Grandes Projetos Urbanos em São Paulo: crítica da prática recente

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Grandes Projetos Urbanos em São Paulo:

crítica da prática recente

AUP 5869 – Avaliação de Grandes Projetos Urbanos: crítica da prática recente Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre

FAUUSP

1. Projetos para o Centro de São Paulo

Desde a década de 1960, a Área Central de São Paulo vem perdendo população e atividades econômicas.

A questão do esvaziamento da Área Central já tem sido alvo de vários projetos há algum tempo.

Nos últimos trinta anos, foram elaborados 6 planos para essa região, tendo resultado na formação do PROCENTRO – Programa de Requalificação Urbana e Funcional da Área Central que procurava reverter a degradação funcional, ambiental e paisagística do Centro.

A comissão do PROCENTRO, formada por representantes de algumas

secretarias municipais e de movimentos de empresários organizados, elaborou diversos projetos para a Área Central.

Em 1997, a Prefeitura criou a Operação Urbana Centro, oferecendo

Coeficientes de Aproveitamento variando de 6 à 12 (o máximo na cidade é 4,0).

Mesmo assim, a OU resultou em pouco interesse dos empreendedores, pois em sete anos das 101 propostas, somente 33 eram de compra de potencial

construtivo. Outras eram 34 eram para regularização de área construída e 34 eram de transferência de potencial construtivo.

Em compensação a OU Faria Lima em cinco anos resultou em 140 propostas, resultando em R$ 170 milhões.

Na gestão Martha Suplicy (2001-2004), iniciou-se um amplo debate sobre a questão do Centro.

Em 2001 o PROCENTRO junto com a AR Sé elaborou o Plano Reconstruir o Centro, com o intuito de revitalizar os distritos que compreendem o centro histórico de São Paulo (Bela Vista, Bom Retiro, Brás, Cambuci, Consolação, Liberdade, Pari, República, Santa Cecília e Sé)

Considerando a acessibilidade da área central da cidade, o seu abandono e

sub-utilização, esse plano baseou-se na diversidade funcional e social,

procurando enfatizar as atividades de moradia, emprego, cultura, lazer,

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educação e representação nessa região.

1.1 O Programa Ação Centro

Em 2003 a EMURB – Empresa Municipal de Urbanização, baseada no Plano Reconstruir o Centro, lançou o Programa de Reabilitação da Área Central – Ação Centro

A Prefeitura assinou empréstimo de US$ 150 milhões junto ao BID para desenvolver o Programa, constando de cinco linhas de ação:

Reversão da desvalorização imobiliária e recuperação da função residencial;

Transformação do perfil econômico e social;

Recuperação do ambiente urbano;

Transporte e circulação;

Fortalecimento institucional do Município;

A. Reversão de desvalorização imobiliária e recuperação da função residencial - Programa Morar no Centro:

PAR – Programa de Arrendamento Residencial (PMSP/CEF): Riskallah Jorge, Maria Paula, Celso Garcia, Brig. Tobias, Ipiranga, Joaquim Carlos e Hotel São Paulo;

Locação Social: reurbanização da Favela do Gato

PRIH – Programa de Reabilitação Integrada do Habitat: Luz e Glicério.

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Instituição das ZEIS 3 – Zonas Especiais de Interesse Social no Plano Diretor

PAR Riskalah Jorge PAR Brig. Tobias PAR Hotel São Paulo

B. Transformação do perfil econômico e social:

Criação da Lei de Incentivos Seletivos prevendo isenção fiscal para atrair novas empresas no Centro;

Atenção a grupos vulneráveis – Projeto Oficina Boracéia;

Controle e fiscalização do comércio de rua (coibição de produtos ilegais,

programas de profissionalização e geração de renda, criação de shopping

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popular, padronização das barracas, reorganização da concessão do TPU);

Programa de Requalificação de Ruas Comerciais;

Instalação de órgãos públicos estaduais e municipais que resultaram na vinda de 11.500 funcionários públicos.

C. Recuperação do ambiente urbano:

Recuperação do espaço público: Corredor Cultural (Praças do Patriarca e Dom José Gaspar) e nova iluminação da Praça da Sé;

Recuperação do edifícios: Galeria Olido e Mercado Municipal;

Recuperação do patrimônio histórico: isenção de IPTU por dez anos para

restauro de fachada e transferência de potencial construtivo.

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D. Transporte e circulação:

Criação de corredores de ônibus na Área Central – Passa Rápido;

Estudo para criação de novas garagens subterrâneas no Centro.

E. Fortalecimento institucional:

Descentralização administrativa – SUBSÉ;

Re-aparelhamento das secretarias;

Criação da Comissão Executiva do Ação Centro, do Fórum de

Desenvolvimento Econômico e Social do Centro e da Agência de

Desenvolvimento da Área Central.

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1.2 O Programa Nova Luz

A gestão atual Serra-Kassab (2005 - ) redirecionou o Programa Ação Centro, modificando por completo o seu perfil.

O Programa deixou de ser abrangente e diverso, focalizando apenas a Região do entorno da Estação da Luz.

O motivo dado pela nova gestão foi que era necessário concentrar os esforços para reverter a “decadência” do centro

Contudo, o real motivo foi maximizar os investimentos já realizados por diversas gestões do Governo do Estado na região.

Além de promover um processo de “higienização social” na região, alcunhada de “Cracolândia”.

Programa de Incentivos Seletivos

LEI Nº 14.096/05 - DECRETO Nº 46.996/06

INVESTIDOR – Pessoa Física ou Jurídica, previamente habilitada no Programa de Incentivos Seletivos da área da Luz.

INVESTIMENTO Toda despesa de valor igual ou superior a R$50.000,00, efetivamente comprovada, compreendendo:

Elaboração de projeto, limitado a 5% do valor do investimento;

Aquisição do terrenos;

Execução de obras (materiais e mão de obra);

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Melhoramento em instalações incorporáveis ou inerentes aos imóveis;

Aquisição e instalação de equipamentos.

Benefícios:

Concessão de Certificados de Incentivo ao Desenvolvimento, com valor de:

a) 50% do valor dos investimentos, que incluem construção, restauração, preservação de imóvel residencial e de atividades comerciais previstas na lei b) 80% do valor dos investimentos destinados às atividades de prestação de

serviços previstas na lei

Redução de 50% do IPTU do imóvel objeto do investimento;

Redução de 50% do ITBI-IV do imóvel objeto do investimento;

Redução de 60% do ISS sobre os serviços de construção civil, referentes ao imóvel objeto do investimento;

Redução de 60% do ISS incidente sobre os serviços listados na Lei.

Atividades sujeitas a redução de ISS:

Elaboração de programas de computação (software)

Licenciamento , distribuição ou cessão de direito de uso de programas de computação

Telemarketing e Call Center Digitação e datilografia

Reprografia, microfilmagem e digitalização

Desenvolvimento de sistemas, programação, processamento de dados, assessoria e consultoria em informática, suporte técnico em informática, instalação, configuração e manutenção de programas de computação, confecção de páginas eletrônicas.

Provedores de acesso à internet Digitação e datilografia

Hospedagem em hotéis, apart-service condominiais, flat, apart-hotéis Organização de festas e recepções(bufê)

Propaganda e Publicidade Provedores de acesso à internet

Espetáculos teatrais, exibições cinematográficas Fonografia ou gravação de sons, dublagem e mixagem Fotografia e cinematografia

Além do Programa Nova Luz, essa gestão criou o PPI – Programa de Parcelamento Incentivado

Esse programa dá desconto de 75% da multa e de 100% dos juros de mora

para incentivar o pagamento de dívidas municipais em atraso.

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O contribuinte pode optar por quitar o débito em até 120 meses (10 anos).

Esse programa minou de vez o Programa Morar no Centro, pois vários dos edifícios em estudo para HIS tinham dívidas enormes de IPTU

Um exemplo foi o Edifício Prestes Maia que ficou décadas abandonado, foi ocupado em 2002 pelos membros do MSTC e que graças ao PPI foi comprado por empresários que efetivaram a Ação de Despejo em 2007.

2. Operações Urbanas em São Paulo

O conceito de Operação Urbana surge em São Paulo na proposta de Plano Diretor de 1985.

Em função da limitação do Poder Público para atuar no processo de urbanização, o Plano sugere a Parceria Público-Privado com intuito de minimizar os gastos públicos.

As OU propostas têm como objetivos viabilizar a produção de habitação popular, infra-estrutura, equipamentos coletivos e acelerar transformações urbanísticas de acordo com o PD.

São propostas 35 OUs nos bairros de São Miguel, São Matheus, Vila Matilde, Vila Maria, Campo de Marte, Centro, Santo Amaro, Pinheiros, Barra Funda, Vila Nova Cachoerinha, Paraisópolis e Campo Limpo.

Contudo, o surgimento do mecanismo da outorga onerosa ocorre na Operação

Interligada

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Instituída pela lei 10.209/86 e alterada pela lei 11.773/95, esse, mecanismo previa que a iniciativa privada doasse à Prefeitura um certo número de Habitações de Interesse Social em troca de modificações dos índices urbanísticos e categorias de uso nos terrenos de sua propriedade.

De 1988 a 1996 houveram 115 propostas, resultando em US$ 58.282.450 em contrapartida e área adicional de 466.658 m ² . A maioria das propostas foram realizadas em Z2, localizadas nas áreas de concentração de maior renda.

Em 2000 esse instrumento foi julgado inconsitucional em ação movida pelo Ministério Público.

A partir dessa experiência, surge a primeira, a Operação Urbana Anhagabaú, no Centro Histórico, em 1990.

Contudo, essa OU ocasionou pouco interesse nos investidores, e grande parte das propostas de adesão foi de regularização de área já construída irregular.

Certamente, a OU mais conhecida é a da Faria Lima. Localizada em eixo viário em área nobre da cidade, essa operação foi um sucesso do ponto de vista imobiliário, contudo os gastos foram muito superiores ao arrecadado.

Entre 1995 e 2004 foram arrecadados R$306 milhões contra gastos de R$ 715 milhões.

Essa Operação também alterou o perfil sócio-econômico da região de classe média para classe média-alta.

Além de diminuir a densidade habitacional em função da concentração de

investimentos no setor terciário (Montandon, 2007).

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Atualmente, existem em São Paulo 4 OUC em funcionamento (Faria Lima, Centro, Água Branca e Água Espraiada), além de mais 5 previstas no PDMSP

Atualmente já existe uma reflexão crítica sobre a experiência das OUC em São Paulo:

As Operações Urbanas funcionam aonde já existe interesse do mercado imobiliário, fazendo com que os investimentos se concentrem nas regiões aonde eles já estão concentrados, aumentando assim as disparidades intra- urbanas (exclusão e segregação sócio-espacial).

A falta de um programa de atendimento social faz com que ela funcione como um instrumento que aumenta a exclusão social na medida em que haja a expulsão da população residente na área de intervenção. No caso da OUC Água Espraiada 70% do gasto (R$ 230 milhões) até agora foi com obras viárias e apenas 20% é previsto para gasto em HIS.

Um dos objetivos das OUC é fazer com que o investimento privado custeie, através da outorga onerosa, o programa de obras proposto, porém muitas vezes o Poder Público tem gasto mais do que arrecadado (ex. O. U. Faria Lima) em detrimento das regiões mais carentes da cidade.

A falta de um projeto urbanístico que norteie as Operações Urbanas faz com que o seu resultado seja apenas imobiliário, sem que haja uma melhoria efetiva do espaço urbano que ela pretende reorganizar através da criação de novos espaços públicos, equipamentos sociais, áreas verdes e permeáveis.

São sempre vinculadas a um programa de obras viárias reforçando o transporte individual numa cidade com altos índices de congestionamento e poluição, quando poderiam ser vinculadas e financiar as obras do Metrô.

3. Referências bibliográficas:

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EMURB. Empresa Municipal de Urbanização. Programa Ação Centro:

requalificação urbana dos Distritos Sé e República. São Paulo: EMURB, 2004.

Em CD rom.

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FIX, M. Parceiros da Exclusão: duas histórias da construção de uma nova

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cidade em São Paulo. São Paulo, Editora Boitempo, 2001.

MARICATO, E. e WHITAKER, J. Operação Urbana Consorciada: diversificação urbanística participativa ou aprofundamento da desigualdade? In: OSÓRIO, L.

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MONTANDON, D. Estudo da Operação Urbana Faria Lima: avaliação crítica e novos rumos. In: Anais do XII Encontro Nacional da ANPUR. Belém:

UFPA/ANPUR, 2007.

OLIVEIRA, J. G. M. et al. Operações Urbanas em São Paulo: crítica e projeto.

Arquitextos Vitruvius, 2005. Internet.

SÃO PAULO (Cidade). PROCENTRO – Programa de Requalificação Urbana e Funcional do Centro de São Paulo. Diário Oficial do Município de São Paulo, n.

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_______. Programa Morar no Centro. São Paulo: SEHAB, 2004.

VILARIÑO, M. C. Operação Urbana: a inadequação do instrumento para a

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2006.