Membro titular do IBAPE-SP nº 1.145 eng.pauloronchi@gmail.com
(15) 99778-2189
APR-2265
Referências: 1ª Vara de Piedade, nº 1000155-88.2018
Outubro de 2019 26 páginas
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Antônio Paulo Ronchi Perito Avaliador
Resumo
or determinação Juízo de Direito da 1ª Vara da Comarca de Piedade, é elabo-rada prova técnica no processo n 1000155-88.2018, de autoria do Banco do Brasil S.A. contra Paulo Riskala Filho e outro, para se apurar valor de mercado do
Sítio São Paulo, imóvel rural de matrícula 16.620 do RI de Piedade, SP, situado
neste município.
Para obtenção do valor adota-se procedimentos e metodologia preconizados por normas da Abnt (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
O valor de mercado do imóvel é calculado em 1.338.320 reais, em outubro de 2019.
Índice
Preliminares
Identificação do bem avaliando 4
Documentação utilizada 4
Pressupostos e condições limitantes 4
Verificações Localização do imóvel 6 Características 6 Avaliação Referências normativas 13 Diagnóstico do mercado 13 Metodologia aplicada 13 Cálculos avaliatórios 20 Conclusão 25 Encerramento 26 ANEXOS 1 – Dados de mercado
2 – Cálculos de tratamento por fatores 3 – Especificação da avaliação
Preliminares
ste trabalho foi determinado pelo Juízo de Direito da 1ª Vara da Comarca de Piedade.
Objetivo
Obter o valor de mercado1 de um imóvel rural.
Finalidade
Prova técnica pericial para lastrear o processo nº 1000155-88.2018.8.26.0443.
IDENTIFICAÇÃO DO BEM AVALIANDO
Sítio São Paulo, com 830.096,62 m2, situado no bairro do Piraporinha, zona rural do
município de Piedade, SP, objeto da matrícula 16.620 do RI (Registro de Imóveis) desta Comarca.
DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA
O perito observou especialmente: Termo de Penhora, na fl. 158; e certidão da matrí-cula 16.620 do RI de Piedade: fls. 196-199.
PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES
Os trabalhos de vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram
1“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente”, ABNT, NBR 14653-1:2019.
realizados em outubro de 2019.
Os dados do mercado imobiliário foram obtidos de imobiliárias e aceitos como válidos, corretos e fornecidos de boa-fé.
O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar seu valor, pressupondo-se que as medidas do terreno estejam corretas.
Não foram feitas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, in-vestigações de defeitos em eventuais títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, sobreposição de divisas e outros, por não se integrarem ao alvo desta avaliação. E não foram consultados órgãos públicos sobre a situação legal e fiscal do imóvel.
O imóvel foi vistoriado2 em 4 de outubro de 2019. Nesse ínterim, a vistoria
caracterizou-se por levantamentos visuais e medidas informadas pelo requerido e conferidas in loco.
Foram analisadas informações complementares de apoio obtidas durante a vistoria ao imóvel e vizinhança, que serviram de base para cálculos e obtenção de valor. Todavia, não foram analisados ativos e/ou passivos ambientais.
Esta avaliação é independente e livre de qualquer vantagem ou envolvimento pessoal. Por sua vez, no intuito de facilitar a leitura e a compreensão, eventualmente, textos de documentos foram editados e adaptados às regras atuais da língua portu-guesa.■
2 A vistoria foi feita em companhia do requerido Paulo Riskala Filho e do assistente técnico Fernando
Verificações
LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
Está no bairro do Gurgel, zona rural do município de Piedade. Saindo desta ci-dade, toma-se a Estrada dos Lavradores (PDD-030) por 9,30 km; daí, toma-se, à esquerda, a PDD-265 por 0,53 km, até a entrada do imóvel, à direita.
Representa-se a sua situação em círculo vermelho na figura 1, obtida de
Da-taGeo – Sistema Ambiental Paulista.
Figura 1 – Situação do imóvel em relação à cidade de Piedade.
CARACTERÍSTICAS
Da região
O bairro do Gurgel se caracteriza pelo uso preferencialmente agrícola e residencial, com tendência de assim permanecer em longo prazo.
O lugar está na periferia da cidade, dentro de um raio de 9,50 km. Com relevo ondulado, na maior parte, o solo é aparentemente seco. O ar não denota poluição.
A região é servida por transporte coletivo e escola municipal.
O imóvel está situado em área rural. Nas suas imediações verifica-se
co-mércio pouco desenvolvido, destacando-se bares e pequenos mercados. É servido
por rede de energia elétrica e rede de telefone. Possui frente para estrada com piso em terra batida bem conservada que permite trânsito o ano todo, e dista 0,53 km de estrada municipal pavimentada de boa conservação.
Na localidade, verifica-se sem-número de imóveis empregados para cultivo de culturas anuais, especialmente pequenas propriedades com plantios de hortaliças como cenoura, alface e beterraba.
Tem-se uma vista da ocupação do local pela figura 2, imagem de satélite de 25 de junho último obtida do freeware Google Earth Pro, na qual o imóvel está indicado. Com base apenas na descrição do terreno que consta na dita matrícula não é possível definir perfeitamente as suas divisas.
Figura 2 – Ocupação nas proximidades do imóvel
23º44’45” S 47º19’57” O
VERIFICAÇÕES 8
Do imóvel
O Sítio São Paulo encontra-se cadastrado no Incra sob nº 637.041.323.268-0, em
nome de Paulo Riskala Filho. Possui frente de 386,00 m para a estrada munici-pal PDD-265 e conta com energia elétrica e rede de telefone.
Na parte interna, apresenta caminho de serviço com piso em terra batida e de conservação regular. Vista genérica deste caminho a partir do interior do imóvel é permitida pela estampa 1.
Foto 1 – Vista genérica de caminho de serviço no imóvel
O imóvel apresenta topografia ondulada e perfaz limites com alguns córregos. Dessa maneira, a maior parte de sua área, estimados 44,29 hectares, encontra-se ocu-pada por vegetação nativa ciliar, considerada APP (Área de Proteção Permanente) 3.
Por sua vez, estimados 24,20 hectares estão ocupados por vegetação nativa porém constituem “terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas per-manentes e adaptadas em geral para reflorestamento, com problemas simples de con-servação” 4.
3 Classe VIII segundo o Manual Brasileiro para Levantamento de Capacidade de Uso da Terra – ETA,
1971.
No mesmo ínterim, área estimada em 14,52 hectares encontra-se sem vegeta-ção nativa e em utilizavegeta-ção para cultivo de hortaliças 5. Uma gleba próxima a um
córrego, com declividade média próxima de 10%, é permitida pela estampa 2.
Foto 2 – Vista parcial de gleba utilizada para cultivo de hortaliças
A seu turno, pela fotografia 3 verifica-se outra gleba, que tem declividade média entre 10% e 15%, também cultivada com hortaliças.
Foto 3 – Vista de outra gleba utilizada para cultivo de hortaliças
VERIFICAÇÕES 10
Destinado a suporte para irrigação das culturas, o imóvel apresenta um açude com capacidade estimada de 1.200,00 m3 de água. Vista parcial desse açude é
pos-sibilitada pela foto 4.
Foto 4 – Vista parcial de reservatório de água
O imóvel é servido por energia elétrica. A estrutura de recepção dos 75 KWA ali instalados é vista pela estampa 5.
O imóvel também possui algumas edificações. Próximo à recepção de energia existe um depósito. Edificado em alvenaria de tijolo a vista e coberto em telhas de argila sobre estrutura de madeira, o depósito possui 30,00 m2, forro em laje de
con-creto, piso grosso e porta de madeira. Aspectos gerais pela foto 6.
Foto 6 – Aspectos externos do depósito
Verifica-se uma cobertura rústica com 80,00 m2, com telhas de fibrocimento
sobre estrutura de madeira e piso em terra batida. Constitui tema da foto 7.
VERIFICAÇÕES 12
A principal edificação no imóvel é um barracão de 330,00 m2, visto
externa-mente pela fotografia 8.
Foto 8 – Vista genérica do barracão
Trata-se de construção de alvenaria coberta com telhas de fibrocimento sobre estrutura metálica. Apresenta esquadrias metálicas que incluem quatro portas de cor-rer. As paredes internas e externas são revestidas com reboco grosso e pintura à lá-tex. Não possui forro. O piso é de cimentado grosso. Aspectos internos são permiti-dos pela estampa 9.
Avaliação
REFERÊNCIAS NORMATIVAS
A avaliação tem por base as recomendações preconizadas pelas normas Abnt NBR
14.653-1 (2019): procedimentos gerais e Abnt NBR 14.653-3 (2019): imóveis rurais
e seus componentes.
DIAGNÓSTICO DO MERCADO
O mercado possui quantidade razoável de agentes imobiliários e médio número de ofertas de terrenos nus e de imóveis rurais com edificações. Pela baixa demanda atual, a absorção tem sido pequena, com prazo médio estimado de seis meses a um ano entre a exposição e a transação.
A localidade possui alguns terrenos vazios, no entanto, de dimensões menores que a do imóvel em pauta.
Os dados da conjuntura atual do mercado sugerem baixa liquidez do imóvel em tela.
METODOLOGIA APLICADA
Emprega-se o método evolutivo, pelo qual “a composição do valor total do imóvel
é obtida por meio da conjugação de métodos, a partir dos valores da terra nua, [e]
das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas”.
Como é dito, no caso em pauta não serão considerados valores de passivo e ativo ambiental.
AVALIAÇÃO 14
VTI = VTN + VBR + VBNR
onde: VTI = valor total do imóvel, em reais;
VTN = valor da terra nua, em reais;
VBR = valor das benfeitorias reprodutivas, em reais;
VBNR = valor das benfeitorias não reprodutivas, em reais.
Valor da terra nua
Para encontrar o valor da terra nua emprega-se o método comparativo direto
de dados de mercado6, que “identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico de atributos dos elementos comparáveis, constituintes da
amos-tra”7.
Esse método é escolhido uma vez que existe número suficiente imóveis simi-lares no mercado para atingir as exigências normativas.
É adotado o tratamento por fatores e análise estatística dos resultados, consi-derando-se o próprio imóvel em avaliação como padrão.
No caso em pauta, utiliza-se dois fatores, a seguir relatados.
• Fator de fonte ou oferta (FO)
Trata-se de um desconto para venda em curto prazo. Assume o valor “0,90”, quando se trata de oferta e “1,00”, quando venda realizada.
• Índice agronômico (IA)
O índice agronômico é aplicado considerando as características do imóvel, e leva em conta dois itens: situação e viabilidade de circulação e capacidade de uso do solo.
A situação e viabilidade de circulação é comparada com base em escala de
6 Dado de mercado é um “elemento ou informação disponível em determinado mercado, com as suas respectivas características”.
valores apresentada na tabela 1.
Tabela 1 – Escala de valor de terras conforme situação e viabilidade de circulação
Situação Circulação
Tipo de estrada Importância das distâncias ao cen-tro de referência Condições de trá-fego durante o ano Escala de valor (%)
Ótima Asfaltada e com boa conservação
Limitada Permanente 100
Muito boa Estrada de chão com ótima conservação
Relativa Permanente 95
Boa Estrada de chão Significativa Permanente 90
Desfavorável Estrada de chão com servidões de passagem
Significativa Sem condições satisfatórias
80
Má Estradas de chão com porteiras nas servidões de passagem
Significativa Problemas sérios na estação chu-vosa
75
Péssima Estradas de chão com porteiras interceptadas por córregos sem pon-tes
Significativa Problemas sérios mesmo na seca
70
Fonte – Eng.º Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma, 1985
Por sua vez, a capacidade de uso é comparada a partir do Sistema de Classi-ficação de Capacidade de Uso das Terras, apresenta na tabela 2.
Tabela 2 – Enquadramento pelo Sistema de Capacidade de Uso das Terras Classe de
uso
Critério
I Terras cultiváveis aparentemente sem problemas especiais de conservação
II Terras cultiváveis com problemas simples de conservação
III Terras cultiváveis com problemas complexos de conservação
IV Terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada com sérios problemas de
conservação
V Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas
em geral para pastagens ou reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de con-servação
VI Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas
em geral para reflorestamento, com problemas simples de conservação
VII Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas
em geral para pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos de conservação
VIII Terras impróprias para culturas, pastagens ou reflorestamento, podendo servir apenas como
abrigo da fauna silvestre como ambiente para recreação ou para fins de armazenamento de água
AVALIAÇÃO 16
A partir das duas tabelas acima, tem-se na tabela 3 índices agronômicos para obtenção de valor de terras conforme a situação e viabilidade de circulação e a ca-pacidade de uso.
Tabela 3 – Índices agronômicos segundo a situação e a classe de capacidade de uso
Situação
Classe de Capacidade de Uso
I II III IV V VI VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20% Ótima 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200 Muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190 Boa 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180 Desfavorável 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160 Má 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150 Péssima 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
Fonte – Eng.º Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma, 1985
O índice agronômico ponderado (IAP) do imóvel e de cada dado de mercado é
obtido da seguinte maneira:
IAP = [(IA1 × A1) + (IA2 × A2) + ... + (IAn × An)] ÷ AT
onde: IAn = Índice agronômico considerado para a gleba “n”;
An = Área da gleba “n”, em hectares;
AT = Área total do terreno, em hectares.
Por sua vez, o valor da terra nua (VTND) de cada dado de mercado é obtido
multiplicando-se seu preço (PD) pelo fator oferta (FO) e subtraindo-se os respectivos
valores de benfeitorias reprodutivas e de benfeitorias não reprodutivas, da seguinte forma:
VTND = (PD × FO) – VBR– VBNR
No mesmo ínterim, o valor unitário de terreno do dado de mercado (q) é en-contrado multiplicando seu valor de terra nua (VTND) pela sua área (ATD):
Valor de benfeitorias reprodutivas
Alguns dados de mercado possuem parte de sua área ocupada com pastagens. O seu valor (VBR) é obtido multiplicando-se a respectiva área cultivada (AC) pelo seu valor
unitário (VU), ou seja:
VBR = AC × VU
Por sua vez, o valor unitário é obtido pelo método da capitalização da renda, adotando-se a seguinte equação:
VU = [(CF × FA) + VE + CCT] × KD
onde: CF = custo de formação de pastagem8;
FA = fator de atualização9;
VE = valor econômico;
CCT = custo do capital terra;
KD = coeficiente de depreciação.
O valor econômico é obtido multiplicando-se o valor de arrendamento10 (V
A)
por um fator de capitalização (FC) e uma taxa de risco (r), ou seja:
VE = VA × FC × r
O fator de capitalização é obtido pela seguinte equação: FC = [(1 + i)N – 1] ÷ [(1 + i)N × i]
onde: i = taxa de desconto11;
8 Adota-se R$ 987,15 por hectare para fevereiro de 2010, soma de R$ 625,43 de operações e R$ 361,72
de materiais, a partir de custo formação de Savietto (1997), conforme Marcelo Rossi de Camargo Lima, em Avaliação de Propriedades Rurais, 2011, Editora Leud.
9 Adota-se índices IPC/Fipe. Números índices: 517,0805 em setembro/2019 e 319,2882 em fevereiro de
2010: FA = 1,6195.
10 Obtido do IEA (Instituto de Economia Agrícola) de São Paulo = R$ 25,00/cabeça/mês de média para a
região de Sorocaba em novembro de 2018.
AVALIAÇÃO 18
N = período do plantio até o início do pastoreio12.
A taxa de desconto é arbitrada em 5,5% ao ano, que se traduz por 0,45% ao mês: ((1 + 0,055)1/12 -1).
Por sua vez, a taxa de risco é arbitrada em 5%, que representa um fator de 0,95.
O custo do capital terra (CCT) é obtido multiplicando-se o valor unitário de
terra nua13 pelo custo de oportunidade ao mês, atribuído em 5,5% ao ano, ou 0,45%
ao mês. Dessa forma, tem-se:
FC = [(1 + 0,0045)6– 1] ÷ [(1 + 0,0045)6 × 0,0045] = 5,91
VE = 25,00 × 5,91 × 0,95 = R$ 140,30/hectare
CCT = 27.568,71 × 0,0045 × 6 = R$ 739,67
VU = [(987,15 × 1,6195) + 140,30 + 739,67] = R$ 2.748,64
No mesmo ínterim, adota-se coeficientes de depreciação (KD) de pastagens
conforme Savietto14: bom = 0,80 a 1,00; regular = 0,60 a 0,80; mau = 0,40 a 0,60, e
péssimo = abaixo de 0,40.
Valor de benfeitorias não reprodutivas
As benfeitorias não reprodutivas são avaliadas pelo método da quantificação do
custo, no qual é encontrado o “custo de reedição de benfeitorias”, a partir de um
unitário de construção, e aplica-se uma depreciação15.
A fórmula utilizada é a seguinte:
VBNR = AB × VUB × FA × ID
12 Adota-se seis meses.
13 Conforme o IEA-SP: R$ 27.568,71 para terra de pastagem em novembro de 2018.
14 Clemente Savietto, Caderno de Preços para Avaliação de Culturas Perenes, CESP, 1997.
15 Perda de valor de um bem, devido a modificações de seu estado ou qualidade, ocasionadas por
Na expressão, AB é a área da benfeitoria, enquanto VUB, o valor unitário de
benfeitoria, obtido do Caderno de Preços de Construções e Instalações Rurais16, do
Eng. Jalcione N. N. Diniz, atualizados pelo fator de atualização (FA)17, obtido pela
divisão do índice atual pelo índice da época [janeiro de 2005, para o primeiro] do IPC/Fipe.
No caso de depósitos, emprega-se como valor unitário o custo atual para gal-pão industrial do Sinduscon-SP, sem desoneração. E de energia elétrica, valor obtido de TCPOweb, da Editora Pini.
Por sua vez, ID constitui o índice de depreciação física e funcional, obtido da
tabela 4.
Tabela 4 – Índices de depreciação física e funcional
Depreciação Depreciação funcional
Física Adequada Inadequada Superada Total
Ótimo 1,00 0,75 0,50 0,20
Bom 0,80 0,60 0,40 0,16
Regular 0,60 0,45 0,30 0,12
Precário 0,40 0,30 0,20 0,08
Mau 0,20 0,15 0,10 0,04
Fonte – Eng.º Marcelo Rossi de Camargo Lima, 2011, citando Magossi.
Homogeneização
A homogeneização constitui “tratamento dos preços observados, mediante a
apli-cação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as
dife-renças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando”.
O valor unitário de terreno do dado de mercado (q) é encontrado pela aplica-ção da seguinte fórmula:
q = [(PD × FO) – VBR– VBNR)] ÷ ATD
onde: PD = preço do dado de mercado, em reais;
16 Publicado pela CTEEP – Companhia de Transmissão de Energia Elétrica Paulista, de 2005. 17 Atualização: 517,0805 ÷ 255,4791 = 2,0240.
AVALIAÇÃO 20
Por sua vez, o valor unitário homogeneizado de terreno do dado de mercado (VUH) é encontrado da seguinte forma:
VUH = q × (IAPP ÷ IAPD)
onde: IAPP = índice agronômico ponderado do imóvel em avaliação;
IAPD = índice agronômico ponderado do dado de mercado.
Na verificação dos imóveis semelhantes, são estabelecidos os limites inferior e superior dos índices agronômicos ponderados. No caso, adota-se “0,70” e “1,40”, que constitui o intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores para o grau de fundamentação II definido na Norma NBR 14653-3:2019.
Após eventual subtração de dados de mercado que extrapolam esses limites, procede-se a verificação de valores semelhantes. Neste caso, procede-se a média de valores unitários dos dados resultantes, eliminando-se eventuais dados não contidos dentro de uma faixa de 30% [para cima e para baixo] em torno dessa média.
Em seguida, se necessário, elimina-se dados de mercado que extrapolam essa faixa e procede-se o cálculo da média dos valores unitários dos dados resultantes, que constitui o valor unitário básico.
CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
Valor unitário de terreno
No caso em pauta, foram encontrados sete dados de mercado. As suas informações estão no anexo 1.
Considerando-se como muito boa a situação do imóvel em relação ao muni-cípio (95%), mediante o uso da tabela 3, encontra-se o índice agronômico ponderado do imóvel em avalição, da seguinte forma:
IAP = 0,337
A planilha de cálculos está no anexo 2. Por sua vez, os valores homogeneiza-dos homogeneiza-dos dahomogeneiza-dos de mercado estão destacahomogeneiza-dos em resumo na tabela 5.
Tabela 5 – Valores unitários homogeneizados dos dados de mercado
Dado nº Valor unitário homogeneizado (R$/ha) Índice agronômico
1 11.719,68 0,464 2 13.361,30 0,471 3 12.820,10 0,441 4 14.390,40 0.466 5 10.647,61 0,385 6 15.762,88 0,371 7 11.133,42 0,338
Fonte – Elaborada pelo perito
No saneamento dos dados de mercado, segundo as normas utilizadas, são con-siderados semelhantes [em grau de fundamentação II] aqueles com índices agronô-micos situados dentro de um intervalo de 0,70 a 1,40 do índice agronômico do imó-vel em avaliação.
Dessa maneira, tem-se os seguintes limites: • Limite inferior: 0,337 x 0,70 = 0,236 • Limite superior: 0,337 x 1,40 = 0,472
Verifica-se na tabela 5 que nenhum dos dados de mercado é considerado dis-crepante. Assim, a partir dos valores unitários encontrados obtém-se a média arit-mética e demais itens estatísticos reportados na tabela 6.
Tabela 6 – Resultado dos saneamentos
Item Resultado Média aritmética (µ) R$ 12.833,63 Limite inferior (µ - 30%) 8.983,54 Limite superior (µ + 30%) 16.683,54 Desvio padrão 1.834,53 Coeficiente de variação 14,29%
AVALIAÇÃO 22
Por sua vez, observa-se que nenhum dado de mercado está fora dos limites do saneamento adotados. Nesse caso, a média saneada de R$ 12.833,63 por hectare de
terreno constitui o valor unitário básico (VUB).
A partir dos parâmetros empregados na avaliação do terreno obtém-se o grau
de fundamentação II (anexo 3); os itens que se enquadram ao caso em tela estão
destacados em azul.
Para a verificação da amplitude relativa do intervalo de confiança (AR), o
co-eficiente de confiança de Student (tc) é de 1,440 - duas caudas e 80% de confiança
para seis graus de liberdade (n – 1, isto é, número de dados utilizados menos um). - Por sua vez, encontrou-se um desvio-padrão (σ) de R$ 1.834,53/m2 (anexo 2).
As-sim, a amplitude relativa é obtida da seguinte forma: AR = [(tc× (σ ÷ (n-1)½)) ÷ µ] × 2
AR = [(1,440 × (1,834,53 ÷ 6½)) ÷ 12.833,63] × 2
AR = 16,81%
Neste caso, a amplitude é menor que 30%, portanto, é alcançado o grau de
precisão III. Por sua vez, a análise de resíduos é apresentada na tabela 7.
Tabela 7 – Dados da análise de resíduos
Nº Vest (R$/m2) Vobs (R$/m2) Resíduos (R$) Resíduos (%) SQE SQT
1 1.581.523,21 1.444.248,56 -137.274,64 -9,50% 18.844.327.944,81 2.085.853.917.076,29 2 1.042.513,02 1.085.377,64 42.864,62 3,95% 1.837.375.471,45 1.178.044.622.769,57 3 720.759,58 720.000,00 -759,58 -0,11% 576.956,33 518.400.000.000,00 4 559.213,14 627.047,77 67.834,63 10,82% 4.601.536.869,58 393.188.900.579,28 5 532.207,28 441.553,74 -90.653,53 -20,53% 8.218.063.370,82 194.969.708.479,16 6 170.997,73 210.027,69 39.029,96 18,58% 1.523.337.623,47 44.111.628.829,42 7 155.616,16 135.000,00 -20.616,16 -15,27% 425.026.188,01 18.225.000.000,00 Soma 35.450.244.424,46 4.432.793.777.733,71 R2 99,20%
Fonte: Elaborada pelo perito
Os dados de mercado utilizados apresentam resíduos inferiores a 30%, indi-cando a adequação dos fatores de homogeneização. Nada obstante, o modelo ajus-tado mostra-se adequado, uma vez que o “R2” encontrado está acima de 70%.
A seu turno, a figura 3 demonstra boa aderência entre os valores [unitários] observados e estimados, uma vez que se situam próximos da bissetriz.
Figura 3 – Gráfico dos valores observados versus estimados
Fonte: Elaborado pelo perito.
Valor da terra nua
Calcula-se o valor da terra nua (VTN) multiplicando-se o valor unitário básico (VUB)
[no caso, a média obtida] pela área do terreno (AT) em avaliação, ou seja:
VTN = VU × AT
VTN = 12.833,63 × 83,01
VTN = R$ 1.065.319,63.
Valor de benfeitorias não reprodutivas
Na tabela 8 estão discriminados os itens e valores correspondentes às benfeitorias não reprodutivas encontradas no imóvel.
No caso de energia elétrica, considerou-se o preço com taxas e BDI (Benefí-cios e Despesas Indiretas) de 35%.
y = 0,9261x + 36059 R² = 0,9806 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 , 0 0 0 , 2 0 0 , 4 0 0 , 6 0 0 , 8 0 1 , 0 0 1 , 2 0 1 , 4 0 1 , 6 0 1 , 8 0 Mi lh õ e s Milhões P R E Ç O O B S E R V AD O × V AL O R E S TI M AD O
AVALIAÇÃO 24
Tabela 8 – Valores de benfeitorias não reprodutivas do imóvel
Item AB VUB (R$) FA ID VB Depósito 30,00 377,71 2,0240 0,60 13.760,49 Barracão 330,00 805,54 1,0000 0,80 212.662,56 Cobertura 80,00 135,61 2,0240 0,20 4.391,52 Açude 1.200,00 12,00 2,0240 1,00 29.145,08 75 KWA - 13.042,18 1,0000 1,00 13.042,18 Total (VBNR) 273.001,83
Fonte: Elaborada pelo perito
Valor total do imóvel
Mediante a aplicação do método evolutivo, o valor total do imóvel (VTI) é obtido
somando-se os valores obtidos para a terra nua (VTN) e benfeitorias não renováveis
(VBNR). Não foram avaliadas benfeitorias renováveis (VBR): as culturas encontradas
no imóvel são olerícolas de ciclo curto. Dessa forma, tem-se:
VTI = VTN + VBR + VBNR
VTI = 1.065.319,63 + 0 + 273.001,83
VTI = R$ 1.338.321,46
Assim, com arredondamento para baixo, o valor total do imóvel para outubro de 2019 é de R$ 1.338.320,00 (um milhão, trezentos e trinta e oito mil, trezentos e vinte reais). ■
Conclusão
mpregando-se a norma brasileira Abnt NBR 14.653, partes 1 e 3, na data de referência de outubro de 2019, tem-se valor de mercado calculado em 1.338.320 reais para o Sítio São Paulo, imóvel rural de matrícula 16.620 do RI de Piedade, SP, situado neste município. ■
Encerramento
ste laudo de avaliação contém 26 páginas e três anexos. É datado e possui assinatura digital.■
Piedade, 16 de outubro de 2019
Eng. Antônio Paulo Ronchi
CREA-SP 0601041072
Membro titular do IBAPE-SP nº 1.145 eng.pauloronchi@gmail.com
(15) 99778-2189
