Research & Forecast Report Office & Investment Market Lisboa Porto 2018

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Research & Forecast Report

Office & Investment Market

Lisboa | Porto

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Colliers International | Resumo | 2018 | Research & Forecast Report

RESUMO

DADOS DA CIDADE (2017) LISBOA

População (cidade) 505.000

População (AML) 2.800.000

Taxa Desemprego (AML) 9,5%

Salário Líquido Mensal Serviços (AML) 997 euros

Novas empresas (AML) 13.500 (+13%)

Empresas encerradas ou falidas (AML) 5.000 (-4%)

DADOS DA CIDADE (2017) PORTO

População (cidade) 215.000

População (AMP) 1.700.000

Taxa Desemprego (AMP) 9,8%

Salário Líquido Mensal Serviços (AMP) 843 euros

Novas empresas (AMP) 7.000 (+4%)

Empresas encerradas ou falidas (AMP) 3.000 (-15%)

DADOS SUMÁRIOS

Absorção Escritórios 166.800 m² +16% anual

Stock Escritórios 4.650.000 m² +0,6% anual

Renda Prime 20,50 eur/m² +8% anual

Renda Média 16,78 eur/m² +13% anual

Taxa Desocupação 8,58% -16% anual

PREVISÃO (2018) Absorção Escritórios Renda Prime Renda Média Taxa Desocupação DADOS SUMÁRIOS

Absorção Escritórios 41.000 m² +36% anual

Stock Escritórios 925.000 m² +3% anual

Renda Prime 13,50 eur/m² +8% anual

Renda Média 12,00 eur/m² +4% anual

Taxa Desocupação 9% -8% anual

PREVISÃO (2018) Absorção Escritórios Renda Prime Renda Média Taxa Desocupação INVESTIMENTO (2017) PORTUGAL Volume de Negócios 1.950.000.000

Volume de Negócios (var. anual) +34%

Volume de Negócios (média 3 anos) 1.725.000.000

Prime Yield Escritórios (Lisboa) 5,25%

Prime Yield Escritórios (Porto) 7,25%

Prime Yield Lojas de Rua 5,00%

Prime Yield I&L 7,50%

PREVISÃO (2018)

Volume de Negócios

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Research & Forecast Report | 2017 | Lisboa Escritórios | Colliers International

Lisboa

Stock

> 2017 não alterou substancialmente o stock de escritórios de Lisboa. Os novos escritórios que chegam ao mercado são insuficientes, sobretudo com a importância crescente dos pré-arrendamentos e dos edifícios ocupados pelos proprietários. > Pela primeira vez desde 2013, o stock de escritórios na Zona 5

aumentou, ainda que marginalmente (menos de 1%). > A Zona 4 foi a zona mais ativa de Lisboa, prolongando uma

tendência antiga. De fato, desde 2013, um terço da oferta nova de escritórios de Lisboa surgiu na Zona 4.

> Desde 2013, a oferta de escritórios de Lisboa aumentou menos de 0,65%, por ano.

Taxa de Desocupação

> A Taxa de Desocupação em Lisboa tem vindo a decrescer ao longo dos últimos anos. Em 2017, esta variável registou o mínimo desde 2009, fechando nos 8,58%.

> Com uma oferta estagnada, a Taxa de Desocupação na Zona 5 desceu até aos 3% - o menor registo da cidade. No total, a área desocupada da Zona 5 não ultrapassa os 10.000 m².

> Este bom desempenho não é exclusivo da Zona 5. Com efeito, nas Zonas 1 e 4, a Taxa de Desocupação rondou os 5%.

> Nos últimos 3 anos, a área desocupada reduziu-se mais de 150.000 m², quase não existindo escritórios novos por ocupar. Os escritórios usados representam 99% da área desocupada. > Na periferia, o espaço de escritórios desocupados reduziu-se

50.000 m² nos últimos 3 anos. A redução foi mais acentuada no CBD, representando mais de 55% da redução da área desocupada.

Pipeline

> O pipeline de Lisboa permanece insuficiente.

> A Zona 1 concentra a maior fatia da oferta de escritórios que chegará ao mercado desde 2018.

> O pipeline atual é inferior a 50.000 m².

> A oferta futura permanecerá insuficiente face ao expectável aumento da procura, sobretudo com a importância acrescida dos pré-arrendamentos e dos edifícios ocupados por proprietários. > Não obstante, é importante referir que a Colliers International sabe

que diversos proprietários prestam, cada vez maior atenção, ao mercado de escritórios.

> De fato, alguns dos projetos já em estudo, contemplam um potencial de edificação de escritórios, que suplanta, largamente, o pipeline atual, e não somente nas zonas 4 e 3, pois incluem, inclusive, a Zona 5 (Parque das Nações).

“desde 2014, a área desocupada,

reduziu mais de 150.000 m²”

Stock Novo, Pré-arrendamentos e espaços

ocupados pelos proprietários (m²)

Fonte: Colliers International, LPI

Desocupação (m²) e Taxa de Desocupação

Stock Novo (m²)

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5

Colliers International | Lisboa Escritórios | 2017 | Research & Forecast Report

Take-Up

> O take-up de escritórios bateu os registos máximos mais recentes, suplantando a média dos últimos 5 anos, por mais de 25%. Depois de 2 anos de estagnação, a absorção cresceu mais de 15%. > A geografia da absorção é bastante interessante, com as Zonas 2,

3 e 5 a registar uma redução, inerente à falta de espaço disponível. A Zona 1 lidera o take-up no CBD, e agregada à Zona 4, mais do que compensa o desempenho das Zonas 2, 3 e 5.

> Na Zona 4 concluíram-se os 3 maiores negócios do ano, sendo nesta zona que se registou o maior aumento de área negociada. A Zona 6 liderou a área transacionada, que aumentou 70%.

> No último trimestre completaram-se os dois maiores negócios do ano, contribuindo para que fosse o terceiro melhor de sempre.

Setorial

> Os Consultores e Advogados foram responsáveis por 20% do take-up total, registando 3 dos 4 maiores negócios do ano, os quais representaram 70% da área negociada por este setor.

> Os TMT continuam um setor muito importante, porém com apenas um negócio nos dez maiores. A área média foi de 570 m².

> O Serviços Financeiros e os Serviços a Empresas permanecem relevantes, em Lisboa, representando, aproximadamente, 15% do total, com uma área média de 750 e 725 m², respetivamente. > O setor da Saúde triplicou a sua área ocupada, aumentando a

área média por negócio 60%, com o negócio da Janssen Cilag a representar um terço do take-up da Saúde.

Áreas

> A área média por negócio decresceu de 720 m² para 670 m². > A área média por negócio, a exemplo do que sucedeu em 2015, foi

mais elevada na Zona 4 - 2.770 m².

> Na Zona 6 foram concluídos mais negócios do que em qualquer outra, com uma área média pouco superior a 500 m².

> A menor área por negócio - 350 m² - registou-se na Zona 2, com o segundo maior número de negócios concluídos.

> A procura local revela uma preferência clara por área maiores. Os espaços com mais de 1.000 m² representaram 62% do total. Contudo, apenas foram concluídos 4 negócios acima dos 5.000 m², o que ilustra a falta de espaços de escritórios modernos. > Pelo contrário, os espaços abaixo dos 200 m², representaram

apenas 5% da absorção total.

> As empresas em expansão ocuparam pouco menos de 30% do take-up total, com as novas empresas a operar em Lisboa, a representarem mais de 10% do total.

> As novas empresas em Lisboa, absorveram mais 10.000 m² do que em 2016.

“a absorção aumentou 15%,

ultrapassando os 165.000 m²”

Absorção Anual (m²)

Absorção por Setor

Dimensão Média por Negócio e Zona com

Maior Média por Negócio (m²)

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6

Research & Forecast Report | 2017 | Lisboa Escritórios | Colliers International

Rendas Prime (eur/m²)

12,50 _12,25 _12,25 12,75

13,50

8,50 9,00

9,50 9,75

10,25

Prime CBD Prime Periferia

Rendas

> Nos últimos 2 anos, as rendas prime de Lisboa têm vindo a aumentar de forma consistente, em todas as zonas da cidade. > A taxa de crescimento oscilou entre os 6 e 9% em cada zona de

Lisboa, com o maior aumento, na Zona 4, onde as rendas prime aumentaram, aproximadamente, 40%.

> A renda máxima foi obtida na zona 2 e apenas diferiu 1 euro/m², da máxima renda obtida, registada na Zona 3, em 2008.

Futuro

> A reduzida oferta nova continuará a limitar o mercado de

escritórios de Lisboa. Embora o take-up tenha aumentado, a oferta continuará incapaz de acomodar o crescimento da procura. > O crescimento da procura induziu um forte aumento nas rendas

prime, diminuindo o diferencial face às rendas prime praticadas em Barcelona e esta tendência não deverá parar.

> Um novo aumento no take-up é difícil de antecipar, dadas as restrições da oferta. Não obstante, a Colliers prevê que a absorção

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7

Colliers International | Porto Escritórios | 2017 | Research & Forecast Report

Porto

Stock

> No Porto, o stock de escritórios aumentou 3% em 2017, com uma importante fatia de pré-arrendamentos e recuperação de edifícios. > O stock tem vindo a crescer e deverá continuar a aumentar: na

periferia, com edifícios modernos e de nível internacional; no centro da cidade, através da recuperação de edifícios existentes pré-arrendados ou para ocupação dos proprietários.

> Esta tendência recente tem vindo a induzir o crescimento da oferta de escritórios, incluindo planos para a Boavista (CBD), já bastante consolidada e, outrora, pouco atrativa para serviços, quando comparada com os setores do turismo ou da habitação.

Take-up

e Negócios

> O negócio da Natixis, na primeira metade de 2017, liderou o ranking dos maiores negócios nacionais, até perto do final do ano (marginalmente, ultrapassado pelo negócio da Vieira de Almeida, em Lisboa). Para além desse negócio, numa zona com pouca tradição neste segmento (antigo Central Shopping), o mercado teve um bom desempenho, com um take-up acima dos 40.000 m². > A crescente atração global do Porto é notável, com diversas

empresas internacionais a equacionar o Porto em eventuais relocalizações ou ampliações operacionais. Também nos mercados nicho, como as start-ups, o Porto tem vindo a atrair a presença de empresas internacionais.

> Este desempenho é ainda mais marcante, tendo em consideração a derrota na candidatura à relocalização da EMA, que, quando concluída, significaria um forte aumento da absorção de escritórios. A eventual relocalização do Infarmed (de Lisboa), nunca compensará a perda potencial de área de escritórios, mas terá, certamente, um impacto positivo no mercado local.

> A procura preferencial de escritórios situa-se numa banda bastante superior à que era, historicamente, privilegiada (abaixo dos 500 m²), o que atesta a alteração na procura local, inerentes consequências na oferta local e a notória falta de oferta de qualidade, que tem vindo a induzir as “auto-recuperações”.

Rendas e Ocupação

> Na Boavista (CBD), os melhores edifícios quase não têm espaço disponível, com o preço dos estacionamentos a crescer.

> O pipeline de oferta nova de escritórios tem vindo a concentrar-se na periferia do Porto, com alguns edifícios importantes já em construção e outros com início de edificação prevista para 2018. > A falta de oferta de qualidade, conjugada com a crescente procura

internacional, continuará a pressionar as rendas prime à subida. Adicionalmente, a yield, no Porto, mantém-se superior a Lisboa, revelando espaço para diminuir, especialmente, face ao bom desempenho da economia Portuguesa.

Stock

de Escritórios (‘000 m²)

Fonte: Colliers International

Absorção por Área

Rendas Prime (eur/m²)

< 500 m² 500 m² - 1.000 m² 1.000 m² -2.000 m² 2.000 m² -5.000 m² > 5.000 m² 0 250 500 750

1.000 _{Stock Total} _{Novo Stock}

12,50 _12,25 _12,25 12,75

13,50

8,50 9,00

9,50 9,75

10,25

Prime CBD Prime Periferia

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Investimento Imobiliário em Portugal

Fonte: Colliers International, RCA

Variação Anual no Volume de Negócios 2017

(Portugal)

Investimento Imobiliário por Região

0 500 1000 ₂₀₁₅ 2016 2017 Comércio Escritórios Hotel Industrial Total -50% 0% 50% 100% 150% 200%

Investimento

Desempenho Geral

> O investimento em imobiliário, na Europa, ficou próximo dos 300 mil milhões de euros, aumentando 4%. O investimento é liderado pela Alemanha e pelo Reino Unido, com 70 mil milhões de euros, cada um, com uma taxa de crescimento próxima dos 10%. > O investimento em Portugal ficou ligeiramente abaixo dos 2

mil milhões de euros, aumentando 34%. A taxa de crescimento portuguesa encontra-se entre as mais elevadas da Europa (e.g., Espanha cresceu a um ritmo similar, com 20 mil milhões de euros), colocando Portugal no top-20 europeu.

Setorial

> Na Europa, o mercado de Indústria & Logística (I&L) bateu máximos de investimento. Os dois portfolios - a aquisição da Gazeley pela GLP e da Logicor pela CIC – foram decisivos para este bom resultado.

> Em Portugal, a I&L seguiu esta tendência, com a maior taxa de crescimento setorial e com um investimento total acima dos 300 milhões de euros. O negócio da Logicor foi decisivo, pois no portfolio encontravam-se alguns ativos localizado em Portugal, sobretudo, na Azambuja.

> O investimento em escritórios, embora estagnado na Europa, registou um importante crescimento, em Portugal. As alienações dos bancos, normalmente em portfolio, têm vindo a alimentar este setor no passado e deverão prolongar-se no futuro próximo. > Embora marginalmente, o investimento em escritórios ultrapassou

o investimento em comércio. O investimento em comércio atraiu mais 15% face a 2016 e contrariou a tendência Europeia de descida (16%). Em Portugal, sobretudo no comércio, diversos negócios preparados em 2017, apenas foram concluídos em 2018.

Geografia

> Lisboa tem sido predominante na atração de investimento em imobiliário. Embora o peso de Lisboa sobre o total tenha diminuído, em 2017 (representando menos de metade do total), esta não deverá ser uma tendência para extrapolar, e, certamente, Lisboa continuará a liderar o investimento em imobiliário, sobretudo, de origem internacional.

> A redução do investimento em imobiliário, no Algarve, não deverá ser menosprezada, mas com o turismo a crescer, é provável que os investidores recoloquem o Algarve nos seus planos.

> Não é surpreendente que, cada vez mais, o Porto seja visto como uma alternativa competitiva para o investimento em imobiliário. Esta tendência terá continuidade no futuro próximo, pois o investimento no Porto já não se limita ao comércio (como outras cidades importantes), mas inclui hotéis, I&L e, mesmo, edifícios de escritórios, outrora, negociados, exclusivamente, em Lisboa.

“em 2017, o investimento ficou

próximo dos 2 mil milhões de euros”

8

Research & Forecast Report | 2017 | Investimento | Colliers International

0 500 1.000 1.500

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Investimento Internacional

> Depois de um longo período em que o investimento nacional foi irrelevante, em 2017, os investidores nacionais representaram um terço do investimento total, em Portugal. Embora bastante longe da tendência europeia, em que o investimento externo representa 30% do mercado, o investimento nacional mais do que duplicou. > A aquisição da Logicor pela CIC alterou a geografia do

investimento internacional em Portugal, com a China a liderar pela primeira vez. Ainda que os investidores da Ásia-Pacífico representem 30 mil milhões de euros na Europa, a presença de Portugal no negócio da Logicor foi colateral, não se perspetivando que os investidores chineses descubram Portugal, em breve. > Pelo contrário, os investidores americanos têm olhado para

Portugal de outra forma, embora em níveis ainda, relativamente, reduzidos. Os países da UE, liderados pela Espanha, continuam a considerar Portugal nas suas opções de investimento.

> O desempenho de Portugal no mercado de investimento foi obtido, com uma escassa presença dos maiores investidores mundiais. O investimento institucional da China, Singapura ou Coreia do Sul permanece ausente, preferindo localizações mais consolidadas. > O exemplo da performance de Madrid é ilustrativa: a ligação entre

a Blackstone e o Banco Popular induziu a expansão do portfolio espanhol da Blackstone, catapultando Madrid para o top-3 (apenas atrás de Londres e Paris) do investimento europeu, captando 12 mil milhões de euros, com um crescimento anual de 70%. > A dimensão do mercado português fica bem patente no fato de

90% dos negócios se situaram abaixo dos 150 milhões de euros. Em contrapartida, na Europa, um quarto dos negócios foram concluídos em transações acima dos 500 milhões de euros. > Os consultores imobiliários são essenciais nestes negócios,

encontrando-se presentes em 65% dos negócios concluídos, em Portugal. No panorama internacional, as 10 maiores consultoras representam três quartos dos negócios concluídos e 7 destas (e.g, Colliers) concluíram negócios em todos os continentes.

2018

> Em 2018, os máximos de investimento em imobiliário, em Portugal, serão batidos. No primeiro mês de 2018, já foram transacionados mais de mil milhões de euros.

> Entre estes negócios, incluem-se diversos centros comerciais da Baupost, Sierra e Blackstone. E outros centros comerciais continuam no mercado, devendo ser alienados durante 2018. > Mas também já foram transacionados edifícios de escritórios e

imóveis logísticos, permanecendo no mercado alguns portfolios (como o da Tranquilidade), que atraem procura potencial. > Os indícios para 2018 não poderiam ser melhores e o início do

ano não tem paralelo. A marca dos 2 mil milhões de euros ficou próxima, mas será, certamente, ultrapassada em 2018, com a Colliers International a prognosticar 2,5 mil milhões de euros.

“mais de mil milhões de euros

transacionados em Janeiro de 2018”

Colliers International | Investimento | 2017 | Research & Forecast Report

9 Investimento Internacional por

Nacionalidade

Investimento Imobiliário por Intervalo

MAIORES INVESTIDORES EM PORTUGAL

Blackstone EUA 1.100 m (Pt) 215.000 m (total)

Fundimo POR 1.000 m (Pt) 1.000 m (total)

Square Asset POR 900 m (Pt) 900 m (total)

Santander ESP 650 m (Pt) 3.000 m (total)

Groupe Auchan SA FRA 450 m (Pt) 4.000 m (total)

MAIORES INVESTIDORES NO MUNDO

China Vanke CHN 0 m (Pt) 105.000 m (total)

Morgan Stanley EUA 0 m (Pt) 75.000 m (total)

Evergrande CHN 0 m (Pt) 60.000 m (total)

CBRE GI EUA 300 m (Pt) 45.000 m (total)

Deutsche Bank ALE 300 m (Pt) 40.000 m (total)

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PARA MAIS INFORMAÇÕES

Colliers International | Portugal Largo das Palmeiras, 9 1050-168 Lisboa colliers.com/portugal

This report gives information based primarily on Colliers International data, which may be helpful in anticipating trends in the property sector. However, no warranty is given as to the accuracy of, and no liability for negligence is accepted in relation to, the forecasts, figures or conclusions contained in this report and they must not be relied on for investment or any other purposes. This report does not constitute and must not be treated as investment or valuation advice or an offer to buy or sell property. Fevereiro 2018 © OFFICES Vasco Carvalho +351 935 612 840 vasco.carvalho@colliers.com INVESTMENT Joaquim Chambel +351 21 350 58 41 joaquim.chambel@colliers.com

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