Vista do Imóvel Avaliando

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Imóvel Avaliando:

Imóvel situado à Rua Albino de Morais, 413, Vila

Independência

_{– São Paulo – SP – CEP 04.223-120.}

Finalidade do Parecer: Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando.

Interessado:

2º Vara Cível

– Foro Regional XII – Nossa Senhora do Ó -

Processo 0003506-31.2017.8.26.0020

Thiago Henrique de Brito Nascimento

Corretor de Imóveis

CRECI n° 168.896 - SP

Rua João Ramalho, 788, Praia Grande, São Paulo, BR Fone: 13-997775410 - E-mail: [email protected]

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EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA

2º VARA CÍVEL

– FORO REGIONAL XII – NOSSA SENHORA DO Ó.

Thiago Henrique de Brito Nascimento, Corretor de

Imóveis com registro no CRECI da 2ª Região (Brasil)

sob o nº 168.896, domiciliado à Rua João Ramalho,

788, Aviação, Praia Grande, SP, na qualidade de

Avaliador Imobiliário nomeado por Vossa Excelência,

vem apresentar-lhe o presente Parecer Técnico de

Avaliação Mercadológica.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

FINALIDADE

A finalidade do presente parecer é a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando.

Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.

IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando, que conforme matrícula é de propriedade de Miriam Maria Ferreira

Luz Silva, casada pelo regime de comunhão parcial de bens com José Andrade Silva, e de Marildes Maria Ferreira da Luz Romanelli, está localizado à Rua Albino de Morais, 413, Vila

Independência, Município de São Paulo - SP, e encontra-se registrado sob a matrícula de nº 161.595 no 6º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, nos seguintes termos:

“Uma casa situada na Rua Albino de Moraes, nº 163, e seu respectivo terreno, constituído de parte do lote nº 10 da quadra nº 06, na Vila Independência, no Ipiranga – 18º Subdistrito, distante 38,40m da esquina da Rua Seis, também conhecida por Álvaro Fragozo, medindo, o terreno, 6,99m de frente para a referida Rua Albino de Moraes, por 44,47m da frente

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aos fundos, de um lado, dividindo com propriedade de Rubens Timóteo, e 6,57m de largura nos fundos, onde confronta com propriedade de Mahfuz & Irmãos, perfazendo a área de 309,60m²”.

Segundo consta na averbação número 04 de 28 de julho de 2004, a numeração da casa passou de 163 para o número 413, da mesma rua.

VISTORIA

A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 10/10/2019 onde fui recepcionado pelo morador Gustavo.

Trata-se de um terreno de meio de quadra que possui três casas de construção modesta e com necessidade de reparos. Conforme Certidão de Dados Cadastrais do Município de São Paulo possui 110 m² de área construída, padrão de construção modesta (1-B), uso residencial.

A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por possuir rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo.

Atualmente o imóvel encontra-se ocupado pela proprietária e familiares. O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo 1.

CONTEXTO URBANO

O imóvel avaliando localiza-se em bairro dotado de boa infra-estrutura básica (água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo).

ANÁLISE MERCADOLÓGICA

O imóvel se baseia praticamente no terreno, ou seja, numa oferta ao mercado imobiliário, os interessados focariam na área de terreno e não em suas construções, que necessitam de reparos importantes.

METODOLOGIA UTILIZADA

Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas

tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis.

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Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

No caso específico, iremos comparar o imóvel objeto com outros imóveis ofertados como terreno, considerando a metragem do terreno, e posteriormente adicionaremos o valor das construções, conforme área averbada junto à Prefeitura Municipal e seguindo parâmetros de valores da mesma.

PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 8 (oito) imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 2:

Bairro Área do Terreno (m2) Anúncio / Venda Efetivada Valor de Venda

R1 Vila Independência 320 Anúncio R$ 800.000,00

R2 Vila Independência 600 Anúncio R$ 1.500.000,00

EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA

A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige que o interessado apresente uma contraproposta.

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Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo "oferta": Bairro Área do Terreno (m2₎ Anúncio / Venda Efetivada

Valor de Venda Fator redutor de

negociação

Valor de mercado

do m2

R1 Vila Independência 320 Anúncio R$ 800.000,00 R$ (80.000,00) R$ 2.250,00

R2 Vila Independência 600 Anúncio R$ 1.500.000,00 R$ (150.000,00) R$ 2.250,00

EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

1) Cálculo da Média Aritmética:

Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados

Número de valores pesquisados

Média Aritmética = R$ 17.366,12 ₈

Média Aritmética = R$ 2.170,76/m2

2) Cálculo da Média Ponderada:

Para obtermos a média ponderada, serão excluídas as amostras com valor maior que 10% (R$2.387,84) e menor que 10% (R$1.953,69) com relação à média aritmética.

Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:

Bairro Área do Terreno (m2) Anúncio / Venda Efetivada

negociação

do m2

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Média Ponderada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação _{Número de valores pesquisados, após ponderação}

Média Ponderada = R$ 8.954,12 ₄

Média Ponderada = R$ 2.238,53 /m2

3) Cálculo da Média Homogeneizada:

A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos dados eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que só é possível equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis.

No presente caso, concluídos os procedimentos de Ponderação, não identificamos anomalias que exijam a eliminação de qualquer uma das amostras remanescentes.

Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e Homogeneização restou o seguinte grupo de imóveis pesquisados:

Bairro Área do Terreno (m2₎ Anúncio / Venda Efetivada

negociação

do m2

Média Homogeneizada =

Somatório dos valores pesquisados, após ponderação e homogeneização

Número de valores pesquisados, após ponderação e homogeneização

Média Homogeneizada = R$ 8.954,12 4

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Média Homogeneizada = R$ 2.238,53/m2

Logo:

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DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor de mercado do imóvel avaliando = Área do terreno do imóvel avaliando X Valor médio

do m2_{+ Valor da construção}

Valor de mercado do imóvel avaliando = 309,60 m2_{X R$ 2.238,53 /m}2

Valor de mercado do imóvel avaliando = R$ 693.048,71

Valor do m² da construção (Prefeitura – 1-B): R$ 1.038,00 X Área construída (Prefeitura): 110 m² = R$114.180,00

Total: R$ 693.048,71 + R$ 114.180,00 = R$ 807.228,71 Aceita-se o arredondamento para R$ 810.000,00.

Portanto:

Valor de mercado do imóvel avaliando R$ 810.000,00

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CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, concluí-se que o Valor de mercado do imóvel objeto

deste Parecer Técnico de Análise Mercadológica é de R$ 810.000,00 (Oitocentos e dez mil reais).

Adicionalmente informo que o imóvel possui uma dívida ativa de IPTU, no montante de R$23.556,79 na data de hoje.

Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica que utiliza informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com características e localização sócio-econômica semelhantes, deve-se prever uma possível variação de até 5% nos valores acima expressos (-5% a + 5%), diante dos interesses inerentes do próprio mercado e de seu proprietário.

Agradecemos a oportunidade de preparar e apresentar este trabalho, nos colocando à disposição de V.Sa. para quaisquer esclarecimentos que se façam necessário.

São Paulo/SP, 22 de outubro de 2019

Thiago Henrique de Brito Nascimento

Corretor de Imóveis CRECI n° 168.896 - SP

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ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO

Vista aérea

Interior _{Vista da Rua}

Vista da Rua

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ANEXO II - DESCRIÇÃO DETALHADA DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS (AMOSTRAS)

R1 – Oferta: R$800.000,00 – 320 m²

Fonte: Conquistare Negócios Imobiliários – (11) 33161033

R2 – Oferta: R$1.500.000,00 – 600 m²

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R3 – Oferta: R$1.200.000,00 – 500 m²

Fonte: Max Gran Imóveis – (11) 23416161

R4 – Oferta: R$447.000,00 – 250 m²

Fonte: Lótus Marketing Imobiliário – (11) 25947000

R5 – Oferta: R$1.496.000,00 – 500 m²

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R6 – Oferta: R$1.300.000,00 – 510 m²

Fonte: Elaine – (11) 999983642

R7 – Oferta: R$855.000,00 – 450 m²

Fonte: Parceiro Imóveis – (11) 39262610

R8 – Oferta: R$1.280.000,00 – 480 m²

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ANEXO III – CURRÍCULO DO AVALIADOR Dados Básicos

Nome: Thiago Henrique de Brito Nascimento Qualificação: Bancário e Corretor de Imóveis CRECI: 168.896-F - 2º Região (São Paulo) Telefone: 13 997775410

E-mail: [email protected]

Formação Acadêmica

- Graduação em Gestão Financeira - UNIP - Pós-Graduação em Administração Geral - UNIP

Formação Técnica

- Técnico em Transações Imobiliárias - IUB - Perito Judicial - CRECI

- Avaliação de Imóveis - IBRESP

Experiência Profissional

- Desde 02/2006 até o momento

Empresa: Banco do Brasil S.A.

Segmento: Empresa multinacional de economia mista do segmento bancário. Cargo: Assessor de Diretoria

Local: Diretoria de Soluções Empresariais – Avenida Paulista, 1230 – São Paulo - SP Funções:

 Testes para Homologação de Soluções de Tecnologia relacionadas a produtos e serviços para pessoa jurídica;

 Elaboração de pareceres técnicos sobre produtos e serviços;

 Elaboração de relatórios para uso interno da Diretoria e Conselho Diretor. - Desde 05/2016 até o momento

Empresa: Corretor de Imóveis (profissional liberal)

Segmento: Mercado Imobiliário Cargo: Corretor de Imóveis

Local: Rua João Ramalho, 788 – Praia Grande - SP Funções:

 Intermediação de bens imóveis;  Avaliação de bens imóveis;

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2ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XII

– NOSSA SENHORA DO Ó NA COMARCA DE

SÃO PAULO

EDITAL DE LEILÃO E INTIMAÇÃO

O EXMA SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XII

– NOSSA SENHORA

DO Ó NA COMARCA DE SÃO PAULO, DRA. LUCIANE CRISTINA RODRIGUES GADELHO, na forma da

lei, FAZ SABER, aos que o presente Edital vir ou dele conhecimento tiverem e interessar possa, que

por este Juízo processam-se os autos das ações relacionadas, e que foi designada a venda do(s)

bem(ns) descrito(s) abaixo, de acordo com as regras expostas a seguir:

AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

PROCESSO Nº 0003506-31.2017.8.26.0020

EXEQUENTE: VICENTE FERRARI

EXECUTADO: INSTITUTO ROSARIA BORONE

EXECUTADO: JOSÉ ANDRADE DA SILVA

EXECUTADA: MIRIAM MARIA FEREIRA LUZ SILVA

EXECUTADA: MARILDES MARIA FEREIRA DA LUZ ROMANELLI

DO LEILÃO: O Leilão será realizado na modalidade online através do Sítio Eletrônico

www.gustavoreisleiloes.com.br,

que para tanto deverão ser cumpridas às regras contidas no

mesmo. Sendo o

1º Leilão em 04 de Agosto de 2.020 às 15h10m e encerramento dia 06 de

Agosto de 2.020 às 15h10m e 2º Leilão 06 de Agosto de 2.020 às 15h10m e encerramento

previsto dia 27 de Agosto de 2.020 às 15h10m. O valor mínimo para venda no 2º Leilão

corresponderá a 60% (cinquenta por cento) do valor de avaliação. Os valores serão atualizados até

a data da alienação conforme tabela de atualização monetária do TJ/SP.

DO CONDUTOR DO LEILÃO: O Leilão será conduzido pelo Leiloeiro Público Oficial Gustavo Reis

inscrito na Junta Comercial de São Paulo sob o nº 790.

RELAÇÃO DOS BENS: Uma casa situada na Rua Albino de Moraes, nº 163 (atualmente nº 413), e seu

respectivo terreno, constituído de parte do lote n 10 da quadra nº 06, na Vila Independência, no

Ipiranga

– 18º Subdistrito, distante 38,40m da esquina da Rua Seis, também conhecida por Àlvaro

Fragozo, medindo, o terreno, 6,99m de frente para a referida Rua Albino de Moraes, por 44,47m da

frente aos fundos, de um lado, dividindo com propriedade de José G. Meiado, 45,54m do outro lado,

dividindo com propriedade de Rubens Timóteo, e 6,57m de largura nos fundos, onde confronta com

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propriedade de Mahfuz & Irmãos, perfazendo a área de 309,60m². Contribuinte nº 050.033.0033-6.

Matrícula 161.595 do 6º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.

AV-4/M.161.595: [...] verifica-se que a casa nº 163 da Rua Albino de Moraes está sendo lançada

pelo nº 413 da referida rua.

AV-7/M.161.595

– PENHORA: Imóvel penhorado em ação de execução civil nº 1001003-55.2014,

processada perante o Juízo de Direito do 3º Ofício Cível do Foro Regional do Ipiranga, movida por

Augusto de Pinho Gomes em face de Miriam Maria Ferreira Luz Silva, Marildes Maria Ferreira da luz

Romanelli e José Andrade Silva.

AV-10/M.161.595

– PENHORA: Imóvel penhorado nos autos da ação de Execução Civil, processo n.

1011635-98.2013.8.26.0100, movida por Cleide Miriam Maria Ferreira Luz Silva, Augusto Francisco

em face de José Andrade Silva, Marildes Maria Ferreira da Luz Romanelli, Abigail Cereja Ferreira da

Luz e Edilson Ludgero Ferreira da Luz.

AV-11/M.161.595

– PENHORA: a parte ideal do imóvel correspondente a 50% do imóvel foi

penhorada nos autos da ação de Execução Trabalhista, processo 00010590320135020029, movida

por Juliana Gabor de Lima Fernandes Alves em face de Instituto Rosaria Barone IRB e Miriam Maria

Ferreira Luz Silva.

AV-12/M.161.595

– PENHORA: Imóvel penhorado nos autos da Execução Civil, processo

0003506312017 (Foro Regional Nossa Senhora do Ó), movida por Vicente Ferrari em face de Miriam

Maria Ferreira Luz Silva, Marildes Maria Ferreira da Luz e José Andrade Silva.

Avaliação para outubro de 2.019: R$ 810.000,00 (oitocentos e dez mil reais).

Valor atualizado: R$ 825.125,20 (oitocentos e vinte e cinco mil, cento e vinte e cinco reais e vinte

centavos) para Junho de 2020.

Valor no 2º Leilão (60%): R$ 495.075,12 (quatrocentos e noventa e cinco mol, setenta e cinco reais

e doze centavos)

Débitos de IPTU 2020: R$ 1.636,38 (mil, seiscentos e trinta e seis reais e trinta e oito centavos) para

Junho de 2020.

Débitos Dívida Ativa: R$ 25.162,21 (vinte e cinco mil, cento e sessenta e dois reais e vinte e um

centavos) para Junho de 2020.

Débitos Exequentes: R$ 156.789,00 (cento e cinquenta e seis mil, setecentos e oitenta e nove reais)

em Junho de 2020.

PARCELAMENTO: O interessado deverá registrar por escrito sua proposta de parcelamento, no

endereço eletrônico:

jurí[email protected]

sendo permitido mediante sinal à vista do

valor equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do lance e o saldo remanescente em até 30 (trinta)

parcelas iguais, mensais e sucessivas (art. 895, §4º do CPC), atualização que deverá ocorrer

mensalmente, a partir da data da arrematação do bem em Leilão. No caso de atraso no pagamento

de qualquer parcela, incidirá multa de 10% (dez por cento) sobre a soma da parcela inadimplida e

as parcelas vincendas (art. 895, §4º do CPC). O pagamento do lance à vista sempre prevalecerá sobre

o

parcelado

(Art.

895,

§

7º,

CPC).

PAGAMENTO: O arrematante receberá em seu e-mail cadastrado junto ao sítio eletrônico, a guia

de depósito judicial em favor do Juízo responsável, no valor de seu lance vencedor, devendo efetuar

o pagamento no prazo de até 24 horas, após o encerramento do leilão.

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