BUSINESS BRIEFING COMÉRCIO DE RUA LISBOA E PORTO

DEZEMBRO 2013

ENQUADRAMENTO

Numa fase em que o comércio de rua em

Portugal demonstra um elevado dinamismo, a

Cushman & Wakefield lança a 3ª edição do seu

Business Briefing sobre o setor. Neste

documento, que se centra nas cidades de Lisboa

e Porto, é apresentado um retrato da oferta

atual, traçando-se a sua evolução recente, assim

como perspetivas e desafios futuros

imobiliário, o comércio de rua registou nos últimos anos um crescimento significativo em Portugal, especialmente nas cidades de Lisboa e Porto. A presença de retalhistas internacionais e nacionais é cada vez maior, havendo atualmente marcas dispostas a esperar para obter uma boa loja numa localização

prime. A procura tem sido impulsionada por operadores

internacionais cuja primeira (e por vezes única) loja no mercado nacional é na rua. Em muitos dos casos, as lojas de rua são pensadas como flagship stores da marca.

como perspetivas e desafios futuros.

Cushman & Wakefield Avenida da Liberdade 131-2º 1250-140 Lisboa

Ao longo dos dois últimos anos foram diversas as aberturas de grandes nomes do retalho internacional nas ruas portuguesas, como foi o caso da Cartier, Gucci, Max Mara, Michael Kors, MiuMiu ou Penhalta na Avenida da Liberdade em Lisboa. Na cidade do Porto, o destaque vai para o Passeio dos Clérigos e sua envolvente, onde abriram lojas como a Hugo by Hugo Boss, Hoss Intropia, Liu Jo, Max&Co ou Diesel.

Para a evolução positiva deste setor de retalho contribuíram três fatores importantes: as alterações à lei de arrendamento urbano, que permitiram aumentar a oferta disponível em mercado aberto; a crise atual e o subsequente reconhecimento por parte de diversos lojistas de que este é o momento para se concretizarem bons negócios; e, por último, os excelentes resultados do turismo nacional, em particular nas cidades de Lisboa e Porto, que têm cada vez mais um peso importante nas vendas do comércio de rua

peso importante nas vendas do comércio de rua.

METODOLOGIA

Este documento tem por base a atualização (durante os meses de Agosto e Novembro deste ano) do trabalho de campo realizado em 2008, em que se procedeu à identificação, unidade a unidade1_{, de toda a oferta comercial nas}

principais zonas de comércio de Lisboa e Porto.

E l

Em Lisboa, o levantamento realizou-se na Avenida da Liberdade, zona da Baixa-Chiado, Restauradores e Rossio, concentrando-se nas principais ruas de comércio, entre as quais: a Avenida da Liberdade, Praça D. Pedro IV (Rossio), Praça da Figueira, Praça dos Restauradores, Rua Augusta, Rua da Conceição, Rua da Prata, Rua do Carmo, Rua do Ouro, Rua dos Correeiros, Rua dos Fanqueiros, Rua Garrett, Rua Ivens e Rua Nova do Almada.

No Porto, as zonas auditadas encontram-se essencialmente na Baixa, t d R 31 d J i R d F d T á R d P

Evolução

positiva

Comércio de rua em

contraciclo com outros

Manuel, Rua de Sá da Bandeira e Rua de Santa Catarina. Inclui-se também parte da Avenida da Boavista, a Praça Mouzinho de Albuquerque (Rotunda da Boavista), a Rua Júlio Dinis e a Rua da Cedofeita. Nesta última revisão, dado o seu maior dinamismo, foi adicionada a zona dos Clérigos, que comporta principalmente a Rua da Galeria de Paris, Rua das Carmelitas, Rua de Cândido dos Reis e Rua dos Clérigos.

Desta forma, com o presente trabalho é possível caracterizar a principal oferta

contraciclo com outros

setores do mercado

imobiliário

p p p p

comercial das duas cidades em termos quantitativos e qualitativos, assim com a sua evolução face a 2011, ano da última publicação deste documento. A oferta é desagregada por setores de atividade e tipo de retalhistas, importantes

indicadores do grau de maturidade e sofisticação do setor.

Relativamente ao tipo de retalhistas, estes foram classificados de acordo com uma de três categorias: independentes (lojistas de origem nacional e que têm apenas uma loja, ou um pequeno conjunto de lojas); múltiplos (marcas integradas numa cadeia de lojas de origem nacional) e internacionais (marcas integradas em numa cadeia de lojas de origem nacional) e internacionais (marcas integradas em cadeias de lojas de origem internacional). De seguida passamos a apresentar os principais resultados deste estudo em cada uma das cidades.

LISBOA

A principal oferta de lojas de rua na cidade de Lisboa estende-se desde a Avenida da Liberdade até à zona da Baixa-Chiado, totalizando 141.700 m², o que compara com os 150.400 m² auditados em 2011. Para esta redução contribuiu o

d l id d bili ã / f ã

LISBOA - DISTRIBUIÇÃO DA

OFERTA POR SETOR DE

ATIVIDADE (M

₎

encerramento de algumas unidades para reabilitação e/ou a afetação a outros usos que não de retalho. No total foram auditadas 845 unidades comerciais. No que se refere às ruas que reúnem maior oferta comercial, mantém-se o destaque da Avenida da Liberdade, Rua Augusta, Rua dos Fanqueiros, Rua do Ouro, Rua Garrett e Rua da Prata; que em conjunto concentram 65% da oferta existente, o que corresponde a 92.800 m².

PRINCIPAIS SETORES DE ATIVIDADE

A moda nas suas diversas vertentes – vestuário e calçado – é, à semelhança do

ifi f d i i i i i id d

que se verifica no formato de centros comerciais e nas principais cidades europeias, o setor de atividade dominante, representando 44% da oferta, o que corresponde a 61.800 m²; uma redução de 6% face a 2011.

Em 2013 a restauração foi o segundo setor com maior representação, totalizando 19.100 m², correspondentes a 14% da oferta total. O facto de as zonas entre os Restauradores e Baixa serem tradicionalmente um destino turístico, explica a predominância deste segmento. Os artigos para o lar2_{ocupam também um lugar}

de destaque no comércio de rua lisboeta, somando cerca de 14.400 m².q , A desocupação apurada reflete a melhoria do setor nos últimos dois anos, apresentando uma taxa de 11,1% face aos 11,7% verificados em 2011; no total, existem 15.700 m² de espaços de comércio vagos nas ruas de Lisboa. Este valor ainda representativo da área desocupada é explicado parcialmente pela reduzida qualidade da oferta na Baixa Lisboeta, sendo esta a zona em que se encontra a maioria da área vaga, 7.900 m².

As lojas disponíveis nesta localização são na sua maioria desadequadas à procura existente, tratando-se de espaços de pequena dimensão e de configuração pouco eficaz para a atividade de retalho. Efetivamente, a área média das unidades desocupadas nas zonas da Baixa e Restauradores-Rossio apresentam os valores mais reduzidos, de 108 m² e 66 m² respetivamente; em comparação com o valor médio para a totalidade da oferta desocupada em Lisboa, que se encontra nos 137 m².

TIPOLOGIA DE LOJISTAS

Para complementar a análise do mix comercial importa averiguar igualmente a qualidade dos lojistas instalados, o que contribui para o grau de satisfação dos visitantes. A forma objetiva para se estudar esta qualidade de oferta passa por

l ifi l ji t ti t i já d it t i t classificar os lojistas por tipo, nas categorias já descritas anteriormente: independentes, múltiplos e internacionais.

44%

O setor da moda representa

44% da oferta de retalho em

Lisboa

Embora a maioria dos lojistas no comércio de rua do centro de Lisboa continuem a ser operadores independentes (40%), o peso destes apresenta uma queda de 4 p.p. face a 2011. Em contrapartida verifica-se um aumento do peso dos retalhistas múltiplos e internacionais: os primeiros ocupam atualmente 32.200 m² e

representam 26% na oferta total; quanto aos internacionais, estes ocupam agora 35% do total, correspondente a um valor absoluto de 46.300 m².

PRINCIPAIS ARTÉRIAS

AVENIDA DA LIBERDADE

A Avenida da Liberdade concentra a maior área de comércio de rua do centro de Lisboa, totalizando 24.200 m², 17% da oferta analisada. O setor da moda continua a dominar a oferta comercial aqui, perfazendo 51% da área existente, num total de 12.400 m², em linha com o verificado em 2011. A taxa de desocupação nesta zona aumentou ligeiramente, dos 13% em 2011 para os 14%, agregando

AVENIDA DA LIBERDADE

DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR

SETOR DE ATIVIDADE (M

₎

atualmente 3.300 m². No entanto, parte significativa desta área corresponde a unidades que vagaram recentemente e que integram edifícios com projeto de reabilitação.

Os operadores internacionais continuam a reforçar a sua presença, passando de 59% em 2011 para 72% em 2013, correspondente a 15.000 m². Este aumento de ocupação é justificado pela entrada de 18 novos retalhistas nos últimos 2 anos que, pela visibilidade e prestígio que a zona oferece, associada à notoriedade e sucesso das marcas já instaladas escolheram localizar-se na Avenida da sucesso das marcas já instaladas, escolheram localizar se na Avenida da Liberdade.

Os recentes investimentos em reabilitação urbana na Avenida, como é o caso do edifício Large Etóile onde este ano se instalou a loja da Cartier, têm contribuído para reduzir a descontinuidade pedonal que antes era tão acentuada nesta via. No entanto, existem ainda na Avenida da Liberdade prédios devolutos ou em mau estado de conservação, sendo de esperar que se mantenha a aposta em projetos de reconversão urbana nesta zona da capital.

RUA AUGUSTA

A seguir à Avenida da Liberdade, a Rua Augusta continua a ser aquela que concentra maior volume de área comercial, totalizando 15.300 m²,

correspondente a 11% da oferta total. O tenant mix desta rua é ainda dominado pelo setor da moda, que representa 66% da oferta total, muito embora seja visível a crescente ocupação por operadores ligados à restauração.

RUA DOS FANQUEIROS

A Rua dos Fanqueiros é a terceira maior em termos de oferta comercial, somando 14.400 m² de área, o que corresponde a 10% da oferta levantada. Nesta rua, com maior predominância de comércio tradicional, a oferta é dominada por , p , p lojistas independentes, que ocupam 70% da área levantada, em linha com os valores registados em 2011. A primazia por setor é partilhada entre a moda e os artigos para o lar, cada um representando 34% e 30% respetivamente. A taxa de desocupação aumentou face à última edição, situando-se nos 15%.

OFERTA POR ZONAS

Chiado

Continua a afirmar-se como

uma zona trendy na cidade de

Lisboa

CHIADO

A segunda maior zona do centro de Lisboa em termos de oferta é o Chiado, que se tem vindo a afirmar cada vez mais como uma localização prime. Nesta zona, importantes retalhistas de topo ou up market, como são a Hermès, Marc by Marc Jacobs, Boss Orange,Swarovski ou Tous convivem com marcas mass market, como a Zara, Bershka, Stradivarius ou Pull & Bear, e com lojistas independentes, alguns com uma presença quase histórica como é o caso da emblemática Luvaria alguns com uma presença quase histórica, como é o caso da emblemática Luvaria Ulisses, e outros com uma orientação hipster. Trata-se de um destino cada vez mais popular, com uma grande afluência de público e muito frequentado por turistas e por pessoas ligadas ao mundo da cultura e das artes. O Chiado é hoje conotado como a zona trendy da cidade de Lisboa.

Uma das artérias do Chiado com maior procura é a Rua Garrett, que serve de ligação entre o centro comercial Armazéns do Chiado e o Largo do Chiado, e que regista o fluxo pedonal mais elevado, sendo seguida pela Rua do Carmo, onde

i A é G d ll h j i i i d

se encontram os antigos Armazéns Grandella, hoje maioritariamente ocupados pela H&M. Atualmente, e pela capacidade de oferta reduzida nas outras ruas, a atividade comercial tem vindo a estender-se às ruas circundantes, com destaque para a Rua Nova do Almada e Rua Ivens.

No total, o Chiado conta com 24% da oferta de comércio de rua em Lisboa, representando 34.100 m², distribuídos maioritariamente pela Rua Garrett, Rua do Carmo, Rua Nova do Almada, Rua Ivens, Calçada do Sacramento, Largo de Camões, Rua da Misericórdia e Largo do Chiado. O setor da moda é a principal g p p presença nesta zona, com 16.600 m², 49% do total auditado. A taxa de

PORTO

O comércio de rua no Porto foi estudado nas principais zonas da cidade, entre as quais a Baixa do Porto, parte da Avenida da Boavista, Praça Mouzinho de Albuquerque (Rotunda da Boavista), Rua Júlio Dinis e Rua da Cedofeita. Na

PORTO - DISTRIBUIÇÃO DA

OFERTA POR SETOR DE

ATIVIDADE (M

₎

q q ( ), J

edição de 2013, estendeu-se ainda a análise até à zona dos Clérigos. Foram auditadas 900 unidades comerciais, com uma área total estimada de 204.300 m². As ruas com maior oferta comercial, Rua de Santa Catarina e Rua de Sá da Bandeira, totalizam em conjunto 86.900 m², correspondente a 43% da oferta total auditada.

PRINCIPAIS SETORES DE ATIVIDADE

Também no Porto o setor de atividade dominante é o da moda, agregando 77.500 m², o que representa 38% da oferta auditada; inferior aos 41% verificados em 2011. Os artigos para o lar mantêm-se na segunda posição, tendo mantido o seu peso de 13%, num total de 27.500 m².

A restauração é o terceiro setor predominante, ocupando 26.700 m², o que se traduz em 13% do total. À semelhança do que sucede em Lisboa, os importantes fluxos de turistas e de trabalhadores na baixa portuense explicam a forte presença do setor de restauração tradicional.

TIPOLOGIA DE LOJISTAS

O peso dos retalhistas independentes no comércio de rua da cidade do Porto subiu em 2013 para os 56%; os múltiplos aumentam ligeiramente para os 26%; e os internacionais verificaram uma quebra, situando-se nos 18%. Esta análise

RUA DE STA. CATARINA

DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR

SETOR DE ACTIVIDADE (M

₎

q ,

comparativa face a 2011 é enviesada pela inclusão da zona dos Clérigos que, ao ser um destino trendy da cidade, concentra um maior número de marcas independentes.

Excluindo a nova zona dos Clérigos, verificamos uma manutenção da distribuição dos lojistas por tipologia face a 2011. O peso dos lojistas independentes situa-se nos 54%, correspondentes a 79.700 m2_{; os retalhistas múltiplos agregam 25% da}

distribuição e os retalhistas internacionais ocupam 30.500 m2_.

PRINCIPAIS ARTÉRIAS

RUA DE SANTA CATARINA

A Rua de Santa Catarina é aquela que concentra maior área comercial, perfazendo 56.100 m2_{, correspondente a 27% do total de oferta auditada. Esta}

rua beneficia da sua localização central, fácil acesso a transportes e o facto de ser parcialmente pedonal, favorecendo a circulação dos visitantes. A sua atratividade é incrementada pela presença do centro comercial ViaCatarina e pela

proximidade do Porto Gran Plaza.

A moda é também o setor dominante nesta rua, representando 56% da oferta total igual ao verificado em 2011 e totalizando 31 100 m2 _{Relativamente ao tipo}

total, igual ao verificado em 2011, e totalizando 31.100 m . Relativamente ao tipo de lojista, há uma distribuição semelhante entre os independentes, múltiplos e internacionais, com maior predominância destes últimos, apresentando um peso de 39%, o equivalente a 20.200 m2_{. Entre estes contam-se unidades como a C&A,}

RUA DE SÁ DA BANDEIRA

A Rua de Sá da Bandeira concentra o segundo maior volume de área comercial, com 30.800 m2_{, referentes a 15% da área total auditada. Esta rua apresenta uma}

elevada taxa de desocupação, de 25%, com o setor da moda a ser aquele com

Baixa

Zona do Porto com mais

f t d t lh

58%

p ç , , q

maior peso, embora de apenas 22%, equivalente a 6.900 m2_{. O tipo de lojista}

espelha uma realidade diferente à verificada na Rua de Santa Catarina, com uma predominância de retalhistas independentes, que têm um peso de 62%.

oferta de retalho – 58%

OFERTA POR ZONAS

BOAVISTA

BOAVISTA

Apesar de não concentrar um grande volume de área comercial, a zona da Boavista merece ser mencionada. Em particular pelo núcleo do Aviz, onde se concentram marcas de maior prestígio, como a Ermenegildo Zegna, Max Mara, Purificación Garcia e Rosa & Teixeira. Localizado na Rua José Gomes Ferreira, Rua Pedro Homem de Melo e em parte da Avenida da Boavista, o núcleo de Avis tem uma oferta de 10.900 m2_{, com uma taxa de desocupação de 15%.}

A zona da Boavista no seu todo, que agrega ao núcleo de Aviz os aglomerados comerciais da Praça Mouzinho de Albuquerque, Rua Júlio Diniz e Avenida da Boavista conta com 31.200 m2_{, correspondentes a 15% da oferta total da cidade}

do Porto; e a sua taxa de desocupação situa-se atualmente nos 21%.

CLÉRIGOS

Pelo seu cada vez maior dinamismo na edição de 2013 desta publicação incluiu-se Pelo seu cada vez maior dinamismo, na edição de 2013 desta publicação incluiu-se a zona dos Clérigos. Considerada como uma zona hipster, onde se concentram bares e lojas com procura de um público mais jovem, tem como ocupantes emblemáticos a Livraria Lello, a Marques Soares e a Marc by Marc Jacobs. Observou um incremento da sua atração após a recente abertura do Passeio dos Clérigos, um espaço comercial e de lazer que é já uma referência da Baixa portuense e onde se encontram presentes retalhistas como a Diesel, Hugo by Hugo Boss, Hoss Intropia e Max&Co, entre outros. Os Clérigos agregam um total de 35.900 m2_{, correspondentes a 17% da oferta de rua contabilizada na}

id d d P ifi d d ã d 11%

TENDÊNCIAS

A consolidação das tradicionais zonas de comércio de rua das cidades de Lisboa e Porto é hoje uma realidade incontornável. É visível o maior fluxo de visitantes nas ruas e o trabalho realizado pela Cushman & Wakefield ao longo das várias edições deste documento permite comprovar este facto. A qualidade da oferta nos centros destas duas cidades tem vindo a aumentar, assim como o interesse por parte de consumidores, operadores e investidores.

Em primeiro lugar destaca-se a mudança de hábitos dos consumidores portugueses, que cada vez mais preferem o comércio de proximidade e conveniência. Esta realidade verifica-se não só nas zonas que tradicionalmente representam o comércio de rua nas cidades analisadas, mas também noutras zonas urbanas que se têm vindo a adaptar a este renovado tipo de procura, como seja o caso da recente renovação do Centro Comercial Alvalade por parte da Mundicenter. Outros núcleos de comércio de rua que se mantêm ativos são a Rua Castilho, onde se continua a verificar uma promoção concertada das lojas através de eventos; e o Príncipe Real, onde abriu este ano o projeto Embaixada no Palacete Ribeiro da Cunha, com uma oferta diversificada de retalho, restauração e artes. A evolução das rendas prime comprovam também este enquadramento mais favorável, particularmente em Lisboa, onde as rendas praticadas foram desde 2007 as únicas do mercado imobiliário comercial em Portugal a crescer. Atualmente os valores de arrendamento na Av. da Liberdade situam-se nos €80/m2_{/mês e no Chiado nos €90/m}2_/mês.

A grande procura existente por parte dos retalhistas deverá manter-se no futuro. Mesmo estando sujeitos a algum tempo de espera, vários nomes do retalho internacional continuam a manter o seu interesse nas ruas de Lisboa. Este fator, em conjunto com um enquadramento legal do arrendamento muito mais favorável, justifica um interesse contínuo e crescente em operações de reabilitação nas principais ruas da capital.

O potencial do setor de retalho de rua em Portugal é também visível ao nível do investimento, com as yields de comércio de rua a registarem a menor penalização em Portugal desde o início da crise. Neste campo, o destaque vai novamente para Lisboa, com uma

yield bruta na Av. da Liberdade de 7,25% e no Chiado de 7%, a mais baixa do mercado de imobiliário comercial no país. O gradual

regresso ao mercado português dos investidores estrangeiros, e a sua preferência por produtos prime, confirma o grande potencial de aumento das operações de investimento neste setor. A melhoria do comércio de rua em Lisboa tem não só um impacto direto nos valores de rendas e yields praticados neste subsegmento, mas também de forma indireta valoriza os imóveis de uso misto localizados nas ruas de retalho prime da cidade, pelo impacto positivo que a área de loja tem na apetência e consequente valorização dos mesmos. Atualmente, em termos unitários, a componente de retalho em edifícios de escritórios na Avenida da Liberdade apresenta valores por metro quadrado em muitos casos três vezes superior ao da componente de escritórios, valorizando desta forma o valor absoluto do imóvel.

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Marta Esteves Costa

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Andreia Almeida

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