EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3 VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRAO PRETO

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3° VARA CÍVEL DA

COMARCA DE RIBEIRAO PRETO

Processo: 0037330-41.2018.8.26.0506

(Apensado ao Processo Principal 1060921-49.2017.8.26.0506)

Assunto: Cumprimento de Sentença - Alienação Judicial

Solicitante: Determinação judicial

Exequente: Condomínio Parque Residencial Jardim das Pedras

Executada: Paulo Ricardo Roque

Finalidade: Embasamento de decisão judicial

Objetivo: Apuração de valor de mercado

Objeto da avaliação: Apartamento

Localização: Rua Jose Urbano, n° 170 unidade B3 Ap 15 - Condomínio

Parque Residencial Jardim das Pedras

Márcia Olinda da Costa Vieira Merrichelli, perita nomeada nos

autos em epígrafe, após estudos e diligências necessárias ao honroso encargo

que lhe foi confiado, vem respeitosamente apresentar a V.Exa., o resultado

de seu trabalho.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0037330-41.2018.8.26.0506 e código 5B9FAB5.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA OLINDA DA COSTA VIEIRA MERRICHELLI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/02/2020 às 09:14 , sob o número WRPR20700596810 .

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

1- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

O Requerente, Condomínio Parque Residencial Jardim das Pedras,

através de processo principal de n° 1060921-49.2017.8.26.0506, em face de

Paulo Ricardo Roque, que na qualidade de condômino, tem obrigações com

as taxas condominiais mensais.

Diante do não pagamento das mensalidades mensais das taxas

con-dominiais, deu-se início a presente ação de cobrança, que hoje se encontra

em fase de Execução de Sentença.

A parte executada, não se manifestou, no processo, tornando-se

re-vel.

2- OBJETIVO DA PERÍCIA:

Avaliar o valor de mercado do apartamento de número 15 - B3, do

Condomínio Parque Residencial Jardim das Pedras, localizado a Rua Jose

Urbano, n° 170.

- Cadastrado na Prefeitura Municipal Local sob o nº 155327.

- Matriculado sob nº 0042135 - no 2º Cartório de Registro de Imóveis de

Ribeirão Preto, conforme Certidão de Matrícula e Certidão da Prefeitura

Mu-nicipal de Ribeirão Preto.

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3- VISTORIA:

A vistoria foi realizada, no dia 18 de fevereiro de 2020, por mim,

Márcia Olinda da Costa Vieira Merrichelli perita designada por V. Ex.ª,

de-vidamente acompanhada pelo síndico do Condomínio, Sr. Vitor Luís Lobo

Silva, pela advogada, Dra. Graziela, representando o advogado do

condomí-nio, Dr. Fernando Leão.

Fomos recebidos no apartamento pela Sra. Luiza Helena da Silva

Roque, que se apresentou como inquilina, mas possui o mesmo sobrenome

do executado.

O imóvel é um apartamento de uso residencial, possui 52,64 m²

(cin-quenta e dois metros e sessenta e quatro centímetros quadrados); 11,80 m²

de edificação secundária, e 0,24 cm² de área de lazer.

O Padrão de Construção é Simples, de acordo com a Tabela de

Va-lores Unitários/ VaVa-lores de Edificação de Imóveis Urbanos Ibape/SP.

O Condomínio Jardim das Pedras é composto de 4 blocos A, que são

apartamentos de 3 dormitórios; e 9 blocos B, de dois dormitórios, com 52,64

m² de área útil.

Cada bloco possui 96 apartamentos, sendo 8 apartamentos por andar,

divididos em térreo e mais 11 andares com dois elevadores por bloco, sendo

que este bloco está com um elevador novo, recentemente trocado.

O valor do condomínio é de R$ 305,00 (trezentos e cinco) reais

men-sais, mais 10 % de fundo de reserva, para os apartamentos de 2 (dois)

dor-mitórios, que inclui a limpeza e energia das áreas comuns, mais a

adminis-tração.

O consumo de água é individualizado, cada apartamento possui seu

hidrômetro.

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Possui portaria, com uma guarita, onde todos os visitantes são

obri-gados a se identificar.

O Condomínio possui, para uso comum dos condôminos, quadra

po-liesportiva, playground e uma praça de convívio, com bancos.

Os apartamentos são de uso exclusivamente residencial.

Possuem 2 (dois) dormitórios, uma sala, uma cozinha interligada a

uma pequena lavanderia e um banheiro social.

O apartamento de número 15 do bloco B3, ora avaliando está com

um piso cerâmico, na cor branco rajado, com medida de 0,30 x 0,30 cm, a

cozinha e banheiro possuem revestimentos de cerâmica no piso e nas

pare-des.

O apartamento está reformado, e aparentemente bem conservado.

As janelas são pintadas na cor branca de tinta esmalte.

As paredes são pintadas de tinta látex, na cor bege.

No teto possuem sancas de gesso, com ventiladores de teto, na sala

e dormitório.

Está completo de armários.

Todos os apartamentos possuem uma vaga na garagem.

O imóvel avaliando encontra-se financiado, junto à Caixa

Econô-mica Federal.

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4- LOCALIZAÇÃO: MAPA GOOGLE MAPS:

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4.1- MELHORAMENTOS PÚBLICOS E ESTUDO DA REGIÃO:

O local possui energia elétrica e água encanada e telefone, bem como

transportes públicos que interligam com outros bairros.

O bairro é de ocupação mista, existem além de casas e apartamentos,

muitos estabelecimentos comerciais.

O Condomínio Parque Residencial Jardim das Pedras está localizado

entre avenidas de grande fluxo, a Avenida 13 de Maio, Avenida Francisco

Junqueira e Avenida Meira Junior, em uma região bem antiga de nossa

ci-dade.

Nas imediações existem escolas, agências bancárias, comércio de

pequeno e médio porte, concessionárias de veículos multimarcas, além de

inúmeras residências, e prédios de apartamentos.

4.2- SITUAÇÃO SEGUNDO A PREFEITURA:

Cadastro: 155327 - Ocupação: Predial

Inscrição cadastral: 441-54-95-4

Matrícula: 0042135 - 2º Cartório de Registro de Imóveis

Logradouro: Rua Jose Urbano, n°170

Complemento: Ap 15 - B3 - Padrão: 02

Bairro: Condomínio Parque Residencial Jardim das Pedras

Cep: 14.091-190 - Área do terreno: 45,99 m²

Edificação principal: 52,64 m² - Área secundária: 11,80 m²

Valor venal do imóvel: R$ 77.934,94

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5- FOTOS DO IMÓVEL:

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5.1- DIAGNÓSTICO DO MERCADO:

O Município de Ribeirão Preto possui aproximadamente 700.000,00

mil habitantes. A oferta de imóveis no mesmo bairro é grande, e a absorção

pelo mercado está sendo comprometida, em decorrência não só da

instabili-dade econômica, mas também pelo conjunto de fatores que envolvem o

bairro do imóvel avaliando, tais como invasões, grande inadimplência, que

acaba dificultando a manutenção e conservação do conjunto habitacional no

seu todo.

6- MÉTODO DE AVALIAÇÃO:

O presente Laudo Técnico foi elaborado em conformidade com a

NORMA BRASILEIRA NBR 14.653-2011 que representa a Diretriz de

“Avaliação de Imóveis Urbanos”.

Na presente Avaliação, adotou-se o Método Comparativo Direto,

que define o valor do imóvel de forma imediata através da comparação direta

com os dados, elementos assemelhados, constituindo o método básico.

Para essa coleta de dados, foram necessárias várias pesquisas em

di-versas fontes para apurar os valores dos imóveis que estão sendo ofertados e

que tenham sido vendidos no mesmo conjunto habitacional Jardim das

Pe-dras, assim poderemos determinar o valor que reflete a realidade

mercado-lógica imobiliária da região. Para a perfeita aplicação deste Método, as

ca-racterísticas básicas em que deve haver semelhança, basicamente estão

rela-cionadas com os seguintes aspectos:

LOCALIZAÇÃO

TIPO DO IMÓVEL

DATA DA OFERTA OU FECHAMENTO

PADRÃO CONSTRUTIVO

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Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado

es-tará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.

A atualização não será feita, pois as amostras foram coletadas em

data contemporânea do presente Laudo Técnico.

Para aplicação do Método, será adotado o processo de

homogenei-zação dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas,

se ajustam os valores comparativos para adequá-los às condições do imóvel

avaliando. Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização,

obe-decendo aos seguintes fatores:

A) OFERTA: Dedução de 10 % (dez por cento) das ofertas, para cobrir risco

de eventual superestimativa dos preços. Nos casos de negócios realizados,

não haverá desconto.

B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita, pois as amostras foram coletadas em

data contemporânea do presente parecer técnico.

6.1- PLANEJAMENTO DA PESQUISA:

Na pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra

re-presentativa de dados de mercado de imóveis semelhantes ao do avaliando,

que estejam sendo ofertados para venda ou que tenham sido vendidos.

7- PESQUISA:

Iniciamos nosso trabalho de pesquisa nas imobiliárias de nossa

ci-dade, para que pudéssemos ter uma ideia não só de valores, mas também da

situação do Condomínio em sua totalidade.

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Nesta oportunidade, fomos informados que os valores dos

aparta-mentos variam de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) a R$ 160.000,00 (cento e

vinte mil reais), de acordo com a situação documental e seu estado físico.

Foi nos informado no que existem muitos apartamentos com

mora-dores ilegais, apartamentos em péssimo estado de conservação, e por outro

lado, existem outros muitos reformados, com bons acabamentos e totalmente

regularizados, junto ao Condomínio.

As amostras colhidas, disponíveis para venda estão todas

aparente-mente regulares.

Diante dessas informações colhidas, tentaremos adequar o Valor de

Mercado para a unidade avaliando.

8- FATOR DE OFERTA:

Aplicação de Fator de Oferta de 0,90 % para elementos ofertados,

para a devida compensação da elasticidade dos valores anunciados.

9- HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PESQUISADOS:

Foram encontrados em nossa pesquisa 24 elementos comparativos, que

deverão sofrer um tratamento matemático e fatores de homogeneização.

compensação da elasticidade dos valores anunciados.

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19 ELEMENTO 1

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 160.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Imobiliária Fortes Guimarães Fone: 3602-8000 - Data: 18/02/2020

Desocupado - Valor do m² R$ 2.000,00

ELEMENTO 2

Apartamento: Jardim das Pedras

3 dormitórios / 63,86 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 130.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Andrade e Menezes Imóveis

Fone: 3635-6858 - Data: 18/02/2020

Reformado - Valor do m² R$ 2.000,00

ELEMENTO 3

Apartamento: Jardim das Pedras

3 dormitórios / 63,86 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 128.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Andrade e Menezes Imóveis

Fone: 3635-6858 - Data: 18/02/2020

Reformado - Valor do m² R$ 2.004,40

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20 ELEMENTO 4

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 110.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Andrade e Menezes Imóveis

Fone: 3635-6858 - Data: 18/02/2020

Ocupado - Valor do m² R$ 2.100,00

ELEMENTO 5

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 129.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Lago Imóveis

Fone: 3211-8330 - Data: 18/02/2020

Reformado - Valor do m² R$ 2.450,60

ELEMENTO 6

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 130.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Andrade e Menezes Imóveis

Fone: 3635-6858 - Data: 18/02/2020

Reformado - Valor do m² R$ 2.469,60

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21 ELEMENTO 7

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 149.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Rosa e Rangel Imóveis

Fone: 4141-2355 - Data: 19/02/2020

Ocupado- Valor do m² R$ 2.830,50

ELEMENTO 8

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 115.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Andrade e Menezes Imóveis

Fone: 3635-6858 - Data: 19/02/2020

Desocupado/Reformado- Valor do m² R$ 2.184,70

ELEMENTO 9

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 95.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Nova Casa Imóveis

Fone: 3941-5535 - Data: 19/02/2020

Ocupado- Valor do m² R$ 1.804,70

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22 ELEMENTO 10

Apartamento: Jardim das Pedras

3 dormitórios / 63,86 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 157.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Sequóia Imóveis

Fone: 3877-0303 - Data: 19/02/2020

Ocupado- Valor do m² R$ 2.458,50

ELEMENTO 11

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 130.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Plantel Imóveis

Fone: 3610-2010 - Data: 19/02/2020

Ocupado- Valor do m² R$ 2.469,60

ELEMENTO 12

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 118.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Pirâmid Imóveis

Fone: 2111-8888 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 2.241,60

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23 ELEMENTO 13

Apartamento: Jardim das Pedras

3 dormitórios / 63,86 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 140.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Lago Imóveis

Fone: 3211-8330 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 2.192,30

ELEMENTO 14

Apartamento: Jardim das Pedras

3 dormitórios / 63,86 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 110.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Trad Imóveis

Fone: 3102-3800 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 1.722,50

ELEMENTO 15

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 135.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Rosa e Rangel Imóveis

Fone: 4141-2355 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 2.564,60

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24 ELEMENTO 16

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 150.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Imobiliária Fortes Guimarães Fone: 3602-8000 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 2.849,50

ELEMENTO 17

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 119.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Plantel Imóveis

Fone: 3610-2010 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 2.260,60

ELEMENTO 18

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 92.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Andrade e Menezes Imóveis

Fone: 3635-6858 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 1.747,70

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25 ELEMENTO 19

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 95.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Nova Casa Imóveis

Fone: 3941-9535 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 1.804,70

ELEMENTO 20

Apartamento: Jardim das Pedras

3 dormitórios / 63,86 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 157.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Trad Imóveis

Fone: 3102-3800 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 2.458,50

ELEMENTO 21

Apartamento: Jardim das Pedras

3 dormitórios / 63,86 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 110.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Via House Imóveis

Fone: 3329-1008 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 1.722,50

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26 ELEMENTO 22

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 100.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Plantel Imóveis

Fone: 3610-2010 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 1.899,70

ELEMENTO 23

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 125.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Plantel Imóveis

Fone: 3610-2010 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 2.374,60

ELEMENTO 24

Apartamento: Jardim das Pedras

2 dormitórios / 52,64 m²

Vagas de garagem: 1

Proprietário: Não informado

Oferta (VO): R$ 120.000,00

Tipo oferta (FO): 0,90

Fonte: Imobiliária Fortes Guimarães Fone: 3602-8000 - Data: 19/02/2020

Valor do m² R$ 2.279,60

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27

10- ELEMENTOS DE HOMOGENEIZAÇÃO:

A pesquisa efetuada, homogeneizada, traz os seguintes valores

uni-tários por m², válidos para esta data, que deverão sofrer tratamento

matemá-tico.

Para avaliação do imóvel, será utilizado o método comparativo de

dados de mercado para determinação do valor do metro quadrado que está

sendo praticados nas imediações do imóvel avaliando.

(28)

28

(R$/ M²) = q

q1

3.000,00

q2

2.000,00

q3

2.004,40

q4

2.100,00

q5

2.450,60

q6

2.469,60

q7

2.830,50

q8

2.184,70

q9

1.804,70

q10

2.458,50

q11

2.469,60

q12

2.241,60

q13

2.192,30

q14

1.722,50

q15

2.564,60

q16

2.849,50

q17

2.260,60

q18

1.747,70

q19

1.804,70

q20

2.458,50

q21

1.722,50

q22

1.899,70

q23

2.374,60

q24

2.279,60

TOTAL GERAL

53.891,00

(29)

29 MÉDIA SIMPLES = 2.245,50

LIMITE SUPERIOR (+30%) = 2.919,10

LIMITE INFERIOR (-30%) = 1.571,90

Será eliminado a amostra representada pelo elemento q1, por se

en-contrar acima do valor máximo encontrado.

MÉDIA SANEADA = 2.212,70

Portanto, pelo resultado da pesquisa feita, será atribuído o valor

uni-tário de q = 2.212,70 válido para o mês de fevereiro de 2020, no Condomínio

Parque Residencial Jardim das Pedras.

A Média encontrada por metro quadrado, nos apartamentos que

es-tão à venda em nossa cidade, no Condomínio Parque Residencial Jardim das

Pedras, é R$ 2.212,70 (dois mil, duzentos e doze reais e setenta centavos).

Encontrando o valor por metro quadrado que está sendo ofertado,

pelo Mercado Imobiliário local, chegamos ao valor da unidade avaliando.

VI= Q x AC

VI= 2.212,70 x 52,64

VI= 116.476,50

Como todas as amostras encontradas, são de ofertas e atendendo as

Normas que regem as Avaliações Imobiliárias, daremos um desconto de 10%

sobre o valor encontrado, percentual de desconto absolutamente normal em

qualquer transação imobiliária.

Diante do exposto, chegamos ao valor de R$ 104.828,90 (cento e

quatro mil, oitocentos e vinte e oito reais e noventa centavos).

(30)

30

11- CONCLUSÃO:

O Valor de Mercado, do apartamento, objeto deste Parecer Técnico

Mercadológico, localizado à Rua Jose Urbano, n° 170 - Ap 15- B3 ,

Cadas-trado na Prefeitura Municipal Local, sob o número 155327, e devidamente

Matriculado sob o número 0042135, no 2° Cartório de Registro de Imóveis

de Ribeirão Preto, é R$ 104.828,90 ( cento e quatro mil, oitocentos e vinte e

oito reais e noventa centavos), para venda, nesta data, considerando-se o

mesmo, livre de quaisquer ônus ou encargos que venham alterar seu valor.

RESPOSTA AOS QUESITOS DOS REQUERENTES

1-

“Queira o Sr. Perito detalhar a localização e característica do imóvel

a ser avaliado, e seus

proprietários/possuidores”.

R: O imóvel avaliando está localizado em um bairro bastante antigo de nossa

cidade, o Jardim Macedo. É um bairro próximo a grandes avenidas, de muito

fácil acesso, e com transportes regulares para toda a cidade.

É um imóvel de 2 dormitórios, sala, cozinha, área de serviço e um banheiro.

Está em boas condições e conservado. Fomos recebidos por uma senhora, de

nome Luisa Helena que nos apresentou como moradora e seu filho.

2-

“Queira o Sr. Perito informar o valor de mercado atual do imóvel

para venda

”.

R: O Valor encontrado para venda, do Imóvel avaliando é R$ 104.828,90.

(31)

31

3-

“Queira o Sr. Perito informar se o imóvel se encontra em boas

condi-ções de uso

”.

R: Sim. O imóvel se encontra em muito boas condições de uso.

4-

“Queira o Sr. Perito informar se o imóvel, sob o ponto de vista

comer-cial, pode ser considerado de médio/alto padrão

”.

R: O imóvel é considerado de médio padrão.

5-

“Queira o Sr. Perito informar se o imóvel sofreu algum

melhora-mento em virtude de benfeitorias ou desenvolvimelhora-mento da

região”.

R: O imóvel está reformado, pintado, com armários e muito bem mantido.

Quanto desenvolvimento da Região, embora antiga, está com muitas

cons-truções de novos edifícios, fazendo com que o desenvolvimento da região