SENTENÇA
Processo Digital nº: 1033184-62.2016.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Requerente: Carlos Palmeira de Medeiros Junior
Requerido: Tdsp Zanzibar Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. (Teixeira Duarte)
Juíza de Direito: Dra. Mariana de Souza Neves Salinas
Vistos.
CARLOS PALMEIRA DE MEDEIROS JUNIOR propôs ação declaratória de
rescisão contratual com pedido de restituição de valores cumulada com antecipação dos efeitos da tutela em face de TDSP ZANZIBAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Alegou, em síntese, que adquiriu, aos 10 de novembro de 2012, a unidade autônoma residencial descrita na inicial, no empreendimento “Condomínio My Place Braz Leme”. Asseverou que, devido a mudanças em sua condição financeira, solicitou o distrato extrajudicial, sendo informado, na oportunidade, da restituição de apenas 60% das parcelas até então pagas. Informou que, diante da discordância da pretensão da requerida em reter tal quantia, efetuou notificação extrajudicial em março de 2016, não sendo, contudo, respondido pela requerida. Salientou ter pago à requerida o importe de R$ 89.768,92. Pugnou, ao final, pela declaração de rescisão contratual, com a devolução, por parte da requerida, de R$ 80.792,03, equivalente a 90% do valor despendido pelo requerente para a aquisição do imóvel. Com a inicial, vieram documentos.
Às fls. 60/61, decisão determinando a suspensão do processo em relação a eventual pedido de restituição de taxa SATI e comissão de corretagem.
Devidamente citada, a requerida apresentou contestação (fls. 65/74). Destacou, primeiramente, que a parte autora não requereu tutela provisória para obstar a exigibilidade das parcelas vincenda, restando o autor confessadamente inadimplente com suas obrigações
contratuais. No mérito, discorreu sobre a validade da cláusula contratual que estabelece a retenção de valores em caso de desistência do adquirente. Asseverou reconhecer que uma vez manifestada a intenção de desistência, o contrato entre as partes já se encontra resolvido, pelo que não se opõe ao pedido de rescisão postulado. Sustentou que o contrato, plenamente válido, impõe, em caso de rescisão, os descontos (i) de 10% sobre o total da venda, atinente aos custos administrativos e de promoção de vendas; (ii) dos tributos como PIS e COFINS incidentes sobre os valores percebidos; (iii) cláusula penal correspondente a 30% sobre o saldo que sobejar após os descontos acima. Vieram documentos.
Réplica às fls. 128/138.
É O RELATÓRIO.
FUNDAMENTO E DECIDO.
A questão de mérito versa sobre fato e direito, mas é prescindível a produção de provas em audiência, tratando-se de hipótese de julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.
No mérito, os pedidos são procedentes.
Trata-se de ação objetivando, em síntese, a rescisão contratual do compromisso de compra e venda e devolução de no mínimo de 90% do valor pago a título de parcelas;
Nota-se, com efeito, que não se admite denúncia vazia no caso e apreço, não incidindo, portanto, o disposto no art. 473, do Código Civil. Isso porque, em decorrência do art. 1.417, do Código Civil, em compromissos de venda e compra de imóvel, não se admite a resilição unilateral, necessitando, para isso, de existência de cláusula de arrependimento expressa e previamente estabelecida no contrato, o que não ocorreu no caso em questão.
Nesse sentido, não havendo cláusula contratual de retratação, e sustentando a parte autora seu desinteresse na manutenção da avença, estamos diante de caso de resolução unilateral contratual.
Os negócios jurídicos regidos pelo Direito Privado seguem o corolário do pacta sunt servanda, que estabelece a obrigatoriedade das manifestações de vontade válidas. Assim, presentes os requisitos de validade e eficácia, o acordo de vontades, formalizado em cláusulas contratuais, expressa comandos imperativos, obrigando as partes contratantes ao irrestrito cumprimento das obrigações assumidas.
A força obrigatória dos contratos tem como fundamento a preocupação com a segurança de ordem geral, que ultrapassa o âmbito do interesse particular, na medida em que o comprometimento entre indivíduos cria expectativas no meio social, cujo equilíbrio o ordenamento jurídico deve garantir.
Este princípio, no entanto, não pode ser aplicado de forma absoluta, impedindo integralmente a revisão de cláusulas contratuais. Ao contrário, a realidade atual impõe mitigação dos efeitos do pacta sunt servanda.
Nessa toada, a fim de tutelar os interesses do consumidor adquirente, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 53, preconiza serem abusivas as cláusulas, em contratos de
compra e venda, estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefícios do credor. 1
No mesmo sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo firmou tal entendimento na interpretação das Súmulas 1 e 2, as quais preconizam, respectivamente:
“O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
“A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
É sabido, por outro lado, que a cláusula penal tem a função de indenizar uma das partes contratantes pelos prejuízos causados em função daquele que culposamente deixa de cumprir a obrigação, se constitui em mora, ou simplesmente desiste de dar continuidade àquilo pactuado, sendo que, para exigir a pena convencional, é prescindível que o credor alegue prejuízo.
Com base no disposto no art. 413, do Código Civil, norma de ordem pública, que não admite, pois, estipulação em sentido contrário, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, de acordo com a natureza do negócio jurídico.
1Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações
fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Resta analisar, pois, se a cláusula penal ofende o equilíbrio contratual, impondo desvantagem exagerada a uma das partes e, por consequência, promovendo o seu enriquecimento ilícito.
Nesse diapasão, o contrato em questão prevê, a título de indenização predeterminada para o caso de rescisão unilateral, as cláusulas penais inseridas na cláusula VIII (fls. 106/107), qual seja, a restituição de 70% dos valores pagos, deduzidos (i) 10%, sobre o custo total da venda. Atinentes aos custos administrativos e de promoção da venda e (ii) contribuição ao PIS e COFINS, sobre os valores até então percebidos.
Feita a anotação, as sanções aqui previstas devem ser reduzidas, sob pena de iminente enriquecimento ilícito das compromissárias vendedoras, que lucrarão novamente com a revenda do imóvel. O percentual da multa, no caso dos autos, deve incidir sobre o montante das parcelas pagas e, segundo jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça deve variar, no total, entre 10% e 30%. Destarte, com base no disposto no art. 413, do Código Civil, norma de ordem pública, que não admite, pois, estipulação em sentido contrário, o percentual da cláusula penal deve ser reduzido para 10% das parcelas pagas, tendo em vista o equilíbrio contratual.
Salienta-se, por cautela, que a eventual devolução de valores deverá ser feita de forma simples, vez que não restou configurada a má fé da parte requerida. Como é cediço, o STJ entende que para a aplicação do parágrafo único do art. 42, do Código de Defesa do Consumidor, é preciso prova da má fé ou culpa, o que não ocorreu na hipótese vertente.
No mais, inócua a argumentação da parte requerida no que tange à consideração da inadimplência da parte autora, pelo fato de não ter pleiteado, em sede de medida de urgência, a suspensão das parcelas vincendas. Isso porque, como a própria requerida argumenta em sede de contestação (fls. 67), manifestada a intenção de desistência pelo cliente, notadamente com o ajuizamento da ação em questão, inexigíveis as parcelas vincendas. Nesse sentido, imperioso destacar a devida notificação extrajudicial, com a ciência inequívoca da requerida quanto à intenção do autor em rescindir o contrato, questionando-se tão somente o valor adequado da retenção a título de cláusula penal (fls. 30/34)
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos para (i) declarar a resolução do compromisso de compra e venda pactuado entre as partes, com o restabelecimento do status quo ante, adequando-se a cláusula VIII à fundamentação da sentença; (ii) condenar a requerida à devolução das parcelas pagas pelo compromissário comprador, em uma única parcela,
devidamente atualizada desde o desembolso de acordo com a Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e acrescidas de juros moratórios desde a citação, com a possibilidade de retenção pela requerida do percentual de 10% sobre o montante adimplido, Em consequência, JULGO EXTINTO o processo, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
Em razão da sucumbência, arcará a requerida com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como com honorários advocatícios do patrono do autor, ora fixado em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.
São Paulo, 08 de julho de 2016.
Mariana de Souza Neves Salinas Juíza de Direito
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
