BUSINESS BRIEFING O COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO PRINCIPAIS CONCLUSÕES

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BRIEFING

O COMÉRCIO DE RUA

EM LISBOA E PORTO

JUNHO 2008

Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131‑ 2º 1250 ‑140 Lisboa ‑ Portugal Tel.: +351 21 322 47 57 Fax: +351 21 343 21 17 www.cushmanwakefield.com 1 Introdução 2 Metodologia 3 Lisboa

7 Reabilitação Urbana – Plano de Revitalização da Baixa-Chiado 8 Porto

10 Reabilitação Urbana SRU Porto Vivo 11 Conclusões

• Ao contrário do que se verifica em muitas cidades europeias, o comércio de rua em Portugal tem experimentado algumas dificuldades de afirmação num mercado onde os centros comerciais são definitivamente o segmento de maior sucesso. Recentemente, este formato tem vindo a apresentar-se cada vez mais como uma opção para muitos retalhistas, à imagem do que se verifica noutras capitais europeias.

• No mercado de investimento tem-se verificado um crescente interesse na constituição de portfólios de lojas de rua, numa clara estratégia de antecipação da evolução esperada do mercado. • Também os consumidores mostram cada vez maior apetência pelo

comércio de rua. O seu comportamento tem vindo a alterar-se ao longo dos tempos e cada vez mais o acto de compra é uma derivação natural da necessidade de lazer.

• É premente uma intervenção das autoridades locais, no sentido de agilizar e incentivar os processos de reabilitação urbana nos nossos centros históricos. Acreditamos que este é o momento certo para o fazer, aproveitando o enorme interesse sentido do lado dos investidores, operadores de retalho e consumidores.

ÍNDICE

PRINCIPAIS CONCLUSÕES

INTRODUçãO

No âmbito da sua actividade de Research, a Cushman & Wakefield lança o primeiro Business Briefing sobre o comércio de rua, que pretende apresentar uma visão abrangente do comércio de rua nas zonas

prime de Lisboa e Porto. Este relatório traça um retrato da oferta e procura actuais, e a sua evolução

recente, não esquecendo as perspectivas e desafios futuros.

O comércio de rua em Lisboa e no Porto tem experimentado algumas dificuldades de afirmação desde os anos 90, fase em que os centros comerciais modernos começaram a surgir no nosso país. Nas últimas décadas e até aos dias de hoje, os centros comerciais têm sido sem dúvida o segmento de maior sucesso, tendo conquistado uma forte quota de mercado, sendo o comércio de rua o perdedor.

No entanto, a crescente maturidade do mercado de centros comerciais tem vindo nos últimos anos a criar um espaço para o desenvolvimento de outros formatos que deverão vingar, através da diferenciação da oferta e dos espaços públicos.

Neste enquadramento, as lojas de rua são hoje alvo de maior atenção. Para os retalhistas

internacionais, que tentam replicar em Portugal o sucesso deste formato noutras capitais europeias, e também para os consumidores, que procuram hoje uma alternativa à massificação oferecida pelos grandes centros comerciais.

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U M A P U B L I C A Ç Ã O D A C U S H M A N & W A K E F I E L D

acumulada ao longo dos anos pelas nossas diferentes linhas de serviço. Com o objectivo de assumir uma publicação regular, o tema abrangido nesta edição é o comércio de rua nas principais zonas de Lisboa e Porto, dando uma visão fotográfica do que eles são hoje. Adicionalmente estudamos também o que eles poderão vir a ser no futuro, tendo como principal impulsionador os variadíssimos projectos de revitalização urbana previstos para Lisboa e Porto, e que se espera que não fiquem apenas no papel, devolvendo às nossas “baixas” a animação e prestígio de outros tempos.

METODOLOGIA

Este documento teve por base um trabalho de campo exaustivo em que se procedeu ao levantamento, unidade a unidade, de toda a oferta comercial nas principais zonas de comércio de Lisboa e Porto. Os resultados deste trabalho de campo permitem caracterizar a principal oferta comercial destas duas cidades, não só em termos quantitativos, mas também qualitativos. A oferta é desagregada por sectores de actividade e tipo de retalhistas, importantes indicadores do grau de maturidade e sofisticação do sector.

Os operadores foram classificados de acordo com uma de três categorias: independentes (lojistas de origem nacional e que têm apenas uma loja, ou um pequeno conjunto de lojas); múltiplos (marcas integradas numa cadeia de lojas de origem nacional) e internacionais (marcas integradas em cadeias de lojas de origem internacional).

Em Lisboa, este levantamento foi realizado na Avenida da Liberdade e na zona da Baixa-Chiado, tendo-se concentrado nas principais ruas de comércio, entre as quais: a Avenida da Liberdade, Praça D. Pedro IV (Rossio), Praça da Figueira, Rua Augusta, Rua da Conceição, Rua da Misericórdia, Rua da Prata, Rua do Carmo, Rua do Ouro, Rua dos Correeiros, Rua dos Fanqueiros, Rua Garrett, Rua Ivens e Rua Nova do Almada.

No Porto, este levantamento incidiu essencialmente na zona da Baixa, concentrando-se nas principais ruas de comércio, nomeadamente a Rua 31 de Janeiro, Rua de Fernandes Tomás, Rua de Passos Manuel, Rua de Sá da Bandeira e Rua de Santa Catarina. Este levantamento incluiu também parte da Avenida da Boavista, a Praça Mouzinho de Albuquerque, a Rua Júlio Dinis e a Rua da Cedofeita.

De seguida passamos a apresentar os principais resultados deste estudo para cada uma das cidades separadamente.

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LISBOA

A principal oferta de lojas de rua na cidade de Lisboa estende-se desde a Avenida da Liberdade até à zona da Baixa-Chiado, totalizando aproximadamente 160.000 m2

– a título de curiosidade, uma área superior ao Centro Comercial Colombo ou ao futuro Dolce Vita Tejo.

No que se refere às ruas que reúnem maior oferta comercial, destaque para a Avenida da Liberdade, Rua Augusta, Rua dos Fanqueiros, Rua do Ouro, Rua da Prata e Rua Garrett; que em conjunto concentram cerca de 65% da oferta existente, ou seja, aproximadamente 100.000 m2_.

A moda nas suas diversas vertentes – vestuário, calçado, joalharia e acessórios – é o sector de actividade dominante, à semelhança do que se verifica no formato de centros comerciais. Este sector representa aproximadamente 50% da oferta, o que corresponde a mais de 76.000 m2_.

A restauração ocupa também um lugar de destaque no comércio de rua lisboeta, somando mais de 20.000 m2_,

o correspondente a cerca de 13%. O facto de a Baixa ser

tradicionalmente um destino turístico explica esta predominância do sector de restauração.

De referir também que o total de lojas desocupadas situava-se, à data do trabalho de campo, próximo dos 14.000 m2_{, representando}

uma taxa de desocupação de 9%. Um número significativo e aparentemente contraditório, face às dificuldades que muitas vezes ocorrem quando se procura uma loja de rua no centro de Lisboa. Este facto pode ser parcialmente explicado pelo actual enquadramento legal do arrendamento urbano, devido ao facto do NRAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano) não ter introduzido qualquer alteração aos contratos de renda antiga ainda em vigor. Por outro lado, a Baixa Lisboeta tem determinadas lojas com localizações, áreas e configuração pouco adequadas aos retalhistas modernos, pelo que nestes casos a colocação de espaços é sempre mais difícil.

O mix comercial oferecido hoje no comércio de rua do centro de Lisboa apresenta algumas características que o assemelham à oferta normalmente presente nos centros comerciais modernos, sobretudo no que à presença da moda se refere.

Existem no entanto algumas diferenças face à oferta convencional de um conjunto comercial. Os serviços e bens pessoais são sectores que podiam ter um peso superior na oferta de rua em Lisboa. Numa lógica de pleno funcionamento de um comércio de rua, uma presença mais dominante destes sectores é desejável, considerando a enorme afluência de público e o carácter de conveniência que um qualquer centro de cidade deverá oferecer. Importa também salientar a reduzida presença de operadores de artigos eléctricos, alimentares (supermercados) e de mobiliário e bricolage, segmentos que são normalmente as âncoras dos centros comerciais e que no comércio de rua de Lisboa têm uma presença praticamente residual, inferior em todos os casos a 2%. Este é

1% 1% 8% 6% 9% 6% 13% 5% 2% 49%

Fonte: Cushman & Wakefield

Serviços (5%)

Bens e Serviços Pessoais (6%) Restauração (13%)

Vestuário, Calçado, Joalharia e Acessórios (49%)

Produtos Alimentares, Bebidas e Produtos de Higiene do Lar (2%)

Carpetes, Mobiliário e Bricolage (1%) Artigos Eléctricos e Equipamento Electrónico (1%)

Artigos para o Lar, Têxteis, Louça e Objectos de Vidro (9%) Desocupado (8%)

Lazer (6%)

DISTRIBUIçãO DA OFERTA POR SECTOR DE ACTIVIDADE LISBOA (Área – m2₎

Avenida da Liberdade Rua Augusta Rua dos Fanqueiros Rua do Ouro Rua da Prata Rua Garrett Praça D. Pedro IV Rua do Carmo Rua dos Correeiros Praça da Figueira Rua Nova do Almada Rua da Misericórdia Rua da Conceição Rua Ivens Rua da Vitória Largo de Camões Lardo do Chiado Calçada do Sacramento Outras 0 10.000 20.000 30.000

Fonte: Cushman & Wakefield DISTRIBUIçãO DA OFERTA POR RUA – LISBOA (m2₎

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U M A P U B L I C A ç ã O D A C U S H M A N & W A K E F I E L D

um factor que à partida poderá indiciar alguma falha no mix comercial. No entanto, esta situação é característica de um qualquer comércio de rua.

A verdade é que os três sectores com menor presença na baixa lisboeta são sectores que pelas características dos produtos que oferecem ou pelo volume de consumo habitual, requerem espaços de grande dimensão, facilidade de transporte e acesso a fácil estacionamento, factores que dificilmente se verificam no comércio de rua.

A caracterização da oferta comercial do centro histórico lisboeta é aparentemente racional, de acordo com a distribuição de sectores de actividade apresentada. O estudo de um mix comercial não se pode limitar a uma análise por sectores de actividade. O principal indicador da qualidade e grau de satisfação de um conjunto comercial, é em primeira instância a qualidade dos lojistas instalados. A forma objectiva de estudar esta qualidade da oferta é a de classificar os lojistas por tipo, nas categorias já descritas neste relatório: independentes, múltiplos e internacionais.

Analisando a oferta do comércio de rua em Lisboa nesta perspectiva, os resultados são muito diferentes e reveladores da principal razão para a fraca atractividade que o comércio do centro histórico apresenta hoje em dia.

A grande maioria dos lojistas no comércio de rua do centro de Lisboa são operadores independentes, em oposição à reduzida presença de retalhistas internacionais, 28%, e múltiplos, 14%. Esta distribuição da oferta explica muitos dos problemas de afluência de público ao comércio de rua da Baixa, e retrata um comércio envelhecido e pouco atractivo para o consumidor moderno, que tem como alternativa alguns dos melhores centros comerciais da Europa.

Esta análise poderá parecer à partida algo redutora, por concluir a qualidade dos operadores de acordo com a sua estratégia de expansão. No entanto, a experiência demonstra que na maioria dos casos os operadores independentes oferecem uma qualidade de serviço inferior à apresentada por operadores múltiplos ou internacionais. A principal razão para este fenómeno reside nas organizações que normalmente estão por trás destes operadores mais desenvolvidos, que têm estabelecidos determinados padrões de qualidade e de serviço ao cliente. Por outro lado, decorrente da integração numa rede nacional ou internacional, resultam economias de escala que permitem uma oferta mais diversificada e a prática de preços mais competitivos. Não podemos no entanto deixar de reconhecer o valor de determinados operadores independentes, que apesar de não contarem com o apoio de uma rede de lojas, conseguem marcar a sua presença no mercado, oferecendo produtos diferenciados e um serviço ao cliente acima da média. Infelizmente, estes são, na maioria dos casos, a excepção que confirma a regra.

A Avenida da Liberdade é sem dúvida a rua de maior prestígio e glamour da cidade de Lisboa, especialmente na sua zona superior, desde o Marquês de Pombal até ao cruzamento com a Praça da Alegria. Esta avenida como a conhecemos actualmente foi construída no período 1879-82, inspirada na famosa Avenida dos Campos Elísios, em Paris.

É na Avenida da Liberdade que se concentra a maior área de comércio de rua do centro de Lisboa, totalizando cerca de 30.000 m2_{, 20% da oferta analisada. Reconhecida no mercado de escritórios}

como o Prime Central Business District, esta é também a localização prime no que diz respeito ao comércio de rua em Lisboa.

A Avenida da Liberdade é claramente a zona em que as marcas de prestígio nacionais e

internacionais se querem localizar em Lisboa. No último ano e meio foram várias as novidades para

Múltiplos (14%) Internacionais (28%) Independentes (58%) 58% 28% 14%

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esta zona, com a abertura da Loewe no Hotel Tivoli, da D&G (Casual Wear Dolce & Gabbana) junto ao Edifício do Diário de Notícias, a expansão da Fashion Clinic no Tivoli Fórum e a abertura de um novo espaço do cabeleireiro nacional Eduardo Beauté. A Lanidor também contribuiu para um maior dinamismo no comércio da Avenida, abrindo junto ao Hotel Tivoli a sua nova flagship store, juntamente com o primeiro LA Spa e o LA Tea Room. Na anterior localização da Lanidor, junto ao Sofitel, inaugurou uma loja da Globe, marca recentemente adquirida pelo grupo. Do outro lado da Avenida, no Teatro Tivoli, abriu o Cat Walk for Flavours um novo espaço de restauração.

O sector da moda domina a oferta comercial na Avenida da Liberdade, representando 41% da área existente, num total de 12.000 m2_{. Aproximadamente 40% das lojas são de operadores}

internacionais, correspondente a um leque alargado de marcas reconhecidas pelo seu prestígio e sofisticação, designadamente a Emporio Armani, Burberry, Furla, Longchamp, Louis Vuitton, Carolina Herrera, Hugo Boss, Ermenegildo Zegna e Tru Trussardi. Parte destes operadores escolheram a Avenida da Liberdade como sua única localização em Portugal, considerando a visibilidade e prestígio que esta zona oferece.

A taxa de desocupação desta importante Avenida não pode ser ignorada, superior a 14%, totalizando cerca de 4.000 m2_{. Importa no entanto referir que a maioria das unidades desocupadas se localizam já}

próximas dos Restauradores, zona não tão emblemática, nem com o prestígio do topo da avenida. A par da desocupação, existe uma forte descontinuidade entre as zonas de retalho, o que afecta fortemente a atractividade para os peões na realização das suas compras. Em termos de infra- -estruturas, a Avenida da Liberdade é bem servida de estações de metro, e o estacionamento na Praça dos Restauradores é claramente um equipamento importante.

Par a par com inquilinos prestigiantes, a Avenida convive com o mal generalizado do centro histórico de Lisboa, sendo frequente encontrar prédios devolutos ou em mau estado de conservação que colocam naturalmente em causa o prestígio que se pretende ver associado a esta importante artéria da cidade.

A seguir à Avenida da Liberdade, a Rua Augusta é a que concentra mais área comercial, totalizando cerca de 18.000 m2_{, o que representa}

cerca de 11% da oferta levantada. O tenant mix desta rua é dominado de forma inequívoca pelo sector da moda, que representa 84% da oferta, e pelos retalhistas internacionais, que representam cerca de 62% dos operadores presentes. Marcas como a Zara, que conta com duas lojas, H&M, Stradivarius, Bershka, Mango e Springfield, entre outras, assumem um papel de destaque nesta rua. A par da Avenida da Liberdade, esta é uma das ruas mais procuradas pelos operadores nacionais e internacionais.

A Rua dos Fanqueiros é a rua que se segue em termos de maior oferta comercial, totalizando 17.000 m2_{de área, o que corresponde}

a 11% da oferta levantada. Ao contrário da Rua Augusta, a oferta é claramente dominada por lojistas independentes, que ocupam mais de 70% da área levantada. O comércio nesta zona da baixa é predominantemente um comércio tradicional, de origem local e muito direccionado para as faixas etárias superiores. Muito embora a presença do sector da moda nesta rua seja bastante significativa, cerca de 36%, de salientar que a importante presença do sector de artigos para o lar representando 27%, ao contrário do que se verifica nas restantes ruas da Baixa. De referir ainda que à data do levantamento efectuado não foi identificado qualquer operador internacional nesta rua.

1% 3% 12% 14% 5% 12% 11 % 1% 41%

Artigos Eléctricos e Equipamento Electrónico (1%)

Produtos Alimentares, Bebidas e Produtos de Higiene do Lar (1%) Artigos para o Lar, Têxteis, Louça e Objectos de Vidro (3%)

Restauração (12%) Bens e Serviços Pessoais (12%)

Serviços (11%) Desocupado (14%)

Vestuário, Calçado, Joalharia e Acessórios (41%) Lazer (5%)

DISTRIBUIçãO DA OFERTA POR SECTOR DE ACTIVIDADE AVENIDA DA LIBERDADE – LISBOA (Área – m2₎

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Uma análise mais detalhada dos dados recolhidos é reveladora da preferência dos retalhistas internacionais no que diz respeito à variável localização. Assim, é clara a opção da maioria pela Avenida da Liberdade, seguida pela zona do Chiado e pela Rua Augusta. É nestas zonas que a oferta comercial apresenta uma maior qualidade e diversificação, sendo também nestas localizações onde se verifica uma maior afluência de público.

A zona do Chiado, 20 anos após o incêndio que praticamente a destruiu, parece estar finalmente a dar provas da sua recuperação, com um número de visitantes cada vez mais elevado. São vários os exemplos recentes de retalhistas a abrirem lojas nesta zona, sendo que a actividade comercial não se limita já apenas à Rua Garrett e à Rua do Carmo, estendendo-se gradualmente à Rua Ivens e Rua Nova do Almada, entre outras. Exemplos recentes deste grande interesse por parte dos operadores na zona do Chiado são as aberturas da Kiehl’s na Rua Maria Cardoso (junto ao Largo de Camões), da Hugo Boss na Rua Garrett e da Colcci na Rua Ivens.

A oferta comercial na área do Chiado é bastante significativa, ascendendo a cerca de 30.000 m2_{distribuídos pela Rua Garrett, Rua}

do Carmo, Rua Nova do Almada e Rua Ivens, que representam em conjunto 17% da oferta total auditada.

O Chiado é hoje uma das zonas que revela um maior sucesso e que regista maior procura por parte dos retalhistas que pretendem instalar-se no centro histórico de Lisboa; hoje pode dizer-se que o Chiado “está na moda”, tendo associado ao seu comércio um carácter trendy, tão em voga nos dias que correm.

Um factor decisivo para o sucesso crescente do Chiado foi a construção do centro comercial desenvolvido pela Multi Development em 1999, com cerca de 10.000 m2_,

que resultou da recuperação dos antigos Armazéns do Chiado, trazendo para esta zona da cidade uma importante âncora – a Fnac.

A Rua Garrett é a principal artéria comercial do Chiado e tem vindo a ser restaurada ao longo

das últimas duas décadas, após o incêndio. Esta é uma zona reconhecida pela sua conotação ao mundo da cultura e das artes, sendo o café A Brasileira um dos símbolos que testemunha esta ligação. A proximidade da Faculdade de Belas Artes, no Largo da Academia Nacional de Belas Artes, também contribui para o ambiente cultural e artístico desta zona.

Rua Garrett, Lisboa Rua do Carmo, Lisboa

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REABILITAçãO URBANA – PLANO DE REVITALIzAçãO DA BAIxA-CHIADO

Um dos principais desafios para o comércio lisboeta é a concretização do Plano de Revitalização da

Baixa-Chiado, que pretende atribuir ao comércio de rua um papel de destaque. Esta proposta de revitalização contempla uma área de intervenção que abrange as freguesias da Sé, Madalena, São Nicolau, Sacramento, Mártires e parte das freguesias da Encarnação, Santa Justa e São Paulo. Recentemente foi anunciado o veto na Assembleia Municipal do Plano Estratégico no seu todo, no entanto a definição desta zona como área de intervenção foi aprovada, bem como determinados projectos.

Importa salientar que, à semelhança do que se verifica noutras cidades europeias como Londres e Barcelona, se pretende aplicar no comércio de rua alguns dos princípios de gestão do comércio integrado, nomeadamente uma estratégia de marketing concertada, acções de animação de rua, facilidade de estacionamento, horários de

funcionamento alargados e mix comercial, contribuindo desta forma para a dinamização do comércio de rua no centro de Lisboa.

O objectivo subjacente a todas estas medidas é o de fazer da zona da Baixa-Chiado um centro comercial a céu aberto. Para a concretização deste objectivo são propostas diversas acções, das quais se destacam a valorização do comércio tradicional e a criação de uma entidade que faça a gestão do comércio de rua. Esta entidade terá a seu cargo a promoção da marca Baixa-Chiado, negociando com os lojistas a prática de horários alargados, e garantindo a limpeza e segurança da zona em questão.

Para além destes factores chave, a melhoria do conforto e segurança dos peões através de intervenções no espaço público, o corte do tráfego de passagem, e o alargamento

de passeios, são outras das apostas deste plano. A melhoria e aumento da capacidade de estacionamento em parques periféricos e à superfície estão também previstos.

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U M A P U B L I C A Ç Ã O D A C U S H M A N & W A K E F I E L D

PORTO

O estudo do comércio de rua no Porto centrou-se naquelas que foram consideradas como as principais zonas do mercado, incluindo a Baixa do Porto, parte da Avenida da Boavista, a Praça Mouzinho de Albuquerque, a Rua Júlio Dinis e a Rua da Cedofeita. No total foram contabilizadas mais de 650 unidades comerciais cuja área total estimada se situa próxima dos 132.500 m2_{. A Baixa}

do Porto conta com a grande maioria da oferta, 72% do total.

A Baixa Portuense foi, desde há muito, a zona em que se localizavam os retalhistas tradicionais, que abasteciam não só as necessidades dos habitantes do Grande Porto mas também todos os residentes nas pequenas localidades do distrito do Porto, que se deslocavam à cidade para realizar as suas compras, chegando normalmente de comboio à Estação de São Bento, no coração da Baixa, junto à Avenida dos Aliados.

O surgimento do comércio de rua na Avenida da Boavista foi muito posterior e de forma complementar ao novo centro de negócios que se formava nesta zona da cidade. A oferta na zona da Boavista é ainda hoje muito inferior à do centro histórico, em termos quantitativos. No entanto, e decorrente das próprias características mais cosmopolitas desta zona, este comércio foi sempre muito mais moderno e de melhor qualidade. É numa pequena zona da Avenida da Boavista que se localiza a zona prime de comércio de rua do Porto, junto ao Edifício Aviz, onde se encontram lojistas como a Hugo Boss, Ermenegildo Zegna, Rosa & Teixeira, Carolina Herrera e Purificación García, entre outros.

Na zona do centro histórico concentra-se uma oferta comercial cuja área se aproxima dos 100.000 m2_{, área superior à prevista para}

o novo grande centro comercial a inaugurar ainda este ano na Área Metropolitana do Porto, o projecto da Inter Ikea em Matosinhos.

As ruas que reúnem maior oferta comercial são a Rua de Santa Catarina e Rua de Sá da Bandeira, que juntas totalizam mais de 65.000 m2_{, cerca de 50% da oferta auditada.}

O sector de actividade dominante é o da moda, que representa aproximadamente 45% da oferta existente, num total de 61.000 m2_{. Embora com uma representatividade bastante inferior, o sector}

dedicado aos artigos para o lar também ocupa um lugar de destaque, cerca de 10%, que correspondem a um total de 13.500 m2_.

A restauração é o sector que segue, ocupando perto de 12.700 m2_{. À semelhança do que sucede em}

Lisboa, os importantes fluxos de turistas e a existência de edifícios de escritórios explicam a forte presença do sector de restauração tradicional.

No que se refere à qualidade dos lojistas, e adoptando um critério de análise semelhante ao

utilizado para a oferta comercial em Lisboa, verificamos a reduzida qualidade do comércio de rua hoje presente na Baixa do Porto. Aproximadamente 70% da área é ocupada por lojistas independentes, apenas 17% correspondem a marcas de origem internacional e 13% a retalhistas múltiplos de origem nacional.

Estes valores, em que se verifica uma maior presença de lojistas independentes, reflectem um

2% 1% 11% 6% 7% 4% 10% 3% 6% 50%

Lazer (4%)

Artigos para o Lar, Têxteis, Louça e Objectos de Vidro (11%)

Vestuário, Calçado, Joalharia e Acessórios (50%) Bens e Serviços Pessoais (6%)

Produtos Alimentares, Bebidas e Produtos de Higiene do Lar (6%) Carpetes, Mobiliário e Bricolage (1%)

Restauração (10%) Desocupado (7%)

Serviços (3%)

DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR SECTOR DE ACTIVIDADE PORTO (Área – m2₎

Rua de Santa Catarina Rua de Sá da Bandeira Rua de Fernandes Tomás Rua de Passos Manuel Rua de 31 de Janeiro

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000

Fonte: Cushman & Wakefield DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR LOCALIzAÇÃO – PORTO (m2₎

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comércio que, na sua maioria, está desadequado dos padrões de consumo dos dias de hoje, e claramente desfasado da oferta dos centros comerciais que hoje surgem um pouco por todo o Grande Porto.

Naturalmente, estes dados mostram algumas diferenças quando estudamos separadamente a oferta presente nas principais ruas do Porto.

A Rua de Santa Catarina é aquela que concentra maior área comercial, totalizando 40.000 m2_{de área, cerca de 30% do total}

de oferta levantada. Esta rua é parcialmente pedonal, no segmento delimitado a norte pela Rua Guedes de Azevedo e a sul pela Rua de Passos Manuel, favorecendo deste modo a circulação dos visitantes e a consequente atractividade da zona.

A moda é também dominante quando analisamos apenas a oferta de Santa Catarina, com uma representação de 59%. A título de curiosidade foi nesta rua que a Zara do grupo Inditex iniciou a sua expansão internacional, abrindo a sua primeira loja fora de Espanha. De facto, esta rua constitui o destino de eleição dos lojistas internacionais, concentrando cerca de 64% das marcas internacionais presentes no comércio de rua do Porto.

A restante oferta comercial de Santa Catarina, aproximadamente 16.700 m2_{, distribui-se de forma equivalente pelos sectores de artigos}

para o lar, restauração e bens e serviços pessoais, totalizando uma área de 11.000 m2_{. Os restantes 5.700 m}2_{distribuem-se de pelos demais}

sectores de comércio.

Mas a Rua de Santa Catarina não é feita apenas de lojas de rua. Aberto ao público desde 1996, o centro comercial ViaCatarina, desenvolvido pela Sonae Sierra e ING Real Estate, é uma

importante âncora para esta zona da cidade. Recentemente inaugurou também o centro comercial Porto Gran Plaza, que complementa a oferta desta zona, com especial destaque para o ginásio Virgin Active, que abriu neste centro comercial a sua primeira unidade em Portugal. Importa também referir a presença da Media Markt nesta localização, que veio trazer à baixa do Porto uma importante âncora.

Para além destes centros, existem ainda outras lojas emblemáticas que marcam presença nesta rua, nomeadamente o Café Majestic, o Salão de Chá Império e as Galerias Palladium, que incluem a Fnac e a C&A, importantes âncoras desta zona de comércio.

A Rua de Sá da Bandeira concentra aproximadamente 25.000 m2

de comércio, na sua grande maioria dedicados ao sector da moda e da restauração. É também na Rua de Sá da Bandeira que se localiza o Mercado do Bolhão, que tem sido alvo de grande polémica no âmbito da sua reabilitação. A reabilitação deste emblemático mercado do Porto é vista como um dos factores cruciais para dinamizar desta zona da cidade e áreas envolventes.

Nesta rua, a segunda mais importante na Baixa do Porto, a tipificação dos lojistas demonstra uma realidade claramente oposta à verificada na Rua de Santa Catarina, com uma predominância clara dos lojistas independentes, 78%, face a 20% de operadores múltiplos e apenas 3% de internacionais.

2% 9% 9% 3% 3% 8% 3% 2% 61%

Produtos Alimentares, Bebidas e Produtos de Higiene do Lar (2%) Artigos para o Lar, Têxteis, Louça e Objectos de Vidro (9%)

Restauração (8%) Bens e Serviços Pessoais (9%)

Serviços (3%) Desocupado (3%)

Vestuário, Calçado, Joalharia e Acessórios (61%) Lazer (3%)

DISTRIBUIçãO DA OFERTA POR SECTOR DE ACTIVIDADE RUA DE SANTA CATARINA – PORTO (Área – m2₎

Múltiplos (13%) Internacionais (17%) Independentes (70%) 70% 17% 13%

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Muito embora a Avenida da Boavista não concentre uma oferta comercial muito extensa, esta artéria é o destino natural das marcas de maior prestígio nacional e internacional, um pouco à semelhança do que se verifica na Avenida da Liberdade em Lisboa.

O Centro Comercial Aviz na Avenida da Boavista é o principal ponto de referência para este tipo de retalhistas, reunindo um leque alargado de marcas reconhecidas pelo seu prestígio e sofisticação, entre as quais a Purificación Garcia, Hugo Boss, Ermenegildo Zegna, Tru Tussardi e Rosa & Teixeira. É aqui considerado como comércio de rua dada a sua configuração e ocupação ser mais próxima do comércio de rua do que de um moderno centro comercial.

Recentemente foi desenvolvido um outro projecto junto à entrada do Parque da Cidade, no nº 4167 da Avenida da Boavista, que inclui um conjunto de show rooms ocupados por marcas de relevo como a Aston Martin, a Fashion Clinic e a Geddes & Gillmore.

Integrada no Hotel Porto Palácio, de referir também uma pequena galeria comercial que inclui um Spa, um ginásio, um conjunto de restaurantes e uma loja boutique da Lanidor.

REABILITAçãO URBANA – SRU PORTO VIVO

O Mercado do Bolhão é um dos projectos incluídos no programa de Revitalização Urbana e Social do Porto que, à semelhança do que se verifica em Lisboa, atribui um papel de relevo ao sector de comércio.

Este é um programa definido para um horizonte de 20-30 anos, com o grande objectivo de trazer ao centro do Porto a dinâmica de outros tempos. Pretende-se investir não só na recuperação dos edifícios, como também do espaço público, das infra-estruturas, nomeadamente parques de estacionamento, e a criação de equipamentos de utilização colectiva de apoio à habitação.

A estratégia de revitalização definida, e que pretende ser transversal, define um conjunto de projectos que visam dinamizar a vertente do comércio. Os principais projectos em causa irão ocorrer no Quarteirão das Cardosas – onde irão ser desenvolvidos um hotel, uma galeria comercial e habitação no Quarteirão da Pensão Monumental – onde se vai desenvolver habitação de luxo e comércio; e na Praça

de Lisboa – projecto da Braga Parques para uma galeria

comercial.

Rua de Santa Catarina, Porto

Café Majestic, Porto

Mapa do Porto

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CONCLUSÕES

O estado actual da oferta comercial nas principais ruas dos centros históricos de Lisboa e Porto revela um mercado de retalho nacional claramente díspar. Excelentes centros comerciais merecedores de prémios internacionais, convivem com centros históricos decrépitos que não oferecem quaisquer condições para se imporem como mais um segmento do tão bem sucedido mercado de retalho nacional.

Esta é uma situação pouco comum e na qual muitos operadores e investidores internacionais vêem uma oportunidade, a julgar pelo interesse cada vez maior pelo comércio de rua nos centros históricos de Lisboa e Porto. É um facto que desde há uns anos se tem sentido no mercado uma forte procura de imóveis localizados nos centros históricos de Lisboa e Porto, com o objectivo de constituir portfólios de lojas de rua e numa clara estratégia de antecipação da evolução esperada do mercado.

Hoje, com o novo enquadramento legal do arrendamento urbano e as recentes políticas das autoridades locais de incentivo à reabilitação urbana, este tipo de produto é cada vez mais apetecível. A oferta tem demonstrado alguma dificuldade em responder a forte procura que hoje se sente, mas acreditamos que esta carência de produto seja corrigida nos próximos anos, e que em breve poderemos assistir a uma forte actividade de investimento nos centros históricos de Lisboa e Porto. Acreditamos que esta actividade surja a par com uma nova dinâmica nas ruas de comércio dos centros históricos de Lisboa e Porto.

No entanto, esta mudança do mercado não poderá acontecer apenas com o incentivo dos retalhistas e dos investidores no mercado imobiliário. São prementes mudanças estruturais ao nível da agilização dos processos de libertação de espaços, bem como dos processos de licenciamento no âmbito da reabilitação urbana.

No que se refere ao mercado de arrendamento e sua flexibilização, as primeiras mudanças já ocorreram com a entrada em vigor da Nova Lei de Arrendamento Urbano. Os moldes desta nova Lei defraudaram de algum modo as expectativas do mercado, mas foram dados alguns passos importantes, que, mesmo de uma forma mais demorada que a desejável, introduzirão alguma dinâmica no mercado.

A alteração da figura do trespasse foi uma das mais marcantes para o mercado de retalho. Após a data de publicação da Lei, caso se verifique um trespasse, o proprietário poderá actualizar a renda de imediato (sem haver lugar ao período transitório) bem como, com um pré-aviso de 5 anos, proceder à denúncia do contrato. Deste modo, o trespasse no comércio de rua é hoje quase equivalente aos direitos de ingresso nos centros comerciais, facto que, de algum modo, tem condicionado as transacções.

Nas zonas mais procuradas o trespasse ainda existe, pois os actuais ocupantes mantêm a sua postura negocial no processo de libertação de espaços, reconhecendo o valor da localizações em que se encontram. Em outras localizações menos interessantes, em que o trespasse apenas se justificava com base numa renda muito abaixo do valor de mercado, este deixou de fazer sentido por via da alteração legal introduzida.

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A segunda premissa que consideramos essencial para o funcionamento em pleno do comércio de rua nos nossos centros históricos, será a agilização dos processos de licenciamento no âmbito da reabilitação urbana. A verdade é que a duração actual de um processo de licenciamento de obras de reconversão num qualquer centro histórico do nosso país, dificilmente permite viabilizar de forma racional o investimento realizado. Actualmente, e há muitos anos, a quantidade de entraves e de tempo consumido para se obter um simples licenciamento de um projecto não é sustentável, traduzindo-se em custos que rapidamente inviabilizam um projecto de investimento.

Nos últimos anos têm sido introduzidas em Portugal várias medidas legais cujo objectivo é o de agilizar a reconversão urbana nos centros históricos. Este é o reconhecimento do legislador de uma falha no processo, o que por si é já um aspecto positivo, no entanto não podemos deixar de afirmar que os efeitos práticos das medidas introduzidas não foram ainda sentidos. Continuamos a assistir a processos de licenciamento demasiadamente longos, que em muitos casos acabam por impor restrições de tal modo exigentes que provocam o abandono dos projectos por parte dos investidores.

O efeito é nefasto, não só para o investidor privado que investe numa fase inicial montantes importantes em estudos e projectos, mas também para as nossas cidades, que mantêm a convivência com imóveis de enorme valor histórico e cultural em estados de conservação lastimáveis e vetados ao abandono.

Este é hoje, no nosso entender, o principal entrave ao renascimento do comércio de rua em Portugal. Neste sentido o governo e as autoridades locais têm neste processo um papel decisivo, que poderá marcar a diferença entre um renascer saudável do comércio de rua ou um defraudar de todas as expectativas aqui formuladas e que poderá resultar, em última instância, num abandonar definitivo dos nossos centros históricos.

Acreditamos que este é o momento certo para intervir, aproveitando o enorme interesse sentido do lado dos investidores, operadores de retalho e consumidores. Interesse este que hoje encontra demasiadas barreiras legais que impedem um crescimento saudável e de acordo com as naturais leis de mercado. Esta intervenção requer uma atitude inteligente e avisada, concertando interesses de comerciantes, investidores e consumidores. A gestão dispersa e dispendiosa do espaço público tem de dar lugar a uma gestão integrada e pró-activa.

Nesta óptica, a conjuntura económica não pode ser esquecida, e as últimas notícias não são animadoras. A recente crise financeira internacional teve um significativo impacto na confiança dos investidores por todo o mundo e este efeito parece já ter alastrado aos consumidores finais, que sentem hoje uma quebra no seu poder de compra. Os consumidores e os seus comportamentos de consumo são peças fundamentais do sector de retalho.

Estação do Rossio, Lisboa

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A Cushman & Wakefield é a maior empresa privada de serviços imobiliários do mundo. Fundada em 1917, a firma tem 221 escritórios em 58 países, contando com mais de 15.000 profissionais de imobiliário. A Cushman & Wakefield fornece soluções integradas aos seus clientes, ao aconselhar, implementar e gerir activamente todas as etapas do processo imobiliário, em representação de proprietários, inquilinos e investidores. Estas soluções incluem não só aconselhamento para venda, compra, financiamento, arrendamento e gestão de activos imobiliários, mas também avaliações, planeamento estratégico e research, análise de portfólios e assistência na selecção de localizações, entre muitos outros serviços. Somos reconhecidos mundialmente pela qualidade dos nossos estudos sobre os mais variados sectores de imobiliário, que pode encontrar no Knowledge Center no nosso website www.cushmanwakefield.com.

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Ana Silva

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Marta Leote

Cushman & Wakefield

Associate, Directora de Research e Consultoria

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Sandra Campos

Cushman & Wakefield

Partner, Directora de Retalho

sandra.campos@eur.cushwake.com

Por um lado, a dinâmica do próprio mercado de retalho permite nesta fase um renascer do

comércio de rua, potenciado pela maturidade do mercado de centros comerciais nas grandes cidades e pelas políticas de expansão dos principais operadores. Por outro, esta fase de crise económica provoca uma retracção não só por parte dos lojistas, mas também do lado dos consumidores.

No entanto, e apesar desta conjuntura económica desfavorável, acreditamos que a evolução do comércio de rua acontecerá no médio prazo. Esta é a tendência e vontade do mercado, visível não só pelas políticas de expansão dos retalhistas, mas também pelos próprios consumidores, que cada vez mais visitam os centros históricos de Lisboa e Porto com um objectivo claro de lazer, mas indirectamente associado ao consumo. O comportamento dos consumidores tem-se vindo a alterar ao longo dos tempos e cada vez mais o acto de compra é uma derivação natural da necessidade de lazer.