FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO FECHADO
TURÍSTICO II
1.
Introdução
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II é um fundo fechado, autorizado por deliberação do Conselho Directivo da Comissão do Mercado de Valores de 20 de Janeiro de 2000. O Fundo iniciou a sua actividade em 24 de Abril de 2000.
Em 13 de Fevereiro de 2003 o Conselho Directivo da CMVM autorizou o aumento do capital do FIIFT II, representado naquela data por 499.000 unidades de participação, mediante a emissão de 800.000 novas unidades de participação, por subscrição particular. O capital do FIIFT II foi aumentado em duas tranches (6 de Março de 2003 e 2 de Maio de 2003), mediante a emissão de 364.007 novas unidades de participação.
Capital
O capital do FIIFT II, em 31 de Dezembro de 2003, é de 43.150.350 € (quarenta e três milhões, cento e cinquenta mil, trezentos e cinquenta euros), representado por 863.007 unidades de participação, distribuídas da seguinte forma:
Nº de UP’s Euros %
Instituto de Financiamento e Apoio ao Turismo Caixa Geral de Depósitos
Banco Espírito Santo Outros 646.684 129.307 57.153 29.863 32.334.200 € 6.465.350 € 2.857.650 € 1.493.150 € 74,93% 14,98% 6,62% 3,47% Política de Investimento
A política de investimento do Fundo é norteada por princípios de rigor, segurança, rendibilidade e diversificação do risco, sendo, especialmente vocacionada para a aquisição de imóveis afectos à actividade turística para efeitos de arrendamento, tais como:
• hoteleiros que pretendam a separação da parte imobiliária do negócio hoteleiro; • hoteleiros que necessitem de modernização e redimensionamento;
• hoteleiros e de animação turística com carácter inovador;
2.
Actividade de 2003
2.1.
Enquadramento económico
O ano de 2003 caracterizou-se por alguma retracção da economia. A taxa de inflação em 2003 cifrou-se em 3,3%, tendo registado face ao ano anterior uma diminuição de cerca de 0,3%. Manteve-se em 2003 a quebra nas taxas de juro, tendência observada desde 2001. Assim, a EURIBOR a 12 meses, indexante utilizado na actualização das rendas do Fundo, caiu 44 p.b. ao longo do ano, quebra, no entanto inferior à verificada no ano transacto que se cifrou em 60 p.b..
2.2.
Evolução da carteira imobiliária do Fundo
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II centrou a sua actividade durante o período em análise na pesquisa de oportunidades de investimento que se enquadrassem na sua política de investimento. Ao longo do ano de 2003 foram visitadas e analisadas
diversas unidades, tendo sido adquiridos cinco imóveis:
Unidade Valor de Aquisição Localização Nº. Quartos Categoria Kartódromo de Almancil 1.000.000 € Almancil n/a n/a
Estalagem Páteo dos
Solares 2.150.000 € Estremoz 41 5***** Estalagem Senhora da Guia 3.500.000 € Cascais 43 5*****
Hotel da Aldeia 4.750.000 € Areias de S.
João 133 3***
Magnólia Caffé 700.000 € Lisboa n/a n/a
Em 31 de Dezembro de 2003 o património imobiliário do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, constituído por onze imóveis, ascendia, considerando o seu valor contabilístico total, a 35.993.884,06 €:
Unidade Data de Aquisição Valor Localização Hotel da Cartuxa 19-Março-01 4.242.080,15 € Évora Aparthotel Ocean View 26-Junho-01 3.672.067,82 € Vilamoura Grd. Hotel Cdas. Felgueira 30-Julho-01 2.331.000,00 € Nelas Atlantic Gardens 26-Fevereiro-02 4.161.101,90 € Funchal Vintage House Hotel 26-Julho-02 5.168.551,76 € Alijó Hotel Faro 23-Julho-02 4.096.796,50 € Faro Kartódromo de Almancil 27-Fevereiro-03 1.027.975,59 € Almancil Estalagem Páteo dos
Solares 24-Março-03 2.201.214,40 € Estremoz Estalagem Sra. da Guia 13-Maio-03 5.571.150,83 € Cascais Hotel da Aldeia 3-Setembro-03 4.815.978,72 € Areias de S. João Magnólia Caffé 9-Dezembro-03 705.967,39 € Lisboa
O património imobiliário do Fundo representa cerca de 73% do activo do Fundo e observou um crescimento, face ao ano transacto, de cerca de 54%. Este aumento deve-se ao efeito da aquisição de imóveis, atrás referida, e dos ajustamentos em imóveis que reflectem os ganhos potenciais do património imobiliário do Fundo.
O gráfico que a seguir se apresenta ilustra a distribuição do património imobiliário do Fundo pelo território nacional, em 31 de Dezembro de 2003. Importa salientar que o património imobiliário do Fundo tem um maior peso no Algarve e no Norte e não se encontra representado no centro e nos Açores:
Distribuição do Património Imobiliário por Regiões
Norte 21%
Centro 0%
Lisboa e Vale do Tejo 12% Alentejo 18% Algarve 37% Madeira 12% Açores 0%
Em 2003 a yield média bruta do património imobiliário do Fundo foi de 5,04% e a yield média líquida foi de 4,04%, tendo-se acentuado a tendência de quebra verificada desde 2001, conforme evidenciado no quadro a seguir apresentado.
Evolução do Património Imobiliário 2001-2003 35.993.884 € 23.370.857 € 9.964.186 € 5,04% 5,95% 6,64% 2001 2002 2003
2.3.
Evolução e Rendibilidade do Valor Global Líquido do Fundo e da UP
O aumento de capital ocorrido em 2003 consubstanciou-se na emissão de 364.007 novas unidades de participação. Em 31 de Dezembro de 2003 o Valor Global Líquido do Fundo ascendia a 48.684.331,52 €, correspondendo a um aumento de 21.316.729,92 €, traduzido num crescimento de 78%. A unidade de participação valorizou-se 1,57 €, isto é 2,86%, cifrando-se, nesta data, em 56,41 €.
A unidade de participação desde o início do Fundo observou a seguinte evolução:
Evolução da UP 2000-2003 56,41 € 54,84 € 52,86 € 51,14 € 3,34% 2,86% 3,75% 3,37% 47,50 52,50 57,50 2000 2001 2002 2003 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% UP rendibilidade
Evolução do VGLF 2000-2003 48.684.332 € 27.367.602 € 26.378.407 € 16.108.428 € 2000 2001 2002 2003
2.4.
Evolução económico-financeira
► O activo líquido, em 2003, registou um aumento de 78%, cifrando-se, em 31 de Dezembro de 2003, em 49.316.259,50 €, devido, essencialmente, ao aumento de capital verificado.
► O total de proveitos obtidos no exercício de 2003 atingiu o valor de 1.868.782,61 €, denotando um crescimento face ao ano anterior de 32%.
► A rubricajuros e proveitos equiparados cifrou-se em 404.145,36 €, correspondendo a 22% dos proveitos e a um aumento de 4% face ao ano anterior.
► Os ganhos em operações financeiras cifraram-se em 2.399,13 €.
► Os rendimentos de imóveis ascenderam a 1.462.238,12 €, representando cerca de 78% do total dos proveitos e um crescimento face ao ano anterior de 43%, reflectindo o aumento do património imobiliário do Fundo.
► O total de custos suportados no exercício de 2003, ascendeu a 1.068.517,86 €, que corresponde a um aumento de cerca de 50%.
► A rubrica comissões, que corresponde às comissões de gestão e de depositário e à taxa de supervisão a pagar à CMVM, representa cerca de 65% do total dos custos, ascendeu, em 2003, a 690.892,45 €, representando um acréscimo de 66% face ao ano transacto. Importa referir que do total das comissões cerca de 97% referem-se à comissão de gestão,
cifrando-se em 667.345,07 €, 1% à comissão de depositário, ascendendo a 9.284,63 € e os restantes 2% à taxa de supervisão, no valor de 14.262,75 €.
► Os impostos, que representam 35% do total dos custos, totalizaram 373.830,28 €, tendo aumentado face ao ano anterior cerca de 34%.
► Os fornecimentos e serviços externos diminuíram 75%, tendo-se cifrado em 3.570,00 €.
► Os outros custos e perdas eventuais cifraram-se em 225,13 €.
► O resultado líquido do Fundo em 2003, foi de 800.264,75 €, denotando um crescimento face ao ano anterior de 15%. Não houve distribuição de rendimentos durante 2003 e o resultado líquido do exercício será integralmente reinvestido.
O Resultado Líquido do Fundo, desde o início do Fundo observou a seguinte evolução:
Evolução do Resultado Líquido 2000-2003 800.265 € 698.726 € 676.467 € 358.428 € 2000 2001 2002 2003
3.
Perspectivas Futuras
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, assume-se como um importante instrumento financeiro ao serviço das empresas e dos empresários do turismo, contribuindo para o fortalecimento da competitividade e da eficiência do sector. Atenta às alterações e desenvolvimento dos conceitos e estratégias no sector do turismo, a sociedade gestora, utilizará os meios financeiros
disponíveis no Fundo para promover novos negócios, que assegurem a natural rendibilidade ao Fundo e aos seus subscritores.
Lisboa, 13 de Fevereiro de 2004
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora
_____________________________________ Emanuel Jorge Marques dos Santos
(Presidente)
_____________________________________ Maria José Martins Catarino
(Vogal)
_____________________________________ Orlando Pinto Madeira Carrasco (Vogal e Presidente da Comissão Executiva)
_____________________________________ José Valério Costa Pereira
(Vogal Executivo)
_____________________________________ Rui Victor Cláudio
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO TURÍSTICO II BALANÇO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2003
valores em euros
Código ACTIVO 2003 2002 Código PASSIVO 2003 2002 Bruto Mv Mv/P Líquido (Líquido)
IMÓVEIS CAPITAL DO FUNDO
31 Terrenos 61 Unidades de Participação 43.150.350,00 24.950.000,00
32 Construções 35.208.735,28 785.148,78 35.993.884,06 23.370.857,39 63 Variações Patrimoniais 2.214.947,22 305.440,00 33 Adiantamentos por compras de imóveis 16.378,55 16.378,55 23.756,55 64 Resultados Transitados 1.733.620,77 1.034.894,90
TOTAL DE IMÓVEIS 35.225.113,83 785.148,78 36.010.262,61 23.394.613,94 65 Resultados Distribuídos
66 Ajustamentos em imóveis 785.148,78 378.540,83
CARTEIRA DE TÍTULOS 67 Ajustamentos em opções sobre imóveis OBRIGAÇÕES
211+2171 Títulosda Dívida Pública DR Resultados Líquidos do Período 800.264,75 698.725,87
212+2172 Outros Fundos Públicos Equiparados
213+214+2173 Obrigações Diversas TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 48.684.331,52 27.367.601,60
23 Títulos de Participação
24 Unidades de Participação 72.643,20 72.643,20 150.871,25
25 Direitos PROVISÕES PARA RISCOS E ENCARGOS
26 Outros instrumentos de dívida 48 Para riscos e encargos
TOTAL CARTEIRA DE TÍTULOS 72.643,20 72.643,20 150.871,25
TOTAL PROVISÕES PARA RISCOS E ENCARGOS
CONTAS DE TERCEIROS
411 Obrigações vencidas, a regularizar
412 Juros vencidos, a regularizar CONTAS DE TERCEIROS
413 Rendas vencidas, a regularizar 421 Resgates a pagar a participantes
4112+4122+4132 Devedores em contencioso 422 Rendimentos a pagar a participantes
414+…+419 Outras Contas de devedores 178.674,20 178.674,20 43.551,49 423 Comissões e taxas a pagar 1.295,38 728,21
427 Sector público administrativo 737.994,00 427 Sector Público Administrativo 263.503,49 31.579,94
TOTAL DOS VALORES A RECEBER 178.674,20 178.674,20 781.545,49 424+…+429 Outras Contas de Credores 154.334,38 204.321,48 44 Empréstimos contraídos
DISPONIBILIDADES
11+18 Numerário e equivalentes TOTAL DE VALORES A PAGAR 419.133,25 236.629,63
12 Depósitos à ordem 4.505,41 4.505,41 15.970,18
13 Depósitos a prazo e com pré-aviso 12.967.000,00 12.967.000,00 3.385.000,00
14 Certificados de depósito CONTAS DE REGULARIZAÇÃO
TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 12.971.505,41 12.971.505,41 3.400.970,18 55 Custos a pagar 81.734,09 42.780,26 56 Receitas com proveito diferido 131.060,64 110.944,01
CONTAS DE REGULARIZAÇÕES 58+59 Outras contas de regularização
51 Proveitos a receber 83.174,08 83.174,08 29.954,64
52 Despesas com custo diferido TOTAL DE REGULARIZAÇÕES PASSIVAS 212.794,73 153.724,27
58+59 Outras contas de regularização
TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES ACTIVAS 83.174,08 83.174,08 29.954,64
TOTAL DO ACTIVO 48.531.110,72 785.148,78 49.316.259,50 27.757.955,50 TOTAL DO PASSIVO 49.316.259,50 27.757.955,50 TOTAL DE UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO 863.007 499.000 VALOR UNITÁRIO DA UNIDADE DE PARTICIPAÇÃO 56,41 54,84
Lisboa, 13 de Fevereiro de 2004
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO TURÍSTICO II DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2003
valores em euros
Código CUSTOS E PERDAS 2003 2002 Código PROVEITOS E GANHOS 2003 2002
CUSTOS E PERDAS CORRENTES
JUROS E OUTROS CUSTOS EQUIPARADOS
PROVEITOS E GANHOS CORRENTES
JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS
711+718 De operações Correntes 812 Da carteira de títulos
719 De operações Extrapatrimoniais 811+818 Outros, de Operações Correntes 404.145,36 389.728,41
819 De Operações Extrapatrimoniais
COMISSÕES RENDIMENTO DE TÍTULOS
722 Da carteira de Títulos 822+…+825 Da carteira de títulos e Part. Em Soc. Imobiliárias
723 Em imóveis 828 De outras Operações Correntes
724+…+728 Outras, de Operações Correntes 690.892,45 416.511,02 829 De operações Extrapatrimoniais
729 De operações Extrapartimoniais
PERDAS OPER. FINANCEIRAS E VAL IMOBILIÁRIOS
GANHOS EM OPER. FINANCEIRAS E VAL. IMOBILIÁRIOS
732 Na carteira de Títulos 832 Na Carteira de Títulos e Part. Em Soc. Imobiliárias 2.399,13 2.400,40
733 Em imóveis 833 Em imóveis
731+738 Outras, em Operações Correntes 831+838 Outros, de Operações Correntes
739 Em operações extrapatrimoniais 839 Em Operações Extrapatrimoniais
IMPOSTOS E TAXAS REPOSIÇÃO E ANULAÇÕES DE PROVISÕES
741 Indirectos 851 Para Crédito Vencido
742 Directos 373.830,28 279.864,27 852 Para Riscos e Encargos
PROVISÕES DO EXERCÍCIO 86 RENDIMENTOS DE IMÓVEIS 1.462.238,12 1.020.599,38
751 Para crédito vencido
752 Para riscos e encargos
76 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 3.570,00 14.042,00 87 OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES
77 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTESS 3.570,00 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) 1.868.782,61 1.412.728,19
TOTAL DE CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) 1.068.292,70 713.987,29
CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS
881 Recuperação de incobráveis
781 Valores incobráveis 882 Ganhos Extraordinários
782 Perdas Extraordinárias 883 Ganhos de Exercícios Anteriores
783 Perdas de Exercícios Anteriores 884+…+888 Outros Ganhos Eventuais 0,08
784+…+788 Outras Perdas Eventuais 225,13 15,11 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) 0,08
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS (C) 225,13 15,11 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO 800.264,75 698.725,87
TOTAL 1.868.782,61 1.412.728,27 TOTAL 1.868.782,61 1.412.728,27
8X2-7X2-7X3 Resultados da Carteira de Títulos -371.431,15 -277.463,87 D-C Resultados Eventuais -225,13 -15,03 8X3+86-7X3-76 Resultados de Imóveis 1.458.668,12 1.006.557,38 B+D-A-C+742 Resultados Antes de Imposto Sobre o Rendimentos 1.174.095,03 978.590,14 8X9-7X9 Resultados de Operações Extrapatrimoniais B+D-A-C Resultados Líquidos do Período 800.264,75 698.725,87
B-A+742 Resultados Correntes 1.174.320,16 978.605,17
Lisboa, 13 de Fevereiro de 2004
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO TURÍSTICO II DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2003
valores em euros
DISCRIMINAÇÃO DE FLUXOS 2003 2002
OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS:
subscrição de unidades de participação
PAGAMENTOS:
resgates de unidades de participação rendimentos pagos aos participantes
Fluxo das operações sobre as unidades do fundo OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS:
alienações de imóveis rendimentos de imóveis adiantamentos por conta de imóveis outros recebimentos de valores imobiliários
PAGAMENTOS:
aquisições de imóveis grandes reparações em imóveis comissões em imóveis
despesas correntes (FSE) com imóveis outros pagamentos de valores imobiliários
Fluxo das operações sobre valores imobiliários OPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TITULOS
RECEBIMENTOS:
venda de títulos reembolso de títulos
resgates de unidades de participação rendimentos de títulos
juros e proveitos similares recebidos vendas de títulos com acordo de recompra outros recebimentos relacionados com a carteira
PAGAMENTOS:
compra de títulos
subscrição de unidades de participação juros e custos similares pagos
vendas de títulos com acordo de recompra taxas de bolsa suportadas
taxas de corretagem outras taxas e comissões
outros pagamentos relacionados com a carteira
Fluxo das operações da carteira de títulos OPERAÇÕES A PRAZO DE DIVISAS
RECEBIMENTOS:
juros e proveitos similares recebidos recebimentos em operações cambiais
recebimentos em operações de taxa de juro recebimentos em operações sobre cotações comissões em contratos de opções
outras comissões
outros recebimentos de operações a prazo e divisas
PAGAMENTOS:
juros e custos similares pagos pagamentos em operações cambiais pagamentos em operações de taxa de juro
pagamentos em operações sobre cotações margem inicial em contratos de futuros
comissões em contratos de opções
outros pagamentos de operações a prazo e divisas
Fluxo das operações a prazo e de divisas OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE
RECEBIMENTOS:
cobranças de crédito vencido compras com acordo de revenda reembolso de depósitos bancários juros de depósitos bancários juros de certificados de depósito retenções de IRC
outros recebimentos correntes
PAGAMENTOS:
comissão de gestão comissão de depósito comissão de supervisão despesas com crédito vencido
juros devedores de depósitos bancários
compras com acordo de revenda impostos e taxas
outros pagamentos correntes
Fluxo das operações de gestão corrente OPERAÇÕES EVENTUAIS
RECEBIMENTOS:
ganhos extraordinários
ganhos imputáveis a exercícios anteriores recuperação de incobráveis
outros recebimentos de operações eventuais
PAGAMENTOS:
perdas extraordinárias
perdas imputáveis a exercícios anteriores outros pagamentos de operações eventuais
Fluxo das operações eventuais
saldo dos fluxos monetários do período...(A) disponibilidades no início do período...(B) disponibilidades no fim do período...(C)=(B)+(A)
20.109.857 1.293.641 12.566.368 8.947 367.087 1.985 288.859 304.779 32.889 1.130.251 640.154 8.166 13.696 137.642 6.123 20.109.857 20.109.857 1.293.641 12.575.315 -11.281.674 369.072 288.859 80.213 1.467.919 805.780 662.139 9.570.535 3.400.970 12.971.505 895.049 13.860.170 12.943 65.859 156.706 1.794 244.668 364.582 4.032 20.037 401.133 5.460 8.550 22.339 28.050 895.049 13.938.973 -13.043.924 158.500 244.668 -86.169 388.651 465.532 -76.881 -13.206.973 16.607.943 3.400.970
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
FECHADO TURÍSTICO II
NOTAS AO BALANÇO E À DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS
ANO DE 2003
Introdução
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, foi autorizado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 20 de Janeiro de 2000 tendo sido constituído em 24 de Abril de 2000. A política de investimentos do Fundo é vocacionada para o desenvolvimento de projectos e para a aquisição de imóveis afectos à actividade turística.
A Sociedade Gestora do Fundo é a F. Turismo - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. sendo as funções de Banco Depositário exercidas pela Banco Espírito Santo.
Princípios contabilísticos e critérios valorimétricos
a) ImóveisO valor dos bens que constituem o património do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico corresponde ao seu custo de aquisição, incluindo custos notariais, de registo e outros. As mais valias consideradas, ou ajustamentos em imóveis, são calculadas a partir da diarização da diferença entre o valor da opção de compra que o inquilino detém sobre o imóvel e o valor de aquisição, desde que o valor que daí resulte seja inferior à média das avaliações periciais.
Decorrente deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos acima referidos, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados na rubrica de Ajustamentos em imóveis do Capital do Fundo por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo.
b) Especialização dos exercícios
O Fundo respeita, na preparação das suas contas, o princípio contabilístico da especialização dos exercícios. Nesta conformidade, os custos e os proveitos são contabilizados no exercício a que dizem respeito, independentemente da data do seu pagamento ou recebimento.
c) Aplicações em títulos
Os títulos em carteira cotados, são apresentados pelo seu valor de aquisição, sendo que este não difere significativamente do respectivo valor de mercado correspondendo à última cotação efectuada nos últimos 90 dias. Caso esta diferença seja significativa, a diferença resultante da aplicação deste critério é registada no activo em mais ou menos-valias, conforme o caso, a acrescer ou a deduzir ao valor de aquisição do título por contrapartida das rubricas de resultados de ganhos em operações financeiras e valores imobiliários ou perdas em operações financeiras e valores imobiliários, respectivamente.
Os títulos em carteira não cotados, são apresentados em balanço ao valor de aquisição ou valor nominal, dos dois o mais baixo. Os juros decorridos são relevados como proveitos do exercício e apresentados no activo na rubrica de Proveitos a receber.
d) Despesas com imóveis
As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiro, são registadas em custos na rubrica de fornecimentos e serviços externos.
e) Comissões de gestão e de depositário
De acordo com a legislação em vigor, e a título de remuneração dos serviços prestados pela Sociedade Gestora, o Fundo suporta encargos com comissões de gestão devidos àquela entidade. Esta comissão calculada sobre o valor líquido global do Fundo, pode ser alterada mediante aprovação prévia da CMVM. O cálculo da comissão de gestão obedece ao seguinte critério: se o valor do património líquido do Fundo for inferior a setenta e cinco milhões de euros, a comissão de gestão será de 1,5% ao ano, se o valor do património líquido se situar entre setenta e cinco milhões de euros e cento e cinquenta milhões de euros, dividir-se-á este valor em duas partes: uma, igual a setenta e cinco milhões de euros à qual se aplicará a taxa de 1,5% ao ano; outra igual ao excedente a que se aplicará uma taxa de 1% ao ano, quando o património líquido do Fundo for superior a cento e cinquenta milhões de euros, dividir-se-á este valor em duas partes: uma, igual a cento e cinquenta milhões de euros à qual se aplicará a taxa de 1,25% ao ano; outra igual ao excedente, a que se aplicará uma taxa de 0,5% ao ano. As bases e método de cálculo encontram-se descritos no regulamento de gestão do Fundo. As comissões de gestão são liquidadas mensalmente e apresentam-se registadas na rubrica de Comissões de operações correntes da demonstração de resultados.
De acordo com o regulamento de gestão o Fundo liquida ao Banco Espírito Santo, pelo exercício das suas funções de depositário, uma comissão correspondente a 0,02% ao ano sobre o valor do património líquido do Fundo deduzida da comissão de gestão do mês corrente, apurada com referência ao último dia de cada mês.
Na sequência da Portaria nº313-A/2000, de 29 de Fevereiro e das alterações decorrentes da Portaria nº1338/2000, de 5 de Setembro, ambas emitidas pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar, a partir de 1 de Janeiro de 2001, uma taxa de supervisão que é calculada tendo por base uma percentagem de 0,0033% aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês. No final de 2001 esta taxa foi alterada para 0,00266% ao abrigo da Portaria nº1303/2001, de 22 de Novembro.
f) Imposto sobre os rendimentos
Os fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos, de acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre os rendimentos de forma autónoma, considerando a natureza dos mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuídos aos participantes são líquidos de imposto.
Os rendimentos prediais líquidos obtidos no território português, que não sejam mais-valias prediais, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%. Relativamente às mais-valias prediais, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.
Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos tributados da seguinte forma: • Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a
retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso a retenção não ocorra, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício, a exemplo do que acontece com os rendimentos, que não sejam mais-valias, obtidos no estrangeiro;
• Relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 10% sobre a diferença entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício.
De acordo com o artigo 19º do EBF, o imposto estimado sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é registado na rubrica de Impostos e taxas da demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em Juros e proveitos equiparados.
A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada até ao final do mês de Abril do exercício seguinte, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, na generalidade dos casos, durante um período de 4 anos contado a partir do ano a que respeitam.
Base de apresentação
As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos mantidos em conformidade com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, definido pelo Regulamento nº 11/2002 da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários e de acordo com os princípios fundamentais da continuidade, da consistência, da especialização de exercícios, da prudência, da substância sobre a forma, da materialidade, da independência e da unidade.
As notas que se seguem estão organizadas segundo o Regulamento nº 11/2002 da Comissão do Mercado de Valores Imobiliários, sendo que os números omissos não são aplicáveis.
Os valores de 2003 encontram-se expressos em euros e são comparáveis em todos os aspectos significativos com os valores de 2002.
NOTA 1 VALIAS POTENCIAIS
Imóveis Valor
Contabilístico Valores das Média dos Avaliações
Valia Potencial
IMÓVEIS
Hotel da Cartuxa Hotel Ocean View Hotel Caldas da Felgueira Atlantic Gardens
Vintage House Hotel Hotel Faro
Kartódromo de Almancil Estalagem Páteo dos Solares Estalagem Sr.ª da Guia Hotel da Aldeia Magnólia Caffé 4.242.080 3.672.068 2.331.000 4.161.101 5.168.552 4.096.796 1.027.976 2.201.214 3.571.151 4.815.979 705.967 5.696.500 3.781.461 2.331.000 4.955.584 5.375.500 4.096.796 1.365.073 2.246.500 3.899.257 7.181.500 730.400 1.454.420 109.393 0 794.483 206.948 0 337.097 45.286 328.106 2.365.521 24.433 Total 35.993.884 41.659.571 5.665.687
NOTA 2 UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO
O número de unidades de participação emitidas e em circulação no período em referência apresentam-se como se segue:
Descrição No Início Realização Resgates Dist.Res. Outros Res.Per. No Fim
Valor base 24.950.000 18.200.350 43.150.350 Variações patrimoniais 305.440 1.909.507 2.214.947 Resultados acumulados 1.034.895 698.726 1.733.621 Ajustamentos em imóveis 378.541 406.608 785.149 Resultados no período 698.726 -698.726 800.265 800.265 SOMA 27.367.602 18.200.350 2.316.115 800.265 48.684.332 Nº de unidades participação 499.000 863.007
Valor unidade participação 54.84 56,41
NOTA 3 INVENTÁRIO DE IMÓVEIS
Descrição dos Imóveis Área
(m 2) Adianta mentos Data das Avaliações Valor das Avaliações Valor do imóvel
1. IMÓVEIS SITUADOS EM PORTUGAL 1.2.Construções Acabadas 1.2.1. Arrendadas
Serviços
Hotel da Cartuxa 9.288 17-06-2002
Hotel Ocean View Hotel Caldas da Felgueira Atlantic Gardens
Vintage House Hotel Hotel Faro
Kartódromo de Almancil Estalagem Páteo dos Solares Estalagem Sr.ª da Guia Hotel da Aldeia Magnólia Caffée 1.880 1.472 5.525 1.250 3.220 31.180 4.816 6.515 11.200 171 31-07-2002 22-11-2002 05-06-2002 13-12-2002 06-11-2002 22-11-2002 25-06-2003 24-07-2002 29-11-2002 22-11-2002 31-07-2003 08-07-2003 26-11-2002 30-10-2002 10-01-2003 17-12-2002 15-07-2003 02-06-2003 02-08-2003 27-05-2003 3.979.000 3.583.922 2.392.000 2.270.000 4.273.000 5.638.168 6.690.000 4.061.000 3.400.000 4.793.593 1.371.000 1.359.146 2.150.000 2.343.000 4.223.514 3.575.000 7.800.000 6.563.000 765.000 695.800 3.672.068 2.331.000 4.161.101 5.168.552 4.096.796 1.027.976 2.201.214 3.571.151 4.815.979 705.967 Total 76.517 5.665.687 35.993.884
NOTA 4 CARTEIRA DE TÍTULOS
Carteira de Titulos Quant. Divisa Valor
médio aquisição Cotação Mais e Menos Valias Juros Decorridos Valor Global Unidades de Participação em Fundos de Investimento
mobiliários – ES Monetário 12.000 Eur. 6.0536 6.0539 0 0 72.643
Total 12.000 0 0 72.643
NOTA 7 LIQUIDEZ DO FUNDO
A liquidez do fundo é constituída pelos depósitos a prazo cuja duração residual é inferior a 1 mês que vencem juros a taxas correntes de mercado e consiste no seguinte:
(euros)
Contas Saldo Inicial Saldo Final
Numerário Depósitos à ordem
Depósitos a prazo e com pré-aviso
15.970 3.385.000
4.505 12.967.000 Certificados de depósito
Outras contas de disponibilidades
0 0
NOTA 9 RUBRICAS DO BALANÇO, DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS E DEMONSTRAÇÃO DE FLUXOS MONETÁRIOS NÃO COMPARÁVEIS COM O PERÍODO ANTERIOR
9.1. Rubricas do Balanço
9.1.1. Retenção na Fonte sobre Rendimentos de Imóveis
O conteúdo da rubrica Sector Público e Administrativo contempla o imposto retido na fonte aos rendimentos do Fundo nas facturas até Janeiro, já que a partir de Fevereiro esta retenção deixou de ser efectuada ao abrigo do art. 90º, g), do CIRC.
9.2. Rubricas da Demonstração dos Resultados 9.2.1. Custos relativos às avaliações de Imóveis
A partir de Maio de 2003, inclusive, os custos inerentes às avaliações dos imóveis no valor de 31.154 euros passaram a ser suportados pela Sociedade Gestora.
NOTA 12 IMPOSTOS RETIDOS
O imposto retido na fonte aos rendimentos do Fundo, conforme estabelecido no artigo 19º do Estatuto dos Benefícios Fiscais com a redacção dada pela Lei nº 75/93, de 20 de Dezembro, são os seguintes:
Descrição valor
Imposto retido nas aplicações financeiras
Imposto retido nos rendimentos prediais 81.383 33.283
De realçar que o imposto retido nos rendimentos prediais aconteceram somente nas facturas de Janeiro de 2003, já que a partir de Fevereiro, ao abrigo do art. 90º, g), do CIRC, deixou de ser efectuada esta retenção.
NOTA 13 RESPONSABILIDADES COM E DE TERCEIROS
Montantes (euros) Tipo de responsabilidade
No início No fim
Subscrição de títulos
Operações a prazo de compra - Imóveis Operações a prazo de compra - Outras Operações a prazo de venda - Imóveis Operações a prazo de venda - Outras Valores recebidos em garantia Valores cedidos em garantia Outras 0 0 0 0 0 673.952 0 0 0 0 0 0 0 1.519.741 0 0 Total 673.952 1.519.741
NOTA 14 OUTRAS INFORMAÇÕES
A rubrica comissões corresponde à Comissão de Gestão a cargo do Fundo, no montante de 667.345 euros, à Comissão do Banco Depositário no montante de 9.285 euros e à taxa de supervisão no montante de 14.263 euros.
Lisboa, 13 de Fevereiro de 2004
O Técnico de Contas O Conselho de Administração da
Sociedade Gestora
_____________________________________ _____________________________________ Tânia Duarte Emanuel Marques dos Santos
(Presidente)
_____________________________________ Maria José Martins Catarino
(Vogal)
_____________________________________ Orlando Pinto Madeira Carrasco (Vogal e Presidente da Comissão Executiva)
_____________________________________ José Valério Costa Pereira
(Vogal Executivo) _____________________________________
Rui Victor Cláudio (Vogal Executivo)
