Laudo de avaliação de imóveis

(1)

Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário LAERCIO DE

SOUZA Nº CPF / CNPJ 08092097801 Nome Empreendimento

Valor Compra Venda R$ 57.441,60 Data Venda Nº Controle Interno 0100020001280270004 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 15996

Logradouro R BENEDITO COSTA Nº 393 Andar Complemento

Bairro VILA DOUTOR JOAO BATISTA Cidade CRUZEIRO UF SP CEP 12720-020 Latitude -22.563460 Longitude -44.947780

Caracterização da Região

Região

Residencial Unifamiliar Comercial Residencial Multifamiliar Industrial Outro - Descrever Abaixo

Infraestrutura Urbana

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:

Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

Metrô Centro

Comercial Escola Segurança Ônibus Rede Bancária

Lazer Coleta de

Lixo Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping Parque

Outro -Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial

Limites do Bairro

Padrão da Região:

Alto Normal-alto Baixo

Normal Normal-baixo

Fatores Valorizantes

Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Topografia

Plana / Semi-Plana Aclive (> 10%) Desnível Pronunciado (Acidentado) Declive (> 10%) Formato Regular (Geométrico) Irregular Dimensões

Área (em m²): 285,00 m² Testada (Frente): 9,50 m Lado Direito: 30,00 m

Fração Ideal: % Fundos 9,50 m Lado Esquerdo: 30,00 m

Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Vistoria externa Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliando

Edifício ao qual pertence o Imóvel Avaliando

N° Andares/Pavimentos: 0 Unidades Por Andar: 0 Nº Total de Unidades: 0 N° de Elevadores: 0 Valor Condomínio: R$ 0,00 Por Mês Por Ano

Descrição/Identificação dos Andares/Pavimentos 0 Uso do Edifício: Não se aplica Padrão de Construção do Edifício

Alto Normal-alto Normal

Normal-baixo Baixo

Estado Conservação Edifício

Bom Regular

Ruim Em Implantação

Infraestrutura do Edifício

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliando

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala

Comercial Vaga Autônoma Depósito

Autônomo Loft

Outro - Descrever Abaixo

Indício Ocupação Imóvel

Habitado Desabitado

Idade Aparente Imóvel Avaliando

Anos 25

Ano Construção 1993

Estado Conservação Imóvel

Bom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel

Alto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 0

Fachada Vistoria externa Esquadrias Vistoria Externa N° Andares do Imóvel Avaliando 1 Nº Dormitórios 0 Dimensões Área Privativa: 0,00 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 88,00 m²

Área Averbada: 88 m² Área não Averbada 0 m²

Nº Vagas Estacionamento

Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0

Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste

(2)

Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

Imóvel em via publica, sem acesso de veículos. Não foi realizada vistoria interna do imóvel. A matricula e IPTU informam terreno de 285,00m² e construção de 88,00m² que foram considerados para cálculo, não sendo aferir se refere-se ao imóvel na atualidade. O estado de conservação e idade aparente foram considerados conforme aspectos externos.

Questões Complementares

Sim Não

Data da Vistoria: 15/02/2019

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem?

5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O Imóvel possui suspeitas de Contaminação?

O imóvel avaliado está em conformidade com a(s) regra(s) de negócio estabelecidas pela instituição financeira para o Produto?

Observações Finais

Imóvel em via publica, sem acesso de veículos. Não foi realizada vistoria interna do imóvel. A matricula e IPTU informam terreno de 285,00m² e construção de 88,00m² que foram considerados para cálculo, não sendo aferir se refere-se ao imóvel na atualidade. O estado de conservação e idade aparente foram considerados conforme aspectos externos.

Amostras:

Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro R. José Carlos Caputo Nº 125 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Itagaçaba Cidade Cruzeiro UF SP CEP 12730 160 Latitude 0 Longitude 0 Descrição 3 dormitórios, sendo 1 suíte, cozinha com armário planejado, sala de estar e jantar,

banheiro social, lavanderia coberta, churrasqueira, garagem para 2 veículos Fonte de Informações Terra Vale Imoveis Telefone (12) 99164-7500

Status Ofertado Nº Vagas

Estacionamento 1 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 3

Idade Aparente Imóvel

Avaliando 3 Ano Construção 2015 Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$

500.000,00

Data Venda /

Oferta 05/12/2018 Valor m² R$ 2.873,56 Padrão Normal Testada (Frente) 10,00

Área do Terreno (em m²) 242,00

Área da Edificação (m²) 174,00 Área Privativa 174 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60

2 Logradouro R. Amalia Rodrigues Dávila Nº 218 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Vila Regina Celia Cidade Cruzeiro UF SP CEP 12730 580 Latitude 0 Longitude 0 Descrição sala 2 ambientes, 1 quarto, 1 banheiro, 1 copa, 1 ampla cozinha com armários embutidos,

área de serviço coberta; 2º Andar possui 1 suíte com armários embutidos e hidromassagem, além de mais 2 quartos e 1 banheiro. Quintal possui piscina e ducha e área externa calçada, 3º piso coberto possui área de lazer com pia e churrasqueira

Fonte de Informações Daniel Telefone (19) 97164-2078

410.000,00

Data Venda /

3 Logradouro AL DOS GIRASSOIS Nº 57 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM PRIMAVERA Cidade CRUZEIRO UF SP CEP 12712-190 Latitude -22.556329 Longitude -44.963891 Descrição 3 DORM SENDO 1 SUÍTE COM CLOSET, SALA, COZINHA, LAVABO, LAVANDERIA,

GARAGM PARA 2 CARROS DESCOBERTAS Fonte de Informações Nair Telefone (12) 97401-0947

370.000,00

Data Venda /

4 Logradouro R DAS AZALEIAS Nº 225 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM PRIMAVERA Cidade CRUZEIRO UF SP CEP 12712-160 Latitude -22.558050 Longitude -44.963550 Descrição 2 dormitórios sendo 1 suíte, sala, cozinha planejada, 2 banheiros, área de serviço, quintal e

garagem descoberta com vaga para 2 carros. Fonte de Informações Nair Telefone (12) 97401-0947

300.000,00

Data Venda /

Área da Edificação (m²) 74,00

(3)

Tabela de homogenização

Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: I Metodologia: Evolutivo

Cálculo do Coeficiente de Depreciação

N Vida Útil (em anos) Idade Aparente Imóvel Avaliando % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec.

1 60 3,00 5 Novo e Regular 1,50 0,9740 0,20 0,9792

2 60 15,00 25 Novo e Regular 1,50 0,8440 0,20 0,8752

3 60 1,00 2 Novo e Regular 1,50 1,0000 0,20 1,0000

4 60 1,00 2 Novo e Regular 1,50 1,0000 0,20 1,0000

5 60 8,00 13 Novo e Regular 1,50 0,9240 0,20 0,9392

Cálculo Custo Construção e Valor Terreno

N Valor Venda / Oferta Área da Edificação (m²) CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno

1 500.000,00 174,00 1.379,97 1,386 0,9792 1.872,86 325.876,86 0,90 156.710,82 2 410.000,00 150,00 1.379,97 1,386 0,8752 1.673,94 251.091,17 0,90 143.017,95 3 370.000,00 100,00 1.379,97 1,776 1,0000 2.450,83 245.082,67 0,90 112.425,60 4 300.000,00 74,00 1.379,97 1,776 1,0000 2.450,83 181.361,18 0,90 106.774,94 5 440.000,00 180,75 1.379,97 1,386 0,9392 1.796,35 324.690,26 0,90 103.778,76 Homogeneização

Amostra Área (m²) Dados Iniciais (1) Homogeneização

(R$/m²) Amostra 1 242,00 647,57 0,9500 615,19 Amostra 2 212,00 674,61 0,9200 620,64 Amostra 3 150,00 749,50 0,9200 689,54 Amostra 4 150,00 711,83 0,9200 654,89 Amostra 5 150,00 691,86 0,9200 636,51 Fatores: (1) - Área

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 643,35

Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 450,35

Valor Máximo 836,36

Determinação Valor Terreno

Zona Área (em m²) Unidade Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/m²) Valor (R$)

2 285,00 643,35 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 643,35 183.355,93

Determinação Valor Construção

Vida Útil (em anos) Idade Aparente Imóvel Avaliando % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec.

60 25,00 42 Novo e Regular 1,50 0,6890 0,20 0,7512

Área Privativa CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor

88,00 1.379,97 1,212 0,7512 1.256,40 110.563,18

Determinação Valor Imóvel

Valor Terreno Valor Edificação F Com Total

183.355,93 110.563,18 1,0000 293.919,11

Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 285,00 Valor m²: R$ 643,35 Valor Terreno: R$ 183.355,93

Área da Edificação (m²): 88,00 Valor m²: R$ 1.256,40 Valor Edificação: R$ 110.563,18

Valor de Liquidez: R$ 190.000,00 Valor Imóvel: R$ 294.000,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 294.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 183.000,00 Valor por extenso: cento e oitenta e três mil reais Valor Edificação R$ 111.000,00 Valor por extenso: cento e onze mil reais Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades

Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

Valor de Liquidação Forçada

15996 0 Indefinido

Valor Imóvel R$ 294.000,00 Valor por extenso: duzentos e noventa e quatro mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa LVC Nome do Avaliador LUIZ VIRIATO MARTINS

CABRAL CREA / CAU 0600832340

Local e Data

Jundiai 18/02/2019

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

(4)

Representação Fachada Descrição

Data Foto

Representação Vista da Rua Descrição

Data Foto

Representação Vista da Rua Descrição

Data Foto

Representação Fachada Descrição

Data Foto

Representação Vista da Rua Descrição Data Foto

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5

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Laudo de avaliação de imóveis

Identificação do Imóvel

Caracterização da Região

Terreno

Condomínio / Imóvel Avaliando

Manifestações sobre a garantia

Questões Complementares

Observações Finais

Amostras:

Tabela de homogenização

Cálculo Valor Avaliação

Avaliação para Garantia de Financiamento

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5

Imagem - Mapa