EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3º VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3º VARA CÍVEL DA

COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

Processo: 1059387-70.2017.8.26.0506 - Ordem: 2018/000380

Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários

Exequente: Banco do Brasil S/A

Executado: Restaurante Alves Porto Ltda. E outros

Finalidade: Embasamento de Decisão Judicial

Objetivo: Apuração de Valor de Mercado

Objeto da Avaliação: Imóvel Residencial

Rua Visconde de Taunay, n° 334 - Vila Tibério

Rua Coronel Furquim, n° 196 (166) - Bonfim Paulista

Márcia Olinda da Costa Vieira Merrichelli, perita nomeada

nos autos em epígrafe, após estudos e diligências necessárias ao honroso

en-cargo que lhe foi confiado, vem respeitosamente apresentar a V.Exa., o

re-sultado de seu trabalho.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1059387-70.2017.8.26.0506 e código 68EA619.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA OLINDA DA COSTA VIEIRA MERRICHELLI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/09/2020 às 10:56 , sob o número WRPR20703819526 .

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

1- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

O exequente, Banco do Brasil S/A, concedeu ao executado,

Res-taurante Alves Porto Ltda, uma Cédula de Crédito Bancário, no valor de R$

138.330,96 (cento e trinta e oito mil, trezentos e trinta reais e noventa e seis

centavos), a serem pagos em 58 (cinquenta e oito) parcelas mensais,

conse-cutivas.

A operação de crédito fora garantida por aval, portanto, a avalista

se tornou solidariamente responsável pelo cumprimento dos pagamentos. A

executada não cumpriu com a obrigação assumida no contrato, se tornando

inadimplente. Assim sendo, deu-se início a presente ação.

Em 28/08/2019, foi lavrado o Termo de Penhora dos Imóveis,

lo-calizados à Rua Visconde de Taunay, n° 334 - no bairro Vila Tibério, nesta

cidade - 12,50 % e, o imóvel localizado à Rua Cel. Furquim, n° 196 em

Bon-fim Paulista - 100 %.

2- OBJETIVO DA PERÍCIA:

➢

Avaliar o valor de mercado do imóvel residencial, localizado

à Rua Visconde de Taunay, n° 334 - Vila Tibério:

- Cadastrado na Prefeitura Municipal sob o n° 122801.

- Matriculado sob nº 0076923 no 1° Cartório de Registro de Imóveis de

Ri-beirão Preto.

- O imóvel supracitado possui 192,00 m² de terreno; com 109,21 m² de

edi-ficação principal; e 44,62m² de área complementar.

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3- VISTORIA:

A vistoria foi realizada, por mim, Márcia Olinda da Costa Vieira

Merrichelli, no dia 21/09/2020, devidamente acompanhada pelas moradoras

do imóvel, Sra. Elza e sua filha, Maria de Lourdes.

3.1- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:

O imóvel avaliando é uma casa residencial, térrea, construído de

tijolos e coberta por telhas, em um terreno de 192,00 m², sendo 16,00 metros

de frente por 12,00 metros da frente aos fundos.

Na fachada, é toda revestida de pedra; é fechada por um portão de

ferro tipo veneziana, que dá acesso a um abrigo para carros e também

utili-zado como uma grande varanda, com telhas aparentes; e um outro portão de

entrada de serviço, tipo veneziana.

O piso da residência é todo de cerâmica em diversas padronagens,

as paredes são pintadas de tinta látex bege e as esquadrias de ferro, pintadas

de esmalte na cor vinho.

Possui uma sala grande, três dormitórios, dois banheiros, e uma

pequena cozinha.

O piso da sala é de cerâmica na cor marrom, o piso do banheiro da

cozinha e área de serviço são de cerâmica sextavada, na cor marrom, e o

pisos dos quartos são de cerâmica bege rajado de marrom.

O imóvel, aparentemente está em muito bom estado de

conserva-ção.

De acordo com a matrícula, possui usufruto vitalício em favor de

Elza Rodrigues Caridade Porto.

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4.1- MELHORAMENTOS PÚBLICOS E ESTUDO DA REGIÃO:

O local possui todos os equipamentos de infraestrutura urbana,

como: pavimentação, guias e sarjetas, pavimentação asfáltica e calçamento;

energia elétrica, iluminação pública, água, telefone, esgoto, etc.

O imóvel avaliando está localizado na zona oeste de nossa cidade,

em um bairro muito antigo, de ocupação mista, ou seja, residencial e

comer-cial.

Grande parte dos estabelecimentos comerciais existentes, são

vol-tados a serviços e pequenos comércios.

Está próximo à Avenida Antônio e Helena Zerrenner, a via mais

importante da região, praticamente toda ocupada por comércios.

4.2- SITUAÇÃO SEGUNDO A PREFEITURA:

De acordo com a Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto, o imóvel

possui a seguinte situação:

Matrícula: 0076923 - 1º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto

Cadastro: 122801

Inscrição cadastral: 432-21-67-4

Endereço: Rua Visconde de Taunay, n° 334

Bairro: Vila Tibério

Cep: 14050-500

Valor venal do imóvel: R$ 142.018,15

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4.3- DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO DE ACORDO COM A

PREFEI-TURA:

Ocupação: Predial

Área de terreno: 192,00 m²

Área edificação principal: 109,21 m²

Área complementar: 44,62 m²

Valor do terreno: R$ 84.877,44

Valor da construção: R$ 45.891,13

Valor do complemento: R$ 11.249,58

Padrão construtivo: 3

Estado físico: Estado de uso e conservação muito boa

Idade aparente: 40 anos

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5.1- METODOLOGIA APLICADA:

O presente parecer técnico foi elaborado em conformidade a

NORMA BRASILEIRA NBR - 14.653-2011-

“AVALIAÇÃO DE

IMÓ-VEIS

URBANOS”. Na presente avaliação, adotar-se-á “Método

Compara-tivo de Dados de Mercado para a avaliação do terreno, e posteriormente

“Método do Custo de Reprodução - Avaliação de Áreas Edificadas, sendo

que as Construções são caracterizadas de acordo com o Padrão, como

defi-nido no estudo

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP-

2002.

Este estudo do IBAPE traz coeficientes para cada padrão

constru-tivo, que representam um fator a ser multiplicado pelo CUB (Custo Unitário

Básico do SINDUSCON/SP- dado pelo R-8N).

Para a coleta de dados, foram necessárias várias pesquisas em

di-versas fontes, para apurar os valores dos imóveis que estão sendo ofertado

nas imediações e mesmo bairro onde se encontra o imóvel avaliando. Para

perfeita aplicação deste método, as características básicas em que deve haver

semelhança, basicamente estão relacionadas aos seguintes aspectos:

LOCALIZAÇÃO / PROXIMIDADE

TIPO DE IMÓVEL / SIMILARIDADE

DATA DA OFERTA / ATUALIDADE

Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado

es-tará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada. Para a

apli-cação do método comparativo, será adotado o proceso de homogeneização

dedutivo, no qual serão feitas regionalizações prévias e, a partir delas, se

ajustam os valores comparativos para adequá-los às condições do imóvel

avaliado.

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Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização

obede-cendo os seguintes fatores:

A) OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no perco das ofertas, para

cobrir risco de eventual superestimativa dos preços. No caso de negócios

efetivados não haverá o referido desconto.

B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita, pois as amostras foram coletadas em

data contemporânea ao presente parecer técnico.

6- PESQUISA:

Procuramos várias imobiliárias em nossa cidade, que atuam na

re-gião a ser estudada, para que pudéssemos saber, quais os imóveis / terrenos

que estão disponíveis para venda, no Bairro Vila Tibério, para que termos

parâmetros para comparação.

Não encontramos muitas amostras, visto que, o bairro é bastante

antigo, e está praticamente todo construído.

7- HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PESQUISADOS:

Foram encontrados em nossa pesquisa 06 (seis) elementos

compa-rativos, terrenos, que deverão sofrer um tratamento matemático e fatores de

homogeneização.

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8- FATOR DE OFERTA (FO):

Aplicação de Fator de Oferta de 0,90 % para elementos ofertados,

para a devida compensação da elasticidade dos valores anunciados.

9- DIAGNÓSTICO DE MERCADO:

O município de Ribeirão Preto possui aproximadamente 700 mil

habitantes. A oferta de imóveis / lotes a venda, nas imediações não é grande,

a maioria existente são imóveis já com construção.

O mercado imobiliário se encontra com muitas ofertas, não só pela

crise imobiliária existente, mas como também pela escassez de recursos para

financiamentos para imóveis usados, via de regra, as linhas de crédito mais

fáceis são para imóveis novos.

10- PESQUISA:

ELEMENTO 1

End: Rua Eduardo Prado

Valor de Oferta (VO): R$ 305.000,00

Área: 540,00 m²

Tipo Oferta (FO): 0,90

Bairro: Vila Tibério

Fonte: Sônia Ramalho / Fone 4009-0600

Valor do m²: R$ 564,81 - Data 22/09/2020

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19 ELEMENTO 2

End: Rua Antônio S Castilho, nº 15

Valor de Oferta (VO): R$ 175.000,00

Área: 240,00 m²

Tipo Oferta (FO): 0,90

Bairro: Vila Tibério

Fonte: Sônia Ramalho / Fone 4009-0600

Valor do m²: R$ 729,16 - Data 22/09/2020

ELEMENTO 3

End: Rua Eurípedes Apolinário

Valor de Oferta (VO): R$ 180.000,00

Área: 240,00 m²

Tipo Oferta (FO): 0,90

Bairro: Vila Tibério

Fonte: Sônia Ramalho / Fone 4009-0600

Valor do m²: R$ 750,00 - Data 22/09/2020

ELEMENTO 4

End: Av Antônio e Helena Zerrener

Valor de Oferta (VO): R$ 160.000,00

Área: 250,00 m²

Tipo Oferta (FO): 0,90

Bairro: Vila Tibério

Fonte: Sônia Ramalho / Fone 4009-0600

Valor do m²: R$ 640,00 - Data 22/09/2020

ELEMENTO 5

End: Não informado

Valor de Oferta (VO): R$ 85.000,00

Área: 300,00 m²

Tipo Oferta (FO): 0,90

Bairro: Vila Tibério

Fonte: Canah Imóveis / Fone 3237-8100

Valor do m²: R$ 283,33 - Data 22/09/2020

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ELEMENTO 6

End: Travessa Felipe Camarão

Valor de Oferta (VO): R$ 180.000,00

Área: 185,00 m²

Tipo Oferta (FO): 0,90

Bairro: Vila Tibério

Fonte: Andrade e Menezes / Fone 3635-6858

Valor do m²: R$ 800,00 - Data 22/09/2020

11- ELEMENTOS DE HOMOGENEIZAÇÃO:

A pesquisa efetuada, homogeneizada, traz os seguintes valores

unitários por m², válidos para esta data, que deverão sofrer tratamento

mate-mático. Para avaliação do imóvel, será utilizado o método comparativo de

dados de mercado para determinar o valor do metro quadrado que está sendo

praticado no Bairro Vila Tibério, na cidade de Ribeirão Preto.

(R$/ M²) = q

q1

564,81

q2

729,16

q3

750,00

q4

640,00

q5

283,33

q6

800,00

TOTAL GERAL

3.767,30

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MÉDIA SIMPLES = 627,88

LIMITE SUPERIOR (+30 %) = 816,24

LIMITE INFERIOR (- 30%) = 439,51

Diante dos resultados obtidos, eliminaremos a amostra

represen-tada pelo q5 por se encontrar abaixo do limite inferior encontrado.

MÉDIA SANEADA = 696,79

Pelo resultado da pesquisa feita, será atribuído o valor unitário do

q= 696,79 /m² válido para o mês de setembro de 2020.

12- VALOR DO TERRENO:

VI= Q X AT

VI= 696,79 x 192,00 = 133.784,44

✓

O valor encontrado para o terreno onde se encontra o imóvel

ava-liando, é R$ 133.784,44 (cento e trinta e três mil, setecentos e

oi-tenta e quatro reais e quarenta e quatro centavos).

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Como todas as amostras encontradas estão sendo ofertadas, no

mercado imobiliário local, teremos que dar um desconto de 10% sobre o

va-lor encontrado, visto se tratar de um desconto absolutamente normal em

qualquer transação imobiliária, e obedecendo as Normas que regem as

Ava-liações Imobiliárias.

Portanto do terreno / lote localizado à Rua Visconde de Taunay,

n° 334 - Bairro Vila Tibério em Ribeirão Preto é R$ 120.406,00 (cento e

vinte mil, quatrocentos e seis reais).

Após encontrarmos o Valor do Terreno, iremos calcular o Valor

da Construção. Para tanto, teremos que ter o Valor do CUB praticado no mês

de janeiro de 2020 - (Custo Unitário Básico/ Sinduscon - Sindicato da

Indus-tria da Construção Civil).

Assim sendo, calcularemos o Valor da Construção existente, de

acordo com o tipo de construção, acabamento devidamente depreciados pela

idade aparente do imóvel e sua conservação, obedecendo, assim as Diretrizes

da Normas da ABNT.

VC= AC x CUB x C x Kd

VC= Valor da Construção Nova

AC= Área Construída (m²)

CUB= Custo Unitário Básico (R-8N- Sinduscon/SP-R$/m²)

C= Coeficiente de padrão Construtivo

Kd= Coeficiente de Depreciação

AC= 153,83 x 1.477,07 x 1,386 x 0,636

AC= 200.291,47

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23

13- VALOR DO IMÓVEL:

Obedecendo as Normas que regem as Avaliações Imobiliárias

se-guem os Cálculos para se encontrar o Valor do Imóvel:

VI = VT + VC

VI= 120.406,00 + 200.291,47 = 320.697,47

VI= 320.697,47

OBS. Como o imóvel avaliando possui uma gravação de

usu-fruto, teremos que calcular seu valor, e para tanto utilizaremos a Lei

esta-dual n° 10.705/00 / Art. 9° : A base de cálculo é equivalente a: 1/3 ( um

terço) do valor do bem, na instituição do usufruto por ato não oneroso 2/3

do valor do bem, na transmissão não onerosa da nua propriedade.

Posto isso, o quantum correspondente ao executado será

resul-tado da seguinte expressão:

Vnp= Vti x 2/3 x 12,5

Onde:

Vnp= Valor da nua propriedade

Vti= Valor total do imóvel= R$ 320.697,47

Valor da nua propriedade = 2/3 = 213.798,31

Parte ideal cabente a executada = 12,50% = 26.724,78

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✓

Portanto o valor do imóvel comercial, situado à Rua

Visconde Taunay, n° 334, no bairro Vila Tibério, é de R$ 213.798,31

(duzentos e treze mil, setecentos e noventa e oito reais e trinta e um

centavos)

14- CONCLUSÃO:

O valor de mercado do imóvel situado a Rua Visconde de Taunay,

n° 334, nesta cidade, com CEP 14050-500, Matrícula 0076923 - 1º Cartório

de Registro de Imóveis, Cadastrado na Prefeitura Municipal local sob o nº

122801- Objeto deste Parecer Técnico Mercadológico é R$ 213.798,31

(du-zentos e treze mil, setecentos e noventa e oito reais e trinta e um centavos)

para venda, nesta data, considerando se o mesmo, livre de qualquer ônus ou

encargos que venham alterar o seu valor.

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1- OBJETO DA AVALIAÇÃO:

Imóvel Comercial localizado à Rua Coronel Furquim, n° 196

(166), Bonfim Paulista.

2- OBJETIVO DA PERÍCIA:

➢

Avaliar o valor de mercado do imóvel comercial, localizado na Rua

Coronel Furquim, n° 196:

-Cadastrado na Prefeitura Municipal local, sob os nº: 96937

-Matrícula nº 0062149 - 2° Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto

-Loteamento: Bonfim Paulista

3- VISTORIA:

A vistoria foi realizada, por mim, Márcia Olinda da Costa Vieira

Merrichelli, no dia 22/09/2020.

Estivemos no local, procurando pelo número 196, como consta na

Matrícula e Certidão da Prefeitura Municipal Local.

Como não encontramos essa numeração na Rua, fomos ao

Restau-rante Maria Quica, (RestauRestau-rante Alves Porto Ltda), para obter maiores

infor-mações.

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Fomos atendidas por funcionários, que nos informaram qual era o

imóvel, então pudemos ver que no prédio o número que consta é o número

166. O salão se encontrava fechado, e nos foi informado, que ali é

uti-lizado para se guardar mesas e cadeiras.

O imóvel avaliando é um salão comercial, construído de tijolos e

cobertos de telhas, fechado por dois portões de ferro de correr.

Está edificado em um terreno que mede 275,00 m², com uma área

construída de 219,30 m².

O imóvel avaliando, está pintado de tinta látex, e as ferragens

pin-tadas de tinta esmalte.

O piso da área externa é de cerâmica na cor telha

O prédio é fechado por 2 (duas) portas, de aço de enrolar, que dá

acesso ao salão.

Possui um toldo de lona na extensão toda das portas.

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4.1- MELHORAMENTOS PÚBLICOS E ESTUDO DA REGIÃO:

O local possui todos os equipamentos de infraestrutura urbana,

como: pavimentação, guias e sarjetas, pavimentação asfáltica e calçamento;

energia elétrica, iluminação pública, água, telefone, esgoto, etc.

O imóvel avaliando está edificado na zona sul de nossa cidade, em

um distrito, chamado Bonfim Paulista.

É uma região de ocupação mista, ou seja, residencial e comercial.

O imóvel está situado próximo à avenida principal e na mesma rua

da Igreja Matriz.

4.2- SITUAÇÃO SEGUNDO A PREFEITURA:

De acordo com a Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto, o imóvel

possui a seguinte situação:

Matrícula: 0062149 - 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto

Cadastro: 96937

Inscrição cadastral: 212-62-10-3

Endereço: Rua Coronel Furquim, n° 196 (166)

Loteamento: Bonfim Paulista

Cep: 14110-000

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4.3- DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO DE ACORDO COM A

PREFEI-TURA:

Tipo: Salão comercial

Área de terreno: 275,00 m²

Área edificação principal: 219,30 m²

Valor do terreno: R$ 94.462,50

Valor da construção: R$ 82.934,87

Padrão construtivo: 3

Estado físico: Aparentemente em bom estado de uso e conservação

Idade aparente: 15 anos

5- FOTOS DO IMÓVEL:

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5.1- METODOLOGIA APLICADA:

O presente parecer técnico foi elaborado em conformidade a

NORMA BRASILEIRA NBR - 14,653-2011-

“AVALIAÇÃO DE

IMÓ-VEIS

URBANOS”.

Na presente avaliação, adotar-se-á o

“Método Comparativo de

Dados de

Mercado” para a avaliação do terreno, e posteriormente “Método

do Custo de Reprodução - Avaliação de Áreas Edificadas, sendo que as

Construções são caracterizadas de acordo com o Padrão, como definido no

estudo

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP- 2002. Este

estudo do IBAPE traz coeficientes para cada padrão construtivo, que

repre-sentam um fator a ser multiplicado pelo CUB (Custo Unitário Básico do

SINDUSCON/SP- dado pelo R-8N).

Para a coleta de dados, foram necessárias várias pesquisas em

di-versas fontes, para apurar os valores dos imóveis que estão sendo ofertado

nas imediações e mesmo bairro onde se encontra o imóvel avaliando. Para

perfeita aplicação deste método, as características básicas em que deve haver

semelhança, basicamente estão relacionadas aos seguintes aspectos:

LOCALIZAÇÃO / PROXIMIDADE

TIPO DE IMÓVEL / SIMILARIDADE

DATA DA OFERTA / ATUALIDADE

Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado

es-tará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.

Para a aplicação do método comparativo, será adotado o proceso

de homogeneização dedutivo, no qual serão feitas regionalizações prévias e,

a partir delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los às

con-dições do imóvel avaliado.

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37

Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização

obede-cendo os seguintes fatores:

A) OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no perco das ofertas, para

cobrir risco de eventual superestimativa dos preços. No caso de negócios

efetivados não haverá o referido desconto.

B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita, pois as amostras foram coletadas em

data contemporânea ao presente parecer técnico.

6- PESQUISA:

Procuramos várias imobiliárias em nossa cidade, que atuam na

re-gião a ser estudada, e uma imobiliária em Bonfim Paulista para que

pudés-semos saber, quais os imóveis / terrenos que estão disponíveis para venda,

no Bairro Bonfim Paulista, para que pudéssemos ter os valores praticados no

bairro.

7- HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PESQUISADOS:

Foram encontrados em nossa pesquisa 5 (cinco) elementos

com-parativos, terrenos, que deverão sofrer um tratamento matemático e fatores

de homogeneização.

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8- FATOR DE OFERTA:

Aplicação de Fator de Oferta de 0,90 % para elementos ofertados,

para a devida compensação da elasticidade dos valores anunciados.

9- DIAGNÓSTICO DE MERCADO:

O município de Ribeirão Preto possui aproximadamente 700 mil

habitantes.

A oferta de imóveis / lotes a venda, nas imediações não é grande,

visto se tratar de um bairro antigo, portanto a grande maioria das ofertas são

de imóveis já construídos.

10- PESQUISA:

ELEMENTO 1

Local: Rua Gil Parisi

Valor de Oferta (VO): R$ 144.000,00

Área: 263,00 m²

Tipo Oferta (FO): 0,90

Bairro: Bonfim Paulista Fonte: Sequoia Imóveis / Fone 3877-0303

Valor do m²: R$ 547,52 - Data 22/09/2020

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39 ELEMENTO 2

Local: Santa Cecilia

Valor de Oferta (VO): R$ 115.000,00

Área: 263,00 m²

Tipo Oferta (FO): 0,90

Bairro: Bonfim Paulista Fonte: Classic Imóveis / Fone 3505-4949

Valor do m²: R$ 437,26 - Data 22/09/2020

ELEMENTO 3

Local: Não informado

Valor de Oferta (VO): R$ 105.000,00

Área: 200,00 m²

Tipo Oferta (FO): 0,90

Bairro: Bonfim Paulista Fonte: Maria Luísa / Fone 3234-6047

Valor do m²: R$ 525,00 - Data 22/09/2020

ELEMENTO 4

Local: Não informado

Valor de Oferta (VO): R$ 110.000,00

Área: 200,00 m²

Tipo Oferta (FO): 0,90

Bairro: Bonfim Paulista Fonte: Borelli Imóveis / Fone 3101-3902

Valor do m²: R$ 550,00 - Data 22/09/2020

ELEMENTO 5

Local: Jardim João Pontim

Valor de Oferta (VO): R$ 115.000,00

Área: 161,00 m²

Tipo Oferta (FO): 0,90

Bairro: Bonfim Paulista Fonte: Magna Imóveis / Fone 2111-5650

Valor do m²: R$ 714,28 - Data 22/09/2020

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ELEMENTO 6

Local: Avenida Central

Valor de Oferta (VO): R$ 175.000,00

Área: 250,00 m²

Tipo Oferta (FO): 0,90

Bairro: Bonfim Paulista Fonte: Imobiliária Bonfim / Fone 3972-1402

Valor do m²: R$ 700,00 - Data 22/09/2020

11- ELEMENTOS DE HOMOGENEIZAÇÃO:

A pesquisa efetuada, homogeneizada, traz os seguintes valores

unitários por m², válidos para esta data, que deverão sofrer tratamento

mate-mático.

Para avaliação do imóvel, será utilizado o método comparativo de

dados de mercado para determinar o valor do metro quadrado que está sendo

praticado no Bairro Bonfim Paulista, na cidade de Ribeirão Preto.

(R$/ M²) = q

q1

547,52

q2

437,26

q3

525,00

q4

550,00

q5

714,28

q6

700,00

TOTAL GERAL

3.474,06

(41)

41

MÉDIA SIMPLES = 579,01

LIMITE SUPERIOR = 30 % = 752,71

LIMITE INFERIOR= 30% = 405,30

Diante dos resultados obtidos, não eliminaremos nenhuma das

amostras encontradas, pois todas estão dentro dos limites máximos e

míni-mos encontrados.

MÉDIA SANEADA= 579,01

Pelo resultado da pesquisa feita, será atribuído o valor unitário do

q = 579,01 /m² válido para o mês de setembro de 2020.

12- VALOR DO TERRENO:

VI= Q X AT

VI= 579,01 x 275,00 = 159.227,75

O Valor encontrado para o terreno onde se encontra o imóvel

ava-liando, é R$ 159.227,75 (cento e cinquenta e nove mil, duzentos e vinte e

sete reais e setenta e cinco centavos). Daremos o desconto de 10% atendendo

as Normas que regem as Avaliações Imobiliárias.

O Valor do Lote de n° 196 (166), localizado à Rua Coronel

Fur-quim, no Bairro Bonfim Paulista em Ribeirão Preto é R$ 143.305,00 (cento

e quarenta e três mil, trezentos e cinco reais).

(42)

Para que não haja valores fracionados, e pela localização do lote,

faremos um pequeno ajuste no valor encontrado, chegando ao valor de R$

150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).

Após encontrarmos o Valor do Terreno, iremos calcular o Valor

da Construção.

Para tanto, teremos que ter o Valor do CUB praticado no mês de

setembro de 2020- (Custo Unitário Básico / Sinduscon - Sindicato da

Indus-tria da Construção Civil).

Assim sendo, calcularemos o Valor da Construção existente, de

acordo com o tipo de construção, acabamento devidamente depreciados pela

idade aparente do imóvel e sua conservação, obedecendo, assim as diretrizes

da Norma da ABNT.

VC= AC x CUB x C x Kd

VC= Valor da Construção Nova

AC= Área Construída (m²)

CUB= Custo Unitário Básico (R-8N- Sinduscon/SP-R$/m²)

C= Coeficiente de padrão Construtivo

Kd= Coeficiente de Depreciação

VC= 219,30 x 1.477,07 x 0,972 x 0,683

VC = 215.043,70

(43)

43

13- VALOR DO IMÓVEL:

Obedecendo as Normas que regem as Avaliações Imobiliárias

se-guem os Cálculos para se encontrar o Valor do Imóvel:

VI = VT + VC

VI= 150.000,00 + 215.043,70

VI= 365.043,70

✓

O valor do imóvel comercial, situado à Rua Coronel

Furquim é R$ 365.043,70 (trezentos e sessenta e cinco mil, e quarenta

e três reais e setenta centavos).

14- CONCLUSÃO:

O valor de mercado do imóvel situado a Rua Coronel Furquim, n°

196/166 nesta cidade, com CEP 14110-000, Matrícula 0062149 - 2º Cartório

de Registro de Imóveis, Cadastrado na Prefeitura Municipal local sob o nº

96937- Objeto deste Parecer Técnico Mercadológico é R$ 365.043,70

(tre-zentos e sessenta e cinco mil, quarenta e três reais e setenta centavos), para

venda, nesta data, considerando se o mesmo, livre de qualquer ônus ou

en-cargos que venham alterar o seu valor.

(44)

15- ENCERRAMENTO:

Nada mais a relatar, este signatário se dá por encerrado seu

traba-lho, com 46 (quarenta e seis) folhas digitadas, todas elas rubricadas, sendo a