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ARRENDAMENTO & ALOJAMENTO LOCAL
Aspectos jurídico-fiscais
ARRENDAMENTO VS ALOJAMENTO LOCAL
O ARRENDAMENTO
• caracterizado por contratos de duração prolongada com a finalidade de habitação do inquilino;
• deve ser celebrado por escrito, independentemente do prazo da sua duração; • Gera deveres e obrigações entre as partes;
• Cria na esfera do inquilino um direito à habitação separado do direito de propriedade do senhorio.
O ALOJAMENTO LOCAL:
• Contrato de prestação de serviços de alojamento, sem necessidade de forma escrita, caracterizado por periodos de curta duração;
• neste são em geral oferecidos ao público, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção;
• Constitui uma exploração comercial do imóvel e o seu regime torna-se similar ao da abertura de um estabelecimento comercial.
ARRENDAMENTO TRIBUTAÇÃO
Os rendimentos prediais são tributados a uma taxa de tributação autónoma de 28% excepto se opção pelo englobamento– taxas progressivas.
Dedução de despesas:
No quadro 5A do anexo F (Dec modelo 3) são declarados os gastos efetivamente suportados e pagos no período em que o prédio esteve arrendado, nomeadamente os que digam respeito a conservação e manutenção do prédio, a despesas de condomínio, a impostos e a taxas autárquicas:
São exemplos de gastos com manuntençao e conservação: pinturas interiores e exteriores; reparação ou substituição dos sistemas de canalização ou eléctrico; energia e manutenção de elevadores; energia para iluminação, aquecimento ou climatização central; gastos com porteiros, limpezas e segurança; prémios de seguro de prédios e taxas autárquicas, como saneamento.
Já as obras que alteram a estrutura (como construir mais uma divisão), compra de mobiliário, instalar ar condicionado
ou obras de valorização (por exemplo, um sistema
de rega automática no jardim) não são dedutíveis.O ARRENDAMENTO – OBRIGAÇÕES FISCAIS
A - Obrigação de registar o contrato de arrendamento:
Pode proceder ao registo do contrato de arrendamento online, no Portal das Finanças, da seguinte forma:
1. Escolher: "Serviços Tributários" > "Cidadãos" > "Entregar" > "Arrendamento". 2. Selecionar a opção “Comunicar início de contrato”.
3. Preencher os dados do contrato.
4. Clicar em “Guardar Rascunho” e confirmar os dados inseridos.
Prazo O contrato de arrendamento deve ser comunicado até ao fim do mês posterior ao do
início do arrendamento, subarrendamento, das alterações, da cessação ou da disponibilização do bem locado.
Imposto do selo: No momento da celebração de contratos de arrendamento é devido o
imposto do selo que corresponde a 10% do valor da renda. Quando se efetua o processo de registo de um novo contrato de arrendamento no Portal das Finanças, é automaticamente gerada a nota de cobrança do imposto do selo devido pelo senhorio.
O ARRENDAMENTO DE LONGA DURAÇÃO
B - Emitir recibos de renda eletrónicos
:
A emissão do recibo de renda eletrónico é feita a partir do Portal das Finanças, com os dados de acesso a esta plataforma. Quem não tem ainda acesso ao site tem de pedir uma senha associada ao Número de Identificação Fiscal (NIF) para aceder aos serviços. No espaço de aproximadamente 5 dias úteis, recebe-a na caixa de correio.
Para emitir recibos de renda eletrónicos de renda deverão:
1. Aceder ao Portal das Finanças.
2. Iniciar sessão com os seus dados pessoais de acesso e escolher as opções: "Serviços tributários" > "Cidadãos" > "Entregar" > "Arrendamento" > "Emitir recibos de renda". 3. Selecionar o contrato para o qual se deseja emitir recibo de renda eletrónico, se já fez a
comunicação do contrato de arrendamento no Portal das Finanças.
4. Identificar os Elementos Mínimos de Contrato, se ainda não procedeu à comunicação do contrato de arrendamento no Portal das Finanças. Terá de clicar em “Adicionar outro contrato” e colocar os dados necessários. Depois de gravar estes elementos pode escolher o contrato na página inicial para realizar a emissão do recibo de renda eletrónico.
O ALOJAMENTO LOCAL
A exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento. Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fração deste:
a) Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da
Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou
b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por
períodos inferiores a 30 dias.
Enquadramento fiscal:
Se o volume de negócios anual for inferior a 200 mil euros os proprietários ficarão enquadrados no regime simplificado de IRS, sendo o rendimento tributável do Alojamento Local apurado com base no coeficiente de 0,35 sobre a faturação anual. Este rendimento será depois englobado com os restantes rendimentos das outras categorias de IRS.
Caso o proprietário não seja residente em Portugal, uma vez que a taxa de IRS aplicável aos rendimentos obtidos em Portugal é de 25%, o imposto que terá de suportar corresponderá a apenas 8,75% (0,35 x 25%) do seu volume de negócios.
O ALOJAMENTO LOCAL – REGIME JURÍDICO
Com o propósito de regulamentar adequadamente a atividade de arrendamento de curta duração, foi criado em Portugal o regime do Alojamento Local.
A atividade de exploração de imóveis por particulares para arrendamento de curta duração passa a enquadrar-se no âmbito da categoria B (rendimentos empresariais) do IRS, em detrimento da categoria F (rendimentos prediais).
Os proprietários que pretendam explorar os seus imóveis neste regime deverão:
A - Registar o início da atividade junto da Autoridade Tributária para efeitos de IRS e
IVA, com o respetivo enquadramento na categoria de alojamento local (CAE 55201 ou 55204);
B - Requerer à Camara Municipal do local onde se situa o imóvel a atribuição da
respetiva licença de alojamento local (Este pedido também poderá / deverá ser feito por via do portal do cidadão).
C– Cumprir as obrigações declarativas fiscais.
O ALOJAMENTO LOCAL – OBRIGAÇÕES FISCAIS
1. Emitir facturas num programa certificado, ou comprar um livro de recibos para este fim, com o NIF e morada próprios - ou emitir as facturas online no portal das finanças; 2. Se já trabalha/desconta ou em caso de pessoas reformadas, apresentar o ultimo recibo a demonstrar que já faz descontos para a segurança social.
3. Passar a cada cliente o recibo da importância recebida (sem descontar as comissões que paga aos sites).
4. Se não passar factura directamente no portal das finanças, deve apresentar nas finanças (através de upload, no e-fatura, do ficheiro SAF-T), até ao dia 20 de cada mês, os recibos emitidos no mês anterior;
5. Na declaração de IRS deverá inscrever as importâncias recebidas e de que passou recibo;
6. Na declaração mensal / trimestral de IVA deverá apresentar os valores cobrados aos clientes (IVA a 6%) e os valores gastos em operações diretamente relacionadas com a exploração de AL (Vg comissão de agências, limpeza, produtos p/ a casa).
O ALOJAMENTO LOCAL – SEGURANÇA E SEF
A- Os estabelecimentos de alojamento local devem cumprir as regras de segurança
contra riscos de incêndio, nos termos do disposto no Decreto Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, e do regulamento técnico constante da Portaria n.º 1532/2008, de 29 de dezembro. Os estabelecimentos de alojamento local que tenham capacidade inferior a 10 utentes, devem possuir: a) Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores; b) Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores; c) Indicação do número nacional de emergência (112).
B - Comunicar ao SEF (através do SIBA) a entrada e saída de todos os hóspedes com
nacionalidade não-portuguesa. Fazer previamente a inscrição no portal do SEF;
O responsável pelo grupo de viagem, um dos cônjuges, o cidadão estrangeiro dirige-se a quem de direito, preenche o(s) BA(s) em suporte de papel nos termos indicados na CAAS (é a única situação que ainda sobrevive) exibe o(s) documento(s) de viagem. O(s) BA(s) são depois remetidos para o SEF.
Nestes casos, o preenchimento do BA em suporte de papel é necessário.
O que é importante é que a pessoa esteja ao pé da pessoa incumbida de proceder/confirmar o registo para assegurarse que o(s) documento(s) exibido(s) confere(m) com a(s) pessoa(s) que pretende(m) ser alojada(s).
