EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DE GUARUJÁ

(1)

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DE GUARUJÁ

AÇÃO: CARTA PRECATÓRIA REQUERENTE: CONDOMÍNIO TORTUGA´S

REQUERIDOS: HERMILA DE ARAUJO MULLON PLANCHART e OUTRO PROCESSO: No. 1004600-04.2016.8.26.0223

JORGE DO ROSÁRIO CALDAS, engenheiro civil,

registrado no CREA-SP sob o nº 0509015932, com R. G. nº 03.174.756-1-IFP/RJ e

CPF/MF nº 1022.473.587-49, perito judicial nomeado nos autos da ação

CARTA PRECATÓRIA

expedida nos autos da Ação de Cobrança

– Procedimento Sumário – Despesas

Condominiais - processo nº 0116944-70.2009.8.26.0002, em tramitação junto à 3ª Vara

Cível do Foro Regional II – Santo Amaro, Comarca de São Paulo – SP, requerida por

CONDOMÍNIO TORTUGA´S

em face de

HERMILA DE ARAUJO MULLON PLANCHART e OUTRO

feito processo sob o nº 1004600-04.2016.8.26.0223, tendo promovido à vistoria do

imóvel “sub judice”, consultado documentos e procedido às demais diligências que se

(2)

Í N D I C E

1. PRELIMINARES

... fls. 03

1.1. OBJETIVO DA AÇÃO ... fls. 03

1.2. FINALIDADE DA PERÍCIA ... fls. 03

1.3. ASSISTENTES TÉCNICOS E QUESITOS ... fls. 03

2. VISTORIA DO IMÓVEL

... fls. 04

2.1. LOCALIZAÇÃO ... fls. 04

2.2. CARACTERIZAÇÃO FÍSICA DA REGIÃO ... fls. 07

2.3. MELHORAMENTOS PÚBLICOS ... fls. 08

2.4. SERVIÇOS URBANOS DA REGIÃO ... fls. 09

2.5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ... fls. 10

2.6. ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA ... fls. 16

3. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

... fls. 64

3.1. METODOLOGIA ... fls. 64

3.2. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO APARTAMENTO (SET / 2.017) ... fls. 65

4. CONCLUSÃO

... fls. 70

5. ENCERRAMENTO

... fls. 71

(3)

1. P R E L I M I N A R E S

1.1. OBJETIVO DA AÇÃO

A presente ação, requerida por CONDOMÍNIO

TORTUGA´S em face de HERMILA DE ARAUJO MULLON PLANCHART e OUTRO,

tem por objetivo o recebimento de contribuições condominiais.

1.2. FINALIDADE DA PERÍCIA

A presente perícia tem por finalidade a determinação do

justo valor atual de mercado do bem imóvel penhorado, consistente do

APARTAMENTO nº 32

(com direito de uso de duas vagas na garagem coletiva)

, localizado no 3º

andar do Edifício Jamaica

_{– Bloco “C”, integrante do Condomínio TORTUGA´S,}

situado à Avenida das Tartarugas nº 105, no Loteamento denominado Recanto do

Tortuga, Praia da Enseada, Guarujá

_{– SP}

(Termo de Penhora às fls. 002 dos autos; imóvel matriculado no C.R.I. de Guarujá sob o nº 76.392 e cadastrado pela Municipalidade de Guarujá sob o no_{3-0479-205-114)}

, com base de cálculo para

SETEMBRO DE 2.017.

(4)

2. V I S T O R I A D O I M Ó V E L

Em 14 de Setembro de 2.017, o engenheiro signatário

efetuou vistoria no imóvel em estudo, ocasião na qual constatou o que descreve a

seguir.

2.1. LOCALIZAÇÃO

Via pública na qual se

localiza o imóvel em estudo:

Avenida das Tartarugas nº 105

APARTAMENTO nº 32

3º andar do Edifício Jamaica

_{– Bloco “C”}

integrante do CONDOMÍNIO TORTUGA’S

Vias públicas que

completam a quadra:

Avenida Miguel Estéfano

Rua Pará

Bairro:

Loteamento Recanto do Tortuga

Praia da Enseada

Município:

Guarujá

(5)

IMÓVEL EM ESTUDO

(6)

CONDOMÍNIO TORTUGA´S, ONDE SE INSERE O IMÓVEL EM ESTUDO

(7)

2.2. CARACTERIZAÇÃO FÍSICA

C A R A C T E R Í S T I C A S

D E S C R I Ç Ã O

Relevo

Plano

Solo e subsolo

Não foi dado a conhecer

Ocupação

Relativamente antiga

Uso

Predominantemente residencial

Poder aquisitivo da população

Médio / alto

(8)

2.3. MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região onde o imóvel se encontra é servida, entre

outros, pelos seguintes melhoramentos públicos:

MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES

SIM

NÃO

Energia elétrica

X

Telefone

X

Gás

X

Rede viária

X

Guias e sarjetas

X

Pavimentação

X

Coleta de lixo

X

Água

X

Esgoto

X

Rede pluvial

X

Iluminação pública

X

fls. 49

(9)

2.4. SERVIÇOS URBANOS

Conta, ainda, entre outros, com os seguintes serviços

urbanos:

SERVIÇOS URBANOS

SIM

NÃO

Transporte coletivo

X

Segurança pública

X

Ensino e cultura

X

Recreação

X

Saúde

X

Comércio

X

Rede bancária

X

Correios e telégrafos

X

fls. 50

(10)

2.5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Sucintamente, o imóvel em estudo, apartamento nº 32

do Edifício Jamaica

_{(Bloco “C”), integrante do Condomínio Tortuga’s, apresenta as}

seguintes características:

C A R A C T E R Í S T I C A S G E R A I S D O T E R R E N O

FORMA

REGULAR

IRREGULAR

X

FRENTES

UMA FRENTE

DUAS FRENTES

X

ESQUINA

TIPO DE SOLO

SECO

BREJOSO

NÃO FOI DADO A CONHECER

X

DECLIVIDADE

NÍVEL

ACLIVE

SUAVE

X

ACENTUADO

DIMENSÕES

FRAÇÃO IDEAL

(correspondente ao apto. nº 32 – C)

= 0,3371%

(11)

C A R A C T E R Í S T I C A S G E R A I S D A C O N S T R U Ç Ã O

Nº DE PAVIMENTOS

33 PAVIMENTOS

GARAGEM

COLETIVA, EM PARTE DOS 2º, 3º e 4º PAVIMENTOS DO

CONDOMÍNIO, nas projeções dos blocos “A”, “B” e “C”

(o apartamento em estudo conta com o direito de uso de duas vagas individuais e indeterminadas)

TIPO DE CONSTRUÇÃO CONCRETO

X

ALVENARIA

X

MADEIRA

OUTROS

TIPO DE COBERTURA

TELHAS DE BARRO

LAJE IMPERMEABILIZADA

X

OUTROS

IDADE APARENTE

27 ANOS

(Carta de Habite-se no_{14.827/90, expedida em 10/OUT/1990)}

ESTADO DE

BOM

CONSERVAÇÃO

REGULAR

X

RUIM

ÁREA CONSTRUÍDA DO PRIVATIVA

(apto. nº 32-C)

= 224,87 m²

APTO. nº 32-C

COMUM

(apto. nº 32-C)

= 139,61 m²

(matrícula nº 76.392 do CRI-GUARUJÁ)

_GARAGEM

_{(apto. nº 32-C)}

_{= 23,00 m²}

TOTAL apto. nº 32

(privativa + comum + garagem)

= 387,48 m²

(12)

ACABAMENTOS PREDOMINANTES NO APARTAMENTO Nº 32 (Bloco

_“C”)

CÔMODO

QDE

ACABAMENTO

PISO

PAREDE

TETO

Hall social 1 Cerâmico Alvenaria revestida com

acabamento em pintura Acabamento em pintura

Sala de estar 1 Cerâmico Alvenaria revestida com

Sala de jantar 1 Cerâmico Alvenaria revestida com

Lavabo 1 Cerâmico Alvenaria revestida com

Cozinha / copa 1 Cerâmico Azulejo liso

até o teto Acabamento em pintura

Lavanderia 1 Cerâmico Azulejo liso

até o teto Acabamento em pintura Dormitório de empregada

(com acesso pelo hall) 1 Cerâmico Alvenaria revestida com acabamento em pintura Acabamento em pintura Banheiro de empregada

(conjugado com o dormitório) 1 Cerâmico Azulejo liso até o teto Acabamento em pintura Hall de distribuição 1 Cerâmico Alvenaria revestida com

acabamento em pintura Acabamento em pintura Dormitório suíte máster 1 Cerâmico Alvenaria revestida com

acabamento em pintura Acabamento em pintura Banheiro suíte máster 1 Cerâmico Azulejo decorado

até o teto Acabamento em pintura Closet suíte máster 1 Cerâmico Alvenaria revestida com

Varanda suíte máster 1 Cerâmico Pastilha Lambril de madeira

Dormitório suíte 3 Cerâmico Alvenaria revestida com

Banheiro suíte 3 Cerâmico Azulejo decorado

até o teto Acabamento em pintura

(13)



OUTROS ACABAMENTOS:

— SALA DE JANTAR:

Esquadria em alumínio, do tipo máximo-ar, com vidros lisos. Porta para a

varanda também em alumínio, do tipo de correr, com vidros lisos.

— SALA DE ESTAR:

Porta para a varanda também em alumínio, do tipo de correr, com vidros

lisos.

— COZINHA / COPA:

Bancada da pia em granito com cuba dupla em aço INOX, sobre gabinete

estruturado em madeira revestido com fórmica. Esquadria em alumínio, do tipo

máximo-ar, com vidro pontilhado.

— LAVANDERIA:

Esquadria em alumínio, do tipo máximo-ar, com vidro pontilhado.

— DORMITÓRIO DE EMPREGADA:

Esquadria em alumínio, do tipo máximo-ar, com vidro pontilhado.

(14)

— DORMITÓRIOS SUÍTES:

Esquadria em alumínio, do tipo de correr, com vidros lisos, conjugada com

persiana de PVC, de enrolar.

— BANHEIRO SUÍTE MASTER:

Esquadria em alumínio, do tipo máximo-ar, com vidro pontilhado. Box de

chuveiro com fechamento em vidro temperado. Banheira de hidromassagem em fibra de

vidro. Bancada da pia em granito, com duas cubas de louça. Bacia com caixa de

descarga acoplada.

— BANHEIROS SUÍTES:

Esquadria em alumínio, do tipo máximo-ar, com vidro pontilhado. Box de

chuveiro com fechamento em vidro temperado. Bancada da pia em granito, com cuba de

louça. Bacia com caixa de descarga acoplada.

— LAVABO:

Esquadria em alumínio, do tipo máximo-ar, com vidro pontilhado. Bancada

em mármore, com cuba de louça. Bacia com caixa de descarga acoplada.

— VARANDAS:

Guarda-corpo em alumínio, com vidros lisos.

(15)



SOBRE A EDIFICAÇÃO:

Sucintamente, o Condomínio Tortuga´s, onde se insere

o imóvel em estudo (apartamento nº 32 do Edifício Jamaica

_{– Bloco “C”), é do tipo}

residencial, erigido em terreno plano, de grandes proporções, formato irregular, com

duas frentes, emplacado sob o nº 105 da Avenida das Tartarugas – Praia da Enseada,

Guarujá – SP, constituído de cinco blocos (Bloco “A” – Edifício Costa Rica; Bloco “B” –

Edifício Bahamas;

_{Bloco “C” – Edifício Jamaica; Bloco “D” – Edifício Marabella; e}

Bloco “E” – Edifício Antígua), apresentando em comum três subsolos destinados à

garagem coletiva de veículos

(566 vagas, sendo duas vagas por apartamento tipo e três vagas

para as coberturas “duplex”) e para barcos

(220 vagas, constituindo-se estas em unidades

autônomas), e um pavimento térreo, com ampla e bem estruturada área de lazer,

contando com piscinas (para adultos, crianças e jogos), bar para a piscina, duchas,

sauna, espelhos d’água, cascata, quadras poliesportiva e de tênis, pista de Cooper,

restaurante, cinema, sala de jogos, academia de ginástica, enfermaria, banheiros

masculino e feminino, playground e guarita para acesso direto à praia. O Condomínio

conta com 278 apartamentos, distribuídos nos cinco blocos que o integram, acima dos

quais encontramos as casas de máquinas dos elevadores e os reservatórios

superiores de água.

Os prédios apresentam halls sociais com piso em granito,

paredes com acabamento em pintura e fechamentos em vidro temperado estruturado

(16)

2.6. ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA

Para uma melhor visualização do imóvel em estudo, bem

como do condomínio no qual se insere, foram produzidas fotografias elucidativas,

apresentadas a seguir:

FOTO Nº 01  Vista parcial de uma das entradas do Condomínio

Tortuga’s,

onde se insere o imóvel em estudo, localizado à Avenida das

Tartarugas nº 105, Recanto do Tortuga, Praia da Enseada,

(17)

FOTO Nº 02  Vista parcial da Avenida das Tartarugas, tomada defronte ao

Condomínio Tortuga’s, enfocando no sentido da Praia da Enseada.

(18)

FOTO Nº 03  Outra vista parcial da Avenida das Tartarugas, novamente

tomada defronte

ao Condomínio Tortuga’s, desta feita, porém,

voltando o foco para o sentido contrário.

(19)

FOTO Nº 04  Vista panorâmica da área de lazer do Condomínio TORTUGA´S,

onde se insere o imóvel penhorado.

(20)

FOTO Nº 05  Idem foto anterior, porém enfocando outra posição.

(21)

FOTO Nº 06  Idem fotos anteriores, porém enfocando sob outro ângulo.

(22)

FOTO Nº 07  Vista parcial de um espelho d´água do Condomínio

TORTUGA´S, onde se insere o imóvel penhorado.

(23)

FOTO Nº 08  Outra vista parcial do espelho d´água do Condomínio

TORTUGA´S, onde se insere o imóvel penhorado.

(24)

FOTO Nº 09  Vista parcial de uma piscina do Condomínio TORTUGA´S, onde

se insere o imóvel penhorado.

(25)

FOTO Nº 10  Vista parcial do playground do Condomínio TORTUGA´S, onde

se insere o imóvel penhorado.

(26)

FOTO Nº 11  Vista parcial da quadra poliesportiva do Condomínio

TORTUGA´S, onde se insere o imóvel penhorado.

(27)

FOTO Nº 12  Vista parcial da quadra de tênis do Condomínio TORTUGA´S,

onde se insere o imóvel penhorado.

(28)

FOTO Nº 13  Vista parcial do salão de festas, jogos e cinema do Condomínio

TORTUGA´S, onde se insere o imóvel penhorado.

(29)

FOTO Nº 14  Vista parcial de um salão para ginástica do Condomínio

TORTUGA´S, onde se insere o imóvel penhorado.

(30)

FOTO Nº 15  Vista parcial do salão de jogos do Condomínio TORTUGA´S,

onde se insere o imóvel penhorado.

(31)

FOTO Nº 16  Vista parcial de uma sala para carteado do Condomínio

TORTUGA´S, onde se insere o imóvel penhorado.

(32)

FOTO Nº 17  Vista parcial da brinquedoteca do Condomínio TORTUGA´S,

onde se insere o imóvel penhorado.

(33)

FOTO Nº 18  Vista parcial de um bar e restaurante instalado no Condomínio

TORTUGA´S, onde se insere o imóvel penhorado.

(34)

FOTO Nº 19  Outra vista parcial de um bar e restaurante instalado no

Condomínio TORTUGA´S, onde se insere o imóvel penhorado.

(35)

FOTO Nº 20  Vista parcial de uma das vagas de garagem utilizada pelo

fls. 76

(36)

FOTO Nº 21  Vista parcial da fachada frontal do Edifício Jamaica

– Bloco “C”,

integrante do Condomínio Tortuga´s, onde se insere o apartamento

penhorado.

(37)

FOTO Nº 22  Vista parcial da entrada principal do Edifício Jamaica

– Bloco “C”,

integrante do Condomínio Tortuga´s, onde se insere o apartamento

(38)

FOTO Nº 23  Vista parcial do hall social do andar térreo do Edifício Jamaica

–

Bloco “C”, integrante do Condomínio Tortuga´s, onde se insere o

apartamento penhorado.

(39)

FOTO Nº 24  Outra vista parcial do hall social do andar térreo do Edifício

fls. 80

(40)

FOTO Nº 25  Vista parcial das escadarias de acesso aos andares superiores

do Edifício Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio

Tortuga´s, onde se insere o apartamento penhorado.

(41)

FOTO Nº 26  Vista parcial do hall social do 3º andar do Edifício Jamaica

–

(42)

FOTO Nº 27  Outra vista parcial do hall social do 3º andar do Edifício Jamaica

–

Bloco “C”, integrante do Condomínio Tortuga´s, enfocando em

detalhe a porta da entrada do apartamento nº 32, objeto da

(43)

FOTO Nº 28  Vista parcial da sala de estar do apartamento nº 32 do Edifício

Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio Tortuga´s, objeto

(44)

FOTO Nº 29  Vista parcial da varanda da sala de estar do apartamento nº 32

do Edifício Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio

Tortuga´s, objeto da penhora.

(45)

FOTO Nº 30  Vista parcial da sala de jantar do apartamento nº 32 do Edifício

Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio Tortuga´s, objeto

(46)

FOTO Nº 31  Vista parcial do lavabo do apartamento nº 32 do Edifício Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio Tortuga´s, objeto da

penhora.

(47)

FOTO Nº 32  Vista parcial da cozinha do apartamento nº 32 do Edifício

Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio Tortuga´s, objeto

(48)

FOTO Nº 33  Vista parcial da lavanderia do apartamento nº 32 do Edifício

Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio Tortuga´s, objeto

da penhora.

(49)

FOTO Nº 34  Outra vista parcial da lavanderia, focando em detalhe o acesso ao

fls. 90

(50)

FOTO Nº 35  Vista parcial do hall de distribuição do apartamento nº 32 do

Edifício Jamaica – Bloco “C”, integrante do Condomínio Tortuga´s,

objeto da penhora.

(51)

FOTO Nº 36  Vista parcial do dormitório da suíte máster do apartamento nº

32 do Edifício Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio

(52)

FOTO Nº 37  Vista parcial da varanda da suíte máster do apartamento nº 32

do Edifício Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio

Tortuga´s, objeto da penhora.

(53)

FOTO Nº 38  Vista parcial do banheiro da suíte máster do apartamento nº 32

do Edifício Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio

(54)

FOTO Nº 39  Outra vista parcial do banheiro da suíte máster do apartamento

nº 32 do Edifício Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio

Tortuga´s, objeto da penhora.

(55)

FOTO Nº 40  Mais uma vista parcial do banheiro da suíte máster do

fls. 96

(56)

FOTO Nº 41  Vista parcial do dormitório de uma das suítes do apartamento nº

32 do Edifício Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio

Tortuga´s, objeto da penhora.

(57)

FOTO Nº 42  Vista parcial do banheiro de uma das suítes do apartamento nº

fls. 98

(58)

FOTO Nº 43  Vista parcial do dormitório de outra das suítes do apartamento

nº 32 do Edifício Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio

Tortuga´s, objeto da penhora.

(59)

FOTO Nº 44  Vista parcial do banheiro de outra das suítes do apartamento nº

fls. 100

(60)

FOTO Nº 45  Vista parcial do dormitório de mais uma das suítes do

apartamento nº 32 do Edifício Jamaica

– Bloco “C”, integrante do

Condomínio Tortuga´s, objeto da penhora.

(61)

FOTO Nº 46  Vista parcial do banheiro de mais uma das suítes do

apartamento nº 32 do Edifício Jamaica

– Bloco “C”, integrante do

(62)

FOTO Nº 47  Vista parcial do dormitório de empregada, que teve seu acesso

alterado para o hall de distribuição.

(63)

FOTO Nº 48  Vista parcial do banheiro de empregada, conjugado ao dormitório

fls. 104

(64)

3. D E T E R M I N A Ç Ã O D O V A L O R D O I M Ó V E L

3.1. METODOLOGIA

Para a determinação do valor de mercado de um imóvel,

os processos técnicos mais utilizados são:

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

MÉTODO DO CUSTO

O MÉTODO DO CUSTO, que consiste basicamente na

determinação do chamado

_{“capital-imóvel”, composto pelo valor do terreno}

acrescido do valor das benfeitorias ali erigidas, por se tratar de metodologia indireta,

perdeu espaço para os métodos ditos diretos, como o Comparativo.

Desde Outubro/92, quando o Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE promoveu o Seminário Paulista de

Avaliações, passou-se a observar um grande incentivo à utilização de métodos diretos,

tendo este Seminário sido considerado um autêntico divisor de águas na Engenharia de

Avaliações.

Não por outra razão a NORMA IBAPE/1995

(e as versões que a

passou a preconizar, em seu tópico 5.3.1., que:

“Preferencialmente, devem ser

(65)

No presente caso, o engenheiro signatário logrou êxito na

obtenção de dados do mercado que possibilitaram a aplicação do MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO, que consiste basicamente na determinação do valor de um

imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes, com

características comparáveis as do imóvel avaliando, evitando a produção de resultados

distorcidos da realidade.

Isto posto, a determinação do valor de mercado do imóvel

“sub judice” foi procedida pelo MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, sendo

apresentados a seguir os cálculos efetuados, diretamente para SETEMBRO DE 2.017.

3.2. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO APARTAMENTO

(SET/17)

À data da vistoria, este Perito conseguiu identificar

número representativo de ofertas recentes envolvendo imóveis assemelhados ao

apartamento em estudo, localizados no próprio condomínio onde este se encontra,

o que possibilitou a aplicação do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, com elevado grau

de exatidão, uma vez que, devido à semelhança verificada nos elementos comparativos

coletados, restou desnecessária a introdução de qualquer fator de correção, o que

(66)

E L E M E N T O S C O M P A R A T I V O S

ELEMENTO Nº 01 ELEMENTO Nº 02 ELEMENTO Nº 03

DATA SET / 2.017 SET / 2.017 SET / 2.017

IMÓVEL APARTAMENTO Nº 202 APARTAMENTO Nº 51 APARTAMENTO Nº 61

20º andar do Bloco “D” do 5º andar do Bloco “D” do 6º andar do Bloco “C” do

Condomínio Tortuga´s Condomínio Tortuga´s Condomínio Tortuga´s

(mesmo condomínio (mesmo condomínio (mesmo condomínio

do imóvel em estudo) do imóvel em estudo) do imóvel em estudo)

GARAGEM Duas vagas Duas vagas Duas vagas

GARAGEM BARCO Não conta Não conta Não conta

LOCALIZAÇÃO Avenida das Tartarugas Avenida das Tartarugas Avenida das Tartarugas

nº 105 nº 105 nº 105

FONTE DE Sr. Renato Sr. Renato Sr. Renato

INFORMAÇÕES Tel.: (13) 99777.5526 Tel.: (13) 99777.5526 Tel.: (13) 99777.5526

PREÇO R$ 1.300.000,00 R$ 1.200.000,00 R$ 1.300.000,00

(condições de venda) _{(à vista)} _{(à vista)} _{(à vista)}

FATOR DE OFERTA 0,9000 0,9000 0,9000

ICV / FIPE Elementos Elementos Elementos

Contemporâneos Contemporâneos Contemporâneos

APARTAMENTO Fração Ideal 0,3371% 0,3371% 0,3371% Área Privativa 224,87m² 224,87m² 224,87m² Área comum 139,61m² 139,61m² 139,61m² Área de garagem 23,00m² 23,00m² 23,00m² ÁREA TOTAL 387,48m² 387,48m² 387,48m² fls. 107

(67)

E L E M E N T O S C O M P A R A T I V O S

ELEMENTO Nº 04 ELEMENTO Nº 05 ELEMENTO Nº 06

DATA SET / 2.017 SET / 2.017 SET / 2.017

IMÓVEL APARTAMENTO Nº 81 APARTAMENTO Nº 12 APARTAMENTO Nº 131

8º andar do Bloco “B” do 1º andar do Bloco “B” do 13º andar do Bloco “A” do

Condomínio Tortuga´s Condomínio Tortuga´s Condomínio Tortuga´s

(mesmo condomínio (mesmo condomínio (mesmo condomínio

do imóvel em estudo) do imóvel em estudo) do imóvel em estudo)

GARAGEM Duas vagas Duas vagas Duas vagas

GARAGEM BARCO Não conta Não conta Não conta

LOCALIZAÇÃO Avenida das Tartarugas Avenida das Tartarugas Avenida das Tartarugas

nº 105 nº 105 nº 105

FONTE DE Sr. Renato Sr. Renato Sr. Renato

INFORMAÇÕES Tel.: (13) 99777.5526 Tel.: (13) 99777.5526 Tel.: (13) 99777.5526

PREÇO R$ 1.200.000,00 R$ 1.300.000,00 R$ 1.500.000,00

(condições de venda) _{(à vista)} _{(à vista)} _{(à vista)}

FATOR DE OFERTA 0,9000 0,9000 0,9000

ICV / FIPE Elementos Elementos Elementos

Contemporâneos Contemporâneos Contemporâneos

APARTAMENTO Fração Ideal 0,3371% 0,3371% 0,3371% Área Privativa 224,87m² 224,87m² 224,87m² Área comum 139,61m² 139,61m² 139,61m² Área de garagem 23,00m² 23,00m² 23,00m² fls. 108

(68)

Assim, o justo valor atual de mercado do

APARTAMENTO Nº 32

_{– BLOCO “C” do CONDOMÍNIO TORTUGA´S, condomínio no}

qual também se localizam todos os elementos comparativos, foi determinado como

segue:

DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO MÉDIO DO APTO. PENHORADO

ELEMENTO Nº 01 ELEMENTO Nº 02 ELEMENTO Nº 03 ELEMENTO Nº 04 ELEMENTO Nº 05 ELEMENTO Nº 06

0,9 x R$ 1.300.000,00

224,87m² 0,9 x R$ 1.200.000,00 224,87m² 0,9 x R$ 1.300.000,00 224,87m² 0,9 x R$ 1.200.000,00 224,87m² 0,9 x R$ 1.300.000,00 224,87m² 0,9 x R$ 1.500.000,00 224,87m² Vu(1)= R$ 5.203,01/m² Vu(2)= R$ 4.802,77/m² Vu(3)= R$ 5.203,01/m² Vu(4)= R$ 4.802,77/m² Vu(5)= R$ 5.203,01/m² Vu(6)= R$ 6.003,47/m²

VALOR UNITÁRIO MÉDIO = R$ 5.203,01/m²

(ressaltando que nenhum elemento discrepou do desvio definido pela média +/- 30%)

Destarte, o justo valor atual de mercado do

apartamento penhorado

(apartamento nº 32 do Edifício Jamaica – Bloco “C”, integrante do Condomínio Tortuga´s)

foi determinado como segue:

V

i

=

V

u

x A

cp

(69)

Assim, temos

APARTAMENTO Nº 32

EDIFÍCIO JAMAICA

_{– BLOCO “C”}

DO CONDOMÍNIO TORTUGA´S

V

u

R$ 5.203,01/m²

A

cp

224,87 m²

Resultando no valor do imóvel em estudo equivalente

a:

APARTAMENTO Nº 32

EDIFÍCIO JAMAICA

_{– BLOCO “C”}

DO CONDOMÍNIO TORTUGA´S

V

i

R$ 1.170.000,86 (SET/17)

Em números redondos:

VALOR DO APTO Nº 32 do EDIFÍCIO JAMAICA

BLOCO “C” DO CONDOMÍNIO TORTUGA´S

= R$ 1.170.000,00

(70)

4. C O N C L U S Ã O

Diante de todo o exposto, este Perito conclui que o justo

valor atual de mercado do bem imóvel penhorado, consistente do APARTAMENTO

nº 32

(com direito de uso de duas vagas na garagem coletiva)

, localizado no 3º andar do Edifício

Jamaica

– Bloco “C”, integrante do Condomínio TORTUGA´S, situado à Avenida

das Tartarugas nº 105, no Loteamento denominado Recanto do Tortuga, Praia da

Enseada, Guarujá

_{– SP}

(Termo de Penhora às fls. 002 dos autos; imóvel matriculado no C.R.I. de Guarujá sob o nº 76.392 e cadastrado pela Municipalidade de Guarujá sob o no_{3-0479-205-114)}

equivale, em SETEMBRO DE 2.017, em

números redondos, a:

VALOR DO APTO Nº 32 do EDIFÍCIO JAMAICA

(com duas vagas de garagem)

BLOCO “C” DO CONDOMÍNIO TORTUGA´S

= R$ 1.170.000,00

(em números redondos)

PARA SET/17

(UM MILHÃO, CENTO E SETENTA MIL REAIS), PARA SETEMBRO DE 2.017

(71)

5. E N C E R R A M E N T O

Consta o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO de 71

(setenta e

uma)