Carteira de Fundos de Investimentos imobiliários
FIIs
FUNDOS DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Entender o que são os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) é bem simples.
Imagine um grande condomínio de investidores que juntam seus recursos a fim de aplicá-los em ativos relacionados ao mercado imobiliário.
Assim funcionam os FII: eles são a comunhão de recursos destinados ao investimento em empreendimentos como Shopping centers, hospitais, prédios comerciais, galpões logísticos, LCI (letra de crédito imobiliário), CRI (certificado de recebíveis imobiliários), LH (letras hipotecárias), entre outros.
Com a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento. E, caso o fundo aplique em títulos e valores mobiliários, a renda é obtida dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu preço de compra e de venda.
Com a valorização do patrimônio do fundo, as cotas, consequentemente, podem se valorizar e o investidor pode vendê-las por um preço mais alto que comprou. Já os rendimentos conquistados pelo FII, por exemplo os aluguéis recebidos, são distribuídos periodicamente aos seus cotistas, normalmente por mês e são isentos de IR.
QUER SABER MAIS SOBRE FUNDOS
IMOBILIÁRIOS? Entenda o que são FIIs Comparativo de FIIs
ATIVOS
DA CARTEIRA
HGLG11
Com a volta do crescimento econômico, ainda que aquém do esperado, é provável que a demanda por serviços logísticos e de transportes no Brasil volte a reaquecer. A atenção fica para o desemprego. Enquanto o varejo, importante para o setor logístico, tende a se beneficiar dos juros baixos e índices de preços reduzidos, o desemprego não acompanhou essa melhora e tem sido reduzido pelo aumento do emprego informal.
O CSHG Logística já possui um portfólio bem interessante, com vacância abaixo da média do mercado, e vimos a gestão fazer boas aquisições com a 4ª emissão de cotas. Com isso, enxergamos com bons olhos a 5ª emissão de cotas, de até R$700 milhões, aprovada em maio/19.
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CSHG LOGÍSTICA
PORQUE INVESTIR
O Fundo se encontra bem posicionado para aproveitar
oportunidades no mercado, principalmente com o crescimento do e-commerce e expectativa de novos estoques para 2019, de acordo com o relatório da JLL. Com a nova emissão de cotas o fundo fica bem posicionado para ampliar seu portfólio e aproveitar possíveis boas oportunidades no mercado. Dessa maneira, recomendamos entrada no Fundo.
Ademais, a entrada no Fundo irá diminuir o nosso beta
(sensibilidade da carteira da Toro em relação ao IFIX) em cerca de 0,20 p.p., uma vez que o cenário da aprovação da reforma da Previdência está mais turbulento do que imaginávamos.
BCFF11
O Fundo de Fundos Imobiliários, BCFF11, tem como objetivo a aquisição de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário, Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), Letras Hipotecárias (“LH”) e Letras de Crédito Imobiliário (“LCI”). O fundo tem como uma das principais características a ampla diversificação.
A maior parte das aplicações em Fundos Imobiliários está exposto ao setor comercial e varejo. Nesse sentido, consideramos que o fundo tende a ter ganhos com o cenário econômico mais otimista, o qual estimula as vendas do varejo brasileiro e,
consequentemente, a expansão das empresas do setor. Além disso, vale destacar que a maior parte da carteira de CRI está aplicada em papéis atrelados ao IGP-M e ao IPCA.
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BTG PACTUAL FUNDO DE FUNDOS
PORQUE INVESTIR
O Fundo concluiu a sua 7ª emissão de cotas, onde houve excesso de demanda acima de um terço da quantidade de novas cotas inicialmente ofertada, mostrando que o mercado também vê o BCFF11 com bons olhos. A captação ocorre em um bom momento de mercado, possibilitando o Fundo melhorar e expandir o seu portfólio. A carteira do BCFF11 está posicionada em ativos que estão sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial, o que a posiciona para capturar a recuperação do mercado imobiliário ao apostar na redução da vacância, com posterior aumento do dividend yield e valorização das cotas.
BRCR11
O BC Fund (BRCR11) é o maior fundo de investimento imobiliário de lajes corporativas listado em bolsa do Brasil e suas cotas estão sendo negociadas na Bolsa, desde seu IPO.
Com um portfólio bem diversificado e estrategicamente bem localizados, seus imóveis na grande maioria são edifícios comerciais com classificação AAA e A e possui grandes empresas e multinacionais como locatários, Volkswagen, Ernst & Young, Santander, Samsung, Uber, LinkedIn, entre outros. No ano passado marcou a concretização da operação de compra e venda de alguns ativos. O Fundo, em conjunto com a Brookfield, celebrou
instrumentos contratuais em relação à operação de compra e venda de ativos, onde já foi distribuído R$10,57 por cota. Esse processo ainda pode trazer ao Fundo um caixa mais robusto para novas aquisições a preços interessantes.
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND
PORQUE INVESTIR
Para os próximos meses, com a retomada do crescimento econômico, acreditamos no aquecimento do mercado imobiliário, o que deve contribuir para reduzir a vacância do fundo, como consequência melhores rendimentos e espaço para a valorização das cotas do BRCR11.
HGBS11
O Hedge Brasil Shopping FII tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de participações em shopping centers, atuando de forma ativa na gestão da carteira de
investimentos. Tem em sua política shoppings construídos e em operação com pelo menos 15.000 m² de área bruta locável (ABL), localizados em regiões com área de influência de no mínimo 500 mil habitantes e administrados por empresas especializadas.
O empresariado está confiante de que o próximo governo irá focar no combate ao desemprego, o que surte efeito direto no aumento do consumo e naturalmente no fluxo de pessoas nos shoppings. Outros indicadores que corroboram para esse ponto de vista são os índices de confiança do consumidor, do comércio e de investimentos mostrando expectativa de melhora para o ano que vem, o que trará vantagem para o consumo. O Fundo possui vários shoppings em diferentes regiões e com receita bem distribuída entre eles. Isso faz com que uma crise em determinada região não impacte
significativamente toda a carteira do Fundo. A alteração de gestor e administração chamam atenção para a nova equipe que irá assumir, que já possuem expertise em FIIs de shoppings.
HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
PORQUE INVESTIR
Uma das preocupações recentes com os shoppings é o aumento do e-commerce, mas, diferentemente dos EUA, onde os shoppings se encontram em regiões mais afastadas, os shoppings brasileiros e do Fundo são bem localizados e estão passando constantemente por retrofits para gerar uma experiência melhor para o usuário.
Outra novidade é a criação do marketplace. A Abrasce, associação que reúne as principais companhias do setor, estipula que daqui a no máximo um ano e meio os shoppings vão buscar iniciativas para integrar as lojas físicas ao mundo digital, como a
possibilidade de comprar online e retirar na loja, o que movimenta o shopping, ou aproveitar a localização dos próprios shoppings e os utilizar como um centro de distribuição, onde o cliente compra online, escolhe o shopping mais próximo da sua residência e recebe o produto em sua casa. Na melhora do cenário econômico, os shoppings devem se recuperar mais rápido que outros segmentos.
HGRE11
O CSHG Real Estate tem como objetivo a aquisição, para exploração comercial, de empreendimentos imobiliários, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda através da aquisição da parcela e/ou totalidade de empreendimentos imobiliários para posterior locação, alienação ou arrendamento, inclusive direitos a eles relacionados, predominantemente lajes corporativas, desde que atendam aos critérios de enquadramento e à política de investimentos do Fundo. Os imóveis são locados por diversas empresas renomadas, tais como AES Eletropaulo, Suzano, Azul e Banco do Brasil.
A inflação fechou por mais um ano abaixo do centro da meta de 4,50% do Banco Central e foi um dos fatores que permitiu manter a taxa de juros na mínima histórica, em 6,50%. O principal segmento de atuação do CSHG Real Estate (HGRE11), o de lajes corporativas, tende a performar muito bem nesse cenário, sobretudo visto que a maior parte da receita do Fundo advém da cidade de São Paulo, que apresenta um crescimento mais acelerado do que as demais cidades. O Fundo, que conta com uma gestão ativa, aproveitou esse cenário e realizou a aquisição do Edifício Berrini One com uma expectativa de aumento do resultado em regime de caixa de R$0,03/cota/mês.
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CSHG REAL ESTATE
PORQUE INVESTIR
O cenário para o segmento de lajes corporativas de alto padrão se mostra mais otimista, o que pode ser visto pela média do valor de aluguel dos imóveis, que foi de R$54/m² ao final de dezembro, ante R$51/m² ao final do primeiro semestre de 2018. O HGRE11 ainda tem entregue bons retornos aos seus investidores, sendo que ainda possui dinheiro em caixa, para aprimorar o seu portfólio. Além do capital em caixa, foi aprovada nova emissão de cotas para captação de recursos que serão destinados a novas aquisições, para aproveitar a recuperação do mercado imobiliário.
KNRI11
O fundo imobiliário Kinea Renda Imobiliária tem como objetivo rentabilizar o investidor com rendimento mensal dos aluguéis gerados por uma carteira diversificada de imóveis não
residenciais, composta por 8 edifícios comerciais, a maioria destes empreendimentos estão situados nos estados do Rio de Janeiro e de São Paulo, alugados para grandes empresas nacionais e multinacionais e 8 galpões logísticos, concentrados nos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo.
O KNRI11 um ativo considerado de baixo risco e alta liquidez. Nos últimos meses o Fundo tem firmado novos contratos, reduzindo assim sua vacância física, que passou a ser de 5,26%, a vacância financeira de 9,39% e 11,30% de vacância financeira ajustada pelas carências previstas nos novos contratos de locação. Detém 74 contratos de locação, sendo 43,7% reajustados pelo IGP-M e 56,3%
pelo IPCA.
KINEA RENDA IMOBILIÁRIA
PORQUE INVESTIR
Por se tratar de um fundo diversificado que atua na logistica e lajes corporativas, com uma vacância abaixo da média do mercado, acreditamos que a retomada do crescimento econômico, no médio prazo, pode contribuir com a valorização das cotas do fundo.
QUADRO DE INFORMAÇÕES DA CARTEIRA
.Ticker Nome
do fundo Segmento Sugestão de
alocação Preço de entrada Recomendação DY 12 meses BCFF11 Fundo De Investimento
Imobiliário Btg Pactual Fundo De
Fundos Fundo de Fundos 20% R$ 70,11 Compra 7,41%
BRCR11 Fundo De Investimento Imobiliário Btg Pactual Corporate
Office Fund
Lajes corporativas
(escritórios) 20% R$ 88,15 Compra 15,78%
HGBS11 Fundo De Investimento Imobiliário Hedge Brasil
Shopping Shopping / Varejo 20% R$ 219,73 Compra 6,04%
HGLG11 Fundo de Investimento
Imobiliário CSHG Logística Logística 10% R$150,82 Compra 5,81%
HGRE11 Fundo De Investimento Imobiliário CSHG Real Estate
Lajes corporativas
(escritórios) 20% R$ 143,36 Compra 5,73%
KNRI11 Kinea Renda Imobiliária Híbrido (Logística
e Escritórios) 10% R$ 152,87 Compra 6,22%
RESULTADO DA CARTEIRA
GLOSSÁRIO
ABL - Área Bruta Locável: Refere-se à área efetivamente locada, em m², ou seja, a área que gera receita e está disponível para locação. É usada como base para o cálculo das métricas relacionadas à área do portfólio.
ABL Esperada: Área bruta locável dos projetos em desenvolvimento.
Absorção bruta: Toda a ocupação que ocorreu dentro do período analisado.
Absorção líquida: Aumento ou redução real de espaço ocupado entre períodos.
Área BOMA: Medida de cálculo da Building Owners and Managers Association, que calcula a área privativa e as áreas de uso comum.
Área Construída: Área total coberta, pode ser tanto interna quanto externa, estacionamento por exemplo.
Área Privativa: Área privada e de direito de uso exclusivo do locatário.
Banco de Terrenos: Terrenos adquiridos para empreendimentos futuros (incorporadoras e empreendedores).
Built-to-suit: Construção sob medida, é uma operação imobiliária onde um imóvel é construído nos moldes que o futuro locatário desejar, já definido, com contrato de aluguel de longa duração.
Buy and Lease: O investidor compra um imóvel de terceiros mediante prévia formalização de contrato de locação para um futuro inquilino. O investidor encontra o imóvel que atenda seu cliente para depois alugá-lo.
CAGR - Compounded Annual Growth Rate: Taxa composta de crescimento anual. É a taxa média de crescimento em bases anuais.
Cap Rate - Capitalization Rate ou Taxa de Capitalização: A receita mensal que um imóvel gera através do aluguel dividido pelo valor total do imóvel.
Capex: Montante de investimentos realizados em equipamentos e instalações, investimentos em bens de capitais.
GLOSSÁRIO
CCI: Cédula de Crédito Imobiliário, título que representa um crédito originado a partir de um direito de crédito imobiliário, com pagamento parcelado, seja parcelado, financiado ou por locação. Transforma um contrato particular em um título que pode ser negociado. São muito usados como lastro para CRI.
Cessão de direitos (CD): Cessão de Direitos é o valor pago pelo lojista para ingressar no shopping center.
Conta Escrow: Conta garantia.
CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários, títulos de crédito resultantes da securitização de direitos creditórios nos financiamentos imobiliários.
Custo de ocupação: É o custo de locação de uma loja como porcentagem das vendas. Inclui o aluguel e outras despesas como despesas de condomínio e fundo promocional.
Dividend Yield (DY): Média de rendimentos do último ano dividido pelo último preço de fechamento da cota.
Estoque Total: Total de metros quadrados construído.
FII: Fundo de Investimento Imobiliário.
FFO - Funds From Operations: Lucro líquido, excluindo (adicionando) os efeitos do ganho (perda) na venda de propriedade para investimento, o ganho com valor justo de propriedade para investimento e receitas e despesas não recorrentes. O FFO é calculado pelos administradores do fundo e não possui um significado padrão e pode não ser comparável a medidas com títulos semelhantes fornecidas por outros fundos ou por companhias atuantes no mesmo segmento.
FoF - Fund of funds: Fundos que investem em outros fundos.
Greenfield: Projetos embrionários, que estão em desenvolvimento.
IPO - Initial Public Offering: Oferta Pública inicial das cotas.
Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX): Indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da BM&FBOVESPA.
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GLOSSÁRIO
LCI: Letra de Crédito Imobiliário, título de crédito lastreado por créditos imobiliários, que são garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária.
Leasing Spread: Comparação entre o aluguel médio do novo contrato e o aluguel mínimo mensal faturado do contrato antigo para o mesmo espaço LH: Letra Hipotecária, título de curto prazo lastreado em hipotecas.
LTV - Loan to Value: Índice de avaliação de risco que calcula o valor do empréstimo sobre o valor do imóvel em percentual.
Margem NOI: NOI dividido pela receita de locação, linearidade e receita líquida de estacionamento.
Market Cap: Valor patrimonial do fundo após o IPO, é obtido multiplicando a quantidade de cotas pelo seu valor de mercado.
NOI - Net Operation Income: Resultado operacional (sem incluir receita de serviços) menos o custos e despesas necessários para operar mais a depreciação e a amortização.
Novo Estoque: Espaço em m² entregue ou previsto para ser entregue no período informado.
P/VP: Preço da cota dividido pelo seu valor patrimonial.
RMG: Renda Mínima Garantida
REITs - Real Estate Investment Trusts: São os fundos de investimento imobiliário americanos.
Sale and Leaseback: O investidor compra o imóvel do próprio proprietário para posteriormente alugar para ele, aumentando o capital de giro do antigo proprietário.
Segmento: Setor em que o fundo atua.
Taxa de Ocupação: ABL total alugado dividido por ABL total.
TIR: Taxa interna de retorno
GLOSSÁRIO
Turnover: ABL locada em operação dividido pela ABL total disponível
Vacância Física: Área bruta locável que está desocupada, disponível para aluguel.
Vacância Financeira: Percentual estimado que a vacância da área bruta afeta na receita do fundo. Quanto aquela área poderia estar rendendo em dinheiro.
VGV - Valor Geral de Vendas: Valor bruto estimado de venda lançado em um determinado empreendimento ou período
Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa.
VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido
Valor Patrimonial da Cota: Valor do Patrimônio Líquido contábil do fundo dividido pelo número de cotas em circulação.
3. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades específicas de um determinado investidor.
4. A decisão final em relação aos investimentos deve ser tomada por cada investidor, levando em consideração os vários riscos, tarifas e comissões.
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19. Caso um instrumento financeiro seja expresso em uma moeda que não a do investidor, uma alteração nas taxas de câmbio pode impactar adversamente seu preço, valor ou rentabilidade.
20. Até 01/01/2015, o resultado calculado para as recomendações de Day-Trade considera alocação de 100% do capital teórico em cada recomendação, admite situações em que haja utilização de alavancagem até o fator limite de 6,0x o capital teórico e é calculado por capitalização composta. Esse nível de alavancagem, da forma como é considerado, pode implicar em perdas superiores ao valor investido hipótese na qual o investidor seria obrigado a aportar recursos para cobrir eventuais prejuízos. A rentabilidade calculada é bruta de impostos e de taxas e é meramente indicativa. O cálculo da rentabilidade não admite divergência passiva do tamanho da posição, ou seja, cada recomendação tem peso sempre igual a 1,00. Recomendamos a avaliação de resultados de investimentos de renda variável em períodos de, no mínimo, 12 meses. Todas as informações referentes às recomendações enviadas encontram-se salvas e à disposição do investidor dentro do Toro Radar ou mediante solicitação. A partir de 01/01/2015 (inclusive), o resultado calculado considera 10% (dez por cento) de alocação em cada recomendação. Este novo método reflete um manejo de risco mais compatível com o número de recomendações enviadas, minimiza custos operacionais e assume que o cliente faça uma a cada operações recomendadas o que o compatibiliza com menor disponibilidade de tempo para o mercado.
21. O resultado calculado para as recomendações de Curto prazo considera a alocação de 25% do capital teórico em cada recomendação, admite situações em que haja utilização de alavancagem até o fator limite de 1,5x o capital teórico e é calculado por capitalização composta. Esse nível de alavancagem, da forma como é considerado, pode implicar em perdas superiores ao valor investido hipótese na qual o investidor seria obrigado a aportar recursos para cobrir eventuais prejuízos. A rentabilidade calculada é bruta de impostos e de taxas e é meramente indicativa. O cálculo da rentabilidade não admite divergência passiva do tamanho da posição, ou seja, cada recomendação tem peso sempre igual a 0,25. Recomendamos a avaliação de resultados de investimentos de renda variável em períodos de, no mínimo, 12 meses. Todas as informações referentes às recomendações enviadas encontram-se salvas e à disposição do investidor dentro do Toro Radar ou mediante solicitação.
22. O resultado calculado para as recomendações de Longo Prazo é individualizado por modalidade de carteira. Seu cômputo considera a alocação de 20% do capital teórico em cada recomendação no início de cada ano e, a partir de então, é calculado pela substituição de posições de tal forma que, ao longo de um período de análise, o percentual da carteira representado por cada ação recomendada pode divergir, passivamente, do montante inicial de 20%. A rentabilidade calculada não admite situações de alavancagem (fator limite 1,0x do capital teórico), é calculada por capitalização composta e é bruta de impostos e de taxas e é meramente indicativa. Recomendamos a avaliação de resultados de investimentos de renda variável em períodos de, no mínimo, 12 meses. Todas as informações referentes às recomendações enviadas encontram- se salvas e à disposição do investidor dentro do Toro Radar e mediante solicitação.
23. Nas operações envolvendo contratos futuros, é considerado o fator aplicável conforme itens acima sobre o valor total do contrato. Ou seja, não é considerado o potencial de alavancagem possibilitado pelo mecanismo de margens de garantia e nem o risco decorrente deste potencial de alavancagem.
24. As informações, opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e estão sujeitas à mudanças, não implicando necessariamente na obrigação de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança.
