2ª Vara - BARUERI/SP ENGENHEIRO CIVIL CREA Processo ADVOGADO OABSP Extinção Condomínio PERITO JUDICIAL

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LAUDO PERICIAL DE

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

ATUALIZAÇÃO

Imóvel residencial urbano sito à Rua Doutor Renato Barros nº 110 (antigo nº 80-A)

Vila Engenho Novo, Município de BARUERI/SP - Matrícula nº 87001 do 1º CRI de BARUERI. Inscrição Imobiliária nº 24364.23.24.0193.00.000.3 (antigo 24104.01.62.0193.00.000.3)

Processo 0010873-40.2009.8.28.0068 (nº ordem 1059/09)

2ª Vara Cível da Comarca de BARUERI/SP

EXECUÇÃO

Reqte. : Abené Damásio de Lima. Reqdo. : Maria Aparecida dos Santos

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1. OBJETO:

Imóvel residencial urbano, matrícula nº 87.001 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Barueri, sito à Rua Doutor Renato de Barros nº 110 (antigo nº 80-A), esquina com a Rua Eneida, lote 18 da quadra 69, Vila Engenho Novo, Município de Barueri, Estado de São Paulo, CEP 06416-000, inscrição cadastral nº 24364.23.24.0193.00.000.3 (anterior nº 24104.01.62.0193.00.000.3), cujo possuidor é Abené Damásio de Lima, portador do RG nº 1.361.238 SSP/SP e inscrito no CPFMF sob nº 149.135.504-20.

O terreno tem formato de arco de círculo e conta com edificação residencial e pequeno comércio. Possui topografia plana com acesso pela Rua Doutor Renato de Barros e aclive de cerca de 1,50m em relação à Rua Eneida, contando com área superficial total de 300m² (trezentos metros quadrados) e área construída de 60,00m² (sessenta metros quadrados), conforme dados do Departamento de Tributos Imobiliários da Secretaria de Finanças do Município de Barueri – cópia anexa.

2. OBJETIVO:

Avaliação do imóvel - ATUALIZAÇÃO, compreendendo terreno e construção.

Serão utilizados, como referencial, os conceitos recomendados pelo IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, em especial o estudo de “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” e confrontados com a realidade do mercado através do Método Comparativo, Nível de Precisão Expedita.

3. RESSALVAS E PRINCÍPIOS:

O presente Laudo Pericial obedeceu aos seguintes princípios:

 Elaborado com observância aos postulados do Código de Ética Profissional;  O imóvel foi inspecionado pessoalmente pelo signatário;

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3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

Em 28.01.2011, o imóvel, contando com área superficial total de 300m² (trezentos metros quadrados) e edificações com área construída total de aproximadamente 240,00m² (duzentos e quarenta metros quadrados), no estado em que se encontrava, fora avaliado, a preço de mercado, emR$ 288.400,00 (duzentos e oitenta e oito mil e quatrocentos reais), base dezembro de 2010, como segue:

Valor do Terreno = R$ 101.400,00

Valor da Benfeitoria 1 = R$ 101.000,00 (pavimento superior)

Valor da Benfeitoria 2 = R$ 75.000,00 (pavimento inferior)

Valor da Benfeitoria 3 = R$ 11.000,00 (salão comercial)

→ VALOR DO IMÓVEL = R$ 288.400,00

(base dezembro/10)

O Juízo determina a atualização do valor, haja vista o decurso de tempo.

Assim, será novamente utilizado o estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE-SP, que compreende aspectos qualitativos que permitem o enquadramento de padrões construtivos dentre diversas tipologias, bem como resultados quantitativos que possibilitam estimativas de cálculo de valores de venda.

O imóvel em questão e arredores foram visitados e examinados com o rigor e cuidado necessário e, em seguida, levantados imóveis ofertados no entorno para servirem de elementos de comparação. Foram também consultados corretores especializados da região para melhor sensibilidade quanto aos valores de venda dos imóveis ofertados. Contata-se que o imóvel encontra-se em condições equivalente à da última Vistoria: conservação regular, com divisas bem definidas e consolidadas, fechado totalmente por muro e contando com edificações. Localizado em esquina, com duas frentes, uma

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Possui característica de condomínio com duas residências - ocupadas por famílias diferentes - e acessos independentes, um para o pavimento térreo e outro para o pavimento superior, já contando com medidores individualizados para energia elétrica e água potável (vide cópias de contas mensais anexas). Há uma garagem com porta de aço alugada para guarda de seu veículo e utilizada para comércio – bazar.

Relembre-se que, originalmente, a edificação existente foi construída somente em pavimento térreo, constando no carnê do IPTU, desde 1996, a área de 60m². Posteriormente houve 02 ampliações, no pavimento inferior e, anos depois, no pavimento superior, resultando atualmente numa área total construída de 239,33m². Situa-se em zona de uso SRA – Setor de Uso Preponderantemente Residencial de Alta Densidade, com permissão para comércio e serviços. A região é predominantemente de construções populares, com suposta ocupações irregulares construídas sobre área destinada a praças, conforme atesta-se da planta cadastral então anexada.

É atendido por serviços públicos essenciais de energia elétrica, água potável, esgoto, telefone e coleta de lixo. Está a 50,00m do corredor comercial da Av. Capitão Francisco César, atendido com linhas de ônibus municipal e intermunicipal.

A “Certidão de Dados Cadastrais e Valor Venal nº 02075/2015”, anexa, revela que os dados cadastrais do imóvel continuam defasados em relação ao existente:

 Inscrição Atual... : 24364.23.24.0193.00.000.3  Inscrição Anterior... : 24104.01.62.0193.00.000.3  Proprietário ... : Moacir Marques da Silva  Área Territorial ... : 300,00m²

 Área Predial... : 60,00m²  Valor Venal Territorial ... : R$ 4.139,24  Valor Venal da Construção : R$ 12.807,02

 Valor Venal Total do Imóvel : R$ 16.946,26 (exercício 2015)

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O imóvel continua em situação irregular tanto perante a Municipalidade, pois o Sr. Abené não apresentou pedido de aprovação de projeto de construção, quanto em relação ao Registro de Imóveis, pois na matrícula nº 87001 inexiste registro em seu nome.

Consta dos autos, fls. 08, cópia do Termo de Audiência em Ação de Separação entre as partes, de 14.08.07 - Processo 2487/02 - que resultou em divórcio consensual, onde foi

ajustado, em relação ao bem imóvel, a partilha na proporção de 65% para o Sr. Abené e 35% para a Sra. Maria Aparecida.

4. AVALIAÇÃO:

O valor procurado para o imóvel é o "Valor de Mercado", que pode ser assim definido:

"A expressão monetária teórica e mais provável de um bem, á uma data de referência, pela qual se efetuaria uma transação pelas partes desejosas, mas desobrigadas ao negócio, ambas perfeitamente conhecedoras do mercado, do imóvel e de suas possibilidades de uso"

4.1. Cálculo do Valor das Benfeitorias pelo Estudo do IBAPE-SP:

Valem as mesmas considerações do Laudo inicial, sendo mantida a individualização de 03 edificações, avaliadas separadamente.

 Pavimento Superior (exclusa a área de serviço do térreo) = 114,49m²

 Pavimento Inferior (inclusa a área de serviço do térreo) = 105,58m²



Salão comercial = 19,26m²

Após vistoriado o imóvel e as edificações existentes e considerados os elementos internos e externos, este Perito entende que a construção e sua tipologia construtiva podem ser classificadas, de acordo com os padrões constantes do estudo original "VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS" de 2002 do IBAPE/SP, com

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4.1.1 - Cálculo do Pavimento Superior: Área Construída = 114,49m²

Classe 1 – RESIDENCIAL Grupo 1.2.5 - Padrão Construtivo MÉDIO

"Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados, construídas com alguma preocupação com projeto arquitetônico, satisfazendo distribuição interna básica, compostas geralmente de sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), cozinha, banheiro, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos. Estrutura mista de concreto e alvenaria, revestida interna e externamente. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de barro apoiadas em estrutura de madeira, com forro. Áreas externas com pisos cimentados ou revestidos com cerâmica comum, podendo apresentar jardins. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, usualmente com aplicação de pedras, pastilhas ou equivalentes, na principal."

Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos convencionais e pela aplicação de acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série, tais como:

 Pisos: pedra comum, taco, assoalho, carpete, vinílico, cerâmica esmaltada;

 Paredes: pintura látex sobre massa corrida ou gesso; azulejo até o teto nas áreas molhadas.

 Forro: Pintura sobre massa corrida na própria laje; gesso; madeira.

 Instalações hidráulicas: completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, podendo dispor de aquecedor individual;

 Instalações elétricas: completas e com alguns circuitos independentes, satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão;

 Esquadrias: portas lisas de madeira, caixilhos de ferro, madeira ou de alumínio e janelas com venezianas de madeira ou de alumínio de padrão comercial.

Como referência, o valor unitário pode ser aferido através da aplicação da fórmula atribuído a categoria “Padrão MÉDIO”, a seguir:

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R8N é padrão construtivo do SINDUSCON/SP e vale R$ 1.173,40/m², base jan/15 Foc = R + K x (1-R), é o Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de

Conservação

R é o coeficiente residual correspondente ao padrão e equivale a 20% (Tabela 1) K é o coeficiente de Ross/Heideck e equivale a 0,578 (Tabela 2)

Vida referencial é associada ao padrão construtivo e equivale a 70 (Tabela 1) Idade estimada da edificação = 15 anos

Estado de conservação (Quadro A): ref. "f" - necessitando de reparos de simples a importante.

Os valores de R e K são obtidos em tabelas específicas, de acordo com as

características e atuais condições apresentadas pelo imóvel.

A aplicação da fórmula resulta:

Valor Médio = 1,386 x 1.173,40 x { 0,20 + [ 0,578 x (1-0,20 ) ] } = R$ 1.077,28 / m²

Considerando a área construída utilizada pela unidade do pavimento superior, igual a 114,49m², o valor médio da edificação resulta em R$ 123.340,00 (cento e vinte e três mil trezentos e quarenta reais). Dentro do intervalo de tolerância, o valor pode variar entre R$ 107.856,00 e R$ 138.820,00.

Fica adotado o valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais).

4.1.2 - Cálculo do Pavimento Inferior : Área Construída = 105,58m²

Classe 1 – RESIDENCIAL - Grupo 1.2.4 - Padrão Construtivo SIMPLES

“Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas, inclusive de ambos os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples, geralmente compostas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha, podendo dispor de dependências externas para serviços e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de barro

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impermeabilizada ou telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes, na principal.

Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples, tais como:

 Pisos: cerâmica comum, taco, forração de carpete.

 Paredes: pintura sobre emboço ou reboco; eventualmente azulejo até o teto nas áreas molhadas.

 Forros: pintura sobre emboço ou reboco aplicados na própria laje; ou sobre madeira comum.

 Instalações hidráulicas: embutidas e restritas aos componentes essenciais, dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelo simples.

 Instalações elétricas: embutidas, com pontos de iluminação básicos, reduzido número de tomadas e utilizando componentes comuns.

 Esquadrias: madeira, ferro e/ou de alumínio de padrão popular.

Como referência, o valor unitário pode ser aferido através da aplicação da fórmula atribuído a categoria “Padrão SIMPLES”, a seguir:

Valor Unitário Médio = 1,056 x R8N x Foc , com intervalo de variação de 0,912 a 1,200

R8N é padrão construtivo do SINDUSCON/SP e vale R$ 1173,40/m², base jan/15 Foc = R + K x (1-R), é o Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de

Conservação

Vida referencial é associada ao padrão construtivo e equivale a 70 (Tabela 1) Idade estimada da edificação = 18 anos

Estado de conservação (Quadro A) : ref. "f" - necessitando de reparos de simples a importantes.

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Valor Médio = 1,056 x 1.173,40 x { 0,20 + [ 0,559 x (1-0,20 ) ] } = R$ 801,95 / m²

Considerando a área construída ocupada pela unidade do pavimento inferior, igual a 105,58m², o valor médio da edificação resulta em R$ 84.890,00 (oitenta e quatro mil oitocentos e noventa reais). Dentro do intervalo de tolerância, o valor pode variar de R$ 73.314,00 a R$ 96.460,00. Fica adotado o valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).

4.1.3 - Cálculo do Salão Comercial : Área Construída = 19,26m²

Classe 2 – Comercial/Serviço - Grupo 2.1.1 - Padrão Construtivo ECONÔMICO

“Edificações térreas ou com mais pavimentos, executadas obedecendo à estrutura convencional e sem preocupação com a funcionalidade ou o estilo arquitetônico. Não possuem elevador e normalmente não dispõem de espaço para estacionamento. Os andares usualmente são subdivididos em salas com dimensões reduzidas, geralmente dotadas de banheiros coletivos no andar, com instalações sumárias e com aparelhos sanitários básicos, de modelos simples. O térreo pode apresentar destinações diversas, tais como salões, oficinas ou lojas, sendo o acesso aos andares superiores feito através de escadas e corredores estreitos, geralmente sem portaria. Fachadas sem tratamento arquitetônico, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, combinadas com caixilhos do tipo econômico, fabricados com material de qualidade inferior.” Caracterizam-se pela utilização de poucos acabamentos, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como:

 Pisos: cerâmica comum, taco, forração, caco de cerâmica ou até cimentado liso.

 Paredes: pintura látex sobre emboço ou reboco, podendo dispor de barra impermeável nas áreas molhadas e, eventualmente, nas áreas de circulação e escadarias.

 Forros: pintura sobre emboço ou reboco aplicados na própria laje.

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Como referência, o valor unitário pode ser aferido através da aplicação da fórmula atribuído a categoria “Padrão ECONÔMICO”, a seguir:

Valor Unitário Médio = 0,780 x R8N x Foc , com intervalo de variação de 0,600 a 0,960

R8N é padrão construtivo do SINDUSCON/SP e vale R$ 1.173,40/m², base jan/15 Foc = R + K x (1-R), é o Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de

Conservação

vida referencial é associada ao padrão construtivo e equivale a 70 (Tabela 1) idade estimada da edificação = 15 anos

estado de conservação (Quadro A) : ref. "f" - necessitando de reparos de simples a importantes.

Valor Médio = 0,780 x 1.173,40 x { 0,20 + [ 0,578 x (1-0,20 ) ] } = R$ 606,26 / m²

Considerando a área construída do Salão comercial, igual a 19,26m², o valor médio da edificação resulta em R$ 11.680,00 (onze mil seiscentos e oitenta reais). Dentro do intervalo de tolerância, o valor pode variar de R$ 8.985,00 a R$ 14.370,00.

Fica adotado o valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais).

4.1.4 - Cálculo do Valor Total das Benfeitorias:

R$ 130.000,00 - Pavimento Superior (exclusa área de serviço do térreo) R$ 90.000,00 - Pavimento Inferior (inclusa área de serviço do térreo) R$ 12.000,00 - Salão comercial

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4.2. Cálculo de valor da Terra Nua :

Foram identificados no entorno imóveis à venda com características semelhantes, cuja área e valor ofertado seguem:

 (A) 400m² - R$ 140.000,00 - corresponde ao valor médio de R$ 350,00/m² ; Local: Rua José Bonifácio s/nº, ao lado direito do nº 282, Vila Engenho Novo. Fonte: Imobiliárias Jardins, tel.: 4199-2700 e Líder, tel.: 4198-6000

 (B) 150m² - R$ 100.000,00 - corresponde ao valor médio de R$ 666,67/m² Local: Av. Cap. Francisco Cézar, ao lado esquerdo do nº 1.548, Vila Engenho Novo. Fonte: Imobiliárias Jardins, tel.: 4199-2700 e LM, tel.: 4163-4551

 (C) 200m² - R$ 70.000,00 - corresponde ao valor médio de R$ 350,00/m² ; Local: Rua Piraju, altura nº 155, Vila Engenho Novo.

Fonte: Imobiliária Lemary, tel.: 4161-3530

 (D) 400m² - R$ 100.000,00 – corresponde ao valor médio de R$ 250,00/m²; Local: Rua Piraju nº 137, Vila Engenho Novo.

Fonte: Imobiliária Líder, tel.: 4198-6000

Estes lotes ora ofertados, com benfeitorias, serão submetidos a homogeneização, com aplicação de fator de oferta - FO de 10%, junto com os lotes abaixo relacionados, após a subtração, do valor ofertado total, do valor das benfeitorias existentes, calculadas com base no valor médio de construção Padrão Simples, R$ 654,61/m2, obtido no item precedente, de modo a resultar no valor exclusivo da terra nua.

 (E) TERRENO com 125m² com ÁREA CONSTRUÍDA de 85m² Rua Buenos Aires nº 89, Vila Engenho Novo.

Fonte: ER imóveis, tel.4161-3074 - Valor pedido para VENDA: R$ 160.000,00 Cálculo do valor da área construída = 85m2 x R$ 645,61 → Vac = R$ 54.877,00

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 (F) TERRENO com 150m² com ÁREA CONSTRUÍDA de 100m² Rua Tupi nº 298, Vila Engenho Novo.

Fonte: Imobiliária Euclides, tel. 4198-3577 - Valor pedido para VENDA: R$ 140.000,00 Cálculo do valor da área construída = 100m2 x R$ 645,61 → Vac = R$ 64.561,00 Área Terreno = Vi - Vac = R$ 75.439,00 → equivale a R$ 503,00/m²

 (G) TERRENO com 150m² com ÁREA CONSTRUÍDA 310m² Rua Piraju nº 844, Vila Engenho Novo.

Fonte: Proprietário Adilson, tel. 4156-3005 - Valor pedido para VENDA: R$ 250.000,00 Cálculo do valor da área construída = 310m2 x R$ 645,61 → Vac = R$ 200.139,00 Área Terreno = Vi - Vac = R$ 49.860,00 → equivale a R$ 332,00/m²

 (H) TERRENO com 150m² com ÀREA CONSTRUÍDA 290m² Rua Piraju nº 736, Vila Engenho Novo.

Fonte: LM imóveis, tel.: 4163-4551 - Valor pedido para VENDA: R$ 280.000,00 Cálculo do valor da área construída = 290m2 x R$ 645,61 → Vac = R$ 187.227,00 Área Terreno = Vi - Vac = R$ 92.773,00 → equivale a R$ 618,00/m²

 (I) TERRENO com 150m² com ÀREA CONSTRUÍDA 160m² Rua Piraju nº 728, Vila Engenho Novo.

Fonte: Imobiliária Afonso, tel.: 4198-9161 - Valor pedido para VENDA: R$ 155.000,00 Cálculo do valor da área construída = 160m2 x R$ 645,61 → Vac = R$ 103.298,00 Área Terreno = Vi - Vac = R$ 51.702,00 → equivale a R$ 345,00/m²

Tabela de homogeneização dos elementos comparativos da amostra:

Valor/m2 - 10% (FO) 1ª. Homogeneização 2ª. Homogeneização Final

A 350,00 315,00 315,00 315,00 315,00

B 668,00 601,00 601,00 ******* *******

C 350,00 315,00 315,00 315,00 315,00

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E 841,00 757,00 757,00 ******* ******* F 503,00 453,00 453,00 453,00 453,00 G 332,00 299,00 299,00 299,00 299,00 H 618,00 557,00 557,00 ******* ******* I 345,00 310,00 310,00 310,00 310,00 soma _X _X _3.832,00 _1.692,00 _1.692,00 média _X _X _426,00 _338,40

_338,40

O valor da terra nua, já com aplicação de fator de oferta de 10%, resta portanto negociado em média a R$ 338,00/m² (trezentos e trinta e oito reais por metro

quadrado), valor que será adotado como referencial.

Sendo a área total de terreno igual a 300,00m2, o valor final adotado para o terreno será de R$ 101.400,00 (cento e um mil e quatrocentos reais), base janeiro de 2015.

4.3. Cálculo do Valor final do Imóvel :

O valor final do imóvel é a somatória do valor das benfeitorias existentes e do terreno, igual a R$ 288.400,00 (duzentos e oitenta e oito mil e quatrocentos reais), como segue: A média aritmética simples dos 09 elementos resulta em R$ 426,00/m²

No limite inferior (-30%) preconizado pela Norma o resultado é de R$ 298,00/m² No limite superior (+30%) preconizado pela Norma o resultado é de R$ 554,00/m²

Descartam-se os elementos B,D,E,H restando 05 elementos comparativos.

O valor unitário do lote padrão fica fixado em R$ 338,00/m²

Nova média aritmética simples resulta em R$ 338,40/m²

No limite inferior (-30%) preconizado pela Norma o resultado é de R$ 237,00/m² No limite superior (+30%) preconizado pela Norma o resultado é de R$ 440,00/m² Os elementos anteriores continuam excluídos. Desnecessário novo descarte.

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R$ 101.400,00 - Terreno

R$ 288.400,00 - Valor Total do Imóvel

5. CONCLUSÃO:

Concluídas as diligências e os estudos necessários, de todo o exposto, o imóvel cujos possuidores são ABENÉ DAMÁSIO DE LIMA, portador do RG nº 1.361.238 SSP/SP e inscrito no CPFMF sob nº 149.135.504-20 e MARIA APARECIDA DOS SANTOS, portadora do RG no_{28.766.988-9 e inscrita no CPF/MF sob n}o_{155.144.288-42, situado à}

Rua Dr. Renato Barros, lote 18 da quadra 69, CEP 06416-000, esquina com a Rua Eneida, CEP 06416-010, Vila Engenho Novo, Município de BARUERI/SP, contribuinte municipal nº 24364.23.24.0193.00.000.3, matrícula nº 87001 do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barueri/SP, contando com área superficial total de 300m² (trezentos metros quadrados) e edificações com área construída total de 240,00m² (duzentos e quarenta metros quadrados), no estado em que se encontra, fica avaliado, a preço de mercado, emR$ 288.400,00 (duzentos e oitenta e oito mil e quatrocentos reais), base janeiro de 2015, como segue:

Valor do Terreno = R$ 101.400,00

Valor da Benfeitoria 1 = R$ 130.000,00 (pavimento superior)

Valor da Benfeitoria 2 = R$ 90.000,00 (pavimento inferior)

Valor da Benfeitoria 3 = R$ 12.000,00 (salão comercial)

→ VALOR DO IMÓVEL = R$

(base janeiro/2015)

Ressalta-se que, no plano de partilha das partes, constante da Ação de Separação, restaram definidos percentuais de 65% para o Sr. Abené e 35% para a Sra. Maria Aparecida.

Reitera-se que haverá dificuldades na venda do imóvel haja vista o mesmo não contar com Certificado de Conclusão da Municipalidade e o documento de propriedade, matrícula 87.001, ainda encontra-se em nome do antigo proprietário.

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6. ENCERRAMENTO :

O presente trabalho contém 47 (quarenta e sete) páginas, contendo texto impresso apenas no anverso, acompanhado de anexos, imagens aéreas, Planta Cadastral, Certidão de Valor Venal, Planta baixa indicativa das edificações e documentação fotográfica, todas numeradas e rubricadas, sendo esta datada e assinada.

São Paulo, 08 de março de 2015

Engº. Eduardo Emílio Lang Di Pietro

JURISPERITO

Em atenção ao artigo 4º do Provimento 797/2003 do Conselho Superior de Magistratura, este Perito informa que se encontram a disposição das partes, respectivos advogados e demais interessados, em arquivo no Cartório desta Egrégia Vara, “curriculum vitae”, certidões (cível e criminal) e cópias das carteiras de habilitação profissional expedidas pelos órgãos de classe - CREASP e OABSP - acompanhadas dos respectivos diplomas de Engenharia Civil e Direito, ambos conferidos pela Universidade Mackenzie e registrados na USP.

ÍNDICE

(16)

2. OBJETIVO

3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

4. AVALIAÇÃO

Cálculo do valor do terreno

Cálculo do valor de benfeitorias pelo Método do IBAPE-SP

5. RESPOSTA AOS QUESITOS DAS PARTES

6. CONCLUSÃO

7. ENCERRAMENTO

8. ANEXOS

Localização / Foto Aérea

Planta Cadastral

Certidão de Valor Venal

Planta do Imóvel

Documentação fotográfica

(17)

(18)

DOCUMENTAÇÃO

FOTOGRÁFICA

(19)

VALOR VENAL (+DADOS CADASTRAIS)

(20)

PARADIGMAS

Imóveis COMPARATIVOS

ofertados na região

ELEMENTO COMPARATIVO 01

Dados: Valor ofertado = R$ 425.000,00

Área construída = 160,00m² → Casa Térrea com 02 quartos/ 01 WC / 02 vagas Valor unitário = R$ 2.650,00/m²

(21)

Contato: tels.: 3655.0855

ELEMENTO COMPARATIVO 02

Dados:

Valor ofertado = R$ 380.000,00

(22)

Contato: tels.: 4161.3530

ELEMENTO COMPARATIVO 03

Dados:

Área construída = 120,00m² → Sobrado com 02 quartos / 02 WC / 02 vagas Valor unitário = R$ 2.833,00/m²

Local: Jardim Califórnia – Barueri / SP (em Condomínio) Fonte: RAMOS Imóveis

(23)

ELEMENTO COMPARATIVO 04

Dados:

Área construída = 100,00m² → Sobrado 60m2 com 02 quartos / 01 WC / 02 vagas Valor unitário = R$ 3.000,00/m²

Local: Jardim Califórnia – Barueri / SP (em condomínio Eco Clube) Fonte: CA Imóveis

(24)

ELEMENTO COMPARATIVO 05

Dados:

Local: Jardim Tupanci – Barueri / SP Fonte: Le MARY Imóveis

(25)

ELEMENTO COMPARATIVO 06

Dados:

Área construída = 125,00m² → sOBRADO com 02 quartos/ 01 WC / 02 vagas Valor unitário = R$ 2.560,00/m²

Local: Jardim Tupanci – Barueri / SP Fonte: Imobiliária PIMENTEL

(26)

ELEMENTO COMPARATIVO 07

Dados:

Valor ofertado = R$ 276.000,00 Área de terreno = 125,00m2 (5 x 30)

Área construída = 71,00m² → Sobrado com 02 quartos (1 suíte) / 02 WC / 02 vagas Valor unitário = R$ 3.890,00/m²

Local: Vila São Silvestre – Barueri / SP Fonte: RAMOS Imóveis

(27)

ELEMENTO COMPARATIVO 08

Dados:

Local: Rua Oscar Bressane, Parque das Nações – Barueri / SP Fonte: BARUERI imóveis

(28)

ELEMENTO COMPARATIVO 09

Dados:

Área construída = 0,00m² → Terreno com 125,00m2 Valor unitário = R$ 1.360,00/m²

Local: Vila São Silvestre – Barueri / SP Fonte: BARUERI Imóveis

(29)

ELEMENTO COMPARATIVO 10

Dados:

Área construída = 0,00m² → Terreno com 125,00m2 Valor unitário = R$ 1.160,00/m²

Local: Jardim Califórnia – Barueri / SP Fonte: ATUTUDE Imóveis

(30)

ELEMENTO COMPARATIVO 11

Dados:

Área construída = 50,00m² → Casa de esquina com 01 quartos/ 01 WC / 04 vagas Valor unitário = R$ 5.200,00/m²

Local: Vila São Silvestre – Barueri / SP Fonte: DINJER imóveis

(31)

ELEMENTO COMPARATIVO 12

Dados:

Área construída = 50,00m² → Casa Térrea com 02 quartos / 01 WC / 02 vagas Valor unitário = R$ 6.700,00/m²

Local: Parque das Nações – Barueri / SP Fonte: DINJER Imóveis

(32)

ELEMENTO COMPARATIVO 13

Dados:

Área construída = 380,00m² → Sobrado com 03 quartos/ 03 WC / 4vagas Valor unitário = R$ 1.578,00/m²

Local: Vila São Silvestre – Barueri / SP Fonte: DINJER imóveis

(33)

ELEMENTO COMPARATIVO 14

Dados:

Área construída = 300,00m² → Sobrado com 03 quartos / 02 WC / 04 vagas Valor unitário = R$ 2.166,00/m²

Local: Vila São Silvestre – Barueri / SP Fonte: ORION Imóveis

(34)

ELEMENTO COMPARATIVO 15

Dados:

Área construída = 230,00m² → Sobrado em obras no térreo com 01 quarto/ 01 WC Valor unitário = R$ 1.130,00/m²

Local: Vila São Silvestre – Barueri / SP Fonte: DINJER Imóveis

(35)

(36)

AVALIANDO – VISTA FRONTAL

(37)

AVALIANDO – VISTA DO ENTORNO

(38)

AVALIANDO – VISTA AÉREA

(39)

AVALIANDO – VISTA AÉREA AMPLIADA

(40)

AVALIANDO – DETALHES DO ENTORNO

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(44)

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(55)

IMAGEM AÉREA

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito

(56)

Processo 0010873-40.2009.8.26.0068 (ordem 1059-09)

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - EXECUÇÃO

Reqte. : Abené Damásio de Lima

Reqdo.: Maria Aparecida dos Santos

EDUARDO EMILIO LANG DI PIETRO, Engenheiro Civil, CREA 060170341-9, Perito Judicial

nomeado e compromissado nos autos da Ação do processo em epígrafe, vem, com o devido acatamento, à presença de V.Exa :

1. Apresentar o LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL, lote em área urbana com 300,00m2 de área superficial e edificações sito à Rua Doutor Renato Barros nº 110 – Vila Engenho Novo, Município de Barueri/SP;

2. Informar que foi necessário tempo de elaboração acima do estimado em razão de dificuldade em agendamento e, sobretudo, em decorrência de grave enfermidade do genitor do signatário; 3. Requerer a expedição de guia de levantamento de honorários periciais.

Na expectativa de continuar merecendo a confiança de V.Exa., atendendo com a seriedade, competência, ética e rigor necessários, apresento as mais atenciosas e cordiais saudações, N. Termos,

P. Deferimento,

São Paulo, 08 de março de 2015

Eduardo Emílio Lang Di Pietro