EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP

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EDUARDO MARCONDES STACCHINI

ARQUITETO E URBANISTA

EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP

PROCESSO nº 1064650-11.2015.8.26.0100

EDUARDO MARCONDES STACCHINI, perito judicial arquiteto, nomeado

nos autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL que o BANCO

BRADESCO S/A, move em face de RENISIA PREDA LEMA e ADILSON SILVA LEME, tendo procedido às diligências e estudos que se fizeram necessários para o cumprimento da honrosa tarefa que lhe foi confiada, vem, respeitosamente, à presença de V.Exa, apresentar as suas conclusões através deste

LAUDO DE AVALIAÇÃO

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EDUARDO M. STACCHINI

I. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Versa a presente ação sobre a cobrança de quantia certa por BANCO BRADESCO S/A a RENISIA PREDA LEMA e ADILSON SILVA LEME, proprietários do apartamento 55 do Edifício Exclusive, localizado na Rua Serra de Botucatu, n° 510, no 27° Subdistrito Tatuapé,

Às fls. 267, o signatário teve a honra de ser nomeado perito de confiança do R. Juízo, para elaborar o laudo de avaliação do referido imóvel.

II. QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO.

TIPO DO IMÓVEL: Apartamento residencial

LOCAL: Rua Serra de Botucatu, n° 510

QUADRO DE ÁREAS

Área Privativa: 53,08 m² Área Comum: 33,98 m² Área Total: 87,06 m²

Área extraída da matrícula 192.379, 9º CRI de São Paulo.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: II

GRAU DE PRECISÃO: III

VALOR DE MERCADO: R$ 376.000,00 (trezentos e setenta seis mil reais) a preços de fevereiro de 2017.

DATA DA AVALIAÇÃO: fevereiro de 2017

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EDUARDO M. STACCHINI

III. OBJETIVO DO TRABALHO PERICIAL

O objetivo do presente Laudo será a determinação do Valor Atual de Mercado do imóvel, valor este válido para pagamento nesta data, considerando-o livre, desimpedido e sem ônus fiscais.

Para a realização adequada dessa avaliação era necessário a vistoria da unidade para se determinar o seu estado de conservação. Contudo, não foi permitida o acesso deste Perito no interior do edifício e em especial na unidade.

Foram adotadas as medidas judiciais cabíveis, que se encontram detalhadas nos autos, para que com o auxilio de uma Oficial de Justiça, nosso acesso fosse liberado.

IV. DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO.

IV. 1 IMÓVEL

O imóvel objeto da presente avaliação é constituído por um apartamento com 53,08m² de área útil, contendo 2 (dois) dormitórios sendo 1 suíte, sala living, banheiro social, cozinha e área de serviço e uma vaga indeterminada na garagem do edifício.

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IV. 2 LOCALIZAÇÃO

A unidade 55 está na localizado no n° 510 da Rua Serra de Botucatu, no bairro de Tatuapé, no Município de São Paulo – Capital.

Completa a quadra onde se situa o imóvel as vias Rua Itapura, Rua Serra de Bragança e Rua Serra de Japi.

Essa quadra se encontra sob a égide da Subprefeitura da Mooca e está enquadrada para fins de zoneamento como ZM-3b/10, seja, Zona Mista de Alta Densidade “b”.

Foto 1 - Quadra de Localização

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IV. 3 CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES DO IMÓVEL

IV. 3.1 GERAIS

Trata-se de um apartamento padrão se comparado com os atualmente construídos com área igual ou equivalente, em edifícios exclusivamente residenciais, dotados de toda infraestrutura de lazer de um clube.

IV. 3.1.1 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO

A Rua Serra de Botucatu, no trecho fronteiriço ao imóvel, onde se localiza o lote avaliando se apresenta plana, pavimentada em asfalto, contendo 4 pistas, com 2 faixas de rolamento de sentido único e 2 faixas de estacionamento livre sem restrições totalizando 12,0 m de leito carroçável.

IV. 3.1.2 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Trata-se de região homogênea, ocupada por edifícios residenciais, residências e estabelecimentos comerciais, com predominância dos padrões médio a fino.

IV. 3.1.3 INFRAESTRUTURA URBANA

A região e o imóvel avaliando são servidos por asfalto, guias e sarjetas; passeio; redes de águas pluviais, água potável e esgoto; redes de energia elétrica, tevê a cabo, internet e telefonia; arborização; coleta de lixo e correios.

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IV. 3.1.4 SERVIÇOS COMUNITÁRIOS

A região possui serviço regular de transporte coletivo, constituído por linhas de ônibus municipais que trafegam pelas principais avenidas, com destino ao centro e bairros além da linha Vermelha do Metrô, sendo a estação mais próxima Estação Shopping Metro Tatuapé.

IV. 3.2 PARTICULARES

Para melhores esclarecimentos, anexamos abaixo às fotos do lote avaliando e suas confrontações.

IV. 3.2.1 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

As principais características do imóvel, objeto da presente avaliação, estão a seguir descritas. Ressaltamos que a documentação anexada, principalmente certidões e fotografias, auxiliam sobremodo a descrição que segue.

IV. 3.2.2 TERRENO

Na vistoria realizada no local, constatamos que o terreno apresenta topografia plana se ajustando as curvas de nível da Rua Serra de Botucatu esquina com a Rua Itapura também plana em sua extensão.

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IV. 4.2.3 BENFETORIAS

O edifício possui 19 pavimentos tipo além de térreo e dois subsolos de garagem privativa e vagas demarcadas.

Sua tipologia padrão abrange quatro apartamentos por andar tipo, construído em estrutura de concreto armado e fechamentos em alvenaria revestidos com pastilhas de porcelana esmaltada colorida.

Adentrando-se na unidade 55 nos deparamos com uma sala com dois ambientes e acesso ao terraço e cozinha. Dentro da cozinha também podemos ver a área de serviço. Adentrando-se por um pequeno corredor estão os 2 dormitórios sendo 1 suíte e o banheiro de social que também é utilizado como lavabo.

Os apartamentos podem ser classificados como do tipo médio com elevador, com idade efetiva de construção de 13 anos, e uma idade aparente condizente com sua idade real.

O estado de conservação do apartamento avaliando é bom, indicando que tem sofrido manutenção periódica, o que o enquadra na categoria "B – Entre Nova e Regular", para fins de depreciação pelo Método de Ross/Heidecke.

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IV. 4.3 FOTO DO IMÓVEL

Figura 2 – Identificação do Edifício Exclusive

Figura 3 – Fachada do Edifício Exclusive

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Figura 4 – Hall social do Edifício Exclusive

Figura 5 – Acesso ao Elevador de acesso à unidade 55

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Figura 6 – Playground do Edifício Exclusive

Figura 7 – Quadra Poli Esportiva do Edifício Exclusive

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Figura 8 – Churrasqueira do Edifício Exclusive

Figura 9 – Piscina do Edifício Exclusive

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Figura 10 – Hall de acesso à unidade 55

Figura 11 – Porta de acesso à unidade 55

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Figura 12 – Sala com dois ambientes

Figura 13 – Cozinha e área de serviço

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EDUARDO M. STACCHINI

Figura 14 – Banheiro social

Figura 15 – Dormitório 2

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EDUARDO M. STACCHINI

Figura 16 – Dormitório 1 Suíte

Figura 17 – Banheiro da Suíte

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EDUARDO M. STACCHINI

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL CONSOANTE O MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

No presente trabalho de avaliação, foi adotada a metodologia do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

V.1 ESPECIFICAÇÃO DO TRABALHO

Grau de fundamentação

A norma NBR 14653-2 – Imóveis Urbanos define 3 (três) graus de fundamentação que consideram os itens abaixo relacionados, atribuindo pontos para cada exigência alcançada:

• Caracterização do imóvel avaliando;

• Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados;

• Identificação dos dados de mercado;

• Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores Grau de precisão

O enquadramento é função da amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa.

Enquadramento

Conforme estabelecido pela ABNT NBR 14653-2, este laudo pode ser assim enquadrado (Anexo 04):

Método comparativo direto Valor de mercado

Grau de precisão: III

Grau de fundamentação: II

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EDUARDO M. STACCHINI

V.1.1 - PESQUISA

A coleta de dados e os valores de mercado foram obtidos na região, considerando-se as ofertas existentes atualmente ou recentemente transacionados por meio de consultas aos proprietários e imobiliárias da cidade.

V.1.2 – TRATAMENTO DE DADOS

Para o tratamento dos dados obtidos foram utilizados os fatores de área, estado de conservação, localização e o fator de comercialização (FC), procura corrigir a distorção que há entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição, podendo assim ser maior ou menor do que 1,0, dependendo da realidade do mercado imobiliário local, sendo normalmente adotado o valor de 0,9. No caso de transações efetivamente realizadas, se adotou um Fator de Comercialização igual a 1,00.

V.1.3 – AMOSTRAS LEVANTADAS E UTILIZADAS

Para se proceder à avaliação do imóvel, efetuamos um levantamento na região da Vila Gomes Cardim, buscando apartamentos residências, em edifícios com mais de 10 andares, com área útil entre 53,00 m² e 74,00 m², contendo dois dormitórios, sendo uma suíte e 1 vaga de garagem.

Os valores foram homogeneizados utilizando os seguintes fatores: localização, obtido através da Planta Genérica de Valores da Cidade de São Paulo; área, obtido pela relação entre a área da unidade avalianda e a área da amostra.

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EDUARDO M. STACCHINI

A relação completa das amostras utilizadas, e seus detalhes técnicos estão apensados no Anexo II deste Laudo.

A tabela de homogeneização das amostras, segundo os fatores adotados, está apensada no Anexo I deste Laudo.

V.1.4 – VALOR DO IMÓVEL

Do tratamento das amostras, se obteve na tabela de homogeneização, o valor unitário por metro quadrado de área útil para apartamentos com área entre 53 m² e 74,00 m², a preços de fevereiro de 2017.

Vu = R$ 7.079,82/m²

O valor do imóvel é obtido pelo produto do valor unitário por metro quadrado pela área útil do imóvel, ou seja:

Vi = Vu x Área Útil

Vi = R$ 7.079,82/m² x 53,08m²

Vi = R$ 375.796,81

Arredondando o valor, obtemos:

Valor de Imóvel

R$ 376.000,00 (trezentos e setenta e seis mil reais) a preços de fevereiro de 2017.

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EDUARDO M. STACCHINI

V. CONCLUSÃO

O apartamento n° 55 localizado no Edifício Exclusive na Rua Serra de Botucatu, n° 510, foi através deste Laudo de Avalição, avaliado pelo valor de R$ 376.000,00 (trezentos e setenta e seis mil reais) a preço de fevereiro de 2017.

Valor de Imóvel

R$ 376.000,00 (trezentos e setenta e seis mil reais) a preços de fevereiro de 2017

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EDUARDO M. STACCHINI

VII. ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a responder ou esclarecer, dá-se por encerrado o presente Laudo de Avaliação, o qual possui 20 (vinte) folhas e 3 anexos, todas rubricadas no seu anverso exceto esta última que vai datada e assinada.

Seguem os seguintes ANEXOS:

ANEXO I: Tabela de Homogeneização das Amostras

ANEXO II: Amostras efetivamente utilizadas.

ANEXO III: Grau de Fundamentação do Trabalho.

São Paulo, 20 de fevereiro de 2017.

EDUARDO MARCONDES STACCHINI

Arquiteto e Urbanista

CAU-SP A79581-0

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EDUARDO M. STACCHINI

ANEXO II

TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS fls. 334

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EDUARDO M. STACCHINI

ANEXO II

AMOSTRAS EFETIVAMENTE UTILIZADAS fls. 335

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EDUARDO M. STACCHINI

ANEXO III

QUADRO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO fls. 336

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EDUARDO M. STACCHINI

QUADRO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Tabela 4 – Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores

Item Descrição Grau

III II I 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento (2) Adoção de situação paradigma 2 Quantidade mínima de dados de mercado, utilizados. 13 5 (2) 3 3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo. Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas (2) Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondent es aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores

0,90 a 1,25 (3) 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50

TOTAL PONTOS (3) (6) (0)

Somatória de pontos dos itens de 1 a 4 = 9 pontos

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EDUARDO M. STACCHINI

Tabela 5 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Graus III II I Pontos Mínimos 10 6 4 Itens obrigatórios no grau correspondente Itens 2 e 4 no grau III, com os demais no mínimo no grau II Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I

Face ao exposto, conforme a NBR 14653-2 o trabalho pode ser enquadrado no Grau II de fundamentação:

- Pontos mínimos: 9 > 6;

- Itens obrigatórios: mínimo Grau II.

Tabela 6 – Grau de precisão estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores

Descrição Grau

III II I

Amplitute do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

≤ 30% 30% - 50% >50%

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DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS PLANILHA DE CÁLCULO

Rua Serra de Botucatu 510 S54 F048

Amostra Endereço Valor Imóvel Fator

Oferta

Vu - Valor

Unitário Área Total

Fator

Área Padrão

Valor padrão médio

CUBs/m² Idade Apar. Est.

Cons. K Foc

Fator Conservação

Fof Ve/Ae*Fof

1 Rua Emílio Mallet 335 S30 F105 425.000,00 0,90 6.375,00 60,00 51,95 0,125 0,985 1.3.3 1,926 20 B 0,778 0,822 1,0827 2 Rua Monte Serrat 788 S54 F059 370.000,00 0,90 4.757,14 70,00 51,76 0,125 0,966 1.3.3 1,926 30 C 0,609 0,687 1,2957 3 Rua Padre Estevão Pernet 880 S54 F018 420.000,00 0,90 6.750,00 56,00 52,02 0,125 0,993 1.3.3 1,926 15 B 0,841 0,873 1,0202 4 Rua Serra de Botucatu, 510 475.000,00 0,90 7.916,67 54,00 52,06 0,125 0,998 1.3.3 1,926 13 B 0,863 0,890 1,0000 5 Rua Serra de Botucatu, 510 490.000,00 0,90 8.320,75 53,00 52,08 0,125 1,000 1.3.3 1,926 13 B 0,863 0,890 1,0000 6 Rua Serra de Botucatu, 1848 S56 F206 440.000,00 0,90 5.351,35 74,00 51,69 0,125 0,959 1.3.3 1,926 25 C 0,684 0,747 1,1916 7 Rua Serra de Bragança 953 S54 F049 490.000,00 0,90 7.474,58 59,00 51,97 0,125 0,987 1.3.3 1,926 10 B 0,898 0,918 0,9695 8 Rua Vilela 709 S54 F019 425.000,00 0,90 6.270,49 61,00 51,93 0,125 0,983 1.3.3 1,926 12 B 0,877 0,902 0,9876 média 6.652,00 53,08 1.3.3 1,926 13 B 0,863 0,890 desvio padrão 1.229,10 variancia 18,48% Imóvel avaliando 375.796,81 Área Útil fls. 339

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DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS

IFa/IFe Fator Local Somatória de _Fatores Valor Unitário IFe 2392,00 1,01 1,0750 1,14 7.283,39 7.283,39 2550,00 0,95 1,2068 1,47 6.985,83 6.985,83 2415,00 1,00 1,0114 1,02 6.918,19 6.918,19 2410,00 1,00 0,9979 1,00 7.882,69 7.882,69 2410,00 1,00 1,0002 1,00 8.323,89 8.323,89 1748,00 1,38 1,5297 1,68 8.993,76 2564,00 0,94 0,8963 0,85 6.373,58 6.373,58 2452,00 0,98 0,9532 0,92 5.791,17 5.791,17 2410,00 1,00 média 7.319,06 7.079,82 desvio padrão 1.044,26 859,08 variancia 14,27% 12,13% máximo 8.363,32 7.938,90 mínimo 6.274,80 6.220,74 fls. 340

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