CONCLUSÃO
Em 31/08/17, faço estes autos conclusos ao Meritíssimo Juiz de Direito da Nona Vara Cível da Comarca de São Bernardo do Campo, SP, Dr. RODRIGO GORGA CAMPOS. Eu,_________(Rosangela Soares), Escrevente, digitei.
SENTENÇA Processo Digital nº: 1015420-92.2017.8.26.0564
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Andre Luiz Marquesani Domingos e outro
Requerido: Strelitzia Incorporadora Ltda. (m.bigucci)
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Fernanda Yamakado Nara
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores proposta por ANDRÉ LUIZ MARQUESANI DOMINGOS e RENATA PONCE RIBEIRO em face de STRELITZIA INCORPORADORA LTDA (M.BIGUCCI), todos qualificados nos autos, pela qual alegam, em síntese, que celebraram com a requerida instrumento de promessa de compra e venda, em 19/03/2014, para aquisição da unidade autônoma n° 33, do empreendimento denominado Condomínio Impactus M.Bigucci, pelo valor total de R$ 256.528,80. Dessa quantia, pagaram R$ 62.314,66 (sem atualização e juros), contudo, diante da mudança de sua situação financeira, com a impossibilidade de arcarem com as parcelas vincendas, entenderam por bem rescindir o negócio jurídico. Em maio de 2017, tentaram realizar o distrato amigavelmente, ocasião em que foram informados quanto ao percentual da multa pela rescisão contratual. Aos 09 de junho de 2017 enviaram notificação extrajudicial à ré, que sequer foi respondida. A retenção dos valores na forma pretendida pela requerida é abusiva. Pugnam pela rescisão do contrato de compra e venda, com a consequente condenação da ré a restiuir 90% dos valores desembolsados para pagamento da unidade autônoma. Juntaram documentos (fls. 16/69).
Citada, a requerida apresentou contestação (fls. 82/95). Concordou com a rescisão contratual e arguiu, em suma, a regularidade do contrato e a aplicação da cláusula XVI, item “2”, que prevê a retenção de 20% do valor pago pelos autores mais despesas de acordo com os subintes que incorporam o item “2” da referida cláusula contratual.
Sobreveio réplica (fls. 110/126), com documentos (fls.127/136). Infrutífera a audiência de tentativa de conciliação (fl.139).
É O RELATÓRIO. Fundamento e Decido.
Procedo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 35, I, do Código de Processo Civil, uma vez que as questões de fato e de direito estão devidamente demonstradas nos autos, afigurando-se despicienda a produção de outras provas.
A demanda é procedente.
Não há dúvida que a presente ação está fundada em relação de consumo.
Por outro lado, é incontroverso que os autores celebraram contrato de compra e venda de unidade imobiliária com a requerida, conforme documento de fls. 19/45, bem como que realizaram o pagamento da quantia correspondente a R$ 62.314,66 para a aquisição do bem, conforme se depreende demonstrativo emitido pela ré (fl. 46).
Pois bem.
Os demandantes alegaram dificuldade financeira para arcar com as parcelas vincendas do imóvel, de modo que pretendem realizar o distrato do compromisso de compra e venda.
É inegável o direito dos autores à rescisão do contrato e à devolução de parte das quantias pagas.
Sobre esse tema, importante destacar o entendimento da Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento” (destacamos).
Como os autores deram causa à rescisão do contrato, não fazem jus à restituição integral dos valores pagos, o que sequer foi pleiteado.
Por outro lado, a pretensão da ré de retenção de 20% sobre o valor pago, a título de multa penal, mais as despesas previstas nos subitens I a VIII da cláusula XVI, item “2” não prospera.
Com efeito, a aplicação da cláusula XVI, das penalidades e rescisão, item 2 e subitens I a VIII (fls. 38/39) deve ser afastada, porquanto claramente viola o artigo 51, inciso IV, do CDC, uma vez que coloca os consumidores em desvantagem exagerada.
Destarte, diante da não prevalência da cláusula que dispõe percentual excessivamente oneroso aos autores e, ainda, tendo em vista que a requerida não comprovou, no presente caso, que teve despesas operacionais em montante superior a 10% dos valores pagos pelos demandantes, nada justifica a pretendida retenção de percentual acima deste pela ré, sob pena de configurar enriquecimento indevido.
Sobre o tema, inclusive, o C. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
2. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa
de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que
estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido. (AgRg no AREsp 80780/DF, Rel. Ministro Raul
Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016; destacamos).
Outro não é o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:
Ementa: Compromisso de compra e venda - Ação de Rescisão de
Contrato cumulado com Devolução de Valores Pagos Inadimplência dos compradores - Inadimplência que conduz à rescisão do contrato com a reposição das partes ao 'status quo ante'- Devolução das parcelas pagas, admitda retenção de percentual deste valor atinente às despesas operacionais - Devolução de 90% dos valores pagos que encontra
resonância na jurisprudência desta Corte Recurso improvido. (APELAÇÃO Nº 1050523-34.2016.8.26.010, LUIZ ANTONIO COSTA, RELATOR, SÃO PAULO, 12 DE JANEIRO DE 2017; destacamos).
Ementa: Rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel.
Financiamento imobiliário não aprovado. Inadimplemento confesso do promissário comprador. Mesmo inadimplente, o comprador pode obter a devolução das quantias pagas, total ou parcialmente. Interpretação da Súmula n. 1 desta E. Corte de Justiça. Com a resolução do contrato, as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio. Incabível perda total das prestações pagas ou de grande parte delas, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor. Aplicação da Súmula n. 3 desta Corte. Valor total pago pelos compradores deve ser restituído, com retenção de
10% dos valores pagos, a título de ressarcimento de despesas administrativas. Recurso não provido. (APELAÇÃO Nº 401006-54.2013.8.26.024 REL. DES. EDSON LUIZ DE QUEIROZ - 5ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO D.J. 05/1/2014; destacamos).
Assim, os autores fazem jus à devolução do equivalente a 90% das quantias pagas, que deverá ser realizada de uma só vez, conforme o entendimento da Súmula nº 2 do E. TJSP: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição” (grifamos).
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o feito, para o fim de: i) DECLARAR RESCINDIDO o instrumento particular de compromisso de compra e venda avençado entre as partes, a partir da citação, autorizando a liberação da unidade autônoma em favor da ré, a fim de evitar maiores prejuízos às partes; i) DECLARAR a abusividade da cláusula XVI, item 2 e subitens I a VIII, do negócio de compra e venda, afastando sua aplicabilidade em razão da nulidade, condenando a requerida à devolução de 90% (noventa por cento) das quantias pagas pelos autores, de uma só vez, incidindo juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação (art. 405 do Código Civil), e correção monetária pela Tabela Prática do E. TJSP, a partir dos respectivos desembolsos (Súmula 43 do STJ).
Arcará a ré arcará com o pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios do patrono dos requerentes, estes últimos
fixados em 10% sobre o a diferença entre o valor cuja devolução pretendia a requerida (80% do valor pago, descontadas as despesas de acordo com os subitens da cláusula XVI, "2" e alíneas do contrato firmado) e valor da condenação, nos termos do art. 85, §2°, do CPC, considerada especialmente a complexidade da lide e o trabalho desempenhado pelo aludido profissional.
Oportunamente, ao arquivo, com as cautelas de praxe.
Publique-se, intime-se e cumpra-se, dispensado o registro nos termos do art. 304 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
São Bernardo do Campo, 11 de outubro de 2017.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
