Edição de Nov• Ano VIII • Nº 50 • 2018
A mais abrangente publicação sobre condomínios!
A vida adulta vem repleta de inúmeras responsabili-dades particulares. São contas para pagar, demandas de trabalho e estudo, além de atribuições relaciona-das à família e amigos. Quando se assume a função de síndico em um condomínio, essas responsabilidades tendem a aumentar, afinal, além de cumprir regras de convivência, o síndico passa a zelar pela harmonia co-letiva e pela manutenção e conservação do patrimônio comum.
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Destaques:
Dia do síndico: tudo que você precisa saber
para ser um bom gestor
Normas condominiais devem ser adequadas à legislação vigente
Consumo de energia X Decoração de Natal: como equilibrar essa relação
Edição de Setembro
Ano VIII • Nº 48 • 2018
Revista Pred News é uma publicação de H. Rocha Gráfica e Editora Ltda.
Conselho Editorial
Camila Fª de Paulo, Whenna Duarte
Diretor Executivo
Antônio Luiz de Hollanda Rocha @aspnewpred.df www.aspnewpred.com.br
Editorial
Aos Leitores
No mês em que se comemora o Dia do Síndico vamos falar sobre as responsabilidades de quem assume essa função dentro do condomínio e dar dicas de como fazer uma gestão eficaz para esse patrimônio comum.
Um período iluminado como o Natal não pode ser apa-gado por causa da conta de energia elétrica. Por isso, confira as dicas que trouxemos para garantir que as lu-zes natalinas embelezem seu condomínio sem que isso resulte em sustos com as contas no fim do mês.
Gerenciar um condomínio é uma grande e trabalhosa missão. Poder contar com o auxílio de uma administra-dora é essencial para evitar erros na gestão de um síndi-co. Mas nessa relação tão próxima de gerenciamento do condomínio, quem faz o que? Conheça as responsabili-dades da administradora e do síndico, e ainda por que é tão importante contratar os serviços de uma empresa desse tipo.
O paisagismo é uma alternativa que tem sido muito procurada para trazer a natureza para os centros urba-nos. Em condomínios, o paisagismo deve ser executado seguindo algumas orientações que garantam a preser-vação das espécies de plantas utilizadas, a composição estrutural do imóvel e ainda traga bem-estar para os moradores. Saiba mais sobre esse tema na matéria que preparamos para você.
O verão está se aproximando e é indispensável que al-guns cuidados preventivos sejam adotados pela
admi-As matérias publicadas neste edição poderão ser reproduzidas total ou parcialmente, desde que citada a fonte. Solicitamos que as reproduções das matérias sejam comunicadas à reda-ção. As opiniões expressas nos artigos assinados são de inteira responsabilidade dos seus autores.
Projeto Gráfico | Direção de Arte
Camila Fª de Paulo
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nistração do condomínio a fim de evitar maiores inci-dentes causados pelas chuvas, comuns nesse período do ano. Veja a lista de itens que não podem ser esque-cidos na checagem do condomínio.
Uma das ocorrências mais comuns em condomínios, que geram transtornos tanto para quem mora neles, quanto para quem está apenas transitando em suas proximidades é o arremesso de objetos pelas janelas e sacadas das unidades. Além de perigoso, esse ato pode acarretar em penalidades para o responsável caso cau-se danos a terceiros. Entenda como funciona essa rela-ção entre prejuízos e responsabilidades nesses casos. Vozes elevadas, gritos, salto alto, crianças correndo e pulando, música alta, móveis arrastados, reformas fora de hora ou qualquer outro tipo de barulho em exces-so vindo da unidade vizinha pode lhe incomodar. Mas será que você está observando quanto barulho está produzindo na sua unidade? Veja como a autocrítica pode te ajudar a tirar essa dúvida.
A vida adulta vem repleta de inúmeras responsabilida-des particulares. São contas para pagar, demandas de trabalho e estudo, além de atribuições relacionadas à família e amigos. Quando se assume a função de síndico em um condomínio, essas responsabilidades tendem a aumentar, afinal, além de cumprir regras de convivên-cia, o síndico passa a zelar pela harmonia coletiva e pela manutenção e conservação do patrimônio comum. No dia 30 de novembro celebra-se o Dia do Síndico. Uma data para comemorar o papel de grande impor-tância que essa figura exerce e, por isso, merece o res-peito e a admiração dos moradores e dos demais mem-bros do corpo diretivo do condomínio.
Segundo o Código Civil, o síndico é o responsável por toda a documentação do condomínio, e por represen-tar o condomínio em juízo, quando solicitado. Além dis-so, o cargo incorpora outras atribuições previstas em lei, como: convocar a assembleia dos condôminos;elabo-rar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; realizar o seguro da edificação, entre outros. Para ajudar nessa trabalhosa missão que é administrar um condomínio, o Jornal Prednews traz algumas dicas valiosas para os síndicos:
• Conhecer as leis trabalhistas e as leis referentes a condomínios ajuda o síndico a inteirar-se de seus di-reitos e deveres. Também vale ter sempre uma cópia do Regulamento Interno do condomínio;ter acesso às prestações de contas e planilhas orçamentárias; • É fundamental conhecer bem o condomínio.
Estru-tura física, funcionários e moradores são componen-tes do condomínio e fazem parte da administração do síndico. Conheça bem os funcionários e, princi-palmente, os condôminos e suas características; • O síndico precisa organizar constantemente todos
os documentos relativos ao condomínio. Arquivar o documento assim que receber pode facilitar para que síndico não se perca;
Dia do síndico: tudo que você precisa saber para ser
um bom gestor
• Utilizar soluções criativas, com custos adequados aos condôminos e de acordo com as condições do condomínio são alternativas que agradam a todos; • Nunca descuidar da manutenção de todas as áreas
do condomínio. Para isso, é necessário ter contratos com empresas especializadas em manutenção (tu-bulações, elevadores, infiltrações);
• Manter bom relacionamento com os moradores e funcionários do condomínio faz parte do exercício eficaz da função de síndico. É importante ter autori-dade na resolutiviautori-dade dos problemas, mas de for-ma harmônica e sociável;
• Aprovar em assembleias com os moradores, as re-ais necessidades do condomínio. Estar atento às demandas concretas dos condôminos e do condo-mínio pode gerar melhorias significativas em uma administração;
• Comunicar todas as decisões tomadas e melhorias conquistadas aos moradores e funcionários reforça os bons resultados de uma gestão de eficiência.
Ter um representante do condomínio para conduzir decisões como previsão orçamentária e realização de obras é fundamental. E essa figura é personificada no síndico. Mas, e quando ninguém se habilita para con-correr ao cargo de síndico?
Se ninguém do condomínio se candidata ao cargo de síndico, pode ser feita a contratação de uma adminis-tradora, ou ainda de um síndico profissional. Isso por-que, segundo o Art. 1.347 do Código Civil: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.” Ou seja, o síndi-co não precisa, obrigatoriamente, ser um morador ou proprietário de uma unidade do condomínio.
O síndico, por sua vez, poderá passar parte de suas res-ponsabilidades para uma empresa, com aprovação em assembleia. Isso fica claro no texto do artigo Art. 1.348 do Código Civil, que determina que “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, me-diante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
A escolha do síndico é feita em assembleia na qual a decisão da maioria dos presentes é acatada. Os demais condôminos, que não participaram da deliberação são avisados pela ata da assembleia. Nessa mesma assem-bleia poderá acontecer a aprovação da contratação da administradora ou do síndico profissional, ou ainda em uma nova assembleia, convocada com esta finalidade; definição que dependerá dos condôminos.
Francisco Miranda Jr.: As principais melhorias foram na parte operacional e revisão dos equipamentos, tais como, bombas, elevadores, gerador, iluminação etc. Fizemos, também, reforma no nosso hall social, dando um ambiente novo muito agradável e que é elogiado por todos do condomínio.
Sem candidatos ao cargo de síndico: e agora?
Por que acontece?Entre as possíveis causas para que não haja candida-tos à vaga de síndico está o desconhecimento sobre as atribuições exercidas nesse cargo e a importância que o mesmo tem para o condomínio. A própria falta de vi-vência coletiva e participação nas assembleias condo-miniais pode resultar nisso. Com o distanciamento das discussões essenciais para a manutenção e o melhora-mento das dependências do edifício fica praticamente impossível que desperte nesse morador ausente a von-tade de tornar-se síndico.
Para estimular condôminos, inquilinos e outros interes-sados a disputar o posto de síndico, uma boa dica é o condomínio oferecer vantagens como o custeio de des-pesas, remuneração pelo trabalho realizado a frente da gestão condominial ou ainda descontos ou isenção da taxa de condomínio. Essa prática deve ter como base a Convenção do condomínio. Se esta não tratar sobre o tema, as deliberações quanto aos incentivos devem constar no edital e na ata da reunião.
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mora em condomínios.
Viver em condomínio exige respeito e senso de coleti-vidade. Dividir o mesmo espaço com outras pessoas e ter que seguir regras das quais, em alguns casos, não se concorda, não é simples, mas necessário. Praticar dia-riamente essa coletividade exige de síndicos e adminis-tradores a aplicação de regras para coordenar os espa-ços comuns e privativos da área condominial. Para isso, aplicam-se a Convenção e o Regimento Interno, além das decisões assembleares.
Esses documentos permitem a ordem e o bom relacio-namento no condomínio. Eles regem as obrigações e garantias dos moradores, e assim todos podem ficar a par sobre o que pode e o que não pode dentro das de-pendências condominiais. O estabelecimento das nor-mas nesse tipo de empreendimento deve estar vincu-lado e obedecer as leis vigentes, em especial as que se referem a empreendimentos condominiais, sem con-trariar a legislação brasileira.
Considerando a vivência em condomínio e pela hie-rarquia das leis, a Constituição Federal é a lei máxima do país, seguida pelo Código Civil em vigor, da lei nº 4.591 de 1964 (que dispõe sobre o condomínio em edi-ficações e as incorporações imobiliárias) e finalmente a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno. Com o Novo Código Civil, em vigor desde 2003, alguns artigos da lei nº 4.591/64 foram modificados. A lei de 1964, também conhecida como Lei dos Condomínios, ainda tem validade para assuntos que o Código Civil não abrange. Ela trata sobre direito de propriedade, como convocar e fazer assembleias, despesas do con-domínio, utilização da edificação por parte dos condô-minos, além de outros temas.
Já o Código Civil diferencia principalmente parte co-mum e privativa, dispõe também sobre multas, desti-tuição do síndico, como formar uma Convenção, baru-lho, entre outros.
O Código Civil conta com 27 artigos referentes a vida em
Normas condominiais devem ser adequadas à legislação vigente
condomínio. Além dos assuntos citados anteriormente, nele também é possível encontrar, por exemplo, regras sobre alteração de fachadas, condôminos antissociais, criação de animais, realização de seguro da edificação, vagas de garagem e áreas comuns.
Considerar todas essas leis, seguindo criteriosamente os artigos que tratam sobre o cotidiano em condomí-nios, respeitando o grau de importância de cada uma delas, é o caminho para uma convivência harmônica.
As luzes piscando anunciam a chegada de uma das épocas mais esperadas do ano: o Natal. E o aumento da conta de energia não pode atrapalhar a decoração na-talina do condomínio. Pensando nisso, o PredNews traz algumas dicas para tornar seu Natal iluminado e com a beleza que a ocasião exige.
1. Planeje a decoração
Não vale a pena investir na decoração de espaços que não são frequentados. Planeje adequadamente os lo-cais de maior circulação e visibilidade para trabalhar a ornamentação natalina.
2. Utilize as lâmpadas de LED
Cada vez mais citadas quando se trata de economia na conta de luz, as lâmpadas de LED têm maior durabilida-de, podendo chegar a 50.000 horas de vida útil (núme-ro relevante quando comparado ao tempo de duração da lâmpada normal, que chega apenas a 10.000 horas). Além disso, elas produzem menos calor, o que também as torna mais seguras; e ainda brilham mais intensa-mente.
3. Na madrugada, desligue as luzes de Natal
Na madrugada, quando há forte redução no fluxo de pessoas, não há necessidade de manter os pisca-piscas e demais luzes dos enfeites natalinos ligados. Esse é um horário onde quase todos já estão dormindo e a de-coração de Natal não será apreciada. Além da econo-mia, desligar as luzes é uma medida de segurança, pois pode evitar certos acidentes.
4. Verifique a potência das lâmpadas
É importante que, durante a escolha dos enfeites lu-minosos para o Natal, seja verificada a potência desses produtos. Quanto mais potente e maior tempo de uso, maior será o consumo energético do enfeite. Já os de menor potência representam menor consumo de
Consumo de energia X Decoração de Natal: como equilibrar essa
rela-ção
gia.
5. Não use benjamins
Os benjamins são multiplicadores de tomadas, utiliza-dos para conectar diversos aparelhos elétricos numa mesma tomada. Seu uso não é recomendado no caso de pisca-piscas, pois a conexão de muitos fios em uma única tomada pode gerar sobrecarga na rede elétrica e resultar, inclusive, em incêndios.
A acelerada rotina vivenciada no mundo atual, onde o agora rege grande parte de nossas ações e cada instan-te instan-tem um signifi cado importaninstan-te para a conclusão de alguma atividade ou trabalho exige, entre outros aspec-tos, a utilização de ferramentas que tragam praticidade. A busca por essa praticidade pode ser encontrada de diversas formas, uma delas está no uso dos aplicativos. A procura por aplicativos ou apps, como também são conhecidos, é tão grande quanto sua oferta no merca-do. A prova disso são os 2,3 milhões de aplicativos dis-poníveis no Google Play e o número de 1,8 milhão de apps encontrados na App Store da Apple.
Diariamente milhares de novos aplicativos são somados a esses dados, reafi rmando o poder que a plataforma digital tem assumido nos últimos anos e consolidando o papel do aplicativo com um facilitador multifuncional de tarefas cotidianas.
De acordo com uma pesquisa realizada pela empresa Cheetah Ad Platform, que analisou dados de 52 mi-lhões de usuários para verifi car a interação dessas pes-soas com seus apps e dispositivos móveis ao redor do mundo, a média mundial é de 27 aplicativos utilizados, e a interação mensal engloba 39 aplicativos. O estudo considerou questões como o uso médio mensal por usuário, o engajamento e a quantidade de vezes que os aplicativos eram abertos mensalmente.
Seguindo essa tendência mundial, a ASP NewPred Administradora de Condomínios desenvolveu o App Classecon, um moderno dispositivo que permite mais comodidade para os condôminos no acesso a serviços como emissão de 2ª via de boleto, consulta de paga-mentos da sua unidade, consulta de docupaga-mentos do condomínio (convenção, regimento interno, editais, atas de assembleias e outros), entre outros.
Apps: números mostram adesão mundial a essas ferramentas
O aplicativo Classecon dispõe das conhecidas vantagens da plataforma online do sistema, também encontrado no site da administradora (www.aspnewpred.com.br) , po-rém com a facilidade de poder acessar informações sobre as unidades, de onde o usuário estiver.
Leve e muito fácil de usar, o App Classecon já está dispo-nível para plataforma Android e iOS. Para baixar, entre na loja do Google Play ou App Store e busque o aplicativo Classecon.
Parece uma atitude ingênua, muitas vezes despreten-siosa, o que na maioria dos casos realmente é, mas alte-rar a estética dos corredores do condomínio, com vasos ou quadros, por exemplo, é uma prática proibida por lei e pelas normas condominiais. As áreas comuns do condomínio, incluindo os corredores, são de proprieda-de coletiva e proprieda-dessa forma não proprieda-devem ser utilizadas para interesse particular de nenhum condômino.
A regra estende-se para escadas, playgrounds, gara-gens, terraço da cobertura e demais espaços de uso co-letivo. Como a própria denominação indica, se o local é de uso coletivo, ele deverá ser utilizado por todos os moradores, tendo como principal característica seu li-vre proveito.
Mesmo com as regras expressas da Convenção e Regi-mento Interno do condomínio sobre o tema, é muito comum o descumprimento dos condôminos, que in-terpretam o hall de acesso do seu apartamento como uma extensão do mesmo e por essa razão sentem-se no direito de personalizá-lo.
Esse entusiasmo por decorar além dos limites da unida-de precisa ser contido. Isso evita muita dor unida-de cabeça para o síndico, que deverá tomar medidas de acordo com as normas condominiais, e para o morador, que dependendo do tipo de alteração feita no corredor, terá prejuízo financeiro para restabelecer o padrão exigido pelo condomínio.
Além das indicações estabelecidas nas leis internas do condomínio (Convenção e Regimento Interno), que de-vem, obrigatoriamente, ser respeitadas; o Código Civil contém determinações quanto à proibição de alteração
Corredores não são extensões das unidades
da forma e cor da fachada, das partes e esquadrias ex-ternas sem autorização da assembleia. Assim, cabe ao condômino, antes de realizar qualquer tipo de altera-ção, consultar detalhadamente as normas condomi-niais.
O que fazer?
O diálogo deve ser uma das principais ferramentas na gestão de um condomínio. Como em outras circunstân-cias da vivência coletiva, antes de qualquer atitude da administração, é importante conversar com o condô-mino e esclarecer o que não é permitido pelas regras. Uma boa dica para os gestores é sempre entregar uma cópia do Regimento Interno aos novos condôminos e se colocar disponível para esclarecer dúvidas.
Quando não há solução para o problema com o diálo-go, o síndico pode enviar uma notificação para o mora-dor que cometeu a infração, dando um prazo para que o mesmo restaure os padrões do condomínio. Quando o condômino ainda assim não cumpre o previsto pe-las regras e pela lei, caberá a aplicação de multa; e em casos mais graves, é possível recorrer a ações judiciais, atitude tomada com aprovação em assembleia.
A manutenção da harmonia estética do condomínio não é uma prática sem fundamento. A estética padroni-zada de um condomínio tem influência direta na valori-zação do empreendimento. Características como bele-za e organibele-zação elevam preços dos imóveis e podem ser fatores decisivos na escolha de um comprador. Por isso, cuidar das áreas comuns é uma atitude que bene-ficia a todos.
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Administrar um condomínio nem de longe é uma tare-fa fácil. Manter o pagamento dos tributos em dia, ga-rantir que a manutenção dos equipamentos seja feita dentro do prazo exigido pelo fabricante e conforme a legislação vigente, organizar o planejamento financeiro ou gerenciar os fundos do condomínio. São inúmeras atividades que devem ser desempenhadas para garan-tir o pleno funcionamento desse tipo de moradia. Po-rém, essa gestão pode gerar confusão quando se trata das atribuições do síndico e da administradora. Muitos podem confundir quem faz o que, qual o papel de cada um dentro da administração condominial. Por isso, fi-que atento a matéria fi-que preparamos para definir as funções de cada um.
Explicando de forma clara, o síndico é o representante legal dos interesses do condomínio em todas as esferas: administrativa, condominial e judicial. Ele possui a fun-ção estratégica da gestão. Já a administradora auxilia o síndico nas funções administrativas e no cumprimento das exigências legais. Para administrar um condomínio, é essencial o domínio sobre áreas contábil, financeira, jurídica, recursos humanos, além de saber sobre insta-lações hidráulicas, elétricas e sanitárias, entre outros as-pectos estruturais. Por falta de tempo do síndico e até de conhecimento sobre tantos campos, a contratação de uma administradora se torna uma atitude tão rele-vante no auxílio à gestão do síndico.
Por que contratar uma administradora de condomínio?
O que o síndico faz? O síndico é o responsável por
toda a documentação do condomínio, e por represen-tar o condomínio em juízo, quando solicitado. Além disso, ele deve ser um facilitador da comunicação do condomínio, ajudando os condôminos a resolverem seus problemas, zelando pelo patrimônio comum e ge-renciando pessoas.
Pelo Código Civil, também cabe ao síndico: convocar a assembleia dos condôminos; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as mul-tas devidas; prestar conmul-tas à assembleia, anualmente e quando exigidas; realizar o seguro da edificação, entre outras obrigações.
O que a administradora faz? Para garantir
organiza-ção e manutenorganiza-ção constantes do condomínio, a ASP NewPred Administradora de Condomínios, por exem-plo, cuida do registro de documentos do condomínio (Convenção, Regimento Interno, Editais de Convocação de Assembleias e atas, etc.); auxilia na organização das assembleias, desde a elaboração dos editais ao regis-tro das atas, na elaboração de notificações, correspon-dências, circulares, além de orientação nos demais atos administrativos; realiza a gestão de Recursos Humanos (seleção e treinamento de novos funcionários, planeja-mento de escala de férias, elaboração de folha de paga-mento, etc.); realiza atualização cadastral das unidades condominiais e gera boletos e cartas de cobrança que serão enviados para os moradores das mesmas; orga-niza os pagamentos do condomínio, recibos de paga-mentos, extratos de débitos e créditos enviados pelo síndico para a elaboração da prestação de contas men-sal; representa e orienta legalmente o condomínio nas cobranças judiciais; além de outras práticas.
Compartilhar é um dos verbos mais praticados por quem reside em um condomínio. Por mais que existam os espaços privados, como as unidades particulares, é de ambientes comuns que grande parte das depen-dências condominiais é constituída. Então, não resta outra opção, a não ser fazer uso do senso de coletivida-de, que pode não ser muito característico em algumas pessoas, mas que deve ser estimulado diante da deci-são de se tornar morador de um condomínio.
Para auxiliar as boas relações entre vizinhos, adminis-tração, funcionários e visitantes; e ainda na sua ma-nutenção e organização, o condomínio conta com as medidas estabelecidas por um documento de grande importância: o Regimento Interno.
O Regimento Interno é um instrumento que regula-menta a convivência e normas de conduta entre con-dôminos. Nesse documento constará o tipo de animal permitido no local e sua circulação, regras de uso das áreas comuns, com horários para uso de salão de festas e piscinas, funcionamento da portaria, utilização dos elevadores; e ainda penalidades pelo uso inadequado desses espaços e equipamentos.
Leis
Segundo a hierarquia das leis, a Constituição Federal é a lei máxima do país, seguida pelo Código Civil em vi-gor, da lei nº 4.591 de 1964 (que dispõe sobre o condo-mínio em edificações e as incorporações imobiliárias) e finalmente a Convenção do Condomínio e o Regimen-to Interno.
Com efeito jurídico, a Convenção é um documento com regras gerais de uso, direitos e deveres, e registrada em cartório de imóveis. É na Convenção, seguindo o que determina a lei nº 4.591/64, que são definidos pontos como a discriminação das partes de propriedade exclu-siva, e as de condomínio, com especificações das dife-rentes áreas; o destino das difedife-rentes partes, o modo de usar as coisas e serviços comuns, o modo e o prazo de
Como fazer o Regimento Interno dar certo
convocação das assembleias gerais dos condôminos; as atribuições do síndico, além das legais; entre outros aspectos. O Regimento Interno atua como um comple-mento à Convenção do condomínio, trazendo regula-mentos específicos.
Por isso, um Regimento Interno bem redigido e atua-lizado conforme o dia a dia do condomínio e a legisla-ção vigente são vantagens para a administralegisla-ção e para os condôminos. Na sua elaboração, é recomendado o auxílio de um advogado e os assuntos presentes nes-se documento devem estar bem esclarecidos, para não dar brecha à diferentes interpretações e gerar conflitos futuros.
A manutenção da ordem, boa convivência e preserva-ção dos ambientes do condomínio estão diretamente ligadas à efetividade desses documentos. Juntos, eles regem os direitos e obrigações dos moradores, permi-tindo que todos estejam cientes dos seus espaços e de suas possibilidades.
A natureza e suas potencialidades têm estado mais presentes entre as tendências da arquitetura moderna. Prova disso são os projetos de paisagismo executados dentro de condomínios, criando espaços de convivên-cia que agregam sustentabilidade, verde e bem-estar. Trazer esse verde para os centros urbanos não é uma missão fácil, mas essa tem sido uma preocupação cada vez mais comum do setor imobiliário.
Requalificar as áreas comuns, utilizando de maneira eficiente os espaços disponíveis, são alternativas que podem gerar mais qualidade de vida e conforto para quem mora em condomínio, e ainda valorizar o imóvel em questão. Essa prática do paisagismo pode ser em-pregada tanto para jardins muito antigos, quanto para jardins mal adaptados, e até para os condomínios que não possuíam jardins.
Bem além das tendências e dos aspectos contempo-râneos do paisagismo, é essencial que o projeto de ambientação dos espaços comuns de um condomínio atenda às necessidades e se adéque às possibilidades daquele imóvel. A escolha dos materiais e da vegeta-ção que será usada estão entre os fatores que variam de acordo com o condomínio e ainda conforme o clima de cada região. A floração e a durabilidade também in-fluenciam na hora de definir um projeto de paisagismo. Diferentemente dos jardins residenciais, onde o traba-lho é feito sobre uma terreno natural, boa parte dos jar-dins de condomínios são projetados em cima de lajes que funcionam como cobertura para as garagens, nos subsolos dos prédios. Por isso, alguns cuidados como a impermeabilização dessas lajes são necessários, além da contratação de empresas especializadas para plane-jamento e execução do projeto paisagístico.
O tipo de raiz em áreas sobre laje ou próximas de estru-turas construídas deve ser observado. Alguns tipos de arbustos e árvores podem ter raízes agressivas, ocasio-nando danos à impermeabilização do local. As plantas perenes e de fácil manutenção são as opções mais
indi-Paisagismo traz beleza, bem-estar e valorização para condomínios
cadas para o paisagismo em condomínios.
Com exceção dos dias de chuva, as regas em locais en-solarados devem ser feitas diariamente, até o enraiza-mento da vegetação. Quando a planta estiver consoli-dada, essa rega deverá ser feita entre período maiores, de três a quatro vezes na semana. A adubação deverá acontecer segundo os resultados da análise do solo uti-lizado pelo paisagismo, e as podas vão variar de acordo com a espécie escolhida.
Vale lembrar que estamos tratando de um patrimônio coletivo, com inúmeros proprietários e diferentes opi-niões e prioridades. É essencial mesclar essas divergên-cias e chegar a um acordo que favoreça o maior número de moradores possível. Assim como em outros casos de obras, reformas ou modificações de espaços comuns do condomínio, as intervenções paisagísticas também devem ser discutidas e aprovadas em assembleia pelos condôminos.
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Já estamos muito próximos do verão e com ele vêm as esperadas, mas também preocupantes chuvas. Para evitar problemas característicos dessa época alguns cuidados e manutenções são indispensáveis em con-domínios. É hora de aproveitar o tempo que falta até o período chuvoso começar para conferir como está a infraestrutura da edificação e evitar, ou pelo menos, minimizar os riscos causados pelas chuvas. Para ajudar nessa vistoria confira alguns dos itens que devem ser verificados:
• Limpar todos os ralos, grelhas, calhas nos subsolos, térreo e barrilete (topo do prédio).
• Verificar todos os toldos, coberturas, telhados, luz piloto, (no topo do prédio), antenas
• Verificar a saúde das árvores, arbustos e solicitar na prefeitura as devidas podas. (Se suspeitar de risco de queda, acionar a prefeitura).
• Verificar se nas áreas comuns está afixado a placa de alerta conforme a NBR 5419/2015: “Não circular pelas áreas externas do edifício em caso de tempes-tade”.
• Fazer a revisão geral do gerador com troca de óleo, filtros e limpeza do tanque de combustível, após abastecer.
• Testar e verificar todo o sistema de iluminação de emergência, com revisão de lâmpadas e, em caso de baterias, se estas estão com vida útil adequada, caso contrário providenciar a troca.
• Revisar todos os quadros de elétrica.
• Conferir as bombas que fazem a retirada de água do prédio, as bombas de poços.
• Fazer a limpeza do poço do elevador, revisando se não há infiltração ou água empossada (ideal que te-nham backup para emergência).
• Verificar se todo o encanamento está identificado para ação rápida, em caso de necessidade de fecha-mento imediato.
• Revisar o sistema de segurança abastecido pelo ge-rador, em caso de falta de energia
• Revisar os portões, verificar se o sistema elétrico/ele-trônico está protegido das chuvas e aterrado, além
Alerta sobre as manutenções periódicas (lembrando o início das chuvas)
falta de energia.
• Limpar a tubulação de água de chuva e esgoto, cai-xas de esgoto no térreo e drenos nos jardins, fazen-do com que fiquem livres e evitanfazen-do problemas nos apartamentos mais baixos ou na área comum do prédio.
• Verificar o topo do prédio, garagens e térreo evitan-do que tenhamos vazamentos ou infiltrações.
• No caso de portaria virtual/remota, o síndico deve fazer uma reunião com a empresa para criar o pro-cedimento de emergência para possíveis problemas de comunicação, como duplicar a forma de comuni-car acesso em caso de falta de energia.
• Verificar e afixar, ou remover se for o caso, objetos e partes que possam se soltar e voar com um ven-daval. Atente para: antenas, para-raios, pastilhas da fachada, janelas, vasos, grades, toldos, telhados, fer-ramentas, materiais de limpeza e outros.
A rotina de condomínios envolve frequentes proble-mas de convivência que devem ser avaliados, conforme cada caso, pelo síndico, gestor e responsável pelo em-preendimento, encontrando a devida solução. A ideia é que demandas simples sejam resolvidas dentro das dependências condominiais, sem que seja necessário o envolvimento da Justiça.
Entre os conflitos de convivência comuns nesse tipo de moradia está o arremesso de objetos das unidades. Essa prática pode ser executada por crianças brincan-do, por obras, por acidente e até mesmo por moradores com consciência do ato cometido.
É fundamental frisar que, dependendo da altura, das características e do peso do objeto lançado, seu arre-messo pode causar sérios acidentes, inclusive a morte de uma pessoa ou animal atingido.
O que fazer
A primeira atitude nesses casos é fazer a identificação do responsável pelo ato. Isso se torna ainda mais im-portante quando o objeto arremessado atinge algo ou alguém que circule pelas redondezas no momento ou que resida em localidades vizinhas.
Para facilitar a busca pelos responsáveis, testemunhos e imagens de circuito interno de câmeras de segurança do condomínio podem auxiliar.
Pela lei, quem deve arcar com os prejuízos de objetos que caem de varandas ou janelas de apartamentos é o morador. De acordo com o Artigo 938 do Código Ci-vil, “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. Na impossibilidade de se identificar o responsável pelo arremesso, a res-ponsabilidade passa a ser coletiva, cabendo ao condo-mínio arcar com a indenização.
O valor das penalidades deve variar conforme os danos causados pelo arremesso dos objetos. Os danos mate-riais devem ser integralmente indenizados, enquanto os danos morais têm valor estabelecido de acordo com cada caso, considerando para tal a gravidade do dano, as circunstâncias do ocorrido, a situação de quem cau-sou o sofrimento e a condição do lesado.
Respeitar o direito e o espaço do outro é indispensável para uma convivência harmoniosa e o bem-estar de to-dos no condomínio. Barulho excessivo e fora de hora não combinam em nada com essa harmonia. Vozes ele-vadas, gritos, risos alterados, pisadas fortes, salto alto, crianças correndo, pulando e atirando objetos no chão, música alta, arrastar móveis, consertos e reformas em horário de repouso ou qualquer outro tipo de barulho em excesso nas unidades sempre incomoda.
Conviver bem em um condomínio exige o bom senso de todos para a garantia da harmonia coletiva e isso pode ser um desafio para muitos. Mas, além de cobrar do seu vizinho, você já parou para refletir sobre o baru-lho que produz na sua unidade ou nas áreas comuns do condomínio?
A autocrítica, ato de reconhecer as próprias qualidades e defeitos, é uma importante ferramenta para entender se a conduta cobrada para com o vizinho também está sendo desempenhada na sua unidade. Por isso, verifi-que se da sua unidade partem barulhos como:
1. arrastar de móveis 2. pisadas com salto alto 3. música alta
4. batidas de portas muito fortes
obras e reformas fora de hora e sem aviso prévio 5. derrubada de objetos
6. eletrodomésticos muito ruidosos e no horário de sos-sego
7. brincadeiras infantis com excesso de barulho (pulos, gritos, etc.)
9. conversas em tom elevado e risadas altas
Se a resposta for sim, você pode estar prejudicando o sossego e tranquilidade dos demais condôminos. Am-bientes residenciais ou comerciais, abertos ou fechados são regidos, conforme suas características, por normas técnicas que estabelecem o padrão aceitável de deci-bel, unidade de medida do som, variando conforme cada local.
Segundo a NBR 10152, que fixa os níveis de ruído com-patíveis com o conforto acústico em ambientes diver-sos, em residências o nível de ruído não deve ser maior do que 35 a 45 decibéis nos dormitórios e 40 a 50 deci-béis na sala de estar.
Como resultado de conflitos por barulho excessivo, muitos condôminos acionam a Justiça e, como pertur-bar o sossego alheiro é considerado contravenção pe-nal pela legislação vigente, existe a previsão de prisão que pode chegar a até três meses ou multa para quem provocar o barulho.
Nesse cenário, o síndico pode intermediar o diálogo entre os envolvidos, para que se chegue a um acordo. A ação do síndico deve ocorrer mediante reclamação de mais de uma unidade. Vale lembrar que o não cum-primento das regras condominiais poderá resultar em penalidades como advertências e multas para o condô-mino que praticar a infração.
Nesse cenário, o síndico pode intermediar o diálogo entre os envolvidos, para que se chegue a um acordo. A ação do síndico deve ocorrer mediante reclamação de mais de uma unidade. Vale lembrar que o não cum-primento das regras condominiais poderá resultar em penalidades como advertências e multas para o condô-mino que praticar a infração.
