ÍNDICE
1. INTRODUÇÃO ... 3 2. CARACTERIZAÇÃO DA ARU ... 5 3. FUNDAMENTAÇÃO DA DELIMITAÇÃO ... 8 4. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS ... 10 5. BENEFÍCIOS FISCAIS ... 13 6. ANEXO ... 141. INTRODUÇÃO
“A reabilitação urbana assume-se hoje como uma componente indispensável da
política das cidades e da política de habitação, na medida em que nela convergem os objetivos de requalificação e revitalização das cidades, em particular das suas áreas mais degradadas, e de qualificação do parque habitacional, procurando-se um funcionamento globalmente mais harmonioso e sustentável das cidades e a garantia, para todos, de uma habitação condigna.”
Este excerto do preâmbulo do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, que estabelece o regime jurídico da reabilitação urbana, traduz bem a ideia que a reabilitação urbana é hoje uma opção indiscutível para reavivar a atividade económico-social de uma cidade, face ao paradigma de desenvolvimento da expansão urbana ocorrido nas últimas três décadas em Portugal, que naturalmente afastou as pessoas dos centros históricos.
A inversão desta tendência é lenta, mas está a ocorrer um pouco por todo o país, de que são exemplo os investimentos que cidades como Guimarães, Coimbra, Porto e Lisboa estão a fazer em processos de regeneração urbana tendo como objetivo principal a qualificação do tecido urbano consolidado.
A regeneração urbana dos núcleos históricos é incontornável, contribuindo a recuperação do parque edificado para a diversificação de usos; revitalização do comércio tradicional; aumento de capacidade de captação de novas atividades económicas; instalação de equipamentos sociais e culturais e rejuvenescimento económico.
Em termos nacionais o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) tem vocacionado parte das suas verbas para a reabilitação urbana, apoiando entidades públicas (Municípios) e particulares através de programas públicos que coordena. Neste quadro, a reforma do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana operada pela Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto, veio estabelecer medidas que visam agilizar e dinamizar a reabilitação urbana, passando a operacionalização destas ações pela capacidade em preparar a delimitação de áreas de reabilitação urbana e pela posterior aprovação das suas operações de reabilitação urbana.
De acordo com o n.º 3 do artigo 7.º deste regime, “A aprovação da DELIMITAÇÃO de
áreas de reabilitação urbana pode ter lugar em momento anterior à aprovação da operação de reabilitação urbana a desenvolver nessas áreas.” [destaque nosso].
É neste sentido que se dá assim início ao procedimento com vista à Delimitação da ÁREA DE REABILITAÇÃO URBANA (ARU) DE PONTE DE SOR, permitindo iniciar os trabalhos de
levantamento e disponibilizar desde já benefícios fiscais associados a obras de reabilitação do edificado. Na sequência da aprovação desta DELIMITAÇÃO, o Município do Ponte de Sor disporá de 3 anos para aprovar a correspondente Operação de Reabilitação Urbana, identificando e priorizando as subáreas mais sensíveis a intervir.
2. CARACTERIZAÇÃO DA ARU
A ARU que se propõe para Ponte de Sor compreende 66,8 hectares, abrangendo o núcleo mais antigo e a primeira expansão urbana da Cidade de Ponte de Sor, sede de concelho do distrito de Portalegre, região Alentejo e sub-região do Alto Alentejo. É o Concelho de maior dimensão do distrito a que pertence, com uma superfície aproximada de 840 Km2, sendo limitado a nordeste pelos concelhos de Gavião e Crato, a leste por Alter do Chão, a sueste por Avis, a sul por Mora, a sudoeste por Coruche e a noroeste por Chamusca e Abrantes.
Importante desde a época romana, já que integrava a via que ligava Lisboa a Mérida, Ponte de Sor situa-se na margem direita da Ribeira de Sor, implantada num importante nó estratégico, no cruzamento rodoviário entre Lisboa, Beiras e Alentejo. Resultado do desenvolvimento registado ao longo do século XX, a vila de Ponte de Sor foi elevada a cidade em 8 de julho de 1985 e é atualmente uma referência para a indústria corticeira mundial, integrando ainda empresas ligadas aos ramos aeronáutico, de transformação de produtos agrícolas, e de construção civil, entre outros.
Enquanto sede de concelho, Ponte de Sor é o maior lugar do mesmo, com 7 752 residentes (Censos de 2011), constituindo-se como o núcleo polarizador da vida económica e social do Município, não existindo outros centros alternativos. O facto de constituir um local de passagem e de entroncamento importante na ligação a outros concelhos, nomeadamente Gavião, Avis, Alter do Chão e Crato, contribui fortemente para a dinâmica funcional da Cidade, que apresenta funções extra-locais.
A forma e os limites do desenho urbano do aglomerado desenvolveram-se a partir de dois eixos viários estruturantes que se intersectam, um no sentido norte-sul (Avenida da Liberdade – EN 244), e outro no sentido este-oeste (Rua Vaz Monteiro / Rua Alexandre Herculano / Estrada de Abrantes – EN 119), dando origem ao núcleo histórico, situado junto à Ribeira e à ponte, em torno do edifício dos antigos Paços do Concelho e da primitiva Igreja Matriz, localizada no largo em frente ao Mercado (ruiu nos finais do séc. XIX). Na continuação do eixo de ligação à ponte, antiga Rua Grande, situavam-se mais do que uma estalagem e o Hospital da Santa Casa da Misericórdia, destinados a acolher e a tratar os viajantes.
Inicialmente adaptada ao suporte físico, a estrutura do aglomerado foi na primeira metade do século XX, interrompida por novas zonas de expansão de malha reticulada, articuladas com o espaço existente, através do plano do Arq.º Carlos Ramos
A Cidade foi então crescendo para norte e poente, pelo que a criação de novas áreas residenciais na sua periferia, onde as condições de habitabilidade melhoraram, desenvolveu um processo de envelhecimento e de despovoamento das zonas mais antigas, correspondentes ao seu núcleo central consolidado.
Figura 1 – Fotografia aérea da Cidade de Ponte de Sor
Fonte: http://www.bing.com/maps/
Assim e como já se disse, a proposta para a ARU de Ponte de Sor abrange uma extensão de 66,8 ha e é praticamente coincidente com essa zona central da Cidade, a qual se encontra atualmente contida por novas áreas urbanas, predominantemente
residenciais, com exceção do limite poente (Rua José Mundet e Rua D. Duarte), que corresponde já a uma zona de transição, com algumas características rurais
Relativamente ao património arquitetónico existente na ARU, verifica-se um conjunto de situações bastante diversas, entre as quais alguns edifícios de bastante interesse, destacando-se a Fonte da Vila (meados do séc. XVIII), a Ponte sobre a Ribeira de Sor, o antigo edifício dos Paços do Concelho, onde funcionou a Câmara Municipal, o Tribunal da Comarca e a Cadeia Municipal, bem como algumas casas senhoriais na Rua Vaz Monteiro, todos eles construídos no século XIX. Já no século XX, importa referir os edifícios do Teatro-Cinema e do Hospital Vaz Monteiro, e no plano da arquitetura religiosa a atual Igreja Matriz.
Apesar de abarcar situações distintas que necessitam de ser intervencionadas, a ARU de Ponte de Sorreflete na sua maioria um conjunto arquitetónico simples, sendo no edificado mais antigo que se denota um maior grau de degradação e/ou de desocupação, enquanto é no mais recente que se verificam algumas dissonâncias. Quanto ao comércio que ainda vai persistindo nesta área, há a necessidade do mesmo ser impulsionado, através da captação de uma população mais jovem e dinâmica. Em geral, os espaços públicos apresentam um estado de conservação médio, existindo porém problemas a resolver, nomeadamente no que se refere a:
Estacionamento desorganizado ao longo da via pública;
Espaços públicos sem condições para a circulação de pessoas com mobilidade condicionada;
3. FUNDAMENTAÇÃO DA DELIMITAÇÃO
A delimitação da ARU de Ponte de Sor baseia-se fundamentalmente em razões urbanísticas: mancha dos edifícios devolutos, coerência morfológica, áreas carentes de intervenção e requalificação e de revitalização das infraestruturas.
Corresponde grosso modo à vasta zona central da Cidade, qualificada pelo próprio Plano Diretor Municipal de Ponte de Sor como ÁREA URBANA CONSOLIDADA, o qual não só caracteriza esse tipo de espaço como “… áreas centrais (…) que concentram as funções
habitacionais, comerciais e de serviços mais significativos.”, mas também “… define como objetivos genéricos para estas áreas a preservação das características gerais da malha urbana, a manutenção das características de ocupação, a valorização dos espaços exteriores públicos e o reordenamento da circulação viária.”.
Tal como atrás se viu, esta zona definiu-se mais ou menos aninhada nos dois eixos viários principais que atravessam a Cidade e que coincidem com as estradas nacionais que estabelecem as ligações de Ponte de Sor a Lisboa, Portalegre e Castelo Branco, verificando-se que houve ao longo destes eixos uma ocupação dos espaços essencialmente de tipo linear, outrora também influenciada pela importância do caminho-de-ferro.
Conforme se pode aferir da correspondente planta de delimitação, em anexo, esta área encontra-se contida e circunscrita a norte, nascente e sul por 3 planos municipais de ordenamento do território em vigor, respetivamente, 1.ª Revisão do Plano de Pormenor da Zona Nordeste da Cidade de Ponte de Sor, Plano de Pormenor da Margem Direita da Ribeira de Sor e Plano de Pormenor da Tapada do Telheiro, verificando-se apenas neste último alguma sobreposição devido ao facto de, ele próprio, preconizar a preservação / requalificação da frente urbana da Rua Mouzinho de Albuquerque nele integrada e considerada como um conjunto com interesse. De resto, é ainda de assinalar que a quase totalidade dos restantes limites, com a exceção já assinalada a poente, são com operações de loteamento urbano de iniciativa municipal ou particular, resultando assim toda uma área envolvente com manchas de expansão ordenada.
Deste modo e tendo em conta a sua caracterização, na área de reabilitação proposta existem problemas a ultrapassar que interferem com a qualidade do ambiente urbano.
para que a identidade da Cidade não se perca ou sofra descaracterizações, e para que a qualidade de vida da população atinja melhorias significativas, através de uma intervenção integrada no edificado e nos espaços públicos, potenciando assim a sua atratividade.
Com a delimitação desta ARU, pretende-se o seu estudo aprofundado e a definição de procedimentos estratégicos para a sua revitalização e requalificação. Existe a necessidade de intervir, de dar uma nova vida a esta área e de fomentar a participação dos privados.
Não obstante e em face do desenvolvimento desse estudo, a delimitação proposta poderá sofrer ajustes com a aferição dos limites prediais.
4. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS
A delimitação de uma Área de Reabilitação Urbana determina a assunção pelo Município da necessidade de congregar nessa área, um conjunto de intervenções e investimentos integrados, assegurando a salvaguarda do património edificado e o desenvolvimento sustentável do respetivo território.
Pretende-se que o ajustamento a novos desempenhos dos espaços do centro urbano da Cidade, através da sua qualificação, crie uma dinâmica de motivação geradora de iniciativa e confluência de interesses na melhoria e modernização do parque habitacional, na renovação e fixação do comércio lojista e das funções centrais, enfim, no contributo para a permanência e instalação de residentes e atividades.
A aprovação da delimitação da ARU obriga o Município a definir os benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, a conceder aos proprietários e detentores de direitos sobre o património edificado, objeto das ações de reabilitação urbana.
Estas ações devem assim contribuir, de forma articulada, para a prossecução dos seguintes objetivos [artigo 3.º do Decreto-lei n.º 307/2009, alterado pela Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto]:
a) Assegurar a reabilitação dos edifícios que se encontram degradados ou funcionalmente inadequados;
b) Reabilitar tecidos urbanos degradados ou em degradação;
c) Melhorar as condições de habitabilidade e de funcionalidade do parque imobiliário urbano e dos espaços não edificados;
d) Garantir a proteção e promover a valorização do património cultural;
e) Afirmar os valores patrimoniais, materiais e simbólicos como fatores de identidade, diferenciação e competitividade urbana;
f) Modernizar as infraestruturas urbanas;
g) Promover a sustentabilidade ambiental, cultural, social e económica dos espaços urbanos;
de forma integrada e ativamente combinadas na sua execução com intervenções de natureza social e económica;
i) Assegurar a integração funcional e a diversidade económica e sociocultural nos tecidos urbanos existentes;
j) Requalificar os espaços verdes, os espaços urbanos e os equipamentos de utilização coletiva;
k) Qualificar e integrar as áreas urbanas especialmente vulneráveis, promovendo a inclusão social e a coesão territorial;
l) Assegurar a igualdade de oportunidades dos cidadãos no acesso às infraestruturas, equipamentos, serviços e funções urbanas;
m) Desenvolver novas soluções de acesso a uma habitação condigna;
n) Recuperar espaços urbanos funcionalmente obsoletos, promovendo o seu potencial para atrair funções urbanas inovadoras e competitivas;
o) Promover a melhoria geral da mobilidade, nomeadamente através de uma melhor gestão da via pública e dos demais espaços de circulação;
p) Promover a criação e a melhoria das acessibilidades para cidadãos com mobilidade condicionada;
q) Fomentar a adoção de critérios de eficiência energética em edifícios públicos e privados.
Ao promover a delimitação da ARU o Município compromete-se com o objetivo de valorizar o património urbano existente.
A opção estratégica passa pela realização de futuras operações de reabilitação urbana simples, tendo como entidade gestora o próprio Município que assumirá a coordenação e gestão, fazendo uso das seguintes medidas de atuação:
Apoio à reabilitação através de benefícios fiscais, nomeadamente isenção temporária de IMI e IMT, aquando de uma ‘ação de reabilitação urbana’;
Assumir-se como parceiro ativo e dinamizador dos processos de controlo prévio com redução dos custos e simplificação dos procedimentos de licenciamento, comunicação prévia e autorização de utilização.
Ao particular será assegurado um atendimento prioritário às respetivas operações urbanísticas estabelecendo uma relação de proximidade com todos os interessados e assegurando a monitorização dos respetivos processos não só na fase de instrução e implementação mas também a posteriori durante a vigência da operação de reabilitação.
5. BENEFÍCIOS FISCAIS
Por via da alínea c) do n.º 2 do artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, alterado pela Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto a Delimitação de uma Área de Reabilitação Urbana, exige a definição dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, designadamente o imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT).
Deste modo, nos termos estabelecidos nos n.os 7 e 8 do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais e sem prejuízo de outros benefícios e incentivos, serão conferidos, nas condições a definir em regulamento próprio, aos proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre os edifícios ou frações compreendidos na Delimitação da Área de Reabilitação Urbana, os seguintes benefícios fiscais:
Aos prédios urbanos objeto de ações de reabilitação é conferida a isenção de imposto municipal sobre imóveis (IMI) por um período máximo de cinco anos, a contar do ano, inclusive, da conclusão da mesma reabilitação.
São isentas de IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado na «Área de Reabilitação Urbana».
Para fins de benefícios fiscais e sempre nos termos de regulamento próprio, quando os mesmos forem solicitados por motivos de realização de obras de reabilitação, deverá o interessado fornecer à Entidade Gestora prova de titularidade do imóvel (registo predial e matriz) e limites cadastrais do mesmo. Serão concedidos os benefícios fiscais assumidos à totalidade do prédio, mesmo que a delimitação da ARU só abranja parte deste.
6. ANEXO
Peças desenhadas com a proposta de Delimitação da ÁREA DE REABILITAÇÃO URBANA DE
PONTE DE SOR:
01 Planta Geral e Parcial; 02 Levantamento fotográfico.
