2012 | REVISTA ANUAL
PORTUGAL
ESCRITÓRIOS
Presente
•
Economia: O resgate Governo de então, como o ponto mais desemprego crescenteProjecções Económicas (2013) Crescimento PIB -1,9 % Taxa de Desemprego 16,4 %
Inflação 0,9%
Fonte: Banco de Portugal e Ministério Finanças
desemprego crescente
•
Oferta: O Financiamentoimobiliário, praticamente, históricos. Logo, a oferta
•
Procura: As falênciasconsumo privado a atingido em 2010.
•
Rendas: As rendasgrau de correcção manteve níveis aceitáveis
•
Yields: A remuneraçãotempo; os investidores de escritórios aproximam
O que se segue?
•
Economia: O destinoda Zona Euro. Embora consecutivamente revistas PIB de Portugal retome
•
Investimento: O investimento2015. Contudo, o investimento
2 PIB (%)
2015. Contudo, o investimento com a eventual inflexão
•
Oferta: A oferta novaeconómica. Porém,
destino do sistema bancário
•
Procura: Enquantoescritórios continuará regra.
•
Yields: Até resolverpara investimentos acelerar este processo,
Fonte: Banco de Portugal -4 -3 -2 -1 0 1 2
resgate económico de Portugal acabou com a utópica visão do então, sobre a sustentabilidade financeira do país. 2012 é projectado mais baixo da crise, com uma recessão profunda e uma taxa de crescente.
crescente.
Financiamento é cada vez mais caro e, dentro deste, o financiamento praticamente, desapareceu, com o volume de negócios, em mínimos
oferta de produto novo parou.
falências continuam na ordem do dia e com o desemprego a crescer e o descer, a procura de escritórios está próxima do mínimo histórico
rendas dos escritórios têm vindo a ser lentamente corrigidas, variando o correcção com as diversas zonas. Todavia, as zonas onde a procura
aceitáveis têm-se vindo a mostrar resilientes.
remuneração exigida nos investimentos têm vindo a crescer há algum investidores estrangeiros recusam investir em Portugal, e as prime yields
aproximam-se perigosamente dos 8,5%.
O que se segue?
destino de Portugal continua intimamente correlacionado com o destino Embora as previsões económicas tenham a vindo a ser revistas em baixa, é relativamente seguro assumir que em 2014, o retome uma trajectória de crescimento.
investimento público não será uma instrumento económico antes de investimento privado poderá inverter o seu percurso descendente, investimento privado poderá inverter o seu percurso descendente, inflexão no crescimento do PIB.
nova não deverá crescer antes de uma plena recuperação mesmo então, manter-se-á profundamente correlacionada com o bancário e do acesso ao crédito.
não for possível identificar luz no fundo do túnel, a procura de continuará incipiente e a “prudência” e “esperar para ver” permanecerá a
resolver o problema nacional de dívida pública, a remuneração exigida imobiliários manter-se-á elevada; o crescimento do PIB poderá processo, empurrando as yields para valores “normais”.
2% VARIAÇÃO % DO STOCK
Mercado de Escritórios
OFERTA•
No final de 2012, o quadrados, permanecendo•
Não é surpreendente Na realidade, durante o que é um bom reflexo•
A área total de novosdos quais é esperada Restelo e outro nas
PROCURA
•
O número de transacçõesESCRITÓRIOS | 2012 | PORTUGAL | LISBOA
Fonte: Colliers International LISBOA -8,00% -4,00% 0,00% 4,00% 8,00% 12,00% 16,00% -100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 2011: 1T 2011: 2T 2011: 3T 2011: 4T 2012: 1T 2012: 2T 2012: 3T 2012: 4T INDICADORES ESCRITÓRIOS Desocupado (m²) Procura (m²) Taxa Desocupação (%) 0% 1%
•
O número de transacções 16% do ano anterior, aproximadamente 100•
Não obstante, a grandenegócios que envolveram
•
Os pré-arrendamentostotal de negócios (pouco
•
Os arrendamentos são•
A procura total em (22%), o que ilustra escritórios de Lisboa Serviços Empresariais•
A principal razão apenas 13% do total para novas empresas mais de 20% das superior.DESOCUPAÇÃO/DISPONIBILIDADE
•
A taxa de desocupaçãoFonte: LPI / Colliers International
2 | COLLIERS INTERNATIONAL
Taxa Desocupação (%)
•
A taxa de desocupação2005. O espaço disponível contudo espalhado
•
A Zona 1 (CBD, Avenidazonas com melhor abaixo dos 10%.
•
A Zona 2 (CBD, Avenida (mais de um milhão mantenha entre as desocupação nesta•
A Zona 3 (Expansão) De facto, a taxa de embora, no último ano•
A Zona 5 (Parque dascrise, conseguindo diminuir
•
O Corredor Oestedesocupação de Lisboa, escritórios desocupada
Fonte: LPI/ Colliers International
15% 28% 13% 10% 10% 24%
STOCK TOTAL POR ZONAS
Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6
Fonte: Colliers International
Mercado de Escritórios
stock total de escritórios, em Lisboa, era de 4,5 milhões de metros permanecendo quase inalterável desde o final de 2011.
surpreendente a estagnação da oferta de escritórios nos últimos 3 semestres. durante o último semestre, a oferta total aumentou menos de 5.000 m²,
reflexo do actual clima económico.
novos escritórios a serem construídos é, agora, próxima de 80.000 m², esperada a conclusão de 60.000 m² em 2013. Entre estes, um edifício no
nas Amoreiras perfazem, aproximadamente, metade desse total.
transacções na segunda metade de 2012, elevou os valores anuais para transacções na segunda metade de 2012, elevou os valores anuais para anterior, próximo das transacções registadas em 2010. Durante 2012,
100.000 m² mudaram de ocupador, em perto de 200 negócios. grande diferença entre 2011 e 2012 pode ser atribuída a dois envolveram áreas próximas dos 10.000 m².
arrendamentos foram quase inexistentes, não representando mais de 1% do (pouco mais de 10% em 2011).
são a maior fatia do mercado (quase 90% do total).
em 2012 foi predominantemente impulsionada por empresas TMT ilustra bem quão importante é um grande negócio no mercado de Lisboa. Seguem-se o Sector Financeiro/Bancário/Seguros (16%), Empresariais (15%), Outros Serviços (14%) e Sector Público (11%).
subjacente à transacção foi a mudança de instalações (80%); total de operações reflectiram um aumento da área necessária (4% empresas em Lisboa). Esta é uma tendência decrescente, pois em 2011, das operações reflectiram uma necessidade operacional de área
DESOCUPAÇÃO/DISPONIBILIDADE
desocupação atingiu os 12,43%, sendo o máximo valor para Lisboa desde desocupação atingiu os 12,43%, sendo o máximo valor para Lisboa desde disponível continua acima do meio milhão de metros quadrados,
de forma muito diferenciada pelas diversas zonas.
Avenida da Liberdade) e 4 (Centro Histórico) continuam como as melhor desempenho em Lisboa, com uma taxa de desocupação bem
Avenida da República) tem o maior stock de escritórios em Lisboa milhão de metros quadrados), mas tal não tem sido obstáculo a que se zonas de melhor desempenho; porém, no último ano, a taxa de nesta zona começou a escalar, fechando nos 10,31%.
(Expansão) foi a zona mais afectada pela crise (larga fatia de oferta nova). de desocupação desta zona subiu quase 5 pp de 2010 a 2011; ano tenha sido ligeiramente reduzida.
das Nações) foi a zona com melhor desempenho desde o início da diminuir a área desocupada em mais de 40.000 m² em dois anos. Oeste (Zona 6) tem, e a larga distância, a mais elevada taxa de
Lisboa, acima dos 25%, com mais de 150.000 m² de área de desocupada.
Mercado de Escritórios
RENDAS MÉDIAS•
De 2011 a 2012, as•
Na Zona 1 o decréscimomédios em 2012, próximo de escritórios mais cara
•
Ambas as Zonas euro/m²/mês.•
O decréscimo na taxa quase 2 euros/m²/mês•
Porém, a Zona 6, conseguiu diminuir 10 euros/m²/mês.ESCRITÓRIOS | 2012 | PORTUGAL | LISBOA
Variáveis Chave (Variações %) Stock Total 4.500.000 m² Procura 90.000 m² Desocupação 12,43 % Renda Prime 19,00 m²/mês 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 RENDAS PRIME 2010 2011 2012
Fonte: Colliers International
10 euros/m²/mês.
RENDAS PRIME
•
As Rendas Prime2009, as rendas prime mas, em 2012, não
•
A máxima renda obtida•
A Zona 1 é a zona de•
Este é um valor irrepetívelpróxima desse número euros/m²/mês, reflectindo
Investimento
RESUMO•
Desde o resgateestagnou.
•
Para além disso, ano mercado imobiliário),
Fonte: Colliers International 6,00%
8,00% 10,00%
YIELDS PRIME ESCRIT. LISBOA
Zona 1 Zona 5
no mercado imobiliário), inferiores a 80 milhões
•
Neste contexto, nãosegmentos do mercado
PROGNÓSTICO
•
Para 2013, esperamosque não inundando uma forma diferente retoma nessa altura
•
O decréscimo da ofertapode-se muito bem este desequilíbrio desocupadas. Porém, ligeira residual das
•
No curto prazo, o númerocom a prime yield, zonas menos apelativas
Mercado de Escritórios
as rendas médias decresceram em todas as zonas de Lisboa. decréscimo foi acentuado (8% em 2011), conseguindo manter os valores
próximo dos 15 euros/m²/mês. A Zona 1 é a zona de arrendamento cara de Lisboa.
2 e 3 caíram perto dos 5%, perdendo, aproximadamente, 1
taxa de desocupação da Zona 5 foi obtido pela descida das rendas – euros/m²/mês em 2 anos.
registando um decréscimo similar da renda unitária média, não a sua taxa de desocupação. A renda média da Zona 6 é inferior a
permaneceram abaixo da barreira dos 20 euros/m²/mês. Desde prime unitárias, em Lisboa, têm-se mantido próximas dos 20 euros,
foram além dos 18,5 euros.
obtida foi de 20 euros/m²/mês em escritórios usados e novos. de escritórios mais com 18,5 euros/m²/mês.
irrepetível no mercado de escritórios de Lisboa, com nenhuma zona número. As Zonas 3 e 5 têm rendas prime próximas dos 16 reflectindo sobretudo, a existência de edifícios de elevada qualidade.
Investimento
financeiro de Portugal pelo FMI, o investimento estrangeiro
a crescente dificuldade no acesso ao crédito (que deixou de entrar imobiliário), conduziu o investimento imobiliário em Lisboa a valores imobiliário), conduziu o investimento imobiliário em Lisboa a valores
milhões de euros, com um decréscimo anual de, quase, 30%.
não foi difícil prognosticar um aumento das yields em todos os mercado imobiliário.
esperamos que durante a segunda metade do ano, embora certamente inundando o mercado, os investidores comecem a olhar para Portugal de diferente; desde que a economia começa a demonstrar alguns sinais de
altura.
oferta nos últimos anos combinada com a anisada retoma em 2014, bem traduzir num desequilíbrio entre oferta e procura no final de 2014; pode ser corrigido pela ocupação das áreas recentemente Porém, também não será de afastar, uma descida nas yields e uma
rendas.
número de transacções dever-se-á manter em mínimos históricos, , na Zona 1 a manter-se estagnada, por ora, mas crescente em apelativas.
ESCRITÓRIOS | 2012 | PORTUGAL | PORTO
Mercado de Escritórios
OFERTA•
A oferta de escritóriospouco prolongados oferta quase inexistente
•
O stock total de escritóriosfaz com que um negócio substancial o desempenho
•
Depois da oferta de2011, não se encontra
•
O mesmo não se poderápoderão concluir, como
Variáveis Chave (Variações %) Stock Total 900.000 m² Procura 16.000 m² Fonte: Colliers International
PORTO
Fonte: Colliers International
PROCURA
•
As transacções em 2009, o que ilustra a•
Porém, em função significativamente o 13.000 m² da EDP•
A distribuição geográfica demonstrando o fluxo ao longo dos últimos – baixa) para o novoDESOCUPAÇÃO/DISPONIBILIDADE
•
A taxa de ficou muito•
E poucas variáveis•
por um lado, habitação pouco tempo•
por outro empreendimentos Desocupação 30% Renda Prime 12,50 m²/mês 0 20.000 40.000OFERTA NOVA E PROCURA
Oferta Nova Procura
20,00
RENDAS PRIME PORTO
4 | COLLIERS INTERNATIONAL
6,00% 8,00% 10,00%
YIELDS ESCRITÓRIOS PORTO
Fonte: Colliers International
empreendimentos
•
As taxa de desocupaçãoestrutural desta zona, taxa de desocupação RENDAS PRIME
•
As rendas prime têm•
No sentido oposto, as•
Na Boavista, a renda próxima de 10 euros/m²/mês•
A Colliers International variações em relação atingiu o cume e deverá retoma económica,•
Até lá, o desempenhoocasionais que ocultarão
Fonte: Colliers International 10,00
15,00 20,00
RENDAS PRIME PORTO
Mercado de Escritórios
escritórios no Porto sempre teve uma evolução descontinuada. A períodos prolongados de oferta elevada seguiram-se períodos, igualmente curtos, de
inexistente. Esta tendência manteve-se ao longo da última década. escritórios no Porto é inferior a 1 milhão de metros quadrados, o que
negócio ou um novo edifício acima dos 10.000 m² alterem de forma desempenho do mercado.
de escritórios novos ter atingido os quase 50.000 m² entre 2010 e encontra nenhum edifício de destaque no pipeline do Grande Porto.
poderá referir relativamente a 2014, quando alguns projectos se como os 16.000 m² da EGP, na Senhora da Hora, em Matosinhos.
em 2012 foram reduzidas, o que é uma tendência imutável desde a redução do apelo do mercado de escritórios do Porto.
função da reduzida dimensão do mercado, um negócio pode alterar o desempenho anual: assim sucedeu em 2011, com o negócio de
e 2012 com o negócio do IPAM.
geográfica do mercado é muito bem ilustrada pelo negócio da EDP, fluxo de relocalização dentro do mercado que tem alterado a cidade últimos 20 anos: relocalização dos escritórios do centro histórico (Zona 2
novo CBD (Zona 1 – Boavista).
DESOCUPAÇÃO/DISPONIBILIDADE
muito próximo dos 30%, o que é um máximo histórico. demonstram melhor as acentuadas divisões entre zonas:
lado, uma zona tradicional, antiga e muitas vezes oscilando entre a habitação e escritórios, localizada no centro histórico do Porto, há bem
tempo abandonada, mas recentemente redescoberta pelo turismo. lado, uma zona moderna, confortável, funcional e com diversos empreendimentos novos, na zona da Boavista (novo CBD).
empreendimentos novos, na zona da Boavista (novo CBD).
desocupação da zona da baixa (Zona 2) indiciam o verdadeiro problema zona, permanecendo muito próxima dos 50%. Na Boavista (Zona 1), a desocupação é inferior a 15%.
têm vindo a decrescer desde 2007, quando atingiram o pico. as prime yields têm vindo a crescer desde 2010.
renda prime é de 12,5 euros/m²/mês. A renda prime da Zona 2 é euros/m²/mês.
International espera que, durante o próximo ano, não ocorram grandes relação ao registado durante 2012. O mercado de escritórios do Porto deverá iniciar a recuperação, uma vez sejam detectáveis indícios de
talvez, em meados de 2013.
desempenho do mercado continuará a ser conduzido por grandes negócios ocultarão a verdadeira realidade de um mercado letárgico.
ESCRITÓRIOS | 2012 | PORTUGAL COLLIERS RESEARCH
Colliers Research Services Group é reconhecido como líder no diversas áreas do mercado imobiliário, facultando aos clientes, valioso mercado, de forma a sustentar as decisões de negócio. Os analistas de Research da Colliers têm diversas plataformas de análise, nos desde a recolha de informação no mercado até uma abrangente análise Em Portugal, o Departamento de Research da Colliers recolhe, regularmente, mercado sobre os mais importantes indicadores imobiliários. Esses
trabalhados internamente, seguindo os procedimentos mais adequados internacionalmente, dentro do universo da Colliers International.
HISTÓRIA
A Colliers International é líder na oferta de real estate services. Seguindo excelência e um sentimento partilhado de iniciativa, integramos nos principais experts mundiais em real estate, de forma a acelerar o parceiros.
Em Portugal, mantemos a elevada fasquia definida internacionalmente Em Portugal, mantemos a elevada fasquia definida internacionalmente objectivo é a liderança do mercado, desde que signifique satisfação
mas não reduzimos as expectativas aos nossos clientes pelos passados. A excelência no serviço é o nosso único caminho para nossos clientes.
A Colliers International, em Portugal, começou em 1992, oferecendo consultoria. Em 1994, apostámos no departamento de research e pouco departamento de brokerage, property management e investment surgiu a equipa de avaliação e, em 2001, os corporate services. Em das primeiras empresas de avaliação imobiliária certificadas pela CMVM Desde então, procuramos revitalizar e ajustar cada departamento, nossos recursos humanos, mas nunca negligenciando as novas tecnologias Há quatro anos que trabalhamos exclusivamente numa plataforma desenhada exclusivamente para nós.
SERVIÇOS
A Colliers International oferece um vasto portfolio de real estate services ocupadores, proprietários, investidores e promotores a uma escala, nacional e internacional.
Os serviços que disponibilizamos variam entre informações generalistas mercado até análises especializadas à medida dos clientes sobre
mercado imobiliário ou, focando apenas nichos de mercado.
Nós oferecemos todos os serviços, desde land and property procurement Nós oferecemos todos os serviços, desde land and property procurement de vendas ou arrendamentos. Nós oferecemos aos nossos promoção, serviços de consultoria, marketing, research, avaliação
property management, mas também investment services e corporate services e management services também podem ser facultados.
Seguindo uma cultura de excelência no serviço, como a única satisfação dos clientes, a Colliers International sempre considerou como o seu principal recurso. Temos os melhores especialistas em não é suficiente, porque acreditamos, encorajamos e financiamos aprendizagem contínuo.
A nossa estratégia segue as necessidades dos nossos clientes, manter à frente da concorrência no grau de satisfação dos clientes. A Colliers International também opera em Angola, desde 2008. Num em investimento, a Colliers International montou um escritório inicialmente, privilegiando os serviços de consultoria e investment equipa já tem no seu portfolio, outros serviços, como a agency inquilinos. Angola, ainda é uma das mais dinâmicas economias do fortes investimentos estrangeiros. A Colliers International, na sua estratégia nos clientes, auxilia empresas estrangeiras nos seus investimentos Angola.
522 escritórios em
62 países em
6 continentes
E. U. América: 125 América do Sul: 18 Ásia e Pacífico: 214 EMEA: 117 Portugal: 3• $1.5 mil milhões em receitas anuais • 978,6 milhões de m² sob gestão • Mais de 12,500 profissionais PORTUGAL: no conhecimento das valioso conhecimento do analistas do Departamento diversos segmentos, análise do mercado. regularmente, dados de Esses dados são depois adequados e utilizados
Seguindo uma cultura de nos nossos quadros os sucesso dos nossos
internacionalmente. O nosso
A informação constante neste relatório foi obtida recorrendo a fontes classificadas como fidedignas. Embora todos os esforços tenham sido efectuados com o intuito de assegurar a sua precisão, não o podemos garantir. Nenhuma responsabilidade será assumida por eventuais imprecisões. Os leitores deverão recorrer a aconselhamento profissional antes de decidir com base em qualquer material inserido neste relatório.
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Em 2003, a Colliers foi CMVM.
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escala, local, regional,
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procurement até consultoria procurement até consultoria
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única forma de atingir a considerou as suas pessoas em Portugal, mas isso financiamos um processo de
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