DIVULGAÇÃO DE RESULTADO
4T0
9
EZTEC encerra 2009 com Lucro Líquido de R$162,9 milhões,
Margem Líquida de 32,2%, Margem EBITDA de 31,7% e ROE de 20,6%
São Paulo, 08 de março de 2010 - A EZTEC S.A. (BOVESPA: EZTC3), com 31 anos de existência, se destaca como uma
das companhias com maior lucratividade do setor de construção e incorporação no Brasil. A Companhia anuncia os resultados do quarto trimestre de 2009 (4T09), além das perspectivas para o ano de 2010. As informações operacionais e financeiras da EZTEC, exceto onde indicado de outra forma, são apresentadas com base em números consolidados e em Reais (R$), conforme a Legislação Societária e as Normas Brasileiras de Contabilidade (Resolução CFC 963/03).
DESTAQUES FINANCEIROS E OPERACIONAIS
A Receita Líquida da EZTEC em 2009 foi de R$506,0 milhões, crescimento de 51,5% quando comparado ao ano anterior. No 4T09 a receita líquida totalizou R$123,4 milhões, crescimento de 42,9% em relação ao último trimestre de 2008.
O Lucro Bruto em 2009 foi de R$204,3 milhões, aumento de 27,5% no comparativo ano a ano, resultando em uma margem bruta de 40,4%. No 4T09 o lucro bruto foi de R$45,8 milhões, aumento de 7,0% em relação ao 4T08.
O EBITDA em 2009 totalizou R$160,3 milhões, aumento de 106,0% quando comparado ao ano anterior, representando uma margem EBITDA de 31,7%, 8,4 p.p. superior a margem de 2008.No4T09oEBITDA foi de R$34,6 milhões, aumento de 11,1% em relação ao 4T08. O Lucro Líquido em 2009 atingiu R$162,9 milhões, representando um lucro por ação de R$1,137, 13,5% do preço de fechamento da ação de 05 de março de 2010. No comparativo ano a ano, corresponde a um aumento de 59,5%, com margem líquida de 32,2%. A solidez financeira da EZTEC fica novamente evidenciada no 4T09, período que se
encerrou com Caixa Disponível de R$128,4 milhões, Caixa Líquido de R$61,5 milhões e
Recebíveis de empreendimentos imobiliários Performados de R$223,4 milhões. Esses
recebíveis, passíveis de securitização e remunerados a IGPM+12% ao ano, cresceram 191,7% em relação ao 3T09, resultado da conclusão de 7 empreendimentos no 4T09. No 4T09 foram lançados dois empreendimentos – os residenciais de médio padrão
Reserva do Bosque e Quality House Jd. Prudência, localizados em São Paulo – além de mais 3 fases do empreendimento residencial super-econômico Vidabella, localizado em Mogi das Cruzes, Região Metropolitana de São Paulo. Com isso os lançamentos no 4T09 totalizaram R$92,3 milhões, crescimento de 29,3% em relação ao 4T08. No acumulado do ano, os lançamentos somam R$505,8 milhões, crescimento de 15,9% em relação à 2008.
As Vendas Contratadas, participação EZTEC, registraram recorde em 2009, totalizando R$564,8 milhões, crescimento de 57,8% em relação à 2008, das quais, R$99,5 milhões ocorridas no quarto trimestre de 2009. A EZTEC sempre divulga seus resultados de vendas líquidos de corretagem e distratos.
Em 31 de dezembro de 2009, o estoque de terrenos totalizou R$3,6 bilhões em VGV próprio. O custo médio de aquisição dos terrenos, incluindo os custos com o aumento do potencial construtivo, está em 9,1% do VGV.
A administração da EZTEC comunica aos investidores e ao mercado em geral seu guidance para 2010, com projeção de lançamentos entre R$700,0 milhões e R$900,0 milhões, além de um patamar mínimo de margem bruta de 40% e margem líquida de 30%.
D e s t a que s 4 T 0 9 4 T 0 8 V a r.% 2 0 0 9 2 0 0 8 V a r.% Receita Líquida (R$ '000) 123.421 86.382 42,9% 505.978 334.046 51,5% Lucro B ruto (R$ '000) 45.794 42.813 7,0% 204.312 160.189 27,5% M argem B ruta 37,1% 49,6% -12,5 p.p. 40,4% 48,0% -7,6 p.p. Lucro Líquido (R$ '000) 34.591 36.970 -6,4% 162.931 102.155 59,5% M argem Líquida 28,0% 42,8% -14,8 p.p. 32,2% 30,6% 1,6 p.p. Lucro po r A ção (R$ ) 0,241 0,257 -6,0% 1,137 0,710 60,2% EB ITDA (R$ '000) 34.578 31.123 11,1% 160.337 77.821 106,0% M argem EB ITDA 28,0% 36,0% -8,0 p.p. 31,7% 23,3% 8,4 p.p.
Número de Empreendimento s Lançado s 5 2 150,0% 10 9 11,1%
Á rea Útil Lançada (em mil m2) 48,1 35,0 37,3% 115,5 173,1 -33,3%
Unidades Lançadas 721 236 205,5% 1.627 1.568 3,8%
VGV (R$ '000) (1) 127.920 142.700 -10,4% 545.776 570.100 -4,3%
P articipação EZTEC (%) 72% 50% 22,1 p.p. 93% 77% 16,1 p.p.
VGV EZTEC (R$ '000) (2) 92.280 71.350 29,3% 505.836 436.550 15,9%
Vendas Co ntratadas EZTEC (R$ '000) 99.468 47.710 108,5% 564.831 357.857 57,8%
(1) É o VGV total, independentemente do percentual de participação da Companhia nos empreendimentos. (2) É calculado pela multiplicação do VGV total pelo percentual de participação da Companhia nos empreendimentos.
EZTEC S.A. ON (Bovespa: EZTC3) R$8,40/ação em 05.Março.2010 Free Float: 27,0% A. Emílio C. Fugazza
Diretor Financeiro e de Relações com Investidores
Marcio El Tayar
Gerente de Relações com Investidores
Felipe Meira Dias
Analista de Relações com Investidores Contatos RI: Fone: (55 11) 5056-8313 e-mail: ri@eztec.com.br site: www.eztec.com.br/ri Teleconferências Português 09.Março.2010 09h30 (horário de Brasília) Número: (55 11) 2188-0188 Código: EZTEC Inglês 09.Março.2010 11h00 (horário de Brasília) Número: (1 412) 858-4600 Código: EZTEC
Para maiores informações vide página 21 deste documento (Teleconferência e Conferência)
INDICADORES DE DESEMPENHO OPERACIONAL E FINANCEIRO 436,6 505,8 4T08 4T09 2008 2009 Lançamentos % EZTEC (R$ MM) 71,4 92,3 86,9 235,7 384,0 436,6 505,8 2005 2006 2007 2008 2009 Lançamentos Acum. % EZTEC (R$ MM) 47,7 99,5 357,9 564,8 4T08 4T09 2008 2009 Vendas Contratadas % EZTEC (R$ MM) 120,4 220,1 350,0 357,9 564,8 2005 2006 2007 2008 2009
Vendas Contratadas Acum. % EZTEC (R$ MM) 86,4 123,4 334,0 506,0 4T08 4T09 2008 2009 Receita Líquida (R$ MM) 42,8 45,8 160,2 204,3 49,6% 37,1% 48,0% 40,4% - 170, 0% - 160, 0% - 150, 0% - 140, 0% - 130, 0% - 120, 0% - 110, 0% - 100, 0% - 90, 0% - 80, 0% - 70, 0% - 60, 0% - 50, 0% - 40, 0% - 30, 0% - 20, 0% - 10, 0% 0, 0% 10, 0% 20, 0% 30, 0% 40, 0% 50, 0% 60, 0% 70, 0% 0, 0 50, 0 100, 0 150, 0 200, 0 250, 0 4T08 4T09 2008 2009 Lucro Bruto (R$ MM) Margem Bruta 31,1 34,6 77,8 160,3 36,0% 28,0% 23,3% 31,7% - 30, 0% - 20, 0% - 10, 0% 0, 0% 10, 0% 20, 0% 30, 0% 0, 0 20, 0 40, 0 60, 0 80, 0 100, 0 120, 0 140, 0 160, 0 180, 0 4T08 4T09 2008 2009 EBITDA (R$ MM) Margem EBITDA 37,0 34,6 102,2 162,9 42,8% 28,0% 30,6% 32,2% - 100, 0% - 90, 0% - 80, 0% - 70, 0% - 60, 0% - 50, 0% - 40, 0% - 30, 0% - 20, 0% - 10, 0% 0, 0% 10, 0% 20, 0% 30, 0% 40, 0% 0, 0 20, 0 40, 0 60, 0 80, 0 100, 0 120, 0 140, 0 160, 0 180, 0 4T08 4T09 2008 2009 Lucro Líquido (R$ MM) Margem Líquida
ÍNDICE
COMENTÁRIOS DA ADMINISTRAÇÃO ... 4
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS ... 6
BALANÇO PATRIMONIAL ... 7
DESEMPENHO ECONÔMICO FINANCEIRO ... 8
Receita Líquida ... 8
Custo dos Imóveis Vendidos ... 8
Lucro Bruto ... 9
Despesas Comerciais e Administrativas ... 9
Outras Receitas e Despesas Operacionais ... 10
Eventos não-Recorrentes ... 11
EBITDA ... 11
Resultado Financeiro Líquido ... 11
Imposto de Renda e Contribuição Social ... 11
Lucro Líquido ... 12
Resultados a Apropriar de Unidades Vendidas ... 12
Contas a Receber ... 12
Caixa Líquido e Endividamento ... 13
INDICADORES OPERACIONAIS ... 14
Operações ... 14
Estoque de Terrenos (Land bank) ... 15
Lançamentos ... 16 Vendas ... 16 Unidades em Estoque ... 18 MERCADO DE CAPITAIS ... 19 Composição Acionária ... 19 Dividendos ... 19 Desempenho da Ação ... 19 Cobertura de Analistas ... 19 Ativo Líquido ... 20 TELECONFERÊNCIAS E CONFERÊNCIAS ... 21
ANEXO: FLUXO DE CAIXA CONSOLIDADO ... 22
COMENTÁRIOS DA ADMINISTRAÇÃO
A administração da EZTEC anuncia os resultados de 2009, período marcado pela conquista de recordes operacionais e financeiros, resultado da expansão do mercado imobiliário paulistano, da assertividade em aproveitar oportunidades nos lançamentos imobiliários, além da austeridade no controle de custos e despesas da Companhia.
Em 2009 a EZTEC obteve resultados do planejamento e dos ajustes realizados ao final de 2008: com uma estrutura administrativa adequada para sua capacidade de produção - com contratos de fornecedores renegociados, e com a equipe fundamentada e treinada para controle de seus custos e despesas - as áreas de incorporação e comercial dedicaram-se intensivamente a desenvolver produtos e oportunidades que resultaram em sólido crescimento da operação aliada à qualidade, controle e lucratividade.
Do ponto de vista operacional, a Companhia registrou recordes de vendas e lançamentos. No primeiro semestre destacam-se os lançamentos dos empreendimentos comerciais Supéria Moema e Capital Corporate Office, ambos com mais de 80% das unidades comercializadas no trimestre de lançamento. Prova desse sucesso foi a conquista do Prêmio Master Imobiliário 2009, oferecido pelo SECOVI-SP, como melhor oportunidade estratégica do setor. No segundo semestre foi retomado o foco em empreendimentos residenciais voltados para a classe média. Ao todo foram lançados 10 empreendimentos em 2009, totalizando R$505,8 milhões em VGV próprio, com 85,5% do VGV comercializado no período.
As vendas contratadas de 2009 merecem destaque, totalizando R$564,8 milhões, crescimento de 57,8% em relação ao mesmo período do ano anterior. As vendas de unidades lançadas em anos anteriores representaram R$132,3 milhões e o estoque de unidades encerrou 2009 com R$292,0 milhões.
Ao longo de 2009 a EZTEC concluiu 7 empreendimentos (Splendor Ibirapuera, Splendor Vila Mascote, Splendor Santana, Splendor Tatuapé, Terraço Anália Franco, Collori e Clima Bothânico), totalizando a entrega de 1.126 unidades e um VGV, atualizado pelo INCC, de R$543,9 milhões. Para 2010 programa-se a entrega de mais 1.902 unidades, distribuídas em 10 empreendimentos, totalizando um VGV atualizado de mais de R$537,9 milhões. No segundo semestre de 2009 a EZTEC, comprometida com seu crescimento, adquiriu 7 novas áreas na cidade de São Paulo (Vergueiro, Chibarás, João XXIII, Cardeal Arco Verde, Rua dos Trilhos, Rua das Flechas II, Afonso Schmidt), totalizando um potencial de R$339,2 milhões em VGV próprio. Considerando as novas aquisições, o estoque de terrenos soma um potencial de R$3,6 bilhões em VGV próprio, adquiridos a partir do 4T06, divididos em 28 áreas e 47 empreendimentos, dos quais 82,0% localizados na Região Metropolitana de São Paulo.
Quanto aos destaques financeiros, ao longo de 2009 as margens da EZTEC permaneceram diferenciadas no setor imobiliário, encerrando o ano com margem EBITDA de 31,7%, correspondendo a um lucro EBITDA de R$160,3 milhões, aumento de 106,0% em relação a 2008. A força deste resultado deve-se [i] ao gerenciamento dos custos e prazos de entrega dos empreendimentos; [ii] à manutenção de um rigoroso controle das despesas administrativas, que no acumulado do ano representa 5,7% da receita líquida, um dos menores índices do setor; e [iii] a assertividade e racionalização do uso dos meios de propaganda para a venda dos empreendimentos, refletidas nas despesas comerciais, que, em 2009, correspondem a 2,9% da receita líquida e 2,6% das vendas realizadas.
O lucro líquido totalizou R$162,9 milhões no ano, aumento de 59,5% em relação a 2008, representando uma margem líquida de 32,2%, dos quais R$38,7 milhões serão distribuídos a título de dividendos, sujeito a aprovação em AGO a ser realizada em abril de 2010, representando um dividendo de R$0,2701/ação ou 3,2% do preço de fechamento de 05 de março de 2010. Esse resultado garante a Companhia entre os maiores Retornos sobre o Patrimônio Líquido (do inglês Return on Equity – ROE) do setor, com 20,6% em 2009.
A solidez financeira, importante em Companhias de capital intensivo, como é o caso do setor de Real Estate, está refletido nos R$128,4 milhões de disponibilidades e no caixa líquido de R$61,5 milhões, reforçado por R$223,4 milhões em recebíveis performados, ou seja, recebíveis passíveis de securitização. Esses recebíveis, remunerados a IGPM+12% ao ano, cresceram 191,7% em relação ao 3T09, resultado da conclusão de empreendimentos no 4T09. O retorno do caixa dos empreendimentos concluídos viabilizará o crescimento do volume de lançamentos para 2010.
Os resultados apresentados pela Companhia têm influenciando no aumento da liquidez das ações: no comparativo do desempenho do 4T09 com o 1T09, houve um crescimento de 665,70% no número de negócios (331 negócios/dia) e aumento de 520,1% no volume financeiro negociado (R$2,6 milhões/dia). Como conseqüência do
aumento de liquidez, em 04/01/2010 a EZTEC passou a fazer parte do Índice Small Cap (SMLL) e o Índice Imobiliário (IMOB) da BM&F Bovespa.
Para 2010, a administração da EZTEC demonstra confiança em relação à sua estratégia de crescimento, tanto de segmento de renda (com foco na classe média), quanto geograficamente (com foco em São Paulo) e, conforme fato relevante de 08 de março de 2010, comunica os investidores e o mercado em geral sua projeção de lançamentos para 2010, com VGV (Valor Geral de Vendas) entre R$700,0 milhões e R$900,0 milhões, além de um patamar mínimo de margem bruta de 40% e margem líquida de 30%, reforçando o compromisso de crescimento sustentado por lucratividade.
Até a data de divulgação desse material, 3 empreendimentos (Gran Village Club, Clima Mascote e Massimo Residence) foram lançados com sucesso em 2010, totalizando aproximadamente R$200 milhões em VGV próprio. Para finalizar, esta administração celebra com seus acionistas o resultado de 2009, que posicionou a EZTEC de forma diferenciada no setor de incorporação imobiliária - em relação ao lucro nominal, à margem líquida, ao Retorno sobre Patrimônio, e conseqüentemente, ao dividend yield - construído através de uma gestão financeira conservadora, com endividamento somente de financiamento à produção, e manutenção de caixa líquido para absorver oportunidades de investimento.
A EZTEC novamente agradece a confiança depositada em seu modelo de negócio e reafirma seu compromisso de estar, em 2010, novamente, entre as empresas diferenciadas em rentabilidade e solidez.
Atenciosamente. Administração EZTEC.
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS
Demonstração de Resultado Consolidado Trimestres findos em 31.dezembro
Valo res expresso s em milhares de reais - R$
Receita Operacional Bruta 135.176 95.347 41,8% 565.689 362.392 56,1%
(+) Receita de Venda Imóveis 134.241 94.768 41,7% 562.829 359.953 56,4% (+) Receita de Prestação de Serviços 891 470 89,6% 2.615 2.039 28,2%
(+) Receita de Locações 44 109 -59,6% 245 400 -38,8%
Receita Bruta 135.176 95.347 41,8% 565.689 362.392 56,1%
Deduções da Receita Bruta (11.755) (8.965) 31,1% (59.711) (28.346) 110,7%
Receita Líquida 123.421 86.382 42,9% 505.978 334.046 51,5%
Total dos Custos (77.627) (43.569) 78,2% (301.666) (173.857) 73,5%
(-) Custo dos Imóveis Vendidos (77.613) (43.550) 78,2% (301.551) (173.657) 73,6% (-) Custos dos Serviços Prestados e das Locações (14) (19) -26,3% (115) (200) -42,5%
Lucro Bruto 45.794 42.813 7,0% 204.312 160.189 27,5%
Margem Bruta 37,1% 49,6% -12,5 p.p. 40,4% 48,0% -7,6 p.p.
(Despesas) / Receitas Operacionais (11.850) (12.447) -4,8% (44.727) (84.846) -47,3%
(-) Despesas Comerciais (3.835) (5.619) -31,7% (14.616) (27.319) -46,5% (-) Despesas Administrativas (9.242) (6.414) 44,1% (28.675) (33.092) -13,3% (-) Amortização de Ágio em Investimentos (660) (208) 217,3% (660) (727) -9,2% (-) Outras (Despesas) / Receitas Operacionais (576) (206) 179,6% (3.025) (3.791) -20,2% (+/-) Eventos Não Recorrentes 2.463 0 n.a. 2.249 (19.917) -111,3%
Resultado Operacional Antes do Result. Financeiro 33.944 30.366 11,8% 159.585 75.343 111,8%
Resultado Financeiro Líquido 4.993 10.045 -50,3% 20.402 41.646 -51,0%
(-) Despesas Financeiras (273) (371) -26,4% (1.480) (1.152) 28,5% (+) Receitas Financeiras 5.266 10.416 -49,4% 21.882 42.798 -48,9%
Resultado Operacional 38.937 40.411 -3,6% 179.987 116.989 53,8%
Resultado Não-Operacional 0 0 n.a. 0 (2) -100,0%
Lucro Antes do Imposto de Renda e Contribuição
Social sobre Lucro Líquido 38.937 40.411 -3,6% 179.987 116.987 53,9%
Imposto de Renda e Contrib. Social (4.237) (3.904) 8,5% (16.796) (16.305) 3,0%
(-) Correntes (3.285) (2.211) 48,6% (10.465) (9.967) 5,0%
(-) Diferidos (952) (1.693) -43,8% (6.331) (6.338) -0,1%
Lucro Líquido Antes da Particip. de Minoritários 34.700 36.507 -4,9% 163.191 100.682 62,1%
Minoritários (109) 463 -123,5% (260) 1.473 -117,7%
Lucro Líquido (Prejuízo) do Exercício 34.591 36.970 -6,4% 162.931 102.155 59,5%
Margem Líquida 28,0% 42,8% -14,8 p.p. 32,2% 30,6% 1,6 p.p.
Var. % 4T09 4T08 Var. % 2009 2008
BALANÇO PATRIMONIAL
Balanços Patrimoniais
Encerrados em 31.dezembro.2009 e 30.setembro.2009
Valo res expresso s em milhares de reais - R$
ATIVO 1.133.161 1.084.232 4,5%
CIRCULANTE 617.228 559.854 10,2%
Caixa e Equivalentes de Caixa 128.447 166.700 -22,9%
Contas a Receber de Clientes 263.572 228.092 15,6%
Provisão para Devedores Duvidosos (2.231) (2.231) 0,0%
Imóveis a Comercializar 198.067 146.729 35,0% Impostos a Compensar 454 487 -6,8% Impostos Antecipados 473 456 3,7% CEPAC 26.502 17.944 47,7% Outros Créditos 1.853 1.639 13,1% Despesas Antecipadas 91 38 139,5% NÃO CIRCULANTE 515.933 524.378 -1,6%
Realizável a Longo Prazo 505.894 515.216 -1,8%
Contas a Receber de Clientes 303.457 311.907 -2,7%
Imóveis a Comercializar 152.875 180.308 -15,2%
Impostos a Compensar 11.035 10.695 3,2%
Impostos Antecipados 294 285 3,2%
Créditos com Empresas Ligadas 3.351 2.249 49,0%
CEPAC 21.905 0 n.a. Outros Créditos 12.977 9.772 32,8% Investimentos 3 3 0,0% Imobilizado Líquido 1.992 1.563 27,4% Intangível 8.044 7.596 5,9% Ágio em Investimentos 6.171 5.853 5,4% Imobilizado Intangível 1.873 1.743 7,5%
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 1.133.161 1.084.232 4,5%
CIRCULANTE 130.913 82.734 58,2% Fornecedores 13.946 11.948 16,7% Obrigações Trabalhistas 6.315 6.698 -5,7% Obrigações Fiscais 3.289 3.166 3,9% Empréstimos e Financiamentos 17.557 5.813 202,0% Contas a Pagar 8.924 1.164 666,7% Adiantamento de Clientes 10.995 13.039 -15,7% Terrenos a Pagar 11.014 22.500 -51,0%
Dividendos a Pagar 38.696 0 n.a.
Contas Correntes de Sócios 2.566 3.489 -26,5%
Impostos Diferidos 17.611 14.917 18,1%
NÃO CIRCULANTE 77.348 73.019 5,9%
Empréstimos e Financiamentos 49.347 44.042 12,0%
Terrenos a Pagar 2.855 3.131 -8,8%
Provisão para Contingências 4.333 4.333 0,0%
Impostos Diferidos 20.276 20.976 -3,3%
Aportes para Futuras Incorporações 18 0 n.a.
Outros Débitos com Terceiros 519 537 -3,4%
PARTICIPAÇÃO DOS MINORITÁRIOS 12.227 11.703 4,5%
PATRIMÔNIO LÍQUIDO 912.673 916.776 -0,4% Capital Social 724.070 724.070 0,0% Ações em Tesouraria (10.681) (10.681) 0,0% Reservas de Lucros 199.284 75.048 165,5% Resultado do Período 0 128.339 -100,0% 4T09 3T09 Var. %
DESEMPENHO ECONÔMICO FINANCEIRO
Destaques Financeiros 4T09 4T08 Var.% 2009 2008 Var.%
Receita Bruta (R$ '000) - 135.176 95.347 41,8% 565.689 362.392 56,1%
Receita Líquida (R$ '000) pág.08 123.421 86.382 42,9% 505.978 334.046 51,5% Custo dos Imóveis Vendidos (R$ '000) pág.08 (77.627) (43.569) 78,2% (301.666) (173.857) 73,5% Lucro Bruto (R$ '000) pág.09 45.794 42.813 7,0% 204.312 160.189 27,5%
Margem Bruta (%) 37,1% 49,6% -12,5 p.p. 40,4% 48,0% -7,6 p.p.
Despesas Comerciais (R$ '000) pág.09 (3.835) (5.619) -31,7% (14.616) (27.319) -46,5% Despesas Gerais e Administrativas (R$ '000) pág.10 (9.242) (6.414) 44,1% (28.675) (33.092) -13,3% Outras Despesas/Receitas Operacionais (R$ '000) pág.10 (1.236) (414) 198,6% (3.685) (4.518) -18,4% Eventos não-Recorrentes (R$ '000) pág.11 2.463 0 n.a. 2.249 (19.917) -111,3%
EBITDA (R$ '000) pág.11 34.578 31.123 11,1% 160.337 77.821 106,0%
Margem EBITDA (%) 28,0% 36,0% -8,0 p.p. 31,7% 23,3% 8,4 p.p.
Resultado Financeiro (R$ '000) pág.11 4.993 10.045 -50,3% 20.402 41.646 -51,0% Imposto de Renda e Contribuição Social (R$'000) pág.11 (4.237) (3.904) 8,5% (16.796) (16.305) 3,0% Lucro Líquido (R$ '000) pág.12 34.591 36.970 -6,4% 162.931 102.155 59,5%
Margem Líquida (%) 28,0% 42,8% -14,8 p.p. 32,2% 30,6% 1,6 p.p.
Lucro por Ação (R$) (1) 0,241 0,257 -6,0% 1,137 0,710 60,2%
(1) O lucro por ação para o 4T08 considera 143.919.932 ações, já descontadas o cancelamento de 2.562.412 ações conforme aprovado em AGE e deduzindo 2.804.188 ações mantidas em tesouraria. Para o 4T09 foram consideradas 143.282.532 ações, deduzindo, além das ações canceladas em AGE, 3.441.588 ações mantidas em tesouraria em 31 de dezembro de 2009.
Receita Líquida
A receita de vendas relativa às incorporações é apropriada ao resultado utilizando-se o método de percentual de evolução financeira de cada empreendimento (PoC), sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total orçado das unidades vendidas dos empreendimentos, em linha ao procedimento previsto na Resolução do CFC 963/03 e descontado o Ajuste a Valor Presente (AVP) conforme o CPC 12. 86,4 123,4 334,0 506,0 4T08 4T09 2008 2009 Receita Líquida (R$ MM)
A receita líquida da EZTEC no 4T09 totalizou R$123,4 milhões, crescimento de 42,9% em relação ao mesmo período do ano anterior, resultado do maior número de empreendimentos em construção e das receitas provenientes das unidades comercializadas no trimestre, volume 108,5% superior ao mesmo período do ano anterior. No acumulado do ano a receita líquida totalizou R$506,0 milhões, um crescimento de 51,5% quando comparado a 2008. Os empreendimentos lançados em 2007, 2008 e 2009 representaram respectivamente 29,9%, 25,9%, 31,0% do total das receitas contabilizadas no ano.
Custo dos Imóveis Vendidos
O custo dos imóveis vendidos é composto basicamente pelo custo de terreno, desenvolvimento do projeto (incorporação), custo de construção e encargos financeiros relacionados ao financiamento à produção (SFH). O custo dos imóveis vendidos totalizou R$77,6 milhões no 4T09. Os empreendimentos lançados em 2007, 2008 e 2009 representaram, respectivamente, 30,6%, 26,1%, 29,1% do total do custo contabilizado no ano.
Lucro Bruto 42,8 45,8 160,2 204,3 49,6% 37,1% 48,0% 40,4% - 170, 0% - 160, 0% - 150, 0% - 140, 0% - 130, 0% - 120, 0% - 110, 0% - 100, 0% - 90, 0% - 80, 0% - 70, 0% - 60, 0% - 50, 0% - 40, 0% - 30, 0% - 20, 0% - 10, 0% 0, 0% 10, 0% 20, 0% 30, 0% 40, 0% 50, 0% 60, 0% 70, 0% 0, 0 50, 0 100, 0 150, 0 200, 0 250, 0 4T08 4T09 2008 2009 Lucro Bruto (R$ MM) Margem Bruta
O lucro bruto no 4T09 alcançou R$45,8 milhões, aumento de 7,0% quando comparado ao mesmo período de 2008, com margem bruta de 37,1%, 12,5 p.p. inferior ao 4T08 e 4,9 p.p. inferior ao 3T09, explicada em parte pela:
[i] utilização de recursos de financiamento à produção (SFH) da ordem de R$66,9 milhões em 2009, em contrapartida aos R$14,3 milhões utilizados em 2008, resultando em um acréscimo de encargos financeiros;
[ii] aos ajustes promovidos pela Deliberação CVM N°624 de 28 de janeiro de 2010, a qual altera a apropriação dos encargos financeiros de financiamento à produção (SFH), que passam a ser contabilizados integralmente no resultado no momento em que ocorrem, proporcionalmente ao número das unidades comercializadas, ante ao modelo que seguia a contabilização nos mesmos critérios da apropriação da receita (PoC);
[iii] a uma menor influência do INCC no resultado, que em 2008 acumulou uma alta de 11,87%, contra uma alta de 3,25% em 2009; e
[iv] entrega no 4T09 de 5 empreendimentos cujas margens eram superiores as atualmente praticadas pela Companhia.
Em 2009 o lucro bruto foi de R$204,3 milhões, aumento de 27,5% no comparativo ano a ano, resultando uma margem bruta de 40,4%.
Conforme pode ser observado na página 13 deste material, a margem a apropriar (REF) vem crescendo ao longo de 2009, encerrando o ano em 47,8%, o que transmite tranqüilidade quanto à sustentação da margem bruta nos próximos períodos. Conforme divulgado em fato relevante no dia 08 de março de 2010 (“guidance”), a EZTEC projeta uma margem bruta mínima de 40% em 2010.
Despesas Comerciais e Administrativas
A tabela abaixo apresenta o detalhamento das contas das despesas comerciais e administrativas em relação à receita líquida.
Despesas Comerciais e Administrativas
(Em milhares de Reais - R$) 4T09 4T08 Var.% 2009 2008 Var.%
Despesas Comerciais (3.835) (5.619) -31,7% (14.616) (27.319) -46,5%
% da Receita Líquida 3,1% 6,5% -3,4 p.p. 2,9% 8,2% -5,3 p.p.
Despesas Gerais e Administrativas (9.242) (6.414) 44,1% (28.675) (33.092) -13,3%
% da Receita Líquida 7,5% 7,4% 0,1 p.p. 5,7% 9,9% -4,2 p.p.
Despesas Administrativas (7.946) (5.676) 40,0% (25.436) (30.254) -15,9% Honorários da Administração (1.296) (738) 75,6% (3.239) (2.838) 14,1%
Total de Despesas Comerciais e Administrativas (13.077) (12.033) 8,7% (43.291) (60.411) -28,3%
% da Receita Líquida 10,6% 13,9% -3,3 p.p. 8,6% 18,1% -9,5 p.p.
As despesas comerciais representam todos os gastos da Companhia relacionados a ativos tangíveis (custos com estande, apartamento modelo e respectiva mobília), custos com publicidade e outros gastos referentes ao esforço
de divulgação dos empreendimentos. A EZTEC reconhece integralmente todas as despesas comerciais, inclusive de estandes de vendas, diretamente no resultado no momento em que ocorrem.
9.662 5.619 1.942 4.469 4.370 3.835 9,4% 6,5% 1,9% 3,4% 3,0% 3,1% - 10, 0% - 8, 0% - 6, 0% - 4, 0% - 2, 0% 0, 0% 2, 0% 4, 0% 6, 0% 8, 0% 0, 0 1. 000, 0 2. 000, 0 3. 000, 0 4. 000, 0 5. 000, 0 6. 000, 0 7. 000, 0 8. 000, 0 9. 000, 0 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 Despesas Comerciais (R$ MM) % da Receita Líquida
Conforme pode ser observado no gráfico acima, a partir do 4T08 houve uma queda acentuada das despesas comerciais, resultado de ações operacionais de renegociações de contratos com fornecedores, além da assertividade do uso dos meios de propaganda para a venda dos empreendimentos. No acumulado do ano, a relação despesa comercial/receita líquida totaliza 2,9%. Caso seja feita a relação de despesas comercias/ vendas contratadas, o índice do 2009 representaria 2,6%, um dos menores entre as companhias de capital aberto do setor imobiliário. 8.333 6.414 6.274 6.503 6.656 9.242 8,1% 7,4% 6,0% 4,9% 4,6% 7,5% - 10, 0% - 8, 0% - 6, 0% - 4, 0% - 2, 0% 0, 0% 2, 0% 4, 0% 6, 0% 8, 0% 0, 0 1. 000, 0 2. 000, 0 3. 000, 0 4. 000, 0 5. 000, 0 6. 000, 0 7. 000, 0 8. 000, 0 9. 000, 0 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 Despesas Administrativas (R$ MM) % da Receita Líquida
As despesas gerais e administrativas totalizaram R$9,2 milhões no quarto trimestre de 2009, crescimento de 38,9% em relação ao 3T09, reflexo do [i] ajuste da estrutura da Companhia para o crescimento proposto para 2010 e [ii] provisão para pagamento de bônus aos funcionários. Em 2009, o índice das despesas administrativas foi de 5,7% em relação à receita líquida, diminuição de 4,2 p.p. em relação à 2008.
Em 2009, a unidade de negócio de engenharia foi responsável por 20,8% das despesas administrativas e a incorporadora, conjuntamente com a imobiliária, pelos demais 79,2%.
Outras Receitas e Despesas Operacionais
A conta “Outras Despesas e Receitas Operacionais” em relação à receita líquida é apresentada na tabela abaixo:
Outras Despesas e Receitas Operacionais
(Em milhares de Reais - R$) 4T09 4T08 Var.% 2009 2008 Var.%
Total de Outras Despesas e Receitas Operacionais (1.236) (414) 198,6% (3.685) (4.518) -18,4%
% da Receita Líquida 1,0% 0,5% 0,5 p.p. 0,7% 1,4% -0,6 p.p.
Amortização de Ágio em Investimentos (660) (208) 217,3% (660) (727) -9,2%
Despesas Tributárias (370) (92) 302,2% (1.807) (461) 292,0%
Provisão para Contingências 0 0 n.a. 0 (480) -100,0%
Eventos não-Recorrentes
Em 26 de novembro de 2009, a Prefeitura Municipal de São Paulo realizou um leilão de 175.000 CEPACs da operação urbana Água Espraiada, arrematadas a um preço unitário de R$700,00, preço 13,7% superior ao registrado no leilão anterior, ocorrido 3 meses antes. Com a elevação do preço dos títulos, no 4T09 a EZTEC obteve um ganho não-recorrente de R$2,5 milhões com a remarcação das CEPACs em estoque, já impactados em balanço.
Na ocasião do leilão, a EZTEC arrematou 40.000 CEPACs, que, somados aos títulos em estoque, totalizam 69.153 CEPACs, o que garante o lançamento dos empreendimentos Tebas (Clima Mascote), Campo Belo (You), Aurora Alegretti e Enxovia em 2010, além de atender 50% da demanda de títulos do empreendimento Berrine Corporate, com lançamento programado para 2011.
EBITDA 31,1 34,6 77,8 160,3 36,0% 28,0% 23,3% 31,7% - 30, 0% - 20, 0% - 10, 0% 0, 0% 10, 0% 20, 0% 30, 0% 0, 0 20, 0 40, 0 60, 0 80, 0 100, 0 120, 0 140, 0 160, 0 180, 0 4T08 4T09 2008 2009 EBITDA (R$ MM) Margem EBITDA
No 4T09 o EBITDA totalizou R$34,6 milhões, aumento de 11,1% em relação ao 4T08, resultando em uma margem EBITDA de 28,0%, cuja queda foi conseqüência da redução pontual da margem bruta no 4T09 e do crescimento das despesas administrativas para suportar o crescimento da Companhia em 2010. No acumulado do ano, o EBITDA foi de R$160,3 milhões, aumento de 106,0% quando comparada ao mesmo período do ano anterior, representando uma margem EBITDA de 31,7%. O quadro abaixo detalha o cálculo de EBITDA adotado pela EZTEC:
EBITDA
(Em milhares de Reais - R$) 4T09 4T08 Var.% 2009 2008 Var.%
Lucro Líquido 34.591 36.970 -6,4% 162.931 102.155 59,5%
IR/CSLL 4.237 3.904 8,5% 16.796 16.305 3,0%
Resultado Financeiro Líquido (4.993) (10.045) -50,3% (20.402) (41.646) -51,0%
Depreciação 83 86 -3,5% 352 280 25,7%
Amortização de ágio em investimentos 660 208 217,3% 660 727 n.a.
EBITDA (1) 34.578 31.123 11,1% 160.337 77.821 106,0%
Margem EBITDA (%) 28,0% 36,0% -8,0 p.p. 31,7% 23,3% 8,4 p.p.
(1) O EBITDA é igual ao lucro líquido antes do imposto de renda e contribuição social, do resultado financeiro líquido, das despesas de depreciação e amortização. O EBITDA não é linha de demonstrações financeiras pelas Práticas Contábeis Adotadas no Brasil e não representa o fluxo de caixa para os períodos apresentados. O EBITDA não tem significado padronizado e a definição de EBITDA da EZTEC pode não ser comparável à utilizada por outras companhias.
Resultado Financeiro Líquido
No 4T09 o resultado financeiro líquido totalizou R$5,0 milhões, sendo R$2,2 milhões referentes aos juros sobre a carteira de recebíveis performados. Para o mesmo período do ano anterior o resultado financeiro líquido foi de R$10,0 milhões. No acumulado do ano, o resultado financeiro líquido somou R$20,4 milhões, redução de 51,0% em relação aos R$41,6 milhões de 2008. Essa redução é decorrente [i] da redução da taxa de juros (SELIC); [ii] da redução do caixa líquido da Companhia, que no 4T08 era de R$175,4 milhões; e [iii] deflação do índice IGPM, utilizado no reajuste da carteira de recebíveis performados (IGPM+12%).
Imposto de Renda e Contribuição Social
Apesar do crescimento de 42,9% no trimestre da receita líquida, o Imposto de Renda e Contribuição Social aumentaram 8,5% em relação ao 4T08, passando para R$4,2 milhões no 4T09. Esse menor crescimento do
Imposto de Renda e Contribuição Social é reflexo da diminuição do resultado financeiro e da diminuição no 1T09 da alíquota consolidada de imposto para empreendimentos que utilizam patrimônio de afetação, de 7% para 6%. A EZTEC utiliza do patrimônio de afetação em seus empreendimentos pois entende que, além do benefício tributário proporcionado pela alíquota de 6,0% sobre a receita, o mecanismo segrega, obrigatoriamente, o caixa de seus empreendimentos, refletindo em menor utilização de financiamentos à produção, melhorando a margem da companhia e, principalmente, transmitindo aos clientes, bancos e fornecedores, segurança quanto à administração dos recursos da obra.
Lucro Líquido 37,0 34,6 102,2 162,9 42,8% 28,0% 30,6% 32,2% - 100, 0% - 90, 0% - 80, 0% - 70, 0% - 60, 0% - 50, 0% - 40, 0% - 30, 0% - 20, 0% - 10, 0% 0, 0% 10, 0% 20, 0% 30, 0% 40, 0% 0, 0 20, 0 40, 0 60, 0 80, 0 100, 0 120, 0 140, 0 160, 0 180, 0 4T08 4T09 2008 2009 Lucro Líquido (R$ MM) Margem Líquida
O lucro líquido no 4T09 totalizou R$34,6 milhões, diminuição de 6,4% em relação ao mesmo período do ano anterior. A margem líquida no 4T09 atingiu 28,0%, 14,8 p.p. inferior quando comparada a margem de 42,8% registrada no 4T08, conseqüência da redução pontual da margem bruta no 4T09, do crescimento das despesas administrativas para suportar o crescimento da Companhia em 2010 e da redução das receitas financeiras. O lucro por ação da Companhia no 2009 foi de R$1,137, um crescimento de 60,2% em relação ao apurado em 2008. Conforme divulgado em fato relevante no dia 08 de março de 2010 (“guidance”), a EZTEC projeta uma margem líquida mínima de 30% em 2010.
No acumulado dos últimos 4 trimestres, o Retorno sobre o Patrimônio Líquido (do inglês Return On Equity - ROE) totaliza 20,6%.
Resultados a Apropriar de Unidades Vendidas
Os resultados a apropriar pelo método do percentual de conclusão (PoC) atingiram R$270,2 milhões no 4T09 em comparação a R$276,1 milhões reportados no 3T09. A tabela abaixo mostra as receitas, custos e resultados da Companhia a apropriar, além da margem esperada:
4T09 3T09 Var.%
Receitas a Apropriar - final do período 492.421 505.064 -2,5% Ajuste a Valor Presente (AVP) - Realizado 22.914 25.267 -9,3% Ajuste a Valor Presente (AVP) - Não-Realizado 49.895 51.444 -3,0% Custo das Unidades Vendidas a Apropriar - final do período (295.025) (305.651) -3,5%
Resultado a Apropriar 270.205 276.124 -2,1%
Margem a Apropriar (%) 47,8% 47,5% 0,3 p.p.
Receitas e Resultados a Apropriar de Unid. Vendidas
(Em milhares de Reais - R$)
Contas a Receber
Os créditos a receber de clientes são provenientes das vendas de unidades dos empreendimentos residenciais e comerciais, sendo que o valor do saldo devedor dos contratos é atualizado em conformidade com suas respectivas cláusulas e a provisão para créditos de liquidação duvidosa é constituída considerando os riscos envolvidos e avaliação criteriosa da Administração.
Os montantes referentes à atualização monetária dos valores a receber são registrados no resultado do período na rubrica de receita de venda de imóveis até a entrega das chaves, e como receita financeira (juros ativos) após a entrega das chaves.
Contas a Receber
(Em milhares de Reais - R$) 4T09 3T09 Var.%
Clientes por Incorporação e Venda de Imóveis 564.798 537.768 5,0%
Circulante 261.341 225.861 15,7%
Não-Circulante 303.457 311.907 -2,7%
Contas a Receber a ser Apropriado no Balanço Patrimonial 492.421 505.064 -2,5%
Circulante 139.996 133.321 5,0%
Não-Circulante 352.425 371.743 -5,2%
Total Contas a Receber 1.057.219 1.042.832 1,4%
Em 31 de dezembro de 2009 a carteira de recebíveis, excluídas receitas de serviços prestados e provisões, totalizava R$1.048,9 milhões e a taxa de inadimplência, superior a 90 dias de atraso, representava 0,6% da carteira. O total de recebíveis performados, portanto elegíveis para securitização, totalizaram R$223,4 milhões, Esses recebíveis, remunerados a IGPM+12% ao ano, cresceram 191,7% em relação ao 3T09, resultado da conclusão de 7 empreendimentos no 4T09.
A seguir é demonstrado o cálculo da nossa conta de recebíveis:
Recebíveis
(Em milhares de Reais - R$) 4T09 3T09 Var.%
Contas a Receber de Empreendimentos (Realizado) 567.467 540.437 5,0% Clientes por Incorp. de Imóveis – Obras Concluídas (1) 223.361 76.576 191,7% Clientes por Incorp. de Imóveis – Obras em Construção (2) 344.106 463.861 -25,8% Contas a Receber (Não Realizado) (3) 492.421 505.064 -2,5% Adiantamento de Clientes (4) (10.995) (13.039) -15,7%
Total Recebíveis 1.048.893 1.032.462 1,6%
(1) A Companhia financia até 80% do preço da unidade para seus clientes quando o empreendimento é entregue. O contas a receber de unidades concluídas é atualizado monetariamente pela variação do Índice Geral de Preços de Mercado divulgado pela Fundação Getúlio Vargas - IGP-M, acrescido de juros de 12% ao ano e contabilizadas no resultado do período na rubrica “Receitas Financeiras”. (2) Representado pelos valores a receber das vendas em função da evolução financeira da obra (PoC). Os montantes referentes à atualização monetária são registrados no resultado do período na rubrica “Receita de Venda de Imóveis”, até a entrega das chaves. (3) Representado pelos valores a receber das vendas ainda não reconhecidas no balanço em virtude do critério de reconhecimento de receita pela evolução financeira (PoC). Os montantes referentes à atualização monetária são registrados no resultado do período na rubrica “receita de venda de imóveis”, até a entrega das chaves.
(4) Os valores a receber de clientes, decorrentes das vendas de unidades em construção, são apresentados em virtude do mesmo percentual de realização, sendo os recebimentos superiores ao reconhecimento da receita, metodologia PoC, registrados no passivo circulante como adiantamento de clientes.
Caixa Líquido e Endividamento
O caixa líquido da Companhia ao final do 4T09 totalizou R$61,5 milhões, uma redução de 47,3% comparada aos R$116,8 milhões no 3T09, resultado, principalmente, da aquisição de novos terrenos, de 40.000 novas CEPACs em novembro de 2009 para o desenvolvimento dos empreendimentos em estoque e do aumento do endividamento. O saldo de disponibilidades no 4T09 totalizou R$128,4 milhões, uma redução de 22,9% comparada aos R$166,7 milhões no 3T09. Os recursos estão aplicados em um fundo de investimento em quotas exclusivo (EZTEC FIM), com rentabilidade acumulada de 102,9% do CDI em 2009.
A Companhia reforça que não se utiliza de instrumentos derivativos para financiar suas atividades ou com a finalidade de alavancar potenciais ganhos financeiros e que possui rígido controle de gestão de risco de seus ativos e passivos financeiros.
Importante ressaltar que a EZTEC possui baixo endividamento tanto no curto quanto no longo prazo e somente em linhas de financiamento à produção, com taxas que variam entre 10,03%+TR ao ano até 11,00%+TR ao ano.
Dívida (Caixa) Líquido
(Em milhares de Reais - R$) 4T09 3T09 Var.%
Endividamento de Curto Prazo 17.557 5.813 202,0%
Endividamento de Longo Prazo 49.347 44.042 12,0%
Disponibilidades (128.447) (166.700) -22,9%
INDICADORES OPERACIONAIS
Desempenho Operacional 4T09 4T08 Var.% 2009 2008 Var.%
Número de Empreendimentos Lançados 5 2 150,0% 10 9 11,1%
VGV (R$ '000) (1) 127.920 142.700 -10,4% 545.776 570.100 -4,3%
Área Útil Lançada (mil m²) 48,1 35,0 37,3% 115,5 173,1 -33,3%
Unidades Lançadas (unidades) 721 236 205,5% 1.627 1.568 3,8%
Valor Médio da Unidade Vendida (R$ '000) 177,4 604,7 -70,7% 335,4 363,6 -7,7% Preço Médio dos Lançamentos (R$/m²) 2.661 4.077 -34,7% 4.726 3.294 43,5%
Participação EZTEC (%) 72% 50% 22,1 p.p. 93% 77% 16,1 p.p.
VGV EZTEC (R$ '000) (2) 92.280 71.350 29,3% 505.836 436.550 15,9%
Vendas Contratadas EZTEC (R$ '000) 99.468 47.710 108,5% 564.831 357.857 57,8%
Vendas Contratadas (unidades) 383 141 171,6% 1.578 1.260 25,2%
(1) É o VGV total, independentemente do percentual de participação da Companhia nos empreendimentos. (2) É calculado pela multiplicação do VGV total pelo percentual de participação da Companhia nos empreendimentos.
Operações
A EZTEC adota um modelo de negócio totalmente integrado, sendo dividida em 3 unidades de negócios: Incorporação, que prospecta e desenvolve empreendimentos que atendam aos critérios de rentabilidade da Companhia; Engenharia e Construção, que garante a qualidade na execução dos empreendimentos, a entrega no prazo e o controle dos custos; e Imobiliária, cuja equipe de corretores é responsável pela manutenção das fortes velocidades de venda dos empreendimentos da Companhia. A EZTEC também disponibiliza aos seus clientes a alternativa de financiamento direto em prazos de até 120 meses, com índice de correção a IGPM+12,0% ao ano após chaves.
A EZTEC acredita no modelo verticalizado, que possibilita eficiência na negociação com seus fornecedores, flexibilidade na criação de produtos e excelência operacional nos processos de incorporação e construção.
Nas áreas de engenharia, orçamento, planejamento e suprimentos, a EZTEC possui 75 colaboradores, além de mais de 2.000 operários em seus canteiros de obra, dos quais 907 próprios,
que permitem a
execução e entrega de
todos os
empreendimentos com os controles e qualidade
necessários, e dentro dos prazos programados. Como a execução da obra representa o principal custo da Companhia, a EZTEC acredita ser extremamente importante o controle e acompanhamento de todas as etapas do processo.
Com exceção do empreendimento Quality House Jd. Prudência, a EZTEC já iniciou a construção de todos os demais projetos. Dessa forma a Companhia possui no momento 20 obras em andamento, sendo 14 obras próprias e 6 obras terceirizadas com nossas parcerias, totalizando 4.166 unidades em construção.
No 4T09 a EZTEC entregou 5 empreendimentos (Splendor Santana, Splendor Tatuapé, Terraço Anália Franco, Clima Bothânico e Collori), colaborando para o crescimento de 191,7% dos recebíveis performados.
Clima Bothânico – Nov/2009
Estoque de Terrenos (Land bank)
Em 31 de dezembro de 2009, o estoque de terrenos totalizou R$3,6 bilhões em VGV próprio. A Companhia mantém como foco empreendimentos residenciais de médio e médio-alto padrão na Cidade de São Paulo, interior e Região Metropolitana de São Paulo (RMSP).
Além disso, ao longo de 2009 foram adquiridos 7 novos terrenos (Afonso Schimidt, Cardeal Arco Verde, Chibarás, João XXIII, Rua das Flechas, Rua dos Trilhos e Vergueiro), todos na cidade de São Paulo, que totalizam um potencial de R$339,2 milhões em VGV próprio, com custo de aquisição em linha com o atualmente apresentado pela Companhia. Maiores detalhes sobre a localização dos terrenos e empreendimentos da EZTEC pode ser obtido no site www.eztec.com.br/ri, na seção “Mapa de Empreendimentos”.
Alinhada à sua estratégia de capturar oportunidades, a EZTEC desenvolveu em 2009 três projetos voltados para o segmento comercial, totalizando um VGV próprio de R$337,8 milhões. Ainda assim, o estoque de terrenos voltado para empreendimentos comerciais representa 30% do land bank, grande parte concentrado na região da Berrini, importante centro empresarial paulistano, onde a Companhia estuda o desenvolvimento de um projeto de lajes comerciais corporativas. Em 31 de dezembro de 2009 o estoque de terrenos estava composto por 66% de terrenos localizados na cidade de São Paulo, 16% na RMSP, 14% no litoral e 4% no interior do estado, conforme demonstrado abaixo: Cidade SP 66% RMSP (1) 16% Litoral 14% Interior 4%
Alocação de Terrenos por Região % do VGV Próprio Super-Econômico 2% Econômico 13% Médio 39% Médio-Alto 11% Alto 5% Comercial 30%
Alocação de Terrenos por Padrão % do VGV Próprio < R$50 milhões (21 projetos) 15% R$50 - R$100 milhões (16 projetos) 30% R$100 - R$200 milhões (9 projetos) 31% > R$500 milhões (1 projeto) 24%
Alocação de Terrenos por Tamanho % do VGV Próprio 4T06 31% 2007 40% 2008 20% 2009 9%
Alocação de Terrenos por Idade % do VGV Próprio
A Companhia não descarta a aquisição de terrenos por permuta, porém acredita que a aquisição dos terrenos em espécie representa uma vantagem, pois possibilita preços mais competitivos. Prova disso é a posição líquida de terrenos da EZTEC: 94,5% dos custos de aquisição dos terrenos da Companhia já foram pagos. O custo médio do
land bank, incluindo despesas relativas à ampliação do coeficiente de aproveitamento construtivo, é de aproximadamente 9,1% do VGV.
(1) Excluída a Cidade de São Paulo, representada dessa forma pelos outros 38 municípios da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP).
Lançamentos
No 4T09 foram lançados dois empreendimentos em São Paulo - o residencial econômico Reserva do Bosque, com R$22,2 milhões em VGV próprio; e o residencial de médio padrão Quality House Jd. Prudência, com R$56,6 milhões em VGV próprio; ambos localizados na zona sul de São Paulo – além de mais 3 fases do residencial super-econômico Vidabella, localizado em Mogi das Cruzes, Região Metropolitana de São Paulo, com R$13,4 milhões em VGV próprio, este último dentro do programa do governo federal “Minha Casa, Minha Vida”. Com isso os lançamentos totalizam R$92,3 milhões no 4T09, crescimento de 29,3% em relação ao 4T08.
No acumulado do ano a EZTEC totaliza R$505,8 milhões em lançamentos, ultrapassando os R$436,6 milhões lançados em 2008. Conforme divulgado em fato relevante no dia 08 de março de 2010 (“guidance”), a EZTEC projeta um volume de lançamentos para 2010 na faixa de R$700,0 milhões a R$900,0 milhões.
436,6 505,8 4T08 4T09 2008 2009 Lançamentos % EZTEC (R$ MM) 71,4 92,3 86,9 235,7 384,0 436,6 505,8 2005 2006 2007 2008 2009 Lançamentos Acum. % EZTEC (R$ MM)
A tabela abaixo fornece informações dos empreendimentos imobiliários lançados em 2009: E m pre e ndim e nt o T e rre no R e giã o M ê s
La nç . Unid. V G V T o t a l ( R $ M M ) % E Z T E C V G V E Z T E C ( R $ M M ) Á re a Út il ( ' 0 0 0 m ² ) R $ / m 2 % V e ndido ( Unid.) S e gm e nt o 1T 0 9
Supéria M o ema M aracatins Cidade SP mar 154 54,4 100% 54,4 8,5 6.423 92% Co mercial
2 T 0 9
Capital B errini Cidade SP mai 450 235,4 100% 235,4 35,1 6.701 98% Co mercial
Le P remier Ibirapuera P arc T. Carvalhal Cidade SP jun 46 71,5 100% 71,5 11,2 6.400 83% Residencial
3 T 0 9
Vidabella 2 N. B ras Cubas RM SP jul 96 8,6 50% 4,3 5,4 1.585 95% Co mercial
Supéria P araíso Gualaxo s Cidade SP ago 160 48,0 100% 48,0 7,2 6.650 99% Residencial
4 T 0 9 0
Vidabella 3 N. B ras Cubas RM SP o ut 96 9,0 50% 4,5 5,4 1.650 25% Residencial
Vidabella 4 N. B ras Cubas RM SP o ut 96 9,0 50% 4,5 5,4 1.650 7% Residencial
Vidabella 5 N. B ras Cubas RM SP o ut 96 9,0 50% 4,5 5,4 1.650 4% Residencial
Reserva do B o sque G. Carno vale Cidade SP o ut 267 44,4 50% 22,2 17,6 2.520 34% Residencial
Quality Ho use Jd. P rudência Rua Flechas Cidade SP no v 166 56,6 100% 56,6 14,2 4.000 71% Residencial
T o t a l 1.6 2 7 5 4 5 ,8 9 3 % 5 0 5 ,8 115 4 .7 2 6 6 8 ,5 %
A EZTEC disponibiliza em seu site de Relações com Investidores (www.eztec.com.br/ri), seção Histórico de Lançamentos, informações sobre os lançamentos realizados desde 2005. Com esta iniciativa a Companhia busca manter seus investidores e clientes informados sobre as características de cada empreendimento lançado.
Vendas
No 4T09 as vendas contratadas, participação EZTEC, totalizaram R$99,5 milhões, representando crescimento de 108,5% em relação ao 4T08. Em 2009, as vendas contratadas totalizaram R$564,8 milhões, crescimento de 57,8% em relação à 2008, das quais R$132,3 milhões são referentes a vendas de unidades de empreendimentos lançados em trimestres anteriores.
47,7 99,5 357,9 564,8 4T08 4T09 2008 2009 Vendas Contratadas % EZTEC (R$ MM) 120,4 220,1 350,0 357,9 564,8 2005 2006 2007 2008 2009
Vendas Contratadas Acum. % EZTEC (R$ MM)
A tabela abaixo fornece informações das vendas contratadas do 2009 por ano de lançamento. Adicionalmente, apresentamos gráfico com o perfil das vendas contratadas por padrão.
V e nda s % E Z T E C % T o t a l 46.636.922 8,3% 51.875.005 9,2% 283.391.936 50,2% 50.657.835 9,0% 84.734.623 15,0% 32.377.831 5,7% 15.157.151 2,7% 2007 A té 2006 La nç a m e nt o s po r P e rí o do 4T09 3T09 2T09 1T09 2008
Segue abaixo o cálculo VSO (Vendas Sobre Oferta), índice que reflete a liquidez dos produtos originados. Com objetivo de eliminar o efeito da valorização do preço de venda no tempo, ocasionando distorções entre o estoque inicial e as vendas contratadas, a EZTEC adota o metro quadrado como medida de estudo do índice VSO.
VENDA SOBRE OFERTA (VSO) 2009
+ Estoque em Dez/08 (m²) 111.622 + Lançamentos no período (m²) 115.477 = Estoque + Lançamento (m²) 227.100 - Vendas no período (m²) 133.298 = Estoque Final (m²) 93.801 VSO (%) 58,7%
Buscando fortalecer a marca e garantir qualidade no serviço prestado, a Companhia vem fortalecendo a sua equipe interna de vendas, que atualmente conta com 232 colaboradores. Esta força de vendas exclusiva é responsável por 51,8% das vendas realizadas em 2009. Abaixo, a evolução da participação da equipe exclusiva de vendas EZTEC em relação às empresas imobiliárias contratadas.
Imobiliárias 48% EZTEC 52% 2009 Imobiliárias 55% EZTEC 45% 2008 Imobiliárias 61% EZTEC 39% 2007 Imobiliárias 81% EZTEC 19% 2006 Médio-Alto 6,9% Alto 9,1% Comercial 57,9% Econômico 1,5% Super-Econômico 1,6% Médio 22,9% Vendas Contratadas por Padrão
Unidades em Estoque
A tabela a seguir demonstra o estoque das unidades lançadas, em construção e performadas: E m pre e ndim e nt o D a t a La nç a m e nt o T o t a l Unida de s La nç a da s % V e ndido ( Unid.) E s t o que ( Unid.) m ² D is po ní v e l R $ / m 2 ( 1 ) % E Z T E C E s t o que Unida de s ( R $ ) E s t o que V a ga s ( R $ ) 2 0 0 4 e A nt e rio re s
P alácio da Independência set/94 175 99% 1 149 3.280 100% 488.359 0
P rime Ho use Ipiranga jun/99 216 99% 2 105 3.243 100% 341.618 0
M o dus Vivendi mar/03 66 95% 3 116 5.291 100% 613.201 0
Dream View Tatuapé no v/04 106 98% 2 329 3.767 100% 1.237.672 0
2 0 0 6
Splendo r Vila M asco te mar/06 92 92% 7 1.414 5.571 100% 7.877.394 30.000
Splendo r Santana mai/06 72 99% 1 170 5.354 100% 910.180 120.000
Splendo r Tatuapé ago /06 108 90% 11 2.112 4.522 100% 9.549.888 199.985
Co llo ri no v/06 312 98% 5 672 3.770 50% 1.267.258 0
Terraço A nália Franco no v/06 46 80% 9 1.403 4.757 100% 6.672.834 0
2 0 0 7
Evidence mar/07 144 74% 37 5.930 3.854 50% 11.425.969 0
Clima B o thanico mar/07 388 98% 8 821 4.273 100% 3.507.535 263.844
Vert mar/07 6 33% 4 4.078 7.697 100% 31.392.835 0
Clima do B o sque jun/07 208 78% 46 5.481 3.637 100% 19.931.866 99.261
Spo rts Village Ipiranga set/07 276 75% 70 6.099 3.888 100% 23.714.208 36.916
Quality Ho use Lapa o ut/07 288 91% 25 2.168 4.363 100% 9.456.803 281.316
Ville de France abr/06 216 93% 16 1.041 2.574 50% 1.340.127 0
2 0 0 8
Clima do P arque mar/08 336 87% 45 4.660 4.319 100% 20.128.550 135.420
B ell'A cqua abr/08 152 82% 28 2.113 3.354 100% 7.085.660 0
P rime Ho use Vila M asco te jun/08 176 99% 2 161 3.940 100% 633.316 0
Splendo r Square jun/08 112 68% 36 6.018 4.478 100% 26.950.753 101.232
P remiatto jun/08 424 71% 122 11.495 3.302 50% 18.977.915 289.684
Splendo r Klabin set/08 48 85% 7 1.293 6.058 90% 7.050.756 0
Vidabella 1 o ut/08 96 97% 3 170 1.690 50% 143.256 0
Chácara Sant'A nna no v/08 140 93% 10 2.020 4.434 50% 4.478.056 0
2 0 0 9
Supéria M o ema mar/09 153 92% 12 665 8.944 100% 5.945.831 134.976
Capital o ut/07 450 98% 9 703 7.715 100% 5.420.096 877.344
Le P remier Ibirapuera P arc abr/06 46 83% 8 1.942 9.004 100% 17.483.419 0
Vidabella 2 jul/09 96 95% 5 283 1.690 50% 238.760 0
Vidabella 3 o ut/09 96 25% 72 4.069 1.690 50% 3.438.144 0
Vidabella 4 o ut/09 96 7% 89 5.030 1.690 50% 4.249.929 0
Vidabella 5 o ut/09 96 4% 92 5.199 1.690 50% 4.393.185 0
Reserva do B o sque o ut/09 267 34% 177 11.688 2.724 50% 15.919.010 0
Quality Ho use Jd. P rudência no v/09 166 71% 48 4.094 4.816 100% 19.718.909 888.577
T o t a l 1.0 12 9 3 .6 8 8 2 9 1.9 8 3 .2 9 1 4 .0 3 5 .0 5 6
MERCADO DE CAPITAIS
Composição Acionária
Atualmente a EZTEC possui 146.724.120 de ações ordinárias (Bovespa: EZTC3), das quais 3.441.588 ações em tesouraria (adquiridas a um preço médio de R$3,04) e um free float em 27,0%, que corresponde a 39.544.911 ações.
Dividendos
Em Assembléia Geral Ordinária programada para abril de 2010, será proposto a distribuição de R$38,7 milhões em dividendos referente aos resultados de 2009. O valor sugerido equivale à R$0,27007 por ação ordinária, o que representa um dividend yield de 3,2% considerando o preço de fechamento de R$8,40/ação em 05 de março de 2010. Conforme Estatuto Social da Companhia, a distribuição de dividendos anual deve respeitar o limite mínimo de 25% do lucro líquido auferido no exercício, ajustado nos termos da lei 6404/76.
Dividendos 2009 2008 2007
Lucro Líquido do Exercício (R$ '000) 162.931 102.155 32.623 Ajustes Lei 11.638/07 (R$ '000) - (25.577) 13.299
Reserva Legal (R$ '000) (8.147) (3.829) (2.296)
Dividendos Propostos (R$ '000) 38.696 18.187 10.906 Quantidade de Ações (ex-tesouraria) (mil) 143.283 143.920 149.287
Dividendo por Ação (R$) 0,27007 0,12637 0,07306
Desempenho da Ação
Em 2009 as ações da EZTEC (Bovespa: EZTC3) acumularam alta de 277,6% no ano, enquanto o Ibovespa acumulou alta de 82,7%, e o IMOB, índice o setor imobiliário, acumulou alta de 204,9% no mesmo período. Os resultados apresentados pela Companhia têm influenciando no aumento da liquidez: no comparativo do desempenho do 4T09 com o 1T09, houve um crescimento de 665,70% no número de negócios (331 negócios/dia) e aumento de 520,1% no volume financeiro negociado (R$2,6 milhões/dia). Como conseqüência do aumento de liquidez, em 04/01/2010 a EZTEC passou a fazer parte do Índice Small Cap (SMLL) e o Índice Imobiliário (IMOB) da BM&F Bovespa.
Cobertura de Analistas
As ações da EZTEC possuem a cobertura do Banco Safra, com última atualização realizada em 08 de janeiro de 2010, com rating de outperform e preço alvo de R$14,50/ação, valorização de 72,6% em relação ao preço de fechamento da ação em 05 de março de 2010.
Ativo Líquido
A Companhia tem demonstrado trimestralmente desde 2008, o cálculo de seus ativos líquidos, com objetivo de ressaltar, através de uma síntese com informações contábeis auditadas e gerenciais, sua sólida e rentável operação. Conforme pode ser observado, o valor de mercado da Companhia não vem refletindo, minimamente, seu valor de liquidação, representando no 4T09 uma valorização de 16,9% em relação ao preço de fechamento da ação em 05 de março de 2010:
Cálculo do Ativo Líquido
(Em milhares de Reais - R$) 4T09 4T08
(+) Caixa (Dívida) Líquido 61.543 175.431
(+) CEPAC 48.407 21.609 (+) Recebíveis 1.048.893 698.701 (-) Obrigações de Construção (360.659) (351.312) (+) Terrenos em Estoque (1) 253.524 286.133 (-) Terrenos a Pagar (13.869) (14.733) (+) Unidades em Estoque (2) 296.018 325.566 Ativo Líquido 1.333.857 1.141.395
Total de Ações Considerando Recompra (3) 143,3 143,9
Valor por Ação Estimado no Ativo Líquido 9,31 7,93 (+) Ajuste a Valor Presente (AVP) - Realizado 22.914 17.070 (+) Ajuste a Valor Presente (AVP) - Não-Realizado 49.895 46.203
Ativo Líquido Ajustado 1.406.666 1.204.668
Valor por ação estimado no Ativo Líquido Ajustado 9,82 8,37
(1) Valor de terrenos a custo de aquisição.
(2) Unidades em estoque em função da tabela de preço vigente. (3) Para o efeito do estudo, foram excluídas 3.441.588 ações em tesouraria.
8,37 8,54
9,20 9,58
9,82
4T08 1T09 2T09 3T09 4T09
Ativo Líquido (NAV) Ajustado Valor por Ação
TELECONFERÊNCIAS E CONFERÊNCIAS
Segue abaixo as informações de acesso para as teleconferências dos resultados do terceiro trimestre:
Teleconferência com Webcast (em português)
Data: 09 de março de 2010 Horário: 09h30 (horário de Brasília)
07h30 (horário de Nova Iorque) Telefone: (55 11) 2188-0188
Código: EZTEC
Replay: (55 11) 2188-0188
Código: EZTEC
Webcast: www.eztec.com.br/ri
Os links de acesso estarão disponíveis no website da Companhia (www.eztec.com.br/ri), na seção de Relações com Investidores.
Teleconferência com Webcast (em inglês)
Data: 09 de março de 2010 Horário: 11h00 (horário de Brasília)
09h00 (horário de Nova Iorque) Telefone: (1 412) 858-4600
Código: EZTEC
Replay: (1 412) 317-0088 Código : 438393#
Webcast: www.eztec.com.br/ir
Os links de acesso estarão disponíveis no website da Companhia (www.eztec.com.br/ir), na seção de Relações com Investidores.
Relacionamento com os Auditores Independentes: Em conformidade com a Instrução CVM nº 381/03 informamos que os auditores independentes da sociedade Deloitte Touche Tohmatsu não prestaram durante o exercício de 2009 outros serviços que não os relacionados com auditoria externa. A política da empresa na contratação de serviços de auditores independentes assegura que não haja conflito de interesses, perda de independência ou objetividade.
Informações como o EBITDA, volume de vendas e VGV lançado não foram revisadas pelos auditores independentes.
Disclaimer: Este comunicado contém considerações futuras referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados operacionais e financeiros, e às perspectivas de crescimento da EZTEC S.A.. Estas são apenas projeções e, como tal, baseiam-se exclusivamente nas expectativas da administração da EZTEC S.A. em relação ao futuro do negócio e seu contínuo acesso a capitais para financiar o plano de negócios da Companhia. Tais considerações futuras dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressões da concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores, além dos riscos apresentados nos documentos de divulgação arquivados pela EZTEC S.A. e estão, portanto, sujeitas a mudanças sem aviso prévio.
ANEXO: FLUXO DE CAIXA CONSOLIDADO
Demostração de Fluxo de Caixa Consolidado Exercício findo em 31.dezembro.2009
Valo res expresso s em milhares de reais - R$
Lucro Líquido do Exercício 162.931
Ajustes para Reconciliar o Lucro Líquido com o Caixa Gerado pelas Atividades Operacionais: 795
Ajuste a Valor Presente Líquido dos Impostos 6.144
Provisão para Perdas com CEPAC´s (4.191)
Variação Monetária (2.438)
Amortização de Ágio 660
Depreciações 352
Baixa de Imobilizado 8
Participação de Minoritários 260
(Aumento) Redução dos Ativos Operacionais: (267.549)
Contas a Receber de Clientes (228.261)
Imóveis a Comercializar 7.541
Aquisição CEPAC (32.332)
Despesas Antecipadas 571
Demais Ativos (15.068)
Aumento (Redução) dos Passivos Operacionais: 15.638
Adiantamento de Clientes (6.166)
Fornecedores e Terrenos a Pagar 4.430
Demais Passivos 17.374
Caixa Aplicado nas Atividades Operacionais (88.185)
Fluxo de Caixa das Atividades de Investimentos: (4.443)
Ágio na Aquisição de Investimentos (3.682)
Aquisição de Bens do Imobilizado (761)
Caixa Aplicado nas Atividades de Investimentos (4.443)
Fluxo de Caixa das Atividades de Financiamentos: 31.375
Empréstimos Bancários 50.102
Minoritários 1.302
Aquisições de Ações de Própria Emissão (1.842)
Dividendos Pagos (18.187)
Caixa Gerado pelas nas Atividades de Financiamentos 31.375
Aumento (Redução) de Caixa e Equivalentes (61.253)
GLOSSÁRIO
Alto Padrão: Unidade com preço de venda acima de R$5.500,01 por metro quadrado, na data do lançamento.
CEPACs: Instrumentos de captação de recursos pelas prefeituras para financiar obras públicas de urbanização,
são adquiridos por empresas interessadas em ampliar o potencial de construção de uma área. Os CEPACs são considerados ativos de renda variável, uma vez que sua rentabilidade está associada à valorização dos espaços urbanos e podem ser negociados no mercado secundário da Bovespa.
Custo de Imóveis Vendidos: Composto pelo custo de terreno, desenvolvimento de projeto (incorporação), custo
de construção e despesas relacionadas ao financiamento à produção (SFH).
Land bank: Banco de Terrenos que a EZTEC detém para futuros empreendimentos que poderão ser adquiridos
em espécie, utilização do caixa ou através de permuta com unidades do próprio empreendimento.
Médio-Alto Padrão: Unidade com preço de venda entre R$4.000,01 e R$5.500,00 por metro quadrado, na data
do lançamento.
Médio Padrão: Unidade com preço de venda entre R$2.700,01 e R$4.000,00 por metro quadrado, na data do
lançamento.
Método POC (Percentage of Completion): De acordo com as práticas contábeis no Brasil, as receitas são
reconhecidas através do método contábil de Evolução Financeira da Obra (“PoC”), medindo-se o andamento da obra até sua conclusão em termos de custos reais incorridos em relação ao total de custos orçados.
Padrão Econômico: Unidade com preço de venda entre R$2.000,01 até R$2.700,00 por metro quadrado, na data
do lançamento.
Padrão Super Econômico: Unidade com preço de venda inferior a R$2.000,00 por metro quadrado, na data do
lançamento.
Receitas de Vendas a Apropriar: Corresponde às vendas contratadas cuja receita é apropriada em períodos
futuros em função da evolução financeira da obra.
Resultado de Venda de Imóveis a Apropriar: Em função do reconhecimento de receitas ser decorrente da
evolução financeira da obra (Método PoC), as receitas de incorporação de contratos assinados é reconhecida em períodos futuros. Sendo assim, o Resultado de Venda de Imóveis a Apropriar corresponde às vendas contratadas menos o custo orçado de construção das unidades a serem reconhecidas em períodos futuros.
ROE (Return On Equity): Em português Retorno sobre o Patrimônio Líquido. Indicador financeiro que mede o
retorno do capital investido pelos acionistas (patrimônio líquido). Para calculá-lo, basta dividir o lucro líquido da empresa pelo seu patrimônio líquido.
Vendas Contratadas: Valor dos contratos firmados com os clientes, referentes às vendas de Unidades prontas
ou para entrega futura.
VGV (Valor Geral de Vendas): Valor obtido ou a ser potencialmente obtido pela venda de todas as Unidades de
um determinado empreendimento imobiliário, a um certo preço pré-determinado no lançamento.
VGV EZTEC (Valor Geral de Vendas EZTEC): Valor obtido ou a ser potencialmente obtido pela venda de todas
as Unidades de um determinado empreendimento imobiliário, a um certo preço pré-determinado no lançamento, proporcionalmente à sua participação no empreendimento.
