Programa de Apoio Aos Municípios em Tributação Imobiliária

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Oficina de Apoio Técnico Ás Questões Relativas à Avaliação em Massa de Imóveis para Fins Fiscais:

Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos

Apresentação dos Painéis, Questões Debatidas, Síntese das Diretrizes, Conclusões e Recomendações

(Mesa-Redonda Conclusiva)

NOTA: Após os debates, foi realizada uma dinâmica com o objetivo de resumir as principais conclusões sobre os temas debatidos segundo as percepções dos participantes. Nem sempre foi possível alcançar consenso. No documento que segue, foram incluídos todas as manifestações individuais, mesmo que refletindo opiniões contrárias.

PAINEL I

MÉTODOS, TÉCNICAS E MODELOS DE AVALIAÇÃO QUESTÕES DEBATIDAS:

[Q]-Quais os procedimentos para a formulação de uma Planta de Valores Genéricos? [Q]-Como aplicar modelos de regressão múltipla nas avaliações para fins fiscais?

SINTESE DAS DIRETRIZES, CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES:
Segmentar a amostra de dados: Modelagem e Validação;
Realizar inicialmente a análise exploratória dos dados;

Sensibilizar agentes internos e externos sobre a importância dos trabalhos;
Enviar nota prévia da avaliação aos contribuintes, incluindo dados sobre as

características dos imóveis e procedimentos avaliatórios empregados;
Promover a discussão pública dos trabalhos, incluindo legislativo e judiciário;
Possuir equipe permanente, formada por servidores habilitados e capacitados;
Verificar se o cadastro possui as variáveis mínimas necessárias para as avaliações;
Explorar parcerias para obtenção de base de dados (cruzamento de dados)
Reduzir a influência política no processo de avaliação, com a eliminação da

necessidade de aprovação dos valores estimados (PVG) pelos vereadores;
Controlar o desempenho dos trabalhos;

Trabalhar com modelos que sejam consistentes, coerentes e explicáveis;

Exigência da memória de cálculo no caso de contratações externas, contendo a metodologia, as limitações e as dificuldades dos trabalhos;

Incluir a capacitação e garantir a participação da equipe municipal no caso de contratações externas;

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Atentar que alguns atributos que causam transtorno podem resultar em valorização dos imóveis (ou seja, considerar as externalidades);

Incorporar patologias construtivas na avaliação das benfeitorias;
Verificar a distribuição espacial aleatória dos dados;

Definir metas gradativas para a recuperação do nível e uniformidade das avaliações;

Banco de dados de mercado imobiliário contínuo e que seja acessível;

Necessidade de uma estratégia nacional que viabilize o intercâmbio com agentes imobiliários: Diagnosticar o por que das resistências para encontrar uma solução; e trabalhar na sensibilização destes agentes.

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3 PAINEL II

BASE DE DADOS UTILIZADA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS QUESTÕES DEBATIDAS:

[Q]-Qual a influência do cadastro nas avaliações para fins tributários?

[Q]-Quais as estratégias para o levantamento de dados sobre transações e/ou oferta de imóveis no mercado de imóveis?

SINTESE DAS DIRETRIZES, CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES (cont)

Definição critérios de mensuração e preenchimento de dados cadastrais (uniformizar o processo);

Análise das variáveis cadastrais vs. Variáveis de mercado;

Mecanismos de motivação de intercambios com agentes imobiliários (explorar trocas por espacialização dos dados informados e outros materiais de interesse);
Não se esquecer de ampliar/garantir as parcerias internas (cadastro integrado por

diferentes agentes internos);

Buscar parcerias também externas, através de termos de cooperação técnica;
Explorar ao máximo os cruzamentos de dados em função das incertezas e falta de

transparência do mercado imobiliário;

Definir uma metodologia para a validação dos dados de ITBI;
Mapeamento também de imóveis em oferta;

Valorização da equipe e recursos humanos, reconhecimento do profissional;

Usar diferentes estratégias para superar a dificuldade de obter preços com agentes imobiliários, tais como contratação de pessoas ligadas ao mercado, troca de número de telefone, equipe rotativa, etc..

Registrar o tempo de exposição dos imóveis ofertados no mercado imobiliário (Verificar alternativas para obter este dado);

Necessidade de análise temporal dos dados: Não esquecer que as avaliações são fundamentalmente relacionadas à data da estimativa;

Importância do trabalho de coleta de dados;

Trabalhar na identificação de elementos valorizantes e desvalorizantes dos preços praticados;

Complexidade do processo de avaliação para fins tributários resulta em necessidade de planejamento e programação das atividades em diferentes etapas de trabalho.

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PAINEL III

VALIDAÇÃO DOS TRABALHOS QUESTÕES DEBATIDAS:

[Q]-Além de mensurar o nível e a uniformidade de avaliações, existem outras formas de analisar a qualidade dos trabalhos?

[Q]-Quais as vantagens e desvantagens de reavaliações pontuais (apenas parte dos imóveis e/ou regiões da cidade)?

[Q]-Qual a sua posição quanto à necessidade de aprovação legislativa dos trabalhos de avaliação de imóveis (Câmara de Vereadores)?

SINTESE DAS DIRETRIZES, CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES:
Integração da(s) PVG(s) do IPTU e ITBI;

Explorar parcerias com SPU, INCRA, ESTADOS, CAIXA, etc.

Avaliar a possibilidade de elaborar uma norma de avaliações para fins tributários;
Ter uma faixa de flutuação (valores mínimos e máximos) para ajustes de valores

unitários da PVG a critério do Poder Executivo;

Preocupação com dividir as responsabilidades, por exemplo, em audiência pública quanto aos trabalhos de avaliação para fins tributários, comissões de validação, envio de nota prévia;

Importante estabelecer em Lei Federal a exigência de atualização dos valores venais no primeiro ano de governo;

Monitoramento das reclamações ao longo do ano;

Fazer vistorias por amostragem visando checar o cadastro e a avaliação de imóveis;

Acompanhamento de indicadores de mercado;

PVG-> trabalho técnico, idealmente sem necessidade de aprovação do legislativo. A competência do Legislativo deveria ser limitada à redefinição de alíquotas e demais aspectos de política tributária;

Necessidade de avaliações individuais (singulares) para imóveis atípicos mesmo em avaliações para fins tributários;

PVG -> deve refletir as alterações urbanas;

Identificar as causas das flutuações no Mercado de imóveis;
Revogar os fatores `determinísticos´ da Legislação Tributária;

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5 PAINEL IV

CICLOS DOS TRABALHOS AVALIATÓRIOS QUESTÕES DEBATIDAS:

[Q]-Qual deve ser o intervalo de tempo entre as avaliações genéricas? Devem ser estabelecidos ciclos máximos ou para avaliações genéricas na legislação tributária? Com base em que critérios?

[Q]-Quais os métodos de reajuste dos valores para intervalos entre avaliações genéricas?

[Q]-Qual a influência de fatores econômicos, tais como recessão, crédito, investimento, inflação, etc, sobre o mercado de imóveis?

SINTESE DAS DIRETRIZES, CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES

Estar preparado no sentido de que a agenda técnica usualmente motiva a preparação de uma agenda política (alíquotas, etc.);

Acompanhar fatores econômicos (valor adicionado, IDH, PIB) para identificar a necessidade de reavaliações (extrapolação de `marcas de milha´);

Mensurar nível e uniformidade dos trabalhos visando priorizar os trabalhos de reavaliação;

Explorar formas de apoiar os municípios pequenos em trabalhos de

cadastro/avaliação (verificar a possibilidade de usar organizações estaduais e/ou nacionais);

Necessidade de agrupamentos de municípios segundo as suas características para definir políticas;

Verificar a relação custo/benefício na tomada de decisão sobre o tipo e a abrangência dos trabalhos relacionados a cadastro, avaliações e demais atividades relacionadas a administração do imposto;

Atentar para desvalorizações e valorizações, realizando trabalhos em áreas/tipos de imóveis nos quais houve modificações significativas;

Perceber a influencia da existência de política de financiamento e do efeito alavancagem na formação dos preços dos imóveis;

Buscar exigir um prazo máximo para ciclos avaliatórios em legislação nacional: Até 4 anos, preferencialmente no primeiro ano de governo coincidindo com o PPA;
Evitar o uso de índices de inflação para ajustar os valores entre ciclos avaliatórios;
Buscar garantir uma estrutura técnica para a realização dos trabalhos;

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PAINEL V

TEMAS COMPLEMENTARES QUESTÕES DEBATIDAS: [Q]- Politica de Isenção

SINTESE DAS DIRETRIZES, CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES

Mecanismos de controle do impacto das isenções, avaliando impacto das mesmas na arrecadação;

Secretaria do Patrimonio da União -> Isenções baseadas na renda familiar somente para imóveis residenciais (estabelecer o parâmetro considerando características dos municípios)

Definir um limite de isenção máximo relacionado ao valor total do imposto lançado;

Buscar empregar critério técnicos para estabelecer isenções em função do valor (por exemplo verificar a relação entre renda familiar vs. preço dos imóveis);
Fornecer subsídios técnicos para orientar as decisões políticas (tais como análises

de impacto, etc);

Viabilizar administrativamente as rotinas estabelecidas para avaliar a propriedade da concessão isenção de forma periódica;

Antes de fornecer a isenção refletir, pois o processo pode ser irreversível;

Imposto cidadão -> cidadania fiscal: Importante que seja um imposto pago por todos, mesmo que a valores simbólicos;

Considerar outras formas de benefício fiscal quando apropriado, como, por exemplo, trabalhar com reduções, ao invés de isenções.