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São Carlos Empreendimentos
Ticker BM&F Bovespa: SCAR3
Agosto 2011
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Índice
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Visão Geral
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Mercado de Imóveis Comerciais para Renda no Brasil
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Portfólio da São Carlos
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Performance Financeira
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Cases de Aquisição e Retrofit
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Visão Geral
A São Carlos é focada no investimento e na gestão de imóveis comerciais e de varejo com objetivo de maximizar a renda de locação, atuando nos mercados de São Paulo e Rio de Janeiro.
A Companhia administra ativamente o seu portfólio, que hoje é composto por 43 imóveis e 413 mil m2
de área bruta locável e tem valor de mercado estimado em R$ 2,24 bilhões1.
Adicionalmente, a São Carlos tem projetos de expansão via desenvolvimento nos imóveis do portfólio atual com potencial superior a 250 mil m2.
A Companhia hoje opera com uma receita bruta recorrente de R$ 237 milhões/ano e uma elevada margem de rentabilidade operacional (Ebitda), de 85% da receita líquida.
1 CB Richard Ellis – avaliação de Set/10 mais aquisições e menos vendas do
período – disponível em www.scsa.com.br/ri
Sul America Brazilian Financial Center Centro Empresarial Botafogo Mykonos
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Modelo de Negócios de Sucesso
Aquisição de Imóvel Gestão, Reposicionamento, Expansão Aumento da Receita de Aluguel Valorização do Imóvel Manutenção em Carteira ou Venda 1 2 3 4 5
14,3% 10,6% 2010 15,6% 11,5% 2009 6 / 40 O cap rate do portfólio atualmente é estimado em 10,9%2
Obtivemos um spread médio de 3,7% (370 bps) entre os cap rates de compra e venda em 2010
Foco em Rentabilidade
15,6%
11,5%
Cap rate médio de aquisições (3o ano) Cap rate médio de vendas
2009
2 Receita recorrente com alugueis base Junho/2011 (R$ 236,6 mm), dividida pelo valor estimado do portfólio de imóveis que geram renda atualmente (R$ 2,17 bilhões). Não contempla
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Resumo da Companhia
Projetos de
Desenvolvimento Dentro do
Portfólio
Portfólio Atual
Receita Bruta Recorrente
com Locações
Margem de Rentabilidade
Recorrente
43 imóveis comerciais 413 mil m2 de ABL
Valor de mercado estimado em R$ 2,24 bilhões Expansão potencial estimada em 250 mil m2 de ABL
(crescimento de 60% de área) em diversos imóveis, não considerada no valor do portfólio
Ericsson, Globaltech, CD Barueri, Guaíba, Brasilprev, CASA
R$ 237 milhões/ano
Aumento real de 31% (R$ 17,0 milhões) esperado na revisão de 23% dos contratos nos próximos 2 anos
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Tendências Macro-Econômicas
Fonte: Bloomberg, FGV, Bacen
12,4 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Jul-01 Jul-02 Jul-03 Jul-04 Jul-05 Jul-06 Jul-07 Jul-08 Jul-09 Jul-10 Jul-11
Juros Nominais
6,3 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% Jul-01 Jul-02 Jul-03 Jul-04 Jul-05 Jul-06 Jul-07 Jul-08 Jul-09 Jul-10 Jul-11Desemprego
6,6 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12%Jul-06 Jul-07 Jul-08 Jul-09 Jul-10 Jul-11
NTN-B - Indexado ao IPCA
6,9 8,4 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Jul-01 Jul-02 Jul-03 Jul-04 Jul-05 Jul-06 Jul-07 Jul-0 8 Jul-09 Jul-10 Jul-11Inflação
IPCA IGPM10 / 40
Fonte: Relatório Market View da CB Richard Ellis
Rio de Janeiro São Paulo
Tendências do Mercado (Área Bruta Locável e Vacância)
4,1 4,3 4,5 4,7 4,9 5,0 5,1 5,3 5,5 5,7 5,9 6,0 6,0% 10,0% 14,0% 16,4% 17,5% 16,6% 12,6% 8,9% 5,5% 6,6% 3,9% 4,2% 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 2T11
Espaço para Escritórios (milhões de m2) Vacância Média em Escritórios
2,2 2,3 2,3 2,4 2,4 2,5 2,5 2,5 2,6 2,7 2,8 2,8 7,0% 7,0% 10,0% 11,4% 9,3% 8,9% 8,0% 6,4% 4,6% 3,7% 2,0% 3,0% 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 2T11
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Fonte: Relatórios Market View da CB Richard Ellis
Tendências do Mercado (Evolução dos Preços)
0 40 80 120 160 200 240 280 2T04 2T05 2T06 2T07 2T08 2T09 2T10 2T11 Escritórios Classe A SP: Aluguel Médio
R$/m2/mês 0 40 80 120 160 200 240 280 2T04 2T05 2T06 2T07 2T08 2T09 2T10 2T11 R$/m2/mês
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Concentração em edifícios de escritório classe A, em São Paulo e Rio de Janeiro, e em lojas de varejo
Perfil do Portfólio
62% 34% 3% 1% SP RJ RS MG Distribuição Geográfica 27 14 2Escritórios Varejo Outros
43 imóveis comerciais
92%
5% 3%
Escritórios Varejo Outros
Valor do Portfólio: R$ 2.244 mm
79%
11%
10%
Escritórios Varejo Outros
ABL Própria: 412.897 m2
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Localização dos Imóveis em São Paulo
CA Rio Negro BST Ericsson Antonio Carlos BFC Top Center Borges Lagoa Itaim Center Sul America Mykonos Corporate Plaza Spop II Spop X Brasilprev CD Barueri
Fonte: Google Maps
Barros Loureiro
C.A.S.A.
18 imóveis: 17 edifícios de escritório e 1 centro de distribuição
Logistic Center
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Localização dos Imóveis no Rio de Janeiro
Fonte: Google Maps
Venezuela 43 Citi Tower Passeio CE Arcos da Lapa Visconde OP CEB Pasteur 110 Ouvidor Laranjeiras Tijuca Meier Madureira Niterói Copacabana Petrópolis
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Mix de Locatários Diversificado e de Primeira Linha
Maior cliente representa menos de 8% da receita com locações Inadimplência inexistente
Locatários
10 maiores locatários
(em % do faturamento recorrente)
OBS: Base Junho/2011
7,9% 4,8% 4,7% 4,5% 4,4% 4,1% 3,4% 3,1% 3,1% 2,1% 1o 2o 3o 4o 5o 6o 7o 8o 9o 10o
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OBS: Calculamos a taxa de vacância física dividindo a ABL própria vaga pela ABL própria total do portfólio, excluindo imóveis não operacionais e os edifícios Venezuela 43 e Barros Loureiro, ao final do período. Calculamos a taxa de vacância financeira dividindo uma estimativa de receita potencial para as áreas vagas dos imóveis por uma estimativa de receita total com locações para aquele determinado mês.
Vacância Física no Portfólio
A vacância financeira média do portfólio também é consistentemente baixa, alcançando 0,5% ao final de Jun/11 4,7% 5,3% 2,3% 4,4% 3,1% 2,4% 2,7% 1,6% 1,6% 2,2% 3,3% 2,9% 3,7% 4,3% 2,6% 2,5% 0,7%
8% 15% 8% 16% 15% 37%
< 1 ano até 2 anos até 3 anos até 4 anos até 5 anos > 5 anos
Participação no Faturamento
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Duration dos Contratos de Locação
Os contratos de locação comercial são em geral assinados por períodos de 5 anos
Os contratos a serem renovados nos próximos 2 anos vão capturar a forte alta dos aluguéis nos últimos 4 anos
OBS: a partir de 30/Jun/11
Em 23% dos contratos, estimamos aumento de 31% (R$ 17,0 mm/ano)
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Marca de Sustentabilidade
A São Carlos acredita no desenvolvimento sustentável, e busca agregar valor a seu portfólio e clientes tornando os imóveis sustentáveis através da certificação LEED – Leadership in Energy & Environmental Design.
A São Carlos desenvolveu em parceria com a Gafisa o Eldorado Business Tower, que é o único edifício brasileiro com certificação LEED Platinum (dentre apenas 3 existentes no mundo à época da construção).
Em ago/2011 conseguimos a certificação LEED Existing Building Operations & Maintenance – Silver, para as torres B e C do Centro Administrativo Rio Negro.
Atualmente estamos trabalhando na certificação de três edifícios em São Paulo e Rio de Janeiro.
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Performance Financeira
108,4 157,0 159,3 167,0 236,6 2007 2008 2009 2010 pro formaReceita Bruta com Locações
R$ milhões 80,6 125,4 125,9 121,6 187,9 79% 84% 84% 78% 85% 2007 2008 2009 2010 pro forma
EBITDA Ajustado e Margem
328,0 487,8 139,9 516,3 510,9 2,7 x 3,9 x 1,2 x 3,0 x 2,7 x 2007 2008 2009 2010 pro forma
Dívida Líquida e Alavancagem
66,7 33,8 133,4 91,9 2007 2008 2009 2010 Lucro Líquido
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Administração
CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO DIR. SUPERINTEND. Felipe GoesEstrutura reduzida com 47 colaboradores
A administração está alinhada com os interesses dos acionistas através de um sistema de metas de performance e remuneração variável, e de um plano de opções de ações da companhia
DIR. FINANCEIRO E RI
Fabio Russo
DIR. NOVOS NEGÓCIOS
Rubens Cardoso DIR. COMERCIAL Marcelo Scarabotolo ROGÉRIO ZIVIANI (independente) DIR. PRESIDENTE Rolando Mifano DIRETORIA
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Perfil dos Executivos
Felipe Góes
Rolando Mifano
Rubens Cardoso
Marcelo
Scarabotolo
Fabio Russo
Correa
45 anos20 anos de experiência no setor imobiliário - desde 1999 na São Carlos antes, trabalhou na Deico Desenvolvimento Imobiliário
57 anos
20 anos de experiência no setor imobiliário - desde 1999 na São Carlos antes, trabalhou no Carrefour
38 anos
Desde Nov/09 na São Carlos antes, trabalhou na CCR 38 anos
Desde Jun/11 na São Carlos
antes, trabalhou na McKinsey e foi secretário municipal de desenvolvimento no Rio de Janeiro
64 anos
39 anos de experiência no setor imobiliário – desde 1998 na São Carlos antes, trabalhou no Banco Comind, Unibanco e Carrefour
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SÃO CARLOS TESOURARIA ADMINISTRAÇÃO
Composição Acionária
OBS: Base 22/agosto/2011
OBS: Total de 57.737.319 ações ordinárias, aproximadamente 3.000 acionistas
47,66% FREE-FLOAT 1,40% 0,93% 50,01% ACIONISTAS CONTROLADORES
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Desempenho da Ação
Últimos 12 meses (até 18/Ago/11): SCAR3 +21%, IBOV -22% e IMOB -20% YTD2011 (até 18/Ago/11): SCAR3 -12%, IBOV -24% e IMOB -24%
120,5 77,5 80,2 São Carlos Ibovespa Imob 100,0 18/Ago/10 18/Ago/11
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Potencial para Valorização
NAV não inclui os potenciais de expansão no portfólio da São Carlos
As ações ordinárias da São Carlos estão negociando na BM&F Bovespa com um desconto de 32% sobre o NAV da Companhia (considerando R$ 20,50/ação)
NAV = Valor de mercado do portfólio de imóveis menos a dívida líquida da Companhia ao final de Jun/11 e menos o valor de aquisição de um terreno em Jul/11. NAV/ação não considera ações mantidas em tesouraria.
Valor estimado do portfólio (R$' mm)
2.243,9
Dívida líquida (R$' mm)
(514,9)
NAV (Valor dos imóveis menos dívida) (R$' mm)
1.728,9
Quantidade de ações ex-tesouraria (mm)
57,4
NAV/ação
R$ 30 /ação
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Ambiente Competitivo e Diferenciais da São Carlos
São Carlos Empreendimentos (ticker SCAR3):• Escritórios para retrofit ou reposicionamento no mercado e lojas de varejo
CCP:
• Desenvolvimento de escritórios AAA, shopping centers e centros de distribuição
BR Properties:
• Centros de distribuição e escritórios mais novos
Diferenciais Competitivos da São Carlos:
Know-how na administração individual de imóveis comerciais, visando aumento da rentabilidade Gestão ativa do portfólio
Foco em edifícios de escritório padrão classe A, com grandes lajes e localizados principalmente em SP e RJ, e lojas de varejo
Baixíssima taxa média de vacância, via seletividade e diversificação de locatários Custos reduzidos
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FABIO RUSSO - Diretor Financeiro e de RI MARC GROSSMANN - Gerente de RI
E-mail: dri@scsa.com.br - Tel: (11) 3048-5413 / 5442 www.scsa.com.br
Contatos
Edifício Sul America Edifício Brasilprev
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Citi Tower – Rio de Janeiro, RJ
Aquisição em Nov/05 do Citibank por R$43,3 mm.
Investimentos em melhorias de R$5,2 mm
• Retrofit do hall principal
• Troca de elevadores
• Troca do sistema de ar condicionado
• Otimização do mix de locatários
Aumento no aluguel médio cobrado, de R$38/m2
em Dez/05 para R$68/m2 em Jun/11.
Atualmente média do mercado é de R$78/m2.
Queda do valor médio do condomínio, de R$14,6/m2 em Dez/05 para R$10,9/m2 em
Jun/11.
Valor de avaliação em Set/10 de R$135,7 mm. TIR alavancada do projeto de 90%/ano.
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Top Center – São Paulo, SP
Adquirido da Marubeni em Nov/04 por R$63,0 mm.
Aprovação para transformação de galeria no térreo em Shopping Center e posterior venda por R$35,0 mm.
Investimentos em melhorias de R$2,5 mm
• Revitalização da entrada do edifício • Reforma da área comum dos andares
• Melhorias nos elevadores e sistema de ar condicionado
Aumento no aluguel médio cobrado, de R$44/m2
em Dez/04 para R$78/m2 em Jun/11.
Atualmente média do mercado é de R$90/m2.
Queda do valor médio do condomínio, de R$ 12,0/m2 em Dez/04 para R$11,1/m2 em Jun/11.
Valor de avaliação em Set/10 de R$131,0 mm. TIR alavancada do projeto 173%/ano.
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Centro Empresarial Botafogo – Rio de Janeiro, RJ
Aquirido da Fundação Caemi em Jan/02 por R$ 72,0 mm. Investimentos em melhorias de R$ 4,3 mm
• Reforma e revitalização completa do hall de entrada, troca de elevadores, ar condicionado. • Reforma do auditório e salas de reunião, possibilitando a geração de renda adicional.
• Transformação de áreas comuns em áreas privativas e remanejamento de restaurante para o térreo aumentando a área locável do edifício.
Transformação do edifício em padrão Classe AAA, que passou a ser um dos melhores prédios de escritório do Rio de Janeiro
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Edifício Passeio – Rio de Janeiro, RJ
Aquirido do Banco BCN / Mesbla em Dez/03 por R$ 12,0 mm. Investimentos em melhorias de R$ 8,0 mm
• Recuperação e revitalização completa da fachada, obedecendo as diretrizes do Patrimônio Histórico, pois ela é tombada, incluindo a torre do relógio, um marco na cidade do Rio de Janeiro.
• Reforma completa do edifício incluindo instalações elétricas, hidráulicas, ar condicionado, elevadores, dados/voz .
Transformação completa do edifício que passou a ser corporativo em uma das mais valorizadas regiões para escritórios do Rio de Janeiro atualmente.
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Edifício Venezuela 43 – Rio de Janeiro, RJ
Aquirido do em Set/09 por R$ 6,5 mm.
Retrofit de R$ 16,0 mm em andamento, visando a revitalização completa do edifício e agregando ainda o selo de sustentabilidade.
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Centro Empresarial Guaíba – Porto Alegre, RS
Edifício existente com 12,5 mil m2 de ABL.
Potencial de construção 12,5 mil m2
adicionais de ABL.
Localização nobre no principal vetor de crescimento de Porto Alegre.
Fundações e subsolo já prontos e potencial construtivo já aprovado.
Valor de locação estimado em R$50/m2.
Potencial para built-to-suit.
FOTO DO
GUAIBA !!
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Centro de Distribuição Barueri – Barueri, SP
Imóvel locado para DHL como centro de distribuição.
Ótima localização na Marginal da Rodovia Castello Branco entre o acesso à Alphaville e Shopping Tamboré.
Valor de avaliação CBRE Set/10 de R$68,9 mm baseado no uso atual.
Potencial construtivo de 180 mil m2 de ABL de escritórios em substituição ao imóvel existente.
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Ericsson – São Paulo, SP
Área existente hoje de 24,8 mil m2 de ABL.
Terreno de 50,6 mil m2 (potencial construtivo em estudo).
Ótima localização na Marginal do Rio Tietê, próximo à estação do metrô, estação rodoviária, ao aeroporto internacional de Cumbica e às principais saídas de São Paulo.
Potencial de Expansão
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Torre D do Centro Administrativo Rio Negro - Barueri, SP
Área existente hoje de 34,9 mil m2 de ABL.
Em fase de construção de 12.000 m2 de ABL – conclusão prevista para o segundo semestre de 2011.
Valor de locação atual na região em torno de R$58/m2.
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GlobalTech Campinas - Campinas, SP
Área existente hoje de 9,5 mil m2 de ABL.
Valor de avaliação CBRE Set/10 de R$23,6 mm (participação São Carlos).
Potencial para mais 40 mil m2 de ABL em fase de
projeto executivo.
Valor de locação atual em torno de R$35/m2.
São Carlos têm 60% do empreendimento.
