A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /0513 OBJETO: ENDEREÇO: RUA ESPÍRITO SANTO Nº 571 ÁREA CONSTRUÍDA: 5.

(1)

A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

No 19.510.017/0513

SOLICITANTE:

BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO

IMOBILIÁRIO FII

OBJETO:

ENDEREÇO:

RUA ESPÍRITO SANTO Nº 571

CENTRO

BELO HORIZONTE - MG

ÁREA CONSTRUÍDA:

5.407,00 M²

ÁREA TERRENO:

855,00 M²

FINALIDADE:

MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO

OBJETIVO:

DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E

VENDA

AVALIAÇÃO

DATA BASE: MAIO/2014

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

(CONCEITO VALOR JUSTO “FAIR VALUE”)

(2)

ÍNDICE

I. INTRODUÇÃO ... 3

II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO ... 4

1. OCUPAÇÃO

CIRCUNVIZINHA ... 4

2. LOGRADOUROS

DE

SITUAÇÃO ... 5

3. DESCRIÇÃO

DO

TERRENO ... 6

3.1. CARACTERÍSTICAS

BÁSICAS ... 6

3.2. RESTRIÇÕES

DE

USO

E

OCUPAÇÃO

DO

SOLO ... 6

3.3. RESTRIÇÕES

EM

FUNÇÃO

DE

PRESERVAÇÃO

OU

TOMBAMENTO ... 6

4. DESCRIÇÃO

DAS

EDIFICAÇÕES ... 7

III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) ... 9

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ... 9

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) ... 10

VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO ... 11

VII. CONCLUSÃO ... 13

(3)

I. INTRODUÇÃO

A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais),

com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São

Paulo, CNPJ nº 48.882.971/0001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente

referenciado, classificado como Propriedades para Investimento do BB PROGRESSIVO II

– Fundo de Investimento Imobiliário – FII, administrado pela Votorantim Asset

Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda..

.

No volume incial do laudo identificado com o número 19.510.000/0514 estão descritas

todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações

comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial,

onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como

as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão

apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices.

Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas

premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já

estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas

podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do

relatório.

Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão

vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o

decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de

projeção.

(4)

II. IDENTIFICAÇÃO

E

CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO

1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Distribuição da Ocupação

Predominante

Vertical

Densidade de Ocupação

Alta

Estágio de Desenvolvimento Local Consolidado

vertical

Uso Predominante Local

Comercial

Padrão Comercial Local

Regional

Padrão Econômico

Médio-alto

Nível Geral de Transportes

Ótimo

Nível de Acesso

Ótimo

Acesso ao imóvel

Acesso direto

Intensidade de Trafego

Alta

Nível de Escoamento de Tráfego

Bom

O entorno possui ciclovias?

não

Elementos Urbanos Identificados até

500m

Comércio de vizinhança / Polo comercial

regional / Hospitais / Shopping centers / Hotéis

/ Ônibus / Lotação / Trens / Metrô / Escolas /

Igrejas/templos / Lazer / Saúde / Segurança

pública / Água encanada / Coleta de lixo /

Coleta seletiva de lixo / Esgoto pluvial / Esgoto

sanitário / Energia elétrica / Iluminação pública

/ Pavimentação / Telefone

Elementos Urbanos Identificados de

500m a 1500m

Faculdades ou universidades / Parques públicos

Elementos Urbanos Identificados de

1500m a 3000m

Clubes sociais ou esportivos / Hospitais

O local se encontra em uma zona de

risco (acidentes, assaltos, roubos)?

não

(5)

2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO

LOGRADOURO 1

Denominação

Rua Espírito Santo

Tipo de Logradouro

Principal

Quantidade de Pistas

1 Mãos de Direção

Única

Pavimentação Asfalto

Traçado Retilíneo

Perfil (inclinação)

Plano

Calçadas Em

mosaico

Iluminação Pública

Vapor de sódio

Nível Comercial do Logradouro

Intenso

LOGRADOURO 2

Denominação

Rua dos Carijós

Tipo de Logradouro

Secundário

Quantidade de Pistas

1 Mãos de Direção

Única

Pavimentação Asfalto

Traçado Retilíneo

Perfil (inclinação)

Inclinado

Calçadas Em

mosaico

Iluminação Pública

Vapor de sódio

(6)

3. DESCRIÇÃO DO TERRENO

3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS

Área (m²)

855,00

Quantidade de Frentes

2 Esquina Sim

Formato (aproveitamento)

Bom

Superfície Seca

Topografia

caído para os fundos de 5 a 10%

Frente Principal (m)

30,00

Frente Secundária (m)

28,50

3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Denominação da Zona

ZCBH

Coeficiente de Aproveitamento Básico

3,00

Principais Usos Permitidos

Residencial unifamiliar / Residencial

Multifamiliar / Comercial de vizinhança /

Comercial central (médio porte) / Comercial

de grande porte / Serviços de vizinhança

Principais Usos Vetados

Serviços centrais (médio porte) / Serviços de

grande porte / Industrial pesado / Usos

incômodos, nocivos e perigosos

Principais Usos Condicionados

Institucional

3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO

Restrições de Aproveitamento em função de

preservação por tombamento ou lei

O imóvel é tombado pelo Iepha-MG,

Instituto Estadual do Patrimônio

Histórico e Artístico de Minas Gerais e

não poderá sofrer alterações em sua

fachada.

(7)

4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

Denominação Prédio

Comercial

Tipo Edifício

Comercial

Padrão Construtivo

Comercial/Escritório/Superior/c/elev.

Situação Construído

Idade 37

Estado de Conservação

c – Regular

Nº Pavimentos

8 Área Útil Total (m²)

4.391,00

Área Construída Total (m²)

5.407,00

Pé direito (metros)

3,00

Posicionamento no terreno

Geminado por ambos os lados e sem recuo

frontal

Estrutura: concreto

armado

Fechamento Lateral:

Alvenaria

Tipo de Cobertura:

laje impermeabilizada e telhas de

fibrocimento

Apoio da Cobertura:

Concreto e madeira em quatro águas

Material da Cobertura:

laje e telhas de fibrocimento

Revestimento Externo:

vidros com caixilharia de alumínio e granito

apicoado

Dependências Internas:

Subsolo: entrada de serviço, salas

operacionais, 03 sanitários, casas de

máquinas, dependências da agência e

tesouraria; Pavimento Térreo: atendimento

eletrônico, agência Estilo Carijós e 02

sanitários; Segundo Pavimento: dependências

da agência, copa e 03 sanitários; Terceiro

Pavimento: agência, PSO e 03 sanitários;

Quarto Pavimento: salas de expediente, copa,

sala on line e 03 sanitários; Quinto

Pavimento: dependências SSQN, 03

sanitários e terraço descoberto; Sexto

Pavimento: dependências Gecor, sala de

treinamento, copa e 03 sanitários.

Pisos: Carpete,

lajota

esmaltada, vinílico (paviflex),

granito e mármore

Paredes:

Massa corrida com pintura à base de látex,

azulejos, fórmica, divisórias de madeira com

tecido e mármore

Forros:

Gesso e laje

Esquadrias:

Alumínio e ferro

Nº Elevadores:

1 em funcionamento e outro em instalação

(8)

Capacidade dos elevadores (Kg):

8 pessoas ou 600 kg

Segurança:

Cartão magnético / central de PABX /

circuito fechado de TV / registro de imagem

Incêndio / Emergência:

Detector de fumaça / extintores / luz e alarme

de emergência / rede de hidrantes

Ar Condicionado:

Central comum

Energia: Gerador

automatizado

Áreas Comuns:

Sanitários

(9)

III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO

(COMPARATIVO)

O valor de mercado de locação foi obtido com base no unitário definido para o imóvel

avaliando, considerando-se as devidas correções específicas para adequá-lo às

características do avaliando, conforme apresentado no memorial de cálculo e pesquisa em

anexo.

Área Locável (m²)

Unitário (R$/m²)

Valor de Mercado de

Locação (R$)

4.391,00

34,62

152.000,00

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)

Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume

inicial e seus anexos, obtivemos o seguinte valor

de mercado de compra e venda do

imóvel avaliando no conceito de valor justo (“fair value”):

Valor do Empreendimento:

R$ 13.778.673,00

Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer

decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das

premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são

vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que

carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.

(10)

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)

Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor:

A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de

comercialização de 35%para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método

da Renda.

Á re a U n it. Id . Est. V id a De p . C u sto C u sto

(m 2) R $ a p . R e m . R e p ro d u çã o R e e d içã o

T e rre n o 855,00 3.820,00 1,00 3.266.100 3.266.100

Im óvel c om erc ial 5.407,00 2.630,00 37 c 28 0,49 14.220.410 6.968.001

S u b to ta l Ed ifica çõ e s 5.407,00 14.220.410 6.968.001

Cu sto s 17.486.510 10.234.101

V a lo r d e M e rca d o F . Com erc ializ aç ão 1,35 13.778.673

D e n o m in a çã o

(11)

VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO

Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:

1)

O imóvel avaliando é uma propriedade especializada?

a)

O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais?

Sim

b)

O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade

de usuários de mercado? Em parte

c)

O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não

d)

O imóvel enquadra-se como: Propriedade com grau intermediário de

especialização

2)

A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente:

a)

O imóvel situa-se em local Consolidado vertical;

b)

As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? sim;

c)

O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? não;

d)

Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? sim;

e)

A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação?

não;

f)

Não existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das

edificações de acordo com a legislação,haja vista o tombamento do edifício;

g)

Não existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? não;

h)

Não é possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações

atuais;

i)

O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? sim;

j)

O uso atual está compatível com o entorno do local? sim;

k)

Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? não;

l)

Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação

de imóveis no entorno? sim;

3)

O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando:

a)

Frente e entrada do Imóvel: Excelente.

b)

Formato do terreno: Excelente.

c)

Posicionamento das edificações no terreno: Excelente.

d)

Distribuição das dependências: Regular.

e)

Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Boa.

f)

Circulação interna (horizontal e vertical): Regular.

g)

Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa.

h)

Estado de conservação geral: Boa.

i)

O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em

aproximadamente 32%, indicando que o imóvel está em uma fase de

aproveitamento eficiente em termos de investimento em terreno e edificações.

j)

A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado

(12)

10.234.101,00 ), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio

econômico.

O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em

edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do

terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o

terreno.

4)

Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto

ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços,

temos o seguinte cenário:

a) Nível de oferta: Médio: existe um estoque normal de imóveis similares para

negociação no local.

b) Nível de demanda: Médio: procura normal por imóveis similares (demanda

equilibrada).

c) Absorção pelo mercado: Normal: expectativa de venda entre 6 meses a 1 ano.

d) Desempenho do mercado atual: Normal: nível de oferta e demanda equilibrados.

e) Momento de mercado: Estável: As forças de negociação estão em equilíbrio.

(13)

VII. CONCLUSÃO

Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e venda

do imóvel avaliando para a data base de maio/2014 no conceito de valor justo (“fair

value”):

VALOR DO EMPREENDIMENTO:

R$ 13.778.673,00

Consideramos que o valor justo para os imóvel avaliando é o indicado acima para a

finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer que,

em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento futuro,

bem como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a propriedade,

outros referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme valores apresentados no

volume inicial para cada imóvel e fluxos de caixa projetados apresentados em anexo.

É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas

pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados

fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe

técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente

premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo

pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das

quais dependem os resultados projetados.

Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo

qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados

e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um

número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se

principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política

de impostos e outras variáveis relevantes.

Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou

desinvestimento.

PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO

DA

CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS

CARLOS EDUARDO FONSECA

ENGo CIVIL - CREA No 5060.356.339/D

(14)

VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no

19.510.017/0514, que se compõe de 14 (quatorze) folhas computadorizadas de um só lado,

sendo a última folha datada.

Em anexo:

- croqui de localização

- documentação fotográfica

- fluxo de caixa mensal projetado – cenário buy to lease - BB

- fluxo de caixa anual projetado – cenário buy to lease - BB

- fluxo de caixa mensal projetado – cenário mercado aberto

- fluxo de caixa anual projetado – cenário mercado aberto

- fluxo de caixa mensal projetado – cenário FII - BB

- fluxo de caixa anual projetado – cenário FII - BB

- pesquisas de valores

(15)

(16)

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

(17)

(18)

IMAGEM DE SATÉLITE DO IMÓVEL

(19)

FACHADA DO EDIFÍCIO

(20)

ASPECTO DA AGÊNCIA

(21)

ASPECTO DE GARAGENS DO SEGUNDO SUBSOLO

(22)

HALL DOS ELEVADORES NO PAVIMENTO TÉRREO

(23)

ÁREA DE SERVIÇOS NO TÉRREO

(24)

SALÃO NO PAVIMENTO TÉRREO

(25)

SALÃO DO PRIMEIRO PAVIMENTO

(26)

SALÃO DO TERCEIRO PAVIMENTO

(27)

ASPECTO DO AUDITÓRIO

(28)

SALÃO EM REFORMA NO QUARTO PAVIMENTO

(29)

OUTRA VISTA DO QUINTO PAVIMENTO

(30)

SALÃO DO SÉTIMO PAVIMENTO

(31)

SALÃO DO NOVO PAVIMENTO

(32)

SALÃO DO DÉCIMO PAVIMENTO

(33)

INFILTRAÇÕES NA LAJE DE TETO DO DÉCIMO PAVIMENTO

(34)

FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO

CONTEXTO BTL

(35)

19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional Cenário: BuyToLease

Ano 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total R$ em moeda constante + Receitas Operacionais 1.109 1.897 1.900 1.903 1.905 1.907 1.908 1.908 1.888 1.680 1.677 19.683 Área locável (m2) 2.561 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391

Unitário de mercado locação (R$/m2) 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34

Potencial de Mercado de Alugueis 1.048 1.773 1.770 1.768 1.765 1.766 1.768 1.768 1.768 1.768 1.768 18.729 Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,4% 4,9% 5,1% Área vaga (m2) - - - 18 217 224 Alugueis Efetivos 1.109 1.897 1.900 1.903 1.905 1.907 1.908 1.908 1.888 1.680 1.677 19.683 Receitas de estacionamento - - - Outras receitas - - - -- Impostos sobre receitas 40 69 69 69 70 70 70 70 69 61 61 718

PIS 7 12 12 12 12 12 12 12 12 11 11 128 COFINS 33 57 57 57 57 57 57 57 57 50 50 590 - Despesas Operacionais 9 15 15 15 15 15 15 15 17 42 43 218

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) - - - 2 20 21 43

Inadimplência irrecuperável - - - 1 8 8 17

Gestão e comercialização de contratos de locação 9 15 15 15 15 15 15 15 15 13 13 157

Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia - - -

Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX - - -

Despesas com auditoria - - -

Despesas com honorários advocatícios - - -

Despesas com reavaliação anual dos imóveis - - -

Despesas com formador de mercado - - -

Despesas com seguro dos imóveis - - -

Outras despesas - - -

Reserva de contingências - - -

Despesas iniciais de estruturação e distribuição - - - -= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 1.059 1.813 1.815 1.818 1.820 1.822 1.823 1.823 1.802 1.577 1.573 18.747

- Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 1.059 1.813 1.815 1.818 1.820 1.822 1.823 1.823 1.802 1.577 1.573 18.746

-/+ Receitas/Despesas financeiras (122) (181) (133) (86) (49) (25) (14) (8) (2) (0) (0) (619)

= Lucro antes de Impostos 1.181 1.994 1.948 1.904 1.869 1.848 1.837 1.831 1.804 1.577 1.573 19.366

- Impostos (IR/CSSL) 121 206 207 207 207 208 208 208 205 183 183 2.142 = Lucro líquido 1.060 1.787 1.741 1.697 1.662 1.640 1.630 1.624 1.598 1.394 1.391 17.224

+ Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 1.060 1.787 1.741 1.697 1.662 1.640 1.630 1.624 1.599 1.394 1.391 17.224

- Investimento em novos ativos 10.510 - - - - 10.510 - Reinvestimentos para reposição de ativos 217 382 491 429 362 238 124 124 122 105 107 2.700 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (9.667) 1.405 1.250 1.268 1.300 1.402 1.506 1.500 1.476 1.289 1.284 4.014

= Fluxos de Caixa Acumulado (9.667) (8.262) (7.012) (5.744) (4.444) (3.041) (1.535) (36) 1.440 2.730 4.014

+ Integralização dos Acionistas 12.991 - - - - - - - - - - 12.991

+ Reservas e provisões 2.480 - - - 2.480 = Fluxos de Caixa Acumulado 12.991 12.991 12.991 12.991 12.991 12.991 12.991 12.991 12.991 12.991 12.991

- Pagamento de Dividendos a Acionistas 1.060 1.787 1.741 1.697 1.662 1.640 1.630 1.624 1.590 1.289 1.284 17.004

= Fluxos de Caixa Líquidos do período (217) (382) (491) (429) (362) (238) (124) (124) (114) 0 (0) (2.480) = Aplicações + Disponibilidades 2.263 1.881 1.390 961 599 362 238 114 0 0 0

Acionistas

- Integralização dos Acionistas 12.991 - - - - - - - - - - 12.991

+ Distribuição de Dividendos 1.060 1.787 1.741 1.697 1.662 1.640 1.630 1.624 1.590 1.289 1.284 17.004

- Impostos - - - -+ Valor Residual - - - - 13.155 13.155 = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (11.930) 1.787 1.741 1.697 1.662 1.640 1.630 1.624 1.590 1.289 14.439 17.169

(36)

19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional

Ano R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2)

Unitário de mercado locação (R$/m2)

Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas

- Impostos sobre receitas

PIS COFINS - Despesas Operacionais

Despesas de condomínio/IPTU (vacância)

Inadimplência irrecuperável

Gestão e comercialização de contratos de locação

Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia

Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX

Despesas com auditoria

Despesas com honorários advocatícios

Despesas com reavaliação anual dos imóveis

Despesas com formador de mercado

Despesas com seguro dos imóveis

Outras despesas

Reserva de contingências

Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)

-/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos

- Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido

+ Depreciação e Amortização

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações

- Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos

= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas

+ Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Fluxos de Caixa Líquidos do período

= Aplicações + Disponibilidades Acionistas

- Integralização dos Acionistas

+ Distribuição de Dividendos

- Impostos + Valor Residual

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas

Cenário: BuyToLease 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 94,6% 93,4% 93,2% 92,9% 92,7% 92,6% 92,6% 92,6% 93,6% 105,2% 105,4% 95,2% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,9% 2,5% 2,5% 1,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 1,2% 1,2% 0,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,1% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,4% 93,8% 93,8% 95,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,4% 93,8% 93,8% 95,2% -11,0% -9,5% -7,0% -4,5% -2,6% -1,3% -0,7% -0,4% -0,1% 0,0% 0,0% -3,1% 106,5% 105,1% 102,5% 100,1% 98,1% 96,9% 96,3% 96,0% 95,5% 93,8% 93,8% 98,4% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 95,6% 94,2% 91,6% 89,2% 87,3% 86,0% 85,4% 85,1% 84,7% 83,0% 82,9% 87,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,6% 94,2% 91,6% 89,2% 87,3% 86,0% 85,4% 85,1% 84,7% 83,0% 82,9% 87,5% 948,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 53,4% 19,6% 20,2% 25,8% 22,5% 19,0% 12,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,2% 6,4% 13,7% -872,0% 74,1% 65,8% 66,6% 68,3% 73,5% 78,9% 78,6% 78,2% 76,7% 76,5% 20,4% -872,0% -435,5% -369,1% -301,9% -233,3% -159,5% -80,5% -1,9% 76,3% 162,5% 239,3% 0,0% 1171,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 66,0% 223,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 12,6% 1171,8% 684,7% 683,7% 682,8% 681,9% 681,1% 680,8% 680,8% 688,0% 773,1% 774,4% 0,0% 95,6% 94,2% 91,6% 89,2% 87,3% 86,0% 85,4% 85,1% 84,2% 76,7% 76,5% 86,4% -19,6% -20,2% -25,8% -22,5% -19,0% -12,5% -6,5% -6,5% -6,0% 0,0% 0,0% -12,6% 204,1% 99,1% 73,2% 50,5% 31,5% 19,0% 12,5% 6,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1171,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 66,0% 95,6% 94,2% 91,6% 89,2% 87,3% 86,0% 85,4% 85,1% 84,2% 76,7% 76,5% 86,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 784,2% 66,8% -1076,2% 94,2% 91,6% 89,2% 87,3% 86,0% 85,4% 85,1% 84,2% 76,7% 860,8% 87,2%

(37)

FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO

CONTEXTO BTL

(38)

19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal

Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação

- Investimento em novos ativos

- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos

- Reservas e provisões

= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Aplicações + Disponibilidades Inicial

= Aplicações + Disponibilidades

Acionistas

61

62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014

jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/14

61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 - - - - - - 0,0% 0,0% 0,0% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 153 152 162 161 161 160 159 - - - - 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 - 34,62 34,45 34,28 34,11 33,95 33,78 33,57 - 152,00 151,26 150,52 149,79 149,06 148,34 147,41 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - 153 152 162 161 161 160 159 - - - - - - - - - - 6 6 6 6 6 6 6 - 1 1 1 1 1 1 1 - 5 5 5 5 5 5 5 - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 146 145 155 154 154 153 152 - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 146 145 155 154 154 153 152 - (18) (18) (18) (17) (17) (17) (17) - - - - 164 163 173 172 171 170 169 - 17 17 18 18 17 17 17 - - - - 148 147 155 154 153 152 151 - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 148 147 155 154 153 152 151 - 10.510 - - - - 31 31 31 31 31 31 31 - - - (10.510) 117 116 124 123 122 121 120 - (10.510) (10.394) (10.278) (10.154) (10.031) (9.909) (9.788) (9.667) - - - 12.991 - - - - - - - 2.480 - - - - 117 232 356 479 602 723 843 - - - - 148 147 155 154 153 152 151 - (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) - 2.480 2.449 2.418 2.387 2.356 2.325 2.294 - 2.480 2.449 2.418 2.387 2.356 2.325 2.294 2.263 - - - 12.991 - - - - - - - - - - 148 147 155 154 153 152 151

(39)

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)

- Depreciação

Acionistas

73

74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015

73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 158 158 157 156 155 155 154 162 162 161 160 159 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 33,41 33,24 33,08 32,92 32,76 34,52 34,36 34,20 34,05 33,89 33,73 33,53 146,69 145,98 145,27 144,56 143,85 151,57 150,88 150,18 149,49 148,81 148,12 147,24 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - -158 158 157 156 155 155 154 162 162 161 160 159 - - - - - - - - -6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -151 151 150 149 148 148 147 155 154 154 153 152 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 151 151 150 149 148 148 147 155 154 154 153 152 (16) (16) (16) (16) (15) (15) (15) (15) (15) (14) (14) (14) 168 167 166 165 164 163 162 170 169 168 167 166 17 17 17 17 17 17 17 18 18 17 17 17 150 150 149 148 147 146 146 152 151 150 150 149 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 150 150 149 148 147 146 146 152 151 150 150 149 - - - - -31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 41 119 119 118 117 116 115 115 121 120 119 119 107 (9.548) (9.429) (9.312) (9.195) (9.079) (8.963) (8.849) (8.728) (8.607) (8.488) (8.369) (8.262) - - - - - - - - - - - - - - -963 1.081 1.199 1.316 1.432 1.547 1.662 1.783 1.903 2.022 2.141 2.248 150 150 149 148 147 146 146 152 151 150 150 149 (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (41) 2.263 2.232 2.201 2.170 2.139 2.108 2.077 2.046 2.015 1.984 1.953 1.922 2.232 2.201 2.170 2.139 2.108 2.077 2.046 2.015 1.984 1.953 1.922 1.881 - - - - - - - - - - -150 150 149 148 147 146 146 152 151 150 150 149

(40)

- Depreciação

Acionistas

85

86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016

85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 159 158 157 156 156 155 155 162 162 161 160 159 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 33,38 33,22 33,07 32,92 32,77 34,42 34,27 34,12 33,98 33,83 33,68 33,49 146,56 145,89 145,22 144,55 143,88 151,15 150,49 149,84 149,19 148,54 147,90 147,05 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - -159 158 157 156 156 155 155 162 162 161 160 159 - - - - - - -6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -152 151 150 149 149 148 148 155 154 154 153 152 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 152 151 150 149 149 148 148 155 154 154 153 152 (13) (13) (13) (12) (12) (11) (11) (10) (10) (10) (9) (9) 165 164 163 162 160 160 159 165 164 163 162 161 17 17 17 17 17 17 17 18 18 18 17 17 148 147 146 144 143 143 142 148 147 146 145 144 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 148 147 146 144 143 143 142 148 147 146 145 144 - - - -41 41 41 41 41 41 41 41 41 41 41 36 106 105 104 103 102 101 100 106 105 104 103 108 (8.156) (8.050) (7.946) (7.843) (7.741) (7.640) (7.539) (7.433) (7.327) (7.223) (7.120) (7.012) - - - - - - - - - - - - - -2.355 2.460 2.564 2.667 2.769 2.871 2.971 3.078 3.183 3.287 3.391 3.499 148 147 146 144 143 143 142 148 147 146 145 144 (41) (41) (41) (41) (41) (41) (41) (41) (41) (41) (41) (36) 1.881 1.839 1.798 1.757 1.715 1.674 1.633 1.591 1.550 1.509 1.467 1.426 1.839 1.798 1.757 1.715 1.674 1.633 1.591 1.550 1.509 1.467 1.426 1.390 - - - - - - - - - - -148 147 146 144 143 143 142 148 147 146 145 144

(41)

- Depreciação

Acionistas

97

98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017

97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 159 158 157 157 156 156 155 162 162 161 160 160 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 4.391 33,34 33,20 33,06 32,91 32,77 34,33 34,19 34,05 33,91 33,77 33,63 33,44 146,41 145,78 145,15 144,52 143,89 150,73 150,11 149,49 148,88 148,27 147,66 146,85 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - -159 158 157 157 156 156 155 162 162 161 160 160 - - - - - - -6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -152 151 150 150 149 149 148 155 154 154 153 153 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 152 151 150 150 149 149 148 155 154 154 153 153 (9) (8) (8) (8) (8) (7) (7) (7) (6) (6) (6) (6) 160 159 158 158 157 156 155 162 161 160 159 158 17 17 17 17 17 17 17 18 18 18 17 17 143 142 141 141 140 139 138 144 143 142 142 141 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 143 142 141 141 140 139 138 144 143 142 142 141 - - - -36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 31 107 106 105 104 104 103 102 108 107 106 105 110 (6.905) (6.799) (6.694) (6.589) (6.486) (6.383) (6.281) (6.173) (6.065) (5.959) (5.854) (5.744) - - - - - - - - - - - - - -3.606 3.712 3.817 3.921 4.025 4.128 4.230 4.338 4.445 4.551 4.657 4.766 143 142 141 141 140 139 138 144 143 142 142 141 (36) (36) (36) (36) (36) (36) (36) (36) (36) (36) (36) (31) 1.390 1.354 1.318 1.281 1.245 1.209 1.173 1.137 1.101 1.064 1.028 992 1.354 1.318 1.281 1.245 1.209 1.173 1.137 1.101 1.064 1.028 992 961 - - - - - - - - - - -143 142 141 141 140 139 138 144 143 142 142 141