuntos referentes a este estudo, tais como: habitação de interesse social no Brasil e na cidade de Pelotas/RS; gestão e manutenção condominial, revestimentos argamassados e manifestações patológicas em fachadas. Além de contar com uma breve revisão dos trabalhos já desenvolvidos na área.
2.1 Breve histórico da habitação social no Brasil
O grande crescimento das cidades brasileiras no final do século 19, principalmente na região Sudeste do país, como Rio de Janeiro e São Paulo, foi ocasionado, sobretudo, pelo avanço da economia de exportação, constituindo um núcleo de operários na zona urbana, onde as oportunidades de ascensão eram maiores (FAUSTO, 2016).
Na necessidade de alojar uma grande população nos centros urbanos, são edificados, pela iniciativa privada, diferentes tipos de construção, de forma precária e apressada (BONDUKI, 2011). Surgem inúmeras soluções habitacionais, sendo, a maior parte, alojamentos formados por aposentos mínimos, com alta densidade populacional, construídos em fundos de terreno com materiais precários ou advindos da transformação de sobrados com a utilização de divisórias, os cortiços, como ilustrado na Figura 1 (MOTTA, 1894 apud BONDUKI, 2011).
Figura 1 - Cortiço Vaticano Fonte: Bonduki (2011).
A produção desse tipo de moradia de locação se torna muito comum pela alta rentabilidade oferecida aos proprietários das habitações. Entretanto, a irracionalidade capitalista da produção de habitações, o loteamento indiscriminado e a precariedade das condições sanitárias passam a constituir séria ameaça à saúde pública. À vista disso, o Estado liberal, durante a Primeira República, que resistia ao máximo à interferência na esfera privada, é obrigado a intervir, atuando em três diferentes frentes: no controle sanitário das habitações, na criação de legislação e códigos de posturas e na participação nas obras de saneamento e urbanização das cidades (BONDUKI, 2011).
Deste modo, devido a ameaça que os surtos epidêmicos representavam para a economia, o controle sanitário das habitações torna-se prioridade para o governo, realizando visitas de inspeção sanitária e desinfecções domiciliares, executadas por sanitaristas higienistas, que examinavam e inspecionavam as habitações operárias e cortiços. Além disso, são executadas obras de saneamento, distribuição de água e coleta de esgoto, e passa a ser regulamentada, através da criação de legislação de controle do uso do solo, a construção de moradias (BONDUKI, 2011).
Porém, em razão da postura repressiva do governo sobre a produção de habitação, foi necessário estimular a produção de novas moradias pelos particulares através da concessão de favores ao setor privado, como a isenção de impostos municipais, e pela proposição de leis de estímulo à construção de vilas operárias, que,
baseando-se na casa unifamiliar, apresentavam-se como um modelo ideal de habitação econômica e higiênica, exemplificada na Figura 2 (BONDUKI, 2011).
Figura 2 - Vila em Santa Cecília Fonte: Bonduki (2011).
Desta forma, a produção de moradia popular se solidifica como uma forma segura de investimento à iniciativa privada, acentuada pelo fato que o direito absoluto de propriedade, garantido pelas disposições liberais da constituição e do código civil da primeira república, permitia que os valores dos aluguéis fossem regulados pelo mercado, variando de acordo com a demanda de habitações. À exceção de um curto período, entre 1921 a 1927, quando, em resposta à crise de moradia e ao exagero dos valores locativos, vigora uma primeira lei do inquilinato, que congela os aluguéis na tentativa de regulamentar a relação entre locador e inquilino, porém pouco significativa (BONDUKI, 1994, 2011).
Assim como o Estado não assumia a responsabilidade de prover moradias, a sociedade não lhe atribuía tal função, portanto as primeiras intervenções estatais na habitação se limitaram apenas a uma questão de higiene (FARAH, 1984; BONDUKI, 1994, 2011). Em suma, o autoritarismo sanitário presente sobre as habitações, bem como a expansão das redes de água e esgoto contiveram as epidemias, mas não resolveram de modo efetivo o problema da carência habitacional (BONDUKI, 1994, 2011).
Após a Revolução de 30, o Governo Vargas implementa um processo de centralização político-administrativa no governo federal (BARBOSA, 2008). A base de sustentação política do novo regime se modifica com a incorporação de novos setores sociais emergentes, como a moradia, pois Vargas, pela necessidade de legitimação de poder, estabelece compromisso com as massas populares (BONDUKI, 1994).
Além disso, a moradia popular surge como condição básica de reprodução de força de trabalho e, portanto, como fator econômico na estratégia da industrialização do país (FARAH, 1984; BONDUKI, 1994, 2011).
Em 1937 é iniciada a produção estatal de habitação social em larga escala, na criação das carteiras prediais dos Institutos de Aposentadoria e Pensões (IAPs), que é seguida por outra iniciativa relevante, a Fundação da Casa Popular (FCP), em 1946 (FARAH, 1984; BONDUKI, 1994; BARBOSA, 2008).
A produção de edificações das IAPs era uma ação secundária, apenas uma forma de garantir rentabilidade à associação no investimento de seus fundos, pois seu objetivo principal era aplicar os recursos acumulados destinados às aposentadorias e pensões dos associados (FARAH, 1984; BONDUKI, 2011). Dessa forma, pode-se afirmar que a produção estatal de habitações no Brasil surgiu no princípio da autossustentação financeira, com a utilização de fundos previdenciários, somente para indivíduos empregados (BARBOSA, 2008).
Construiu-se, através dos institutos, uma série de conjuntos residenciais em vários pontos do país, os quais eram, de modo geral, alugados a associados (FARAH, 1984). Porém, devido ao retorno financeiro irrisório, com os congelamentos dos aluguéis, os IAPs passam a investir majoritariamente na produção para média e alta renda, acabando com a ação social (BONDUKI, 1994, 2011).
Em 1942, Getúlio Vargas estabelece o congelamento dos aluguéis, através da Lei do Inquilinato, objetivando melhores condições habitacionais aos trabalhadores, desestímulo a produção rentista de moradia e redução da parcela do salário comprometida com o pagamento da habitação. Dessa forma, os proprietários, proibidos de aumentar os aluguéis, abandonam o mercado de locação habitacional para a população de baixa renda, o que provoca escassez de habitações (BONDUKI, 2011).
Com a queda do Estado Novo em 1945, o Brasil volta a ser uma democracia (BARBOSA, 2008). A crise habitacional estabelecida nos anos 40 torna politicamente importante a intervenção do Estado na resolução do problema habitacional, pois atende as demandas populares e empresariais. Devido a isso, em 1946, Eurico Gaspar Dutra, recém-eleito, cria a Fundação da Casa Popular (FCP), o primeiro órgão federal criado com a atribuição exclusiva de solucionar o problema habitacional, cujo único objetivo era produzir moradia para a população de baixa renda (BONDUKI, 2011).
Entretanto, apesar da alta produção habitacional, a firme oposição da indústria da construção civil, combinada a falta de apoio dos próprios beneficiários e a transformação do projeto original da Fundação em um órgão secundário desprovido de poder e recursos, extingue seu potencial como órgão de implementação da política de habitação social e inviabiliza sua capacidade de ação (MELO, 1987).
Como consequência da incapacidade do Estado em promover moradias, os trabalhadores começam a erguer seus próprios alojamentos em loteamentos de periferia, o que, consequentemente, consolida o crescimento urbano nas periferias, na formação de assentamentos informais carentes de infraestrutura urbana, como as favelas, e estimula a criação de novas alternativas de moradia, como a casa própria autoconstruída (BONDUKI, 1994).
A partir desse movimento e devido à preocupação dos militares com o problema habitacional durante o governo militar, iniciado após o Golpe de Estado em 1964, é instituída a Lei 4380 de 1964, que cria o Banco Nacional de Habitação (BNH), marcando o retorno da intervenção do Estado na produção de habitação social (BARBOSA, 2008). Foi implementado o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), um sistema de produção de habitação que, em parceria com a iniciativa privada, se propunha a ser autofinanciável, liberando os recursos da união para investimentos em outras áreas (BARBOSA, 2008).
O SFH se dividia em dois subsistemas, baseados em diferentes fontes de recursos: o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, composto por uma poupança voluntária que repassava capital diretamente ao incorporador imobiliário para a execução do empreendimento, cujo assumia responsabilidade pela venda dos imóveis; e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), voltado à produção de habitações de interesse social, ambos gerenciados pelo BNH (BARBOSA, 2008).
A utilização do FGTS, uma fonte de recursos permanente vinculada aos salários para a produção de moradias, e a introdução de correção monetária nos financiamentos habitacionais possibilitou a estruturação de uma verdadeira política habitacional. Porém, seu modelo ser baseado no financiamento ao produtor, e não ao usuário final, encarece o produto e exclui a parcela da população de baixa renda. Como solução, o BNH buscou reduzir o custo da moradia para atender essa demanda, rebaixando a qualidade da construção e o tamanho da unidade, ao invés de alterar o processo de gestão. Apesar do grande alcance, a produção do BNH foi marcada pela gestão centralizada, ausência de participação comunitária, com ênfase na produção
de casas prontas por empreiteiras, localizadas em zonas periféricas e executadas com projetos medíocres (BONDUKI, 2011).
Após o encerramento da ditadura em 1985, inicia-se a Nova República (BARBOSA, 2008). O período que se estende do fechamento do BNH, em 1986, até 1994 é caracterizado como um período no qual inexiste política habitacional (CARDOSO JUNIOR; JACCOUD, 2005).
Em 1994, durante o governo de Fernando Henrique Cardoso (FHC), se consolida o fim da exclusividade da autossustentação na política habitacional, utilizando além dos recursos do FGTS também de recursos oriundos do Orçamento Geral da União para a produção de habitações destinadas às populações de baixa-renda. Nesse período são elaborados diferentes programas adequados para cada faixa de renda, voltados à melhoria do mercado de habitações, a recuperação de áreas habitacionais degradadas ou ao financiamento para construção ou compra de imóvel (BARBOSA, 2008).
Entre eles, no ano de 1999, é criado o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), voltado inicialmente à população com renda familiar entre três e seis salários mínimos, utilizando recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). O programa é destinado a construção de novos empreendimentos habitacionais e à reforma de edifícios existentes (BARBOSA, 2008).
Após a extinção do PAR em 2008, a produção de conjuntos habitacionais de interesse social passa a ser realizada através do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), iniciado em 2009, como parte do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), promovido no segundo mandato de Lula com o objetivo de promover a retomada do desenvolvimento do país. O PMCMV é criado como uma estratégia anticrise, no qual mobiliza o setor da construção civil por meio de incentivos à produção de moradia (CUNHA, 2014).
Depois de dois anos de funcionamento, em junho de 2011, a Fase 2 do programa é lançada com algumas modificações. A segunda fase contou com a revisão dos limites de cada faixa de renda, aumento dos custos máximos das unidades e incorporação de especificações mínimas, aumentando as dimensões dos ambientes e os padrões mínimos de acabamento e incluindo a exigência de acessibilidade universal. O sucesso perante a população fez o programa se consolidar nacionalmente na política, garantindo sua continuidade (AMORE, 2015).
Atualmente o programa se encontra na terceira fase, iniciada em março de 2016. Nessa fase houve aumento dos limites financeiros das faixas de renda contemplada e foi acrescentada uma nova faixa de categorização intermediária, além do aumento do preço máximo do imóvel para cada faixa (ABREU, 2018).
2.2 Breve histórico da habitação social em Pelotas/RS
Considerando a localização e o desenvolvimento urbano da cidade de Pelotas, localizada no sul do Estado do Rio Grande do Sul, Chiarelli (2014), a partir de uma extensa pesquisa sobre a produção de conjuntos habitacionais na cidade, sistematiza as políticas habitacionais realizadas em Pelotas até o ano de 2010, relacionando-as com o histórico brasileiro. As políticas habitacionais da cidade foram divididas em quatro períodos, enumerando os conjuntos de habitação social produzidos a cada período, conforme Tabela 1.
Tabela 1 - Adaptação do histórico da política habitacional brasileira para cidade de Pelotas
Periodização das políticas habitacionais de Pelotas Número de conjuntos produzidos
1º Período 1822-1955. Autoritarismo Sanitário (134 anos) 0 2º Período: 1956-1965. Período PRÉ-BNH (10 anos) 3 3º Período: 1966-1986. Período BNH (21 anos) 46 4º Período: 1987-2010. Período Pós-BNH (24 anos) 43
Total 92
Fonte: Chiarelli (2014).
No final do século XIX, a presença de indústrias, atividades comerciais e serviços no município de Pelotas ocasionou um grande crescimento populacional. Diante disso, para atender a demanda habitacional, áreas poucos ocupadas passaram a ser povoadas com contrafeitos, chalés de madeira e outras soluções, denominadas cortiços. Portanto, devido ao agravamento das condições sanitárias surtos epidêmicos, pelo aumento da população urbana, algumas medidas foram tomadas, como a proibição da colocação de lixo nas ruas e praças, realização de visitas domiciliares semanais para fiscalizar os quintais, e proibição de algumas atividades nos limites urbanos, efetivando um zoneamento funcional (MOURA, 2006).
Em 1881, devido à preocupação com a precariedade das habitações, genericamente chamadas de cortiços, foi proibida sua construção dentro de um perímetro central do município, cujo perímetro foi ampliado, em 1888, na criação do
novo Código de Posturas. Pelotas, além da taxação através de impostos, reproduzia a mesma prática adotada por outros centros urbanos, a realização de visitas de fiscalização sanitária (MOURA, 2006).
No início do século XX o governo concentrou esforços na realização das redes públicas de infraestrutura. Entre as décadas de 1920 e 1940, com incentivo do Poder Público, as vilas operárias se tornaram alternativas de moradia popular, que, construídas em grupos e comercializadas através de aluguel, ajudaram a configurar as novas áreas de expansão da cidade (MOURA, 2006).
Somente no ano de 1956 foi realizada a implantação do primeiro conjunto habitacional multifamiliar, promovido pelo Instituto de Aposentadoria e Pensões dos Servidores do Estado (IPASE), e até o início do BNH, foram realizados somente mais dois conjuntos. A produção habitacional passa a ser significativa entre os anos de 1966 a 1986, basicamente financiada pelo BNH, cujos recursos eram captados basicamente por cooperativas habitacionais locais, através da Companhia de Habitação Estadual (COHAB/RS) ou pela iniciativa privada (CHIARELLI, 2014).
O período pós-BNH em Pelotas, que se estende até os dias atuais, é marcado por três momentos distintos em relação a habitação social: a fase entre 1987 a 2000, fase na qual não foi criada nenhuma política habitacional, o período entre 2001 e 2008 foi a fase do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), e o terceiro momento, iniciado a partir de 2009, na implantação do Programa Minha Casa Minha Vida (CHIARELLI, 2014).
2.3 Programa de Arrendamento Residencial (PAR)
O Programa de Arrendamento Residencial surgiu de uma grande pressão popular por moradia e trouxe uma mudança no paradigma do sistema de acesso habitacional implantado pelo Estado desde o BNH, programa centrado na propriedade da moradia (MEDVEDOVSKI; BRITO; COSWIG, 2006).
O programa, criado com o objetivo de fornecer moradia à população de baixa renda, se desenvolveu no formato de arrendamento e se apresentou como uma prática inovadora no país. O arrendatário realiza o pagamento de parcelas mensais, como um aluguel, durante um período de quinze anos, enquanto a CAIXA permanece proprietária do imóvel, e, no fim do processo, o proponente tem o direito de ser proprietário (CHIARELLI, 2014).
A Lei 10188/01 estabelece que a Caixa Econômica Federal fica encarregada de gerir o Programa e administrar o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), destinado a sustentar o Programa, arcando com despesas de administração, conservação e manutenção dos empreendimentos, bem como cobertura do risco de inadimplência (CHAIGAR, 2008; MEDVEDOVSKI, 2010; CHIARELLI, 2014).
O pagamento às empresas construtoras era realizado em parcelas, dependentes do cumprimento das etapas do cronograma físico-financeiro, comprovado através de fiscalização. É importante destacar que a CAIXA exigia das construtoras certificações de qualidade, embora a racionalização dos custos, o que limitou o número de empresas atuantes e exigiu das empresas do mercado pelotense modernização e adaptação aos padrões exigidos (CHIARELLI, 2014).
Na cidade de Pelotas, o Programa PAR implantou entre 2001 e 2008 dezoito empreendimentos, tornando-se a cidade com maior produção de habitações no Rio Grande do Sul (CHIARELLI, 2014). A Figura 3 mostra a localização dos conjuntos habitacionais na cidade financiados pelo programa. Foram executados quinze conjuntos habitacionais em forma de blocos de apartamentos e três em forma de casas geminadas, listados na Tabela 2.
Figura 3 - Localização dos conjuntos PAR no município de Pelotas Fonte: Autora
Tabela 2 - Empreendimentos do PAR na cidade de Pelotas Nº Nome do Conjunto Bairro Data da entrega Nº de unidades habitacionais Nº de pav. Modalidade
1 Guerreiro Três Vendas 24/01/2003 160 4 Normal
2 Marcílio Dias Centro 01/08/2003 160 4 Normal
3 Solar do Sul Fragata 16/06/2003 160 4 Normal
4 Bairro Cidade Fragata 26/01/2004 136 4 Normal
5 Alta Vista Três Vendas 30/12/2003 132 3 e 4 Normal
6 Laçador Areal 06/03/2004 120 4 Normal
7 Duque de Caxias Fragata 15/06/2004 112 4 Normal
8 Cruzeiro Areal 17/08/2004 112 4 Normal
9 Porto Centro 30/12/2004 140 4 Normal
10 Princesa do Sul Areal 25/12/2005 260 2
11 Regente Areal 19/01/2006 124 4 Normal
12 Jardins da
Baronesa Areal 09/12/2005 96 4 Normal
13 Querência 1 Três Vendas 02/10/2006 74 2 Especial 2 Três Vendas 02/10/2006 75 2 Especial 3 Três Vendas 13/06/2008 69 2 Especial 14 Charqueadas 1 Três Vendas 02/10/2006 69 2 Especial 2 Três Vendas 13/06/2008 80 2 Especial 3 Três Vendas 02/10/2006 79 2 Especial 15 Solar das
Palmeiras Fragata 19/09/2006 300 5 Especial
16 Paraíso Três Vendas 15/08/2007 240 5 Especial
17 Estrela Gaúcha Fragata 01/03/2007 300 5 Especial
18 Terra Sul Areal 2008 180 5 Especial
Fonte: Medvedovski (2010) e Chiarelli (2014).
De acordo com Chaigar (2008) e Chiarelli (2014), o PAR se destacou na cidade de Pelotas, apresentando soluções qualificadas e inovadoras, diferente das outras cidades, onde acabou sendo continuidade dos processos implantados no BNH.
Inicialmente, denominado como PAR Normal, foi destinado à produção de habitações à população pertencente à faixa salarial de três a seis salários mínimos. Em 2004, com a criação do Ministério das Cidades, que passou a gerir o Programa, foram introduzidas algumas adaptações para reduzir o custo das obras e facilitar as formas de pagamento, objetivando atender a população pertencente a faixa de renda até quatro salários mínimos (MEDVEDOVSKI, 2010; CHIARELLI, 2014).
Essa nova modalidade, denominada PAR Especial, admitia a redução da área dos apartamentos de 37m² para 33m² e o aumento do número de unidades habitacionais por condomínio de 160 para 500, bem como permitia o aumento do número de pavimentos de quatro para cinco. Além disso, foram flexibilizadas as especificações dos acabamentos, deixando de ser exigidas instalação de pisos nas áreas de uso noturno e a colocação de portas nos dois dormitórios, por exemplo (CHIARELLI, 2014). Na Tabela 3 fica evidenciada a redução do padrão de qualidade do PAR Especial.
Tabela 3 - Especificações técnicas iniciais e após gestão do Ministério das Cidades
Até 2004 - Nacional Após 2004, para a Região Sul
Tipologia mínima 2 quartos, sala, cozinha e
banheiro
1 quarto, sala/cozinha/área de serviço e banheiro, obedecendo ao perfil efetivo
da demanda.
Faixa de renda 3 a 6 Salários Mínimos 2 a 4 Salários Mínimos
Padrão Edificação de até 04 pavimentos
sem elevador
Edificação de até 05 pavimentos sem elevador
Área útil privativa 37 m² 33 m²
Pé direito 2,40 m
Pé direito banheiro 2,20 m
Vão da porta Vãos de porta com folha em
todos os cômodos
Vãos de porta com folha em apenas um dos dormitórios
Piso Piso cerâmico ou ardósia
Piso pronto para receber carpete ou outro revestimento a ser colocado pelo
arrendatário
Piso na circulação Piso cerâmico Acabamento alisado direto na laje
Banheiro e cozinha Piso cerâmico Piso Cerâmico
Cobertura
Telha cerâmica Forro em laje em todos os
cômodos
Cobertura em telha cerâmica ou fibrocimento sobre estrutura de madeira
ou metálica, ou laje de forro, ou diretamente sobre laje quando houver;
no beiral, telhas amarradas
Revestimento Interno
Revestimento e pintura, internos e externos, compatíveis com o
padrão da unidade
Chapisco e massa única nos painéis das paredes do banheiro e hidráulica da
cozinha
Demais paredes sem revestimento.
Parede na circulação, quartos
e sala
Reboco e pintura PVA látex Textura pigmentada sobre cerâmica aparente
Parede no
banheiro e cozinha Cerâmica até 1,50m de altura Cerâmica até 1,60m de altura Revestimento
Áreas Molhadas
Azulejo nas paredes molhadas de box, pia, lavatório e tanque
Revestimento em azulejo/cerâmica: Nas paredes do box do banheiro até o teto e faixa de 0,45 m de altura sobre a pia da
cozinha, lavatório e tanque
Revestimento Externo
Revestimento e pintura, internos e externos, compatíveis com o
padrão da unidade
Chapisco e massa única
Calçada Calçada em todo perímetro da
edificação
Janelas Alumínio e vidro com persiana Alumínio e vidro
Portas De madeira. Vãos de porta com
folha em todos os cômodos
De madeira em todos os ambientes, exceto o quarto social (sem porta)
Vagas no
estacionamento 100% do número de unidades Atendimento à legislação local
Taxa de
arrendamento 0,7% do valor do arrendamento 0,5% do valor do arrendamento
Fonte: Chiarelli (2014).
Na Tabela 3 pode-se observar duas alterações importantes nas especificações, a primeira quanto a cobertura, começou a ser admitido o uso de telhas de fibrocimento na cobertura, que até 2004 era especificado uso de telhas cerâmica. A segunda alteração é referente a especificação dos revestimentos, a descrição genérica do revestimento e pintura, internos e externos, compatíveis com o padrão da unidade, foi
alterada em 2004 para chapisco e massa única como especificação do revestimento externo e uso de chapisco e massa única nos revestimentos internos das paredes do banheiro e cozinha, com demais paredes sem revestimento.
Chaigar (2008) verificou que a aquisição de terrenos de menor valor e simplificação no uso de materiais com maior peso no custo da construção, como revestimentos cerâmicos, foram determinantes na redução de custos em Pelotas.
Algumas das mudanças do programa exigiram alterações na legislação local, como no caso da Lei 5.116/05, que altera a redação do Plano Diretor de 1980, vigente na época, passando a permitir a construção de conjuntos habitacionais de até cinco pavimentos sem a necessidade de elevador (MEDVEDOVSKI, 2010; CHIARELLI, 2014).
No ano de 2007 ocorre uma importante mudança no programa, é lançada a Lei da Compra Antecipada, pela Medida Provisória 350/07, transformada na Lei nº 11.474/07, na qual dispõe a alienação do imóvel adquirido pelo PAR após cinco anos de contrato, permitindo a utilização do FGTS para quitação. O objetivo era desonerar o PAR das despesas futuras com a administração e manutenção das operações de arrendamento, pois, como proprietária dos imóveis durante o período de arrendamento, a CAIXA era responsável por lidar com as reclamações dos usuários advindas das empresas de gestão condominial e pelos gastos de manutenção, que tendem ao aumentar ao longo do tempo com o envelhecimento dos prédios e agravamento dos defeitos de obra (CHIARELLI, 2014).
Em 2009, quando foi lançado o PMCMV pelo Governo Federal, três conjuntos, que já haviam sido contratados pelo PAR na cidade de Pelotas migraram para o PMCMV, no qual apresenta grande similaridade em várias questões de funcionamento com o PAR (CHIARELLI, 2014).
A questão da habitação social vem sendo focalizada como necessidade de abrigo, mas é preciso entender que existem outras necessidades inerentes a cidadania do homem e de sua vida em sociedade. Portanto, mesmo que propiciando desenvolvimento e moradia, a oferta habitacional deve suprir as reais necessidades da população, onde o conjunto deve oferecer condições ambientais de qualidade aos seus usuários (ROMÉRO; VIANNA, 2002).
Tal qualidade sobre a unidade habitacional ou sobre o conjunto em si refere-se a questões de drenagem e insolação dos conjuntos, bem como tratamento de espaços abertos e detalhes construtivos (ROMÉRO, VIANNA, 2002). Os requisitos mínimos de
qualidade também estão associados com a capacidade que o envelope da edificação apresenta em garantir durabilidade e resistência a agentes externos, conduzindo baixos custos com manutenção (RODRIGUES; TEIXEIRA; CARDOSO, 2011).
Um grande problema, sobre o qual pesquisadores tem se debruçado desde os anos 60, está na dificuldade em produzir unidades e assentamentos habitacionais populares de baixo custo e de boa qualidade (MALARD, 2002). Por esse motivo, apesar dos esforços das políticas habitacionais em prol de maior oferta habitacional, ainda existe grande exclusão da população mais pobre (MONTEIRO; VERAS, 2017; ROMÉRO; VIANNA, 2002).
Além da utilização de materiais de baixo custo, que leva a uma rápida deterioração, outro fator que contribui significativamente para a baixa qualidade da habitação de interesse social é a ausência de manutenção (ROMÉRO, VIANNA, 2002).
O provimento da habitação deve ser interpretado como um serviço social, necessitando ser fornecido num fluxo contínuo, com evolução gradual para uma maior quantidade de pessoas, podendo se materializar em elementos habitacionais tais como: acesso a agua potável, regularização de assentamentos informais, melhoramento parcial das moradias existentes e das vias públicas de acesso, entre outros (PELLI et al., 2006). Do mesmo modo, Medvedovski, Brito e Coswig (2006) afirmam que o surgimento das habitações multifamiliares, juntamente com a oferta de vida comunitária, demanda a criação de procedimentos para a gestão dos espaços, equipamentos e serviços comuns.
No entanto, o crescimento da construção civil observado nas últimas décadas se restringe a produção de novas edificações, não havendo avanço nos serviços de manutenção. Tal fato pode ser justificado pois os programas habitacionais existentes no país são pautados por indicadores quantitativos e não qualitativos, portanto não há motivos para priorizar a questão da manutenção (SHIMBO; MARTINS, 2002).
Medvedovski (2010) destaca que não basta a habitação social ser entregue ao usuário final, ela deve ser mantida e operada adequadamente. Nas etapas anteriores ao uso dos conjuntos habitacionais de interesse social deve ocorrer a valorização dos fatores de manutenção, a fim de promover melhor desempenho físico da edificação e permitir tarifas condominiais acessíveis para a população de baixa renda (SANCHES; FABRICIO, 2009).
