LUPERCIO ZIROLDO ANTONIO,

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ANDRÉ SQUIÇATO

REQUERIDOS

GABRIELLE ANY DE PAULO E OUTROS

LUPERCIO ZIROLDO ANTONIO,

Perito Judicial nomeado para os objetos desse Processo, respeitosamente venho apresentar o Laudo Técnico de Avaliação para ser juntado aos Autos, ocasião em que solicito de V.Excia. que sejam liberados meus honorários periciais depositados conforme fls. 31.

Colocamo-nos a disposição para quaisquer outras informações que se fizerem necessárias.

Birigui, 5 de agosto de 2016

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Engenheiro Civil CREA 0601181072 Perito Judicial

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jus.br/esa

j, informe o processo 1004399-62.2016.8.26.0077 e código 11

3831D. A M A . j.t jsp.

jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o proces

so 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1 A FD846. A RCI A A P A RECID A

LUIZ e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paul

o, protocolado em 04/04/2017 às 10:44 , sob o número W

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ANDRÉ SQUIÇATO

REQUERIDOS

GABRIELLE ANY DE PAULO E OUTROS

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De acordo com o honroso Mandado Judicial de fls. 15 e descrição das fls. 01 relativa a Termo de Penhora no Processo principal, deve ser desenvolvido por este Perito Judicial, o seguinte:

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.

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ITTEEMMAAVVAALLIIAANNDDOO11

Parte ideal correspondente a 20% (vinte por cento) ou seja 2,51 alqueires do Imóvel denominado Sítio Marigabi caracterizado por área rural com 12,56 alqueires situada no Bairro rural Tupi, município e comarca de Birigui/SP, objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP.

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Preliminares

Para a obtenção do valor equivalente a 20% (vinte por cento) da propriedade rural objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP, que possui área de 12,56 alqueires e é denominado por escritura de Sítio Marigabi, dado que no Processo não consta qualquer indicação da “localização” dos 20% equivalentes à 2,51 alqueires, entende este Perito que a propriedade deve ser avaliada por inteiro e indicado ao final o valor correspondente à porcentagem indicada na penhora de 20% (vinte por cento).

Assim temos: IMÓVEL AVALIANDO

Imóvel denominado Sítio Marigabi caracterizado por área rural com 12,56 alqueires situada no Bairro rural Tupi, município e comarca de Birigui/SP, objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP.

Localização e situação

Imagem UM - Geral aérea GOOGLE EARTH

BIRIGUI

Rodovia Marechal Rondon

Rodovia Gabriel Melhado

Vai para Araçatuba

Vai para Bilac

Imóvel Avaliando

Matrícula 57.497 – CRI de Birigui Área: 12,56 alqueires

Birigui/SP

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Imagem DOIS - Geral aérea GOOGLE EARTH Indicação do entorno – Bairros próximos

Imagem TRÊS - Geral aérea GOOGLE EARTH Indicação do perímetro urbano de Birigui

Rodovia Marechal Rondon Aglomerado urbano - Birigui:

Colinas Parque Residencial I e II Alto Colinas Residencial

Residencial Esplanada das Colinas Residencial Colina Verde

Birigui/SP

Estrada Municipal de terra Luiz Grigio - BGI 060

Rodovia Marechal Rondon

Birigui/SP

PERÍMETRO URBANO DE BIRIGUI

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so 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1 A FD84E. A RCI A A P A RECID A

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Imagem QUATRO - Aérea GOOGLE EARTH Área avalianda em destaque

Caracterização

,

situação

Das vistorias e diligências realizadas no que se refere ao Imóvel avaliando, temos as seguintes informações:

Imóvel denominado Sítio Marigabi caracterizado por área rural com 12,56 alqueires situada no Bairro rural Tupi, município e comarca de Birigui/SP, objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP.

Imóvel com identificação rural com vocação atual para atividade agro-pastoril com proximidade à linha do perímetro urbano da cidade de Birigui. Nas vistorias realizadas in loco temos que a propriedade diligencianda tem topografia ondulada, ou seja, topografia bem irregular e pode atualmente ser caracterizada com utilização em pastagens com situação entre regular e boa qualidade, sem nenhuma benfeitoria não reprodutiva sobre a mesma. Tem uma das divisas para um pequeno Córrego e um açude e não encontrava-se totalmente cercada dado que aparentemente a mesma se integra a outras Matrículas no local.

Conforme informações obtidas junto à Prefeitura de Birigui, nenhum documento legal foi protocolado naquele órgão público visando implantação de Loteamento na área diligencianda, em função inclusive de tratar-se de área fora do perímetro urbano.

135,00 m 75,70 m 376,00 m 792,00 m 154,00 m 170,50 m 1.192,00 m Imóvel Avaliando

Birigui/SP

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Outras informações sobre o Imóvel Avaliando

O local onde está situado o Imóvel avaliando tem acesso pela Estrada Vicinal de terra Luiz Grigio, BGI-060 e guarda proximidade a serviços públicos de pavimentação asfáltica de bairros da cidade de Birigui onde também existem redes elétricas e telefônica, sistemas de abastecimento público de água e coleta de esgoto, coleta sistemática de lixo e proximidade a transporte coletivo, dada primordialmente a situar-se próximo a bairros de Birigui conforme apontado no tópico 2.2 deste Laudo. A região onde está situado o Imóvel diligenciando pode ser caracterizada atualmente como rural e poderá vir a ser caracterizada como área de expansão urbana desde que o perímetro urbano seja alterado, porém é importante destacar que dada às características da área diligenciada como muito irregular em sua topografia, a implantação de lotes urbanos no local deverá demandar muito movimento de terra. Acrescente-se ainda que a alteração do perímetro urbano depende de Projeto de Lei do Executivo a ser aprovado na Câmara Municipal de Birigui.

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Avaliação das terras

Após a vistoria, fundamentalmente por se tratar de um imóvel rural, primeiramente procedemos a um Método comparativo direto de avaliação o qual consistiu basicamente na pesquisa do valor de mercado quando aplicado a objetos localizados em circunstâncias semelhantes e com dimensões e estado de conservação aproximadamente iguais.

Para tanto, foi efetuada uma Pesquisa de opiniões na região do Imóvel avaliando para propriedades similares localizadas em circunstâncias semelhantes e com dimensões e estado de conservação aproximadamente iguais visando se conhecer a tendência de valor médio de mercado atual para o alqueire de terras situadas na região do imóvel objeto da Matrícula citada, adotando-se nos valores obtidos, fator de elasticidade de oferta igual à 0,90.

Apesar da propriedade avalianda estar próxima do perímetro urbano, o olhar foi dado para a vocação da propriedade, agro-pastoril.

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observação 1

O valor de mercado é admitido como aquele em que se realizaria uma venda e compra entre partes desejosas, mas não obrigadas à transação; ambas perfeitamente conhecedoras do imóvel e do mercado atual e, reconhecendo um prazo razoável para se encontrarem, ou seja, comprador e vendedor tipicamente motivados

observação 2

Os valores coletados foram obtidos com pessoas da região que tem conhecimento sobre negócios realizados e ofertas existentes para o preço do alqueire de terra na região da propriedade avalianda e o resultado consta no tópico 4 deste Laudo, Da Avaliação (referência agosto de 2.016).

A seguir, visando atribuir um valor de mercado à área avalianda que corresponda ao mais próximo do justo, adotaremos classes distintas de acordo com o uso atual das terras, os quais procuraremos analisar dentro das mais diversas categorias de utilização.

Para tanto, nos utilizaremos do Critério de Classificação de NORTON, segundo os quais as terras são agrupadas em oito categorias distintas de conformidade com a capacidade de uso decrescente e da potencialidade de geração de rendimentos. Com base neste Critério, terras situadas na região onde se situa a área de terras avalianda traduziu seu uso em geral na seguinte categoria que será considerada com paradigma:

Classe III

Lavouras com práticas intensas

São terras cultiváveis mas que exigem práticas intensas ou complexas para culturas permanentes de todos os tipos, climaticamente adaptadas, com colheitas médias e elevadas. Trata-se de terras moderadamente boas, com um ou mais fatores significativos que restringem o seu uso.

Conjuntamente ao Critério de Classificação desenvolvido por NORTON utilizaremos do resultado do trabalho do Engenheiro Agronomo Octávio Teixeira Mendes Sobrinho (alterado ligeiramente pelo Engenheiro Hélio de Caires) que organizou uma Matriz na qual se considera a capacidade de produção e a situação do imóvel ou área de terras avalianda, estabelecendo uma correlação com o Critério de Classificação de NORTON.

De posse desta Matriz, os índices da mesma foram inferidos para a Situação Paradigma de Terreno Classe III em Situação Boa (Índice igual à 1,00), que refletem o Valor Médio determinado na Pesquisa de opiniões (vide Matriz anexa, situação paradigma > terras na região do imóvel avaliando).

Desta forma, o valor do alqueire de terras no local da propriedade avalianda será diretamente multiplicado pelo coeficiente indicativo da correlação entre a Classe e a Situação da área avalianda, tal como explicitado no Anexo a este Laudo Técnico composto pela Matriz com os valores obtidos a partir da metodologia explicitada.

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A partir da Metodologia Básica explicitada no tópico 3 deste Laudo Técnico, temos o seguinte resultado:

Imóvel denominado Sítio Marigabi caracterizado por área rural com 12,56 alqueires situada no Bairro rural Tupi, município e comarca de Birigui/SP, objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP.

FONTES CONSULTADAS

Imobiliária Gajardoni (3641.3536); Haddad Imóveis (3642.5355);

Imobiliária Solar (3642.1398); Lider Imóveis (3641.2026); Imobiliária Eldorado (3641.5949)

Temos então, conforme metodologia

Utilização e Classificação das terras em geral na região dos Imóveis

observandos para efeito de opinião Classificação : CLASSE III

Situação : Boa (situação, localização, etc) Valor Médio do alqueire - Situação Paradigma R$ 120.000,00 / alqueire *

Utilização e Classificação das terras avalianda

Classificação : CLASSE III

Situação : Boa (acesso, localização) Índice Matriz : 1,00

De acordo com a aplicação na Matriz (situação/classe), temos então:

Classe Situação I 1,33 II 1,27 III 1,00 IV 0,73 V 0,67 VI 0,53 VII 0,40 VIII 0,27 ótima 1,11 muito boa 1,06 boa 1,00 120.000,00 * regular 0,89 j.t jsp. jus.br/esa

3831D. A M A . j.t jsp.

so 0000011-74.2016.8.26.0032 e código 1 A FD85D. A RCI A A P A RECID A

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De onde se retira:

Valor Médio do alqueire – Área avalianda R$ 120.000,00 / alqueire Temos então :

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12,56 alqueires de terras

Portanto:

V_terras = R$ 120.000,00 / alq. x 12,56 alqueires = R$ 1.507.000,00

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por extenso

Um milhão, quinhentos e sete mil reais

Como não há benfeitorias que agreguem valor à propriedade, temos:

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_{imóvel avaliando}

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por extenso

Um milhão, quinhentos e sete mil reais

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De conformidade com a solicitação da digníssima Doutora Juiza de Direito e de acordo com o que foi exposto, concluímos:

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Imóvel denominado Sítio Marigabi caracterizado por área rural com 12,56 alqueires situada no Bairro rural Tupi, município e comarca de

Birigui/SP, objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP.

valor avaliado

= R$ 1.507.000,00

Valor por extenso Um milhão, quinhentos e sete mil reais

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3831D. A M A . j.t jsp.

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(10)

Dado que o mandado judicial pelo Juízo aponta a determinação do valor correspondente à 20% (vinte por cento) ou seja correspondente à 2,51 alqueires (bem penhorado) e conforme já explicitado que esta área correspondente não está definida em campo nem é objeto deste mandado, concluímos pela indicação do valor correspondente à 20% (vinte por cento) do valor avaliado para a Matrícula 57.497, ou seja:

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Imóvel denominado Sítio Marigabi caracterizado por área rural com 12,56 alqueires situada no Bairro rural Tupi, município e comarca de

Birigui/SP, objeto da Matrícula 57.497 do CRI de Birigui/SP.

valor avaliado

= R$ 301.400,00

Valor por extenso Trezentos e um mil, quatrocentos reais

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Favor descrever o Imóvel periciado.

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LUIZ e Tribunal de Justica de Sao Paulo, protoco

lado em 04/04/2017 às 10:44 , sob o número W

A

(11)

Existe Loteamento urbano ou condomínio residencial na região onde se situa o imóvel periciado?

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(12)

Prejudicado. O Quesito não aponta referência para o que seria “mais imóveis”.

Qual o valor de mercado atual do Imóvel por metro quadrado?

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NB 502 - Norma Brasileira de Avaliações NBR 14653

Avaliações para Garantia - Editora Pini

Princípios Básicos de Engenharia de Avaliações - Editora Pini

Birigui, 5 de agosto de 2.016

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Engenheiro Civil CREA 0601181072 Perito Judicial

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