{jathumbnail off}Apesar de o mercado imobiliário estar aquecido, principalmente em
decorrência das facilidades decorrentes do aumento das linhas de financiamento e crédito, o comprador deve tomar uma série de precauções no momento da compra do imóvel, financiado ou não, com o objetivo de que o sonho da “Casa Própria” não se transforme em pesadelo.
Neste sentido a coluna desta quinzena abordará resumidamente, quais as precauções a serem tomadas neste momento tão importante da vida, seja na compra de imóvel novo ou usado.
Considerações Gerais
Primeiramente, devemos esclarecer ao comprador antes deste adquirir um imóvel, que todo imóvel, deve estar devidamente registrado em cartório. A compra de imóvel sem registro, cuja propriedade se mostra alicerçada somente nos populares “Contratos de Gaveta” deve sempre
que possível ser evitada.
Quando o registro do imóvel é feito no cartório, este ganha uma matrícula, numerário através do qual serão levantadas todas as informações inerentes ao imóvel. Cada matrícula refere-se apenas a um imóvel, nela deve constar: toda a história do imóvel, a descrição de dimensões de terreno e área construída, nome do proprietário, etc. O imóvel estará registrado no cartório de registro de imóvel, mais perto da localização deste, portanto, a localização do imóvel é o que determina em qual cartório deverá ser registrado.
Cuidados na aquisição de imóvel usado
O primeiro passo, a se tomar é requisitar junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente uma certidão vintenária. Em tal documento, estará exposto o histórico do imóvel nos últimos 20 (vinte) anos, todas as informações inerentes aos proprietários anteriores, se tal imóvel foi ou é objeto de garantia em algum financiamento, ou ainda se o mesmo se encontra penhorado em ação trabalhista, civil etc.
Em alguns casos, ainda é aconselhável, o requerimento, também junto ao Cartório de Registro de Imóveis, de “Certidão de 36 anos”, quando o proprietário se tratar de menor “recém-nascido” ao tempo da transferência de propriedade do imóvel, pois, neste caso, no prazo posterior de 16 (dezesseis) anos, não poderá correr contra o antigo proprietário (menor recém-nascido)
nenhuma ação, bem como não correrá contra o mesmo a “prescrição” do direito de possíveis credores.
Neste caso específico, a prescrição (perda do direito do credor buscar o recebimento do crédito em razão do decurso do tempo), somente começara a correr, quando o proprietário tiver a idade de 16 (dezesseis) anos, e, portanto, por um período de 20 (vinte) anos e 09 (nove) meses, daí, a necessidade da Certidão, regular histórico do imóvel no período de 36 (trinta e seis) anos, posteriormente a isso ocorrerá à prescrição aquisitiva, momento em que não haverá mais riscos na aquisição do imóvel.
O que se deve considerar neste caso, é a idade do proprietário do imóvel, quando da transferência de propriedade ao menor recém-nascido, sendo que o período de 09 (nove) meses acima exposto, diz respeito ainda ao período de gestação. Ainda se falando a respeito
das certidões, de muita importância a obtenção da “Certidão de Ônus Reais”, em tal
documento, estará lavrado se o imóvel se encontra penhorado, arrestado, seqüestrado, etc. Demonstrando, ademais, a existência de qualquer outro tipo de “ônus” que impeça a imediata transferência de propriedade do imóvel.
Outras certidões a serem buscadas pelo comprador visando resguardar seus direitos são: Certidão Negativa da Justiça Civil; Certidão Negativa da Justiça Criminal; Certidão Negativa da Justiça do Trabalho e Certidão Negativa da Justiça Federal, todas com o mesmo objetivo de verificar a existência de processos distribuídos nas esferas (Civil, Criminal, Trabalhista e Federal) contra a pessoa do vendedor, bem como extrair certidões negativas de débitos do vendedor através de seu CPF e RG junto às instituições de proteção ao crédito (Serasa e SPC) e ainda junto aos cartórios de protesto (Certidão Negativa de Protestos).
Por fim, ainda necessária a Certidão Negativa de Tributos: Federais (Receita Federal), Estaduais e Municipais (Certidão Negativa de IPTU), aonde se comprovará a inexistência ou não de débitos que possam incidir futuramente sobre o imóvel. Em se tratando de imóvel de propriedade de pessoa jurídica, existe a necessidade de requerer as certidões negativas, da pessoa jurídica, mas também dos sócios (pessoa física). E ainda, as devidas certidões
negativas de débitos do INSS e Certidão de Quitação de Tributos Federais Administrados pela Receita Federal, tudo considerando o CNPJ da empresa vendedora.
E ainda em se tratando de pessoa jurídica, cópia do contrato social, se a sociedade comercial for limitada (Ltda), devidamente registrado na Junta Comercial ou em Registro de Títulos se a sociedade for civil, para levantamento da situação societária. E, por fim, se tratando de pessoa jurídica, cópia do Estatuto social se for sociedade por ações (S/A), e a ata da Assembleia Geral que elegeu a atual diretoria e a ata que autorizou a alienação (venda) do imóvel.
No caso das certidões acima referidas declarar a existência de alguma ação distribuída contra a pessoa do vendedor (a), haverá a necessidade de contratação de profissional (advogado) para análise do caso, antes da conclusão do negócio, com o objetivo de se evitar prejuízos futuros. Outros cuidados a serem tomados antes da assinatura do contrato, dizem respeito às possíveis dividas junto às concessionárias de luz e água, devendo o comprador se resguardar levantando previamente a existência de débitos diretamente junto a tais órgãos.
Em caso de imóvel localizado em condomínio, requeira também a Convenção do Condomínio, para fins de verificar a existência de eventuais pendências. E ainda antes da assinatura do
contrato de compra e venda, deve-se levantar junto à profissional qualificado às condições do imóvel, a fim de se evitar surpresas desagradáveis, tais como: vazamentos, rachaduras,
problemas hidráulicos e elétricos, presença de umidade nas paredes, pisos e tetos, o que pode significar infiltrações, etc.
O comprador precavido também deverá verificar as questões inerentes às áreas comuns em se tratando de edifícios e condomínios, estado de conservação geral das áreas de lazer e prédios comuns. Por fim, o comprador zeloso, deve verificar a posição do imóvel em relação à luz do sol, vizinhança, vagas em garagem, valor de condomínio e forma de reajustes, procedimento de manutenção dos prédios comuns e “ônus” decorrentes de futuras obras já previstas e aprovadas.
Cuidados na aquisição de imóvel novo
Os cuidados na aquisição imóvel novo são basicamente os mesmo para a aquisição do usado, exceto a necessidade da Certidão de 36 (trinta e seis) anos, por óbvio. Acrescentando-se como dever de cautela a ser tomado pelo comprador à verificação da idoneidade do agente
financeiro (em casos de financiamento), bem como do Construtor-Incorporador no cumprimento de suas obrigações e prazos.
E isto, é possível através de uma consulta junto ao Órgão regulador da categoria “CREA”, e ainda através, novamente do levantamento das possíveis ações distribuídas em face (contra) tais pessoas e intermediários. É direito do comprador de imóvel novo, que nunca foi habitado, exigir a planta hidráulica e elétrica, que normalmente em caso de prédios em poder da pessoa do Sindico.
Cuidados na aquisição de imóvel na planta
Cuidado específico em se tratando de aquisição de imóvel na planta, é a verificação se a incorporadora registrou o Memorial de Incorporação (documento que descreve a obra, qualidade do material que foi, ou será empregado) no Registro Geral de Imóveis, solicitando cópia da licença da obra e do projeto aprovado no CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia”.
Aconselhável, ainda se possível obter informações sobre os responsáveis pela obra, visitando, outras já entregues pela mesma empresa, solicitando o nome do responsável pela obra (ART). Conselho importante do Órgão de Proteção ao Consumidor “PROCON”, é a leitura com
atenção do contrato especialmente nas cláusulas que dizerem respeito às correções das
parcelas, à previsão de cobrança de resíduo nos contratos de reajuste anual (que não pode ser acrescido de juros), e o mês e o ano em que o imóvel deverá ser entregue que deve vir sempre expresso no contrato.
Prática comum é a de prestações iniciais bem menores no caso de imóveis na planta do que as das unidades prontas, porém os demais encargos (parcelas intermediárias, resíduos, correção anual) tornarem esta vantagem apenas aparente na somatória final. Em caso de financiamento bancário, o comprador deve verificar, se o imóvel, em decorrência vai ser hipotecado. No caso de multa por atraso no pagamento das prestações, o máximo que pode ser cobrado é de 2% (dois por cento).
Da efetiva transferência de propriedade
A aquisição ou transferência de propriedade de um imóvel, somente restará consolidada com a devida escrituração e registro da venda no cartório imobiliário.
A esse respeito o artigo 530, inciso I do Código Civil determina que:
Art. 530. Adquire-se a propriedade do imóvel:
I – Pela transcrição do título de transferência no registro de imóvel.
Neste sentido, a Lei vigente entende que a propriedade efetivamente somente será adquirida ou transferida quando do registro do título (escritura pública) de compra e venda lavrada em cartório na matrícula de registro do imóvel, momento em que ocorrerá o fenômeno jurídico denominado “tradição”. De igual sorte, somente após o registro obtêm-se o direito real sobre o imóvel (direito de propriedade sobre o imóvel), nos termos da Lei 4.591, de 1964. Releva observar que para se fazer o registro no competente cartório de registro de imóveis, deverá ser recolhido previamente o ITBI “Imposto de Transmissão de Bens Imóveis”, bem como as taxas
cartorárias de registro de imóveis.
Acabei de comprar o imóvel, não efetuei o registro o que pode acontecer?
Na hipótese do comprador não registrar imediatamente a escrituração pública de compra e venda, no Cartório de Registro de Imóveis, este, poderá sofrer sérios prejuízos, bem como a perda do imóvel adquirido. O vendedor de “Má-Fé” sabedor da ausência de registro da venda poderá vender novamente o imóvel, ou este (imóvel) poderá ser objeto de penhora na pessoa do antigo proprietário, dentre várias outras situações, nas quais a solução será somente o comprador buscar a tutela do judiciário, o que de certo implicará em prejuízos e insegurança.
Os contratos imobiliários com cláusulas abusivas ou nulas
Ao final, merece destaque que são proibidos contratos com letras minúsculas ou inelegíveis, bem como, contratos com cláusulas que mencionem existência de escritura à qual o comprador não possa ter acesso. As cláusulas que disponham sob a limitação dos direitos do consumidor (comprador) devem ser redigidas em destaque, de forma simples, de fácil compreensão,
vedando-se, todas as obrigações inerentes ao comprador, que se mostrem abusivas. Todas as ofertas ou facilidades anunciadas pelas empresas vendedoras deverão ser cumpridas na íntegra pela mesma, sob pena da competente ação e condenação judicial. Ao final ressalte-se que o comprador tem a qualquer época o direito de quitar integralmente as prestações.
