RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

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I - IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO

Data:

II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM Tipo de Bem:

Tipologia: Terreno rústico

Finalidade: Localização: Distrito Concelho Freguesia Localidade Morada Nº Polícia - Nº de Lote Designação - *Coordenadas GPS Fonte Confrontações Registadas: Norte Sul Este Oeste Dados Registrais: Nº Matriz Nº C.R.P.

Letra PH Insc hipoteca

Entidade Detentora do Imóvel:

Entidade

Fonte

CRP

III - CARACTERÍSTICAS DO LOCAL Tipo de Aglomerado Urbano:

Distância à Sede de Concelho: 12 Km

,

Infraestruturas Urbanísticas:

Arruamentos e Acessos Electricidade

Águas Telecomunicações

Saneamento Gás

Observações:

Equipamento Urbano: Interesse Comercial: Potencialidade de Desenvolvimento:

- FRACÇÕES E PRÉDIOS NÃO FRACCIONÁVEIS

08/out/18 Avaliação nº:

Coimbra

UF Ervedal da Beira e Vila Franca da Beira

Oliveira do Hospital Ervedal

Caminho Sebastião D'Argent de Albuquerque

40°25'8.27"N e 7°53'37.15"

-Outeiro

Mário Martins e Outros

Google Earth

Sebastião D'Argent de Albuquerque

566 sob o registo n.º 988/19880406

Miguel Vaz de Almada, Maria Helena Vaz de Almada, Raúl Neves Fazendeiro, Helena Pombo

-

-Ervedal da Beira é uma freguesia do concelho de Oliveira do Hospital, com 28,78 km² de área e 1 394 habitantes (2011). Com ligação a O. Do Hospital e a Vila Franca de Beira pela N230, estrada que se encontra em boas condições.

Ervedal é uma pequena localidade, onde predominam habitações unifamiliares de dois pisos, e é circundada por uma grande área natural. Na Vila é possível encontrar comércio de proximidade e escolas. Trata-se de uma zona onde predomina a indústria de recolha e transformação de madeira.

Na envolvente mais abrangente, é possível observar os vestígios dos incêncios ocorridos o ano passado. Fracção Autónoma Moradia Outros Prédios não Fraccionáveis

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IV - CARACTERÍSTICAS DO BEM Insersão Urbana:

Cercea do Edifício

Sendo: Caves Andares

R/C Sotão

Nº de Pisos do Prédio: Tipo de Ocupação do Prédio:

Materiais Principais:

PAREDES

PAVIMENTOS

ELEVADORES Nº

Instalações especiais:

Estacionamentos: Lugares Boxes

Nível de Acabamentos: Exposição Solar: Vistas:

Descrição Sumária:

V - SITUAÇÃO ACTUAL DO BEM

Estado de Construção: Estado de Conservação:

Descrição dos Trabalhos:

Trabalhos Realizados: Construção Obras (Restauro / Ampliação)

Ocupação:

Idade: Do Prédio Do Restauro

Página 2 de 5 Zonas Húmidas

Zonas Secas Caixilharia

Em termos de vegetações, temos o eucalipto como espécie dominante na região. De acordo com a CRP, o terreno será composto por pinhal.

Terreno rústico, praticamente plano. Não foi possível apurar a sua configuração.

Cobertura Estrutura

Exteriores Interiores

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VI - PROCESSO CAMARÁRIO

Projecto aprovado em:

-Licença de Construção nº: - Válida até:

Licença de Utilização nª: Não fornecida Emitida em:

VII - ÁREAS

Terreno ( At ) : 13 800 m2 Implantação ( Ai ) :

Coberta ( Ac ) : Logradouro ( Al ) :

Bruta ( Ab) : Bruta Privativa ( Abp ) :

ACESSÓRIAS

Arrecadações : Estacionamento - Lugares :

Alpendres : Estacio. e Zonas Tecnicas :

Varandas : Diversos :

VIII - CÁLCULO DE VALORES 1 . Método Comparativo - P.V.T. Terreno ( At ) : 13 800 m2 X 0,95 € / m2 = 13 131,10 € Arrecadações : € / m2 = P.V.T. = 2 . Método do Investimento Bruta ( Ab) : 13 800 m2 X € / m2 = Arrecadações : € / m2 = Total C = Terreno - T Hipótese 1 € / m2 = Hipótese 2 € / m2 = Valor Proposto T = Encargos ( em % de C ) - E

Projecto / Licença / Taxa % de C =

Financeiros % de C =

Outros % de C =

Total E =

Custo Total ( C + E + T ) Ct =

Margem Lucro do Promotor L = % de Ct =

Valor Total em Novo ( Ct + L ) V =

Depreciação (Física, Funcional, Económica) D = % de V = Valor do Imóvel no Estado Atual

5 . Justificação das Metodologias Utilizadas

No presente relatório foram aplicados os métodos que, face às características do bem, entendemos serem os que melhor se adequam à valorização do imóvel.

13 100,00 €

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Observações:

IX - CONCLUSÃO 1 . Aquisição / Outra

Valor Comercial do Bem (no estado atual) Va = 13 100,00 €

Avaliadores Intervenientes

Avaliador : Tânia Fragoso Registo CMVM nº: PAI/2016/410 Datas:

Visita 01/out/18 08/out/18

Pedido - 08/abr/19

(*) Data do Término do Trabalho de Avaliação e Entrega do Relatório de Avaliação.

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Término / Entrega (*) Validade da avaliação

Atendendo à lei nº 153/2015 a Avaliadora declara:

· Ter competências e experiência profissional necessárias e adequadas ao desempenho das funções de avaliador;

· Não ter qualquer interesse específico no imóvel objecto de avaliação, não ter qualquer relação (seja de carácter pessoal ou comercial) com o devedor, nem auferir de qualquer dividendo pelo valor de avaliação a atribuir ao imóvel. Por estes motivos não nos encontramos em situação passivel de afectar a nossa análise.

1- As áreas consideradas foram retiradas da Certidao de Teor Fornecida. Não tivémos acesso á CPU ou a planta com clara delimitação dos

terrenos em causa.

Fomos à Câmara Municipal de Oliveira do Hospital e Conservatória do Registo Predial, onde não foi possível obter mais elementos. De acordo com o IGEO, na consulta do cadastro, apurámos que o mesmo se encontra em elaboração, no entanto o mesmo ainda não está disponível para consulta pública. Informação confirmada telefonicamente junto do Eng.º Manuel Reis que está a conduzir este processo. A denominação da localização que consta da Certidão de Teor, não se encontra no local identificado.

Assim que o cadastro estiver disponível, sugerimos que seja efetuado o apuramento exacto dos limites do terreno em avaliação.

Apresentamos uma delimitação que poderá corresponder á área em avaliação, no entanto carece de confirmação quando o cadastro estiver disponível.

A denominação da localização que consta da Certidão de Teor, não se encontra no local identificado. O reconhecimento da zona aproximada dos terrenos foi feita com ajuda de um habitante local, o Sr. António Maria Casca Gomes, que auxiliou igualmente na localização aquando a deslocação dos técnicos para a elaboração do cadastro. Deste modo a localização dos terrenos, é aproximada e baseada na informação prestado pelo Sr. António Gomes.

2- O mercado imobiliário na zona encontra-se em equilíbrio com o procura, sendo pouco dinâmico neste tipo de produto. Normalmente a

procura existe quando os terrenos são contíguos com outros proprietários, permitindo assim a expansão dos existentes.

3- Para efeitos de avaliação, considerámos o valor resultante do método comparativo de mercado, que resulta do menor valor das

metodologias utilizadas.

Para efeitos de avaliação, foi adoptado o Valor de Mercado do Método Comparativo - Venda. Considera-se que se trata de um terreno sem capacidade construtiva e com pouco potencial de exploração agrícola tendo em consideração a área de terreno. Verificamos igualmente que o prédio em avaliação não cumpre a Unidade de cultura - limite mínimo de superfície dos prédios rústicos, no caso de exploração florestal, no sentido que não possui área suficiente para que seja rentável do ponto de vista da exploração florestal. O melhor aproveitamento deste imóvel podia ser conseguido pelo emparcelamento com outros terrenos adjacentes.

Nota:

1-Os valores indicados nos relatórios de avaliação quer se tratem de valores comerciais quer de venda rápida, pressupõem o(s) imóvel(eis) devoluto(s) e livre(s) de ónus ou encargos que não os que hajam sido contabilizados expressamente no corpo do relatório.

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XI - Resumo das Metodologias Aplicadas (Todas ou parte das descritas)

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Método Comparativo:

Imóvel avaliado na óptica de mercado, ou seja, por comparação de mercado efectuada com base em valores de transacção praticados actualmente no mercado local. Método baseiado no relacionamento do valor de um imóvel com os dados relativos à transacção de outros imóveis com características semelhantes ou comparáveis, tendo em vista a obtenção de um carácter objectivo dos valores de avaliação. A recolha dos dados foi efectuada em diversas fontes do Mercado Imobiliário. O Método de Mercado pressupõe a venda em mercado livre por um proprietário a um qualquer interessado, por comum acordo e sem qualquer ónus ou encargo.

Método do Rendimento:

Cálculo do Valor presente, considerando o uso e estado atual, de um imóvel (urbano ou rústico) em função da sua capacidade de produzir rendimentos. Relaciona – perspectivando a continuidade de utilização – o rendimento futuro com o seu valor presente para que se obtenha o valor de mercado. Utilização de uma taxa de capitalização baseada no conhecimento do mercado imobiliário local e na relação existente entre os valores de venda e de arrendamento nesse mesmo mercado. O valor presente, já depreciado face às obras necessárias para repor a qualidade física e ambiental das instalações traduz o valor do imóvel. As rendas consideradas são ilíquidas, não sendo portanto acrescidas de IVA nem efetuando retenção de IRS/IRC.

Método do Investimento:

O Método representa uma forma de decompor o valor do imóvel no Valor do Solo Urbano (valor do solo e Urbanidade), no Valor da Construção (custos) e Valor de Custos Indirectos (custos financeiros, taxas, etc.). Este método permite calcular o custo actual de reposição ou substituição de uma construção, devidamente depreciada tendo em conta o seu estado actual.

Método do Discounted Cash Flow:

Estima-se o valor do Solo Urbano afecto deduzindo ao conjunto das receitas potencialmente geradas no empreendimento, os custos necessários à execução física do edificado, infra-estruturas e obras de urbanização necessárias, assim como os custos indirectos. O resultado de uma diferença de valores em que as Receitas são obtidas por Comparação e Capitalização de Rendas, os Custos Reais são os praticados pela Construção Civil e os encargos indirectos afectos, será então o valor do terreno.

É considerada a infra estruturação da área de solo, a construção do edificado e sua venda total, existindo um faseamento ao longo de períodos de tempo que é analisado de acordo com as características do projecto. Atribuem-se custos (de reposição ou substituição) por m² de construção, de infra estruturação e de urbanização. Esses custos são resultantes da análise de custos praticados no mercado e ponderados por valores actuais e correntes (a preços constantes do ano que decorre). Aplica-se uma margem sobre os custos de construção e valor de venda para custos de gestão administrativa, promoção e comercialização.

A rentabilidade global do projecto é efectuada a partir de uma análise de fluxos de caixa baseada no mercado local e a sua implementação (Fluxo Temporal de Rendimentos). É incluído na análise da rentabilidade o valor corrente de mercado do solo a avaliar e contabilizado como um custo a assumir e a integrar no momento inicial do empreendimento (Valor Residual).

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Data:

Localização aproximada

MATERIAL FOTOGRÁFICO

08.10.2018

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7/ 10

Data:

MATERIAL FOTOGRÁFICO

08.10.2018

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8/ 10

Data: Titular:

Delimitação aproximada de terreno com 15.600m 2

DOCUMENTOS / PLANTAS

43381

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9/ 10

Data: Titular:

43381

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VALORES DE VENDA

VP 7 000 € Terreno 7 000 7 000 € 1,0

Rua do Lameiro Grande, 7 - Ervedal - Tereno urbanizável

Particular - Francisco 919642449

Tereno urbanizável, junto à escola e cooperativa do vinho. Foi de mimos, pastagem.

Tem um Poço forrado a Pedra Agora tem: Pinheiros, Salgueiros.

Mato. https://www.idealista.pt/imovel/280_60873/ _-15% _0% _-10% _-50% _0,38

VP 3 100 € Terreno 3 100 3 100 € 1,0 Ervedal

Particular- Fernando 966314581

Terreno rústico com pinhal. Acesso por caminho de 1km a 2km.

https://www.idealista.pt/imovel/284

72236/ -15% 0% -35% 0% 0,55

VP 15 000 € Terreno 11 750 15 000 € 1,28 Seixo da Beira ERA

Terreno rústico florestal

https://www.era.pt/imoveis/terreno-

rustico-oliveira-do-hospital-seixo-da-beira_pt_933428 -15% 0% -2% 0% 1,07

VP 20 000 € Terreno 12 800 20 000 € 1,56 Lagares Remax Magistral 2

Terreno rústico plano com 12.800m2. A confrontar com a estrada Tem Oliveiras e várias Arvores, 1 Poço Forrado a Granito. Boa localização. https://www.remax.pt/Terreno- Venda-Lagares-Oliveira-do- Hospital_124891003-468?LFPNNSource=Search&cKe y=124891003-468 -15% 0% -1% -15% 1,12

VP 60 000 € Terreno 49 600 60 000 € 1,21 Avô ERA

Terreno rústico com árvores de fruto e vinha. https://www.remax.pt/Terreno- Venda-Lagares-Oliveira-do- Hospital_124891005-36?LFPNNSource=Search&cKey

=124891005-36 -15% 0% 7% 0% 1,10

VP 110 000 € Terreno 68 000 110 000 € 1,62 Lagares da Beira e lajeosa Remax Visão

Terreno com 68700m2 de Carvalhos e Castanheiros e duas minas de agua, em Vale ou Ribelas.

https://www.remax.pt/Terreno- Venda-Lagos-da-Beira-e-Lajeosa- Oliveira-do-Hospital_123601112-4?LFPNNSource=Search&cKey=

123601112-4 -15% 0% 8% 0% 1,48

Iv priv Homogenizado Aútil Preço / Renda

0,95 €

50 750,0 m2 71 700 €

QUADRO DE PROSPECÇÃO - Terrenos

T ip o - VT / VP VALOR (€) USO (Hab) At (m2) VALOR EXPURGADO <==> Sem Est./Gar. (€) VALOR UNITÁRIO (€/m2) MORADA: URBANIZAÇÃO/LOCAL C O N T AC T O PR O SP.

OBSERV. Fonte VT/VP Localizaçã

o Área Outros Homg

Médias por Tipologia

VENDAS RENDAS