Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo

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Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo

Alunos:

Antonio Carlos da Rocha

Guilherme Castelo Branco Cavalcanti

Hylton Olivieri

Roberto Ferreira Mendes

Trabalho:

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Professores:

Dr. Douglas Barreto Dr. Eduardo Ioshimoto Msc. Sandra Haruna Hashizume

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Sumário

1. Local do empreendimento... 4

1.1. Escolha do terreno... 4

1.2. Infra-estrutura e facilidades do local... 5

1.3. Fotos do local... 6

1.4. Dados do zoneamento urbano local... 7

2. Pesquisa de mercado em São Paulo e na região do empreendimento ... 9

2.1. Pesquisa realizadas... 9

2.1.1. Pesquisa Secovi – São Paulo... 9

2.1.2. Pesquisa CRECI – São Paulo... 10

2.1.3. Pesquisas locais - Imóveis... 12

2.1.4. Pesquisas locais - Terrenos... 12

3. O empreendimento ... 13

3.1. Características... 13

3.2. Custos... 15

3.3. Planejamento físico... 17

3.4. Curvas S... 18

4. Viabilidade financeira do empreendimento ... 19

4.1. Planejamento do empreendimento... 19

4.2. Avaliação dos demais custos envolvidos... 20

4.3. Cenários e plano de vendas para simulações... 21

4.4. Resultados obtidos nas simulações... 22

4.4.1. Cenário Otimista... 22

4.4.2. Cenário Realista... 23

4.4.3. Cenário Pessimista... 25

4.5. Variações nos resultados... 26

5. Conclusões... 29

Referências... 30

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Objetivo

O objetivo principal do presente trabalho é levantar os dados, avaliar e apresentar os resultados quanto à viabilidade de implantação do empreendimento Residencial Água Rasa, localizado na zona leste da cidade de São Paulo / SP.

Nos capítulos 1 e 2 serão apresentadas as características da região onde o empreendimento será construído e as demandas de oferta e procura por imóveis.

O capítulo 3 aborda as principais características do empreendimento, como implantação, custos de construção, prazos estipulados, curvas de desempenho físico e financeiro, etc.

O capítulo 4 apresenta os estudos de viabilidade realizados pelo grupo, suas simulações e análises.

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1. Local do empreendimento

1.1. Escolha do terreno

O terreno escolhido pelo grupo está localizado na zona leste da cidade de São Paulo/SP, no bairro da Água Rasa. Possui frente para as Ruas Maria Adelaide e Bom Jesus, com opção de escolha para a portaria do condomínio.

A figura abaixo mostra a localização do empreendimento.

Figura 1: Localização do terreno

Fonte: Guia de ruas eletrônico Apontador – www.apontador.com.br

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Figura 2: Medidas do terreno

Fonte: Google Earth

1.2. Infra-estrutura e facilidades do local

A região oferece várias opções de acesso viário, vasto comércio e rede bancária, opções de lazer e demais facilidades, conforme descrito abaixo e ilustrado na figura 3.

• Facilidade de acesso ao local por grandes corredores locais: Avenida

Sapopemba, Avenida Abel Ferreira e Avenida Regente Feijó;

• Facilidade de acesso aos principais corredores para o centro de São Paulo:

Salim Farah Maluf, Radial Leste, Marginal Tietê e Avenida dos Estados;

• Opções para o lazer próximas ao local: Shopping Anália Franco, CERET,

Academias de Ginástica e Clubes;

• Comércio e rede bancária a uma quadra do local: Avenida Sapopemba;

• Proximidade aos centros de comércio da Vila Formosa e Tatuapé;

• Ampla rede de educação: primária a superior, com destaque para a

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Figura 3: Infra-estrutura do local

Fonte: Guia de ruas eletrônico Apontador – www.apontador.com.br

1.3. Fotos do local

As fotos 4 a 7 abaixo ilustram as características da região, bem como sua vizinhança e arredores.

Figura 4: Rua Bom Jesus Figura 5: Rua Maria Adelaide

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Figura 6: Terreno Figura 7: Clube vizinho ao terreno

Fotos 6 e 7: Antonio Carlos da Rocha – Mar.09

1.4. Dados do zoneamento urbano local

De acordo com o zoneamento municipal, obtido no site da Prefeitura da cidade de São Paulo, a região do empreendimento possui como características os dados abaixo:

• Zona: ZM – 3a

• Coeficiente de aproveitamento máximo do terreno (CA): 2,50

• Taxa de ocupação máxima do terreno (TO): 0,50

As figuras 8 e 9 abaixo apresentam as características do empreendimento referentes ao zoneamento municipal.

Para o empreendimento estudado, o coeficiente de aproveitamento máximo é calculado através da área (4.800 m2) multiplicada pelo coeficiente 2,5. O valor do coeficiente obtido é igual a 12.000 m2.

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Figura 8: Zoneamento

Fonte: Planta do Zoneamento Município de São Paulo – GEOMAPAS - 2006

Figura 9: Parcelamento, uso e ocupação do solo

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2. Pesquisa de mercado em São Paulo e na região do empreendimento

2.1. Pesquisa realizadas

Com o objetivo de levantar dados que ajudassem a fundamentar a escolha do local, realizamos pesquisas junto a entidades como Secovi e CRECI e imobiliárias que atuam na região do empreendimento.

2.1.1. Pesquisa Secovi – São Paulo

O Secovi - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo – disponibiliza em seu site (www.secovi.com.br) pesquisas freqüentes com relação à situação do mercado imobiliário na cidade de São Paulo.

Dados referentes ao mês de março de 2009, conforme expostos na figura 10, apontam grande demanda do mercado por unidades com dois dormitórios, sendo:

Figura 10: Pesquisa Secovi

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• 3º lugar em oferta de unidades: apenas 18% do total

• Representam cerca de 47% do total das unidades vendidas

• Preço médio de R$ 216.400 por unidade vendida

• Melhor prazo médio de venda (PMV): 4 meses

2.1.2. Pesquisa CRECI – São Paulo

O CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis – disponibiliza em seu site (www.crecisp.gov.br) pesquisa recente com dados do mercado imobiliário de São Paulo. A figura 11 mostra que a Água Rasa, bairro onde o empreendimento está localizado, está correlacionado à Zona D.

Figura 11: Zonas e bairros abrangidos pela pesquisa

Fonte: Pesquisa CRECI-SP Capital – Janeiro 2009 – Site: www.crecisp.gov.br – Acesso em: 25.Mar.09. Disponível em: <http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/capital/2009/

pesquisa_capital_janeiro_2009.pdf >

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Figura 12: Dados sobre vendas

Fonte: Pesquisa CRECI-SP Capital – Janeiro 2009 – Site: www.crecisp.gov.br – Acesso em: 25.Mar.09. Disponível em:http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/capital/2009/pesquisa _capital_janeiro_2009.pdf >.

A figura 13 mostra a alta demanda, na zona D, por imóveis com dois dormitórios.

Figura 13: Demanda por imóveis, preferência por dois dormitórios

Fonte: Pesquisa CRECI-SP Capital – Janeiro 2009 – Site: www.crecisp.gov.br – Acesso em: 25.Mar.09. Disponível em: <http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/capital/2009

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2.1.3. Pesquisas locais - Imóveis

Verificamos em Imobiliárias localizadas na região do empreendimento que é grande a procura por unidades com dois dormitórios, devido a:

• Jovens casais em início de vida que geralmente ficam fora o dia inteiro;

• Famílias da região que desejam um imóvel novo para permanecer no bairro;

• Casais de idosos que moram atualmente em casas e desejam um local não

muito grande, com preço acessível e que lhes permita uma maior sensação de segurança;

• Devido à crise, a procura na região teve uma queda, porém pouco acentuada;

• Possibilidades de sucesso do empreendimento é muito grande.

Os valores de venda dos imóveis na região, com características semelhantes, variam de R$ 2.500,00 a R$ 2.700,00 por m2.

2.1.4. Pesquisas locais - Terrenos

Os valores dos terrenos levantados pela pesquisa estão entre R$ 1.200,00 e R$ 1.667,00 por m2, conforme exemplo da figura 14.

Figura 14: Terreno à venda

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3. O empreendimento

3.1. Características

O empreendimento denominado Residencial Água Rasa possui duas torres, de igual tamanho, compostas por pavimento térreo mais quinze pavimentos tipo, com seis apartamentos por andar. O número total de apartamentos no empreendimento é de 184, sendo 183 comercializáveis e um disponível para moradia do futuro zelador.

Cada apartamento possui 59,24 m2 de área privativa e é composto por dois dormitórios, hall, cozinha, área de serviço, sala com dois ambientes e banheiro. Há um total de 184 vagas de garagem, sendo uma por apartamento. Todas as vagas são descobertas.

A figura 15 mostra a distribuição dos itens de lazer e anexos do empreendimento.

Figura 15: Características do empreendimento

2 Torres T + 15 pavtos 6 aptos/andar

Lazer

Churrasqueira Piscinas

Lixeira

Guarita

Depósito Vagas

Descobertas

Vagas Descobertas

Torre A

Torre B

Fitness 1, Salão de festas e

Vestiários

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A figura 16 ilustra o living do apartamento padrão e as figuras 17 a 19 mostram a fachada e alguns itens de lazer do empreendimento.

Figura 16: Living

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O empreendimento possui área privativa total de 10.840,92 m2, conforme demonstrado na tabela 1.

O coeficiente de aproveitamento do terreno é 2,47, dentro dos padrões exigidos pela Prefeitura local (máximo 2,50).

A taxa de ocupação do empreendimento é 0,19, dentro dos padrões exigidos pela Prefeitura local (máximo 0,50).

Tabela 1: Características do empreendimento

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3.2. Custos

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Tabela 2: Custos de construção

Os custos de construção unitários são:

• área privativa: R$ 1.429,00 / m2

• área total: R$ 1.306,00 / m2

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Tabela 3: Custos de construção - analítico

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3.3. Planejamento físico

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Figura 20: Cronograma físico do empreendimento

Itens que merecem destaque e necessitam de atenção especial quando de sua execução, são os que compõem o caminho crítico da obra, identificados em vermelho na figura acima. Para esses itens, qualquer atraso em sua execução gera impacto negativo na data de entrega do empreendimento.

3.4. Curvas S

A figura 21 mostra o avanço mensal planejado para os custos de construção e para o desempenho físico da obra.

Notamos na figura que antes mesmo do início dos serviços, já incorrem gastos no empreendimento devido a itens como projetos, mobilização para o canteiro de obras, taxas, etc.

O andamento físico da obra atinge um ritmo cadenciado a partir do nono mês de execução, data em que os revestimentos internos serão iniciados e a estrutura estará em sua fase final de conclusão.

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Figura 21: Curvas S – Desempenho físico e financeiro

0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% 90,0% 100,0%

Meses

Financeiro | M ensal 0,9% 0,9% 0,9% 0,4% 1,6% 2,5% 2,8% 4,1% 2,6% 3,2% 3,7% 5,1% 6,0% 6,6% 6,5% 5,6% 5,8% 6,9% 7,0% 4,8% 5,8% 4,9% 4,5% 3,7% 2,7% 0,5% Físico | M ensal 0,0% 0,0% 0,0% 1,0% 2,0% 2,4% 3,8% 2,4% 3,1% 3,7% 5,4% 6,4% 7,1% 7,0% 5,9% 6,2% 7,5% 7,7% 5,0% 6,2% 5,2% 4,8% 3,8% 2,6% 0,5% Financeiro | Acumulado 0,9% 1,8% 2,7% 3,0% 4,6% 7,1% 9,9% 14,0% 16,6% 19,8% 23,5% 28,7% 34,6% 41,2% 47,7% 53,3% 59,1% 66,0% 73,0% 77,8% 83,7% 88,6% 93,1% 96,8% 99,5% 100,0% Físico | Acumulado 0,0% 0,0% 0,0% 1,0% 3,1% 5,4% 9,3% 11,7% 14,8% 18,5% 23,9% 30,3% 37,4% 44,4% 50,3% 56,6% 64,1% 71,7% 76,8% 83,0% 88,3% 93,1% 96,9% 99,5%100,0%

-3 -2 -1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

4. Viabilidade financeira do empreendimento

4.1. Planejamento do empreendimento

O planejamento do empreendimento prevê um fluxo total de 36 meses, distribuídos conforme a figura 22.

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Os seis primeiros meses consistem na compra do terreno, análise de documentos, custos preliminares e pré-lançamento. Nos oito meses seguintes os projetos são desenvolvidos de forma executiva, os custos são mais apurados e

ocorre o lançamento oficial para vendas com a respectiva construção do stand de

vendas. Os vinte e dois meses restantes consistem na execução da obra e seu gerenciamento.

4.2. Avaliação dos demais custos envolvidos

O VGV (Valor Geral de Vendas) do empreendimento é de R$ 29.270.484,00. Cada um dos 183 apartamentos comercializáveis possui área privativa de 59,24 m2, totalizando 10.840,92 m2 de área privativa no empreendimento.

O valor de venda dos apartamentos será da ordem de R$ 160.000,00, o que significa aproximadamente R$ 2.700,00 / m2.

Na tabela 4 abaixo relacionamos todos os custos envolvidos no empreendimento, comparados ao VGV total e seu respectivo resultado.

Tabela 4: Custos e resultado do empreendimento

Custos envolvidos % do VGV Valor (R$)

Aquisição do terreno permuta 0,00

ITBI 0,50% 146.352,42

Custo da construção 52,93% 15.492.736,30

Impostos 6,73% 1.969.903,57

Stand de vendas e publicidade 4,50% 1.317.171,78

Corretagem 4,00% 1.170.819,36

Custos de incorporação 1,00% 292.704,84

Custos administrativos e financeiros 2,00% 585.409,68

Averbação 0,50% 146.352,42

21.121.450,37

29.270.484,00

27,84%

VGV

Resultado

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4.3. Cenários e plano de vendas para simulações

Para a definição dos cenários e simulações quanto ao desempenho e

viabilidade do empreendimento, utilizamos o software Viabil.

Conforme a tabela 5, adotamos as seguintes premissas de vendas das unidades para cada um dos cenários estudados:

Tabela 5: Simulação de unidades vendidas por cenário

1 a 6 7 a 12 13 a 36

Otimista 55% 20% 25%

Realista 35% 20% 30%

Pessimista 20% 15% 25%

Meses Cenário

O plano de vendas das unidades foi estabelecido no seguinte formato:

• 5% de sinal em 3 parcelas iguais;

• 15% em 27 parcelas mensais;

• 10% através de parcela única nas chaves;

• 70% através de repasse no financiamento.

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4.4. Resultados obtidos nas simulações

Para dar maior qualidade ás informações decisórias de definição do empreendimento, elaboramos três cenários de análises que demonstram o resultado em cada vertente estudada.

4.4.1. Cenário Otimista

Para a análise, estabelecemos como diretrizes e premissas:

• Permuta total do terreno por cerca de 30 unidades (16% do total);

• 100% das unidades vendidas em 36 meses.

Conforme os resultados apresentados na figura abaixo, nesse cenário a TIR (Taxa Interna de Retorno) do empreendimento seria 34,99% a.a. e a Margem Líquida de 9,11%.

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Nesse cenário, o fluxo de caixa permaneceria negativo por 36 meses e a exposição máxima de caixa seria de R$ 4.117.350,00, conforme a figura abaixo.

Figura 24: Exposição de caixa no cenário otimista

(40.000.000) (35.000.000) (30.000.000) (25.000.000) (20.000.000) (15.000.000) (10.000.000) (5.000.000) -5.000.000 10.000.000 15.000.000 20.000.000 25.000.000 30.000.000 35.000.000 40.000.000 m a r/ 0 9 ju n /0 9 s e t/ 0 9 d e z /0 9 m a r/ 1 0 ju n /1 0 s e t/ 1 0 d e z /1 0 m a r/ 1 1 ju n /1 1 s e t/ 1 1 d e z /1 1 m a r/ 1 2 ju n /1 2 s e t/ 1 2 Meses R $

Receitas Despesas Saldo

4.4.2. Cenário Realista

• 85% das unidades vendidas em 36 meses e os 15% restantes nos 12 meses

subseqüentes.

Conforme os resultados apresentados na figura 25, nesse cenário a TIR (Taxa Interna de Retorno) do empreendimento seria 29,31% a.a. e a Margem Líquida de 8,19%.

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Figura 25: Cenário realista

Figura 26: Exposição de caixa no cenário realista

(40.000.000) (35.000.000) (30.000.000) (25.000.000) (20.000.000) (15.000.000) (10.000.000) (5.000.000) -5.000.000 10.000.000 15.000.000 20.000.000 25.000.000 30.000.000 35.000.000 40.000.000 m a r/ 0 9 m a i/ 0 9 ju l/ 0 9 s e t/ 0 9 n o v /0 9 ja n /1 0 m a r/ 1 0 m a i/ 1 0 ju l/ 1 0 s e t/ 1 0 n o v /1 0 ja n /1 1 m a r/ 1 1 m a i/ 1 1 ju l/ 1 1 s e t/ 1 1 n o v /1 1 ja n /1 2 m a r/ 1 2 m a i/ 1 2 ju l/ 1 2 s e t/ 1 2 n o v /1 2 ja n /1 3 m a r/ 1 3 m a i/ 1 3 ju l/ 1 3 Meses R $

(25)

4.4.3. Cenário Pessimista

• 60% das unidades vendidas em 36 meses e os 40% restantes nos 18 meses

subseqüentes.

Conforme os resultados apresentados na figura abaixo, nesse cenário a TIR (Taxa Interna de Retorno) do empreendimento seria 21,05% a.a. e a Margem Líquida de 5,93%.

Figura 27: Cenário pessimista

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Figura 28: Exposição de caixa no cenário pessimista (40.000.000) (35.000.000) (30.000.000) (25.000.000) (20.000.000) (15.000.000) (10.000.000) (5.000.000) -5.000.000 10.000.000 15.000.000 20.000.000 25.000.000 30.000.000 35.000.000 40.000.000 m a r/ 0 9 ju n /0 9 s e t/ 0 9 d e z /0 9 m a r/ 1 0 ju n /1 0 s e t/ 1 0 d e z /1 0 m a r/ 1 1 ju n /1 1 s e t/ 1 1 d e z /1 1 m a r/ 1 2 ju n /1 2 s e t/ 1 2 d e z /1 2 m a r/ 1 3 ju n /1 3 s e t/ 1 3 d e z /1 3 Meses R $

Receitas Despesas Saldo

4.5. Variações nos resultados

Realizamos algumas simulações para verificar como o empreendimento se comportaria se fixarmos um cenário de vendas (otimista) e confirmarmos todas as demais condições do estudo de viabilidade. O que ocorreria com o resultado (TIR) se o custo da obra ultrapassasse o valor previsto em Orçamento?

Com 12% de estouro no custo da obra, o empreendimento passaria a ser menos atrativo que um investimento médio do mercado financeiro, sendo que a margem líquida seria próxima de zero.

Com 19% de estouro no custo da obra, passaria a haver prejuízo financeiro, sendo que a margem líquida seria negativa.

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Figura 29: Variação da TIR

Da mesma forma que no item anterior, se todas as condições financeiras do estudo de viabilidade se confirmarem e, por força do mercado e por um erro de avaliação do valor do produto, tivermos que reduzir o preço de venda, o que ocorreria com o resultado?

O preço de venda para que se tenha no mínimo o retorno de uma aplicação financeira do mercado, situar-se-ia em torno de R$ 2.450,00 por m2 privativo.

Com preço de venda abaixo de R$ 2.400,00 ocorreria retorno financeiro praticamente nulo e/ou prejuízo financeiro.

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5. Conclusões

O empreendimento mostra-se viável e, mesmo no cenário pessimista, apresenta relativo lucro ao empreendedor.

A execução do empreendimento mostra-se viável em 22 meses. Tecnicamente, seria possível a redução do prazo para 20 meses, caso necessário.

Como as vagas de garagem são descobertas, há a vantagem de futuramente o condomínio criar mecanismos de verticalização das vagas e por conseqüência readequar a área externa, seja criando mais vagas ou aumentando os itens de lazer.

A velocidade de vendas é fator de relevante importância para um bom resultado financeiro do negócio, comprovado pelos resultados que obtivemos entre um cenário otimista – TIR = 34,99%/M Líq = 9,11% - e um cenário pessimista – TIR = 21,05%/M Líq = 5,93%.

O fator “preço de venda” demonstrou-se muito mais importante e mais decisivo no resultado financeiro do negócio, quando comparado à eventual “variação do custo previsto para a obra”, dentro de um mesmo cenário de simulação.

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Referências

BARCAUI, A. et al. Gerenciamento do tempo em projetos. Rio de Janeiro:

Editora FGV, 2006.

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