Avaliações e Perícias de Engenharia Carlos Eduardo Pinto Estanti Engenheiro Civil

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE

DIREITO DA COMARCA DE COLINA – SP.

PROCESSO DIGITAL Nº 0000141-88.2017.8.26.0142

CARLOS EDUARDO PINTO ESTANTI, engenheiro, perito judicial, nomeado nos autos da Ação "Cumprimento de Sentença - Atos Administrativos" proposta por LUIZ MANOEL GOMES JUNIOR, em face de OSCAR BARCELLOS NETTO vem respeitosamente apresentar os resultados de seu trabalho. Agradece a nomeação para perito desse referido Juízo e coloca-se à inteira disposição para quaisquer esclarecimentos julgados necessários.

Assim, requer a expedição da guia de levantamento dos honorários periciais em razão da conclusão e entrega do laudo em cartório.

Termos em que, pede e aguarda total deferimento.

Franca / Colina, 08 de maio de 2019.

CARLOS EDUARDO PINTO ESTANTI ENGENHEIRO CIVIL – CREA 5061582993

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L A U D O P E R I C I A L

PROCESSO CÍVEL DA COMARCA DE COLINA – SP.

PROCESSO DIGITAL Nº 0000141-88.2017.8.26.0142.

EXEQUENTE: LUIZ MANOEL GOMES JUNIOR. EXECUTADO: OSCAR BARCELLOS NETTO.

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ÍNDICE

01 – TÍTULO; 02 – INTRODUÇÃO; 03 – OBJETIVO; 04 – PROVIDÊNCIAS INICIAIS; 05 – VISTORIA;

06 – DESCRIÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL; 07 – AVALIAÇÃO;

08 – RESPOSTAS AO QUESITOS DO AUTOR - FLS. 179/180; 09 – CONCLUSÃO;

10 – ENCERRAMENTO.

ANEXO: Levantamento Fotográfico, Tabela de Índices e Custos da Construção Civil do Estado de São Paulo e Valores do Instituto de Economia Agrícola (IEA).

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01 – TÍTULO

LAUDO PERICIAL para realização de perícia judicial na área de

engenharia (VISTORIA/AVALIAÇÃO), conforme nomeação

determinada no r. despacho de fls. 174/178.

Toda elaboração, execução e conclusão do presente trabalho técnico se conteve nas provas documentais trazidas aos autos pelas partes, e ainda, pela análise profissional e pericial do local objeto da lide.

02 – INTRODUÇÃO

O Perito tendo sido nomeado para proceder Avaliação Judicial, encontra-se devidamente habilitado para exercer esta nobre função, tendo em vista a qualificação técnica com base na Resolução nº 218 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (atividade 06), Lei Federal nº 5.194/art. 7º, apurando ao final os resultados e obedecendo a critérios e normas técnicas de engenharia.

03 – OBJETIVO

O trabalho tem por objetivo proceder à avaliação de um imóvel rural denominado Fazenda Baixadinha, situada no município e comarca de Colina/SP, de acordo com o Termo de Penhora de fls. 119 dos autos.

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“Entende-se por valor de mercado de um bem, quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”

04 – PROVIDÊNCIAS INICIAIS

Para a elaboração do laudo, o perito habilitado realizou estudo dos documentos apresentados nos autos, posteriormente vistoriou toda a área rural em questão, e ainda, procedeu ao registro fotográfico para o auxílio do Juízo, orientação das partes, condução e conclusão do trabalho pericial.

05 – VISTORIA

A vistoria foi realizada no dia 27 de março de 2019.

Conforme a NBR-502, vistoria é o exame circunstanciado e a consequente descrição dos bens, objetivando a sua avaliação.

A vistoria teve o acompanhamento do Sr. Oscar Barcellos Netto. Desde já, fique constando que os dados da vistoria estão claramente demonstrados pelos registros fotográficos, e que, as informações contidas no presente trabalho foram prestadas exclusivamente pela parte requerida.

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06 – DESCRIÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

Uma Gleba de terras rural que se destaca de maior porção, sem benfeitorias, além de cercas, área remanescente da Fazenda Baixadinha, situada no município de Colina/SP, com área de 519,65795 hectares, matrícula nº 3.591 e cadastro no INCRA sob nº 604.020.001.589-8.

A área da propriedade em seu perímetro delimita-se pela cidade com o Cemitério Municipal, Loteamento Jardim Universal, Bairro Cohab II, atingindo o leito do Córrego do Retirinho localizado na propriedade até encontrar-se com a Rodovia Brigadeiro Faria Lima, onde segue a sua direita até alcançar a propriedade da Senhora Bernadete Perrone, dos Senhores João Meneghelo e Adilson Sturaro, por último confronta-se com área da antiga Companhia Paulista de Estrada de Ferro, concluindo o perímetro na área urbana da cidade de Colina.

07 – AVALIAÇÃO

- PRELIMINARES

Versa o presente trabalho sobre a determinação do valor do alqueire no imóvel de uso rural, com exploração de atividades variadas, situada no Município e Comarca de Colina/SP, com área total de 214,7346901 alqueires ou 519,65795 hectares.

No trabalho apresentado, o avaliador procurou identificar, presumir e analisar todas as informações relevantes, interpretando-as no contexto dos princípios econômicos, aplicou as técnicas apropriadas

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que resultaram na estimativa de valor imóvel em questão, considerando as tendências de valor das terras, mercado de commodities, produção agrícola, composição e produtividade de solos, recursos naturais, conservação do solo e meio ambiente.

- METODOLOGIA

Para melhor compreensão da sistemática a ser adotada na avaliação da terra, apresentamos um sucinto resumo sobre quais são as normas que regem as avaliações.

A norma oficial de avaliação de imóveis rurais para o Brasil é a NBR 14653-3, de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Esta NBR 14653 é válida para todo o território nacional, por isso mesmo seu caráter geral é abrangente, assim, para cada região, como a própria NBR recomenda, deverão ser levadas em consideração particularidades dessa região.

Como a própria Norma recomenda, para a sua aplicação é necessário consultar também a Lei Federal nº 4.504 de 30/11/1994 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (EYA/MA).

Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais, essa Norma tem sido usada sem restrições em todo o Estado.

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Além desta, também existe a Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP, a qual fixa procedimentos para elaboração de laudos.

Esta avaliação foi elaborada segundo as Normas NBR 14653, da ABNT, e ainda de conforme com recomendações da Norma básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP.

- SITUAÇÃO / LOCALIZAÇÃO / CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

O imóvel vistoriado, Fazenda Baixadinha, está situado no Município e Comarca de Colina, Estado de São Paulo.

A exploração agrícola principal da região é a cana de açúcar, encontrando-se também a exploração pecuária e culturas anuais. A propriedade possui relevo suave e ondulado, a erosão é moderada e está controlada com obras de contenção (terraceamento e curvas de nível).

A Infra estrutura de apoio à produção agrícola é servida por Cooperativas Agrícolas, Agroindústrias, Assistência Técnica Agrícola, Comércio de Máquinas Agrícolas e Insumos e Armazenamento da Produção Agrícola.

Por se tratar de uma região voltada para agropecuária, a disponibilidade de mão de obra para esta atividade é boa.

Os recursos hidrográficos são satisfatórios, possuindo nascente e córrego de água.

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A infraestrutura pública disponível no local compõe-se de redes de energia elétrica, conservação e limpeza da estrada.

- DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO Selecionamento de dados

Para a avaliação, as Normas recomendam o método comparativo direto e o critério do valor médio do hectare.

Foram analisados dados preenchendo as seguintes condições: Exclusivamente de locais pertencentes à mesma região geo-econômica do imóvel avaliando, dando preferência a elementos com o mesmo tipo de solos.

Neste caso, os solos da propriedade avalianda enquadram-se de acordo com informações prestadas pela parte requerida.

Área total do imóvel é de 519,65795 hectares, sendo:

- 397,25 hectares de terras denominadas como “terra de cultura” enquadradas como CLASSE II (terras cultiváveis com problemas simples de conservação);

- 68,50 hectares de terras denominadas como “terra de pastagens” enquadradas como CLASSE III (terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais, mas ainda adaptadas para pastagem, reflorestamento e/ou vida silvestre);

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- 32,067 hectares de terras denominadas “terra de matas” (reflorestamento) enquadradas como CLASSE VII (terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagem, reflorestamento e/ou vida silvestre);

- 12,16 hectares destinados à benfeitorias não reprodutivas (Edificações);

- 9,68 hectares de área de servidão de passagem. - situação VICINAL I.

Elemento Paradigma: áreas rurais, sem benfeitorias, com aproveitamento agropecuário, como o imóvel avaliando cujo índice agronômico é igual a:

(397,25 x 0,903) + (68,50 x 0,713) + (32,067 x 0,285) 519,65795

Índice agronômico ponderado = 0,802 (fonte Tabela A)

Os imóveis semelhantes serão limitados a 30% em torno do índice agronômico do imóvel avaliando, que neste caso corresponde a: Limite inferior = 0,802 x 0,7 = 0,561

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TABELA A Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas

considerando a classe de capacidade de uso e situação, segundo Mendes Sobrinho.

I II III IV V VI VII VIII

100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20% ASFALTO 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200 VICINAL I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190 VICINAL II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180 VICINAL III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160 VICINAL IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150 VICINAL V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140 SITUAÇÃO

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO

DADOS COLETADOS E HOMOGENEIZADOS

OBSERVAÇÃO – 01

Informante: Sr. Valter Luiz Martins - corretor de imóveis

__________________________________________________________________ Área 4,90 ha, localizada no município de COLINA/SP, acesso por estrada de terra batida VICINAL II; 4,90 ha denominados como terra de cultura CLASSE II

__________________________________________________________________ Venda: R$ 290.000,00

Solo / Situação ---Área (ha)---Classe---Situação---Fator II, Vicinal II 4,90 0,95 0,90 0,855

Fator Ponderado = 0,855

Fator de elasticidade da oferta: 1,00 290.000,00 (valor à vista – valor das benfeitorias)/área= 59.183,67 Fator de classe e situação = Paradigma/observação 0,938

Fator de atualização: 1,000

Unitário = VV x Fator Classe e Situação x F. atual

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OBSERVAÇÃO – 02 Informante: : Imobiliária Pekasa

__________________________________________________________________ Área 10,90 ha, localizada no município de BARRETOS/COLINA/SP, acesso por estrada pavimentada; 9,00 ha denominados como terra de cultura CLASSE II; 1,80 ha denominados como terra de pastagem CLASSE IV _______________________________________________________________ Venda: R$ 700.000,00

Solo / Situação ---Área (ha)---Classe---Situação---Fator II, asfalto 9,00 0,95 1,00 0,950 IV asfalto 1,80 0,55 1,00 0,55

Fator de elasticidade da oferta: 0,90 630.000,00 (valor à vista – valor das benfeitorias)/área= 57.798,16 Fator de classe e situação = Paradigma/observação 0,913

VALOR UNITÁRIO = R$ 52.769,72 / ha.

Informante: Sr. Valdomiro - corretor de imóveis

__________________________________________________________________ Área 29,04 ha, localizada no município de COLINA / MONTE AZUL, acesso por estrada de terra batida VICINAL III; 29,04 ha denominados como terra de cultura CLASSE II

__________________________________________________________________ Venda: R$ 1.450.000,00

Solo / Situação ---Área (ha)---Classe---Situação---Fator II, Vicinal III 24,2 0,95 0,80 0,760

Fator de elasticidade da oferta: 1,00 1.450.000,00 (valor à vista – valor das benfeitorias)/área= 51.652,90 Fator de classe e situação = Paradigma/observação 1,055

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Informante: Sr. Abel corretor rural - Viva Real

__________________________________________________________________ Área 150,04 ha, localizada no município de COLINA, acesso por estrada de terra batida VICINAL II; 124,38 ha denominados como terra de cultura CLASSE II; 25,65 ha denominados como terra de mata CLASSE VII.

_________________________________________________________________ Venda: R$ 8.700.000,00

Solo / Situação ---Área (ha)---Classe---Situação---Fator II, Vicinal II 124,38 0,95 0,90 0,855 VII Vicinal II 25,65 0,30 0,90 0,270

Fator de elasticidade da oferta:1,00 8.700.000,00 (valor à vista – valor das benfeitorias)/área= 57.9874,54 Fator de classe e situação = Paradigma/observação 0,985

Unitário = VV x Fator Classe e Situação x F. atual VALOR UNITÁRIO = R$ 57.117,73 / ha.

Informante: Conecta Fazendas - Sr. Caio corretor

__________________________________________________________________ Área 191,18 ha, localizada no município de COLINA / BARRETOS, acesso por estrada de terra batida VICINAL II; 82,28 ha denominados como terra de cultura CLASSE II; 109,90 ha denominados como terra de pastagem CLASSE III. __________________________________________________________________ Venda: R$ 9.480.000,00

Solo / Situação ---Área (ha)---Classe---Situação---Fator II, Vicinal II 82,28 0,95 0,90 0,855 III Vicinal II 109,90 0,75 0,90 0,675

Fator de elasticidade da oferta: 1,00 9.480.000,00 (valor à vista – valor das benfeitorias)/área= 49.586,78 Fator de classe e situação = Paradigma/observação 1,067

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QUADRO DE RESUMO DA HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS AMOSTRAIS

Observação Unitário (R$/ha)

Área (ha) Índice Agronômico Tipo de Informação 01 R$ 55.514,28 4,90 0,855 Pesquisa 02 R$ 52.769,72 10,90 0,880 Pesquisa 03 R$ 54.493,81 29,04 0,760 Pesquisa 04 R$ 57.117,73 150,04 0,814 Pesquisa 05 R$ 52.909,10 191,18 0,752 Pesquisa

Não há um número significativo de informações para definir claramente uma tendência no valor em R$/ha, portanto, entendemos não ser significativa a variável área nesta amostra.

VERIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS SEMELHANTES Limite inferior = 0,802 x 0,7 = 0,561

Limite superior = 0,802 x 1,3 = 1,043

As observações são semelhantes ao avaliando, por este critério, portanto, serão utilizados no cálculo da média. Assim, a média entre os valores semelhantes acima é igual a R$ 54.560,93 Como não há observações situadas fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média, temos um conjunto homogêneo, cuja média, dita saneada, é igual a R$ 54.560,93 por hectare.

Este é o valor unitário básico para a situação paradigma em apreço, o imóvel avaliando.

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Para o cálculo do valor de mercado que mais se ajuste ao resultado das pesquisas, compreendendo fórmulas e relacionamentos a parâmetros e variáveis, o avaliador valeu-se dos métodos correntes adotados pela técnica avaliatória, utilizando um conjunto de cinco elementos comparativos, que depois de homogeneizados resultaram na estimativa do valor por hectare.

O nível de precisão adotado, segundo a norma NBR 14.653-3, da ABNT, é o grau de fundamentação II, obtendo-se elementos para a formação de convicção de valor, atendendo aos requisitos de atualidade dos mesmos, semelhança e confiabilidade (número de dados efetivamente utilizados, igual ou superior a cinco).

VALOR DA TERRA VT = S x q, onde:

S = área do imóvel penhorada (paradigma) = 519,65795 ha q = unitário básico de pesquisa = R$ 55.000,00/ha

VT = 519,65795 ha x R$ 55.000,00/ha

VT = R$ 28.581.187,25 (Vinte oito milhões, quinhentos e oitenta e um mil, cento e oitenta e sete reais e vinte cinco centavos).

EDIFICAÇÕES E INSTALAÇÕES – BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS

As Normas da ABNT preconizam que as edificações, instalações e construções devem ser avaliadas da seguinte forma:

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10.2.1. As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de dados de mercado, devem ser feitas através de orçamento qualitativos e quantitativos, compatíveis com o grau de fundamentação.

10.2.2. Quando empregado o método da quantificação de custo, podem ser utilizados orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas de custos, específicas para o mercado.

10.2.3. A depreciação deve levar em conta:

10.2.3.1. Aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do estado de conservação.

10.2.3.2. Aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a obsolescência e a funcionalidade do mesmo.

Não recomendamos a aplicação direta do custo unitário básico (CUB) disponibilizado pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil), porque são valores calculados para a realidade urbana, bem diferente da rural. Isto ocorre porque a determinação do CUB atende a exigências normalizadas, onde temos todos os encargos sociais, aprovação de projeto, engenheiro responsável, taxas municipais, estaduais, etc. que totalizam mais de 120% sobre o valor de material + mão de obra, dos quais apenas alguns encargos sociais também ocorrem no meio rural. Assim, estima-se que o custo no meio rural, para uma construção, é a metade do CUB calculado para a zona urbana.

Para a depreciação física em edificações no meio rural, encontramos a seguinte sugestão de índices, segundo Magossi (1983).

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Estado de conservação Fator de depreciação Ótimo 1,00 Bom 0,80 Regular 0,60 Precário 0,40 Mau 0,20 Péssimo 0,00

Já a depreciação funcional é aquela derivada da “inadequação, superação e/ou anulação” da edificação dentro do contexto da atividade econômica do imóvel e da região, adotando-se sempre o bom senso.

Podemos citar, por exemplo, uma propriedade com uma grande quantidade de edificações/instalações destinadas à produção de café. Hoje, a atividade principal na região resume-se a exploração de cana-de-açúcar, sendo o plantio de café inviável devido a problemas de mão-de-obra e condições de clima e solo.

Sendo assim, juntando a depreciação física de Magossi, podemos sugerir também a depreciação funcional.

Para a avaliação das benfeitorias será utilizado o valor do m² de construção elaborado pelo SindusCon - Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo – data base abril/2019 (Anexo).

R1 – Residência padrão baixo

Valor R$ 1.366,30 – adota-se a metade R$ 683,15/m² R1 – Residência padrão normal

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GI – Galpão

Valor R$ 783,16 - adota-se a metade R$ 391,58/m²

VALOR DAS BENFEITORIAS

As construções existentes no imóvel apresentam idade aparente de aproximadamente 40 a 60 anos, e se classificam nos seguintes padrões verificados:

- CASA SEDE- Trata-se de uma residência térrea, com vários cômodos, com varanda, área de serviço, entre outros. Estando em bom estado de conservação, com área construída de aproximadamente 590,00 m².

Área = 590,00 m² d = 0,80 (coeficiente de depreciação física)

V = Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional V = R$ 846,46 x 590,00 m² x 0,80

V = R$ 399.529,12 (Trezentos e noventa e nove mil, quinhentos e vinte e nove reais e doze centavos).

- CASA FUNCIONÁRIO 01 - Trata-se de uma residência térrea, em bom estado de conservação. Possui área construída de aproximadamente 140,00 m².

V = R$ 76.512,80 (Setenta e seis mil, quinhentos e doze reais e oitenta centavos).

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- CASA FUNCIONÁRIO 02 - Trata-se de uma residência térrea, em regular estado de conservação. Possui área construída de aproximadamente 130,00 m².

Área = 130,00 m² d = 0,60 (coeficiente de depreciação)

V = R$ 53.285,70 (Cinqüenta e três mil, duzentos e oitenta e cinco reais e setenta centavos).

- CASA FUNCIONÁRIO 03 - Trata-se de uma residência térrea, em regular estado de conservação. Possui área construída de aproximadamente 100,00 m².

V = R$ 40.989,00 (Quarenta mil, novecentos e oitenta e nove reais).

- ESCRITÓRIO - Trata-se de construção térrea, em bom estado de conservação. Possui área construída de aproximadamente 120,00 m².

V = R$ 65.582,40 (Sessenta e cinco mil, quinhentos e oitenta e dois reais e quarenta centavos).

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- IMÓVEL PARA CRIAÇÕES DIVERSAS 01 - Trata-se de uma edificação térrea, construída com madeira e alvenaria, em bom estado de conservação, com área construída de aproximadamente 100,00 m².

V = R$ 31.326,40 (Trinta e um mil, trezentos e vinte e seis reais e quarenta centavos).

- IMÓVEL PARA CRIAÇÕES DIVERSAS 02 - Trata-se de uma edificação térrea, construída em alvenaria, em bom estado de conservação, com área construída de aproximadamente 200,00 m². Área = 200,00 m² d = 0,80 (coeficiente de depreciação física)

V = R$ 109.304,00 (Cento e nove mil, trezentos e quatro reais).

- IMÓVEL PARA DEPÓSITO - Trata-se de uma edificação térrea, construída em alvenaria, em mau estado de conservação, com área construída de aproximadamente 100,00 m².

V = R$ 7.831,60 (Sete mil, oitocentos e trinta e um reais e sessenta centavos).

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- BARRACÃO PARA DEPÓSITO 01 - Trata-se de uma estrutura de madeira coberta com telhas metálicas, em regular estado de conservação, com área construída de aproximadamente 200,00 m². Área = 200,00 m² d = 0,60 (coeficiente de depreciação física)

V = R$ 46.989,60 (Quarenta e seis mil, novecentos e oitenta e nove reais e sessenta centavos).

- BARRACÃO CURRAL - Trata-se de uma edificação construída para engorda e ordenha de animais, possuindo partes em alvenaria, madeira, estrutura metálica e cobertura com telhas galvanizadas e de cimento amianto, abrangendo uma grande área coberta, com aproximadamente 9.000,00 m².

Área = 9.000,00 m²

d = 0,20 (coeficiente de depreciação física) 0,12 (coeficiente de depreciação funcional)

V = Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional V = R$ 391,58 x 9.000,00 m² x 0,20 x 0,12

V = R$ 84.581,28 (Oitenta e quatro mil, quinhentos e oitenta e um reais e vinte e oito centavos).

Obs. As demais edificações existentes na propriedade não foram consideradas nesta avaliação, por entender serem construções sem valor de mercado, e/ou serem passíveis de retirada.

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VB = R$ 399.529,12 + R$ 76.512,80 + R$ 53.285,70 + R$ 40.989,00 + R$ 65.582,40 + R$ 31.326,40 + R$ 109.304,00 + R$ 7.831,60 + R$ 46.989,60 + R$ 84.581,28.

VB = R$ 915.931,90 (Novecentos e quinze mil, novecentos e trinta e um reais e noventa centavos).

VALOR TOTAL DO IMÓVEL VTi = VT + VB

VTi = R$ 28.581.187,25 + R$ 915.931,90

VTi = R$ 29.497.119,15 (Vinte e nove milhões, quatrocentos e noventa e sete mil, cento e dezenove reais e quinze centavos).

08 - RESPOSTAS AOS QUESITOS AUTOR - FLS. 179/180

a-) descreva o imóvel penhorado

Resposta: Vide corpo do laudo.

b-) qual o seu valor total de mercado? Qual o valor por hectare e por alqueire?

Resposta: Valor total estimado de R$ 29.497.119,15 (Vinte e nove

milhões, quatrocentos e noventa e sete mil, cento e dezenove reais e quinze centavos). Valor estimado por hectare de R$ 56.762,57 e valor estimado por alqueire de R$ 137.365,41.

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c-) quais os critérios utilizados para a indicação do valor do bem? Houve alguma comercialização de parte do bem ou de imóvel próximo? Por qual valor, se positiva a resposta?

Reposta: Critérios pelo método Comparativo Direto de Dados de

Mercado, efetuando-se, é claro, as homogeneizações devidas. Prejudicado devido a inexistência de informações.

09 - CONCLUSÃO

Em virtude do exposto no presente trabalho, o perito estimou o VALOR TOTAL do imóvel rural denominado Fazenda Baixadinha em R$ 29.497.119,15 (Vinte e nove milhões, quatrocentos e noventa e sete mil, cento e dezenove reais e quinze centavos). O valor definido para o imóvel, objeto deste laudo, dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações não representa um número exato, e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. Isto não significa que eventuais negociações efetivas não possam ser feitas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas.

Sendo assim, através das observações relatadas, de pesquisas e de consultas realizadas, acredita que o valor encontrado para o imóvel em questão, corresponde com a realidade atual do mercado vigente na região de Colina/SP.

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10 - ENCERRAMENTO

Pelo exposto, o perito finaliza o trabalho técnico executado e ratifica todo o conteúdo do presente Laudo de Avaliação.

O trabalho é composto por 24 (vinte e quatro) laudas, digitadas apenas em seu anverso, mais anexo.

Sem mais; P. Deferimento.

Franca/Colina, 08 de maio de 2019.

CARLOS EDUARDO PINTO ESTANTI ENGENHEIRO CIVIL - CREA 5061582993

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LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

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(28)

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Data Índice Mês Ano 12 meses Índice Mês Ano 12 meses Índice Mês Ano 12 meses Índice Mês Ano 12 meses abr/18 192,94 0,22 0,88 3,51 234,94 0,00 0,41 3,55 145,78 0,63 1,80 3,35 231,83 0,00 0,00 4,40 mai/18 194,01 0,55 1,44 3,02 236,28 0,57 0,98 2,52 146,54 0,52 2,33 3,81 233,30 0,63 0,63 3,71 jun/18 195,24 0,63 2,08 3,03 237,68 0,59 1,58 2,17 147,49 0,65 2,99 4,49 236,12 1,21 1,85 3,54 jul/18 195,90 0,34 2,43 3,35 237,96 0,12 1,70 2,29 148,59 0,75 3,76 5,25 236,34 0,09 1,94 2,86 ago/18 196,53 0,32 2,76 3,55 237,96 0,00 1,70 2,10 149,93 0,90 4,70 6,26 236,34 0,00 1,94 1,94 set/18 196,48 -0,03 2,73 3,25 237,96 0,00 1,70 1,69 149,89 -0,03 4,67 6,20 234,98 -0,57 1,36 1,36 out/18 196,77 0,15 2,89 3,21 237,96 0,00 1,70 1,69 150,51 0,41 5,10 6,06 234,98 0,00 1,36 1,36 nov/18 197,32 0,28 3,18 3,46 237,96 0,00 1,70 1,77 151,69 0,78 5,93 6,63 234,98 0,00 1,36 1,36 dez/18 197,48 0,08 3,26 3,26 237,96 0,00 1,70 1,70 152,02 0,22 6,16 6,16 234,98 0,00 1,36 1,36 jan/19 198,55 0,54 0,54 3,41 239,58 0,68 0,68 2,00 152,57 0,36 0,36 6,07 234,98 0,00 0,00 1,36 fev/19 199,12 0,28 0,83 3,41 239,58 0,00 0,68 2,00 153,77 0,79 1,15 6,05 234,98 0,00 0,00 1,36 mar/19 199,44 0,16 0,99 3,60 239,58 0,00 0,68 1,97 154,46 0,45 1,60 6,63 234,98 0,00 0,00 1,36 abr/19 199,87 0,22 1,21 3,59 239,58 0,00 0,68 1,97 155,38 0,60 2,21 6,59 234,98 0,00 0,00 1,36

Custo unitário básico no Estado de São Paulo, padrão R8-N, abril de 2019

R$/m² Participação (%)

Mão-de-obra (com encargos sociais)* 838,13 60,33

Material 507,70 36,55

Despesas Administrativas 43,33 3,12

Total 1.389,16 100,00

(*) Encargos Sociais: 177,30%

Custo unitário básico no Estado de São Paulo*, abril de 2019 em R$/m²

Custo m² %mês Custo m²

R-1 1.366,30 R-1 0,22

PP-4 1.245,11 PP-4 0,21

R-8 1.186,56 R-8 0,22

PIS 925,21 R-16 0,22

Custo da construção comercial, industrial e popular no Estado de São Paulo, abril de 2019 em R$/m²

CAL (comercial andares livres) e CSL(comercial - salas e lojas), GI (galpão industrial) e RP1Q (residência popular)

Custo m² % mês CAL-8 1.603,13 CAL-8 0,22 CSL-8 1.388,43 CSL-8 0,23 CSL-16 1.848,26 CSL-16 0,25 Custo m² RP1Q 1.503,55 GI 783,16 Fonte: Secon/SindusCon-SP 1 Abril_2019

Boletim Econômico - Abril de 2019

Custo da construção residencial no Estado de São Paulo, padrão R8-N, índice base fev/07=100

Global Mão-de-obra Material Administrativo

Variação (%) Variação (%) Variação (%) Variação (%)

Padrão Baixo Padrão Normal Padrão Alto

% mês Custo m² % mês

0,30 1.590,42 R-8 1.625,25 0,17

0,25 1.692,93 R-1 2.026,14 0,15

0,21 1.697,36

0,29 1.389,16 R-16

(*) Conforme Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e disposto na NBR 12.721 da ABNT. Na formação do Custo Unitário Básico não foram incluidos os itens descritos na seção 8.3.5 da NBR 12.721/06

Padrão Normal Padrão Alto

% mês Custo m²

1.752,86 0,31

0,22 1.346,44

0,17

(*) Conforme Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e disposto na NBR 12.721 da ABNT. Na formação do Custo Unitário Básico não foram incluidos os itens descritos na seção 8.3.5 da NBR 12.721/06

0,21 1.495,12

0,23 1.988,04

% mês 0,24

(30)

Salários médios sem encargos sociais no Estado de São Paulo, abril de 2019 Função R$/h Variação mês (%) Servente 6,41 0,00 Pedreiro 7,85 0,00 Carpinteiro 7,90 0,00 Armador 7,92 0,00 Eletricista 8,22 0,00 Encanador 8,06 0,00 Pintor 8,15 0,00

Salário médio com encargos sociais no Estado de São Paulo, abril de 2019

Função R$/h Variação mês (%)

Engenheiro 50,44 0,00

Fonte: Secon/SindusCon-SP 2

(31)

Preço de materiais de construção no Estado de São Paulo, abril de 2019 Ordem decrescente de variação percentual no mês

Material Unidade Preço Mês Ano 12 meses

1 Areia média lavada m³ 87,96 3,17 14,07 15,77*

2 Brita 2 m³ 86,20 2,38 7,33 10,03_*

3 Fio cobre antichama isol. 750 V 2,5 mm² rolo 80,52 2,31 3,51 6,76

4 Concreto FCK=25 MPa m³ 268,21 2,07 4,39 7,37

5 Telha ondulada fibrocimento 6 mm m² 18,03 1,75 2,21 3,62

6 Bancada de pia de mármore 2x0,6x0,02cm unidade 302,47 1,59 2,34 2,30

7 Bloco cerâmico p/ alv vedação 9x19x19cm milheiro 519,42 1,47 1,80 4,97 8 Tinta látex branca PVA lata 182,72 1,21 0,82 5,55

IGP-M -Abril/2019 Índice 729,35 0,92 3,10 8,64

CUB- Materiais R$/m² 507,70 0,60 2,21 6,59

9 Registro de pressão cromado Ø=1,27cm unidade 66,73 0,54 2,22 2,44 10 Bacia sanit. branca c/ cx. acoplada 6 L unidade 181,93 0,35 0,93 3,38 11 Placa de gesso p/ forro s/ colocação m² 11,44 0,26 0,18 2,69

12 Fechadura, tráfego moderado acab. cromo unidade 42,42 0,26 0,78 1,43

13 Emulsão asfáltica c/elastômero p/imperm. kg 8,04 0,25 1,39 5,79

14 Disjuntor tripolar 70 A unidade 66,40 0,23 0,96 2,22

15 Vidro liso transparente 4 mm c/ massa m² 60,63 0,00 2,28 5,35

16 Aço CA-50 Ø 10 mm kg 4,35 0,00 2,11 12,11*

17 Bloco de concreto 19x19x39cm unidade 2,13 0,00 1,43 4,93

18 Esquadrias correr 4 folhas al. 2,0x1,4m m² 352,56 0,00 1,25 4,77

19 Tubo de ferro galv. c/ costura Ø 2 1/2" m 44,59 0,00 1,23 1,94 20 Placa cerâmica (azulejo) 15x15cm 1ª linha PEI II m² 17,69 0,00 0,68 3,45

21 Janela de correr 2 folhas 1,2x1,2 m m² 277,94 0,00 0,41 1,58

22 Alimentação tipo marmitex nº 8 unidade 10,58 0,00 0,00 1,34

23 Tubo PVC-R rígido p/ esgoto Ø 150 mm m 24,65 0,00 -0,28 -0,20 24 Porta lisa p/ pintura 3,5x70x210cm unidade 99,22 -0,24 2,81 4,93 25 Locação de betoneira elétrica 320 l R$/mês 209,53 -0,31 -0,31 -0,04

26 Cimento CPE-32 saco 50kg saco 20,33 -0,49 1,35 7,91

27 Chapa compensado plastificado 18mm m² 35,75 -1,02 -0,64 4,17

(*) Materiais com variação em 12 meses superior ao IGP-M

Boletim Econômico - Abril de 2019

(32)

Preço de materiais de construção no Estado de São Paulo, abril de 2019 Ordem decrescente de variação percentual em 12 meses

Material Unidade Preço Mês Ano 12 meses

1 Areia média lavada m³ 87,96 3,17 14,07 15,77

2 Aço CA-50 Ø 10 mm kg 4,35 0,00 2,11 12,11

3 Brita 2 m³ 86,20 2,38 7,33 10,03

IGP-M -Abril/2019 Índice 729,35 0,92 3,10 8,64

4 Cimento CPE-32 saco 50kg saco 20,33 -0,49 1,35 7,91

5 Concreto FCK=25 MPa m³ 268,21 2,07 4,39 7,37

6 Fio cobre antichama isol. 750 V 2,5 mm² rolo 80,52 2,31 3,51 6,76

CUB- Materiais R$/m² 507,70 0,60 2,21 6,59

7 Emulsâo asfáltica c/elastômero p/imperm. kg 8,04 0,25 1,39 5,79

8 Tinta látex branca PVA lata 182,72 1,21 0,82 5,55 9 Vidro liso transparente 4 mm c/ massa m² 60,63 0,00 2,28 5,35 10 Bloco cerâmico p/ alv vedação 9x19x19cm milheiro 519,42 1,47 1,80 4,97 11 Porta lisa p/ pintura 3,5x70x210cm unidade 99,22 -0,24 2,81 4,93

12 Bloco de concreto 19x19x39cm unidade 2,13 0,00 1,43 4,93

13 Esquadrias correr 4 folhas al. 2,0x1,4m m² 352,56 0,00 1,25 4,77

14 Chapa compensado plastificado 18mm m² 35,75 -1,02 -0,64 4,17

15 Telha ondulada fibrocimento 6 mm m² 18,03 1,75 2,21 3,62

16 Placa cerâmica (azulejo) 15x15cm 1ª linha PEI II m² 17,69 0,00 0,68 3,45 17 Bacia sanit. branca c/ cx. acoplada 6 L unidade 181,93 0,35 0,93 3,38 18 Placa de gesso p/ forro s/ colocação m² 11,44 0,26 0,18 2,69 19 Registro de pressão cromado Ø=1,27cm unidade 66,73 0,54 2,22 2,44 20 Bancada de pia de mármore 2x0,6x0,02cm unidade 302,47 1,59 2,34 2,30

21 Disjuntor tripolar 70 A unidade 66,40 0,23 0,96 2,22

22 Tubo de ferro galv. c/ costura Ø 2 1/2" m 44,59 0,00 1,23 1,94

23 Janela de correr 2 folhas 1,2x1,2 m m² 277,94 0,00 0,41 1,58

24 Fechadura, tráfego moderado acab. cromo unidade 42,42 0,26 0,78 1,43

25 Alimentação tipo marmitex nº 8 unidade 10,58 0,00 0,00 1,34

26 Locação de betoneira elétrica 320 l R$/mês 209,53 -0,31 -0,31 -0,04 27 Tubo PVC-R rígido p/ esgoto Ø 150 mm m 24,65 0,00 -0,28 -0,20

# Variação (%)

(33)

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IMÓVEIS RURAIS COM BENFEITORIAS

Município consultado: COLINA

Produto Região Ano Unidade Preço Médio _PublicaçãoData _RetificacaoData

Lavoura - Aptidão boa (Terra de Cultura de

Primeira) MUNICÍPIO - COLINA 2018 R$/ha 47.107,44 27/02/2019

Lavoura - Aptidão regular (Terra de Cultura de

Segunda) MUNICÍPIO - COLINA 2018 R$/ha 41.707,99 27/02/2019

Lavoura - Aptidão restrita MUNICÍPIO - COLINA 2018 R$/ha 35.495,86 27/02/2019

Pastagem plantada (Terra para Pastagem) MUNICÍPIO - COLINA 2018 R$/ha 32.516,07 27/02/2019 Silvicultura ou Pastagem natural (Terra para

Reflorestamento) MUNICÍPIO - COLINA 2018 R$/ha 20.330,58 27/02/2019

(34)

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TERRA NUA

Município consultado: COLINA

Produto Região Mês/Ano Unidade Preço Médio PublicaçãData

o

Data Retificaca

o

Lavoura - Aptidão boa (Terra de Cultura de

Primeira) MUNICÍPIO - COLINA 11/2018 R$/ha 45.000,00 27/02/2019

Lavoura - Aptidão regular (Terra de Cultura de

Segunda) MUNICÍPIO - COLINA 11/2018 R$/ha 40.000,00 27/02/2019

Lavoura - Aptidão restrita MUNICÍPIO - COLINA 11/2018 R$/ha 35.000,00 27/02/2019

Pastagem plantada (Terra para Pastagem) MUNICÍPIO - COLINA 11/2018 R$/ha 31.000,00 27/02/2019 Silvicultura ou Pastagem natural (Terra para

Reflorestamento) MUNICÍPIO - COLINA 11/2018 R$/ha 15.000,00 27/02/2019