INSTITUTO DA CONSTRUÇÃO E DO IMOBILIÁRIO

(1)

IISEMANA

DA

URBANA

RE-ABILITAÇÃO

LISBOA

2015

13 19 ABRIL

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FOI

17 DE ABRIL

/ 09H30

CONFERÊNCIA

O CLUSTER TURISMO E A

REABILITAÇÃO URBANA

(2)

ANEXOS:

// Rodrigo Machaz, Memmo Hotels; Eduardo Abreu, partner da Neoturis; Nuno Gomes de Pinho, Lisbon Air Apartments; João Teixeira, da Destination Hostels.

TURISMO VEIO PARA FICAR, E COM

ELE NOVOS MODELOS DE ALOJAMENTO

A manhã do dia 17 de abril ficou marcada pela conferência “O cluster

turismo e a reabilitação urbana”, organizada pela CBRE e pela

Neotu-ris, com foco especial no turismo de Lisboa, e no seu contributo para a recuperação do edificado da cidade. As boas vindas ficaram a cargo dos dois responsáveis por estas entidades.

Eduardo Abreu, partner da Neoturis, começou por dar nota de vários números do turismo da capital, «que nos permitam contextualizar e

iniciar o debate». Segundo este responsável, os turistas no aeroporto

tem vindo a crescer quase 6% ao ano desde 2005. Nota também que o número de dormidas em 2013 «cresceu bastante. Temos de perceber porque é que novas unidades estão a crescer. Procura cresce duas vezes mais do que a oferta». Realçou também a «questão do preço, que na

cidade de Lx tem vindo a crescer em algumas unidades, mas também

APRESENTAÇÕES EM PDF:

- Eduardo Abreu; - Joao Teixeira; - Nuno Pinho;

notamos que o crescimento tem sido verificado mais no eixo do Salda-nha, Marquês, etc, do que propriamente em zonas como a Avenida da Republica ou zonas circundantes».

É de notar que a sazonalidade não é muito significativa em Lisboa. Além disso, «temos mercados variados em termos de turistas. A cidade

manter-se-ia a funcionar se um destes mercados desaparecesse por completo», disse Eduardo Abreu.

A importância do turismo para a reabilitação urbana e vice versa pren-de-se muito com o facto de as áreas de “visitor atraction” serem elas mesmas áreas de reabilitação urbana. E, destacou o responsável,

«bre-vemente vamos ter um contínuo de frente de rio que pode variar a circulação dos turistas».

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// Antonio Gil Machado, Vida Imobiliária

// Francisco Sottomayor, head of development da CBRE

// Eduardo Abreu, partner Neoturis

DINÂMICA DA OFERTA: HOTELS, HOSTELS E

SHORT RENTAL

Neste contexto, atualmente existem cerca de 63 hostels em Lisboa se-gundo o Hostelworld, o que faz com que o número de camas ronde as 4.000, que se juntam às 35.000 camas em hotelaria tradicional. Já os alojamentos via Airbnb disponibilizarão mais de 1.000 entradas na ci-dade de Lisboa, cerca de 5.000 camas, muito concentrados na zona do Marquês de Pombal em direção à Baixa e ao rio.

Posto este cenário, Rodrigo Machaz, da Memmo Hotels, que detém o Memmo Alfama, notou durante a conferência que «a reabilitação é

es-sencial em Lisboa. E tenho aqui dois chapéus. Um que me aproxima muito aos hostels e aos apartamentos. Para mim isto é tudo oferta ho-teleira, apesar de a legislação não ser a mesma. E outro porque estou aqui como representante também da AHP, e admito que é fundamen-tal juntarmo-nos e falar a uma só voz».

O responsável questionou «o que é isso de hotelaria tradicional?» acre-ditando que «a hotelaria tem é de ser atual. Se o tradicional for bom,

óptimo, mas tem é de ser atual. O que os hostels e os apartamentos têm feito bem é mesmo pegar na tradição e na cultura de Lisboa».

Acres-centa que «o que gosto nos hostels e nos apartamentos é das pessoas

que estão lá de alma e coração. Quando abrimos o Memmo Alfama fui ler as reviews dos outros hostels todos, e no fim de contas é a hospi-talidade que marca a diferença. Conhecerem a envolvente do bairro em que estão. Graças a Deus que apareceram estes alojamentos, e a hotelaria tem mais é que se mexer, e é essa a mensagem que tento pas-sar dentro da AHP», não deixando de salientar que «no entanto, em termos de legislação não é justo em termos de equilíbrio. Temos de repensar uma forma de todos trabalharmos em conjunto, não é com-plicando a vida de todos, mas descomcom-plicando», completou.

Por seu lado, Nuno Gomes de Pinho, da Lisbon Air Apartments, marcou também presença no encontro, salientando que «faz sentido que se

ca-minhe para um maior nível de taxação, regras, legislação. O debate da hotelaria tem de ser também aberto aos hostels. As preocupações são muito as mesmas e é interessante começarmos a participar no debate».

Em 2010, a Lisbon Air Apartments fez um investimento significativo na reabilitação de um edifício: «decidimos que tudo o que entrava no

edifício era português. Design, imobiliário, etc. O nosso forte é a hos-pitalidade, receber os hóspedes como se fossem amigos. O negócio da hospitalidade tem de se reger pela ideia da autenticidade», e esse é um

trabalho que acredita que pode e deve ser feito em conjunto com a ho-telaria dita tradicional. «Pode se fazer outro trabalho na cidade, por

exemplo nas filas do elétrico 28 ou na recolha do lixo. Tentar, por exem-plo, transformar Lisboa numa espécie de cidade da água», exemplifica.

Nuno Gomes de Pinho vê «com muito bons olhos o crescimento da

con-corrência, porque é daí que vão surgir novos conceitos diferenciadores e a qualidade. Não devemos correr o risco de algumas cidades como Barcelona ou Veneza, sufocadas pelo turismo. Os turistas procuram o que os turistas procuram, não é só lojas de souvenirs. O aumento da concorrência será saudável, mas é preciso ter em conta que o que ven-de Lisboa é a própria cidaven-de, e é esse trabalho que penso que poven-demos e devemos fazer em conjunto», conclui.

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Por seu lado, João Teixeira, da Destination Hostels, deu conta da ati-vidade da empresa atualmente, que tem 3 hostels diferentes em Lis-boa, cada um deles mais focado num público específico, explicando que

«neste mercado usa-se a máxima “location, location, location”».

Acre-dita que os hostels «são uma espécie da entrada de um bom

restauran-te, que neste caso é Lisboa».

Lançando o debate, Eduardo Abreu questionou o painel sobre o que é que a CML e outras entidades responsáveis podem fazer a nível da reabilitação urbana da cidade para que se melhore o produto “Lisboa”. Rodrigo Machaz sustenta que «se tivesse de eleger 2 coisas

fundamen-tais, seriam a segurança e limpeza. São as básicas. As pessoas têm de poder passear tranquilamente na rua. E a limpeza é uma questão de higiene. Porque o que os turistas querem descobrir são as ruelas e os becos, onde descobrem a lisboa autêntica», disse. E notou que «duas das coisas vitais na cidade são os bairros e o rio».

Por seu lado, Francisco Sottomayor, head of development da CBRE, acredita que «o papel da CML é muito indireto, não é só investir e

agir na reabilitação, mas também na criação de espaços públicos e atrativos, para que os privados se sintam impelidos a fazer os seus investimentos».

João Teixeira deu ainda nota da «importância dos “millennium

trave-lers” e da sua influência e contributo para o marketing e divulgação das unidades que visitam. «São muito ativos nas redes sociais, estão sempre informados, falam com os amigos, com a família sobre as suas experiências», divulgando assim o bom ou mau das unidades onde

es-tiveram hospedados.

Cristina Siza Vieira, presidente da direção da Associação da Hotelaria de Portugal, participou também neste debate, levantando a questão se

«não se estará a levar a oferta de turismo mais à frente da necessidade da habitação?», questionando ainda, relativamente a alguns

alojamen-tos locais, «como e que uma licença de habitação pode bastar para

ter um alojamento destes? Em que medida e que as responsabilidades das câmaras se compadecem com esta legislação? Isto faz degradar o preço e torna a concorrência saudável mas desleal».

// Rodrigo Machaz

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Para falar sobre financiamento esteve também presente Pedro Coelho, da Direção Central de Grandes Empresas Sul do BPI. O responsável nota que «está a mudar o enquadramento em que os bancos tem de

ver o financiamento para os hotéis». Isto porque «há novas formas de fazer negócio, novos produtos que têm tido muita recetividade. Mas a par disso, também vários operadores que não tiveram ainda capaci-dade de se adaptar a esta nova procura».

No BPI, «a visão correta para nos para conceder um credito é esperar

que seja pago com o cash flow, e a perspetiva tem de ser termos confiança na capacidade do projeto para reembolsar a dívida», explicou o

respon-sável. «Aparecem-nos business plans dos mais realistas e dos menos

rea-listas. A nossa função é separar o trigo do joio», explicou. Pedro Coelho

salientou que existe «uma tendência para o otimismo de se pensar que no

espaço de um ano se está com níveis de ocupação e preços de quem já está consolidado e conhecido. Este caminho das pedras inicial é muitas vezes subestimado pelos operadores, e é nossa função dar o conselho».

“QUANDO FALAMOS DE REABILITAÇÃO

URBANA, ESTAMOS SEMPRE A FALAR EM

TURISMO”

Cristina Siza Vieira fez o encerramento desta manhã do último dia da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, considerando que o tema tratado foi «provocador». A responsável acredita que «quando

fala-mos de reabilitação urbana, estafala-mos sempre a falar em turismo. Não falamos só em fazer hotéis, eles surgem porque a cidade é procurada e planeada e porque tem muito mais a fazer».

Na reabilitação tem de haver planeamento, na sua ótica. E em Lisboa con-sidera que «não há uma reabilitação orgânica, mas cada vez é mais

ne-cessário planeamento. Cabe às autarquias criar os instrumentos fiscais e o planeamento. Há grande concentração de interesse turístico em zo-nas que eram tradicionalmente tradicionais. Toda esta animação é que cria o interesse de voltar à cidade, neste mix de habitação e turismo», e

por isso é importante «medir os bairros, o peso de cada um».

A responsável deixou também a nota de que «a hotelaria considera

fundamental a intervenção no espaço público, recuperação de equipa-mentos de índole cultural, que incite a revisitação na cidade. Temos de encontrar outros pontos de interesse, como o museu do teatro, museu da agua, museu do traje. Cidade tem de se planear para poder disper-sar mais os visitantes e encontrar outros pontos de interesse».

E deixou para o fim a questão do papel do estado: «tal como não pode

haver reabilitação sem regulação, tem de haver um quadro regulador no turismo. Tem de se ir adaptando aos “new kids on the block”»,

re-ferindo-se aos novos conceitos de alojamento. «E tem havido alguma

adaptação. Para a AHP, o sistema de diferenciação faz sentido num mercado em que se pretende informar o consumidor e ter um destino turístico interessante, onde estes trazem coisas interessantes».

Cristina Siza Vieira notou ainda, em jeito de conclusão, que «a

“roupi-nha legislativa” atual é curta. O que vai acontecer é que vão surgir coi-sas novas no quadro legal, já que anda a reboque da vida, permitindo que a reabilitação continue a acontecer».

FONTES E ESTRUTURAÇÃO DO

FINANCIA-MENTO

O 2º painel da manhã debateu a questão do financiamento, chave para a reabilitação das cidades. Para tal, contou com a presença de Nuno Almeida, da Viability, que deu conta de algumas linhas do programa Portugal 2020 e do fundo Jessica, enquanto ferramentas para este fim. Defende que o sucesso passa por uma «estratégia de diferenciação». No que respeita o Portugal 2020 salientou as comparticipações para a eficiencia energética, zonas de baixa densidade populacional, projetos desenvolvidos por PMEs, ou por pequenas empresas e menos de 5M de investimento, sendo que o limite de financiamento é de 75%. Destacou ainda a importância de «aliar tecnologia com turismo», e aproveitar taxas de comparticipação semelhantes a estas.

Notou também que «os apoios as obras são essencialmente para

turis-mo e indústria. Podem também ser comparticipadas outras despesas como aquisição de máquinas, equipamentos, estudos, projetos, entre outros», dando nota de várias condições e exigências para os

promoto-res». No entanto, «as entidades não sabem muito bem ainda com o que

vão ter de lidar, os formulários são novos, não tem ainda mecanismos para formalizar estes documentos», ressalvou.

Relativamente ao programa Jessica, explicou vários dos critérios, na-tureza dos alojamentos que podem ser apoiados, atividades comerciais, culturais, turismo, melhoria da eficiência energética, residências de es-tudantes, parques de estacionamento, parques multiusos, entre outros.

// Nuno Almeida, da Viability; Francisco Sottomayor, head of development da CBRE; Cristina Siza Vieira, presidente da direção da Associação da Hotelaria de Portugal; Pedro Coelho, da Direção Central de Grandes Empresas Sul do BPI

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