Carla Salomone Marcondes Ferraz, Bacharel

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CARLA S. MARCONDES FERRAZ

Bacharel em Matemática – MBA Administração – CRECI 188619 – CNAI 25052 Avaliações e Perícias Judiciais

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Guaratinguetá - SP.

Processo: 1002989-54.2018.8.26.0220 - Carta Precatória Cível Requerente: Banco do Brasil S/A

Requerida: Rápido 900 de Transportes Rodoviários Ltda

Carla Salomone Marcondes Ferraz

, Bacharel em Matemática, MBA em Administração, inscrita no CRECI/SP número 188619, inscrita no CNAI, Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis, número 25052, honrada por V. Exa. para funcionar como Perita do Juízo nos Autos do processo em epígrafe, após ser compromissada, vem apresentar seu Laudo na forma que se segue, e aproveita a oportunidade para requerer expedição de mandado de pagamento relativo aos honorários depositados às fls. 120 e 121 dos autos.

N. termos, P. Deferimento.

Guaratinguetá, 7 de março de 2019.

Carla Salomone Marcondes Ferraz Perita do Juízo

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Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Guaratinguetá - SP.

LAUDO PERICIAL

CÁLCULO AVALIATÓRIO DO JUSTO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DOS IMÓVEIS DE MATRÍCULAS No. 101 e 102 DO CARTÓRIO DE RGI DA COMARCA DE

GUARATINGUETÁ, SP.

Fig. 1 – Foto aérea dos imóveis, situados na Avenida Basf número 661. Retângulo vermelho demarca imóvel de matrícula 101 e retângulo amarelo o imóvel de matrícula 102.

. Fig. 2 e 3 acima – Foto frontal dos imóveis objeto da lide.

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1. INTRODUÇÃO

O MM. Dr. Juiz Condutor do Feito, na r. Decisão de fls. 57 dos Autos, defere a produção de prova pericial para avaliação do justo valor de mercado para venda dos imóveis, in verbis:

(...)

Nomeio CARLA SALOMONE MARCONDES FERRAZ CRECI /SP 188619 - Email: carlaferraz99@gmail.com para realizar a avaliação dos imóveis constantes de fls. 03/04.

(...)

Às fls. 3 e 4 dos autos consta carta precatória cuja finalidade segue, in verbis:

(...)

FINALIDADE: Proceder à AVALIAÇÃO e PRACEAMENTO do bem a seguir descrito, penhorado nos autos em epígrafe, conforme Auto/Termo de Penhora disponibilizado na internet:

Bens penhorados:

1 - Imóvel: um lote de terreno de número vinte e três, da quadra dezoito do loteamento denominado cidade Engenheiro Neiva, registrado no Oficial de Registro de Imóveis Guaratinguetá-SP, sob a matrícula nº 101.

2 - Imóvel: um lote de terreno de número vinte e três, da quadra dezoito do loteamento denominado cidade

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Engenheiro Neiva, registrado no Oficial de Registro de Imóveis Guaratinguetá-SP, sob a matrícula nº 102.

(...)

2. OBJETIVO

O objetivo do laudo pericial é o cálculo do valor de mercado para venda dos imóveis da lide matriculados respectivamente, com os números 101 e 102, no Cartório de Registro de Imóvel da Comarca de Guaratinguetá, estado de São Paulo.

3. RESSALVAS E PRINCÍPIOS

O presente Laudo de Avaliação obedeceu aos seguintes princípios:

a) O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada, que afetam as análises, opiniões e suas conclusões;

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b) Para os imóveis avaliando foi empregado o método mais recomendado, com cuidadosa pesquisa de valores de mercado e devida compatibilização e homogeneização;

c) A Perita inspecionou pessoalmente a propriedade avalianda e o laudo foi elaborado por si e ninguém, a não ser a própria Perita, preparou as análises e as respectivas conclusões;

d) A Perita não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste laudo no presente, nem contempla para o futuro, qualquer interesse nos bens objeto desta avaliação.

4. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS AVALIANDO

Os imóveis avaliando são contíguos, dois lotes de número 23 (vinte e três), matrícula 101, e 24 (vinte e quatro), matrícula 102, situados na quadra 18 (dezoito) do loteamento denominado Engenheiro Neiva. Descritos nas respectivas escrituras como:

Matrícula 101, ficha 1 (autos fls. 26): um lote de terreno de número vinte e três, da quadra dezoito do loteamento denominado Cidade Engenheiro Neiva , medindo dez metros de frente para a Avenida Basf – antes Avenida C – igual largura na linha dos fundos por cinquenta metros da

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frente aos fundos de ambos os lados, encerrando a área de quinhentos metros quadrados confrontando de um lado com o lote número vinte e quatro, de outro com os lotes números seis, sete, oito, nove e dez e nos fundos com o lote onze. Sendo que no lote acima consta um prédio de número seiscentos e sessenta e um; com área construída de 91,00 metros quadrados.

Matrícula 102, ficha 2 (fls. 37 dos autos) : Correção de Confrontantes – com base no art. , parágrafo º., parte infine da Lei . de de Dezembro de 1.973, procedo a presente averbação para ficar constando corretamente as confrontações do lote no. 24 da quadra 18, do loteamento denominado Cidade Engenheiro Neiva , como segue: de um lado com o lote no. 23, de outro lado com o lote no. 25, e nos fundos com o lote no. 12, todos da mesma quadra.

Esta Perita buscou no Cartório de Registro de Imóveis de Guaratinguetá, o mapa original quando da criação do loteamento Cidade Engenheiro Neiva , que deu origem ao bairro Engenheiro Neiva, de modo a certificar a localização dos lotes da lide. A figura a seguir melhor ilustra a descrição acima:

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Fig. 4 e 5 – Seta amarela

mostra lote 23 (matrícula 101) e 24 (matrícula 102) da

quadra dezoito do

Condomínio Cidade

Engenheiro Neiva, que hoje é o bairro Engenheiro Neiva. Pode-se notar também a antiga Avenida C que hoje chama-se Avenida Basf.

Em seguida a Perita buscou junto à prefeitura da cidade a inscrição municipal correspondente ao endereço à Avenida Basf número 661, conforme consta na matrícula número 101, e consta neste endereço, uma única inscrição municipal de número 09.081.003.00, cujo proprietário é o Requerido, e na descrição do imóvel consta os lotes número 23, 24 e 25, totalizando 30 (trinta) metros de frente, e um total de 1.500 metros quadrados de área. Isto posto, os lotes número 23, 24 e 25, contíguos estão cadastrados numa única inscrição municipal, ou seja, os tributos municipais dos três lotes incidem de forma única neste referido número de inscrição, sob o endereço à Avenida Basf número 661. Também outro

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fato a informar é que apesar do Registro do Imóvel de matrícula 101 descrever uma edificação erigida sobre o terreno de lote 23, medindo 90 metros quadrados, a certidão de inscrição cadastral de número 09.081.003.00 aponta que foi identificada pela Prefeitura (pesquisa realizada por medição através de satélites) uma diferença da área total construída no imóvel a maior, totalizando aproximadamente 261,06 metros quadrados.

No dia 17 de janeiro de 2019 a Perita requereu a emissão das certidões de cadastro do imóvel que estão acostadas no anexo I ao Laudo Pericial: Certidão Fiscal de Valor Venal – 9 , Certidão de Dados da Inscrição , Certidão Positiva de Débitos do Imóvel e por último, Demonstrativo de Débitos .

Figura 6 à esquerda: A área retangular azul corresponde ao endereço à Avenida Basf 661, sob a inscrição municipal de número 09.081.033.00, que é a somatória dos lotes contíguos de número 23, 24 e 25, totalizando, 30 metros de testada, 50 metros de

profundidade, totalizando 1.500 metros quadrados de área de terreno e acessões.

A avaliação do valor de mercado do lote 25 e suas acessões não faz parte do escopo deste trabalho pericial.

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4.1 DA DILIGÊNCIA

No dia 19 de fevereiro de 2019 às 11h da manhã a Perita compareceu ao endereço dos imóveis avaliando à Avenida Basf 661, conforme agendamento publicado aos autos. Representando a parte Requerente compareceu o Assistente Técnico, Sr. Wenilton Guimarães dos Santos. Ninguém compareceu da parte Requerida. Ao chegarmos no local fomos recebidos pelo Sr. Carlos Eduardo Ferreira, que se apresentou como proprietário da empresa Ruck Guindastes Ltda., e que, segundo ele, é o atual locatário do imóvel composto do lote 23, 24 e 25 e suas benfeitorias (ou melhor, imóvel avaliando mais o lote 25), onde opera esta empresa de locação de caminhão Munck.

A Perita percorreu todos os dois imóveis, registrou fotos e fez medições da área construída e também do terreno. A diligência transcorreu bem, sem nenhuma intercorrência, começou às 11h e terminou às 13h30min, do mesmo dia.

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4.2 DA DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS DILIGENCIADAS PELA PERITA

Os lotes avaliando (23 e 24) juntamente com o lote 25 (vide Fig. 6 acima) formam um conjunto murado de área total de terreno de 1.500 m2, com 30 metros de frente e 50 metros de profundidade.

O muro frontal está recuado 5 metros e 40 centímetros da divisão lindeira à via oficial de circulação (Av. Basf) que permite o acesso ao lote, de certo para reserva de vagas de visitantes e facilitar a entrada e saída dos caminhões. Os três lotes (23,24 e 25) têm um muro único. Todo o piso externo é de paralelepípedo. O imóvel está em frente ao Corpo de Bombeiros. A rua é asfaltada e as casas vizinhas são lojas comerciais e empresa de torrefação de café.

Sobre o lote 23 (matrícula 101, objeto da lide), está erigida construção conforme segue:

- Construção A: Edificação plana, com ao menos 33 anos de idade, de frente para a rua, ocupando quase toda a frente do lote, onde funciona a parte administrativa da empresa, com padrão construtivo padrão, revestimentos e acabamentos aparentando serem originais, medindo área total de 103,23 . Esta edificação está geminada à esquerda

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com o muro, e totalmente erigida no lote 23. A entrada é lateral, através de uma pequena sacada, com uma sala principal, mais adiante uma pequena área para armazenamento de materiais, um banheiro, duas salas laterais e uma pequena copa. Aos fundos, com entrada independente, existe um banheiro com vestiário para uso dos funcionários.

Sobre o lote 23 (matrícula 101, objeto da lide), e parte do lote 24 (matrícula 102, objeto da lide) está erigida construção conforme segue:

- Construção B: Área coberta de telha de aço galvanizada, para estacionamento de até três caminhões, sem fechamento frontal nem lateral, piso cimentado, medindo 197,80 m2 de área total, geminada ao muro do fundo e lateral do lote 23. A área tem 15,10 metros de frente e 13,10 metros de profundidade, o que significa que 66,80 m2 desta cobertura, ou ainda 5,10 metros de frente e 13,10 metros de profundidade, está erigida sobre o lote 24. Aos fundos do lado esquerdo de quem olha de frente, está construído um depósito, com porta, medindo 3,12 metros de largura por 2,20 metros de profundidade, erigido em cima de uma estrutura de cimento (piso elevado) de 4,75 metros de largura por 6,80 metros de profundidade, com altura de 1 metro.

A descrição acima pode ser melhor compreendida pelas fotos que seguem, todas tiradas pela Perita durante a diligência:

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Fig. 7. – Croqui dos imóveis avaliando e suas acessões. Lote 25 não faz parte do escopo desta avaliação.

Largura do muro: 25 cm

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Fig. 8 – Vista lateral e fundos, da Construção A usada como área administrativa da empresa.

Fig. 9 – Vista frontal da Construção B, usada para estacionamento dos caminhões.

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Fig. 10 Esquerda – Depósito construído em cima de piso elevado nos fundos da Construção B. Fig. 11. Sala de recepção da Construção A.

Fig. 12 Esquerda – Sala para guarda de documentos e materiais diversos. Fig. 13. Direita - Banheiro social.

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Fig. 14 esquerda – Sala usada como escritório de frente para Av. Basf. Fig. 15. Direita – Sala usada como escritório que dá acesso à copa.

Fig. 16 Esquerda – Copa. Fig. 17. Direita – Banheiro e vestiário.

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Fig. 18. – Lado direito da foto mostra o lote 25, que não faz parte do escopo desta avaliação. Setas amarelas mostram linha de pedras no sentido vertical, que coincide com o limite

entre o lote 23 e o lote 24.

4.3 DA LOCALIZAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Engenheiro Neiva é um dos 124 bairros da cidade de Guaratinguetá no estado de São Paulo. Está situado na zona urbana XVIII (Lei Municipal n.º 1.925/86), com vocação para residências e serviços de grande porte. O bairro está entre a zona industrial e as instalações industriais da Basf. Também próximo ao Kartódromo e ao Parque Internacional. Tem fácil acesso à Rodovia Presidente Dutra.

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Ao analisar a Lei Municipal n.º 1.925/86, de 22 de outubro de 1986, que estabelece as diretrizes básicas para o uso e ocupação do solo no Município de Guaratinguetá, é possível ver que a Avenida Basf situa-se em zona de uso diversificado, caracterizada pela concentração de uma ou mais atividades urbanas.

E ainda, para os efeitos desta lei, no Artigo 9, ficam instituídas para os imóveis da lide, situados na Zona XVIII, em relação aos respectivos usos, as seguintes classificações ou categorias e restrições de construção:

Os usos permitidos, em apertada síntese, correspondem a: unidades residenciais unifamiliares, ou edificação única horizontal com saídas independentes, não é permitido, por exemplo, condomínios horizontais de lotes. O uso para o comércio só não é permitido para depósito de material perigoso, como, depósito de líquidos ou gases combustíveis, em volume superior a 400,00 m³; depósito de explosivos e depósitos com área coberta superior a 600,00 m² de materiais inflamáveis ou poluentes. Também não é permitdo estabelecimentos de

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entretenimento noturno. No bairro é permitida instalação de indústrias, com exceção das que ofereçam risco ambiental alto.

Porém o que se vê no bairro é ocupação

prodominantemente residencial e serviços de pequeno e médio porte, até mesmo pela limitação de ofertas de terrenos ainda disponíveis.

O bairro fica próximo à Dutra, está urbanizado, com algumas ruas asfaltadas, outras ainda não, serviço de água, luz e esgoto, acesso à transporte coletivo público. Está na zona limítrofe com a área rural. É uma área de densidade populacional média, com casas de padrão médio, ou standard , classe econômica predominante B, C e D.

Fig. 19: Balão vermelho indica o local onde fica localizado o imóvel avaliando.

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Fig. 20: Vista da Avenida Basf em frente ao imóvel avaliando. Do lado direito da foto pode-se perceber o Corpo de Bombeiros.

4.4 ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Em matéria recente publicada no Jornal O Estado de São Paulo , intitulada Venda e locação fecham 2018 no azul no Estado de SP , onde o presidente do CRECISP, explica que o ano de fechou no vermelho, com queda nas vendas de imóveis usados e de locação, já em 2018 houve fechamento positivo com crescimento acumulado de 20,51% para vendas e 3,4% para locação, segundo pesquisa mensal realizada em 37 cidades do estado de SP, mostrando um sinal de recuperação do mercado.

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Porém, é importante destacar que os preços acumularam queda de 0,9% no ano de 2018, segundo o índice CreciSP, quando que em 2017 e 2016, ficaram positivos em 1,23% e 4,26%, respectivamente. A queda de preços médios em 2018 significa que os donos de imóveis ajustaram suas expectativas à realidade e à capacidade financeira dos compradores, aceitando descontos sobre os valores pedidos tanto na locação quanto na venda e até parcelando o pagamento quando possível. Esse realismo que favoreceu o crescimento dos dois mercados e especialmente o de venda, é resultado de anos seguidos de arrocho no financiamento bancário.

Sem ter o subsídio do Minha Casa, Minha Vida, poucas famílias conseguem guardar os valores exigidos pelos bancos para dar como entrada na compra da casa própria, em geral de 20% do valor do imóvel, acrescentando que a essa se soma outra dificuldade, a dos juros que tornam praticamente impossível encaixar a prestação mensal na renda das famílias.

O presidente do CRECISP ressalta ainda que o realismo de preços praticado pelos proprietários, ajuda no crescimento das vendas e da locação, mas é um desempenho pequeno diante do déficit de mais de 5 milhões de habitações.

Em 2017, no Brasil, o tempo médio para se vender uma

casa ou apartamento chegou a um ano e quatro meses, de acordo com um levantamento da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias. É o maior tempo de espera já registrado.

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Com o início da recuperação do mercado em 2018, e agora em 2019, com a entrada do novo governo, segundo a ABRINC, para o ciclo que se inicia, com o comprometimento com a segurança jurídica, o crescimento econômico e a geração de emprego, a expectativa é positiva apesar do mercado ainda apresentar sinais de acomodação.

5. CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

5.1 DA METODOLOGIA

Utilizar-se-á então no presente caso, o consagrado

Método Evolutivo que permite alcançar o valor de mercado dos imóveis

da lide somando os valores das suas partes constituintes.

1) Valor Geral de Venda do Imóvel de matrícula 101 (lote 23) = [Valor do Terreno (lote 23) + Custo de Reedição das Benfeitorias] x Fator de Comercialização

2) Valor do Imóvel de matrícula 102 (lote 24) = [Valor do Terreno (lote 24) + Custo de Reedição das Benfeitorias] x Fator de Comercialização.

3) Valor do Imóvel Unificado matrícula 101 e 102 (lotes 23 e 24) = [Valor do Terreno (lote 23 + 24) + Custo de Reedição das Benfeitorias] x Fator de Comercialização.

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A Perita começa os cálculos identificando o valor do terreno do lote 24, sem benfeitorias. Para tal a Perita utilizará o também consagrado, Método Comparativo de Dados de Mercado, cuja técnica permite que o valor de mercado seja obtido por meio de tratamento estatístico sobre preços ofertados ou pagos em transações imobiliárias. Conforme segue:

5.2 DO CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

A Perita iniciará os cálculos determinando o Valor do Terreno, utilizando o Método Comparativo de Dados de Mercado. Assim sendo, há que se levar em conta no processo de correlação dos valores dos elementos amostrais, o grau de comparabilidade de suas propriedades, verificando, então, a influência de tais condições no resultado final da avaliação.

Para se efetuar o tratamento estatístico da amostra, há que se proceder à homogeneização e compatibilização dos elementos com o imóvel avaliando, levando em conta os seguintes fatore

5.2.1 Fator de Fonte (Ff)

Considera a euforia do mercado para imóveis em oferta, exigindo, assim, uma contraproposta. No presente caso, utilizaremos fator igual a 1,00 para imóveis já negociados e 0,95 para imóveis em oferta.

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5.2.2 Fator de Área (Fa)

Este fator é representado pela seguinte expressão:

𝑭𝒂 = _{Á 𝒂 𝑰 ó𝒗 𝑨𝒗𝒂 𝒊𝒂}Á 𝒂 𝑰 ó𝒗 𝑨 𝒂 Onde:

= 𝟏_𝟒 , quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%. = 𝟏_𝟖, quando a diferença entre as áreas for superior a 30%.

5.2.3 Fator de Transposição (Ft)

A amostra para estimativa do valor de mercado para venda deve ser obtida, preferencialmente, no próprio trecho do logradouro ou em logradouros próximos ao imóvel em análise.

Entretanto, se necessário for, devemos transpor os imóveis amostrais para o imóvel paradigma (avaliando), levando em conta a valorização relativa entre os logradouros.

No caso em tela estaremos utilizando dez amostras para o cálculo avaliatório e todas localizadas no mesmo bairro ou em bairros vizinhos ao bairro do imóvel avaliando.

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5.2.4 Fator de Topografia (Fto)

Este fator irá homogeneizar as irregularidades do terreno para declividade ou aclividade em níveis acentuados ou suaves em relação ao imóvel avaliando. Para declividade até 5% em relação ao nível da rua o fator será 0,95, de 5% a 10% em relação ao nível da rua o fator será 0,90, para percentuais maiores que 10% o fator será 0,80. Da mesma forma, para aclividade suave o fator será 0,95, para aclividade acentuada o fator será 0,90.

5.2.5 Fator de Esquina (Fes)

Este fator irá homogeneizar a posição do terreno na quadra em que ele se encontra. Terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorização diferenciada, igualmente esta valorização é acentuada em zonas comerciais. Se a amostra estiver em esquina de zonas residenciais comum o fator será 10%, se residenciais de alto valor, o fator será de 15%, em zonas comerciais de 20%, em zonas comerciais centrais, de 25%.

5.2.6 Fator de Equivalência (Feq)

Igual à unidade para imóveis com padrões construtivos (acabamentos e estado de conservação) assemelhados ao avaliando, inferior à unidade quando o elemento amostral tiver padrão construtivo

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superior ao avaliando e, maior do que a unidade quando o elemento amostral tiver padrão inferior ao do avaliando. No caso em tela utilizaremos este fator para homogeneizar eventual benfeitoria existente no rol amostral, como muro, por exemplo.

5.2.7 DESCRIÇÃO DO ROL AMOSTRAL (11 ELEMENTOS)

Logrou-se encontrar onze elementos para composição do rol amostral, todos no mesmo bairro do imóvel avaliando ou em bairros adjacentes a este.

Imóvel avaliando:

Endereço: Av. Basf, número 661, lote 24. Bairro Engenheiro Neiva.

Cidade de Guaratinguetá.

Área total do terreno: 500 m2.

Topografia: Plano.

Posição: Terreno em meio de quadra, localizado entre o lote 23 e o lote 25, sem muro, nem benfeitorias.

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1 o elemento amostral: X1:

Endereço: Engenheiro Neiva, travessa da Av. Basf

Área total: 1.000 m2.

Descrição: Murado, plano.

Ff (fonte-euforia) = 0,95; Ft (transposição) = 1,05; Fes (esquina) = 1,0; Fto (fator topografia) = 1,0; Feq (fator equivalência) = 0,95; Preço : R$ 1.000.000,00

(hum milhão de reais);

Fonte: Imobiliária Wanor França, corretora Cristiane, tel.: 3128-4488,

Código: TE0162 ou IM017297898

2o elemento amostral: X2:

Endereço: Engenheiro Neiva

Descrição: Sem muro, de esquina, plano.

Ff (fonte-euforia) = 0,95;

Ft (transposição) = 1,05;

Fes (esquina) = 0,9;

F (fator topografia) = 1,0;

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Feq (fator equivalência) = 1,0;

Preço : R$ 680.000,00

(seiscentos e oitenta mil reais);

Fonte: Imobiliária Wanor França, corretora Cristiane, tel.: 3128-4488,

Código: IM015904284

Endereço: Av. N. S. de Fátima, Vila Angelina (pequeno bairro, próximo

ao Engenheiro Neiva, às margens do Rio Paraíba do Sul).

Descrição: Não murado, leve aclive.

Ff (fonte-euforia) = 0,95; Ft (transposição) = 1,15; Fes (esquina) = 1,0; Fto (fator topografia) = 1,05; Feq (fator equivalência) = 1,0; Preço : R$ 350.000,00

(trezentos e cinquenta mil reais);

Fonte: Imobiliária Wanor França, corretora Cristiane, tel.: 3128-4488

Código: TE0077;

Endereço: Rio Comprido , Zona Industrial, vizinha Eng. Neiva

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Área total: 749 m2.

Descrição: Não murado, plano.

(trezentos e cinquenta mil reais);

Fonte: Imobiliária Rony, corretora Mara Limongi (12) 9923-85758

Código: TE0354-RON;

5o elemento amostral: X5

Endereço: International Park, bairro vizinho, zona permite comércio

mas é mais residencial com baixa densidade de alto padrão, bem próxima à Dutra e ao clube de golfe. Não permite

indústria.

Descrição: Sem muro, leve aclive, localizado no meio da quadra.

Ff (fonte-euforia) = 0,95;

Ft (transposição) = 1,10;

Fes (esquina) = 1,0;

Fto (fator topografia) = 1,05;

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Preço : R$ 250.000,00

(duzentos e cinquenta mil reais);

Fonte: Imobiliária Rony, corretora Lídia Santos (12) 9917-0287 Código:

TE0275-RON;

Endereço: São Benedito, centro.

Descrição: Murado. Bairro vizinho pro lado do centro, maior densidade, com vocação para comércio de varejo ou serviço de grande porte. Tem construção porém em ruína.

(seiscentos e cinquenta mil reais);

Fonte: Imobiliária Rony, corretor João José Monteiro (12) 9827-42429,

Código: TE0370-RON;

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Endereço: Engenheiro Neiva, afastado da Av. Basf, quase zona rural.

Descrição: Murado, tem uma casa antiga, aparentando mais de 60 anos de construída, pequena no meio do terreno, não será considerada como benfeitoria.

(seiscentos e cinquenta mil reais);

Fonte: Imobiliária Rony, corretor Rosangela de Souza Pires Castro

(12) 9975-36235, código: TE0333-RON;

Endereço: Vila Ofélia, próximo à Dutra.

Descrição: Murado, plano, bairro bem pequeno, no pólo industrial, porém afastado. Quatro escrituras porém vendidas juntas.

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Ff (fonte-euforia) = 0,95; Ft (transposição) = 1,15; Fes (esquina) = 1,0; Fto (fator topografia) = 1,0; Feq (fator equivalência) = 0,95; Preço : R$ 280.000,00;

(duzentos e oitenta mil reais);

Fonte: Palacete Imobiliária, (12) 3527-6277, código anunciante: 882575,

Imovelweb: 2934047122;

Endereço: Rua Prof. Francisco Proença Pereira, no. 110, Engenheiro

Neiva, próximo à portaria da Basf.

Descrição: Sem muro, plano, de esquina, rua asfaltada.

Ff (fonte-euforia) = 0,95; Ft (transposição) = 1,05; Fes (esquina) = 0,9; Fto (fator topografia) = 1,0; Feq (fator equivalência) = 1,0; Preço : R$ 135.000,00;

(cento e trinta e cinco mil reais);

Fonte: Pedro Zangrandi cel: 12-99153 0483, site da OLX, código:

582427011;

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Endereço: Rua Benedito Martiniano Gonçalves, Campinho - CENTRO; Área total: 1.278 m2.

Descrição: Sem muro, plano, de esquina, rua asfaltada, ao lado da Dutra. Ff (fonte-euforia) = 0,95; Ft (transposição) = 0,85; Fes (esquina) = 0,9; Fto (fator topografia) = 1,0; Feq (fator equivalência) = 1,0; Preço : R$ 410.000,00;

(quatrocentos e dez mil reais);

Fonte: Andreza, celular: (12) 97407-7194, site da OLX, código do anúncio:

580158480;

Endereço: Avenida Nossa Senhora de Lourdes, no. 60, Engenheiro

Neiva;

Descrição: Murado, meio de quadra, rua asfaltada, leve aclive.

Ff (fonte-euforia) = 0,95; Ft (transposição) = 1,05; Fes (esquina) = 1,0; Fto (fator topografia) = 1,05; Feq (fator equivalência) = 0,95; fls. 163

(33)

(duzentos e cinquenta mil reais);

Fonte: Imobiliária Ferri Loriggio tel.: 12-3128-4700;

5.2.8 CÁLCULOS E RESULTADOS

A referida amostra de venda será analisada à luz da Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n  ) com a distribuição t de STUDENT, para n elementos e n- graus de liberdade, com confiança de 80%, consoante a Norma Brasileira da ABNT NBR-14.653-2 de 2011, que rege a matéria.

Realizando, então, a homogeneização dos elementos do rol amostral, conforme disposto anteriormente, e promovendo o tratamento estatístico sobre os valores encontrados, temos na TABELA abaixo:

Ao aplicar o Critério de Chauvenet , a Perita verificou que o elemento extremo máximo do rol amostral é impertinente, conforme abaixo:

(34)

O elemento X1 do rol amostral será excluído do modelo e novamente aplica-se o Critério de Chauvenet :

Obtêm-se então o seguinte resultado onde o elemento extremo máximo e mínimo permanecem:

(35)

Com base nos pressupostos e cálculos apresentados, o justo valor de mercado para venda do terreno (VmT), lote 24, ou lote 23,

(36)

sem construções e benfeitorias, para a presente data, em números redondos, é de:

V

mT

= R$ 242.000,00

(duzentos e quarenta e dois mil reais)

Adiante, a Perita irá calcular o valor das construções.

5.3 CÁLCULO DO CUSTO DE REEDIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS SOBRE O LOTE 23 E SOBRE O LOTE 24

Continuando a avaliação a Perita irá calcular o Custo de Reedição das Construções e Benfeitorias sobre os lotes 23 e 24.

Para tanto o Método do Custo de Reprodução apresenta-se mais adequado, onde o preço básico unitário da construção (Sinduscon – SP) acrescido de custos indiretos, devidamente depreciado ao estado e idade que se encontra (utilizando-se o critério de Ross-Heidecke), adicionando-se a este valor, o lucro do construtor, a corretagem obtém-se o custo de reedição da benfeitoria, que após será somado ao valor do terreno e multiplicado pelo fator de comercialização, conforme segue:

(37)

(38)

(39)

5.4 CÁLCULO DO VGV POR MATRÍCULA

Tendo aferido os valores de venda separadamente, prosseguiremos com a composição dos valores de venda finais:

Imóvel Matrícula 101 (lote 23):

**VGV Mat. 101 = (VmT + CR)*FC**

VGV Mat. 101 = Valor Geral de Venda do imóvel de Matrícula 101 VmT = Valor de Mercado do Terreno

CR = Custo de Reedição das Construções e Benfeitorias sobre o lote 23

FC = Fator de Comercialização

VGV do imóvel Mat. 101 (lote 23) = (

R$ 242.000,00 + R$ 212.764,01)

*1 = R$ 454.764,00

VGV Mat. 101 = R$ 454.000,00

(quatrocentos e cinquenta e quatro mil reais)

- O valor apurado na avaliação pericial considerou o imóvel livre de quaisquer ônus; - Esta Perita informa que existem débitos de taxas de iptu associados aos três lotes 23, 24, 25 (ver anexo I deste laudo pericial).

(40)

Imóvel Matrícula 102 (lote 24):

**VGV Mat. 102 = (VmT + CR)*FC**

VGV Mat. 102 = Valor Geral de Venda do imóvel de Matrícula 102 VmT = Valor de Mercado do Terreno

CR = Custo de Reedição das Construções e Benfeitorias sobre o lote 24

VGV do imóvel Mat. 102 (lote 24) = (

R$ 242.000,00 + R$

64.448,19)*1 = R$ 306.448,00

VGV Mat. 102 = R$ 306.000,00

(trezentos e seis mil reais)

- O valor apurado na avaliação pericial considerou o imóvel livre de quaisquer ônus; - Esta Perita informa que existem débitos de taxas de IPTU associados aos três lotes 23, 24, 25 (ver anexo I deste laudo pericial).

A Perita esclarece que o Fator de Comercialização foi testado no mercado da região e mostrou-se bastante instável, e ainda, considerando que a parcela do terreno já tem incorporado no seu valor de mercado este fator, e representar mais da metade do total, para os dois casos, o valor aqui arbitrado para o caso em tela, reflete o momento de

(41)

incerteza que persiste na economia do país, apesar do otimismo de alguns setores com a mudança recente de governo.

5.5 CÁLCULO VGV NA HIPÓTESE DOS IMÓVEIS AVALIANDO SEREM VENDIDOS JUNTOS

Considerando que os lotes 23 e 24 são contíguos, ou seja, vizinhos, esta Perita apresenta a seguir o cálculo do VGV (Valor Geral de Venda) no caso hipotético deste r. Juízo deferir pelo praceamento das duas matrículas a um mesmo comprador ou de modo unificado.

Para esta hipótese o imóvel avaliando seria a soma do Lote 23

com o Lote 24, totalizando 1000 metros quadrados de terreno, com 20 metros de frente e cinquenta metros de profundidade, tendo duas construções erigidas sobre eles, a Construção A e a Construção B, muro lateral esquerdo e fundos, a pavimentação de paralelepípedo e o portão, já detalhadamente descritas no item 4.2 deste laudo pericial.

Utilizar-se-á também no presente caso, o consagrado

Método Evolutivo que permite alcançar o valor de mercado do imóvel da

lide somando os valores das suas partes constituintes.

**VGV Mat. 101 e 102 = (VmT + CR)*FC**

VGV Mat. 101 e 102 = Valor Geral de Venda do imóvel de Matrícula 102 VmT = Valor de Mercado do Terreno (lote 23 e 24)

(42)

CR = Custo de Reedição das Construções e Benfeitorias sobre os lotes 23 e 24

Para identificar o Valor do Terreno, que para esta hipótese tem 1000 metros quadrados, com 20 metros de frente e 50 metros de profundidade, esta Perita utilizará o também consagrado, Método

Comparativo de Dados de Mercado.

O rol amostral, bem como os fatores de homogeneização serão os mesmos já descritos no item 5.2.7 anterior a este. O fator de área será recalculado para a nova hipótese de imóvel avaliando utilizando-se a mesma fórmula descrita no item 5.2.2.

O referido rol amostral de venda será analisado à luz da Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n  ) com a distribuição t de STUDENT, para n elementos e n- graus de liberdade, com confiança de 80%, consoante a Norma Brasileira da ABNT NBR-14.653-2 de 2011, que rege a matéria.

Realizando, então, a homogeneização dos elementos do rol amostral, conforme disposto anteriormente, e promovendo o tratamento estatístico sobre os valores encontrados, temos na TABELA abaixo:

(43)

Ao aplicar o critério de Chauvenet, a Perita verificou que o elemento extremo máximo do rol amostral é impertinente, também para esta hipótese, conforme abaixo:

O elemento X1 do rol amostral será excluído do modelo e novamente aplica-se o Critério de Chauvenet :

(44)

Obtêm-se então o seguinte resultado onde o elemento extremo máximo e mínimo permanecem:

(45)

Tendo aferido os valores de venda separadamente, prosseguiremos com a composição dos valores de venda finais:

Imóvel Avaliando Matrícula 101 e 102 (lote 23 e 24):

**VGV Mat. 101 e 102 = (VmT + CR)*FC**

VGV Mat. 101 e 102 = Valor Geral de Venda do imóvel de Matrícula 101 e 102

VmT = Valor de Mercado do Terreno (lote 23 e 24)

CR = Custo de Reedição das Construções e Benfeitorias sobre os lotes 23 e 24

VGV Mat. 101 e 102 = (

R$ 451.055,16 + R$ 212.764,01 + 64.448,19)*1=

R$ 728.267,36

VGV Mat. 101 e 102 = R$ 728.000,00

(Setecentos e vinte e oito mil reais)

- O valor apurado na avaliação pericial considerou o imóvel livre de quaisquer ônus;

- Esta Perita informa que existem débitos de taxas de IPTU associados aos três lotes 23, 24, 25 (ver anexo I deste laudo pericial).

(46)

A Perita esclarece que o Fator de Comercialização foi testado no mercado da região e mostrou-se bastante instável, e ainda, considerando que a parcela do terreno já tem incorporado no seu valor de mercado este fator, e representa mais da metade do total, o valor aqui arbitrado para o caso em tela, reflete o momento de incerteza que persiste na economia do país, apesar do otimismo de alguns setores com a entrada do novo governo.

6. QUESITOS

1 - Esclarecer, se existem débitos referentes a Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), inclusive inscritos na dívida ativa do Município, pendentes;

Resposta da Perita: A Perita entende que sim, ver anexo I a este laudo Pericial.

2 - Esclarecer se os terrenos indicados nas matrículas 101 e 102, do Oficial de Registro de Imóveis de Guaratinguetá, Estado de São Paulo, constantes dos autos, estão interligados fisicamente e se, além dos imóveis citados foi constatada a unificação de algum outro lote;

(47)

Resposta da Perita: Os terrenos fisicamente estão murados como se fossem uma propriedade única: lotes 23, 24 e 25 (este último não faz parte do escopo da perícia), ou seja, os três juntos, formam, hoje, o endereço Avenida Basf número 661, sob inscrição municipal número 09.081.033.00. Porém, as matrículas no Registro de Imóveis estão separadas cada lote tem a sua. Em consulta à Secretaria de Planejamento do Município, foi informado à Perita que, em estando as matrículas separadas, a averbação na Prefeitura em três inscrições municipais distintas é possível e deve ser requerida pelo proprietário.

3 - Esclarecer se existe (m) construção (ões) sobre o imóvel e, em caso positivo, se está (ão) regular (es) perante a Prefeitura local, bem como se existe averbação no Oficial de Registro de Imóveis local.

Resposta da Perita: Sobre o lote 23 está erigida a Construção A, totalmente construída dentro dos limites deste lote, e ainda, parte maior da Construção B. Sobre o lote 24 existe erigida parte menor da Construção B.

A Construção A está averbada na matrícula 101 e na Inscrição Municipal. A Construção B não está averbada nem na matrícula 101, nem na matrícula 102. Consta na Inscrição Municipal, item Dados do Proprietário Anexo I deste laudo pericial , que vinculada à inscrição municipal, existe área divergente na ordem de 151,06 m2, da informada pelo proprietário (Requerido) à Prefeitura. É importante relatar que esta divergência foi identificada pela Prefeitura, através de pesquisa de mapeamento aéreo, e corresponde à construção descrita neste laudo como Construção B .

O detalhamento dos imóveis avaliando está no laudo que antecede os quesitos no item, 4.2 DA DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS DILIGENCIADAS PELA PERITA .

(48)

4 - Esclarecer qual a área resultante da eventual unificação dos lotes, se contíguos, com medidas de frente, laterais e de fundos, bem como seus confrontantes e áreas construídas;

Resposta da Perita: Os lotes avaliando são os lotes 23 e 24, são contíguos, ou seja, vizinhos, com matrículas separadas no Registro de Imóveis. Cada lote tem 500 metros quadrados de área, 10 metros de frente e 50 metros de profundidade. O croqui com o desenho dos mesmos e medidas, bem como das respectivas construções e medidas, está no laudo que antecede os quesitos no item 4.2 DA DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS DILIGENCIADAS PELA PERITA .

5 - Caso e resposta ao quesito 3 seja positiva, esclarecer se é possível efetuar suas avaliações de forma individual, ou seja, considerando cada lote e respectiva construção, devendo descrever as medidas e áreas do imóvel resultante - terreno e construção - para cada avaliado;

Resposta da Perita: Esta Perita entende que sim. Os lotes não foram unificados, cada lote tem sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. A construção A está averbada no Lote 23, a Construção B, não está averbada em nenhum dos dois lotes. A avaliação pode ser feita separadamente ou de forma unificada.

6 - Esclarecer se é possível a construção de muros ou outro tipo de fechamento separando os lotes, sem eventual prejuízo aos valores de mercado dos mesmos.

Resposta da Perita: A Perita entende que é possível a construção de muro separando os lotes. Os imóveis avaliando se vendidos

(49)

respectivos valores de mercado. Se vendidos os dois lotes como um só, terão outro valor de mercado, e sua utilidade também muda. O comprador saberá que a ele cabe a propriedade do terreno e todas as suas acessões, que se incorporam ao imóvel como construções e benfeitorias. A Perita cuidou de avaliar os lotes de forma separada e como se unificados fossem.

7 - Esclarecer o grau de precisão e determinação adotado em seu trabalho avaliatório, conforme estabelecido na Norma NBR-14653-1 - Avaliação de Bens - Procedimentos Gerais e NBR-14653-2 - Avaliação de bens – Imóveis Urbanos, da ABNT;

Resposta da Perita: O grau de precisão adotado considerando amplitude de intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa da tendência central, para o presente laudo é de Grau III, ou menor que 30% (tabela 5 da norma NBR 14653-parte 2) e é calculado pela fórmula:

Precisão [%] = (Xmax – Xmin) / 𝑿̅

Precisão = 113,19 / 408,78 = 27,70%

Xmáx – Xmin = amplitude entre os limites amostrais máximo e mínimo.

𝑿̅= média aritmética amostral homogeneizada.

8 - Esclarecer a metodologia utilizada no processo de avaliação e indicar o grau de fundamentação e precisão atingidos, devendo seguir, para a determinação dos mesmos, as recomendações do item 9 da Norma indicada no quesito 2;

Resposta da Perita: Reportamo-nos ao item 5.1 do laudo pericial que antecede os quesitos. O grau de fundamentação para o cálculo do Justo Valor de Mercado do Terreno é II (Tabela 3 da Norma 14.653 – parte 2).

(50)

O grau de fundamentação para o cálculo do Custo das Benfeitorias é I (Tabela 6 da Norma 14.653 – parte 2).

9 - Solicitamos anexar ao trabalho fotografias dos elementos que compõem a pesquisa utilizada, bem como, do avaliando, para embasar as conclusões obtidas e apresentadas;

Resposta da Perita: A Perita criou o Anexo II ao laudo Pericial, onde incluiu as fotos do rol amostral. Também o laudo está recheado de fotos dos imóveis avaliando.

10 - Esclarecer se os valores atribuídos ao imóvel são válidos para a data do laudo ou se trata de valor retroativo. Em caso negativo - valor retroativo - indicar a forma utilizada para determinar o valor do imóvel para as condições adotadas;

Resposta da Perita: Os valores são atuais.

11 - Relacionar os atuais proprietários do imóvel indicando a participação de cada um no valor do imóvel;

Resposta da Perita: O imóvel pertence na sua totalidade à empresa Requerida, segundo RGI das respectivas matrículas (Anexo II do Laudo Pericial) e Inscrição Municipal 09.081.003.00 (Anexo I do Laudo Pericial).

12 - Esclarecer se o imóvel, caso tenha construção, atende a legislação Federal, Estadual e Municipal, inclusive no que se refere ao tipo de ocupação, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento existentes;

Resposta da Perita: Segundo a Lei Municipal n.º 1.925/86 22 de outubro

(51)

do solo na cidade, no Artigo nono, ficam instituídas para os imóveis da lide, situados na Zona XVIII, porém é CORREDOR tipo D, em relação aos respectivos usos, as seguintes classificações ou categorias e restrições de construção:

Como pode ser observado os parâmetros mudam em função do uso, não sendo possível concluir sobre a regularidade das construções. Quanto à taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento estão bem aquém dos limites permitidos, também o recuo frontal dos imóveis é de mais de 5 metros, entende estar sendo respeitado, quanto aos recuos laterais e fundos dependem da utilização.

13 - Apresentar, conforme fixado na NBR-14653-2, item 7.7.2, - Norma para Avaliações de Bens Imóveis Urbanos, da ABNT, diagnóstico de Mercado, esclarecendo o grau de dificuldade existente para a venda do imóvel, bem como prazo, no caso de o autor da ação arrematá-lo pelo valor da avaliação apresentada pela Sr. Perito Judicial.

Resposta da Perita: Reportamo-nos ao item 4.4 Análise Mercadológica, do laudo pericial que antecede os quesitos.

(52)

7. ENCERRAMENTO

E, tendo encerrado o presente Laudo em 51 (cinquenta e uma) folhas de papel formato A4 digitadas em um só lado, contendo 19 (dezenove) figuras, e 3 (três) anexos. Tudo devidamente digitado pela Perita que o subscreve.

Requer sua juntada aos Autos para que produzam um só fim e efeito de direito.

N. Termos, P. Deferimento.

Guaratinguetá, 7 de março de 2019.

CARLA SALOMONE MARCONDES FERRAZ Perita do Juízo

(53)

ANEXO I AO

LAUDO PERICIAL

(Certidão Fiscal de Valor Venal, Certidão Positiva de Débitos do Imóvel, Demonstrativo de Débitos)

(54)

(55)

(56)

(57)

(58)

ANEXO II AO

LAUDO PERICIAL (Fotos do rol amostral)

(59)

X1:

X2:

X3:

(60)

X4:

X5:

(61)

X6:

X7:

(62)

X8:

X9:

(63)

X10:

X11:

(64)

ANEXO III AO

LAUDO PERICIAL

(Escritura no Registro Geral de Imóvel, últimas páginas)

(65)

(66)

(67)