Lamberto Grinover
² Formado em Engenharia Mecânica (Mackenzie)
² Pós Graduação em Responsabilidade Socioambiental Empresarial (Senac)
² Mais de 17 anos de experiência nas áreas de Facility Management e Real Estate:
-‐ Nissan Italia
-‐ CiPbank (Cushman & Wakefield) -‐ Tishman Speyer
² Diretor Sênior de Property Management pela Tishman Speyer
Agenda
ü Edificações Sustentáveis, sua idealização e expectaPvas ü Custos médios do ciclo de vida de uma edificação
ü Riscos para a operação nas diversas fases da concepção do ediZcio ü EdiZcios sustentáveis -‐ cuidados iniciais
ü A importância da definição de indicadores de performance (KPI)
ü Cuidados na implantação de procedimentos de O&M e M&V em uma edificação ü Fatores de sucesso
ü Fatores de risco, perda de desempenho e da sustentabilidade
ü O que não se deve fazer
LOGO
Introdução
Lúcio Costa
Toulon, França – 1902
Rio de Janeiro, Brasil – 1998
“ Arquitetura é antes de mais nada construção, mas, construção concebida com o propósito
primordial de ordenar e organizar o espaço para determinada finalidade e visando determinada intenção .”
Edificações Sustentáveis, sua idealização e expectativas
Quando cria um projeto, este deverá corresponder ao que foi idealizado, ou seja, ao propósito para o
qual foi construído
Um projeto “sustentável” deverá atender não só às estratégias adotadas para a sua certificação, como
também aos requisitos e expectativas de seus proprietários e idealizadores
O processo de Comissionamento da edificação determina o registro destes “Requisitos do
Proprietário”, os quais deverão ser atendidos não só nas etapas de projetos, construção e entrega, como
também nas etapas de ocupação e uso da edificação
Custos médios do ciclo de vida de uma edificação
A Operação & Manutenção é responsável pelos resultados mais
ou menos eficazes durante a vida útil da edificação
Riscos para a operação nas diversas fases da concepção
Concepção
& Projeto
Seleção e Compra Equipam.
Construção, Instalação &
Testes
Fontes de Energia
Operação &
Manutenção (Uso)
Baixo Baixo
Baixo / Médio
Médio / Alto Médio / Alto
Edificações Sustentáveis – cuidados iniciais
q Torna-‐se necessário conhecer expectaPvas e diretrizes do empreendimento (Ppos de uso, horários de operação, eventuais flexibilizações, etc.)
q Necessário conhecer os projetos das instalações -‐ como foram idealizados para operar e atender aos pré-‐requisitos e quais os set points e ajustes previstos
q Precisaremos também conhecer as expectaPvas de consumos e bases para um benchmark -‐ ou seja, precisaremos ter as referências
Foca-‐se muito na cerPficação dos empreendimentos com pouca atenção na operação sustentável Falta alinhamento entre áreas de projetos, facility management e profissionais de O&M
q Fundamental o controle de qualidade nas fases de construção e implantação e envolvimento de profissionais de O&M nas etapas de entrega e comissionamento (instalações e processos)
q Imprescindível adequado treinamento das equipes de O&M
Gestor: papel fundamental nas fases de ocupação e pós-‐ocupação para monitorar as metas idealizadas e ajustá-‐las, se necessário, para manter o ediZcio “sustentável” em todo o ciclo de vida
A importância da definição dos indicadores de performance - KPI
q “Não se Gerencia o que não se mede, não se mede o que não se define, não se define o que não se entende e não há sucesso no que não se gerencia”. (William Edwards Deming).
q As metas são estabelecidas para estreitar a distância entre o real e o ideal (Katsuya Hosotani).
KPI (Key Performance Indicator) é uma variável:
Ø QuanPficável, portanto pode ser apresentada em forma de gráfico ou outra ferramenta de análise -‐ é uPlizada para saber se o objePvo foi aPngido
Ø Que permite medir a eficácia das ações tomadas, bem como medir desvios entre o programado e o realizado
Ø Que possibilita realizar comparações ao longo do tempo com relação a dados interno e externos
Ø Os Indicadores devem ser de conhecimento de toda a equipe: o que se está medindo e qual o resultado obPdo
Ø Envolver a equipe neste processo é de fundamental para aPngir o objePvo
A importância da definição dos indicadores de performance - KPI
Ø Quem não monitora, não gerencia
Ø As estratégias devem contemplar o desenvolvimento de indicadores chave de performance
Cuidados na implantação de procedimentos de O&M e M&V
Ø Monitoramento e a análise de performance ou desempenho requerem uma estratégia
Ø Não há como se aPngir resultados se os comportamentos e tendências não forem avaliadas (análise)
Ø Projetos mudam ou devem mudar para atender as novas demandas e necessidades, sendo importante reconhecer e compreender estas novas demandas, comparando os seus resultados com o baseline estabelecido
Ø
O treinamento das equipes resultará em bons resultados e no melhor controle da operaçãoØ
As equipes de O&M precisam conhecer os projetos e os requisitos de uPlização do empreendimentoØ A atualização de Planos de Operação & Manutenção são fundamentais
Ø O gestor deverá manter a sua equipe moPvada e engajada na busca conrnua por resultados operacionais mais eficazes
Ø O Gestor tem como responsabilidade observar o comportamento da Edificação e buscar eficiências que traduzam em economias sem impactos para a operação, analisando diariamente os parâmetros e promovendo as correções caso idenPfique desvios
Ø A equipe tem autonomia para estudar os “benchmarkings” de mercado (equipamentos e procedimentos operacionais) e implantá-‐los, à parPr de pilotos
Cuidados na implantação de procedimentos de O&M e M&V
Fatores de sucesso
Torna-‐se fundamental a obtenção de resultados e custos operacionais mais eficazes em consumos de energia e água; além de melhores conições de conforto térmico e qualidade interna dos ambientes de trabalho
O acompanhamento do ciclo de vida de um sistema ou ediZcio demanda:
q Sólido e técnico processo de gestão e monitoramento
q Preparo e conhecimento pelos responsáveis pela edificação para criação de indicadores de desempenho
q IdenPficação de fatores ou comportamentos que possam influenciar a operação do ediZcio
q Acompanhamento ao longo do tempo q Definição de frequências
Fatores de risco, perda de desempenho e da sustentabilidade
q Afastamento do dono de seu invesPmento
Maior parte dos proprietários tem foco relacionado com a valorização do patrimônio e na locação Fatores que contribuem para a perda de desempenho e da sustentabilidade:
q Falta de conhecimento de processos operacionais durante o ciclo de vida q Má gestão documental
q Falha na seleção e desenvolvimento de fornecedores
q Baixos invesPmentos em capacitação e treinamento de equipes q Gestão ineficaz
q Falta de desenvolvimento de indicadores alinhados às metas energéPcas e sustentáveis
q Desconhecimento dos responsáveis pela operação dos sistemas lógicos operacionais, set points e procedimentos
q Falta de cultura para medir e verificar (M&V)
Ø Deixar de estudar / conhecer os projetos e os “modus operandi”
definidos pelos projePstas
O que não se deve fazer
Ø Adotar parâmetros e set-‐points sem nenhum critério técnico
Ø Operar sistemas no modo “manual”
Ø Deixar de treinar as suas equipes
Ø Deixar de cumprir os Planos de O&M
Ø Não gerenciar de perto o processo
“ Espera-‐se hoje que um edi@cio sustentável opere de modo eficiente, econômico e seguro, colaborando para a redução dos impactos ambientais e melhoria do conforto
dos usuários e saDsfação dos proprietários ”
Concluindo
A garrafa cheia
A uva na parreira
A mulher bêbada
Perguntas
Obrigado!
Lamberto Grinover
lgrinove@Pshmanspeyer.com.br Tel. +55 11 982317803
Bibliografias & Webgrafias
Ø Indicadores e Índices de Manutenção / Gil Branco Filho – Rio de Janeiro : Editora Ciência Moderna., 2006.
Ø Gestão da Manutenção / Cícero R. Oliveira – Material utilizado no Instituto Federal de Educação Ciência e Tecnologia do Ceará., 2009
Ø Conjunto de indicadores de sustentabilidade de empreendimentos - uma proposta para o Brasil Texto Preliminar Completo - Agosto 2011
Ø Elaboração e Análise de Indicadores / Geraldo Lopes de Souza Júnior – Dissertação sobre o tema
Ø Sessão Técnica de Edifício, “A gestão da Manutenção de Edifícios” / Sónia Raposo – Faro, UAIg, 2012.
Ø Indicadores de sustentabilidade de edifícios: estado da arte e desafios para desenvolvimento no Brasil / Vanessa Gomes da Silva, Dissertação sobre o tema, Unicamp, 2006.
Ø Projeto para Manutenção / Iara Sanches, Márcio Fabrício – Material apresentado no VIII Workshop Brasileiro, Gestão do Processo de Projetos na Construção de Edifícios, São Paulo, 3 e 4 de novembro 2008.
Ø 31º Congresso Brasileiro Fundos de Pensão (nov. 2010) – As dimensões da sustentabilidade – Luiz H. Ceotto Ø Construção Sustentável (30/12/2013) – Construção sustentável fácil e sem custos extras – Saulo Segurado Ø Revista Notícias da Construção (dez. 2013) – Porque investir em edifícios sustentáveis – Luiz Henrique Ceotto Ø Construção Mercado 87 (out. 2008) – A construção sustentável e a economia – Cláudio Tavares de Alencar Ø TAVARES,L. Administração Moderna da Manutenção . São Paulo: Editora Novo Polo Publicações, 1999
Ø KARDEK, A.; NASCIF,J. Manutenção Função Estratégica. São Paulo: Editora Quality Mark, 2003 – 2° Edição.
Ø KARDEK,A; FLORES,J; SEIXAS,E. – Gestão Estratégica e Indicadores de Desempenho”: Editora Quality Mark.
Ø ALMEIDA,C – Gestão da Manutenção Predial – A Tecnologia, a Organização e as Pessoas: Editora Gestalent.
Ø FILHO,GIL B. – Indicadores e Índices de Manutenção: Editora Ciência Moderna.
Ø MIRANDA, Silvio. Manutenção por estratégia - Visão do futuro. Revista de Ensino de Engenharia - ABENGE - Nº 12 - Jul/95.
Ø Revista GBC Brasil, ed. N1/2014, pág. 22, 23 e 24
